信托基金

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信托基金范文第1篇

【关键词】阳光私募 公募基金 信托 问题 完善

阳光私募基金作为新生军,开始逐渐在证券市场上崭露头角。随着人均收入的提高,人们对于财富管理以及投资理财的需要会使得信托基金的前景不可估量。然而,由于很多制度的不完善使得关于阳光私募的纠纷越来越多。阳光私募信托基金正站在发展的关键位置上,若无法进一步完善则会陷入生存危机。只有各方共同协调,才能营造出一个更为活跃、健康的金融市场。

一、事件简要介绍

深圳国际信托投资有限责任公司(2008年更名为华润深国投信托有限公司,以下简称“华润信托”)作为受托人,与投资顾问――陕西鑫鹏投资管理顾问有限公司合作推出的“深国投・鑫鹏1期证券投资集合资金信托计划”于2007年12月20日成立。该信托计划托管银行为建设银行股份有限公司深圳分行,证券经纪人为国信证券有限责任公司。此信托计划的首次认购金额为100万元,封闭期6个月,截至2009年12月20日,该产品已经发生了60%多的损失。

2009年12月,由投资者联合将华润信托告上了法庭。几位投资者都以100万元认购了鑫鹏1期证券投资集合资金信托计划,但截至年底净值仅剩下了不到40万元。诉讼人士认为华润信托在签订资金信托合同时有欺诈行为,同时,其在管理信托财产和监督过程中出现失误。

原告方的主要观点为:

第一,投资顾问阮杰用信托资金为参加炒股比赛的账户“抬轿”,存在利益输送。

第二,存在重仓甚至满仓操作、高买低卖是其主要的特点。华润信托没有制定相关制度,比如止损制度。

第三,鑫鹏在股票上的投资额超过20%,深国投・鑫鹏1期的投资仓位超出了合同约定的10%,其依据来自于信托计划书的明确规定。

而被告方华润信托也做了相应的一些回应:

第一,关于止损制度。信托计划并未约定整体止损,而是单只股票的止损。在发现风险时,已多次向投资顾问发出止损提醒。

第二,关于合约的欺诈。华润信托认为签订的信托合同是由投资者亲笔签署,是双方真实意思的表示,其未对投资者进行任何误导性的陈述或保本承诺,不存在欺诈行为。

第三,华润信托还强调不能凭信托产品的收益亏损与否来判定是否违约。

此案件仍在进一步的调查中,而不论结果与否,通过这个案件暴露出的关于阳光私募基金信托的问题是多方面的。本文以华润信托诉讼事件为契机,来浅析阳光私募的现状与发展。

二、阳光私募的基本情况

1、阳光私募基金的概念

阳光私募基金通常是指由投资顾问公司作为发起人、投资者作为委托人、信托公司作为受托人、银行作为资金托管人、证券公司作为证券托管人,依据《信托法》发行设立的证券投资类信托集合理财产品。

一个阳光私募产品的组织架构可用图1来表示。

那么,鑫鹏1期阳光私募的组织架构可对应用图2来表示。

2、阳光私募的发展状况

随着信托公司的日益推新,阳光私募产品应运而生。阳光私募产品成为了我国股市的新生军,对于促进经济回暖以及刺激经济发展都起到了很大的作用。2009年成立的私募产品已超过120只。目前,市场上正在运行的阳光私募累计达300多只。据不完全统计,中国阳光私募管理的资金规模已经从2008年的50亿元发展到当前的超过300亿元。

三、阳光私募信托基金的优劣分析

1、优越性分析

(1)安全性。与一般的私募基金相比,最显而易见的是其安全性。其有信托公司作为投资的平台,签订信托的合约。将银行作为投资人资金的托管人,其可以保证投资者的资金不存在像非法地下私募基金般有被卷走的可能性,在很大程度上保证了资金的安全。

(2)收益性。很值得一提的是,阳光私募基金和公募基金的激励机制不同,而激励机制导致的最大后果是投资者的收益不同。阳光私募基金收取固定管理费和20%的业绩提成,这样会使基金经理更关注业绩,即收益率和“绝对涨幅”。而公募基金在数量上本身就比阳光私募大很多,但他们的收益只来自于管理费,于是他们更需要做的是扩大筹资数量,更在乎的是基金的一个排名。这样激励机制的差异必然使得阳光私募信托基金的收益率从大体上看要大于公募基金。

例如2009年共有17只私募基金取得超过100%的收益,同时,有30只私募基金跑赢沪深300指数,业绩前三还大幅战胜公募基金前三。

(3)灵活性。就目前而言,阳光私募基金和公募基金的监管限制不同导致收益率会有较大差距。因为公募基金的契约中明确规定了基金可以投资的各类证券品种的仓位上下限。这种规定虽然加强了监管的效率,却是以削弱基金主动管理灵活性为代价的。其股票型基金为最低60%的股票仓位,若在大熊市里,等于是直接宣布了基金经理们的失败。

而阳光私募虽然已灌上“阳光”二字的限制,即有了银行将其资金进行托管,但相较面向大众的公募基金而言,它的限制要少得多。它有的只是单只股票的止损制度,投资限制的相关法规早在2007年就被废止。也就是说,投资限制的法规被废止后,根据合同,信托计划对单一股票的投资比例可达100%。

这样一来,阳光私募基金的收益浮动范围要远大于公募资金,又因为其认购下限为一百万元,所以,这种产品实际上已经把那部分追求高收益的风险偏好型的投资者从市场上分离出来了。

2、阳光私募信托基金的缺陷

(1)信息不对称。其一,双方专业知识的差距。这一点对委托人来说尤为重要。因为行业间的隔阂、差距,导致众多投资者对于信托基金以及整个金融业并不熟悉。投资人往往关心的只是收益率问题,而忽视了签订的合约以及当时信托行业的规范细节。

从华润信托诉讼案可知,的鑫鹏1期的几位投资者指出,单只股票的投资额不得超过信托计划资产总值的10%。这本是《计划书》中的内容,实际上他们并不知道行业相关法规已经废止了该项规定,单只股票的投资额实际甚至可以达到满仓。这本不应该成为一个纠纷,但由于信息的不对称,委托人对于信托行业的不熟悉而造成了该种争端。

其二,信托公司的夸张宣传。在信息不对称的这一基础上,加上信托公司的导向性的宣传,对于知识经验欠缺的投资者而言无疑是雪上加霜。受托方往往普遍的做法是强调本公司以往创造出来的高额收益率来吸引投资者眼球,而对于风险的存在以及亏损的可能性进行掩饰。

在华润信托此次鑫鹏1期的《计划书》中,对于投资顾问陕西鑫鹏投资管理顾问有限公司的介绍是西部地区规模最大、水平最高、收益最好的证券投资理财顾问品牌公司。这“三最”无疑能造成极大的导向作用,并且会减弱投资者对于风险的防范心理。

(2)可能形成利益输送。因为阳光私募的发展仍处于新兴阶段,相关的法律法规并不完善。而其高收益能吸引到很多的投资资金,使得运用资金进行投资的投资顾问有通过操作来进行各种利益输送的空间存在。

又有如可能信托公司及投资顾问与某些上市公司相勾结,用信托资金的大量买入来抬高股价,使得该上市公司的业绩报表更为诱人,从而吸引更多的投资者的资金。

(3)真正受托人不明确。在阳光私募中,若产生纠纷,在权责认定的环节界线十分模糊。在本案例中,如果真正的受托人为鑫鹏公司,那么信托公司仅仅作为一个平台,便可以免去很多的责任。然而就是因为在协定里的概念不明确,使得无法区分是谁的过失。

(4)依然存在很多争议。银监会信托管理虽然规定设立严格的止损制度、止损点,严格执行分级授权和敞口风险管理制度,必须要有精确计算。但是如何进行实质的止损,在信托公司和投资顾问之间平衡止损的权利,必须出台详细强制的法规来进行规范。在这种责任认定的过程中,便存在一个止损终属的责任问题。止损的强制实施权究竟该掌握在信托公司手中还是投资顾问手中依然不明确。这些都需要进一步完善,并且要通过合约协议的方式显示出来。

(5)相应的各种监管较为混乱。虽然在2009年银监会证监会相继出台了一些限制的政策措施,但作为证券市场上崭露头角的新兴力量,阳光私募必然在很多方面都疏于管理。很多制度的不完善使得关于阳光私募的纠纷越来越多。在华润案件中,涉及到银监会又涉及到证监会,本身又属于信托产品。在多方的制约下会丧失本来的制约力,会存在逃避管制的盲点。

另外,关于投资顾问的选择问题仍疏于监管。根据证监会的有关规定,做投资咨询,不能进行经纪业务和资产管理,而本案中的投资顾问又做咨询,又做资产管理。这种情况便很好地反应出了阳光私募各方监管极不严格。

四、对阳光私募信托基金的完善

近年来,尤其在金融危机的阴影笼罩下,随着信贷政策的紧缩、资金的流失与蒸发,众多企业正在积极努力走出其在股市中的发展瓶颈,寻找新的融资渠道。于是,越来越多的企业把眼光投向了经过整顿、逐渐走出阴影的信托业。信托公司日益成为企业投资者股市资金来源的一个重要渠道,利用信托拓展企业融资渠道,具有良好的可行性,可以帮助企业构建多元化融资渠道以及稳定其在股市市场的“脚跟”。

根据我国经济形势可进一步得知,阳光私募信托基金接下来会得到更广阔的发展。加之随着人均收入的提高,人们对于财富管理以及投资理财的需要会使得信托基金的前景不可估量。

1、受托人――信托行业自身的完善

(1)推出对象更广的产品,将投资的门槛降低。目前,所有的阳光私募产品的最低认购额都为100万。这对于中小投资者来说,是可望而不可及的。若能够适当地降低限额,寻找一个最大边际量,使得在降低限额的基础上能够吸引到最多的投资资金,又能使得更多的人参与到理财以及投资的活动中来。

(2)信托行业的人员要自律。金融界的人员应当遵守行业的道德,在追求自己利润最大化的同时必须要顾及投资者的利益。阳光私募的报酬来自于固定管理费与收益提成,投资顾问不能为追求高额报酬而拿庞大的信托资金去不顾风险地博弈。监管层在2009年2月发文,试图规范信托公司收取管理费和业绩报酬的方式和比例,尤其强调了信托公司收取的业绩报酬只能在信托计划终止且实现赢利时提取。这也是要求在私募基金产品运作过程中,阻止信托公司获取巨额收益。

另外,该行业人员也应当自律杜绝各种非法的利益输送行为。这些违法行为会扰乱正常的市场秩序,并且会使很多虚假现象产生,让投资者蒙受损失。

2、委托人――投资者自身的完善

(1)正确认识风险与收益间的关系。很多投资者只关注收益率大小而完全不考虑风险的存在,高收益对应着高风险是一条市场规律,每一个投资者都应该认识到这一点之后做一个理性投资人,从而选择自己风险承受能力范围内的金融产品,而不是一味地追求收益率的数字大小去盲目投资。

(2)在投资前要对该产品进行充分了解。只有主动而充分地了解,才能最适当地解决两方信息不对称的问题。华润信托诉讼事件中,投资者若在之前就单只股票投资的比例份额进行协定,或者就止损制度进行咨询,便可达到一个更为官方的协议,从而可以减少事后的纠纷。然而,对于大多数投资者而言,了解是困难的。因为缺乏相对应的专业知识,即便被解释,也不见得明白那些规定中间的具体含义。这便要求一种全民金融知识的普及。

3、监管部门――法规与制度的完善

(1)明晰监管体制。虽然私募通过信托公司可实现阳光化,但事实上,目前信托归属在银监会的管理之下。然而,作为资本市场的参与者,阳光私募从属性上又应纳入证券监管范围,这便形成了监管上的一个矛盾,会造成管理的越界问题,难以做到统一、规范。故应该去探索更科学的监管体制,从而能够全面对这种特殊的基金募集进行管理。

(2)形成良好的评价与竞争系统。目前各信托公司靠的是之前做的产品业绩成果来吸引投资者,而这样一种介绍自身的方式是很片面的。监管部门应当形成一套完整的机制,对其管理方式、人才储备、资源掌控、历史成绩等实质内容评价打分,如形成一个星级评价系统,用这种第三方的角度为投资者作一个客观的介绍。如此一来,可以在业内形成良好的竞争,改变之前一味追求收益率而忽视内部建设的模式,倡导信托公司的良性发展。

【参考文献】

[1] 程亮亮:阳光私募信托前11个月成立120只产品[N].第一财经日报,2009-12-21.

[2] 张治萍:我国信托业产生与发展中有关问题探析[J].消费导刊・理论版,2008(3).

信托基金范文第2篇

经常出现在富豪圈的信托基金是什么？

“信托基金”这个词近年来频繁出现在公众视野中。《中国经济周刊》记者了解到，信托基金在国内一般指的是信托投资基金，也叫投资信托，即集合不特定投资者的资金，并委托专家代为投资。和在银行购买的大部分基金类似，信托基金本质上也是一种理财产品。

高小琴绕了这么大一个圈，专程跑去香港以两个孩子的名义存下一笔信托基金，难道就为买个理财？

当然不是这样。据专业人士介绍，高小琴办理的信托基金应该属于家族信托基金，也是海外最常见的信托基金模式。

“家族信托是一种把所有权和支配权分离的财产管理方式，主要被用来当作一种遗产规划和财富传承的工具而非简单的理财产品。”香港大成基金管理公司的麦经理告诉记者，相比遗嘱而言，信托基金可以决定资产何时、何地、以怎样的方式来分配给单个或几个受益人，而且执行时间是可以自行规定的。即便托付人仍然在世，如果符合当初设定的分配条件，比如受益人成年后，就可以通过这笔基金获得收益。

“在香港，很多富豪会选择这种方式来进行资产分隔、财富传承和分配。”麦经理坦言，在香港富豪家族因为财产分配不均而出现争执的情况时有发生，信托基金可以有效地避免这一点。除此之外，也有富豪担心自己的后辈成为“二世祖”，也会通过成立信托基金来有效控制潜在的挥霍行为。“即使他是几十亿信托基金的继承人，如果成立时规定了每个月他只能获得10万港币，那么就算信托基金里再有钱，他也很难大手笔花销。”麦经理说。

2015年，香港首富李嘉诚将一笔私人财产转移至名下的家族信托基金，这一举动曾被外界解读为“分家”的前兆。事实上，这种行为在香港甚至欧美都很常见。IBM掌门人沃森曾以自己的孙辈为受益人设立了一笔数百万美元的信托基金，他们年满35岁就可以支配基金中各自的份额。传媒大亨默多克设立了多个家族信托，使得不同妻子的孩子拥有不同的权益，比如，默多克与前妻邓文迪所生的两个女儿仅拥有3亿美元信托基金，而且没有企业投票权。

与高小琴选择在香港设立信托不同，据麦经理介绍，香港大部分富豪甚至有一些内地人士在设立信托基金时，更多倾向于海外离岸信托。比如开曼群岛、英属维京群岛等地，这样做主要是为了合理避税。此外，富豪们将分散的家族股权集中后注入一间离岸投资公司，以其作为家族信托的受托人，可以防止控股权分配给众多家族成员被稀释之后，遭遇其他财团的狙击。最终的目的还是保护家族利益，让其能够更好地传承。比如，香港的长江实业（李嘉诚家族）、新鸿基地产（郭氏家族）和英皇国际（杨受成）等集团，均在多年前已成立并通过各自的家族信托基金持有上市公司股票。

高小琴的信托基金能被追回么？

《中国经济周刊》记者了解到，近年来，越来越多的内地人士也开始选择成立相似的信托基金。据专业人士介绍，家族信托基金具有非常特别的独立性。因为其将所有权和分配权分离后，就意味着这笔钱独立存在，不会因为离婚、债务追偿尤其是意外死亡而受到影响。因此也有不少人出于财产隔离的目的选择成立信托基金。

2015年，龙湖地产掌门人吴亚军宣告与丈夫蔡奎解除婚姻关系。吴亚军曾在胡润女富豪排行榜中名列首位，旗下的龙湖地产时值764亿港币，夫妻二人共同持有71.97%的公司股权，这意味着500多亿港币的身家分割。如此巨大的一笔财富分割并没有引起任何纷争。原来早在2008年6月龙湖地产公司上市之前，吴亚军与丈夫蔡奎便已通过汇丰国际信托，各自设立了一个家族信托，⒓唇上市的公司股权分别转移其中。离婚后，吴亚军和蔡奎分别通过信托公司持有龙湖地产23.4亿股及15.7亿股股份，龙湖地产的股票几乎没有遭受任何波及。

也就是说，在高小琴的案例中，即便这笔信托基金是由高小琴名下的山水集团出资成立，但是由于所有权和分配权分离的特性，根据相关条约，当企业、个人破产时，信托资金并不会像股票、存款、债券一样被冻结，也不能要求受益人以信托资金来偿还债务。高小琴的这一部署，可谓深思熟虑，未雨绸缪。

那么，高小琴的这场“斗智”是否一定十拿九稳？那可未必。北京诚毅律师事务所高级合伙人张玮告诉《中国经济周刊》记者，根据我国法律规定：“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴。”此外，《信托法》中同样规定，有效设立信托的前提是财产合法、目的合法。

信托基金范文第3篇

一旦融资问题解决，整个商业地产链条将得到缓解，商业地产的活力将被激发，真正进入良性循环。REITs机制的优势将从融资环节传导至物业管理、消费、税收等一系列环节，包括对持有型物业可以保有统一的管理权，这种情况下，物业形象会越来越好，业态越来越合理，就业率越来越高，对提高税收、促进经济都是有益的。因此，从长远来说，如果要提升商业地产的品质，一定要把商业地产后面的融资平台打开。

REITs的价值，还在于它对整个房地产市场起到了一个平衡器的作用。在房价过低的时候，它通过一个公共的资本品，形成一个价值标杆，传递出房价过低的信号，并显现套利机会；如房价过高，REITs的定价模式和产品本身也能有一个定价标杆的作用，提示投资型的投资者，甚至投机型的投资者，现在价格太高。REITs的发展，将会对企业资产尤其是房地产资产的定价模式产生深远影响。

但这种对房地产业健康持续发展具备如此重要意义的REITs，在国内一直难产。近期，具有试点意义的“中国式REITs”即将走向前台，但仍没有完全摆脱纠结的局面。

“中国式REITs”和“美国式REITs”异同

美国式REITs模式

REITs并非新鲜事物，至少在世界范围来看是如此。早在1960年美国就出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，创设了房地产投资信托。REITs的发展已经超过40年。目前，全球22个国家推出了REITS产品，全球市值超过6050亿美元。美国是全球发展REITs最早、最成熟的市场，有超过300多支REITs，市值达到3000亿美元；其次是澳大利亚，发行了64只REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。“美国式REITs”代表了国际通行的REITs模式。

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它可理解为是一种直接投资于不动产的基金，也可理解为一种投资于房地产投资信托产品的基金。

REITs的特点是其主要收入来自租金，因此收益较为稳定，派息率远高于市场上的一般股票。一般而言，REITs的风险与报酬约居于股票与公债之间。

REITs最早在美国是按照缴税不同的档次进行归类，公司、合伙、信托，有不同的征税方式。上世纪60年代，为了鼓励商业地产的发展，美国给予商业地产持有运营商一些税收优惠，鼓励开发商能够持续拥有和经营REITs。

按资金的投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型三种类型。其中，权益型（股权型）指REITs可以直接投资并拥有物业资产，抵押型（债权型）指REITs募集资金用于发放各种抵押贷款，混合型指上述二者的混合。国际REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的90%以上。

“中国式REITs”模式

在中国，极具本土特色的“中国式REITs”已开始尝试。近两年全国保障性住房建设规划规模巨大，需要数万亿元的资金投入，如此巨大的财政投入，各地政府完成规划的能力有限，利用REITs方式引入社会资本参与保障房的建设亦成为政府的考虑之一。在这种背景下“中国式REITs”——仿REITs模式的尝试拉开序幕。

目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。

而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。

目前，京、津、沪、粤等地区的REITs试点将主要投向像保障性住房建设，但是试点工作均未真正开始，进展也有所不同。上海杨浦区已经开始通过海通证券房地产信托基金进行试点；天津版REITS试点方案或仍采取“以售养租”的政府补贴方式；北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资；广东省政府印发《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，其中提到要积极创造条件支持以开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。

上述国内REITs的“银监会版”和“证监会版”，就代表着REITs的两个方向：前者是以债券类产品的方式组建REITs，发行受益凭证，地产公司继续持有物业的所有权，REITs在银行间市场交易，主要参与者是机构投资者；后者是以股权类产品的方式组建REITs，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，地产公司与公众投资者一样通过持有REITs股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，机构投资者和个人投资者均可参与。

从目前国内状况来看，债权型REITs由于受到政策及体制的限制较少，将会先于股权型REITs推出。而从国际经验来看，虽然股权型REITs目前遇到政策和体制（尤其是税收方面）的限制，但它更能代表未来发展的方向。

“中国式REITs”目前面临的问题

虽然国内对REITs做了大量的本土化尝试，但中国式的REITs在国内推行也存在很多问题，仍然面临着纠结的局面。

政策协调问题。REITs的概念内涵简单，但如何套用在国内现行法律法规框架下，并在现有资本市场体现下运行，就需要一定的智慧和技术手段——落地的技术。首先是REITs的法律载体问题，是采取公司、合伙、信托还是其他形式，尚是法规空白，行业分业监管更加剧了这一问题；其次是REITs的管制结构问题，外部管理还是内部管理，从经验上看，资本市场初期相对严格的外部管理更有利于风险控制，但这就涉及到REITs管理公司的金融牌照和管理资质问题。除此，还有诸如登记制度、税收制度等问题，需要进行大量的协调和细致的修订工作。这些严格上并不是一个创新工程，但的确需要很大的政治智慧。

基础资产问题。REITs作为一种稳健投资产品，有其恪守的投资原则，其投资资产必须满足核心资产的要求。REITs一般不做开发，不投资尚未成熟的物业。不管其投资的是零售商业、工业仓储、办公楼还是公寓，都必须满足成熟核心资产的要求，其实质是稳定的现金流，这直接为REITs的投资限定了方向。具体到一些可量化的标准上：第一，物业位置，核心城市的核心区位，保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，物业品质和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。如按上述标准进行甄选，国内目前大部分物业，或者由于物业先天硬件条件不足，因建筑质量缺陷导致维护成本过高，或者后期运营管理差导致租户质量低下或产权分散混乱，所以真正能称为核心资产的物业并不多见。可以说没有高品质的物业，就没有真正低风险的REITs。目前，国内物业形态复杂，很多物业产权不完整，尤其是二三线城市的商业地产，往往租售并举，开发商只是持有一栋楼的部分物业，其他销售，无法拥有一栋楼的完整产权。而单一的物业形态，比如单一的商场、酒店更能获得投资人的认可，国内正缺乏这种类型的商业物业。

税收环境的障碍。在现行的税收制度下，REITs在国际上通行的收益率标准7%～8%的水平难以得到满足。按现行税制，收取租金，需缴5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，一般估算，最终实得只有租金的60%～70%，如果REITs要求的投资回报率是7%～8%，难度可想而知。国际上REITs一般的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITs发达的美国，REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。

法律环境问题。当前国内相关法律法规对REITs发展构成障碍。现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制也制约了REITs市场的发展。

配套制度环境问题。其中最关键的是登记制度，信托登记的缺位，对于REITs是一个致命的问题。信托登记权属问题，是制约REITs产品能否在证券市场流通的关键，如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通也不再是问题。关于信托登记，《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以上述规定在实践中也无法操作。

机构投资人和资产管理人的准入问题。一方面，是合格机构投资人的准入，保险、社保等资金是REITs的理想投资人和重要资金来源，从趋势上看，这些投资限制正在逐步放开。另一方面，是合格资产管理人的准入，REITs是房地产和金融能力的结合，金融的作用在于通过流动性放大，创造规模效应降低运营和资本成本，而房地产能力就在于识别细分市场的机会和商业模式，通过运营创造现金流价值。这就要求REITs的管理人具有充足的房地产资产经验，细致的风险识别能力。而当前，有国际化经验又熟悉本土市场的团队并不多见。

宏观环境问题。当前的房价和宏观调控问题成为REITs推出的最大影响，监管部门担心REITs的出现会进一步推高房价。事实上，REITs提供的是商业地产的长期资金，和短期住宅投机资金有着本质的区别，相反，REITs的出现反而给予了一个基于现金流真实价值的定价模型，更有利于价值的回归和价格的理性。当然，宏观上房地产的过热也给REITs的推出造成不小的压力，国内商业地产投资回报率不能满足要求，尤其是近年开发的物业，高昂的土地成本和建筑成本无法与租金收入相匹配，资产交易价格过高使得REITs很难达到收益率要求而无法获得发展。但是低迷的市场环境往往蕴育着机会，日本等国的REITs就是在地产低迷阶段推出的，因为这个阶段更有利于收购资产。

走出纠结的路径选择

为REITs市场发展构建完善的法律体系

要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的，必须将法律制定工作细化、完备化，还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的《产业投资基金法》、《REITs条例》等法规。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。

创造必要的法律环境

REITs要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。首先，现行《信托法》中关于信托投资融资规模的限制的问题不解决，房地产信托投资基金无法真正发行；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要放宽或取消。目前我国现行信托法规中关于信托合同份额的限制，给REITs融资造成困难。因此完善法规并与国际接轨已成了发展REITs业的当务之急。在国内，REITs立法客观上要跨越多个部门法，从节约立法成本的角度，应该借鉴美国资本市场的立法经验，为房地产投资信托制定专项法，确定信托投资主体发起人、受托人、托管人等相关主体之间的权利义务，对于本国REITs所采取的组织形式、产品的交易结构、投资管理资产的方式和范围、负债比率交易流通安排与信息披露等进行详细规定。

明确法律载体，完善落地机制

在国内现行法律法规框架下，REITs以何种形式的法律载体“落地”是基础问题。基于目前国内房地产和资本市场的法律制度，中国在REITs市场发展的初级阶段，可发展三种REITs形态，即：集合资金信托计划、封闭式产业投资基金和公司型REITs。其中发行信托计划是当前阶段最常用形式；公司型REITs模式面临的制度障碍相对较小、未来可能较大发展空间；封闭式产业投资基金虽有合伙企业法等参照，但仍无明确法规支持，其操作缺乏充足依据。

完善配套制度

首先，建立信托登记制度，确定信托产品的权属，将《信托法》中“办理信托登记”的条款演化为操作细则。建立全国的信托信息登记中心，同时在特定市场进行信托凭证发行与交易的尝试，消除REITs的市场流通制度障碍。

其次，建立严格的REITs公开发行信息披露制度，而不局限于我国现行信托计划发售时较为简单的信息披露。

对REITs的税收采取区别化的政策

信托基金范文第4篇

关键词：房地产投资信托基金；国际经验；发展模式

中图分类号：F830.8　文献标识码：B　文章编号：1674-2265(2009)01-0048-03

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)，是指通过发行基金受益凭证募集资金，通过合同约定投资政策，由专业投资机构作出投资决策。基金资产由专业受托机构管理，主要投资于房地产资产，或从房地产的采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金或销售收入，或为个人和机构提供房地产抵押贷款取得利息收入。并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。

REITs在二十世纪60年代产生在美国。二十世纪80年代后得到迅猛发展。根据标准普尔公司的统计。美国房地产投资信托基金已占全球同类产品的90％，其运行模式对全球房地产证券化产生了深刻的影响。近年来，欧洲、亚洲、美洲等18个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展REITs的行列中。因此，应借鉴国际经验，发展我国的房地产投资信托基金。

一、国际房地产投资信托基金运作经验

(一)美国的REITs

美国的REITs通常是以基金形式出现的。REITs成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是，该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划。保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商品投资的收支等事宜。投资者通过证券商购买REITs证券，投资收益则从保管机构处获得。美国的REITs具有以下明显特点：

1、税收优惠。美国1960年税法规定，如果REITs将每年度盈利的大部分以红利方式分配给投资者，则该部分盈利无需缴纳公司所得税，而只由投资者缴纳个人所得税，这就避免了对REITs和投资者的重复征税，进而提高了对投资者的回报。

2、分散化投资有利于规避风险，增加收入来源。REITs所进行的投资是分散了的房地产组合投资。而且还可以投资于其他的REITs，覆盖不同地区、不同类别的房地产项目，不但有利于分散投资风险。还有利于增加收入来源，给投资者满意的回报。

3、投资起点金额较低，且具有较高的流动性。REITs的出现，使得在证券市场上投资房地产成为可能，大大降低了投资者的门槛，小型投资者也可以投资房地产了。而且REITs作为房地产的证券化产品，在证券交易所上市，变现十分方便，大大提高了房地产的流动性。

4、实行专业化团队管理。REITs会雇佣投资专家进行投资决策，或者雇佣专业的管理团队对房地产进行管理，投资者无须亲自管理即可获得比较稳定的收益。

5、与其他金融资产的相关度较低。REITs的风险和收益与股票、债券等其他金融资产的相关度较低，可以为资产组合提供一种很好的风险分散途径。

(二)欧洲的REITs

1969年，荷兰确立了类似于REITs的“BI”(fisome beleggings instelling)制度，从而成为欧洲最早发展REITs的国家。在荷兰，BI是一个纯粹的税收机制。为了得到过境税的优惠对待。BI必须符合荷兰中央银行提出的一系列要求，具体包括最低股份资本数额、公司设立地点等方面。而依据BI的组织结构是否为上市公司这一标准。不同类型的BI还分别适用于不同的法律限制。属于上市公司形态的BI，其受益凭证必须在荷兰规定的股票交易所交易。作为股东的荷兰公司直接或间接持有股份总额最多不得超过上市BI总份额的45％；单个投资者持有的上市BI的股份不得超过其总额的25％。而对于非上市公司组织形态的BI，公司股东(本国或外国)持有股份比例最高不得超过总额的25％。

投资收益方面，荷兰法律对BI并没有设定严格限制，只要是来自投资活动的收益，均可用于分配。在收益分配标准上，如果应纳税收益在公司的财政年度最后八个月内进行分配。BI在公司层面上就可免缴企业税。在投资规制上，BI可以投资于任何形式的被动投资，但不能进行主动的投资开发活动。在融资比例上，BI最多能借人的资金不得超过其不动产账面价值的60％，以及其他投资的20％。BI在管理方式上相对自由，一个合格的BI可以使用内部管理方式，也可使用外部管理方式。由此可见，BI比美国REITs工具受到更多限制，具体体现在公司住所、最低资本要求、融资比例、开发限制以及转化成本等方面。

虽然存在上述限制，BI在荷兰还是取得了巨大的成功。从1990到2002年，BI的年度平均回报率达到了8％。有学者认为，BI在荷兰的成功不能全部归结于荷兰的税收透明机制，而应归功于所有BI投资几乎都集中于国内财产这一事实。实际上。作为一种以房地产产品为投资对象的投资工具，BI的成功在很大程度上与这一时期荷兰房地产市场本身的发展不可分割。

(三)亚洲的REITs

以具有典型性代表的新加坡为例。新加坡的REITs市场起步不久，但在短短的时间内已取得不俗的成绩，并已积累了较为成熟的运作管理经验。通过研究新加坡目前已有的REITs的运作管理经验。可以看出它们主要通过以下三大策略来保证REITs基金的稳定收益及资产增值。

1、积极的收购扩张策略。收购扩张策略是指通过积极寻求和收购符合REITs的投资战略及其资产要求的有增值潜力的优质物业，扩大其REITs的总资产规模，以提高总收入来源。这种收购扩张的目的在于通过收益增长、未来潜在的收入和资本增值来提高REITs股份持有者的回报，并且促进REITs资产的多样化、分散投资，以及提高REITs资产的质量。

2、有效的资产管理策略。这些措施包括：改善物业资产质量，通过对物业的翻新和改良提高资产的质量和吸引力，进而提高租金水平，增加资产的收益回报；最小化成本支出，在不降低服务水平的前提下，尽可能地压缩运营支出成本，同时REITs管理者还可以通过扩大资产的规模以达到规模经济效应及摊薄固定成本的目的；有效的租户管理，包括吸引新的租户，及时了解和跟踪现有租户是否有扩租需要，以及所有租户的综合管理。

3、谨慎的资本与风险管理策略。资本和风险管理策略主要包括两个方面，一是允许REITs有一个合理的负债比例。以满足为保证分散化组合投资及未来收购的融资需求。二是为最优化REITs股份持有者的风险溢价，可采用合适的利率和货币对冲策略。

二、我国发展房地产投资信托基金(REITs)的

制约因素

2008年12月13日。国务院办公厅出台金融促进经济发展的政策措施，其中房地产投资信托基金作为创新融资方式的性质得到了明确。尽管在我国发展房地产投资信托基金已是大势所趋，但是目前至少还存在四个制约因素：

(一)税收优惠政策缺失

REITs在美国发展最为成熟，其中一个重要的原因是美国对REITs的税收政策。同样，新加坡也积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITs的架构在新加坡上市，并提供税务优惠。目前，我国还没有这方面的优惠税收政策出台，对于营业税、租赁税等的征收，会在很大程度上削弱REITs的竞争力。

(二)存在信息不对称问题

在当前情况下，房地产投资信托基金通过购买股权投资于房地产企业。很有可能引致被投资企业的道德风险。由于我国相当多的企业还没有真正建立现代企业制度，多数企业面临着法人治理结构低效运作等诸多问题。我国目前有2万多家房地产开发企业。多数都是运作不规范的小型企业，该类问题就更为突出。在基金投资房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。

(三)相关监管法规不完善

REITs由于其运作流程设计比较复杂，本身不可以直接经营管理所属的资产，要委托专门的管理机构管理，具有双重关系，这样进一步加大了信息不对称的程度，而且，由于REITs的投资领域被要求限制在房地产及相关领域，其透明度远不如证券市场，其价值的确定、财务状况等难以被真正了解。这些都对监管提出了更高的要求。需要进一步完善现有的法律监管体系，以保证REITs的健康运行。

(四)专业人才缺乏

目前我国房地产信托行业还处于初级发展阶段，管理人员以房地产专业人士居多，他们的金融操作能力普遍较弱，复合型人才缺少。人才的培养是个较为缓慢的过程，在发展初期，国内企业应该多与国外企业合作，借助其管理团队运营，并培养自己的团队。同时改善自身的报酬激励机制，大力引进国外人才。

三、发展我国房地产投资信托基金的政策建议

(一)确立我国房地产投资信托基金的发展模式

基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品，我国房地产投资信托基金可采用两种模式：

1、由“信托计划”向REITs转化。由于REITs是一种集合资金投资产品，房地产投资信托计划较为符合REITs产品要求的结构。信托计划模式发展REITs产品的优势在于从结构上可以确立受托人(信托公司)和资产管理人(房地产投资管理公司)的职能，在保证REITs的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托凭证持有人的利益。可以先由信托公司面向投资者发行REITs，并承担托管责任，按照REITs的要求，委托专业性的房地产投资管理公司进行房地产市场的资本运营。

2、由房地产公司发起组建REITs。由房地产公司发起组建REITs，就是由房地产公司与信托公司(或投资银行)、资产管理公司共同组建REITs，通过向其他投资者发行受益凭证(或股份)来募集资金，之后该REITs就可以利用所募集到的资金去购买房地产。从房地产行业发展角度看，房地产公司模式发展REITs策略是最具有法律操作性的。依据现有法律如《公司法》，由房地产公司发起设立房地产投资公司，明确投资目标(持有、经营房地产项目)和收入分配(净收入的分红比例)要求的公司章程，凭借其房地产开发管理的实力和经验以私募形式筹集房地产投资基金(或公司股份)，并进行房地产项目投资管理运作，待相关法律法规出台后，迅速转变为公募形式基金并争取上市交易。

(二)设计合理的房地产投资信托基金税收制度

在国外，80％的房地产投资靠税收驱动，20％靠投资理念驱动。房地产投资信托基金对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，有必要对房地产投资信托基金实行税收优惠，以鼓励其发展。

(三)加快房地产投资信托基金组织机构的建设

房地产投资信托基金必须具备严密的组织机构。包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验，并结合我国现实的金融体制，我国应建立多元化投资机构体系，由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并组建监督机构进行监督。

(四)建立发达的房地产信托产品的二级市场

建立和发展房地产信托产品的二级市场对信托的发展非常重要。可以借鉴美国的房地产投资信托基金模式，发展组合型的期限长的产品。同时，调整对房地产信托产品的监管制度，增加房地产信托产品的流动性，解决投资者转手的问题，同时可以通过直接上市等方式，建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。

信托基金范文第5篇

关键词 房地产 宏观调控 信托 风险

本文在分析房地产信托基金市场现状的基础上，对房地产信托基金业务风险进行分析，识别房地产信托基金业务风险源，提示与及时防范房地产信托产品风险。旨在给房地产信托基金投资者在选择投资标的和辨别关键风险方面提供参考，进而规避风险，确保收益稳定。

一、我国房地产信托基金业务的现状

房地产信托基金作为收益率较高的信托业务，一直以来受到各方的高度重视，同时，由于房地产对经济发展和人民生活息息相关，使得房地产信托基金始终成为关注的重点。根据信托协会公布的数据，2014年底，房地产信托基金余额为13094.93亿元（详见下表1），较前几个季度相比，继续稳步增长，再创历史新高。因此，对于房地产信托基金而言，始终要保持高度警惕。

二、从投资者角度分析我国房地产信托基金业务存在的主要风险

（一）市场风险方面

（1） 不可抗力风险。不可抗力风险，主要是资金投入项目以后，房地产开发的过程当中，遇到了一些因为自然条件所造成的一些风险。不可抗力当事人员不能够预见，也无法进行避免，并且不可以克服的一些自然事件和社会事件。不可抗力风险主要说的不可抗力发生的时候给房地产信托基金投资者所带来的一些风险，具体包含有自然风险和社会风险量大方面。自然风险其中包含有洪水、地震、台风，以及一些以外的事故等引发的风险；社会风险主要包含有革命、内乱、罢工、战争等方面引发的风险。

（2）政策风险。政策风险主要说的是因中央、地方政府的政策发生了一定程度的变化，从而引发的对于收益具有一定影响，我们可以看出，我国的各级政府对于房地产开发方面相关的政策缺乏规范性、稳定性，尤其是一些地方政府，主要的领导更换，相关方面的开发政策往往就会跟着发生一定程度的变化，政府对房地产开发的土地出让、预警许可、使用，以及建筑容积率、行政审批的期限，以及政策方面的调整，都将会极大的影响房地产信托基金投资所带来的一些风险，尤其是现阶段中，我国的房地产市场还很不完善，房地产制度方面还尚无健全的情况之下，政策方面的偏好将会对于房地产内部的治理结构、不同类型的房地产产品的比例产生极大的影响，假如说投资者在项目选择上不当的话，那么必然幸会遭受巨大的损失。

（3）经济风险。近期数据显示，国际国内的经济都面临下行风险。2014年7月以来，德国、法国相继下调了今明两年的GDP预期和通胀预期，美联储9月数据显示美国9月谘商会消费者信心指数意外降至四个月最低，8月营建支出和工厂订单均出现环比下跌且远低于预期水平，9月美国ISM制造业指数和非制造业指数分别低于前期，表明工业活动略有降温。国内，2014年7月，国家统计局公布中国经济上半年运行数据，上半年生产总值同比增长7.4%，然而与居民生活密切相关的全国居民消费价格指数（CPI）同比增长仅为2.3%，工业生产者出厂价格（PPI）同比下降1.8%，经济下行压力仍然较大。房地产市场与经济增长存在双向因果关系，经济下行必然导致房地产市场的低迷，进而对房地产信托基金产生收益影响。

（二）非市场风险方面

（1）投资项目风险。信托公司主要是以信托资金参与房地产行业，主要有两种形式，一种是进行房地产项目的开发建设，目前国内以此类为主；另外一种是直接投资成熟的物业。因为房地产项目的开发建设过程需要经历立项、建设、监理、竣工验收和销售，以及物业管理等众多的环节，其风险形式也是多种多样的。投资项目风险包含投资项目企业实力、项目位置、项目需求和项目品质因素。

（2）项目营运风险。从投资者角度出发，房地产信托基金产品的运营风险主要体现在了三个方面：投资项目单一、产品期限较短和管理缺失。我国当前所推出的房地产信托基金投资大部分都是将全部的资金投向了一个单一的开发项目中，单一项目发生风险的几率和损益程度要高于组合项目。融资模式主要是抵押贷款形式，所以，信托机构在控制贷款所具有的风险方面通常缺乏一些有效的管理手段，通常情况主要是依靠银行资金的后续介入可以比较顺利的推出，这就取决于银行支持方面的程度，然而，银行后续的放款与否，以及放款的额度大小受到了国家宏观政策、市场环境等方面的因素影响非常大，所以，在信托企业在做出了信托投资决策的时候，难以有效地控制这些方面的潜在影响因素。房地产信托基金投资的特点是短、平、快，一般期限多为1～2年，无法通过长期的运行来有效化解短期所产生的风险。信托公司对于信托投资项目的监管有一定措施，包括派驻高管、财务总监、控制印鉴等，但房地产开发全过程涉及较多专业，需要较强的专业知识，而信托公司作为资金集中型企业，房地产开发专业人才的储备明显不足，人才不足必然导致对于信托投资项目的管理缺失，最终导致营运风险。

（3）信托资产流动性风险。主要体现在两个方面：一是信托产品所具有的流通性差，依照我国的信托法的规定，信托机构推介信托产品不可以通过公共媒体来进行营销方面的宣传，从而将会导致了信托产品的公认程度比国债、储蓄、政权投资基金等方面的产品都差非常多，假如说要进行转让，成本将会非常高。还有就是我国还没有房地产信托基金投资产品的2级交易市场，没有可以公开交易的场所，缺乏转让平台，投资者想要转让所持有的信托产品，只能够私下来协商转让价格，交易成本高且不是非常安全。二是我国的房地产信托基金投资方式仍以贷款类为主，而贷款类的信托由于一般不设提前赎回条款，所以流动性差。从信托运营的角度出发，信托担保财产多是以房产、土地和股权等方面的形态体现，担保抵押标的物的流动性也很差，如果融资方还没有依照期限来偿还本息，受托人员又无法及时性变现信托财产，或者是行使抵押权，那么就必然出现了流动性方面的风险。

三、结语

投资者的目的是在投资本金保障的前提下实现资本增值或经常性收益，所以投资者应站在更高的角度，在宏观方面要关注不可抗力、政策、金融、经济风险，在微观方面，不仅要关注具体房地产信托基金投资项目的风险，还要关注信托行业运行现状，包括：信托公司营运风险、信托资产流动性风险、信用风险和监管风险。在目前全球经济下滑及中国经济结构性调整背景下，从投资者角度出发，研究如何选择信托产品，如何识别房地产信托产品的关键风险，对拓展投资渠道，对促进房地产金融体制的完善有着重要的科学意义。

（作者单位为中国电建集团华东勘测设计研究院有限公司）

参考文献

[1] 陈淑贤，约翰・埃里克森，王诃.房地产投资信托――结构、绩效与投资机会 [M].经济科学出版社，2004.