房地产投资策划

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产投资策划范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产投资策划范文第1篇

日前，以第一次商业大战发源地闻名遐迩的中原腹地河南郑州好不热闹:

北京华联入主五彩购物广场，欲再次铸造中原商业零售业的航空母舰；

世界零售巨头普尔斯马特、百盛入驻千家万户的购物中心——“汇龙城”，大肆亮出“shopping　mall”（销品·茂）之竞争王牌；

名不见经传的凯利农实业倾巨资营建“万货”伟业，对外标榜商业巨“售”；

举世闻名的沃尔玛受政府热情邀请，“大荷初露尖尖角”……

零售市场风云变幻，消费商机捉襟见肘，究竟鹿死谁手？

营销手法多种多样，开业策划百怪其出，何人雄执牛耳？

(一)未雨绸缪，先忧而忧……

本人自认为熟谙郑州商业零售业，对包括京华联、普马、凯利农在内的郑州零售新秀的内在功夫和市场动态颇有了解。毫不留情的说，仅凭各家现有的营销策划尤其是那些毫无创意可言、鹦鹉学语式的开业庆典，根本无法实现各家的宏伟蓝图！问题的关键在于人的观念，观念不变，老虎怎么也飞不起来，你说呢？

（二）商业零售大战，综超何去何从

最近的郑州，借媒体的笔捣出了一个大概念——“综超”，其实就是综合超市的意思。也难怪“综超”为媒体火炒爆炒，眼下各大商业巨‘售’纷纷上马大型综合超市，普马、沃尔玛，还有京华联、凯利农，超市是卖场最直接的表现形式，是商业零售业前景看好的业态。

但是，如何发展，如何竞争，如何差异化生存、大手笔运作？其中奥妙怎一个“价”字了得？ 房地产业：千变，万变，本质不能变

时下中国的策划界，着实掀起了一股房地产策划旋风。

一些广告公司也竞相打出“作房地产专业广告公司”的旗号，有的也成立了专门的房地产市场策划部。与此同时，国内房地产策划大腕们也纷纷进军潜力无限的三线城市房地产市场。

拿中国商战发源地郑州来说，先是上海荒岛房产工作室在许仰东先生的带领下，与上海中凯置业联手共同开发郑州市场，而现在最引人注目的恐怕要数中国房产策划第一人王志纲先生与郑州德亿时代城的携手作战，双方将一举打响郑州“国家康居示范工程”的第一声巨炮。感慨之余，笔者要问，房产策划究竟在策划什么？房产策划又应当策划些什么呢？拿townhousecityhouse来说，在国外本是一种类似于我国经济实用房的中的住宅，但是经中国策划人的概念策划后，却变成了价格非常高的住宅。

本质已经发生改变的概念，又怎能支撑房地产企业的长远发展呢？我们不得不承认，概念在刚开始是有较大吸引力的，但随着概念接二连三的传播，消费者已难以相信概念的真实性，一种以正确引导和情感关怀为主体的房产推广模式必将取代概念策划而取悦于消费者。 策划咨询业：前程喜亦忧

（一）为中国策划呐喊

一如比尔·盖茨所说：我没从未有这么多的机会做以前无法做的事情，的确，这是一个绝佳的时代。应当承认，我们所面对的是一个没有策划万万不能的世界，虽然它不是万能的，但你的婚礼都会是策划的结果。

在中国，特殊的国情和特殊的体制，造就了特殊的企业和特殊的老总。在这一串的特殊下， 创意不再“特殊”，方案不再“特殊”。“千案一面”的尴尬，正扼制着中国策划业的长足发展和创新升级！

在中国，求名求利的思维和求名求利的人，造就了名牌下的名人和炒作来的名企。策划业名人效应严重，企业中名牌意识高涨。于是，策划人为了出名不练内功，企业为了知名不惜暗箱操作；于是，有了那么多喧嚣一时又流星般陨落的名牌和所谓的名人。

在中国，策划人是四分之一思想与四分之三关系的超饱和整体。“搞关系”成了中国策划人份内的事情，应酬、拍马也成为你不可不学的“必修课”，媒体、工商、税务，谁都是你的“爷”，谁你都得违心地求。

在中国，企业与策划人的合作，大都是企业老总与企划总监酒足饭饱下的“杰作”，是30%墨水、30%情面，外加40%酒精催化的搅拌之举，那些“没有创意就去死吧”之类的话，在此时显得无能为力！

（二）为客户负责，还是为消费者负责？

我们知道古人的训育“天行健，君子以自强不息”，我们还懂得“让客户和消费者跳跃起来”是策划人追求的境界。然而，在现实的策划/创意中，又有多少项目真正达到了这一点呢？这并不是策划人自己的过错，只能归结于客户与消费者之间的矛盾关系上来。

对于消费者，希望通过策划出来的活动获得小恩小惠、通过策划出的广告享受艺术力与音乐声同台共舞的乐趣、利用策划指导下的价格策略以最少的费用获得自己想要的商品。

对于客户而言，当然是“希望对策划及策划支配下的广告促销、品牌传播、市场提升及销售利润等一切都支出最少的费用，并获取最佳经济效益”。

房地产投资策划范文第2篇

房地产经营管理专业学生毕业后可在房地产经营与开发公司、房地产估价事务所、房地产投资咨询公司、房地产经纪公司、物业管理公司等从事房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等工作。

房地产经营管理专业的具体情况如下：

1、该专业培养具备地理学、经济学和管理学基础知识，掌握房地产开发、营销、经营管理、咨询、评估等方面知识和技能，能在企、事业单位及政府部门从事房地产经营管理及科研的中高级人才。

2、该专业主要学习房地产投资、房地产开发、房地产营销、房地产评估、建筑学、城市规划和物业管理等基本理论和基本知识，掌握房地产市场调查、可行性分析、投资分析、营销策划、咨询、评估和物业管理的技巧与方法。

（来源：文章屋网 ）

房地产投资策划范文第3篇

杨晓峰 白城市房地产经营总公司 137000

【文章摘要】

近年来，我国房地产业发展迅猛。但是房地产建设周期长、项目投资额大，开发过程中不可预见的因素较多，投资方面临着各种风险。本文阐述了影响房地产企业投资风险的因素，并提出了一些防范措施，以希望对中小型房地产企业进行投资风险管理提供一些帮助。

【关键词】

房地产；投资；风险分析；防范措施

众所周知，房地产投资不仅需要投入大量的资金，还需要长的时间周期来进行成本回收，但是房地产的高收益、高风险特征使得房地产业的发展极为迅速，房地产业的市场竞争也变得更加激烈，如何在日益激烈的竞争环境中获得稳定的生存与积极的发展，全面完善房地产投资风险分析、防范、处理工作意义重大。

1 房地产投资风险的涵义

房地产投资风险，顾名思义就是只在房地产业的实际经营过程中可能出现的各种不确定性风险，并且因为这种不确定性导致投资损失的可能性发生。

2 房地产投资风险的主要影响因素分析

2.1 投资决策阶段风险因素

1）产业政策风险

在房地产业的实际运行过程中，产业政策风险的影响性是很大的，将直接影响房地产业市场的商品供求变化，并使得市场作用于房地产商品需求结构，从而对房地产业兴衰产生重要的影响。

2）市场供求风险

房地产业是市场经济的一种重要主体，因为受市场变动，尤其是供求性的影响是相当大的，从而使得房地产业面临着市场供求风险。

2.2 获取土地阶段风险因素

1）土地自然属性风险

房地产的发展离不开土地，土地的开发与土地的自然属性又重要的联系。土地的水质、地质、工程地质条件等因素使得土地施工成本大大增加，引发房地产业的投资风险。

2）土地价格风险

在房地产业的投资过程中，土地的价格是变动的，其所获取价格的大小也将对房地产土地的成本产生作用，从而使得企业的成本变动从而对房地产企业的投资效益造成影响。

3）社会风险

社会风险的范围很宽，涉及面也很广，其中因为征地、拆迁环节所占据的风险性是极大的。征地、拆迁不仅需要耗费企业的大量物资，还需要处理好居民的安置、补偿等一系列问题，还需要与国家法律法规的相关规定不违背，等等这些情况都需要房地产企业的人力、物力、财力进行支持，从而使得企业的机会成本也加大。

2.3 项目建设阶段风险因素

1）工期拖延风险

一般来说，出现工期拖延的原因有很多种，包括项目施工中的意外人员伤亡、机器设备故障等等情况，这些对于房地产企业的工期进行是具有极大风险的，可能导致一系列的经济损失赔偿。

2）项目质量风险

在房地产项目的施工过程中，项目的质量风险总是相伴随存在的。对于房地产企业的发展而言，受自身规模、资金等因素的限制，其施工的技术水平与施工质量保障也同样的存在着风险性问题，必须予以重视。

2.4 经营阶段风险因素

1）营销策划风险

房地产经营过程的营销策划工作对于整个房地产的积极健康发展具有相当重要的意义。如果企业的营销策划缺乏， 这些方面的优势不仅难以保障，更反过来可能牵制房地产的销售进展，从而产生营销策划风险。

2）物业管理风险

受自身资金、规模等因素的限制，项目的物业公司往往难以具体较高的发展水平，对业主不负责，收费不合理，服务态度差等等现象时有发生，严重影响了房地产企业的商品房销售工作，对其后期的持久健康发展也极为不利。

3 房地产投资风险的防范措施

3.1 投资决策阶段

1）产业政策风险的防范。房地产企业在进行项目投资决策时，必须对产业政策风险进行防范，应该充分的做好房地产项目投资前的相关分析工作，高度重视项目可行性研究，通过全面系统完善的房地产市场调研，对项目的相关投资情况进行全面性的梳理与分析，从政治、经济、社会环境等多方面进行信息收集与研究预测，以有效降低房地产产业政策风险性的影响。

2）市场供求风险的防范。当前大多数城市房地产的供给远远大于需求，使得房地产企业之间的市场竞争变得更加激烈。对于那些中小型房地产企业，其资金实力有限，应及时进行分散投资，采取组合投资分散风险的策略来规避风险，以维持企业的持久健康发展。此外，房地产企业还极为重视项目的共同投资，注重寻找合作伙伴来分散风险。

3.2 土地获取阶段

1）土地自然属性风险的防范。针对土地自然属性所带来的风险，房地产企业应该项目投资之前对土地的实际情况，包括土质、水质、地下埋藏物等因素进行全面的调查与了解，及时发展土地的发展情况，预估土地的建设成本，以有效的规避项目的土地自然属性风险，保障企业的项目收益。

2）土地价格风险的防范。房地产企业应该通过全面的市场调查，完善土地的相关信息，通过全面的市场价格分析对未来土地价格变化情况进行准确的预测与估量，以方便项目投入时的商业设计，获得更多的项目经营利润。

3）社会风险的防范。对于社会风险的防范，因为涉及面非常广，需要房地产企业在征地过程中，积极的争取国家相关部门的支持，努力做好群众的拆迁工作， 获得群众的理解与支持，从而从根源上规避房地产企业的社会风险，减少建设的阻力，保障企业项目的顺利进行与积极发展。

3.3 项目建设阶段

1）工期拖延风险的防范。针对项目执行过程中可能出现的工期拖延风险，房地产企业首先要对土地的相关情况、气候情况进行全面的分析，以有效的保障施工的安全；其次，房地产企业应该完善人员的管理工作，对于施工项目的管理进一步予以细化，把项目的设备、项目的安全隐患、项目人员的安全意识管理与其他因素完全进行明确的监督、控制与管理，从而明确经济责任，尽量规避施工过程中的各种可能性风险，以有效保障项目施工的准时完成。

2）项目质量风险的防范。项目的质量风险防范要求房地产企业必须以市场需求为设计导向，以客户满意为服务宗旨， 注重项目建设过程中的质量问题，可以积极的引入先进的设备、先进的管理经验以及完善的项目质量评估体系，以有效的确保项目的施工质量，避免项目质量的风险。

3.4 经营管理阶段

1）营销策划风险的防范。首先，密切关注房地产市场的发展动态，进行全面系统的信息收集；其次，通过完善的信息分析，了解当前房地产的需求实际，针对市场的发展情况，制度最佳的商品定价，有效避免因价格因素所引发的风险；第三， 积极的完善房地产营销方式，提高企业人员的素质，拓宽营销渠道。

2）物业管理风险的防范。物业管理风险的防范要求房地产企业在实际的发展过程中，对物业管理公司进行合理的筛选，可以通过招标等多种方式来让更多的物业公司参与，并选择服务态度好，信誉程度高的物业管理公司加入，与此同时， 还应该在合作中明确物业公司的相关责任与义务，在切实保障物业公司相关服务的同时，积极的促进并推动房地产企业的项目发展。

【参考文献】

[1] 吴玉坤. 对房地产投资风险与防范的探讨[J]. 经营管理者， 2014(01)

[2] 王翠红. 房地产企业加强投资风险控制研究[J]. 经济研究导刊， 2013(30)

[3] 田洪博. 房地产投资风险分析及管理[J]. 经济师，2013(05)

[4] 何军峰. 房地产业投资风险的管理策略研究[J]. 中国商贸， 2013(36)

房地产投资策划范文第4篇

【关键词】 房地产；投资决策；风险管理

改革开放以来，房地产业成为中国的支柱产业，引导带动了很多其他产业的发展，是现阶段乃至很长一段时期的投资热点。为了适合国际、国内的总体需要，如何用科学的、先进的理论研究作为房地产业的可持续发展的行动指南成为了一个重要问题。

一、房地产建设项目的特点和风险来源

1、房地产建设项目的形式与特点

（1）房地产投资的基本类型。房地产投资，根据其经济内容不同，房地产投资基本的形式分为以下几种：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营与管理投资、房地产中介服务投资等。

（2）房地产投资的基本特点。房地产投资和其他投资一样，都是为了获取利益。但是由于房地产投资的不动产性质和不可移动性等特殊性，加之房地产投资占用资金庞大，投资回报周期较长，所以房地产投资自身有着其特殊性，具体是：投资成本高、投资回报高、回收周期长、投资风险大、受政府政策影响较大。

2、房地产投资的风险来源

（1）投资初期阶段的风险。在房地产开发的过程中，投资阶段具有最大的不确定性与机动性，也是整个项目中最为关键的阶段。一旦出现失误就会造成巨大的损失。在这个阶段，房地产投资的风险主要源于政策和经济两个方面。由于我国的市场经济环境尚未完善，这就导致了政策风险对房地产市场影响显得尤为重要，所以在进行投资决策时，首先要考虑此时的国家政策和地方性政策可能带来的影响，其次，要考虑当地市场的供求关系，密切关注市场的行情变化，同时还要防范通货膨胀所带来的成本上升风险。

（2）项目实施阶段的风险。项目实施阶段是指投资计划具体实现的过程，从获得土地开始到项目完工为止。在这个阶段面临的风险就非常的具体了。一方面，在土地获得时，选择获得土地的方式就具有一定的风险，在获得土地后，还要面临征地拆迁的风险；另一方面，如果在项目建设阶段管理不当，就会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。所以在项目实施时，一定要全面掌握欲购土地的情况，选择一种最合适的方法获得土地，同时要全力打造项目建设的管理层，提高管理人员的综合素质。只有做到了这两点才能将企业未来可能面临的风险降至最低。

（3）经营管理阶段的风险。在房地产项目建成之后，就进入经营阶段。这个阶段决定着房地产投资收益能否实现，其重要程度不言而喻。主要面临的风险有营销策划风险和物业管理风险。当房地产项目进入到经营阶段的时候，要制定详细的营销策划，准确的定位房产的价格，使消费者对该项目有一个比较系统的认识。由于房地产业竞争激烈，物业管理水平关系到企业的声誉，为了长远的发展，售后服务工作一定要做到令所有消费者满意，给企业创造良好的信誉。

二、房地产建设项目的风险评价和风险控制

1、房地产建设项目的风险识别

房地产投资的过程是一个动态过程，漏掉任何一个环节都可能导致投资的失败。根据房地产建设的具体情况，其投资过程中主要面对以下五种风险：政策风险、自然风险、技术风险、管理风险、时机风险等。

2、风险评价

在房地产开发的过程中会遇到多种风险，其对项目的影响程度也有很大差距。风险评价的目的就是从众多风险中，找出对项目可能造成较大损失的因素，为之后的风险控制提供一定的理论支持，减少其盲目性。

3、房地产建设项目的风险控制

（1）主要风险分析。风险因素分析是风险识别和评估的基础，只有在投资前理清项目思路，把握主要风险的发展趋势才能为以后项目的顺利投资做好铺垫。房地产投资主要面对的风险包括：时机风险、建造成本风险、建造工期风险及销售价格和时间风险。本文以“浪漫之都”房地产建设项目为例，分析如下：

近几年来，国内建材资源丰富，市场总体价格趋于稳定，预计建设期内不会有太大的波动，同时该公司已经有了多年房地产开发的经验，所以建造成本应该能够得到很好的控制。随着我国整顿的力度加大，建设和施工企业的管理水平也逐步提高，更重要的是企业对项目提前入市的高度重视，相信项目的建造工期会缩短不少。近年来，人们的生活水平不断提高，相应的对住房的要求也会越来越高，高档住宅小区一定会受到广大消费者的青睐。所以，“浪漫之都”房地产建设项目是一个很好的投资方案，在科学妥善的管理下，一定会取得圆满成功。

（2）风险的防范与控制。根据以上分析与评价，本项目在风险管理的过程中应该对重要风险采取一线五种策略进行控制防范。

一是预防风险。通过科学有效的方法，对风险进行合理的预测和预判，努力调整项目本身的结构，增加各种替代方案，降低风险发生的可能性，提高各组成部分的可靠性，从而减少风险发生的可能性。

二是减轻风险。减轻风险是在充分分析风险的危害基础上，降低风险发生的可能和带来的损失。对于风险应当划分出风险发生和产生危害的等级，重点风险应作为项目控制的重点，有的放矢，因此，在实施减轻风险的策略时，要尽量控制重点和最大的风险。

三是转移风险。转移风险是通过和外包，把风险适当转移，当风险事件发生时候，风险损失会有一部分转移到自身以外的第三方从而降低风险给自己带来的损失。采取这种策略所付出的代价大小取决于风险的严重程度。当风险发生的频率不高，但潜在的损失很大时可以采取该策略。保险与担保是最常用的一种方法。

四是回避风险。回避风险是指当项目风险发生的概率较大，盈利概率过小，又没有其他防范风险的策略可用时，而采取的主动放弃的方法，用来规避风险的一种良好策略。放弃策略是最彻底的回避风险的办法，但是发展的机会也随之烟消云散了，一般都会付出高昂的代价。因此，除非是对风险出现可能性和后果的严重性有着足够的把握，一般不采取该策略。

五是自留风险。自留风险就是指当风险发生时项目管理者自愿把风险带来的损失接受下来。自留风险是简便的风险防范方法，当采用其他风险防范方法失效的时候，通常采用自留风险方法。

三、结语

为了提高企业的利润，就要扩大投资，这样就会导致企业必须承担一定的风险，风险越大，成功后获得的回报也就越多。我国房地产业起步时间不长，不论是理论上还是实践上都有着很大的发展空间，如何对房地产投资开发过程中的风险进行有效的管理和控制，是一个有着重大现实意义的课题。

本文从房地产投资过程中产生风险的种类入手，进而对风险的控制和规避进行了较为深入的研究。我们坚信，随着我国房地产业的健康发展，房地产风险理论的研究也必将随之不断完善。

【参考文献】

[1] 苏亚莉，张玉.浅议房地产开发的政策风险应对[J].东华理工大学学报（社会科学版），2011.04.

[2] 尹阿东，何海凝.房地产信托融资项目风险评估体系的研究[J].金融理论与实践，2012.04.

房地产投资策划范文第5篇

关键词:房地产 投资 风险

房地产投资风险的主要类型

(一)外部风险

1.宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说，当经济衰退，处于低速消沉时，社会对消费的需求也会大幅度减缩，这其中当然包括房地产。更有甚者，每当经济陷于低谷，消费减缩时，受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品，这时人们会修正在经济景气时制订的消费计划，推迟或干脆取消对耐用消费品的购买。社会风尚如此，造成房地产市场一时供大于求，房屋价格亦连连下跌。

2.财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响，因为很多人买房并不是全额付款，一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。假如贷款利率上升，投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值，此种情形对于一些财力有限的投资人来说，无疑是雪上加霜，加息有可能迫使他们放弃房地产。当然如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话，则投资人无须再负担任何责任。然而，假如房地产市场正处于低潮，银行在拍卖房地产时仍得不列足够的款项偿还抵押贷款时，则投资人仍需负一定责任。所以，投资者在策划置业计划和议价房地产时，必须把利率波动因素考虑进去。

3.市场风险。由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。譬如当房价因供应短缺而上升时，开发公司便会纷纷兴建楼宇，但由于建筑需要一定时间，故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要，但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来，建筑业技术日渐先进，所以造成房地产能迅速供应市场，直接缩短了地产循环的时间，也使得楼价波动变得更为频繁。

4.自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

(二)内部风险

1.经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性)，造成实际经营结果偏离预期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况，如管理水平、管理效率低，使用经营费用超过预计值，房屋空置率高，租金回笼等问题，都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想，对房地产的需求偏低，会产生比预期高的空置率。

2.财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆，在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。

房地产投资风险产生的原因

所掌握信息不全、不准，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，都会导致在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险。这在近年的经济生活中也经常遇到。表现为:一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。三是房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

发展商主观上对房地产市场供求形势，房地产政策，金融政策的理解、判断或把握上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力)，而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱，项目运作中难于实现预期的经营业绩。

此外，自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中的工程建设风险的原因。

房地产投资风险的识别

如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。

(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别

1.投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:

营业率=年营业总费用/年计划总收入

据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38%—40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。

2.偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额

偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大;反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:

保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入

保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%-90%。

(二)概率与数理统计的方法

由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。

但如果某一房地产项目投资的报酬回报率的可能结果有几种，每一种可能的结果为xi其出现的概率为pi，则其数学期望为:

如果投资者将投资报酬率的预期结果取为数学期望是合符情理的。因为在统计的意义上真实的投资报酬率出现在数学期望左右的概率最大。那么此标准差就描述了预期结果与实际结果的“平均”变动程度，因此可作为一种风险的度量。标准差越大，风险越大，标准差越小，风险越小。用标准差度量投资风险的优点是概念比较清楚直观，可以借用成熟的数理统计一整套理论和方法。在降低投资风险的投资组合理论中，这一度量有出色的表现。其缺点是准确的概率分市pi不易找出。考虑到相同的标准差，对于期望值不同的投资项目，它所表达的影响程度或对投资者的损害程度，也即风险大小，应该是不同的。期望值大时，风险应小些，期望值小时，风险应大些。所以人们更喜欢用变异系数来度量风险:

r=б/e

怎样的r值是小(大)风险，与投资者的风险偏好性格有关。但r接近1的风险，通常是投资者不愿接受的风险。r>1的风险，是很多投资者不能忍受的风险。也可以用Δ=e-б这一绝对数来度量风险。Δ

房地产投资风险的控制

在房地产投资活动中.投资的风险是客观存在的，这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益的损失可能性。

控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整、进而最大程度降低这种可能性的主要方法有:

(一)进行充分的市场调查分析以作出科学的项目决策

风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查，获得尽可能详尽的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资者自己对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。

(二)在预期收益相同的情况下投资风险较小的房地产项目

房地产投资项目种类较多，它们的风险度大小不一。有的风险度较大，可能遭遇的不确定性也较高，而有些投资项目的风险度较小，选择风险小的投资项目可以使投资收益能得到有效的保证。