房地产需求

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房地产需求范文第1篇

房地产是个复杂的系统工程，其关联因素多，不确定因素广，市场关系复杂，投资房地产的风险也较大。2011年上半年以前，受国家积极财政政策的影响，尤其是西方经济危机之后政府采取适度宽松的货币政策等利好因素的刺激，伴随整体经济的增长，房地产市场一片欣欣向荣。社会上的流动资本大举涌入房地产行业。各地区房价的不断攀升使得房价成为政府对房地产市场进行宏观调控的关键对象［1］。在政府收紧银根，对房地产行业进行调控后，房地产行业在繁荣时期所隐藏的问题开始逐渐显露［2］。这些问题中，有宏观经济发展环境的因素和产业政策的原因，也有投资商自身的原因。从企业的角度看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺乏对市场供应与需求及市场风险的科学分析，从而造成开发商的市场供应与市场需求脱节。一方面，造成大量的无效供给，形成商品房空置;另一方面，人们的消费需求得不到满足，不利于房地产业的健康发展［3］。房地产市场分析、需求预测和风险评价对于房价走势的推断有着十分重要的意义，对于房价合理回归、实现房地产行业“软着陆”有着指导性的作用［4］。笔者拟通过对我国房地产市场需求影响因素的分析，建立科学的需求预测模型，并以长沙市的数据为样本，研究模型的具体应用，进而预测长沙市房地产市场需求。

一、我国房地产市场需求预测模型的构建

目前国内外对房地产的研究主要集中于房地产影响因素的研究和房地产价格与宏观经济关系的实证研究两个方面。房地产影响因素的研究方面，有学者运用特征模型分析了房地产价格的影响因素，发现影响房地产价格的关键因素是其与中央商务区的距离远近，其次为公用设施的布局、环境舒适性等。在对房地产进行动态分析时得出，各种经济因素和人口统计因素，如净新增住户数、住户的年龄构成、住户收人、信贷情况、所有权成本、对未来的预期及季节性等对市场需求和供给都具有很大影响。另外，大量研究结果表示，非经济影响因素，例如人均年可支配收入、消费结构、政府政策、银行贷款利率等对房地产需求影响也越来越大［5］［6］。通过查阅大量资料，影响我国房地产市场需求的可量化因素可以归纳为经济因素和非经济因素两个方面。其中，经济因素主要包括经济发展水平(X1、X2)、居民收入水平(X3)、房地产价格(X4)、房价收入比(X5)、银行贷款利率(X6)、城镇居民储蓄存款(X7)等七个指标;非经济因素主要包括人口因素(X8)和房地产价格预期(X9)两个指标，如表1所示。模型的构建思路为在筛选关键因素的基础上，寻求房地产需求量与关键因素之间的量化关系，进而建立方程，并检验其可行性。

二、房地产市场需求预测模型的应用

将长沙市GDP总额、人均GDP、年人均可支配收入、商品房销售均价、房价收人比、银行住宅五年以上贷款利率、城乡居民储蓄余额、全市常住人口、房地产预期价格九个因素作为考察对象，将房地产销售面积设为房地产需求因变量，找出与房地产销售面积与自变量之间的关系。直接对九个因素分析会因维数太高导致处理不便，同时变量之间关系也难以分析清楚。参考美国统计学家Wedyawati等的工作［7］，笔者采用主成分分析法对表2数据进行处理。主成分分析是把多个指标转化为几个综合指标的一种统计分析方法。在多变量的研究中，往往由于变量个数太多，并且彼此之间存在一定的相关性，使得所观测的数据在一定程度上反映的信息有所重叠。利用主成分分析则可以将这一问题化简，即通过降维，找到几个综合因子来代表原来众多的变量，使这些综合因子能尽可能的反映原来变量的信息量，而且彼此之间互不相关。

1、数据收集

长沙市房地产市场2001—2011年的年度数据见表2，由于房地产预期因素也是影响需求量的相关因素，故采用前一年的新建商品房销售均价作为该年的房地产预期价格。

2、主成分分析

表2数据的箱形图如图1所示，从图中可以看出，标号3、4项，即人均GDP和年人均可支配收入两项在数值上变化最大;标号6、7项，即房价收入比和银行住宅五年以上贷款利率两项数值变化最小。在这种原始数据的量级和量纲存在较大差异时，需要先对数据进行标准化，然后才能进行主成分分析，否则量级小的数据容易被量级大的数据淹没。标准化的方法是将原始数据的各列除以各列的标准差。表2数据标准化后的箱形图如图2所示，可以看出，标准化之后，各原始数据被转换至统一的变化量级上，各自的变化特征也得到了较好的体现。

(1)计算主成分数据分析表

通过MATLAB编程可以计算出九个因变量数据的主成分数据如表3所示，将表2数据乘以数据转置，计算结果为单位矩阵，说明各主成分之间满足正交性。

(2)计算主成分得分

主成分得分是原始数据在由主成分所定义的新坐标系中所确定的数据，其大小与输入数据矩阵的大小相同。图3显示了主成分得分的前两列数据作为前两个主成分时的结果。从图中可以看出，在从2001到2011年共11年的统计数据中，数据的因变量基本随主成分1增大而增大，前7年与后4年呈两种具有显著区分的发展阶段。

(3)计算主成分方差

主成分方差是由主成分得分的对应列所解释的包含方差的向量。用帕累托图可以描述每个主成分所占的百分数。如图4所示。从图中可以看出，第一个主成分解释了83.4%的数据总变异性，第二和第三个主成分分别解释了10.9%和4.6%的数据总变异性，三者的和为98.9%。这说明采用三个主成分可以非常好的描述表1中采用九个变量描述的数据的变异性。

采用三主成分对表1进行分析可以得出如下结论:在影响房地产市场需求的九个因素中，因素1、2、3、4、7、8、9的影响作用基本一致，且权重基本相当，反映了一个地区对房地产市场的正需求。因素5、6的影响较为独立，分别代表房价收入比和银行住宅五年以上贷款利率，这两个因素是独立于其他七个表现房地产需求的指标，非常接近于－1的系数表明，这两项指标对房地产行业的发展起到抑制作用，也就是说，房价收入比和银行住宅五年以上贷款利率越高，地区对房地产市场的需求越萎缩。这两项指标是政府调控房价的主要手段。

三、多元线性回归预测模型的构建及检验

1、自变量的选择

通过上述分析可以发现，考虑排除不受市场控制的X5、X6两个独立因素，因素X1、X2、X3、X4、X7、X8、X9的影响作用基本一致，找出与房地产销售面积相关程度较高的变量设为自变量，处理结果见表4。因变量相关程度排序结果由重到轻依次为:全市常住人口、城乡居民储蓄余额、长沙市GDP总量、年人均可支配收入、房地产预期价格、人均GDP、商品房销售均价。

2、预测模型的构建

通过对各因素的相关性分析，笔者选取影响长沙市房地产市场需求的前三个关键因素，建立房地产市场需求预测的三元一次线性回归模型，其中因变量新建商品房销售面积定义为Y，自变量为全市常住人口、城乡居民储蓄余额、GDP总量，分别定义为X1、X2、X3。Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+ε通过MATLAB编程分析得出，模型拟合情况可以令人满意，预测值同观测值的相关系数为0.9743，误差概率＜0.01，满足一般要求，具体见表5。拟合方程为:Y=－11264.20+18.07X1+1.60X2－0.63X3+ε该模型表示全市常住人口每增加l万人，新建商品房销售面积增加18.07万平方米;城乡居民储蓄余额每增加l亿元，新建商品房销售面积增加1.60万平方米;全市GDP每增加l亿元，新建商品房销售面积减少0.63万平方米。

3、模型中自变量因素预测

模型中自变量为全市常住人口、城乡居民储蓄余额、长沙市GDP总量，以上虽然已经通过回归分析得出了房地产市场需求预测模型，但在对房地产市场需求量进行预测之前，还需要先对模型中的自变量值进行预测。

(1)全市常住人口预测

对表2中列出的2001—2011年长沙市常住人口进行散点图分析，结果见图5所示:通过图5可以看出长沙市常住人口数据是依照五年一次的人口普查数据阶段性增长，相关性程度高说明房地产业的发展与国家宏观政策，如国民经济“五年计划”息息相关，规律明显。通过函数差值外推，得到2012－2016年长沙市常住人口预测值，如表6所示。

(2)城乡居民储蓄余额预测

对表2中列出的2001—2011年城乡居民储蓄余额预测进行散点图分析，结果见图6所示。储蓄余额走势图从图6可以看出，城乡居民储蓄余额除了在2007年出现增长拐点之外，其他年份的城乡居民储蓄余额与年份间均存在近似的二元线性关系，设二元线性回归方程为:（略）。通过运用MATLAB编程算法，代入表1数据，得出回归方程为:（略）。进而得出2012－2016年长沙市城乡居民储蓄余额预测值，如表7所示。

(3)全市GDP总量预测

对表2中列出的2001－2011年全市GDP总量预测进行散点图分析，结果见图7所示。可以看出全市GDP与年份间均呈现近似的二元线性关系，设二元线性回归方程为:（略）。其中，通过运用MATLAB编程算法，代入表2数据，得出回归方程为:（略）。进而得出2012－2016年全市GDP总额预测值，如表8所示。

4、长沙市房地产市场需求预测结果

经过以上分析，可以得出长沙市房地产市场需求的三元一次线性回归模型:（略）。代入因变量预测值，得到未来五年商品房需求预测，如表9所示。

房地产需求范文第2篇

2010年以来，围绕抑制房价过快上涨、实现房价合理回归的目标，房地产调控在供需双向调节的基础上，主要采取了以抑制住房投资投机行为为核心的需求调控措施。具体来说，这些需求调控政策包括以下几种。

（一）住房限购政策

在部分城市实施住房限购政策，是本轮房地产调控需求管理的核心措施。在坚持限购政策不动摇的基础上，实施力度逐步升级。2010年4月“国十条”要求，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施实施限购；2010年9月，有关部门落实“国十条”实施细则指出，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市要限购；2011年1月，“国八条”要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施；2011年7月，国务院常务会议提出，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施；2011年8月，住建部提出二、三线城市限购标准，符合5项标准条件较多的（即2项以上）城市，建议列入新增限购城市名单。在实施住房限购政策的过程中，部分地方曾出台放松或变相放松限购的实施细则，但无一例外都被叫停，体现了中央政府坚持房地产调控不动摇的决心。

（二）差异化的信贷政策

本轮房地产调控运用差别化住房信贷政策打击投资投机需求，并根据政策执行情况及时进行了调整补漏。“补漏”表现为明确二套房的认定标准，“调整”表现为二套房贷款首付比例不断提高。2010年1月，“国十一条”提出二套房贷款首付不低于40%；2010年4月，“国十条”进一步将二套房贷款首付提高到50%；到了2011年1月，“国八条”要求二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍，各地可根据实际情况上调。

（三）税收政策

一是个人转让住房营业税政策再次调整。2009年，个人住房转让营业税减免年限已从2年提高到5年。2011年1月，又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额。逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。二是开展房地产税试点。2011年1月，上海、重庆分别出台房产税试点办法，与“国八条”形成“8+2”政策格局，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，并产生叠加效应。从上海和重庆的试点情况来看，两个城市制定的方案不完全相同，各有特点。2012年，在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点。

二、本轮需求调控政策的主要效果及深层次影响

通过以限购和限贷为主的房地产需求调控，房地产市场中投资投机行为得到有效遏制，“住宅去投资化”成为共识，刚性需求和改善性需求逐步成为市场主体，住房价格变化趋势由过快上涨转变为逐步趋于稳定。综合来看，需求调控为实现房地产调控目标发挥了有效作用。更进一步分析，需求调控还对房地产供需结构、投资流向区域和投资方式形式都产生了深远影响。

（一）需求调控对房地产供需结构的影响

1.从需求看，住宅投资投机需求被挤出，部分投资需求转向商业地产，取代住宅成为投资新热点。限购和限贷政策是本轮投资性需求被挤出的主要原因，其中，限购导致投资投机者没有资格购买住房，限贷政策降低了投资购房的杠杆作用，两者结合较好地实现了“住宅去投资化”的目标。从市场反应看，需求调控政策的效果体现在：一是住房首次置业占比提高；二是用于满足自住需求的中小户型住宅热销；三是部分房地产投资需求转向商业地产。由于商业地产需求增加和新增供给相对不足，多个大城市的写字楼和商铺等商业地产出现租金上涨和空置率下降的局面。

2.从供应看，需求变化引导供应结构发生相应变化，房地产开发从住宅部分转向包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产。一是住宅投资占比下降，商业地产投资增速加快。2012年1-11月，住宅投资占房地产开发投资的比重为68.9%，占房地产开发投资的比例从之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反应供应指标的房屋施工面积、新开工面积上，办公楼和商业营业用房增速均大大高于住宅（见表1）。

3.商业地产不断升温带来局部过热风险。据不完全统计，目前成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右；沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。由于商业地产对专业性和运营能力要求比住宅更高，对于计划进入商业地产的投资者来说，要有一定的资本沉淀和后续经营管理能力。况且商业房地产项目需要3～5年培育期，资金压力和经营风险都比住宅大，因此针对商业地产的投资热一旦形成泡沫，将比住宅泡沫更加难以消化，危害性也更强。

（二）需求调控对房地产投资流向区域的影响

1.由一、二线城市流向三、四线城市

由于发展滞后性，三、四线城市调控前房价相对较低，投资空间相对较大，因此36个大中城市实施限购措施之后，房地产投资出现向三、四线城市转移的趋势，特别是在2011年下半年，三、四线城市房地产投资和价格增速较快。另一方面，三、四线城市由于人口规模较小，难以形成规模效应和聚集效应，流动人口和外来人口住房需求小，而本地居民收入水平相对一、二线城市低，住房消费能力相对较弱，结果出现“本地人买不起、外地人不来买”的现象。目前存在的主要问题是，相当一部分三、四线城市的房地产市场已经供大于求，潜藏较大的投资风险，未来将出现进一步分化。

2.部分民间资本投资流向境外房地产

从整体上看，我国逐步从境外资本单向流入阶段转向境外资本流入和境内资本流出并行阶段，境内企业和个人“资产外币化、负债本币化”的倾向日益明显。境外房地产价格在世界金融危机后陷于低谷，对国内资本吸引力增大，吸引部分民间投资流向境外房地产。在这种情况下，需高度注意投资境外房地产风险，包括当地的税收政策、房价下跌、汇率变动和政治风险等。此外，对于境外置业宣传中移民、就业、上学等方面的承诺也要仔细甄别。

（三）需求调控对房地产投资方式、形式的影响

1.从投资方式看，部分由买房转为直接投资开发房地产

传统的民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。房地产调控之后，伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式也呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如投资买地、直接投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款、开展股权合作等。

2.从投资形式看，部分由投资实物转为投资房地产金融产品

即以房地产信托、房地产基金、REITs等金融方式参与房地产业。随着国家调控政策的延续，住宅去投资化为证券化的房地产金融产品提供了发展机遇。在资本市场直接融资（房地产企业IPO和再融资）以及银行信贷被限制的情况下，房地产信托、房地产私募股权基金等新型金融业态得到快速发展。同时，以基金和信托为代表的新型金融业态投资形式更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。

三、未来继续实施房地产需求调控的原因

在今后房地产市场发展中，预计相当长一段时间内，仍然需要实施有效的房地产需求调控，主要原因有以下几点。

（一）未来房地产供需关系情况要求进行需求调控

长期看，城镇化仍然是形成住房需求的基本支撑因素。2012年底的中央经济工作会议明确指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务也是扩大内需的最大潜力所在。伴随城市化发展，大量农村人口进入城镇，加上城镇人口本身要求住房水平进一步提高，对房地产刚性需求和改善性需求仍然长期存在。另外，购房置业的传统和住房消费观念转变尚需更长时间。

中期看，房地产投资需求在较长时间内仍保持旺盛态势。目前，我国投资渠道狭窄的环境并没有大的改变，已对民间投资放开的领域由于收益率有限、经营风险同样较大，暂时还不具有吸引力，传统的垄断行业和领域还未有实质性开放，民间资本因无形的“高门槛”很难进入。对民间资金来说，房地产业是为数不多可以自由进入的投资领域，且相对通货膨胀和其他投资来说，仍是较安全的投资方式。

短期看，新开工面积负增长影响未来2～3年的年住宅供应量，对供需关系平衡带来更大压力。2012年1-11月，房屋新开工面积下降7.2%，住宅新开工面积下降更多，为11.1%。由于房屋从开工建设到在市场上形成有效供应需2～3年时间，因此，2011年和2012年住宅新开工面积下降将导致未来2～3年住宅供求关系更加紧张。综合来看，在供应不足、需求旺盛的情况下，仍需坚持需求调控。

（二）住房发展不平衡状况决定了需求调控的必要性

未来我国住房市场上的主要矛盾将由过去总量不足转为住房资源占有的不平衡。具体表现如下。

一是人均住房水平不平衡。根据六普人口数据，2010年与2000年相比，人均住房建筑面积50平方米以上的家庭户增长了252%，占比从8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面积低于20平方米的城镇家庭还有29%。

二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海这样的特大城市和大城市。

三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情况改善更快，占有住房资源更多。由于房地产的财富效应，住房资源占有的不平衡导致贫富差距拉大问题更加严重。

因此，在住房供应量一定的前提下，如果不采取有效的需求调控措施，高收入者将中低收入者挤出市场，这种不平衡问题会越来越严重。

（三）需求调控与供应调控相比有见效快、效果好的优势

由于房地产开发的周期性，从土地供应到最终形成商品房供应往往需要2～3年时间，中间易受各种不确定性因素影响，因此房地产供应调控往往具有滞后性、不确定性的特征。当期的供应调控只能影响未来供应量或预期，却难以解决当期的供需矛盾。与此比较，需求调控能够立即对当期需求发生作用，在较短时间内改变供需关系，具有见效快、效果好的特点。

四、进一步完善房地产需求调控政策的建议

综合以上分析，未来应在坚持现有需求调控政策的基础上，根据经济发展和房地产市场变化情况适时调整和完善。总的原则是，将抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，支持住房刚性需求和合理改善性需求。

一是，在一定时期内应继续在部分住房供求矛盾突出的城市坚持限购政策。目前对限购政策争议较大，反对的主要理由是限购政策是行政措施。实际上，行政手段和经济手段都是调控工具。即使在市场经济高度发达的国家，也不排除在市场波动较大时采取行政措施，如法国政府2012年颁布政令，禁止房东在租户更迭或与租户续签租房合同时随意抬高房租，并规定了房租提价上限。另一方面，选择经济手段还是行政手段，关键在于政策本身如何在公平和效率之间取得平衡。在供求矛盾突出的城市实行限购政策，有可能会影响市场效率，但却能更好地保证公平：被限购的家庭已经占有了两套以上的住房资源，而且同时往往也有能力占有更多住房资源，不对他们进行限购，住房占有不平衡问题只会越来越严重。因此，在没有足够经济手段取代限购政策时，仍然需要坚持。

房地产需求范文第3篇

关键词：房地产； 乌海市； 刚性需求；人才需求

中图分类号：F293文献标识码： A

一、内蒙古房地产业的发展

2002年以来，内蒙古经济增长速度在全国一直名列前茅，产业结构的调整，将增加第二产业和第三产业比例，都为房地产业的快速发展提供了契机，房地产产业在第三产业的增加值总体也是呈上升趋势的。由表一和图一可以看出随着居民可支配收入的增加，房地产的施工面积、竣工面积和销售面积都呈增长趋势。房地产投资额也由2008年的7442976万元增加到2012年的16237771万元，比08年增长了118%，房地产的企业个数也是呈逐年增加的趋势。以上数据表明内蒙古的房地产业虽然受到宏观政策的影响，但是仍以刚性需求为主，各项指标都在继续上升。

同时，在十二五发展规划中明确提出到2015年房地产产业增加值达到690亿元，在“十二五”期间年均增长16%，城镇化率要达到60%。并且要规范发展房地产业。加强房地产业宏观调控，增加中小户型、中低价位普通商品房用地供应，优化住房供应结构，重点发展普通商品住房，完善住房供应体系，合理引导住房需求，城镇人均居住面积达到35平方米左右。完善房地产市场服务体系，大力发展房地产二级市场和租赁市场。培育壮大房地产龙头企业，通过兼并重组等方式，鼓励信誉好、实力强的房地产开发企业做大做强。推进物业管理市场化、专业化，在盟市中心城市重点扶持若干家物业管理集团。同时提出在产业结构优化升级中力争服务业增加值占地区生产总值比重和服务业就业占全社会就业人员比重均提高到40%左右。规划的制定和实施都将带动房地产市场朝着更规范、更完善的方向迈进。

表一：2007-2011年房地产开发指标

数据来源：2008-2012内蒙古统计年鉴

二、乌海市房地产业发展

乌海市的房地产市场尚属初级阶段，现阶段还是以刚性需求为主。一是旧城改造造成的刚性需求。近年城区面积不断扩大，平房，旧房，临建改造在增多；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，乌海市每年都要新增人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场，按《总规》的中的发展目标到2030年将每年新增2.84万人，人均住房面积35平米来算，每年需要99.4万平米的房屋面积才能满足需求；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。

乌海市十二五规划中提出到2015年乌海市的三次产业结构由2010年的1:71.7:27.3调整为1:67:32，提升服务业的比重。以促消费提品质，繁荣发展生活服务业的指导思想，提出了关于房地产业的规划，注重调整住房供应结构，以满足人口集聚居住为重点建设普适型社区，以住房需求升级为补充，建设精品高档社区，适度发展景观房产、生态房产和高端休闲房产。规范房地产市场，完善房地产中介服务体系，推动房地产二级市场和租赁市场健康发展。

乌海市经济快速发展，GDP水平提升较快，带动了城市居民收入不断增加，为居民消费水平和消费结构的优化提供了坚实基础。消费意愿及消费能力的增加，为房地产业发展提供了良好的前景，也为市民未来购房置业打下经济基础。

乌海市房地产市场2011年1-12月，乌海市房地产开发完成投资30.01亿元，同比增长1.18%；全市商品房竣工面积60.01万平方米，同比增加5.91%；海勃湾区普通多层住宅平均销售价格3018.6元/平方米，同比增长10.94%；高层住宅平均销售价格4524.6元/平方米，同比增长38.88%；滨河区普通多层住宅平均销售价格5791.2元/平方米，同比增长52.29%；高层住宅平均销售价格3600.2元/平方米，同比增长19.91%。近两年虽然受到房地产调控政策的影响但是乌海的房地产价格和房地产投资额还是以稳中有涨的趋势在发展，如表二所示。

表二：乌海市房地产发展情况

数据来源：2010-2012年《乌海市统计年鉴》

三、乌海市房地产专业人才需求分析

房地产需求范文第4篇

【关键字】市场需求；灰色关联度；主成分分析

1 引言

近年来，贵阳市积极实施工业化和城镇化战略，区域经济得到快速发展，居民收入得到稳步提高，社会发展更加和谐。特别是在西部大开发的持续推动下以及国发2号文件的将进一步促进贵阳市社会、经济发展。同时贵阳市房地产市场也伴随着整个市场的发展快速前进，房地产投资额和商品房销售面积都取得了前所未有的进步，然而在房地产快速发展的同时，市场存在着商品房施工面积大幅增长、商品房空置面积大幅上升等问题，一方面市场无效供给不断增加[1]，另一方面居民有效需求却得不到有效释放。这些问题将直接影响到贵阳市是房地产市场是否稳定发展，在房地产市场中供给和需求是市场的两大基本要素，而需求在房地产市场发展中又起到决定性作用，为此分析房地产市场需求影响因素对市场发展积极重要。

2 影响房地产市场需求因素概述

国内外学者对房地产市场需求影响因素的研究较为活跃，Karle.case[2]（1996）等认为高空置率、低房租及高资本化率使房地产消费需求骤跌，人口增长、就业稳定增长，个人收入持续增长时，房地产市场需求增加；张丰伟，马国强[3]（2008）认为需求必然受到当前国家宏观调控及货币紧缩政策的影响，同时受到本地实体经济发展、居民收入及其消费偏好、等诸多因素的制约；谢琛，袁建华[4]（2010）通过研究影响房地产市场需求的主要因素，特别引入不同年龄段人口数这一因素，指出了年龄结构在需求影响因素中的重要作用。

从上分析可以看出，国内外学者分别从不同的角度、领域以及方法对不同的需求因素进行了分析。本文在对前人的归纳基础上结合贵阳市的实际情况挑选出适合贵阳市房地产市场实际情况的需求影响因素。同时在选择指标时主要是考虑可量化指标，便于实证分析。其数据主要来自贵阳市近年来的统计年鉴和各年国民经济和社会发展统计公报。结合以上分析本文选取6项因素作为贵阳市房地产市场需求分析因素：（1）城镇居民人口总数：城镇人口的增加将直接刺激房地产市场需求，同时还带动其他相关配套设施的需求。（2）GDP：国民经济发展水应一个国家和地区的宏观经济，宏观经济的良好发展直接影响地区的房地产发展以及各行业和个人对房地产的需求。（3）城市居民人均可支配收入：反应了居民的购买能力，进而直接影响到对房地产的需求。（4）商品房销售价格：商品房价格直接影响到购房者的心态，是市场需求的主要因素。（5）人均居住面积：反应居民居住水平的一个重要指标，在生活水平提升的情况下，对人均居住面积改善愿望强烈，从而刺激对房地产市场的需求。（6）竣工面积：反应市场的供应量，按照供需理论，其指标的变动会影响价格的变动，最终直接影响到市场的需求。

3 贵阳市房地产市场需求影响因素实证分析

对于各影响因素对贵阳市房地产市场需求的影响程度的研究，本文拟采用灰色关联度、Spearman和Kendall三种方法通过相关性排序来进行研究，然后运用主成分分析法将三种排序结果综合，从而得出各影响因素对贵阳市房地产市场需求影响综合程度和排序。

3.1 灰色关联度分析

在本文中，以贵阳市商品房销售面积(X0)的逐年原始数据作为参考序列；人口总数(X1)、GDP(X2)、人均可支配收入(X3)、商品房销售均价(X4)、人均住宅建筑面积(X5)、商品房竣工面积(X6)的原始数据作为比较序列。

（1）对原始数据做无纲量化处理

（2）求母序列X0对各子序列的绝对差i（k）

于是得到最小绝对差m=0，最大绝对差M=4.724。

（3）取分辨系数 =0.5，由公式 和（2）计算结果，计算各年份的关联系数。

（4）由公式 计算关联度，可得R1=0.63，R2=0.832，R3=0.717，R4=0.702，R5=0.691，R6=0.731。

由灰色关联度分析需求的影响程度排序为: R2 >R6> R3> R4 >R1 >R5。

3.2 Spearman分析

Spearman相关系数又称秩相关系数，是利用两变量的秩次大小作线性相关分析，对原始变量的分布不作要求，所以本文运用Spearman相关分析来对所选指标之间的相关关系进行度量。运用统计软件SPSS19.0对各影响因素指标进行分析，其与市场需求指标之间的Spearman's rho如表3所示：

3.3 Kendall分析

Kendall等级相关系数用于反映分类变量相关性的指标，适用于两个分类变量均为有序分类的情况。其度量原理是把所有的样本点配对，看每一对中的两个变量是否都增加来判断单体模式[2]。运用统计软件SPSS19.0对各影响因素指标进行分析，其与市场需求指标之间的Kendall's tau_b如表5所示：

3.4 主成分综合分析

根据以上三种方法得到的各影响需求因素的影响程度，为提高贵阳市房地产市场需求影响因素结果的科学性和可信性，运用主成分分析法对三种评价结果进行综合，得出最终的影响程度和排序。

（1）对数据无纲量化处理

运用SPSS19.0中的分析—描述统计—描述，对原始数据进行标准化，使其具有可比性。

（2）计算累计贡献率

运用SPSS19.0软件进行主成分分析得到特征值和累计贡献率，从下表可以看出第一和第二主成分累计贡献率达到98.7%，取前两个作为主成分。

（4）计算因子得分

由因子得分有：

Y1=-0.027X1+0.505X2+0.504X3

Y2=0.998X1-0.001X2+0.055X3

（5）综合指标

由主成分回归得到标准化回归方程为：F=0.65327 Y1+0.33338 Y2

最后依据综合指标方程可以得到组合分析排序结果为：

4 结论

综合以上分析可以看出，影响贵阳市房地产市场需求各因素中，贵阳市GDP对需求影响最大，其他因素从大到小分别为人均可支配收入、人口总数、人均住宅建筑面积、商品房销售均价和商品房竣工量，其结果可以为政府和房开商提供相应的决策依据。从上述排序中，GDP和人均可支配收入是影响贵阳市需求最重要的因素，为此必须快速发展地区经济，提高居民的收入水平从而提高居民购买能力；人口总数也是影响需求的重要因素，加快城市化进程不仅有利于国民经济发展，还能带动房地产市场需求；此外合理的调节商品房价格和竣工量亦能促进贵阳市房地产市场的健康稳定发展。

参考文献

[1]朱永升等.影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析[J].北京理工大学学报，2002，22（6）：782-785.

[2]李笑.株洲市房地产市场需求影响因素的实证研究[D].中南大学，2007.

[3]张丰伟，马国强.海南房地产市场特征与影响因素分析[J].海南大学学报，2008，28（6）：607-615.

[4]谢琛，袁建华.基于灰色理论的入口年龄结构对房地产需求影响分析[J].数学的实践与认识，2010（10）：201-209.

作者简介：

辛治洲（1985.02- ）男，安徽安庆人，贵州大学2010级管理科学与工程研究生。

范方静（1987.02-）女，四川内江人，贵州大学2010级企业管理硕士。

房地产需求范文第5篇

关键词：岗位需求；房地产专业；人才培养

房地产业已成为我国一个重要的支柱产业，它可以为国民经济的发展提供重要的物质条件，可以改善人们的居住和生活条件；通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展。行业迅速地发展，需要与之相匹配的人才队伍。近年来，房地产专业人才所从事的岗位主要有：一手房销售、二手房销售、房地产策划、房地产估价、物业管理。

我校《以岗位需求为导向的房地产专业课程改革研究》课题组（以下简称课题组）就走访、调研了解到部分岗位对从业者能力的要求，从而审视房地产专业人才培养工作中面临的问题并进行成因分析，并结合我校房地产专业人才培养模式提出改革方案。

一、房地产专业主要岗位需求面临的问题

（一）一手房销售。通过与房地产专业已经工作或实习半年以上的学生交流，发现此岗位最为看重的是工作人员的接待能力、沙盘讲解、逼订技巧以及处理纠纷的能力。但是目前房地产销售教材偏重于理论知识，对于这部分重要内容却很少提及，而老师上课按部就班，考试也只注重课堂所授内容，缺乏课堂演练。如果能把房屋销售中的各个环节纳入平时课堂的角色扮演，并将此作为考试成绩的一部分，学生能力将有显著提高。

（二）二手房销售。此岗位最基础的是寻找房源和客源，并将二者进行匹配。只有合适的配对，才能促成交易。但是如何寻找有质量的房源和客源，避免虚假广告，这是需要思考的。已经在此岗位上工作一年的学生提出，课堂上税费、按揭以及过户过程是要重点加强的。

（三）房地产策划。房地产策划岗位对知识的综合运用要求高，不仅要对宏观以及区域房地产市场进行分析，还要了解市场供需状况。这一部分因为变化太快，几乎很少有教材会涉及。教师在课堂上也忽略了这一部分的讲授。项目的SWOT分析，也只是停留在了找出优势、劣势、机会、威胁，而没有引导学生进行诸如优势与机会、优势与威胁、劣势与机会、劣势与威胁的匹配，从而寻找突破点。此岗位除了具备出具策划报告基本知识以为，房地产营销活动中的认筹、开盘、明星活动、暖场活动、拓展活动的实际策划能力，选择合适的广告媒介，提出中肯的沙盘制作建议也是一名优秀策划人员应当具备的，但是这一部分的内容在我们课堂教学中很少提及。

（四）物业服务。我国房地产开发已经经历了粗放型发展的过程，房地产的发展逐步走向成熟，开发趋于理性，国民关注的是物业增值与经营管理，那么物业的经营与服务不容忽视。据已经在此岗位上工作的学生介绍，物业服务中楼宇验收、纠纷处理、资产运营是工作的几个主要方面。与此同时，国内的商业地产迅速发展，只租不售的模式已经成为主流，如何做好物业服务、商场运营来吸引顾客值得思考。但是很多讲授次门课的老师还只是停留在物业管理的基础知识上面，没有深挖物业运营。学生也有反映，现在商业地产不仅仅是购物商场，还涉及到旅游地产等，可以单独开设一门课程。另外，瑞典皇家理工学院、澳大利亚皇家墨尔本理工大学、美国的威斯康辛大学麦迪逊分校的房地产专业，其他的更偏向于物业的经营与管理，这是一种基于可持续发展的思路。这与欧美国家的状况相吻合，因为这些国家已经经历了城镇化的过程，城市建设趋于稳定。

（五）房地产估价。房地产估价，不论在国内还是国外都是一份受人尊敬的职业。近几年，国内经济迅速发展，涉及到抵押贷款、司法鉴定等等都需要估价人员的参与。但是该门课程一般的教学方法都是按照传统教材的思路，花费过多精力在各种评估方法的讲解上面，而忽略了不同目的的物业评估。中国正处在城市化发展进程中，各个省市都需要进行拆迁评估，由于涉及到工程造价、农林地块地评估，很多从业人员这一块的知识在学校几乎是空白，都是在工作岗位上才学习。以及特殊物业如酒店、在建工程的评估，还有变更容积率补出让金该如何操作，这些都是岗位上所需要但是课堂教学中很少提到的。另外，房地产评估涉及到各方利益，如何抵制各种诱惑，做到公正公平，也需要正确引导。

以上是毕业生去向最多几个的岗位。这几年，全国各职业院校房地产专业招生不容乐观，主要与行业大环境有关。而且过去几年，我们培养的学生就业最多的岗位是房地产营销。不论是学生还是家长，都会存在误区，认为此专业的技术含量不高。在大环境不景气的情况下，我们应该积极为学生拓宽就业门路，多多融入技术知识的学习。顾名思义，房地产是“房与地”的结合，我们很多开设此专业的学校，只注重房，而忽略了地。房地不应分家。房价贵主要是因为地价贵，所以土地是值得我们关注的重点。一些地方政府只是单纯地通过卖地获得财政收入，却忽视了土地的可持续发展。土地如果要源源不断地创造财富，就需要土地规划人员出谋划策。目前这一岗位市场上需求不断。除此之外，通过我们的走访调查发现，目前商业地产呈现出来的主流发展趋势是只租不售，前期策划、后期运营人员需求量大且稳定，将成为未来就业的一个大方向。随着人们生活水平的提高，对生活质量的要求也逐渐提升，不再满足于物质生活地丰富，而逐渐倾向于精神生活的富足。很多白领为了缓解工作压力，会利用周末去城市郊区或者年假去旅游胜地度假。越来越多的商家抓住这一机遇，不断进行旅游业地开发。那么旅游业如何吸引游客并使之经常光顾，需要合理的规划以及成功地运营。既要懂地产，又要懂规划以及运营的人才，目前还是十分稀缺的。而且国内开设房地产专业的院校很多还没有意识到适应这些岗位的人才稀缺性。我们在进行人才培养、制定课程时，可以往这方面考虑。

二、原因分析

（一）过于遵从教材。教师在教学过程中，严格按照教材章节的编排讲授。房地产专业相关的课程不同于数学、物理等自然学科，这些学科的原理是科学家自人类历史以来发现的科学规律，是成文的定律，一环扣一环。而房地产相关的课程诸如营销、策划、物业管理等，虽然有据可循，但是每个项目不同，需要不断地创新，这就注定不能照搬教材。

（二）教师缺乏企业工作经验。很多教师都是从学校毕业又直接进入学校教书，虽然理论知识丰富，但是毕竟没有在企业锻炼过，不了解企业不同岗位对人才的能力和知识的需求。尤其像房地产，是一个不断推陈出新的行业，国家政策时刻在变，营销方式不断变化，随之而来的策划也要跟着变化。住宅、商业、工业地产多元化发展，对与物业的经营与服务要求也不断提高。城市化过程以及经济迅速发展，很多专门讲述房地产评估的老师还只是停留在估价方法上，而忽视了不同目的下房地产估价。这些都只有在企业工作过，并真实出具报告或者参与营销的老师，才会意识到将企业新知识带入到课堂。

三、我校房地产人才培养模式改革方案

（一）人才培养方案。（1） 人才培养目标。主要培养房地产经营与管理事业发展急需的，基本掌握经济学、管理学、房地产营销策划、房地产经纪、房地产估价、房地产法规、房地产开发与管理等的理论与技能，具有较强的房地产经营管理分析能力、决策能力和实务操作能力，能从事房地产开发、房地产经营管理、房地产估价、物业管理等工作的，下得去、留得住、用得上、干得好的心里有思考技能、眼里有观察技能和手上有做事技能的应用型房地产经营管理人才。毕业后可面向房地产开发公司、房地产经纪公司、物业管理公司、房地产评估机构等就业。（2） 基于岗位需求的房地产专业人才培养模式。在确定了人才培养目标的基础上，通过与企业探讨，形成“双环境、双师资、三阶段”两双一三工学结合的人才培养模式。其中，两双指的是：1）以学校和企业为培养学生的摇篮，通过二者联合办学，利用企业门店众多、项目众多的优势，将学期中的认知实习搬进售楼中心现场，学生和企业通过双向选择，可以到合作企业的一二级经销门店的工作现场进行顶岗实习，并由企业给予相应的教育与辅导，形成企业和学校共同培育房地产专业人才的“双环境”。2）专业课程主要由校内骨干教师讲授，定期邀请不同岗位的企业核心技术人员、管理人员在相课程开设期间进课堂开设讲座，形成校内基础知识与校外岗位素养齐并进的“双师资”培养方式。

“三阶段”指的是将学生的三年分为三个阶段，第一阶段主要以学习公共基础课和专业平台课为主；第二阶段以学校培养为主、企业学习为辅，针对主要的就业岗位，采取学生轮岗实习的方式；第三阶段是学生在企业顶岗实习，完成毕业设计。

（二）总体教学进程安排。总体教学进程安排，有三个部分组成：（1） 第一学年包括公共基础课和专业平台课。前者包括思想道德修养与法律基础、思想与中国特色社会主义理论体系概论、大学英语、高等数学、大学体育等课程，让学生在人文素养、职业道德、身体素质方面得到提高。后者课程的开始，可以使学生了解专业组成，为后面课程的学习打下基础。（2）第二学年包括岗位支撑课程和岗位技能课程。岗位支撑课程学习后续课程的前提，学生在岗位上充分锻炼需要基础知识做铺垫。房地产估价、房地产营销策划、房地产经纪、物业管理涵盖了主流传统的房地产岗位。而土地利用规划、旅游地产规划、商业地产运营是根据这些年市场发展，可以新开设的课程。（3）第三学年的顶岗实习，学生可以根据自己的兴趣爱好、性格以及职业规划，选择适合自己的岗位锻炼。

四、对高职院校房地产专业人才培养的建议

（1）创办订单班，工学结合。选择有实力、吸纳能力强的企业，积极开展联合办学，创办订单班。通过在学校学习专业基础知识，去企业轮岗实习，并邀请企业技术人员、管理人员来校讲座，形成学校与企业共同培育人才的双环境。（2）鼓励教师去企业兼职，打造双师型教育团队。我们目前的教学方式，仍以教材为主。但是一本教材的出版至少需要一年时间，而且一个版本会使用3-5年，具有明显的滞后性，跟不上时展。而企业所需要的技能和管理模式已经远远领先于教材。这时，我们应鼓励老师去企业兼职。这不同于以往教师下企业，只是在企业里呆几个月，完成任务。教师去企业兼职，是一项长期性的工作，只有通过自身不断参与项目，才能了解到目前企业所需要的技能，才会自我学习。也只有通过教师的不断提高，才能将新理念、新技术传授给学生。过去，对“双师型”教师的理解停留在字面上的不乏其人，简单地说，“双师型”教师就是“双证”或者“双职称”教师。但是这样，远远是不够的。“双师型”的教师不仅要有丰富的理论知识，还要有充足的实践经验，应该是一手拿粉笔一手拿扳手的好师傅。好师傅的成长需要在企业里面磨练。

参考文献：