房地产开发的流程
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房地产开发的流程范文第1篇
第一部分,开发项目的筹备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地用地手续,根据项目规模和性质,委托具有相应项目资质的勘察设计单位对拟建项目进行研究,并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。
第二部分,行政审批部分
根据我国现有建设,房地产建设项目的行政许可程序一般可分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建筑工程竣工综合验收备案。
一、选址定点
1、项目立项,国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告,进行项目立项的审批。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理环境影响评估,出具生产性项目环保意见书。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查,签署相应的意见。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及规划设计条件的确定
1、人防办进行人防工程进行条件审查。
2、国土资源局进行土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查,签署意见。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》,并确定用地条件。
三、规划设计和施工图设计审查
1、规划部门对初步设计根据已审批的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计条件进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计涉及的专业内容进行专项审查。
7、建设管理机关对落实初步设计批准文件的要求向施工图进行审查。
四、规划报建审查
1、公安消防支队和人防机关进行消防设计和人防工程进行审查。
2、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分,按有关专业技术规范对相关专业内容和范围进行审查。
3、规划部门复核经要求变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,核发《建设工程规划许可证》。
五、施工报建登记
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可的行政审批
向房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、以下证明材料:
(1)土地使用权证书;
(2)建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按拟预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、配套设施、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告及相应需提供的验收证明文件进行备案审查。
2、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。
3、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证。
第三部分 项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘技术报告;
房地产开发的流程范文第2篇
关键词：房地产开发，服务供应链，模型构建
1、引言
在“服务型经济”的蓬勃发展全球产业结构大背景下，传统产业结构逐步调整。在供应链研究领域，对于产品供应链的研究已较为成熟，涉及服务供应链方面则相对较少。由于与制造业运作模式不同，服务业需构建新的供应链模式来提高其整体竞争力。无论从实际需求还是理论发展的角度看，对供应链的研究重心从产品供应链转移到服务供应链将成为必然趋势。
房地产业是我国国民经济的重要支撑，它的发展对我国经济决策有巨大影响力。近年来，国内外资本大量流入房地产市场，同时国家也加大了对房地产业调控力度，这都加剧了房地产企业之间的竞争。在市场需求方面，客户对房地产的需求呈现出多元化，对房地产的质量要求提高，这也是房地产企业所面临的挑战。提高企业在激烈的竞争中的生存能力是至关重要的。房地产企业可以运用先进的开发模式，引入科学的管理理念，从而提高市场竞争力，突破局限自身发展的阻碍。本文将对房地产开发过程从服务供应链的角度进行研究，构建房地产开发服务供应链管理模式，并对其内涵、结构模型进行初步的探讨。
2、服务供应链的界定
在20世纪末，供应链领域出现对服务供应链的相关研究，但目前仍处于不成熟阶段，服务供应链的相关定义也尚未形成统一。根据国内外关于服务供应链的研究，可以把服务供应链的涵义概括为以下几类：
第一种观点认为，服务供应链是指服务行业中的不同服务生产主体之间的关系。Edward G. 等学者提出服务供应链是服务行业的供应链，认为服务供应链的行为不同于产品供应链[1]。
第二种观点认为，服务供应链是在服务行业应用产品供应链的思想管理有形产品。Jack， Richard等在医院健康护理方面通过采用供应链管理中的药品库存管理和信息集成的思想，提高服务的综合绩效[2-3]。金立印在其文章中认为在服务市场竞争日趋激烈的背景下，服务性企业有必要采取在制造业中发挥着重要作用的供应链管理模式来提高预测服务需求的能力，高质量、低成本、快速高效地对应不同顾客的不同需求，以获得持久性竞争优势[4]。
第三种观点认为，服务供应链是产品服务化过程中发生的一些先后服务活动，其本质的是基于产品服务化角度来定义的。Dirk和Steve等学者认为服务供应链是产品服务化过程中产品售后服务支持所涉及的服务计划、分配资源、配送和回收、分解、修理恢复等管理活动[5]。
第四种观点，Ellram 提出服务供应链是在专业服务中从最早的供应商到最后的客户中发生的信息管理、流程管理、能力管理、服务绩效和资金管理[6]。而我国的更多学者将服务供应链与行业特性相结合进行的研究，能够起到指导相关行业实践的作用。这些研究主要集中在物业、医疗保健、旅游和物流服务等行业。
基于上述文献中关于服务供应链的相关界定，作者认同第四种观点。不同的行业有着各自行业的特殊性，需针对其个性来进行服务供应链的研究，使得研究成果的实用性更强。本文主要根据第四种观点对房地产开发服务供应链展开讨论。
3、房地产开发服务供应链
3.1涵义
房地产开发服务供应链，是指以房地产开发企业为核心，顾客的需求为出发点，将服务分配予相应的供应商，并通过对资金流、信息流、服务流和物流的控制，将服务流程管理、能力管理、客户关系管理和服务绩效管理集成的网链结构模式。
房地产业是以房屋建筑为生产对象的物质生产部门，同时也是为客户提供房地产相关服务的部门。在整个房地产开发建设的过程中存在一条主要的供应链条：材料设备供应商 承包商 房地产开发商 最终客户，这是一个相互关联的链条。从房地产项目立项到竣工，售出的整个过程中都是以开发商为核心，房地产开发企业是一个“总集成商”，从项目策划、设计、承建、监理、到最后的销售和后期物业维护，这些环节中所涉及的单位都可看作房地产开发企业的服务供应商。
房地产开发过程所涉及的主体众多，这就决定了房地产开发的服务供应链的多层次性。服务主体之间的结构关系如图1：
图1 房地产服务主体之间的结构关系
3.2 房地产开发服务供应链的结构模型
房地产项目的开发程序复杂，涉及主体众多。只有有一个良好的结构模型，才能保证服务供应链中各个服务主体之间密切协作，使供应链模型正常运转，能够在低成本和高质量之间寻求到平衡点，最终达到供应链整体利益的最大化。
房地产项目开发主要包括以下流程：房地产开发商首先通过市场调研，对项目进行可行性研究，了解客户的需求；然后对项目立项，按功能对项目进行分工：由银行或金融投资机构为项目提供资金的服务；策划、设计公司对项目提供项目规划和设计的服务；监理、造价公司提供监管和咨询服务；承包商提供项目的生产服务；销售公司则为项目提品推广和销售等服务；物业公司为项目提供后期维修等物业服务。房地产开发商是总集成商，在这服务过程中，对资金、信息、物流、服务等进行总的协调控制，对服务的流程、质量等进行监督管理，最终为客户提品服务，满足客户的需求。
房地产开发服务供应链结构模型，如图2所示：
物流、服务流
资金流、信息流
流程管理、能力管理、客户关系管理、绩效管理
图2 房地产开发服务供应链结构模型
房地产开发服务供应链，以满足顾客需求为目的，以服务为载体，以间接服务供应商、直接服务供应商、整合服务集成商的房地产开发企业和客户为主体，包括流程管理、能力管理、客户关系管理和绩效管理等主要活动，融合了物流、资金流和信息流的服务供应链。
房地产开发服务供应链中最显著的特点是要通过服务外包的形式选择合适的服务供应商提供服务。这就意味着整个服务供应链更加依赖于信息的流动和共享，服务集成商应更加注重对信息流的管理，避免企业之间形成信息孤岛。在该模型中房地产开发企业是一个服务集成平台，它是整条服务供应链的核心，开发企业通过对市场的调查，预测客户的需求，掌握市场需求的变动和更新，不断寻求新的价值增长点。并通过对服务供应商绩效评估与管理，与供应商建立长期的战略合作伙伴关系，整合各服务供应商的资源，在基于实体产品和基本服务的基础上，以较低的成本创造出更大的价值，最终达到满足客户需求的目标，从而构成以服务为节点的实体和信息流通的网络。同时，由于房地产业的特殊性，资金流的控制在整个供应链中尤为重要，在房地产开发过程中，各个环节都需要大量的资金，对资金的有效利用与控制是房地产开发企业的核心任务。
3.3 意义
与一般企业不同的是，房地产开发企业主要通过外部企业作为载体完成服务，实现价值，载体协同作用时，创造的价值更大。房地产开发企业之间的竞争主要是供应链的竞争，如何优化服务供应链，是房地产开发商所关注的重点。单纯地依靠外部企业进行竞争，会使得房地产开发企业失去核心竞争力，因此房地产开发企业要在市场竞争具有持续性的优势，就必须对外部服务体系进行管理，优化自身的服务供应链。
3.3.1 提高开发商对市场的反映
以房地产开发商为核心的房地产开发服务供应链中，开发商是一个总的集成商，能够增进其他服务系统中的企业之间的交流，加快信息的处理和传递，提高信息的准确性，并能够及时了解到市场需求的变化、房地产建设的最新技术和材料、寻找项目资金来源和合适合作伙伴，有利于提高企业对市场的反映速度，提高企业决策的准确性。
3.3.2 有利于开发商提高企业核心竞争力
选择富有核心优势的环节进行运作是企业在资本市场暗潮中规避风险的重要战略决策，而剩余环节的业务有选择地外包给其他企业，达到各环节最佳能力的组合，形成房地产品整体的竞争优势，并能够有效地提高产品质量、服务水平，降低产品价格。
3.3.3 有助于提高行业水平
在房地产项目的建设过程中，涉及到多方企业间的合作，要保证工程顺利进行，企业间必须保持良好的信息沟通。尤其是开发商、设计院与承包商三者之间，信息沟通不畅会影响工程进度和质量。房地产开发服务供应链是一个服务网链，其中各个企业之间的信息都能够得到有效沟通，房地产开发商处于核心地位，它的职责是要保证各环节之间的信息的畅通性与准确性。同时，信息的公开性和透明性，有助于开发商监督工程质量和服务水平，从而提高房地产行业的产品质量和服务水平。
4、结 论
结合服务供应链研究现状，本文对房地产开发服务供应链进行了定义和结构分析。架设网链结构的房地产开发服务供应链模式，地产企业作为整个架构的核心依托开发商将服务项目分类逐级分包给其他企业的同时对项目进行一系列的管理，共同完成服务项目，满足客户需求。房地产开发服务供应链模型的构建有利于提升开发商的管理素质和整个行业产品和服务质量。但是，本文只是粗略地对房地产开发服务供应链进行了分析，还存在着很多的不足，有待改进和完善。
参考文献：
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房地产开发的流程范文第3篇
房地产开发企业的一切管理工作,都应从建立和健全内部控制开始,构建和完善房地产开发企业的内部控制,是加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。尤其对于房地产企业来讲,完善的企业内控对于防范风险和降低成本增加效益具有重要意义。房地产企业是资金密集型的高风险行业,因此加强企业控制环境的建设,健全控制机制,有利于房地产开发企业的健康持续发展。
二、房地产开发企业内部控制的原则
目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。
三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析
(一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。
(二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。
(三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。
(四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。
四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法
(一)对资金实行集中监控模式从企业资金管理的重点来看,从内部控制设计的原则出发,以信息系统为平台,构建信息透明,数据共享的整体结构,建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况,建立成本效益最优的企业流动资金内部控制模式。企业内部的信息系统与各个银行网上交易系统连接,实现资金管理系统中查询银行账户实时的资金发生额、余额。做好资金计划,可以按照组织进行纵向和横向的汇总,按组织结构进行灵活的自定义审批流程,通过工作流程的方式实现流程审批。并依据审批过的资金计划和业务流程申请,设置各项预警及禁止条件。
房地产开发的流程范文第4篇
（一）会计科目不完善，会计核算准确性有待提高
现如今我国有关房地产行业的会计处理的制度准则很多，如：《小企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。虽然这些制度中涉及了房地产开发企业会计核算的科目账户、方法流程，但是这些相关房地产会计制度并没有明确规定统一的执行标准。另外，房地产开发企业包括房地产开发和房地产经营两项业务，与其他行业的产品相比，具有一定的特殊性，导致了房地产企业在会计处理时引用其他会计制度的会计科目对其会计要素反应和核算的准确性不高。房地产开发企业会计核算方法的多样性，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可比性、准确性。
（二）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩
对于房地产行业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现金流量状况俱佳，盈利能力较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产生经营利润较小，甚至出现负数的现象。主要是由于房地产开发企业生产经营的特殊性，其生产投入的资金额度大、周期长，相关的一笔会计核算业务处理对会计报表往往会产生大幅度的波动影响。另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收入时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在一定的差异，不能明确体现企业经营生产活动的业绩。房地产开发企业除了受到施工质量等问题所引发的一系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策方针的影响，在一定程度上也造成了企业业绩不同单一依靠收益评价指标来反应。
二、规范房地产开发企业会计核算的建议
（一）合理选用准则，完善会计科目
合理选用会计准则，完善会计科目，规范提高房地产开发企业会计核算处理的流程和方法，进而提高会计信息的真实性、完整性。比如说，对于年销售额1000万元以下，从业人数少于100人的房地产企业应当严格参照《小企业会计制度》进行会计业务处理；对于股份有效公司、外商投资企业等房地产开发企业会计核算则遵循《企业会计制度》；而已经上市了的房地产开发企业，就应当执行新准则所规定的会计制度。完善会计科目，在引入“开发成本”“开发间接费用”“开发产品”“出租开发产品”“周转房”等房地产业务处理中常用的账户科目的同时，房地产开发企业还可以根据实际情况，灵活的增设会计科目，进而提高会计处理的有效性、实用性。
（二）建立信息化会计核算体系
房地产开发的流程范文第5篇
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更
经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
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