地丑德齐

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇地丑德齐范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

地丑德齐范文第1篇

摘要：土地增值税是房地产企业的一项重要税种，它税率高、税负重，对利润的影响大。本文简要介绍土地增值税的相关概念，重点阐述土地增值税的筹划思路及需要注意的问题，确保房地产企业利润最大化的同时风险最小化。

关键词 ：房地产；土地增值税；筹划

国家税务总局自开征土地增值税以来，陆续出台相关政策，不断明确相关问题，加强清算力度。在此环境下，房地产企业所承受的税收负担越来越大。因此只有加强土地增值税纳税筹划，才能减轻税负，提升市场竞争力。

一、土地增值税的相关概念

（一）纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是指通过转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物，从而获得收入的单位和个人。地上建筑物和附着物主要是指房地产，因此房地产开发企业是土地增值税的主要纳税义务人。

（二）税率

土地增值税实行四级超率累进税率，增值率不超过50%的部分，税率按30%；增值率介于50%至100%的部分，税率为40%；增值率介于100%至200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分，税率为60%。增值率是指增值额与扣除项目金额的比率。

（三）扣除项目

税法准予扣除的项目主要包括：①为取得土地使用权所支付的金额；②房地产开发成本和费用；③与转让房地产有关的税金；④旧房及建筑物的评估价格；⑤其他扣除项目。

（四）计算方法

土地增值税的计算依据是纳税人转让房地产所取得的增值额及相应的税率。其计算公式是：应纳税额=Σ（每级距的土地增值税* 适用税率）

二、土地增值税纳税筹划的主要思路

（一）利用征税范围进行筹划

1.合作建房

房地产企业可寻找合作企业，一方出地，一方出资金，共同开发，建成后按比例分房。因为税法规定对未进行产权转让的自用房产免征土地增值税。

2.代建房行为

房地产企业可与部分客户通过签订合同确定合作关系，以受托的名义开发房地产，待开发完成后，向客户收取代建费用。因为房地产企业的代建房行为，其房产权属未发生转移，取得的收入属于劳务收入性质，不需缴纳土地增值税。

3.股权转让

房地产企业可选择股权转让的方式合理避税。因为股权转让不缴土地增值税，只缴企业所得税。

4.改售为租

房地产企业在开发完成后，可选择出租。因为虽有租金收入，但其产权、土地使用权未转让，不需缴纳土地增值税。

（二）利用销售收入进行筹划

1.合理定价

房地产企业按所在地民用住宅标准建造的居住用住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税。超过20%，应就其全部增值额纳税。可见房价的变动不仅会导致是否交税，还会导致适用不同的税率。因此要充分考虑提高房价带来的收益与增加的税负之间的关系，从而做出最优的决策。

2.分散收入

房地产企业可以将装修、装潢等从房产销售中分离，在签订合同时分成房地产转让和附属设备购销合同两部分。一方面减少土地增值税，因为售价降低控制了增值率，降低了适用的税率；另一方面减少印花税，因为税率由产权转移数据的0.05%降至购销合同的0.03%。

3.代收费并入房价

房地产企业在售房时代收的城建配套费、维修基金等可以并入房价也可以单独核算。如代收费计入房价向购买方一并收取，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时予以扣除。这一行为不影响房产增值额，但会增加其扣除项目金额，降低增值率，从而减少土地增值税。

4.多次转让项目

多次转让项目能为企业带来一定的收益，但是产权转移时需缴纳过户手续费、印花税等费用。企业应综合测算，在节约的税收和增加的费用之间作出分析，从而在降低税负的同时增加收益。

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

1.房产开发费用的比较

根据《土地增值税暂行条例实施细则》，房地产开发企业的利息有两种扣除方法：①若能提供金融机构证明的，在按商业银行同类同期贷款利率计算的范围内据实扣除，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计算扣除；②若不能提供金融机构证明或不能按转让房地产项目分摊的，利息不单独扣除，但其允许扣除的房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%。可见利息费用的扣除是可选择的，企业在纳税筹划时应根据实际情况将①和②进行比较，选择扣除费用较大的方案。

2.成本与费用的划分

开发费用只能扣除一定比例，不能全额扣除。但会计准则对费用的划分无严格规定。实际工作中许多费用介于期间费用和开发间接费用之间。因此，企业如把部分开发费用合理转移到开发成本中，不仅可以全额扣除，还可以在其他项目中加计扣除20%，加大了扣除项目金额，减少了土地增值税。

3.人防工程的处置

房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本费用，未移交的，不得扣除相关成本费用；如企业将人防工程的地下车库出租，其产权未发生转移，不纳土地增值税，但也不能扣除相应的成本费用。所以企业应该分别测算出租和无偿移交应纳的土地增值税，选择对企业有利的方案。

（四）利用税收政策进行筹划

1.分别核算增值额

税法对普通标准住宅有优惠政策，因此如果房地产企业同时开发多个项目，应将普通住宅单独核算，使得销售普通标准住宅的房产享受免税政策。

2.降低适用税率

根据土地增值税的税率可知，当增值率达到一定标准时，就应依法纳税或按更高的税率纳税。所以，实际工作中首先要测算增值率，然后设法降低在临界点的增值率。房地产企业可以考虑增加公共配套设施费和间接开发费用的投入，一方面可以减征甚至免征土地增值税，另一方面改善小区环境，有利于促进房地产的销售和企业品牌的建设。

3.延迟清算时间

在预售方式下，有些工程尚未竣工而已售面积却已超过85%，但因项目尚未结算，成本不可计量，施工票据不全，严重影响土地增值税。所以房地产企业在符合国家法律法规的前提下，尽可能延迟土地增值税清算，不仅可以降低土地增值税税额，还能获取货币时间价值，缓解企业资金压力。

4.分摊土地成本

房地产企业受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其允许扣除项目金额的分摊方式有：①按照转让土地使用权的面积占总面积的比例；②按建筑面积；③其他方式。因此在计算扣除项目金额时，可以选择尽量使各期各批增值率趋同的分摊方法，降低整个企业的土地增值税。

三、土地增值税纳税筹划应注意的问题

房地产企业的土地增值税纳税筹划是一项复杂的工程，企业需要妥善处理各个细节，正确面对在实际中遇到的各种问题。

（一）符合法律法规

房地产企业有权利用税收优惠政策提供的空间进行筹划，但是税收筹划不是偷逃税。因此税收筹划的前提必须是遵守税法等相关法律法规。

（二）考虑整体收益

房地产企业在依法进行土地增值税筹划时，必须结合具体情况、综合分析各项税种，认真衡量“节税”与“增税”的综合效果，进行整体筹划，选择最佳方案。

（三）关注税收政策

税务筹划的有效性取决于各因素的综合作用，而各因素在不断变化，因此房地产企业必须及时关注相关政策法规，把握最新发展趋势，选择最佳纳税筹划方式。

（四）完善财务工作

房地产企业要建立完整正确的财会处理方式，规范财务工作，为土地增值税纳税筹划提供有效的凭证，增加纳税筹划的合理性，避免不必要的风险。

随着国家税务总局对土地增值税清算规定的细化，房地产企业应通过合理合法的手段，利用税收筹划方式，结合其他管理活动，综合考虑企业的战略目标和开发成本，使企业价值最大化。

参考文献：

[1]宋爱华.房地产开发企业土地增值税纳税筹划.[J].财税会计，2012（05）.

[2]蔡昌.房地产企业土地增值税综合筹划思路.[J].财务与会计，2007（09）.

[3]尹石莹.房地产开发企业的土地增值税纳税筹划.[J].财会月刊，2010（08）.

地丑德齐范文第2篇

关键词:房地产开发企业;土地增值税;税务筹划

中图分类号:F812.42 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值税是对房地产开发企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前,对房地产企业来说,如何进行有效的土地增值税税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利,势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为,可以从以下几个方面着手进行税收筹划。

一、 纳税筹划的原则

1.事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前,通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。

2.守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨,企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。

3.经济原则。即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”,看是否经济可行,税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出,需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。

二、纳税筹划的方法

(一)收入分散筹划法

按相关税法规定,土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下,转让收入越少,土地增值额就越小,当然税率和税额就越低。因此,如何通过分散转让房地产的收入,就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,分次单独签定合同。

例如:某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房,预计精装修房屋的市场售价是1 800万元(含装修费600万元),该企业可以分两次签定合同,在毛坯房建成后先签l 200万元的房屋买卖合同,等装修时再签600万元的装修合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用缴纳土地增值税,这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

(二)临界点筹划法

房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,但利润率越高,缴纳的土地增值税就越多,税后利润可能反而越小。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应,可以对此进行纳税筹划。

实际工作中,首先要测算增值率(增值额与允许扣除项目金额的比率),然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种:一是合理定价,如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率,通过适当降低价格可以减少增值额,降低土地增值税的适用税率,从而减轻税负。二是增加扣除额,主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定,房地产开发成本中包括可以扣除的项目有:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境,提高房产的质量来适当增加扣除项目,以高质低价来占领市场。

假如定价1 000万元,增值率为25%,应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素,获利为1000-800-90=110(万元)。但如果定价960万元(X一800/800=20%),增值率为20%。由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税,则获利为960-800=160(万元),二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出,企业在出售普通标准住宅时,通过合理定价进行纳税筹划,完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。当然,企业并不是把价定得越低越好,当所提高的售价带来的收益大于提高售价而增加的税费支出就是值得的。

(三)费用迁移筹划法

房地产开发费用即期间费用(管理费用、财务费用、经营费用)不以实际发生数扣除,而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件,按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划,把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额,因此,人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下,通过费用迁移法,就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额,从而达到节税的目的。

(四)利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业,一般都会发生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本,其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地:如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资,利息费用较高,则应尽可能提供金融机构贷款证明,并按房地产项目计算分摊利息支出,实现利息据实扣除,降低税额;反之,开发过程中借款不多,利息费用较低,则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明,这样就可多扣除房地产开发费用,以实现企业利润最大化。

(五)建房方式筹划法

根据税法有关规定:某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划,其节税效果也是很明显的。

第一种是代建房方式。税法规定,代建房行为不属于土地增值税的征税范围,而属于建筑业,是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率,税负较低,而土地增值税适用的是30%―60%的四级超率累进税率,前者节税明显。因此,如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户,就完全可以采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备,也可以协商由客户自己购买和取得,其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利,房地产开发公司可以根据市场情况,适当降低代建房劳务收入的数额,以取得客户的配合。

第二种是合作建房方式。税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅,则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样,从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样,在该房地产开发企业售出剩余部分住房前,各方都不用缴纳土地增值税,只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时,才就这一部分缴纳土地增值税。

三、企业进行税务筹划应注意的问题

(一)国家应尽早完善税务筹划的立法工作

完善、规范的税法是企业进行税务筹划的前提,只有在税法的引导和约束下企业才能更好地进行税务筹划。从我国现阶段完善税收立法工作来看,笔者认为应解决以下问题:1.健全税收一般性规范,减少税法漏洞,杜绝企业避税行为;2.改革征管体制,走现代化征管之路;3.税收立法要贯彻透明、简明、操作性原则。

(二)增强企业纳税人的纳税意识,树立正确的税收筹划观念

企业纳税人自身的税务筹划意识和筹划能力是成功开展税务筹划,节约税金支出的关键。这需要企业领导和财务人员要树立税务筹划意识,规范税务筹划基础工作,包括设立完善、客观、规范的会计账目和编制真实的财务报表,发挥税务会计的作用,尽可能使纳税人税收负担降到最低。另外,企业税收筹划的目的是减轻税收负担,提高经济效益,那么通过减轻税收负担可以实现税后利润最大化,但纳税人在取得税收收益的同时,还必须考虑税收筹划方案中的成本问题,只有当收益大于成本时这种方案才是可行的,所以企业在税收筹划时要注意只有总体收益最大的方案才是最优的。企业要根据自身的情况,选择合理的筹划方法。

(三)企业着力培养专业税务筹划人员

税务筹划是一种高层次的理财活动,要求筹划人员不仅具备法律、税收、财务会计、统计、金融、数学、管理等各方面的专业知识,还要具有严密的逻辑思维、统筹谋划的能力。因此企业要培养精通多门学科,具备相当专业素质的税务筹划专业人员。

参考文献:

[1] 庄粉荣.纳税筹划实战精选百例[M].北京:机械工业出版社,2007.

地丑德齐范文第3篇

金融危机之后，我国房地产市场出现了持续的泡沫化特征，形成了房价上涨快、民众买房难的基本矛盾。为缓解矛盾，促进地产行业的健康发展，国家制订了一系列宏观调控举措。然而，宏观调控措施的施行，一方面为房地产行业的健康发展提供了必要保障，另一方面也对房地产企业带来了更大的资金压力，这些影响是不容忽视的，研究新经济形势下房地产企业筹资方式有着极强的现实意义。本文对传统筹资方式进行了简要分析，概述了当前房地产企业筹资的基本情况，结合几类新型房地产筹资方式，对创新房地产筹资进行了探讨，以期提供借鉴。

关键词：

房地产；宏观调控；筹资方式

房地产行业对于我国GDP增长直接间接作用极大，近年来，随着国家宏观调控政策的持续施行，以往资金充足的房地产企业已经面临了资金紧缺的问题，不少中小型房地产企业更是面临资金断裂、倒闭、被收购风险。扩张融资渠道，开辟新筹资方式成为房地产企业发展的必然之路。

一、房地产企业筹资现状

新形势下，传统筹资方式已经出现弊端，大部分房地产企业都面临着筹资难的问题，在宏观调控政策加强的背景下，楼市拐点出现，分析房地产行业的筹资现状刻不容缓。

（一）规模大。自2005年起，我国房地产行业发展迅速，大部分城市房价在短短几年内上涨了几倍。产业网数据显示，2005年，我国商品房平均成交价为2937元/平米，至2015年三季度我国商品房平均销售价格已经达到6844元/平米。不仅我国房价直线上涨，房地产行业的融资规模也不断扩大。国家统计局数据显示，2005年，我国房地产行业开发资金总额为21397.8亿元，2015年前三季度，全国房地产开发完成投资70535亿元，，涨幅近3倍。足以看出我国房地产行业的融资趋势。

（二）融资难。资金问题始终制约着房地产企业的发展。近年来，为调稳我国房地产行业，维护经济稳定，国家开展了一系列严厉的调控举措，如限购、限贷等，进一步加剧了房地产行业资金紧张问题。同时，我国金融市场对房地产的限制也十分严格，在金融体系本不健全的基本条件下，我国金融市场进入难度极高，资料统计，截止2015年5月，我国房地产上市公司总量为185家，这就说明，我国绝大多数房地产企业为中小型企业，由于小规模企业资金规模不大、体制不完善、信用度不高等因素，获取信贷的基本条件受限，在限贷以及加大土地审批难度的调控政策下，更是制约了房地产企业的发展。

（三）渠道单一。房地产是资金密集型企业，要实现健康发展，离不开充沛的资金流量。国家统计局数据显示，2015年1-10月，我国房地产开发企业到位资金构成为，国内贷款17097亿元、利用外资242亿元、自筹资金40538亿元、其他资金43690亿元。同比增长-3.6、-50.6、-4.0、9.8个百分点。同时，在市场调整期去化压力、土地成本等多重因素影响下，我国上市企业营业收入增速回落。数据显示，2014年全年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。可见，当前我国房地产融资形式已经有了较大改变，但是，除上市企业外，中小企业融资基本依赖贷款，且比例依旧极高，高负债也带来高财务风险，形成多元化融资渠道刻不容缓。（四）长期偿债压力大。国家统计局数据显示，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45、4.16个百分点。基本财务规律揭示，企业资产负债率在60%左右最为合适，房地产上市企业连年创新高，为企业带来巨大的偿债压力，在融资困难的背景下，企业很可能面临经营危机。

二、房地产企业传统筹资方式概述

从主体上分，房地产企业传统筹资方式可分为内部融资、间接融资、直接融资三种。内部融资是通过整合内部资金资源实现融资的方式，筹资依据包括自有资金、应收账款、票据等。房地产企业利用此类资产，通过金融机构或贴现公司变现，即可迅速充实资本，风险小、效率高，是最好的融资形式。然而，在当前房地产企业销售难、资金回笼难的基本背景之下，房地产企业自有资本资源减少，内部融资限制已经很大。因此，针对内部融资问题，建议房地产企业一方面可以增加期房销售，通过开发商贴息委托贷款，增加期房销售及资金回笼，从而扩大资金来源中定金、预收款、自筹金比例。另一方面，对于中小房地产开发企业及单家房地产开发企业自有资金比例较少的情况，可以实行联合开发，提高贷款能力、广告能力、运营能力等。间接融资最直观的代表就是金融机构贷款，其中最为简便的就是银行贷款。当前，我国房地产企业开发资金来源依然呈现银行信贷为主导的格局。一般来说，实现银行贷款需要按照“三个办法，一个指引”中项目融资业务指引要求，充分考虑项目风险、质押担保条件、合同条款、资金管控等。随着货币政策的调整，银行信贷难度越来越高，成本越来越大，对房地产企业造成了不利影响。以开发贷为例，除基本法人执照、保险（第一受益人为银行）、土地使用权等条件之外，还需具备相应比例的自有资金30-35%，可以肯定的是，开发贷获得门槛将会越来越高，通常情况下，银行贷款是企业正常经营过程中获取资金的简便渠道，但若企业需要实现跳跃式发展，就会出现资金短缺问题。针对这些问题，企业可以通过并购方式实现间接融资。并购贷款由商业银行向并购方发放，用于支付股权对价款项外的贷款，以并购贷款实现长期资金流动，不仅可以提高企业的资金实力，还能帮助企业扩大规模。直接融资一般包括债券融资与股票融资两种。债券是一种商业信用，收益率一般，融资过程中企业通常不会使用，债权人也不想持有，因此，直接融资通常通过股票融资实现。股票市场能够在极短时间内为企业筹集资金，资本可永久使用，也没有还款期限及利息负担。值得注意的是，企业上市门槛极高，我国上市房地产企业也不过一百多家，用这种方式实现融资风险也很大。但是，对于一些具有发展潜力的房地产企业来说，也可以通过灵活运用上市技巧实现。例如买壳上市等。对于一些中小型房地产企业，可以通过买壳上市进行直接融资，虽然此类融资方式融资量较小，但也可以避免上市的高门槛、高风险，为满足资金需求提供渠道。

三、我国房地产企业新型融资方式概述

基于融资难、渠道少的融资问题，我国部分房地产企业已经开始了金融化战略，建立多元化融资方式已经成为房地产企业融资发展的基本趋势，下文将简要介绍当前新型房地产融资方式，为创新融资提供借鉴。

（一）信托融资。信托融资是近年来发展速度最快的房地产融资方式之一，在2003年中央121号文件出台后，银行信贷渠道受阻，以信托机构代办房地产买卖、租赁、收租及地产登记过户等实现的信托融资呈现“井喷”式发展，据不完全统计，2015年一季度，我国信托资产管理规模大约14.41万元，房地产证券类信托增加，不良率低，整体风险呈可控状态。这一模式要求融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质，满足四证齐全、自有资金比例超过35%、二级开发资质，有的信托公司资金获取需要行业百强或地方龙头。

（二）海外融资。外资进入中国房地产开发市场即海外融资，境内房地产可以通过向境外地产投资基金及风投基金出售房产、进行项目合作，或者直接让外资参股房地产公司，都是海外融资的形式。当前，海外融资总量不大，且地区差异明显，我国海外融资主要集中于长三角、首都经济圈等热点区域。上文数据显示，当前我国房地产开发市场外资比重较低，且15年呈现负增长趋势，究其原因，就是境外投资公司对项目要求高，以及项目投入操作体制的问题，因此，以海外融资实现房地产企业资金扩充不失为良好的融资渠道，但需要企业自身的努力。

（三）开发商贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金、委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。这一房地产金融模式在我国具有良好的需求市场和政策环境，实用性较强。这种方式的核心在于实现提前销售，要求开发商具备一定的实力。

（四）融资租赁。融资租赁的实质就是通过转变所有权获取资金，在项目完成后，房地产开发商通过销售，完成所有权回购。这种方式的运作需建立资产管理公司，处理所有权问题，从而加快房地产资金运作效率。

（五）“PE”模式。“PE”即房地产私募基金，是由开发企业发起，以非公开形式向投资者募资的形式。当前，我国PE的应用已经较为普遍，需求上看，房地产开发企业资金来源结构已发生了改变，从整体趋势上来看，虽然当前我国房地产开发企业的资金主要还是依赖商业银行为主，但是从上文数据不难看出，我国房地产传统资金来源渠道已经变窄，私募已经成为企业筹资的重要渠道。首先，由多个有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同设立私募股权投资基金（PE）在委托管理银行进行资金托管开展股权投资目标企业工作，经过项目筛选、尽职调查后，开始资金募集，募资后，基金完成投资，开始项目运作，运作完成后，基金清算退出。

四、房地产企业筹资方式创新——“仿金融”模式

融资方式创新已经成为当前房地产企业发展的必经之路。当前，不少新型筹资方式已经出现，基于互联网+、众筹等新思想在民众中的广泛传播，以及信息技术的普及，“仿金融”模式已经具备相当好的基础，利用“仿金融”模式，可以较好地解决房地产开发企业的融资问题。

（一）“仿金融”模式概述。“仿金融”模式，就是由具备一定资质，通过向具备购房意愿的社会群体以收取加盟费、签约金等方式进行融资，通过返利、充抵等形式对客户进行回报。这种方式的回报高，客户增长快，能够在极短时间内获取大量融资，且不会有金融市场的风险。以河南某置业公司为例，该公司成立于2013年，注册资本为1000万元，在整合房地产市场低价优质楼盘后，通过签约客户定金增值、经济推广补贴等方式，实现了高速融资。首先，该公司在全国范围内进行目标客户定位，同客户签订合约，规定：客户需缴交1万元作为签约客户定金，购房时定金可作2万元使用，若暂时没有合适楼盘，协议期限无限期延长。若未来无购房需求，定金不予退还，但可由客户转让。同时，签约客户可直接成为公司营销项目领导，为公司介绍客户可得奖励，奖励递增。另外，签约客户作为项目领导时，若介绍客户达6位可晋升为项目顾问，受聘期间最高可获100万元奖励。具体为，公司设A、B、C、D、E、F、G七级置业顾问，A为最高，当签约客户直接或间接介绍客户达到6人时，成为G级置业顾问，可获补贴，每周1000元，分十周发放，当下属客户都成为G级时，再晋升，每晋升一级周补贴在前期基础上加1000元，以此类推，从G至A总计奖励100万元补贴。最后，公司长期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司签约客户一万多人，加盟店82家，定金及加盟费收取已经达到7.6亿，为公司增加了一笔无限期、无利息的巨额资金。结合当前互联网及移动互联网端，公司客户量持续上涨，筹资压力倍减。但是，此模式也引起了政府部门的高度重视，众多领域专家对此也颇有疑问，“仿金融”模式存在一定的存续问题，包括客户认同、客户信心、回报持续性及额度三大方面。

（二）“仿金融”融资因素比较。仿金融模式具备“0”融资成本、无限期、限制条件小、对象广泛三大优势。本文选取内部融资、债权融资、夹层融资、股权融资几种典型融资手段，从融资成本、规模、期限及目的几大因素进行对比分析。首先，内部融资存在机会成本，债权融资存在债务成本，股票证券费用较高，而仿金融模式在定金、加盟费的基础筹资手段上，明文规定签约定金及加盟费除购房外不予返还，形成了零成本融资，成本优势显而易见。第二，融资规模上，内部融资受企业盈余条件制约；债券融资通过银行借贷、发行债券融资，规模还是不大，且持有人抱有持有障碍；股权融资规模大，但上市门槛高。而“仿金融”模式定向融资，抓住了高需求群体，虽然一次性筹资的可能性小，但随着时间推移，客户群会不断扩大，“仿金融”模式存在极高的灵活性及规模优势。第三，融资期限上，内部融资为内部收益留存，虽没有还款期限，但具备货币时间成本；债券具备还款期，项目结束后还款，期限约为3~5年；股权融资筹资股本不予偿还，除非企业清算。“仿金融”模式不予偿还，且无利息、风险低。第四，融资目的上，内部融资是为实现再生产进行的融资；债券是为企业获得存续能力进行的融资；股权是为了扩大股本，实现更高发展的融资，根本上来看，几种融资方式都是为了解决资金需求。而“仿金融”模式不仅能够解决资金需求，还能抓住客户、留住人才，不仅能解决当下资金需求，还能获取持续客户及人才，是资源目标型融资。因此，“仿金融”模式着实具备不少优势，随着信息技术的推广，及众筹、互联网+思想的推广，“仿金融”模式更是具备持久的生命力。

（三）“仿金融”融资模式的障碍首先，模式本身存在误导性，会让人误认为“传销”。“仿金融”模式借鉴了直销架构，但进行了一定转换，如签约过程中明确规定客户可转移、最多介绍量等，且有实际产品，因此与传销、直销存在很多区别。但新模式容易会导致质疑，社会认可度制约模式运作。其次，初期企业信誉、知名度不高，难以获取客户群体。企业建立初期，由于企业规模小，信誉及知名度都不高，而民间资金在寻找优质投资项目时，通常会寻找整体实力较强的企业，因此，在客观条件的限制下，签约客户、加盟商很可能出现不信任企业的问题，资金筹集量可能不多，仿金融模式运用存在障碍。也说明，“仿金融”模式的运用关键在于良好的商誉及信用基础。第三，规模扩张中，此类模式很可能被滥用，持续扩张中可能遇到管理问题，如体制、企业边界、效率等。此模式最大的优势便在于利用互联网+、众筹思想，依托信息手段实现高效率传播，若得到社会认可，客户群会猛增，当模式运作成熟后，企业管理效率高低、体制完善程度很可能影响项目运作健康程度。同时，在得到认可后，此模式的准入门槛较低，加盟商的迅速扩张，很可能引起众多企业的盲目跟风，损害品牌价值。第四，需掌握客户与企业间的博弈，实现互利。一方面，如果企业所标榜的高额回报无法实现，那么签约客户就无法获取长期利润，可能造成客户对企业失去信心的问题。另一方面，高额回报必然引起高额成本支出，若管理不善，容易影响企业经营业绩，这就需要企业权衡利弊，找准切入点，制定最佳经营方案，平衡利益与成本。第五，政策风险。“仿金融”模式本身就是在银行信贷难、上市融资难、民间借贷风险高的基础条件下衍生的融资手段，模式运用初期，不仅客户无法确定模式是否合法，政府机关也无法确定融资的合法程度，有人甚至认为“仿金融”是利用国家政策打球，因此，企业如果需要大规模运用此模式，必须注意国家政策的影响。

（四）“仿金融”模式发展建议首先，必须保障模式的合法性，避免政策质疑、社会质疑，为模式运作提供社会基础。一方面，可以首先邀请学术界，为模式的可行性进行分析，对误解进行澄清。另一方面，可以运用新媒体、传统媒体的宣传，提高企业形象。以上文企业为例，该企业与河南电视台签订了战略协议，并被电视台评为“百姓放心房产先优企业”，这样一来，该模式不仅会被许多人直销，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府机关的认可，政府机关本身是权威机构，若得到政府机关的认可，那么其运作难度会骤减。河南某置业公司在成立初期就与政府部门协商，一方面从民间借贷角度出发，办理了相关资质，控制了融资比例，另一方面，获取了相应证件，以合法、合规的企业为基本要素开展融资。第二，要建立高质量的信用体系，河南某置业公司一方面加大了对门店的扩充，在获取更多资金的同时也提高了消费者信用程度。其次，为客户提供了优质充裕的利润回报，建立了较高的商誉，吸引了更多会员。第三，落实企业承诺。第四，利用电视台、新媒体等宣传自身形象，建立了品牌。第三，要制定长效管理体系，如明确战略目标、构建企业文化、科学化管理体制及流程、开展持续宣传等。第四，要积极利用当期新技术、新环境，如利用众筹渠道扩大筹资范围、利用互联网+媒体与企业的融合等。

总之，在当前严密的调控环境之下，企业有必要开展持续的融资渠道探索。本文所介绍的融资方式是一种较新、较优质的方式，也是融资方式创新中的一小部分，虽然体制建设上还存在诸多问题，但稍加改进，必然可以为企业融资带来更大便利。同时，融资应当从企业需求出发，多元化融资已经成为当前房地产融资的主要趋势，企业应当权衡利弊，从实际出发选择并开辟融资渠道。

参考文献

[1]任莉.中国房地产融资研究[D].广东省社会科学院，2014.

[2]丁欣.房地产企业多元化融资模式研究[D].华东理工大学，2014.

地丑德齐范文第4篇

关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02

目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。

一、房地产企业税收筹划误区现状

误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。

过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。

然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。

误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。

根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。

然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。

在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。

误区三：预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。

误区四：不按照合同约定的时间确认收入

以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。

误区五：随意调整税款申报数额

有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。

误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

二、房地产税收筹划解决方式

近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。

1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。

2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。

“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。

3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。

4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。

5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。

6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。

7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。

三、结语

房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。

参考文献：

[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.

[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.

[3]《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）.

地丑德齐范文第5篇

关键词：营改增；房地产；土地增值税；纳税筹划

一、营改增与土地增值税

根据国家税务总局财税（2016）18号文和财税（2016）36号文的规定，自2016年5月份开始，房地产行业纳入营改增试点范围。随着营改增全面试点的铺开，所有行业的进项税抵扣链条被打开，理论上讲，房地产企业在实践中若能取得足够的进项税抵扣发票，其所缴纳的土地增值税会因扣除项目金额的增加而有所降低。但是应当看到，由于行业的特殊性，劳务成本和沙子、水泥等建材主要成本取得进项税发票的难度较大，土地增值税可扣除金额增加有限，加之房地产企业税率调增,因此税负极大机率会增加。房地产企业要想适应市场竞争，提高盈利水平，就很有必要在“合法、稳健、成本效益”原则下进行土地增值税纳税筹划。

二、房地产企业土地增值税的纳税筹划方法

考虑营改增对房地产企业收入的影响和可扣除范围的增加以及当前房地产企业普遍存在财务费用较高的问题，因此笔者出于实用性及可操作性考虑，建议从以下几方面着手进行土地增值税的纳税筹划：

（一）合理利用税收政策

1.普通住宅税收优惠政策

由于土地增值税适用的是四级超率累进税率，存在明显的税率跳跃临界点，且还有普通标准住宅增值率低于20%免征土地增值税的税收优惠，因此开发产品如有符合地区规定的普通住宅，企业可以采用一定的定价策略，使得该业态增值率接近但低于20%，从而实现企业利润最大化；另外，在销售价格已定的情况下，可以测算，是否能通过合理的成本计算或分摊方法、在合理的范围内将部分开发成本向普通住宅倾斜，将普通住宅增值率控制在20%以内，最大程度上保证可以享受免税政策。

2.合理利用清算时间筹划

我国土地增值税实行先预缴后清算的方式，据此，可以寻找一个预征额和清算应纳税额相等的平衡点，当土地增值率高于此平衡点，则预征额将低于清算额，企业应当尽可能延迟清算来减小资金流动压力，若增值率小于此平衡点，则预征额大于清算额，企业应当尽早清算，尽快回笼资金，降低财务风险。需要注意的是，应用此方法时，要根据实际情况不断调整测算数据及方案，以保证最终切实可行，可以真正为企业带来效益；同时，当选择清算时点时，企业计税成本需要是最完整的，要求成本结算全部完成并全部取得发票，这样才可以确保测算扣除项目的完整性，保证土地增值税税额最低。另外，从土地增值税和企业所得税两方面考虑，企业选择的土地增值税清算完成及税款支付时间应尽量在清算对象成本结算全部完成、发票全部取得后到下一个年度5月31日企业所得税汇算清缴之前这一段时间内。

（二）通过费用转移进行筹划

根据现行的会计准则，房地产开发企业在经营过程中发生的“管理费用”、“销售费用”与开发项目中的“开发间接费”并未进行严格区分，并且在实务中也会存在交叉难以区分的情况，这为加大开发成本提供了空间。在进行会计核算时，企业可以将这些交叉、难以区分的费用列入项目开发支出中，如将总部或区域平台的一些费用作为建筑咨询服务费分摊至项目，增加项目的开发成本；通过会议、制度等形式，合理调整公司内部组织架构，将归口于“管理/销售费用”部门人员编制向“开发间接费”部门倾斜，变相放大会计口径开发成本近1.3倍。需要注意的是，费用转移要有依据，要合理合法合规，不能为了减税而虚增开发成本，这样会给企业带来涉税风险。

（三）合理增加扣除项目金额进行筹划

1.合理增加开发成本

国税发〔2006〕187号规定，计算与土地增值税清算项目有关的扣除项目金额时，要提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的不予扣除。且特别规定“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”这给房地产企业的启示是，在消费者能够接受的范围内通过提升公共配套设施的品质、提高商品房装修标准以及改善小区硬件环境等方式来进行筹划，享受开发成本的放大效应，增加扣除项目金额。需要注意的是，房地产企业取得的建安发票，发票的备注栏如果没有注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，不允许计入土地增值税扣除项目金额；另外，在土地增值税清算时如果无法及时取得合法有效凭证，纳税人就会面临可扣除项目不完整的情况，相应的就会多缴税款，且以后即便取得成本费用的有效凭证，从目前有效的文件看，也难以进行土地增值税二次清算扣除。因此，如果清算时仍有大量未实际付款的成本或已付款未取得发票的部分，建议加快结算并同时争取尽量提前开回发票（包括质保金），以确保税务机关在出具清算交换意见书前，项目成本能得到足额扣除。

2.合理利用利息费用

作为资金密集型企业，房地产企业一般有较大金额的利息支出，根据我国土地增值税实施条例规定。选用两种扣除方案的关键是孰大原则，即开发项目若权益融资较多，实际利息支出金额较小，则宜选择方案二（即便具备方案一的前提条件），反之，若项目开发负债融资较多，利息支出额较大，则宜选择方案一。在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果房地产企业的资金全部来源于非金融机构借款，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增税清算时开发费用只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。因此，土地增值税筹划应与融资结构筹划相结合，通过前置工作，更有效的做好土地增值税筹划。

三、结语

受营改增和国家宏观调控的影响，房地产企业面临的经营风险不断增加，从内部管理挖掘潜力、增加利润，成为提升竞争力的必要手段。土地成本作为房企的主要成本，其增值税税负的高低直接影响到企业的盈利水平，因此，做好土地增值税的纳税筹划具有现实意义。在实践中，企业应当根据自身的具体情况，制定适合企业实际的筹划方案，在不增加企业涉税风险的前提下，实现收益最大化。

参考文献：

[1]段淑芬房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究—以Y房地产公司为例.[D].广东财经大学，2016（05）.

[2]马思琳我国房地产开发企业土地增值税纳税筹划.[D].云南财经大学，2016（03）.

[3]刘阳浅谈“营改增”后企业土地增值税的筹划方法及适用条件—以房企为例.[J].中国商论，2017（03）.