经营性贷款
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇经营性贷款范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
经营性贷款范文第1篇
2005年少数商业银行出台经营性物业贷款管理办法，开始试行经营性物业贷款，意在盘活企业固定资产，侧面支持房地产开发企业。近几年，随着更多的商业银行发放该类贷款，其风险也逐步显现，本文将从银行从业者的角度对经营性物业贷款的常见风险及防范措施进行简单分析。
商业银行认定的经营性物业一般是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业贷款一般是指商业银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。该类贷款可用于借款人生产经营中各项合理的资金需求，由于用途广泛，深受借款人和商业银行的推崇。
一、经营性物业贷款常见的风险
（一）市场风险
房地产市场的火爆，造成同业竞争的激烈，商业银行介入经营性物业项目时，项目往往还处于市场培育期，物业周边市场商业氛围不高，另外，贷款期限一般为10年至15年，随着经济周期的变化，租金水平及出租率情况均存在降低的可能，从而影响企业的还款能力。
（二）利率风险
经营性物业贷款的期限较长，受经济周期的影响，贷款期内若处于加息周期，银行贷款利率上涨的可能性较大，企业的财务费用有可能增长，如承贷物业的租金收入未能同步增长，项目可能出现资金缺口。
（三）经营风险
经营性物业贷款的还款资金来源主要为租金收入，借款期内，借款人能否按计划归还贷款本息与承租方是否按期足额支付租金密切相关，而承租方按期足额支付能力受其自身的经营业绩限制，承租方所在行业的竞争和风险将影响租金的按时收缴，从而影响贷款本息按期偿还。
（四）资金监管风险
承贷物业的还款来源主要为经营收入，包括租金收入、车位收入、广告收入等，经营收入主要通过支票、现金等方式实现，同时承贷企业一般关联公司较多，各关联公司之间的资金往来调动较为频繁，存在一定的资金监管风险。
（五）租约风险
租约的真实性以及租赁合同中存在损害商业银行利益的条款都将对商业银行的债权产生影响。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对商业银行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
二、风险的防范措施
（一）贷前防范
贷款项目的成功与否，关键在于前期商业银行介入承贷企业和项目时，要挑选信用记录良好的企业和现金流充裕的项目。
1、借款人的资格审核
借款人要求无不良信用记录，法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；同意商业银行对项目资金进行监管。
2、物业的资格审核
经营性物业应符合城市商业规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；地理位置优越，物业位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段；物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集；宾馆酒店类物业应为星级，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理；写字楼物业年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。
3、贷款额度和期限的确定
（1）贷款额度必须根据物业可用于还贷的现金流确定，同时综合考虑物业的评估价值，现金流要完全覆盖贷款本息。
（2）贷款期限要综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。
4、租赁合同的审核
为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗商业银行的抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。
同时要认定租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害商业银行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对商业银行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
5、租金支付能力审核
要关注承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况，看是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。
（二）贷后防范
1、关注宏观经济形势
由于经营性物业贷款的长期性，造成贷款期内物业抗风险能力必须增强。商业银行要时刻关注宏观经济形势对承贷物业经营状况的影响，在经营状况较差时，建议企业增加其他还款来源或提前收回部分或全部贷款。
2、关注利率变动趋势
由于银行贷款利率可能上升，为防范承贷物业出现资金缺口，除要求企业以承贷物业抵押担保之外，是集团公司的，要求集团公司或有担保能力的关联公司提供连带责任保证担保。
3、严格监管租金收入
租金收入是贷款的第一还款来源，发放贷款后，商业银行应严格监管物业的各项租金收取情况，力争做到一手租金全部归行，租金的支出要经过贷款行的同意。如借贷企业出现逃避资金监管行为，贷款银行有权要求提前偿还贷款或处置抵押物。
经营性贷款范文第2篇
关键词：贷款定价；CAPM模型；期权定价模型；VaR；RAROC
中图分类号：F832.33 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)02-0069-05
我国商业银行的资产业务主要是贷款业务，贷款业务的核心工作就是在对借款人的借款资格、借款用途和还款能力等方面审核的基础上对贷款进行定价。换言之，贷款定价就是制定出一笔贷款在一定的贷款期限、抵押和还款计划等条件下的贷款利率，最终使得贷款利率能够覆盖这笔贷款的风险，并使银行获取合理的利润。因此，合理的贷款定价对商业银行来说至关重要。
传统的商业银行贷款定价模型主要包括成本加成法、价格领导法、客户盈利分析方法等。这些贷款定价方法主要从银行贷款经营的成本收益角度出发来考虑定价问题，它们的不足之处在于缺少对贷款风险的量化和度量。随着信用风险度量模型的建立和完善以及相应数学工具和金融学理论的发展，人们对商业银行贷款定价方法有了更深入的研究。商业银行贷款定价方法经历了从主观到客观，由定性分析到定量分析的转变。目前国外的商业银行贷款定价方法获得了很大的发展，这些发展主要是建立在坚实的现代金融理论基础之上的，比如资本资产定价(CAPM)模型、期权定价模型、VaR和RAROC理论等等。本文主要评述这些现代金融理论在商业银行贷款定价中的作用。
一、资本资产定价模型在贷款定价中的应用
(一)资本资产定价模型(CAPM)简介
马科维茨(H. Markovitz)在1952年发表的《证券组合的选择》一文中提出了证券组合理论，之后在60年代，William F. Sharp和John Lintner提出了资本资产定价模型(Capital Asset Pricing Model，简称CAPM)。该模型认为每种证券的预期收益与风险之间蕴含着某种均衡的关系，在市场均衡时，一种证券的预期收益与其系统风险之间存在的关系可以表示为：
(二)资本资产定价模型在贷款定价中的应用
国外最早由Pyle(1971)和et al. Hart(1974)将资本资产定价模型(CAPM)引入到银行的贷款定价模型之中。Eivind Bernhardsen and Larsen，kai(2003)又利用CAPM模型在贷款定价中加以应用。[2]
另外，假设银行对于贷款中的信用风险要求一定的风险溢价，类比CAPM模型可以得到(2)式：
(三)模型的评价
该模型利用CAPM模型构造出银行贷款的期望收益率与无风险利率以及风险溢价之间的关系，不过模型存在以下不足之处：第一，模型没有考虑贷款的期限长短问题。第二，模型没有考虑到借贷双方的信息不对称问题，而银行贷款实际操作中因为信息不对称，往往会出现信贷配给现象。第三，模型中 的估算较为复杂，且模型并未清楚的告知如何更好的计算不同贷款风险厌恶程度的 值。事实上，模型在实际应用中也很难对不同的贷款的 值作出精确的估计。
二、期权定价理论在贷款定价中的应用
(一)欧式股票期权定价理论
对于不付红利的欧式看涨期权的定价问题，Fisher Black和Myron Scholes(1973)提出了著名的Black-Scholes期权定价模型，模型的损益图见图1。[3]
(二)期权定价公式在银行贷款定价中应用
在Black-Scholes完成期权定价公式之后，R.C. Merton(1974)把Black-Scholes在期权定价中应用的期权定价技术(偏微分方程)应用于公司负债定价的求解，把一个公司的负债看作一个基于公司资产价值的或有权益。这种方法可以应用于银行贷款定价模型。[5]
模型假定：(1)MM定理成立。(2)公司的资本结构中只有一种普通股和企业贷款，企业没有其他的未偿债务，企业资产可以顺利出售。(3)假设银行在时刻t=0时向企业贷出一笔期限为T的贷款，贷款当前的价值为F(V，T)，即距到期时间为T时的贷款价值；在t=0时银行制定的连续复利风险贷款利率为i，不存在提前还款的情况；那么企业到期偿还的本金和利息为D，那么D=F(V，T)×eiT。(4)设V(T)为期限为T的贷款在t=0时企业资产的总价值，那么在贷款到期时将会出现下面两种情况，一是当到期日的企业的价值V(0)≥D时，企业偿还银行贷款的本息；二是当V(0)
Merton认为企业资产价值V(x)的变动服从对数正态分布，而且对企业的股东来言，可以将这笔贷款看作是以企业资产为标的资产的看涨期权(见图2)。
(三)模型的评价
首先，这种模型巧妙的将企业贷款的损益图类比于股票期权的损益图，再将Black-Scholes在期权定价中应用的期权定价技术应用于公司贷款定价利率的求解，拓宽了我们考虑银行贷款定价的视角，有利于更好的认识银行贷款的内在关系。其次，从企业的损益图的角度来看类似于看涨期权的买方，而从银行的损益图的角度来看，则是看跌期权的卖方。[6]因此从不同的角度可能得出的结果不尽相同。最后，这种模型和CAPM模型的应用都难以较好的应用于定价的实践中去，但是模型可以从理论上揭示出许多贷款定价中不容忽视的要素，比如企业资产的风险、银企之间的博弈过程，等等。
三、在险价值VaR方法和RAROC方法在贷款定价中的应用
(一)VaR方法在贷款定价中的应用
首先，VaR(Value at Risk)方法是指某金融工具或组合在正常的市场条件下和一定的置信水平和持有期内，所可能出现的最大损失。[7]在实际应用中常常要用到相对VaR(Relative VaR)，即某项金融资产在一定的持有期和一定的置信度下相对于平均收益的损失，用公式表示为：
这样利用相对VaR就可以和风险资本(Capital at Risk， CaR)联系起来，CaR是指用来弥补由风险造成的意外损失的资本。具体来说VaR和CaR存在这样的关系：例如在99%的置信水平下，银行一年的VaR是10亿元，那么也就是说，银行在一年内有1%的可能性发生超出平均收益的损失为10亿元，这就需要银行持有至少10亿元的风险资本才能保证银行破产的概率低于1%。虽然VaR和CaR的经济意义不同，但是其计算方法是相同的。从图3中可以看出，预期损失是指损失的统计平均值；意外损失是指损失额超过平均损失额的损失，也就是在一定置信度下的VaR值；异常损失是指超过意外损失的最大损失。CaR包含了所有风险VaR之和，即CaR=市场风险的VaR+信用风险的VaR+其它风险的VaR。但是实际在针对贷款的情况进行计算CaR时，主要考虑其中信用风险的VaR。在国际大型银行中，仅有6%的银行在全面考虑了风险之间相关性的基础上将风险加总。
(二)RAROC方法在贷款定价中的应用
在衡量银行的经营绩效时常常要用到经过风险调整的资本收益率即RAROC方法(Risk-Adjusted Return On Capital， RAROC)，它是风险调整的绩效评估方法中最常用的一种。它能够对每笔业务的收益进行风险调整，并为每笔业务的风险配置一定数量的资本，从而能有效的防范银行业务的意外损失给银行带来的冲击。另外，这个指标还可以为银行信贷员开展业务提供一个参照系，如果有某项业务的回报率达不到RAROC的要求，则需要提高信贷产品的定价。这个方法可以在贷款定价中得到有效的应用。
首先，RAROC的计算公式如下：
其中：经风险调整后的收入=贷款额×贷款利率+银行收取的贷款费用-贷款预期信用损失-银行运营成本。预期信用损失=EDF×LGD×EAD，其中EDF为某项贷款的预期信用损失概率，LGD(Loss Given Default)为某项贷款在违约状态下的预期损失率，EAD为违约时的贷款余额；风险资本CaR是指在一定置信度下信用风险的VaR值；RAROC在此处为银行股东所要求的最低回报率。[8]
其次，通过图4可以清楚的看出贷款利率计算方法。利用RAROC公式可以解出贷款利率，这时贷款利率是在一定的RAROC值计算的，那么根据银行股东对股本收益率的要求不同，则计算贷款利率时也需要作相应的变动。
(三)对模型的评价
第一，它综合利用多种度量方法来度量和反映银行的贷款风险和收益。第二，它考虑到各种贷款之间的相关性，考虑到较为分散的贷款可以降低银行的贷款风险。第三，模型的不足之处是它的准确性在很大程度上依赖于其它风险度量模型的准确性，模型的计算往往需要大量的历史数据和复杂的计算过程。这类模型较适用于对那些高端客户进行定价，否则只能给银行带来过多的经营成本。
四、现代商业银行贷款定价模型在我国应用的前景
1.我国商业银行目前仍以央行的基准利率为贷款的基准利率来进行定价。其中，国有商业银行和股份制商业银行的贷款利率普遍是在贷款基准利率的基础下浮10%至上浮50%之间定价，很少有贷款的贷款利率上浮超过100%。其中，2007年国有商业银行贷款利率上浮超过100%的贷款比例仅占到0.42%，上浮幅度在50%-100%之间的仅占到1.9%；股份制商业银行贷款利率上浮超过100%的贷款比例仅占到0.07%，上浮幅度在50%-100%之间的仅占到0.45%。另外，国有商业银行贷款基准利率浮动-10%至50%的贷款份额越来越均衡，而股份制商业银行则越来越分散。这体现了不同业务、不同贷款定价体制下贷款利率制定的差别。
2.商业银行贷款定价的制度环境逐渐完善。最早按照中国人民银行1996年8月1日制定的《贷款通则》， “贷款人应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限，确定每笔贷款利率，并在借款合同中载明”。这样就限制了商业银行自身定价的灵活性。近年来中国人民银行对贷款的利率的管制逐步放松。比如，在2003年12月10日中国人民银行了关于人民币贷款利率有关问题的通知(银发[2003]251号)。在2004年1月1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间。紧接着又从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍，等等。这些改革将为商业银行提供一个良好的制度环境和操作规范，有利于我国商业银行更好的进行贷款定价。
3.现代贷款定价模型在我国商业银行中的应用前景。随着商业银行改革的深入，中国的银行业情况发生了巨大变化。中国银行、中国建设银行以及中国工商银行上市和很多股份制商业银行的改革，比如引入外资银行作为战略投资者以及商业银行加强风险控制措施等改革的实行，使得我国的商业银行从经营环境到经营技术都有了显著的提升，这为现代贷款定价模型在我国的应用提供了良好的基础。我国的商业银行将能够逐步采用当代先进的贷款定价方法。商业银行贷款定价方法的最新进展主要体现在利用最新的金融理论对商业银行贷款行为进行分析，并将信贷风险的度量技术在贷款定价中加以应用。这些定价理论的新进展都是对传统商业银行贷款定价技术的发展和完善，同时也为我国商业银行进行合理的贷款定价提供了必要的理论基础。随着现代商业银行贷款定价技术将会被我国的商业银行广泛采用，必将使我国的商业银行经营更加稳健的同时，也增强了我国商业银行在国际上的竞争力。
参考文献：
[1] Hull John C.， 2002， Options， futures and other derivaties. Fifth edition， Prentice Hall publication.
[2] Bernhardsen Eivind， Larsen Kai， 2003， Banks' pricing of risk associated with corporate lending. Economic Bulletin working paper， Volume LXXIV.
[3] Black Fischer， Scholes Myron，1973，The Pricing of Options and Corporate Liabilities. The Journal of Political Economy81.
[4] 邵宇.微观金融学及其数学基础[M]，北京：清华大学出版社，2003.
[5] Merton Robert C， 1974， On the Pricing of Corporate Debt： The Risk Structure of Interest Rates. Journal of Finance， American Finance Association 29：449-470.
[6] Mason Robin， 1998， An options-based model of equilibrium credit rationing. Journal of Corporate Finance 4.
[7] Jorion Philippe， 2001， Value at Risk： The new benchmark for managing financial risk. Second edition， MCGRAW-HILL publication.
[8] 李志辉.现代信用风险量化度量和管理研究[M].北京：中国金融出版社，2001.
Commercial Bank Loan Pricing Model Based on the Modern Financial Theories and the Practice in China
ZHANG Hai-peng
(Nankai Institute of Economics， Nankai University， Tianjin 300071， China)
Abstract： Commercial bank loan pricing is one of the most important processes for China's commercial bank loan， and its operation quality directly affects the asset quality and profits ability of commercial bank. This paper aims to make an introduction and comment on the modern loan pricing models and its practice in China. These modern loan-pricing models are based on the modern financial theories： CAPM model， Option pricing model， VaR and RAROC model.
经营性贷款范文第3篇
商业银行在互联网金融高速发展的大前提下必须要把握好自身优势，在金融市场上稳住主导地位。具体优势有以下几点：
（一）监管严、安全性强
安全性、稳健性通常是评价金融服务优劣的关键标准。我国商业银行专门成立风险部门为控制贷款坏账，并不惜成本地为打造贷款服务安全投入大量的人力和资金，切实履行稳健的经营理念，力求将贷款坏账的风险率无限地接近“零”。而P2P网贷平台在我国起步较晚，其秉承着重追求创新和业绩的经营理念野蛮地崛起，对贷款坏账安全方面的投入尚少且积极性较差，同时，我国针对这一新兴领域暂未有完善的监管制度，P2P网贷公司打法律“擦边球”的现象时有发生。相比之下，出于经营理念的差异，我国商业银行在严谨的监管之下更能确保贷款资金的安全。
（二）资源丰富
我国商业银行经历了将近40年的发展，积累了庞大的客户资源、资金资源，对其能否顺利开展业务起着基础性的作用，也是金融机构开展贷款业务的基础。以中国工商银行为例，新推出的新型信用贷款产品“逸贷”2014年上半年累放额达到1213亿元，工商银行面向小微企业的互联网融资产品“网贷通”余额约3000亿元，较年初增加近400亿，已累计向6.5万户小微企业发放贷款1.4万亿元，是目前国内互联网金融领域单体金额最大的融资服务产品。上述这些丰富的资源均是商业银行在互联网环境中的竞争优势。
二、商业银行在P2P网络贷款环境中的劣势
（一）操作不便
出于安全性的要求，我国商业银行在贷款业务中对贷款人的信用有很高的要求，不仅要求贷款人提供相关身份证明，还要求提供资产证明、抵押物相关材料等，在经过严格的风险把控之后才可以申请到贷款，这些安全防护措施无疑是使操作流程变得繁琐。而P2P网贷平台推出的贷款服务操作便捷十分受用户青睐。
（二）成本偏高
商业银行和P2P网贷公司最终追求的都是利润，相对来说，商业银行的经营成本较高。为了维护商业银行的声誉，商业银行不惜一切地投入资金提高业务安全性；为了普及其影响力，商业银行无形中也加大了的部门（网点）成本、人力资源成本、产品成本等，而P2P网贷公司借助网络平台，普遍实现线上服务，大大地减少了经营成本。
三、商业银行在P2P网络贷款环境中的机遇
第一，P2P网络贷款平台的野蛮生长态势或将成为我国商业银行改革的重要力量。有利于加强其自身创新能力，拓展业务渠道。商业银行贷款市场占有率在未来下降将成为趋势，导致商业银行的利润增长速度放缓。警钟已经敲响，在国家政策的支持下与互联网时代的大背景下，逼迫我国商业银行改革前进
第二，P2P网络贷款平台的发展为商业银行贷款业务日后产品创新升级提供了经验借鉴。互联网强大的网络技术以及富有特色的贷款产品和方便快捷的操作平台都为日后商业银行贷款服务提供了很好的借鉴。
四、商业银行在P2P网络贷款环境中的挑战
（一）P2P网贷对商业银行的信用中介职能的冲击
相对于银行资产业务主要来源的贷款，互联网P2P网贷业务门槛低手续简便，贷款点对点与银行传统银行贷款模式不同属于直接融资，对于一些小、微企业以及需要快速融资的企业提供快捷有效的贷款，并且随着互联网贷款业务的进一步发展，一些大公司也必将投入互联网贷款业务当中。截止至2014年12月30日，全国P2P互联网网贷平台高达2358家，总成交额3283.64亿元，相较2013年成交额增长267.90%，实现8连增，日均参与人数为7.63万人，相比较2013年上升200.39%，首现8连涨，参与人数不断创历史新高。
表1 2010～2014年商业贷款总额与网贷P2P总额对比数据表
另一方面，互联网贷款发展影响银行的利差收入。近几年随着互联网贷款平台的不断增多，以及门槛低程序简便等优势，使得越来越多的个人以及小微企业愿意选择通过互联网这种途径进行融资，对银行贷款业务形成有效的冲击。
（二）互联网理财产品销售方式对商业银行传统销售方式的冲击
与互联网理财产品线上销售渠道相比，银行理财产品只能通过网点柜台销售渠道就略显单一，而且也受到地理位置的限制覆盖区域较小，另外银行理财业务起点高，推出的理财业务适合大宗客户而不适合普通大众群体。互联网理财产品交易成本低交易、程序简便、门槛较低适合大众群体购买，大众群体虽然单个资金薄弱但是数量众多，所以互联网理财产品获得了较高的收益。而正是由于互联网理财产品的种种优势威胁到商业银行销售渠道的地位。
（三）P2P网络贷款对商业银行经营理念的冲击
经营性贷款范文第4篇
【关键词】不良贷款率 宏观经济因素 商业银行 对策建议
一、引言
金融危机对我国宏观经济波动带来较大冲击，客观上要求我国商业银行更加重视宏观经济波动可能造成的不利影响。另外，我国商业银行不良贷款资产规模巨大，在一定程度上也影响了我国金融体系的安全与稳定。随着世界金融全球化进程的加快、商业银行风险管理问题日益突显。商业银行作为我国国民经济活动的重要组成部分，其稳健性关乎着国民经济发展的命脉，一旦商业银行出现信用危机，将会对我国金融体系的稳定性造成致命打击，而不良贷款是商业银行信用风险主要的衡量指标之一。当前，我国商业银行的不良贷款规模正在加速扩大，同时也面临着巨额资金消耗的风险，这不仅严重影响到了我国商业银行的健康发展，同时还对我国的经济建设带来巨大的负面效应。因此，巨额不良贷款己成为我国经济发展和金融改革过程中必须面对的严峻问题。
二、相关文献研究
随着社会经济的不断发展，金融业在经济生活中所占比重不断增加，而银行作为金融业的主要组成部分，对保证金融业健康、稳定发展起着至关重要的作用。国内外诸多学者、政府机构和银行家都对银行不良贷款的影响因素进行研究，并对不良贷款的成因、解决对策进行论证。
（一）国外文献综述
Olaniyan（2000）[1]研究发现：通货膨胀是衡量宏观经济波动的重要指标，政府应采取有效措施抑制通货膨胀。Christopher和Bamidele（2009）[2]的运用五个指标对宏观经济波动加以反映，商业银行可以通过这些宏观指标的波动来调整其信贷政策。Bnrros C.P.，Managi S.[3]
等（2012）把不良贷款作为商业银行效率考察的因素之一，测算了银行业技术效率和生产率的变动情况。
（二）国内文献综述
在我国，间接融资处于核心地位。银行信贷之所以特殊性，体现在银行不仅影响宏观经济的运行，另一方面还是宏观经济运行的结果。近些年，随着我国商业银行信贷市场化程度的逐渐提高，越来越多的学者对宏观经济与商业银行不良贷款率之间的关系做了一系列探索性的研究。
王光伟、童元松[4]通过选取2005～2013年季度数据，通过统计描述分析、多元回归法等计量方法，对影响我国商业银行不良贷款率的具体因素进行了深入研究。谢冰（2009）[5]通过收集2004年1季度～2009年1季度的数据，运用相关分析、主成分回归分析等方法分析了宏观经济因素对商业银行不良贷款的影响。李思慧，颜向农（2007）[6]从宏观角度来分析银行不良贷款率的影响因素，对不良贷款与宏观经济指标的关系进行了统计分析。岳蓓蓓、郑循刚（2011）[7]通过对商业银行不良贷款率进行实证分析的基础上。建立了经济增长与不良贷款率波动的VAR模型，得出经济增长与商业银行不良贷款率波动之间的相关性结论。
三、商业银行不良贷款的相关理论
（一）信用论
“金融活动本质上是一种信用过程，而经济中存在着多种不确定性因素，如汇率、利率、价格等经济变量，当其实际值与人们的预期水平不一致时，借款人就会遭受不同程度的损失，当这种损失累计到一定程度，借款人就可能出现违约，从而导致银行不良贷款的出现。由于银行内部期限错配原因的存在，不良贷款成为了银行经营过程中的必然产物。信用使得借贷双方有了资金的融通与往来，然而信用并不是单一存在的，其往往是作为国民经济中各部分相互依存、共谋发展的网络中连接的形式，因此无论信用状况如何，企业或者银行都会受到影响而陷入信用混乱的局面之中。所以，由于信用具有的依存性，如果出现银行内部贷款资金使用和偿还时间上的分离，就可能引起不良贷款的发生。与此同时，信用的依存性和广泛连锁性引发的连锁违约也会导致银行业出现不良贷款的规模不断扩大[8]。
（二）不良资产证券化
不良资产证券化（NPAS）包括不良贷款（NPL）、准履约贷款（SPL）、重组贷款、不良债券和抵债资产的证券。就其含义而言，不良资产证券化就是资产拥有者将一部分流动性较差的资产经过一定的组合，使这组资产具有比较稳定的现金流，再经过提高信用，从而转换为在金融市场上流动的证券的一项技术和过程。不良资产证券化是处理我国商业银行不良贷款的较好方法。商业银行将不良贷款剥离给资产管理公司，由资产管理公司将不良资产证券化，这种做法有利于降低商业银行的不良贷款率水平，减少了相应的成本。不良贷款证券化是商业银行降低自身不良贷款率水平的显著方式，商业银行应提高不良贷款证券化进程。
四、我国不良贷款现状及其产生因素分析
不良贷款率是我国监管商业银行信用风险的重要指标，不良贷款是非正常贷款或还款环节存在问题的贷款，主要是指借款人未能按原定的贷款协议按时偿还商业银行的贷款。自2002年我国全面实行贷款五级分类制度，将银行信贷资产分为五大类：正常类贷款、关注类贷款、次级类贷款、可疑类贷款、损失类贷款。其中商业银行的不良贷款主要指次级类贷款、可疑类贷款和损失类贷款。不良贷款之所以恶性循环，一个重要原因就在于银行自身的经营存在很大问题。对贷款项目不负责、对企业偿还能力、贷款运行质量没有仔细探究，贷款管理制度不完善等都是产生不良贷款的重要因素，所以我国商业银行存在不良贷款的潜在危机。信用风险是银行系统性风险的重要组成部分，不良贷款率的上升在一定程度上反映了银行业信用风险的积累，通过分析不良贷款率对银行业的影响，引导商业银行采取有效的手段应对不良贷款率对商业银行带来的影响，从而控制银行业的信用风险和系统性风险。
商业银行在运作过程中，不良贷款的出现是不可避免的，而且企业经营决策失误、经济周期下的资源错配都会一定程度上产生不良贷款。但不良贷款的大小应控制在一定范围内，国际警戒线一般定为10%左右，中国的监管标准要求其不超过15%。银行产生不良贷款原因是多种多样的
首先，在早期，我国银行形成不良贷款的主要原因是各级政府行政干预和向国有企业提供大规模的政策性贷款，而随着经济发展，我们认为现阶段和未来的一段时间内我国银行业不良贷款产生的主要原因是经济结构转型和社会信用体系的完善，同时受经济下行周期的影响，我们认为我国商业银行不良贷款仍将保持快速增长。
其次，在商业银行贷款中，商业银行需要对贷款人和担保人的贷款资金和偿还能力进行审查，并对贷款人的贷款去向进行跟踪，但在实际的贷款过程中，个人或企业为获得贷款，可能会存在一定程度的虚报，而银行并不能对个人或企业的实际情况进行完全的了解，从而导致商业银行和贷款人之间的信息不对称。
最后，当前我国社会信用体系不够完善，各个信用体系之间还没有建立良好的信息体系，这就导致商业银行在对个人或企业进行信用评估时，不能充分评估其可依赖程度，在一定程度上也可能导致不良贷款的产生。
五、政策建议
银行业作为经营货币特殊的金融行业，其稳定性至关重要，而不良贷款作为衡量信用风险的重要指标一直受到人们的高度关注，我国银行业不良贷款率的影响因素较多，容易受经济政策，利率变化，贷款集中度等因素的影响。因此，分析宏观经济因素对不良贷款率的影响显得尤为重要。
中国银行业不良贷款率的防范建议：
第一、加强宏观经济波动的风险控制，建立全面的风险管理体系。同时应加强管制各商业银行的贷款五级分类，特别是不良贷款的情况，及时合理地处理存量不良资产的进程，关注国家及监管机构的经济政策。减少宏观经济波动对银行业不良贷款造成的系统性风险，督促商业银行风险内控制度改善，增强抵御各种风险的能力，为国民经济的长期平稳较快发展创造良好的金融服务环境。
第二、深入推动我国国有商业银行改革，建立有前瞻性的风险监管体制，积极推进国有商业银行产权制度，加强风险预测。完善银行内部激励和竞争制度。通过建立完善的风险准备制度，提供银行自身的抗风险能力。通过建立足够的风险准备金制度，以防止不良贷款的发生给商业银行带来的持续性影响。另外，还需要加强信贷资金的审批力度，不能为了保持持续增长的信贷量，一味地扩大贷款量而不注重信贷项目的当前风险和潜在风险。商业银行应完善不良贷款的经营模式，优化内部控制，针对不良贷款建立管理体系以对其进行适度的管控。
第三、加强对社会信用体系和银行业的监管，完善我国的信用环境，为商业银行不良贷款的监管奠定基础，此外还需建立信用信息管理系统，完善失信的处罚机制，加强政府对信用体系的监督与管理，打造信用环境。监管部门应该加强监管力度，完善监管措施，全面完善商业银行的监管制度和体系。创造法律环境，进行强制性的约束。企业的信用等级、投融资能力、经营管理能力、盈利能力、资产负债率等问题都将是商业银行着重考虑的问题，所以银行在选择发放企业之前，均要对企业进行充分的风险评估，谨慎防范风险。这样不仅能从本质上改善银行的不良贷款状况，还会减少新增贷款中不良贷款量，进一步增加了银行经营的稳定性和安全性。
第四、保持经济稳定发展，加强对宏观经济的研究。保持健康稳定、平稳发展的宏观经济环境有助于银行系统的稳定，可以减少不良贷款的产生。政策制定部门应关注资产价格波动
情况，防止泡沫的形成与破裂。因此准确把握宏观经济走势。密切关注反映宏观经济波动的指标，特别是那些能够提前反映宏观经济走势的指标，将会对商业银行下一步的信贷政策提供指引。另外还需要加大对宏观经济形势以及国家政策的研究，要建立能够针对宏观经济波动提前反应的机制，加强宏观经济运行和国家政策分析。
第五、城市商业银行要扩大自身的规模，提高总资产，通过银行相对规模的增加来加强抵御风险的能力。随着利率市场化的深入，按照市场规律合理配置自己的资金，提高自身总资产收益。深化财税体制改革，加强地方政府融资的市场约束，避免地方政府融资平台贷款风险，从而避免银行不良贷款的产生。在利率市场化情况下要加强监管，因为银行可能会由于利润空间的下降寻求更大的风险投资，增加了不良贷款率。在利率市场化进程中，需要把握好改革的节奏和力度，保持金融体系的稳定性，避免对银行的盈利能力产生冲击，导致银行不良贷款风险的增加。所以，在新的金融环境与监管环境下探讨商业银行不良贷款的成因及影响因素，不仅给不良贷款的控制以及存量的处置提供了解决思路，而且也对商业银行信用风险的控制具有重要意义。
第六、加快金融创新，我国商业银行受经济波动的影响较大，因此需要增强适应宏观经济周期变化的竞争能力，要不断进行金融创新探索出适应我国情况的新产品、新工具，从而更好的适应经济的波动。商业银行的不良贷款率取决于商业银行的不良资产总额和贷款余额的总额。当同一家银行随着时间的推移，不良资产率降低并不一定是该银行不良贷款减少，也有可能是该家商业银行增加贷款的发放量，虽然不良贷款总额没有变化甚至增加，但表现出来的不良贷款率却是降低的。所以商业银行应该真正实现自身不良贷款率的降低。要降低不良贷款的总额，争取发放优质贷款，使商业银行在盈利的水平上保持最小的信贷风险，提高自身的风险管理能力。
参考文献
[1]Olaniyan，O.The Effects of Instability on A ggregate Investment in Nigerria [J]The Nigerian Journal of Social and Economic Studies，2000，42（1）：23-26.
[2]Christoper，S.and Bamidele，I.The Impact of Macroeconomic Instability on the Banking Sector Lending Behavior in Nigeria，Journal of Money [J]. Investment and Banking，2009（7）：88-100.
[3]Bnrros C.P.，Managi S，Matousek R.The technical efficiencyof the Japanese banks：Non―radial directional performance meas-with undesirable
[4]王光伟.童元松.WANG Guang-wei.TONG Yuan-song 我国商业银行不良贷款率的影响因素研究――基于2005～2013年宏观季度数据的实证分析[期刊论文]-湖北工业职业技术学院学报 2014（3）.
[5]谢冰.商业银行不良贷款的宏观经济影响因素分析[J].财经理论与实践，2009（6）：22-25.
[6]李思慧，颜向农.商业银行不良贷款与宏观经济因素相关性实证分析[J].行分析，2007（08）：45-46.
经营性贷款范文第5篇
关键词：经营性物业 城市商业银行 风险防范
城市商业银行作为现代金融体系的重要组成部分，自1995年国务院正式决定组建以来，经过将近二十年的发展，已成为中小企业提供金融服务的重要力量，为我国经济的快速发展做出了巨大贡献。城市商业银行受经营规模、地域、人才储备等限制，难以与国有银行和股份制银行竞争大客户，但其具有决策链短、机制灵活等优点，更加贴近地方中小企业，更能了解地方中小企业真实的经营状况和风险水平，并能设身处地为中小企业设计产品和服务。
近年来，随着市场经济快速发展，各地商业地产热的不断兴起，与其密切相关的经营性物业融资业务也应运而生并得以快速发展。作为一种新型融资产品，经营性物业贷款以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为有资金需求的中小企业解决了融资难问题。发展初期，主要是资金实力强的大型银行敢于尝试，随着市场的成熟，业内不断扩展普及，为越来越多的城市商业银行所关注，成为各金融机构开拓市场、争夺客户的重要手段之一。
一、经营性物业贷款的定义及特点
经营性物业贷款是指银行向法人客户发放的，用于购置或支付与物业相关的负债或费用，以其或第三人所拥有的经营性物业作为抵押物，以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入作为主要还款来源，并定期还款付息的贷款。
借款人是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人。
用于抵押的物业必须完成竣工验收并取得产权证，具备运营条件，预计现金流量充裕、综合收益较好，还款来源稳定的商业营业用房、办公用房、工业厂房及可独立经营的附属设施，且借款人拥有对其独立的处置权。
贷款资金可用于物业在经营期中的各种资金需求，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。其中，自行建造的物业可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；购置的物业可用于置换购置款。
经营性物业贷款的特点：第一、贷款期限较长，一般在1年以上8年以下，原则上不超过10年，且抵押期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。第二、贷款额度适中，可根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。第三、还款方式灵活，可根据实际情况选择按月、按季结息，按季、半年、一年分期还本等个性化还款方式。
二、经营性物业融资存在的风险及防范措施
经营性物业融资作为一种新鲜事物，发展过程中必然存在各种风险，如市场风险、信用风险、操作风险等会逐步地暴露出来，特别对于资金实不强、风险防范能力较弱的城市商业银行而言，必须逐一识别以上风险，加以控制，并将风险降低到可控范围内，保障资产安全。
第一、市场风险及其防范。经营性物业贷款的期限较长，贷款期内的各种不确定和不可预见因素较多。例如受到经济发展周期和房地产市场周期变动影响，借款人可能高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押率较低，无法覆盖贷款本金及利息。通货膨胀率和市场利率的变化，对经营性物业抵押贷款的实际利息收入可能造成不可忽视的影响。因此，城市商业银行要真实客观地评估抵押物市场价值，严格控制贷款用途，杜绝借款人降低注册资本、抽减股本、不当分配利润等降低所有者权益的行为；应高度关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，加强贷后检查的深度和频度，指定专人定期（至少每季一次）对租户的变动、租赁状态和租金交纳等状况进行查验，并对租约和租金收入专户等情况进行调查；还应关注土地增值税等政策变化对抵押物市值的影响。
第二、信用风险及其防范。信用风险是任何金融机构都需要防范的风险之一，城市商业银行也不例外。城市商业银行在开展经营性物业抵押融资时，由于贷款额度较大，借款对象必须是信用等级较高，具有一定开发资质，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高，经营状况良好的低风险项目。稳定的收入、充裕的现金流是经营性物业贷款最重要的还款来源保证。1、加强对借款人资质的审核，通过个人征信查询或网络查询，与借款企业实际控制人及财务高管人员面谈；2、严格审查第一还款来源和担保措施、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况；3、控制租金收入以防范信贷风险本身存在固有的不足等。
第三、操作风险及其防范。操作风险是当前银行业风险管理的重中之重，已成为中国金融机构不可回避的话题。根据巴塞尔协议中的定义，操作风险是指不完善或有问题的内部程序、人员及系统或外部事件所造成损失的风险，它不同于市场风险和信用风险，在不少金融机构中，操作风险导致的损失已经明显大于市场风险和信用风险。经营性物业抵押融资业务操作过程中由于各种不确定因素的存在，使得金融机构面临操作风险。有的操作风险是可以避免的，然而有的操作风险是不可避免的，但我们可以通过保险或其他风险转移机制加以缓释。具体操作如下：
（一）贷前审查时，1、要明确物业的权属，核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证并投入正常运营，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等，必要时可以要求提供银行认可的其他财产抵押、质押、第三方保证，或要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。2、要了解租约情况，调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。3、合理计算物业的出租率，设定租赁合同的租期、租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、期限是否匹配，调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、在确定贷款额度、期限、利率时应遵循一般原则：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准，还应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素；贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限；贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。
（二）贷款发放前，1、必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。2、要确认贷款用途的真实性和合理性，确保贷款用途合法、合规。3、要设立账户监管，与借款人签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。
（三）贷款发放后，银行应确保贷款资金严格按照申请用途走款，防范贷款资金被挪用。如贷款用途为置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权，若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
综上所述，城市商业银行开展经营性物业抵押贷款业务，以其期限较长、额度适中、还款方式灵活等特点，为融资困难的中小企业客户解决了实际问题。然而，经营性物业抵押贷款业务存在着市场风险、信用风险及操作风险等不可忽视的风险，城市商业银行要想长期全面发展，就必须采取有效措施降低各种风险发生的可能性，将风险控制在可接受的范围内。
参考文献：
[1]李荣欢.商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议[J].财经界，2013年第6期.
