房地产开发的分类
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房地产开发的分类范文第1篇
1、房地产开发投资增速继续回升
2009年,在市场回暖、销售加快等积极因素带动下,房地产开发投资增速出现逐月加快的势头。去年1～11月房地产开发完成投资28439.7元,同比增长17.8%,增速较前三季度加快0.1个百分点。与同期城镇固定资产投资增速相比,2009年以来二者的差距呈逐渐缩小态势。去年1～11月房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速14.3百分点,与年初25.5个百分点的差距相比缩小了11.2百分点。
去年1～11月,全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米,同比增长17.2%,增幅比1～10月提高0.8个百分点;房屋新开工面积9.76亿平方米,同比增长15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5个百分点;房屋竣工面积4.42亿平方米,同比增长26.1%,增幅比1～10月提高3.4个百分点。其中,住宅竣工面积3.67亿平方米,增长28.2%,比1～10月提高3.2个百分点。
去年1～11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米,同比下降15.4%;完成土地开发面积20338万平方米,同比下降2.5%。
2、中部地区投资增速最快
去年1～11月,房地产开发累计完成投资额达到31270.9元,同比增长17.8%。东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分别增长14%、26.3%和20.4%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为57.8%、21.8%和20.4%。
从各地区的房地产投资增长情况看,31个省(区、市)中有18个省(区、市)的房地产开发增长速度超过平均水平,增长居前的地区是山西、河北、海南、青海、宁夏等地区房地产开发投资增长较快,同比增速超过40%。
分用途看,住宅和商业用房投资增速均有所加快,办公楼投资增速略有下降。去年1～11月累计,住宅完成投资 22369亿元,同比增长17.8%,比上年同期下降4.9个百分点,占房地产开发投资的比重为71.5%。其中经济适用住房投资同比增长19.1%,增速比上年同期加快0.9个百分点;办公楼投资额同比增长30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分点;商业营业用房投资同比增长35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分点;其他投资同比增长12.7%。去年1～11月住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重,分别为71.5%、3.9%和11.7%。
二、企业资金压力有所缓解
从2008年第四季度以来,伴随货币政策的转向,资金缺口由负转正,流动性呈现加速释放的态势。另外,为应对国际金融危机,扩大国内需求,2009年5月份,国家下调了商品住房投资项目的资本金比例。其中,普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%,这是13年来的首次下调。行业融资门槛的降低,意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受此影响,自2009年初以来,国内贷款增速一路攀升。去年1～11月,贷款同比增长40.2%,远远超过 2006和2007年的增长水平。与此同时,由于房屋销售出现回暖,以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转,2009年1～11月同比增长76.6%,占房地产资金来源的比重较上年同期提高8.7个百分点。
银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源,二者之和占房地产开发企业资金来源的比重超过 60%。受国内贷款和其他资金来源快速增长的带动,2009年以来,企业资金来源增速持续走高,开发商资金压力逐步缓慢。去年1～11月,房地产开发企业本年资金来源48169.7亿元,同比增长 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分点。房地产开发企业资金状况的好转为投资的恢复奠定了较好的基础。
三、商品房销售明显好转
从2008年下半年以来,针对房地产市场低迷、宏观经济下行压力较大的情况,国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施,各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下降和交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本,居民购买力明显提高,加之房价的大幅度下降开始触及购房者的心理价位,货币流动性过多导致通胀预期增强,在多重因素的共同作用下,压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。进入2009年,尤其是二季度以来,房地产市场呈现出明显的反弹迹象,市场销售大幅好转,商品房销售面积直线上升,大大超过市场预期,销售额显著增长,企业资金压力有放缓。2009年1～11月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53%,该增速已超过2005～2008年的同期水平。销售额的涨幅更大,去年1～11月商品房销售总额达35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,去年11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比上月扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。
1、新建住房销售价格同比上涨6.2%,涨幅比上月扩大2.2个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中,90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨10.4%,环比上涨2.1%。分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.6%,环比与上月持平;普通商品住房销售价格同比上涨7.8%,环比上涨1.8%;高档商品住房销售价格同比上涨4.1%,环比上涨1.3%。分地区看,新建住房销售价格同比上涨的城市有67个,主要城市包括:广州14.7%、深圳12.6%和银川10.4%等;同比价格下降的城市有3个,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。环比价格上涨的城市有67个,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和银川2.6%等;环比价格下降的城市只有1个:锦州-0.3%。
2、二手住房销售价格同比上涨5.5%,涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。分地区看,二手住房销售价格同比上涨的城市有60个,主要城市包括:深圳21.0%、兰州13.9%和杭州12.8%等;同比价格下降的城市有10个,主要城市包括:石家庄-2.9%、沈阳-2.0%和 原-1.1%等。环比价格上涨的城市有61个,主要城市包括:石家庄4.6%、银川2.7%和北京1.3%等;环比价格下降的城市有6个,主要包括:郑州-4.2%、乌鲁木齐-1.5%和沈阳-1.0%等。
3、新建非住宅销售价格同比上涨4.0%,环比上涨0.9%。分类型看,办公楼销售价格同比上涨6.6%,环比上涨0.9%;商业营业用房销售价格同比上涨2.1%,环比上涨0.6%;其他用房销售价格同比上涨3.8%,环比上涨 2.0%。
房地产开发的分类范文第2篇
关键词：房地产企业；投资估算；管理控制
中图分类号：F275
文献标志码：A
文章编号：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地产项目的投资估算要考虑哪些方面
（一）投资成本方面的估算
房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面是房地产开发项目投资成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、动迁用房安置费等。
2.前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质、勘查测量、“七通一平”等支出。
3.建筑安装工程费。包括以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
4.市政基础设施大配套费。包括应交市配套部门的基础设施配套费、供热源头费、气源发展基金等。
5.二次管网配套费。包括应交市、区主管局的费用和自建的小区内道路、给排水、供电、供热、燃气、通讯、绿化、电视、智能化、路灯、环境设施等费用。还包括应交区配套办的非经营性公建配套费，包括为小区服务而建设的学校、幼儿园、居委会用房、车库、车棚、垃圾站、换热站、调压站、消防控制中心、变电室、泵房和地下室、地下人防等费用。
6.不可预见费。包含开发建设中事先不可预见的如地基处理、工程变更和销售后发生的保修期延长期间的保修维修费用。
7.开发间接费。包括房地产开发项目应承担的管理费用、销售费用、贷款利息、税金等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
（二）项目销售收入方面的估算
任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产开发项目投资成功，一方面可以获利，另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。一般在房地产销售定价的过程中，要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况，要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
（三）项目销售税金及附加方面的合理估算
房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。对土地增值税和企业所得税，税务机关往往在实际销售之际按销售额的某一比例实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。这种征收方式对房地产开发公司的投资计划造成不小影响，对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，应该考虑争取减免或缓缴。
（四）项目不确定性方面的评价
房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少房地产开发项目投资风险。
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策更为合理、更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，可能因不同人、不同方法而造成估算预测结果不一致，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠性。
二、房地产项目投资的管理与控制
（一）建立管理表格
要以房地产开发投资相关数据为基础，分类分项、由明细到汇总建立汇总表、分类表、一级明细表、二级明细表等管理表格。管理表格明细项目的设计要结合本公司和本项目的实际情况，把管理者最关心的要素体现出来。比如可以分成投资汇总表、开发成本测算控制表、销售收款预测及控制表、资金来源占用表、资金计划表、合同管理表、形象进度控制表等。在开发成本测算控制表中要体现汇总项目的各级明细构成、单方指标、拟投资额、已付款额、付款比例等信息；销售收款预测及控制表中可以反映实际开发的商业用房、住宅、车库等项目的实际销售收款情况、销售计划及完成情况等；资金计划表要体现投资各明细项目用款计划、按季按月具体用款额度计划；资金来源占用表要根据销售来源情况和项目投资用款计划，结合合同管理表、形象进度控制表等管理表格，编制筹资计划及运营计划，对不同时点和期间的资金来源和需求进行统筹管理，既要保持投资管理的刚性，又要体现灵活应对的弹性，在争取投资资金效率最大化的同时，又要兼顾风险应对。
（二）管理表格编制及动态更新
房地产开发的分类范文第3篇
关键词：中小型 房地产开发企业 特点 发展战略
为了提高自身竞争优势，大型房地产开发企业大都实施了严格的战略管理。中小型房地产开发企业由于规模的限制，许多大型企业采用的战略管理方式和技术不适应于中小企业。因此，有人说中小型房地产开发企业没有、也不需要战略管理。其实不然，无论企业多小，在经营的过程中都要有战略管理的影子，只是我们不能拿大型开发企业的战略管理过程来审视中小型开发企业的战略管理。中小型房地产开发企业的战略制定、实施往往是一个非正式的、不明确的隐性战略。
1.中小型房地产开发企业战略管理的特点
1.1战略制定的被动性
1.2决策信息的局限性
1.3战略决策的个性化
1.4战略计划的短期化
1.5战略影响的有限性
2.中小型房地产开发企业发展战略的选择
2.1目标集中化战略。目标集中化战略是指企业主攻某个特定的顾客群、某产品链的一个细分区段或某一个地区市场，以便能以更高的效率、更好的效果为某一特定目标服务。
2.1.1专业化经营。在市场衰退时，中小型房地产开发商应“有所为，有所不为”，缩小经营范围，把有限的资源集中到自己最擅长的业务上来，逐步构筑自身的核心竞争力。
2.1.2分类评估和处理项目。在市场衰退期间，中小房地产开发商应对自己所有的项目，包括开发完、开发中和拟开发的项目进行分析和评估，然后分类处理，收缩阵线。
2.1.3控制项目数量。为了控制风险，中小开发商的项目不宜太多，以三个左右为佳，并且三个项目在时间上要形成梯次，最好是一个项目正在开发，另一个在办理前期手续准备开工，还有一个项目在进行可行性分析。
2.2差异化战略
2.2.1经营差异化：市场细分原则下的“缝隙经营”策略。中小型房地产开发企业在确定经营方向时，要努力避开行业内大企业、大公司所关注的热点项目，选择他们易于忽视而又有一定经济效益的小型“缝隙”产品，充分发挥自己灵活性好和适应性强的优势，拾遗补缺，填补市场需求的不足。
2.2.2产品差异化：精品战略之路。中小型房地产开发企业要通过走精品战略之路来提高企业的竞争力，提高产品的美誉度和知名度，提高产品的附加值。在市场竞争白热化阶段，设计理念创新、生活方式引领、服务内涵挖掘，将使得产品更富有个性化色彩，成为市场瞩目的精品。
2.2.3项目开发差异策略：确定适合自己开发的房地产项目。中小型房地开发产企业应注重对市场和消费者需求的研究，通过对市场进行细分，选择出产品将来可能面向的消费对象，从而确保自己开发的房产能够在市场中立于不败之地。中小型房地产开发企业应主攻某个特殊的顾客群、某产品线的一个细分区域或某一地区市场，力求低成本、差异化开发。
2.2.4区域差异策略：定位上以进入三、四级城市为主。在现阶段，在我国经济最为发达的区域，云集了许多大型房地产开发企业，且市场竞争相当激烈。在这种情况下，中小型房地产开发企业可以选择转战三、四级中小城市。
2.3联盟战略。所谓房地产开发企业联盟战略是指两个以上的房地产开发企业出于对市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。
2.3.1战略联盟的选取方式
第一、相互持股投资合作联盟。战略联盟有利于防止过度的低水平市场竞争，降低经营风险，有利于国内中小型房地产开发企业的长期发展。这种联盟类型意味着吸收一个或更多的合作者入股，而不需要组建新的合法实体，通常用于关系风险较高而运行风险较低时。
第二、合资企业。合资双方投资成立独立的实体进行合作项目的开发。当关系风险和运行风险较低时，合资企业是合作者偏爱的结构，但这种联盟成立之后便极大地增加了运行风险并有导致联盟失败的威胁。首先，合资企业需要额外的投资使其运作，增大了成本；其次，如果联盟不得不终止，合资企业中的大部分投资将不能轻易收回；最后，管理费用高。不仅共有的所有权牺牲了企业的战略柔性，而且组织文化的差异将导致制定决策和执行上产生较大阻力。
第三、功能性协议合作联盟。属松散型的联盟，协议基础上的联盟完全依赖于诚信、声誉和独立企业的自愿合作，企业之间仅限于生产协作或专业化分工，没有资金和技术等的往来，企业之间约束力不强。二者在认同共同投资理念的基础上实现客户资源共享。不包括任何股份和所有权的转移，应付运行风险非常有效，但不适合于关系风险。这种联盟具有更好的弹性，容易重组、更改和终止，合作者容易退出。
2.3.2战略联盟具体实施路径
第一、土地――资金合作联盟。在现实中，往往是拥有土地的中小型房地产开发企业没有资金进行开发，因此，可以采取土地――资金联盟的方式，你拥有资金，我提供土地，双方合作开发，解决各自所需。
第二、区域整体开发联盟。同一片区域的不同开发商以战略协定的方式搞联合开发。当前，各地政府在土地出让上为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益，不论是在新区建设还是旧城改造上，往往是大面积土地的整体出让，零星小地块的出让越来越少，一般中小企业难以单独承受，联合开发是必然之选。
第三、以品牌为基础的联盟。品牌联盟既可以是与知名房地产开发企业之间的合作，也可以是与相关的其他行业知名企业合作。通过借助联盟方在行业内或某一区域内的品牌效应，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以价值链为基础的联盟。房地产开发企业可以从强化价值链的目的出发，联合有竞争力的规划设计机构、物业管理企业、广告宣传机构、建材供应商、装修企业甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟。这样可大大降低中间成本，提高效率，增加消费者价值，使联盟各方获得收益。
要想在日趋激烈的市场竞争中立于不败之地，中小型房地产开发企业必须制定一个比较缜密的发展战略，只有这样才能拓宽融资渠道，加强竞争优势，使企业可持续发展。
房地产开发的分类范文第4篇
【关键词】新时期、房地产开发、风险探讨
中图分类号：F293.35文献标识码：A
针对新时期房地产开发市场的风险分析简言之，主要是指：在当前我国房地产的开发活动实施过程中，其涵盖的对房地产开发利润影响的多方面因素。这些因素存在一定的共性：这些因素往往不可预料，控制难度较大。这就会造成房产开发企业在其土地实际开发过程中所得到的利润与其在开发前预估的利润相差较大甚至使背离，最终致使房产开发企业或投资商遭受严重的经济上的损失。要想综合的对当前新的经济发展形势下房地产开发市场的风险进行评估与思考分析，就必须对现在房产交易市场的发展情况进行分析，进一步推敲新时期房地产开发市场存在的风险因素。
一、新时期我国房地产开发与交易市场的发展现状
1.新时期我国的房地产开发规模呈现逐步扩大的总体发展趋势
随着改革开放后经济的不断飞速增长，推动房地产开发企业的投资范围逐步扩大，使其占我国总体的固定资产份额投资比重逐步增加。不管现在我国经济的飞速发展需要抑制对房产购买的需求，还是经济在衰退过程中需要拉动内需进行发展经济，房地产开发投资在国民经济中仍处在不可忽视的地位。
2.房地产开发与交易的市场具有地区特性，导致一些地区房地产开发与交易市场发展的不均衡现象出现
因为我国的国土面积较广，每个省份或地区的经济发展情况有所不同，因为东部地区较早的接触对外开放经济发展政策，经济发展速度较快，所以这一地区的房地产开发市场发展也较迅速，中西部地区则发展相对较慢。这样就会对新时期的房地产开发企业和投资商带来不同的风险因素。
3.我国房地产开发与交易的市场供需总体结构存在不均等、不平衡的现象
新时期，我国房地产开发与交易市场的供需结构均存在一定的不均等与不平衡的现象：
（1）房地产开发按其目的划分也可以分为两类，一类是通过政府扶持，为了供给国家贫困者，盈利目的占较小的部分，例如：经济适用廉租房。；另一类则是以盈利为主要目的的商业房地产开发。因为我国供给的经济适用廉租房较少，地方政府大多是在应付了事，廉租房覆盖面积较少，致使第一类的房地产开发企业与投资商较少。
（2）因为我国更多的房地产开发企业和投资商主要以获取更大的利润为主要目的，造成在我国房地产交易市场中高端户型的住房较多，新建的一些经济的中小户型、价格优惠的普通商品住房供应失衡，忽视了中低端购房消费者的购买需求和购买力，这样的发展情况就使得我国新时期房地产开发不均衡的现象出现。
二、新时期我国房地产开发所面临的主要风险因素分析与风险的解决
1.政府的调控风险（即政治风险）
这方面的风险因素主要是指：因为每个国家所处的国际地位和国际发展环境的不同，会以本国的政治环境和具体经济发展环境不同而提出或制定一些经济发展的调控政策与相关法律条文规定。 这样的国家宏观调控政策和法律的制定就会给房地产开发企业或投资商造成一定经济上的亏损。例如：对房地产开发企业与投资商影响较大的就是财政政策和金融政策，这两类政策也是对房地产开发企业和投资商影响最直接的政府宏观调控政策，是影响其房地产开发的主要政治风险因素。
因为房地产的开发与当前经济发展的总体形势有着不可分割的关系链条。所以，具体分析房地产开发的政治风险因素主要包括：地方政府的一些保护政策、政府对某地区房产租金与售价的控制政策规定、对外资投资的相关控制、税收政策等，这些都很大程度上都会给房地产开发投资商带来不可规避的风险。这就需要房产开发商对新时期提出的具体调控政策进行具体分析与实时关注。
2.房地产开发所在地区的自然环境因素的影响
对于房地产开发所在地区的自然地理环境因素的影响，也是房地产开发的风险因素之一。这方面主要是指：因为某一地区的地形和自然气候环境等因素出现变化，造成对房地产开发企业与投资商的经济损失。例如：因为某一天灾的发生，造成房地产开发所在地区的地形等发生的变化等。所以，这一风险因素的影响，就要求房地产开发者对所开发地区的自然地理环境进行综合、系统的分析，及早提前量的找到适合本企业投资与开发的地形，从而获得更多的收益率。
虽然，自然地理环境等自然风险因素对房地产开发的影响较小，但是作为房地产开发商也要对其进行风险评估，以确保更好的规避不必要的风险。
3．经济发展形势的风险因素
经济发展形势对房地产开发的风险影响主要是指：因为新时期经济发展形势的波动，在楼盘上市的一定阶段内，市场需求发生改变，消费者对于房产的户型供求出现变化，造成房地产开发商的楼盘上市与预估的形势发生变化，造成房地产开发商承担不可避免风险，导致经济损失。例如：受市场供需影响和某一地区经济发展情况或消费水平等因素的影响，造成已开发的楼盘较大面积的不能按期售出，致使房地产开发商承担一定的风险。
4.房地产开发企业本身的经营策略的风险影响因素
房地产开发企业本身经营策略不利会给房产开发商带来一定的风险。例如：房产开发企业没有根据所开发地区面对的具体消费者进行综合、系统的分析就会产生误导经营，导致房产开发的预期收益与实际收益出现偏差，造成不必要的经济损失；或者房地产经营者对房地产的成本预估不明确，造成租金或售价不能与成本达成互补等，都是由于房地产开发商的经营策略不利引起的房产开发风险。
对于这方面的风险因素影响，就需要房地产开发商和其企业的项目经理对市场的需求和发展情况进行综合且实时的分析，对房产的开发规模与户型做好系统评估。根据本房地产开发的具体情况制定出相应的经营策略，从而使得房产能更顺利的销售出去，获得更多的收益。有效的规避经营策略不利风险因素对房地产开发造成的经济损失。
新时期随着一些房地产泡沫、囤地、炒房等市场发展规律不良现象的出现，政府的宏观调控，市场的不稳定发展等因素的影响，给房地产开发行业带来了不可避免的风险，风险虽然不可避免，但是作为房地产开发商可以采取一些及时的补救措施，使风险率降到最低，从而更好的促进本房产开发企业的发展与盈利。
【参考文献】
[1]李翔.《商业房地产项目投资风险分析与研究》.[D].重庆大学.2008.[2]杨福涛.《商业房地产投资风险评价及规避研究》.[D].西北农林科技大学.2008.
房地产开发的分类范文第5篇
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
