房地产税

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房地产税范文第1篇

关键词：房地产；税收；特性；问题；建议

近年来，由于各种原因，房地产行业在持续高速发展的同时也逐步出现了供求失衡、价格飞涨、利润构成畸形等方面的问题，给中国的整体经济发展带来了一定的安全隐患。 为了调控具有脱缰之势的房地产行业，近年来国家出台了一系列宏观调控措施，而税收政策作为宏观政策的重要手段之一，更是被反复使用。但是从当前的市场反馈情况来看，税收政策本身对房地产行业的宏观调控作用发挥并不明显，在某些情况下甚至产生了推波助澜的作用，如何进一步完善现有房地产税收制度，促进我国房地产业的健康有序发展将成为我国下一轮税制改革必须正视的问题。

一、房地产税收的特性

1.国家性

房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。

2.法定性

税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。

3.规范性

房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。

二、我国房地产税收存在的问题

1.重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋交易既要征收契税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。

2.税制不统一，内外两套有违公平

一是两套所得税制。对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是两套房地产制和土地税制。而对涉外企业则只开征城市房地产税，而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是城市维护建设税和教育费附加内外有别。对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是耕地占用税政策内外不统一。对内资企业占用耕地却不征收。

3.税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

三、对改进我国房地产税收制度的建议

1.调整征税方向

应逐步将房地产税收的重点由目前对供给方征税转向对需求方征税，这是下一步房地产税收调控政策应该选择的方向。目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税为什么不能像营业税和个人所得税那样对个人住宅房地产征收呢？一方面因为上述税制的计税依据是房地产原值其与市场经济体制下房地产市场价值相差太远，而改变计税依据和方法就需要对整个房地产税制进行较大的改革和调整；另一方面，如何对个人的不动产征税，在现行的税法和《税收征管法》中都缺乏必要的规定和实施细则。此外，如果对个人不动产征税.还有大量的问题和技术条件需要解决。解决这些问题，应该是未来房产税收方面的重点工作。

2.合并内外两套房地产税制

如外资企业的土地使用费与内资企业的土地使用税、外资企业的城市房地产税与内资企业的房产税、外资企业的外商投资企业和外国企业所得税与内资企业的企业所得税，都应尽快统一，并统一实行国民待遇原则，营造公平竞争的良好环境，以适应我经济全球化的未来发展趋势。

房地产税范文第2篇

“地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”在分析地方财政收入（本级）增长的因素时，财政部给出了上述解释。中央财经大学财政税收研究所所长曾康华认为，这表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。

“2012年房地产业销售6.4 万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”这条某媒体负责人的发言引起了消费者的高度关注。尽管事后多位业内专家否认75%的比例，但中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示“土地出让金以及税费占房地产销售收入百分之六十左右。”60%的比例则被业界视为相对客观。

膨胀的税费十年

在一季度房地产行业征收的税种中，契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税的税收收入增幅分别为 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。这四项税收合计2575亿元。房地产相关税收增幅普遍高于全国财政收入增幅。

中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。

上述五个在房地产行业征收的税种收入合计，从2003年的900多亿元，上升到2012年的1.01万亿元，增长1022%。五个税种收入合计占全国税收收入的比重，从2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增长最快的土地增值税，从2003年的37.3亿元飙升至2012年的2718.8亿元，增长7289%，占全国税收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

另有5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。学者测算，若将房地产业的十个税种收入合计，2012年房地产业贡献的税收收入将超过1.5万亿元，占全国税收收入的比重超过15%。

在住房建设和交易环节，除了各种税收，政府还向房地产商收取各种费用，收费项目近百项，包括征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、国防、工商、水利、电力、邮政、环保、公安、城管，等等。此外，还有一个具有税收性质的收费，即教育费附加。

根据财政部预算报告，仅城市基础设施配套费一项，2009年至2011年的数额分别为337亿元、611亿元、857亿元。其他近百项地方政府对房地产业的收费，多数混杂在部门收费中，公众难以获悉具体数额。

税制的扭曲效应

除了房地产业贡献的税收收入，土地出让收入更是地方政府建设资金的主要来源。2005年房地产价格开始加速上扬，地方政府随之开始出让土地的盛宴，并助推房地产市场直线升温。根据财政部公开数据，2008年至2012年，地方政府土地收入分别为1.04万亿元、1.40万亿元、2.91万亿元、3.32万亿元、2.85万亿元。近三年，土地出让收入已相当于地方本级公共财政收入的50%-60%。

知名财经评论员朱大鸣早在两年前就指出，土地价格已经偏离公允价值越来越远，这些偏离的利润，形成成为各地土地财政的来源。

这样的发展道路不可持续性在于，地价上涨终究会形成土地泡沫，而土地的泡沫必将传导，形成房价的泡沫。商品房价格高的最重要原因是土地一级市场现状，而中国土地一级市场是国家绝对垄断的，所以要消除暴利，必须从改革土地“招拍挂”开始。

如果改革地方政府的土地财政，地方政府收入的大半又需要从哪里寻找填补空缺的收入？

这正在成为房地产调控的阻碍，亦在告诫政府，财政体制的改革正在步入深水区。种种之怪现状直指二十年前的分税制改革。分税制导致地方财力吃紧。地方财政收入占全国财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。而地方政府在实际工作中承担的事权与财权逐渐不相匹配。因此，对中央与地方税制的利益关系的系统化理清则成为当务之急。

对于房地产税费制度，中央早已确定了降低建设、交易环节税费负担，在保有环节增加税负的目标。2012年底财政部部长提出，将“统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并”。国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，这说明有关部门已注意到当前房地产交易环节征收的税种过多、税负偏重的问题，而这意味着未来我国房产交易环节税负将有可能下降。

不过，今年3月份财政部提请审议的预算草案报告显示，2013年全国税收预算收入近11万亿元，较2012年增长8.5%，其中，城镇土地使用税、土地增值税、房产税和个人所得税预期增幅居前，紧随其后的是房产税，四个税种的预期增幅全都超过了11%。

事实上，无论中央政府还是地方政府，在土地和税费收入猛增的巨大利益诱惑下，房地产税费改革距既定目标越来越远。

房地产税范文第3篇

关键词：房产税；评估；综述

近年来，推进房产税制改革逐渐成为学界研究的热点，其中以市场评估价值作为计税依据是房地产税收管理和税制改革的主要内容。房地产税基评估是房地税收制度的重要组成部分，对健全完善房地产转让交易环节和保有环节课税的相关配套制度与保障系统，建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系具有重要意义。

一、房地产税基评估研究情况

（一）税基评估主体与客体问题研究

税基评估主体是指对不动产进行税基评估行为的实施者，一般为负责展开税基评估的政府部门或者第三方机构。

徐爱农（2011）认为住房和城乡建设部门比较合适，理由是：其一，该部门拥有其他任何部门都无法比拟的房地产信息；其二，由该部门负责房地产税税基评估可以保证税基确定和税金交纳相互独立，公正性可以得到保证。曹霄琪（2011）建议将评估机构设置于税务机关内部，并采取相对独立的方式，其机构职权应与征收部门平行，国家税务总局内应设立专门机构，加强对地方评估机构的指导和监督。玄永生、王建忠、王余丁（2011）认为我国评估机构的设置可以考虑建立中央、地方政府两级评估机构并且分别赋予一定的权限。寇娅雯（2011）更倾向于在国土资源和房地产管理部门设置专门的房地产评估机构。丁增稳（2011）认为应建立一个专门的房地产税评估机构，该评估机构隶属于政府国土部门的一个事业单位，其经费由财政全额拨付。

税基评估客体是指房地产税税基评估的对象，即税基评估的不动产类型。

娅雯（2011）认为未来对土地和房产评估应该合一，并且建立健全产权登记制度和房地产评估体系。董昕等（2010）针对不同房地产税征收方案进行对比分析，得到的结论是仅合并房地产保有环节税种不足以使房地产税成为地方财政的主要来源，将土地出让收入纳入房地产税的征收才有可能使房地产税成为我国地方政府的主体税源。曹霄琪（2011）认为我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区， 可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。

（二）税基评估方法问题研究

徐爱农（2011）认为在房地产市场比较活跃的地区，应该采用市场法来评估，因为市场法评估需要的数据比较容易收集，评估速度快，评估结果易于被纳税人接受。而在房地产市场不活跃的地区以及对于一些特殊类型的房地产则应该采用成本法或收益法来进行评估。曲卫东（2012）认为在我国商业房地产普遍采用收益法评估，工业房地产普遍采用成本法评估，建议先行对商业房地产和工业房地产开征房地产税，待居住类房地产信息逐渐完善具备开征条件后，再从商业、工业房地产过渡到对全部类型房地产开征统一完善的房地产税。樊慧霞（2011）认为我国应综合利用各种评估方法的优点，建立以“市场比较法为主，成本法和收益法为补充”的评估方法体系。

建立房地产税税基的批量评估系统对房地产税的成功实施至关重要。樊慧霞（2012）认为我国应采用“批量评估为主、单宗评估为补充”的房地产税基评估技术，另一方面，如果对房地产税基评估产生了争议和纠纷，因单宗评估具有针对性和准确性等特点，必要时可采用单宗评估技术予以重新评估。另外，还应建立专业化、专门化的税基评估数据库。耿继进（2012）基于我国房地产市场特点，前提假设在一定时段内评估分区各房屋价格存在着关联关系提出了整体估价的思想，建立了房地产整体估价模型，并对模型所需的标准单位选取和修正系数确立进行了详细分析。程汉明（2012）提供了一个税基评估技术路径的设想。我国对个人住房开征房产税，其税基确定的三个发展阶段：第一阶段，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验，第二阶段，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的住房信息数据，可以开展税基评估，第三阶段，房产税以增加地方财政收入为主，应采用 CAMA 和 GIS 系统辅助完成评估作业，以降低评估成本和提高评估质量。米旭明（2011）在证实了美国等房产税的累退税率特征以后，得出结论模型运用不当会对整个房产税征管系统带来损害，市场容量、交易频度等因素对评估命中率影响较大。我国必须得到适用于我国不同区域市场类型的房产税税基批量评估模型理论和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和调整、更新细则，确保批量评估系统的准确性和公平性。不过刘洪玉（2011）设计了一种基于主体变量的房价批量评估模型，认为在数据收集方面，评估机构应当将工作重心放在采集价格信息和房屋的物理属性上，而不必投入大量的人力、财力整理小区层次的信息，也没有必要过分依赖地理信息系统。通过简单地添加主体变量进入回归模型，就可以获得更好的评估效果。

（三）房地产税税基评估争议复议问题研究

房地产税是对居民财产的强制性税收。居民在履行纳税义务的同时，有权监督它的使用。房地产税的征收和使用直接考验政府部门的智慧、透明度和管理能力，良好的评估申诉和争议处理十分必要。

曹霄琪（2011）认为应当加强纳税人的法律意识和维权意识，只有在纳税人不断维护自己合法权益的基础上才能够快速推进评估机构在税基评估业务中的主导地位，也才能够使税基评估快速、科学、公正的运用到税收工作中。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门。玄永生、王建忠、王余丁（2011）认为我们可以借鉴国外解决税基评估争议的复议制度和措施，分别设立评估事务所内部复议部门、评估机构上一级管理监督单位（或委员会）的复议部门以及专门为税基评估复议仲裁的法庭三级复议部门。

二、总结

综上所述，在房产税税基评估的研究方面，学术界已经取得了丰厚的成果，尤其在重庆、上海实行房产税试点以后，为我国房产税改革的研究提供了丰富的理论参考和实践经验。同时我们也发现，国内相关方面的研究主要集中在理论研究，实证分析较少，对于数据处理分析的精确度不够；另外，国内学者在房产税对地区差异的影响、减免税政策规定等方面的研究有待提升。这些不足有待后续研究发展拓深。（作者单位：中南财经政法大学）

参考文献：

[1]徐爱农. 国外物业税税基评估实践与启示[J]. 经济问题探索， 2011， 8： 021.

[2]曹霄琪. 物业税税基评估的国际借鉴及对我国的启示[J]. 金融经济 （理论版）， 2011 （5）.

房地产税范文第4篇

一、实行房地产税制改革的必要性

1、从居民个人角度而言，房屋作为个人休憩场所是必不可少的，如果房地产市场价格能够真实反映居民消费的需求，则就不会存在泡沫，也不会产生如今的局面。但是，从全局看，我国房地产市场价格持续上涨的主要原因是由于炒房者或者投机者的炒房行为和投机行为。由于目前我国证券市场不景气，投资者理所当然将资金投向房地产市场，当一部分投资者充当房地产市场示范人大量购买房地产“囤积”，并通过房地产二级市场抬高房地产价格，导致房地产价格虚抬，并使人们产生一种房地产价格存在继续上涨趋势的预期。由于我国现行房地产税制对居民自有自用房不征税，加之前几年央行利息率较低以及证券市场收益率不高等因素，“炒房者”或投机者“囤积”房地产的机会成本较低。接着，一些人出于获取投资利益的考虑开始模仿“炒房者”或投资者投资购买房地产，使房产价格进一步上升。于是，投资房地产成为一种时尚，结果导致我国房地产市场价格持续上涨。此外，房地产开发商也会扩大投资，以高拍卖价获取土地，房地产市场价格的持续上涨造成土地价格的不断上涨。因此，推行房地产税制改革，核心就是要对居民自有自用住房征房地产税。这样，投资人如果一次性购买多套住房，如果“囤积”房屋卖不出去，就要交纳不少的税，这样对于投资者而言，成本也是非常大。那么，其炒房投机行为在一定程度上会抑制住。这样，市场风向发生逆转，居民买房就不会承担如此大的金钱压力，也不会出现高校学生一工作就面临买房压力。

2、从整个社会角度而言，房地产税属于财产税中的不动产税。当前我国房地产企业在国民生产总值中所占的比重已达到10％左右，已成为国民经济的支柱产业之一，但在税收中所占比重微乎其微。在市场经济国家中，普遍的做法是在私人对房地产具有完整产权的情况下，无论该房地产是否投入生产经营均应交纳房地产税，而我国房地产在保有阶段税少，税负轻，流通环节税负重，实际上是鼓励了投机，同时，在保有阶段发生的增值部分，由于没有税收调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，拉大贫富差距，税收无法成为调节房地产发展的重要工具。由于房地产税在地方公共收入中的地位非常重要。因此，必须进行房地产税创新。

3、房地产税制度是一国财产税以及整个税收体系的重要组成部分。由于房地产税的课征对象无法隐藏，税源比较稳定、广泛且比较容易控制和管理，因此，在很多国家的财产税乃至整个地方税收入中占有比较重要的地位。如美国，房产占财产税税基的6成，其税收收入占地方税收入的比重达到40％～50％。而我国房地产税开征以来规模一直偏小。例如，深圳特区2002年度房产税的入库额为84574万元，占地方税收总收入的3.4％，其对地方财政的作用未能充分发挥出来。笔者认为，除了征管技术和力度以外，更主要的是有关房地产税制缺陷方面的原因。相对于所得税制、流转税制而言，房地产税制乃至整个财产税改革的步子要小得多，现已到了急需改革的阶段。

二、合理设计房地产税制改革要素

1、纳税人。多数国家房地产税的课税对象是土地和地上建筑物，纳税人的界定与一国的产权制度密切相关，土地私有制国家的纳税人比较容易确定，其房地产的所有权者为纳税人。由于我国土地公有，建议将房地产税的纳税人设定在开征行政区域内拥有房屋所有权、土地使用权的单位和个人，房屋所有权、土地使用权未确定，以及房屋所有权人、土地使用权人不在房地产所在地的使用人为纳税人。同时，纳税人范围应推广到农民和政府部门，对农民和政府部门自有自用房屋应当征房地产税，对农民自有自用房屋征税有利于控制农民用耕地建房，提高土地使用率，对政府自由自用房屋征税则有利于控制政府办公大楼规模，并能全面反映政府部门绩效。

2、计税依据。我国现行房地产税的应纳税额规定：房地产税的应纳税额=计税原值×（1－扣除比例）×税率（扣除比例为10－30％）；出租房产的应纳税额=租金收入×税率；城市房地产税的应纳税额=房屋价值×税率；城镇土地使用税的应纳税额=实际占用土地面积×税额标准。这些税种的计税依据存在不合理：一是在我国土地使用税的征收，不是按价值，而是按面积，这种征税形式不能随课税对象价值的上升而上升，具有课源不足而缺乏弹性的缺陷。二是从价计征与从租计征的不公平性。从价计征的房地产税，是依据房地产的原值减去10－30％后的余额，以1.2％的税率计征，而这种价值是历史成本，不反映市场价值；从租计征的房地产税，是以租金收入乘以12％的税率计征。与按历史成本从价计征相比，从租计征显然税负过重；三是房产租金本是营业税的课税对象，现在又当作房地产的计税依据，显然人为造成了重复征税。

房地产税应遵循国际惯例，以房地产评估值的一定比例作为计税依据。按房地产评估值征税，能比较客观的反映房地产价值，解决现行房地产税制存在的计税依据不合理的问题，平衡纳税人的承受能力，充分体现房地产税的财产税特性。按评估值征税也能比较正确的反映土地的级差收益，促进纳税人合理利用房地产资源。由此也要配合设置一定的评估机构。

3、税率确定。在从价计征房地产税的情况下，由中央政府还是由地方政府来决定房地产税率，各有利弊。由地方政府来决定房地产税率，可能会导致各地方为了吸引投资，争先降低税率，以求带动地方经济的发展，虽然在短期内会求得某地的发展优势，但长远看来，这种“竞争”最终会损坏国家利益；如果由中央政府来决定税率，虽然会“一碗水端平”，但是从实际看，各地区发展是极不平衡的，如果都按统一税率，公平则会名存实亡，因此最佳方法是由中央根据国家平均水平确定一个税率幅度范围，各地区根据各自的经济发展水平、房地产市场状况、纳税人的负担能力和地方政府年度预算等因素确定本地适用税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。除此之外，还可以借鉴国际经验，针对不同的房地产用途设置不同的税率。

4、减免税的设置。建议对外国使馆房地产等特定房地产所有权的减免以及对教育、文化、宗教或慈善等特定用途房地产税进行免税。对城镇居民住房设定起征点或免征额。有学者认为，对农民自住自用房和国家政府自有自用房暂免房地产税，本文不这样认为，同前所述，农民虽为弱势群体，但对其自住自用房征税是有一定的必要性的，有人担忧如此会增加农民负担么？回答是否定的。可以依据农民的收入、住房面积等设置一定的宽免额，保证农民的基本住房需要和基本收入需要，而且由于是属于地方公共部门收入，对农民自住自用房征收房地产税所获取的收入有助于地方公共部门提供更多的地方公共商品。对政府而言，虽为特殊部门，但不能区别对待，不能免税。

房地产税范文第5篇

关键词：房地产；税制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾

我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。

(一)重流转，轻持有

房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。

(二)税制不统一，内外两套有违公平

内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。

(三)税收立法层次低，征税依据不太充分

按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。

(四)征税范围窄，财政功能不强

房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。

(五)税、费不清，费高于税

目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。

(六)配套制度不健全，税收征管难度大

考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。

二、房地产税制改革的总体思路

采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。

三、房地产税制改革的具体设想

(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税

把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：

1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。

2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。

3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。

4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。

(二)提高立法级次，下放管理权限

中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。

(三)开征不动产闲置税

目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。

(四)完善各项配套改革措施

一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。

参考文献：