房屋销售
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房屋销售范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房屋销售范文第1篇
一、房地产产品的无形性
房地产产品具有区域性、异质性、保值增值性等特性，这些特性对房地产产品的营销产生了重要的影响。但是，人们通常忽略了房地产产品另外一个比较重要的特性——无形性，即住宅房地产产品在某种程度上是看不见、摸不着的，消费者只能依靠房地产开发商的描述来想象所购买物业单位的未来面貌。一般而言，住宅房地产产品的无形性主要通过以下几点来体现。
（一）从住宅房地产产品的内容上看，房地产整体产品包括较大部分的无形性产品
从整体产品的概念出发，房地产产品不仅包括所提供的空间、户型，小区的规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等有形的产品，还包括了楼盘的区位、品牌、社区文化、物业管理服务和购买过程服务，楼盘的升值潜力和楼盘所在区域的规划等无形的产品。
（二）从住宅房地产产品的销售时机上看，开发商销售的大多是期房
开发商为了减少资金的占用压力和降低开发成本，通常在物业还是期房状态时，就开始预售。对于所提供的物业的产品情况，开发商给消费者画出了美好的蓝图。但产品在未来究竟会呈现出什么状态，只有靠开发商的信用来加以推测。在这种情况下，不可预见性的风险较大，消费者在购买时会非常谨慎，只有根据开发商的信誉和品牌来推测所购买的产品。
（三）从住宅房地产产品的销售形式上看，开发商销售的基本上都是清水房
在这种情况下，消费者即使购买的是现房，他也只能知道房地产产品的有形部分，如户型、小区规划、景观、建筑风格、建筑质量、配套、公共部分装修等。他很难清楚地知道自己入住后的住宅究竟会是什么样的，只有借助开发商的样板房来想象自己所购买住宅的未来情况。这样，从消费者购买和消费房地产产品的角度来看，消费者其实是很难知道他自己入住后所消费产品的具体状况以及给自己所带来的具体感受。
二、住宅房地产无形性给消费者造成的特殊影响
由于房地产产品所具有的无形性特征，会给消费者带来一系列特殊的影响。这些影响包括：
（一）消费者很难准确认识其购买的物业单位
在房地产产品装修完好前，消费者对所购买住宅房地产的有形实体，很难形成准确的预期，在入住之前，消费者对所购买住宅房地产的无形部分，很难形成准确的认识。
（二）消费者购买物业的风险很大
住宅房地产的价值很大，但其质量、工期以及开发商所做出的各种承诺均取决于开发商的信誉，消费者不可预见性的风险较大。
（三）消费者很难做到房地产产品的真正比较
对于不同的住宅房地产，消费者只能根据广告和开发商的承诺来形成产品形象，产品的比较也只是各物业所传播信息之间的比较。而各物业没有传播的信息之间，很难形成鲜明的对比。
（四）消费者对房地产广告的信赖度较低
由于房地产广告是开发商有选择地刊登和美化，其内容的真实性普遍会受到消费者的质疑。由于以上无形性的影响，消费者会通过各种方式来认识楼盘单位。这些途径包括房地产产品的现场设施、售楼处布局、销售人员等系列有形的线索，也包括开发商的品牌、信誉、在消费者中口碑等无形的线索。
三、房地产营销中的有形展示营销策略
（一）有形展示营销策略
服务营销的研究成果显示，在消费无形的服务产品时，顾客通常利用感宫对有形物体的感知及由此所获得的印象来认识和评价服务产品的质量及服务企业的形象。“有形展示”正是利用消费者的这一认识特征，通过对顾客在服务过程中能够直接感知到和提示了服务信息的有形物来传递服务产品的质量，这些有形物包括服务环境、服务工具、服务设施、服务人员、服务信息资料、服务价目表、服务中的其他项目等。有形展示有助于顾客感觉服务产品的特点以及提高享用服务时所获得的利益，有助于建立服务产品和服务企业的形象，支持有关营销战略的推行。鉴于房地产产品无形性特征及该特性对购房者产生的种种特殊影响，房地产开发商可以借鉴服务营销理论中的有形展示策略，充分展示房地产产品的质量及开发商的良好形象，从而规避房地产无形性带来的不利影响。
（二）有形展示策略在房地产营销中的应用
根据房地产开发的具体情况，笔者认为，房地产营销中的有形展示应该包括环境展示、人员展示、品牌载体以及信息沟通展示四大部分。其具体的应用如下所示：
1．环境展示：（1）工地展示。工地是购房者到达现场感觉到的第一要素。有效的工地有形展示包括围板、LOGO墙装饰、引导旗、横幅打出的口号、标语等；另外，工程的施工进度和施工状况也是工地展示的重要组成部分；（2）售楼处。售楼处是消费者进行楼盘咨询最主要的地方，最能体现开发商专业水准及品牌形象。良好的售楼处形象，可以充分激发消费者的购买欲望。在售楼处的建设过程中，售楼处修建的位置、建筑外观风格、功能分区、装修格调是开发商应该重点考虑的展示因素；（3）销售资料。销售资料也是充分展示楼盘形象，给购房者有形体会的有利工具。售楼书、置业指南、户型汇编、POP海报、DM单、购房预定卡、客户问候卡、办公用品等都是有效展示楼盘现象的载体；（4）样板房/展示间。样板房能够将平面的户型设计图纸直观化、立体化，让购房者对所要购买的房子形成一个直观的感受，从而激发购买的兴趣和欲望。总体而言，样板房应该切合楼盘的主要风格，符合目标消费群的喜好；（5）其他展示。在购房者接触的环境展示中，还包括了诸如沙盘、户型模型、效果图、展板、礼品指示牌等。这些展示物都能给购房者留下具体的印象，从而影响购房者对房地产产品的印象。
2．人员展示：（1）置业顾问。在房地产销售过程中，置业顾问承担着向购房者介绍本公司楼盘的责任，其形象与行为规范、沟通技巧，直接影响到购房者对楼盘形象的认同，意义重大。因此，楼盘有形展示策略的人员展示设计，第一重要的就是置业顾问的展示设计。（2）相关工作人员。购房者在购房过程中，与其接触的人员不仅仅是置业顾问。保安、保洁、园林工人、财务等后勤员工也会在购房过程向购房者提供服务。这些人员的服务水平也会影响消费者对楼盘的印象，因此也必须对这些后勤人员进行专业培训。（3）来访顾客。我们通常会忽略来访顾客对其他购房者的影响。其实，通过对来访顾客的言行举止的观察，消费者可以判断出以后共同生活的邻居的基本素质，从而影响其对楼盘形象的看法。
房屋销售范文第2篇
（一）可行性分析
经济方面的可行性。本系统是房屋销售管理信息系统，所以系统的成本主要集中在开发软件的费用上，但是系统投入运行后，就可以减少大量的人力以及物力。耗时短，资金消耗少，实用性强，经济性良好。具有极高的经济方面的可行性。操作方面的可行性。由于该系统是分模块设立的，所以模块间既有一定的独立性，也有一定的联系，适用范围广，操作简单易懂。即便是不精通网络以及计算机的相关工作人员也可以使用，减少了人力物力的投入，提升了管理效率，可操作性强。
（二）需求分析
由于房地产行业大多采取跨地域的经营方式，承包不同省份、不同城市、不同区域的房地产工程。有统一的总部进行分项管理，但是各个项目并没有自己的管理平台，来让总部及时了解相关的状况，因此容易造成资源分配不均衡，不能及时进行调整等状况。所以，房地产企业需要一个可以进行反馈的系统，来及时了解相关状况，来调节相关的决策。在财务方面，各个项目的财务是独立的，因此，为了更好地进行管理，避免账目出现偏差，要将各个项目的财务数据及时反馈，需要一个管理系统来进行这样的工作。也要对客户资源进行很好的管理，并征求客户的意见和建议并咨询客户的满意度，来提升公司形象，并发掘潜在客户以及潜在市场。这需要建立一个系统，来管理并反馈客户的相关信息。房屋销售管理信息系统具体要做到对内部数据信息进行管理，来方便操作人员操作以及查询。由于数据十分庞大，输入的工作量也十分的大，因此系统一定要简单易懂、方便操作、能实现批量操作等。为了实现房地产销售信息无纸化，并运用计算机以及网络技术等，就要建立一个综合性的房屋销售管理信息系统。在进行信息的录入与输出的同时，来对相关的资料进行管理。
（三）功能分析
在系统的功能分析方面，我们从四个板块来研究。房产管理模块，建立一个房屋销售管理信息系统，其最基本最首要的功能便是房产管理。这要求系统可以支持管理者对房屋信息进行修正的一系列操作，如新内容的添加、错误信息的删减、录入以及修改等一系列操作。除此之外，要将查询功能设置的相对便利，来使得客户依照需要对房屋信息进行查询，对所需的房屋进行快速定位。客户管理模块，可以帮助公司更好的管理客户信息，来明确业务方向，增加自己的竞争力。对客户进行合理的分类，来提高管理效率，并根据客户要求以及满意度等信息将客户进行划分，来针对不同的客户提供不同的信息和服务。收费管理板块，用来记录客户的缴费状况等。来方便费用的记录以及催缴，并可以添加物业费等信息，来方便其他有关的单位的工作。售楼管理板块，这是房屋销售管理信息系统的核心部分，在这一板块中，我们可以实现对楼盘销售的情况的管理，让公司统一管理数据，更加容易的了解楼盘的销售状态，更好地进行下一步的操作。
二、系统设计
（一）模块划分与功能设计
房产管理模块，主要是管理各个楼盘内部的相关数据。一定要有添加、修改、查询、删除等相关基础操作的功能。该模块有楼盘信息登记管理、户型信息的登记管理、楼盘、查询、户型信息查询等主要功能。楼盘信息登记管理板块：对各种楼盘信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作，要有楼盘编号、楼盘报价以及户型编号等信息。户型资料登记管理板块：对户型资料进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。要包括，对户型的基础介绍、平面图、编号、价格、内部结构、实际面积等。楼盘查询板块：实现通过查询楼盘的关键字来对楼盘全面的信息进行查询。包括楼盘的编号、报价，户型的编号等信息。户型查询板块：实现通过查询关键字或关键词，来查询户型的相关信息。包括，户型的编号、设计图、内部结构、面积等信息。客户管理板块，一定要有添加、修改、查询、删除等相关基础操作的功能。还要分为客户资料登记管理板块，客户资料查询管理等几个子版块。客户资料登记管理板块：要求能够实现对客户资料进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作的功能的操作。要有相对全面的客户资料。客户资料查询管理板块：要求能够通过查询操作，查询客户资料中的某一项内容，比如按照客户的身份证进行查询、按照客户的姓名进行查询、按照手机号进行查询等，进而出现客户的相对全方面的信息。收费管理模块，实现对收费的数据进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括登记管理板块，以及查询管理板块两个子版块。收费登记管理板块：对相关的收费信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括收费项目编号、楼盘编号、缴费时间、缴费金额、物业费用、公共基础费用、其他费用等。收费查询管理板块：通过查询住户的相关信息，来查看住户的相关缴费情况。包括查询住户所在的住址、住户的的身份证号、姓名等信息，来进一步查询住户的缴费信息。售楼管理模块，这是房地产企业的基本业务，所以这个板块是一个基本版块。业绩直接影响效益，所以这个版块十分重要。要对售楼信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。主要包括售楼人员登记管理板块、售楼合同管理板块。楼盘销售人员登记管理板块：对销售人员的各项信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括，姓名、性别、身份证号、编号、手机号码、电话号码、所属区域等相关信息。售楼合同管理板块：对售楼合同的相关信息进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。包括，合同的状态、编号、所属楼盘的相关资料、购买人相关信息、支付状况等信息。
（二）数据库设计
自二十世纪的发展以来，人类步入了信息时代。计算机硬件技术发展迅速。越来越多的企业以及公司用计算机来对数据信息进行管理，所以计算机管理的数据越来越庞大。为了对数据进行统一便捷的管理，让同一数据来方便更多的应用，便出现了数据库，这一统一管理数据的软件，英文名称Database。数据库可以满足，将数据进行较为合理的存储，并且同一数据可以让多个用户共同使用，冗余度较小。数据库里的数据具有较小的数据冗余度，较高的数据独立性和扩展性，因为数据在数据库中是按照一定的数据模型组织来进行描述和存储的，他们可以在一定的范围内向用户提供数据的多用户共享。由于不同的数据库是按照不同的数据结构进行组织和联系的，由这个特点数据库被分为关系式、层次式、网状式三种数据库。随着技术的不断发展，数据库模型也在不断升级，出现了数据库管理系统，可以实现建立、使用、维护、统一管理、控制数据库等多项功能，并可以保证数据的安全性和完整性。只有用数据库进行管理才能实现数据管理自动化，因此，创建以及设计系统的第一步便是设计以及建立数据库。本房屋销售管理信息系统的数据库是用PowerBuilder9.0本身自带的数据库创建的。创建这个数据库，在D：\bysheji中存放系统的数据库文件。housysm.db为数据库的名字。建立完相关数据库后就可以来建立相关表项了，主要有楼盘、户型、客户、销售员等表项。下表便是表项以及相关内容：1）户型表：户型编号，建筑面积，平面设计图，套内面积，房型，房型简介；2）楼盘信息表：楼盘编号，楼盘报价，户型编码；3）收费记录表：收费项目编号，楼盘编号，收费日期，电视费，电话费，煤气费；4）公用基础设施费，其它费用，预收押金，交款人，收款人；5）售楼人员信息表：售楼人员编号，身份证号码，姓名，性别，联系电话，手机号码，电子邮箱；6）用户登录表：用户编号，用户名称，登录密码；7）客户信息表：客户编号，客户姓名，性别，手机号码，客户职业，联系电话，电子邮箱，邮政编码，备注；8）收款登记表：收款单号，楼盘编号，收款日期，收款金额，付款方式，收款人，交款人；9）合同信息表：合同编号，楼盘编号，买房人身份证号码，销售人员编号，楼盘单价，楼盘折扣金额，付款方式，贷款银行，签订时间，客户交款记录。
（三）数据窗口对象的创建
系统其他界面的设计便不一一介绍了，这里简单介绍一下数据窗口对象的创建。使用PowerBuilder时，其中一个较为重要的工具便是数据窗口对象。由于本系统是使用PowerBuilder设计的，所以一定要注意数据窗口对象的建立，这是连接数据库与客户端的工具。在数据窗口对象中可以对数据进行添加、修改、查询、删除等相关基础操作。还可以指定数据的输入格式和输出格式用数据窗口对象可以较为方便以及快捷的建立相关的较为复杂的数据库应用程序，来为数据窗口对象选择不同的显示风格以及选择不同的数据源，并可以增强它的功能，这就要通过添加各种控件来实现了。要保证数据库与窗口对象是相互连接的，这样才能顺利的通过数据窗口对象对数据进行相关操作，要保证添加、修改、查询、删除等相关基础操作的顺利运行。所以，一定要保证数据窗口对象成功地与数据库相连接。数据窗口对象中数据的来源便是其中的数据源，在本系统的设计中，数据窗口对象的数据源主要有下面两种：快速选择数据源，QuickSelect。通过建立简单的Select语句，来进行数据源的选择，主要通过一个表或者由外键连接的多个表来进行数据列的选择，但是这种方法有一点缺陷，那便是在创建数据窗口对象时不能生成相应的计算列。SQL选择数据源，SQLSelect。SQL选择数据源，SQLSelect数据远远比快速选择数据源，QuickSelect数据源要复杂的多。通过这种方式可以用可视化的方式来建立较为复杂的SQL选择数据源的语句结构来构造数据源，并生成相应的计算列，这是快速选择数据源所做不到的。还可以对数据进行相应的分组排序，还可以进行表的关联等等操作。PowerBuilder中的数据源，功能最全的便是SQL选择数据源，SQLSelect。数据窗口对象显示数据的方式便是数据窗口对象的显示风格。这要求数据窗口对象显示的外观不一定要多么的华丽，但一定要美观、大方、变化多，以此来适用于不同的场景以及场合。本系统的数据窗口的显示风格设定为，Freeform风格和Grid风格这两种风格。创建数据窗口对象的步骤如下：在进入PowerBuilder后，在系统树窗口中查找并打开该应用，找到“File”/“New”进行选择，或者是通过单击工具条上的相关图标，来弹出新建对象窗口。在这里要选择“DataWindow”页，会出现一个界面，在界面上选择显示风格。以“客户信息查询窗口”为例。先选定Freeform的图标，点击确认按钮或双击鼠标左键。弹出对话框，选择数据库中的“客户信息表”，单击下一步，这样就可以建立“客户信息查询窗口”的数据窗口了。然后便可以通过对数据窗口对象进行操作进而对其进行相关操作。
三、总结
房屋销售范文第3篇
委托方（以下简称甲方）：
身份证号码：
地 址：
电 话：
受托方（以下简称乙方）：
身份证号码：
地 址：
电 话：
甲、乙双方就甲方所提供的房屋委托乙方销售事宜，按国家法律法规原则，本着诚实信用、双方自愿的原则，经甲、乙双方协商一致，达成以下协议条款：
一、委托销售房屋信息
甲方将坐落于 长沙 市 区 号 室，（建筑面积 平方米，产权证号： ）的房屋委托给乙方进行销售，并将与所销售该房屋的相关权益证明的法律文书文本（包括但不限于原件、复印件、影印件等）的资料交付给乙方，甲方必须保证该房屋相关权益证明的法律文书文本合法有效。
二、销售委托期限
本协议规定该房屋的销售委托期限自2018年11月25日起至2018年3月30日止。乙方利用其销售途径推广并销售甲方委托的该房屋，直至本协议规定委托期限届满或该房屋在销售委托期限内成功销售为止。
三、委托房屋的销售价格
双方议定上述房屋及附属建筑物的保底销售总价款为人民币小写： ￥2020000 元整 ，人民币大写： 贰佰零贰万元整 。
四、甲、乙双方议定该房屋委托销售的佣金原则为：
1、本协议服务期内该房屋的销售佣金比例
（1）于本协议服务期内，所委托之销售物业销售成功，在第三条保底的基础上，该房屋成交总价的0.01%作为乙方的销售佣金；
（2）在第四条1—（1）款的基础上，实现溢价的，其溢价部分甲方收取0.01%，乙方收取99.99%用于销售团队的服务奖励。
2、该房屋销售成功的界定原则
甲方与乙方所推荐的购买客户通过网上竞拍成功并按照甲方要求支付相应款项，则视为乙方已经完成该房屋的销售，甲方应向乙方计算及支付相应的销售佣金。
3、该房屋销售佣金支付约定
在该房屋通过司法拍卖法院退回款的三日内，甲方按已收入款额以本协议第四条计算并支付乙方的佣金。
五、甲方责任
1、乙方协助甲方走法院司法拍卖流程，甲方须积极配合乙方的工作。
2、甲方保证该房产合法、有合法的土地使用权（已缴纳土地出让金），若由此引起的法律纠纷由甲方承担。
六、乙方责任
1、乙方所有对外宣传的该房屋的资料及信息都需要得到甲方的确认，并报之甲方备存。
2、乙方需根据与甲方确定的该房屋相关事宜制订销售策略、销售价格并开展相关销售工作，为甲方推荐该房屋的购买客户。
七、合同终止与解除：
1、该协议委托期限到期，则该协议自动解除。
2、该协议委托期限内实现该房屋成功销售并完成结佣后，则该协议自动解除。
八、违约责任
因甲、乙双方中任中一方给对方造成经济损失的，除赔偿损失之外，应双倍赔偿于对方因此支付的各项费用（包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费等）。
如因政府及银行规定，本协议涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理手续等导致协议解除，不适用本条款。
九、其它约定：
1、甲方委托人： （身份证号码： ） 与乙方委托人： （身份证号码： ）均被合法授权负责本次合作的对接工作，在合作期间双方委托人达成一致的附属文件、签收单、电子邮件、微信、短信记录具有同等法律效力。
2、如遇自然灾害、政府行为、或者银行的原因或其他不可抗拒因素，双方可协商延后日期或取消本次合作，双方均不承担因此产生的违约责任。
3、双方对本合同内容及费用严格保密，在没有经过双方同意的情况下，不得随意将本合同内容透露给第三方，否则违约方需支付守约方（最低不低于1000元，最高不超过100000元违约金）作为赔偿。
4、本合同履行过程中，双方函件的往来按照合同载明的地址以特快传递的方式邮寄，邮政机构投递到该地址后被签收、或无人签收被退回、或地址不详无法投递等情形均视为送达对方，邮政机构的回执可作为有效的送达依据。
5、以上责任及义务，双方需严格遵守，违约方需承担全部责任。凡因执行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好合同解决。如不能协商解决，由甲方所在地人民法院判决。
十、本协议一式贰份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日生效。
十一、附加条款：本协议附件（如下，包含但不限于）具备与本协议文书同等的法律效益。
1、附房产证复印件及该房产位置图；
2、甲方的委托申明；
3、甲方所提供的法律文书清单及附属资料件；
4、甲方需提供或证明的该房屋使用物件及费用结算的清单；
5、甲方指定委托人的身份证明资料。
委托方（甲方）： 受托方（乙方）：法定代表人： 法定代表人：
委托人： 委托人：
地 址： 地 址：
电 话： 电 话：
年 月 日 年 月 日
委托申明
（先生）郑重申明，自兹证明坐落于 市 区 号 室，（建筑面积 ）的房屋的全部销售事宜，现委托 面积 平方米，产权证号： 司进行全权处理，委托期截止日为 。
特此申明
房屋销售范文第4篇
提前分享
某投资开发商欲对开发出的投资型商铺(某商城)进行促销，经过多方面的策划，推出了其核心是“一次性分享前3年利润的36％”的广告，目的是想通过让投资者提前分享利润，减少投资者的首付支出，吸引更多的投资者，尽快回收资金。
以一间商铺为例说明投资案例的广告大意，见图1:
广告很有创意，吸引了投资者的目光。再加上该商铺的地理位置优越，交通便利。广告发出前，商城就做了大量的工作，所以广告发出后就吸引了大量的投资者，开盘一个月售出400余套。可是不久税务机关找上了门，经过一番调查询问，查账核实后，税务机关认定该商城存在严重的偷税行为。开始商城不理解，经过税务机关讲解之后，商城也不得不承认在本次营销策划中存在严重的税收漏洞。
漏洞何在
常规的房地产销售中涉及到的税种有营业税和土地增值税。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。房地产公司销售不动产应按营业税中的销售不动产税目，以从购买方取得的全部价款和价外费用(含货币、货物或其他经济利益)为计税依据交纳营业税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税，它也是房地产企业要交纳的重要税收之一。
如果是投资型的商业门店，即投资者投资买下之后不负责经营，由该房地产企业负责外租，付给投资者租金，则商场还要代扣代缴付给投资者租金的营业税、房产税、个人所得税。此处的营业税属于营业税税目中的服务业，具体应是租赁业，计税依据为所收取的租金。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。投资人是商铺的产权所有人，有租金收入，应按租金收入的12％交纳财产税。另外，投资者还应按个人所得税中的财产租赁所得交纳个人所得税。但这部分税款商场本身不负担，由商场从租金中代扣，余额返还给投资者。
以上是一般的投资型的商业门店所涉及到的税种。商城的“一次性返还前3年利润的36％”，看似效果很好的营销方案，却给自身带来了很大的税收上的麻烦。
首先是销售不动产交纳营业税方面。商城打出此广告的目的是想通过降低投资者首付款现金支出，吸引更多的投资者。但降低的首付款仍应计入营业税的计税依据。因为广告的内容表明商铺是按总价出售的，更何况销售的发票开具方式是商城向投资者开具房价全额发票，再由投资者向商城开具分享利润部分的收据。所以对企业来说现金流入量是房价的差额，却要负担房价全额的税收。有税收就意味着有现金流出，这是不能延缓的。
其次是投资者提前分享利润部分的税收问题。由所举的例子可以看出，投资者分享部分的利润是税后的，所以这部分由于提前分享利润部分所带来的税收成本必须由商城自己负担。也就是说商城要代扣代缴分享租金部分的营业税、房产税和投资者的个人所得税，并且这部分税收要计入商城的成本。
最后是对交纳土地增值税的影响。我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率。“率”指的是增值额与扣除项目金额的比率。“增值额”是指纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。由于商铺销售收入并没有因为商城向投资者返利而减少，无形之中就有可能提高税率的级次。级次高税率就高，交纳的税款随之提高。
用案例列举的数据，可以计算出商城由此带来的税收成本
(1)商城每间商铺实收金额≈38万元，投资者分享金额≈21万元。
商城应交纳营业税≈(38十21)万×5％=2.95万元。多负担了分享部分21万元的税收1.05万元。
(2)有关分享21万元利润的税收:
房产税≈21万×12％≈2.52万元
营业税≈21万×5％=1.05万元
代扣代缴个人所得税≈(21一营业税一房产税一修缮费用)万×20％=2.91万元
需要说明的是，这里只是粗略的计算，没有包括所有的税种(如没有考虑印花税、城市维护建设税和教育费附加)。计算的目的不是计算要交纳多少税收，而是要说明税负高的因素。
总的来说，由于提前分享前3年利润的36％，使得商城每套商铺多负担了至少7万元的税收。截至税务机关发现问题，企业已售出433套，需查补的税款对企业来说是一笔巨大的支出。另外在本案例中由于商城没有代扣代缴，还要接受税务机关的罚款。对于大多“借鸡生蛋”的房地产开发企业而言，现金能尽快回收是关键。正是出于这个原因企业才推出了这个营销方案，但是企业却因此付出了巨大的代价。
可以看出，问题的根源在于“一次性分享前3年利润36％”上。房地产公司按全额开发票，投资者就分享利润部分开收据是这种销售方式的必然结果。但如果房地产公司的广告内容是全额售房，分享利润，却按差额部分开发票逃避税收，则是明显的偷税行为，将受到严厉的惩罚。
那么怎样才能做到既吸引投资者。达到预期效果，资金尽快回收，又能回避税收风险，减少企业不必要的税收支出呢？
合理避税
无独有偶，没过多久，和这家商城相似的大连某广场也推出了他们的广告，核心是“总价减免三成减负大行动”，购商铺一次性减免总价款的30％，省去贷款的后顾之忧。
举例按银行提供六成1O年按揭贷款计算(见图2)。
另外一次性付款在此基础上还可以享受9.6折优惠，按揭贷款享受9.8折优惠。
该广场销售方式给出了两个可选择方案或者一次打折减少以后贷款利息，或者是分享以后利润可以变相减少首付支出，但以后年度贷款利息要高一些。这样做首先是给了投资者选择的余地，适应了不同偏好的投资者的选择。其次投资者经过一番对比之后还会认为选择一次性减免30％合算，这也是此广场策划的初衷：让投资者明白一次性返租的形式从长远来讲并不合算，投资广场是最佳选择，重要的是合法避掉了税收。因为是房价直接打折，企业化繁为简打折部分不计入营业税计税依据，首先就省去了这部分的营业税，也不用去代扣代缴打折部分的房产税、营业税、个人所得税，当然也就没有了自己负担成本的损失。同时也省去了不少和税务机关打交道的麻烦。
房屋销售范文第5篇
机械除菌法
所谓机械除菌法，通常是指通过冲洗、刷、擦、抹、扫、通风和过滤等方法从物体表面除掉或从物体中滤除污染的病原微生物。这些方法虽不能杀灭病原体，但可大大降低其数量，减少感染的机会。如家庭居室内开窗通风，可在短时间内使室内外空气进行交换，减少室内空气中病原体的数量，对有些脆弱的病原体(如麻疹病毒)也可起到杀灭的作用。采用通风方法进行家庭室内预防性消毒时，为达到较好的消毒效果，自然通风时间应该在半小时以上，通风时不要打开纱门纱窗以免蚊、蝇、鼠进入。冬天戴口罩是过滤的一种形式，是目前预防呼吸道传染病的重要又简单的方法之一。可以洗涤的物品，经过最简单的擦拭洗涤，可以扫除物体表面的病原体。实践证明，经过认真洗涤后的物品至少可清除其上90％以上的病原体。日常生活中，勤用肥皂、洗涤剂和流动的水洗手，每次1～2分钟，不仅能预防病毒性腹泻、痢疾、伤寒、肝炎和寄生虫病等传染病，也能预防各种接触性传染病，如红眼病等。
高温蒸煮法
依靠温度杀灭微生物，是人类最早使用的消毒方法，也是目前我国普通家庭最常用的消毒方法之一。高温蒸煮是一种最简单而且有效的消毒法，家庭做饭用的压力锅、煮锅、蒸锅都是很好的加热消毒器。通过高温蒸煮能使细菌体的蛋白质凝固变性。将煮不坏的污染物品放入锅内，加水浸没物品，用火烧开后再煮15～30分钟，可杀灭大多数病原体。一般碗、筷、匙、盘、纯棉衣服、被褥、毛巾等及其他纺织品的消毒等可用蒸煮法消毒。须注意的是，海拔高的地区因气压低，水的沸点低，必须用压力锅消毒。另外，用煮沸的水冲洗瓜果等直接生食的食物也可起到一定的杀菌作用。
焚烧法
焚烧法是一种简便彻底的灭菌法。凡价值不高而又可燃烧的物品均可采用焚烧法消毒。通常可用来处理传染病人用过的无用的衣物、纸、垃圾等，对于受污染的杂草及动物尸体等也应用焚烧的方法处理。病人呕吐物污染的局部地面，可铺上草、锯末等进行焚烧消毒，在进行焚烧消毒时可加一些引火材料如柴油、煤油等。焚烧前要清理旁边的可燃物，防止发生火灾。
紫外线照射法
紫外线为低能量电磁波辐射，消毒作用最强，可以杀灭各种微生物。紫外线属于电磁辐射中的一种，为一种不可见光，又称紫外光。紫外线消毒作用的强弱与波长有关，研究表明，紫外线消毒力较强的波段为280.0～250.0nm，紫外线消毒灯所采用的波长为253.7nm。早在100多年以前，人们就已发现了紫外线的消毒作用，而直接将紫外线用于消毒也有近百年历史。虽然在此后的岁月里发现许多种消毒方法，但紫外线这种古老的消毒方法至今仍被广泛采用。近年来，由于科学技术的发展，紫外线消毒技术亦有新的进展，研究出了多种新的紫外线消毒器械，改进了紫外线消毒灯具，进一步研究了紫外线消毒技术的合理使用和紫外线消毒效果监测方法。
紫外线照射法消毒被家庭广泛采用，最常用的是利用日光照射法消毒。一方面可利用阳光中的紫外线消毒，同时也可使物体和环境干燥而不利于病原体生存。一般是将需要消毒的物品如衣服、被褥等暴晒于直射的阳光下。消毒的物品需铺开，经常翻动，让各面都晒到。一般每次暴晒4～6小时，连晒几天效果更好。由于玻璃会把阳光中的紫外线挡在室外，因此在玻璃封闭的阳台上晒东西不具有消毒的功能。另外家庭还可利用紫外线灯消毒。注意保持紫外线灯表面的清洁，每周用70％酒精棉块擦拭1次，发现灯管表面有灰尘、油污时，应随时擦拭，保持灯管表面透明。
利用紫外线灯照射消毒时，应注意三点：一是紫外线灯直接照射人体可发生皮肤红斑、紫外线眼炎和臭氧中毒等，应注意防护；二是在消毒物体表面时，因紫外线的穿透力较弱，应注意翻动被照物品，使其各表面均能够受到紫外线直接照射；三是室内消毒前要关闭门窗，消毒后要及时打开门窗通风换气。
微波炉消毒
目前，我国家用微波炉已基本普及，家庭利用微波炉消毒既经济又方便，同时对物品损害轻微，因此，受到人们瞩目。但在对一些日常物品的消毒过程中要掌握好方法要领。对餐具消毒一要避免金属制品及带金边的瓷器用微波炉消毒；二是在消毒前应把餐具放在水中浸湿再用湿毛巾包裹，这样能充分达到消毒效果。也可把餐具浸在水中加热消毒，加热3～4分钟，即可起到消毒作用。对书籍消毒最好在炉腔中同时放一杯水，且严格掌握加热时间，控制在30～60秒，可防止纸张焦黄。对衣物消毒应在衣物上撒点水，既可提高消毒效果又可防止衣物烧焦。厨房里的抹布时常会有异味，可在清洗后放于炉中加热1～2分钟，这样既可除异味又能消毒。把熟食切成直径小于5厘米的小块，放入炉内消毒1分钟即可。将口罩、毛巾清洗后，不要用力拧干，只需轻轻拧去可流出的水分，用微波炉的高火或中火，加热3～4分钟即可。
讲卫生
