房地产开发方案设计

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房地产开发方案设计范文第1篇

Abstract：Economic calculation as the pre-design research tool in the real estate model. has been stressed by more and more developers and design consulting bodies. The profit-driven nature of real estate falls the desire of design teams for a complete design task book. Challenges is，personnel shortages and fast project progress prompt the development agencies to increasingly rely on professional design agencies to master computing tools to provide reasonable data estimates for the design and development.

关键词：房地产开发；设计技术结合；经济测算

Key words： Real estate development；Combination of design technology；Economic calculation

经济测算的重点在于通过业态产品的比选及合理安排，使得成果在经济层面与设计层面达到共赢。规划有4个层面：（1）城际区位分析及人文概况；（2）周边产业状况及物业分布；（3）目标地块四界资源；（4）目标地块技术条件。市场有4个层面：（1）宏观趋势；（2）容户群分析；（3）周边类型产品分析；4、产品线选择。研究以上几个层面在规划条件下才可能得出充分的产品组合方案。最终目标为：通过详细的基地信息，规划信息分析，运用技术手段，提供可供业主进行前期测算与决策的方案，强调土地价值最大化和最优化，强调理性测算和文本清晰度。以下说明测算的要点：

1 测算目标功能

在地产项目的前期研究中，需要以市场需求为导向，结合开发商的价值取向，进行合理的项目价值、盈利模式设计、项目定位研究，以及进行功能业态比例分析，并最终确定项目产品，测算将成为研究中的重要工具。

1.1 用于项目价值研究

在开发商拿地之前，需确定待拍卖土地的收益状况，从而确定可以出的地价高限；或者在土地取得之后，是用来理性的指导产品选取及配比。一般程序是，先进行规划分析以及市场信息，之后详尽罗列出待开发地块上可能出现的产品种类，再对每一种产品就地块进行单一产品的强排分析，得出每种产品的大致容积率，并与目标容积率进行比照，从而推导出几种具备可行性的产品组合方案，进一步对若干种产品进行组合和强排，关注每种方案中不同产品的占比，在得出这些关键数据之后，就可以进行详细测算，综合考虑各个方案的销售总额、土建成本、地库成本、销售去化速度等等因素，进行理性的比价、分析，最终得到最优的产品组合方案。设计技术结合经济测算后的成果，会比营销策划公司提的营销策划报告更具现实操作性和可靠依据。通常情况下，最优方案都是以测算数据为依据的，但也不排除一些特殊情况，例如一块楼板价不高的地块，要求2.8的容积率，选定产品为高层和联排别墅，售价差一倍以上。如果以通常的测算步骤来做，做足2.8的容积率其实并不是收益最高的方案，而牺牲一些容积率让优势产品联排别墅多一些，因低层产品更容易实现较快的销售速度，总体收益反而更高。因此，设计师还要结合实际情况来判断测算结果的准确性，以更有效的帮助开发商作出判断。

1.2 用于项目盈利模式设计

有差异化的盈利模式将使得项目产生定位乃至业态的差异。如项目是持有还是销售，项目利益产生于近期还是远期，项目利益空间产生于何环节，这些因素都是可以通过定性设计加定量测算进行分析。在有的项目中，我们就分析了项目价值，并进行了权重排序，论证了项目的核心利益，为项目后续研究奠定了基础。

1.3 用于项目功能业态比例设置

不同项目财务效益、社会效益目标的树立，将对项目功能业态配比产生很大影响。在与上海一著名设计公司的一场项目前期研究中，我们通过设定项目投资回报年限、投资强度、收益方式等多元参数，完成了不同利益目标下的业态组合方案，也为建筑形态的发展莫定了基础。

1.4 用于产品研发

产品是地产项目的生命力所在，不同产品的盈利能力各不相同，并与项目风险、市场去化速度，甚至对投资方的资金供给都很有关联。同样在与上海一著名设计公司一场项目中，通过对公益性、经营性、半经营性项目的定义，分解了股东方的目标，迎合了项目定位，最终形成了具有鲜明差异化的产品组合，并确保了项目的总体收益，促进了综合效益的平衡。

2 测算的要素

2.1 参数设置

参数设置，将直接影响测算结果。首先数据需要符合市场实际情况。如与上海一著名设计公司一场项目中的参数设定，其工作量完全不亚于后续的测算，我们从投资规模、业态类型、租赁单价、运营因素、融资成本等多元化的角度，描绘了项目未来的经济边界条件。参数条件中，主要包括弹性因素和刚性因素两大类。其中，弹性因素很多元化，如功能业态组合方案、政策因素、项目形态品质等因素都属于此；弹性因素主要由经验、知识结构、价值观决定的；刚性因素则可包括收入指标、成本指标，其中，建设成本、销售价格、租赁价格等是最常见的参数条件。

2.2 收益摄式

收益模式主要由项目的定位决定，收益模式的基础是市场需求，收益棋式直接影响测算方案。一般居住地产的收益模式比较简单，主要是销售收入。在文化商业地产中，则会比较复杂。如与上海一著名设计公司一场中，其持有性决定了项目收益只能来自于租金收益；而且其公益性、经营性、半经营性项目的分类，也决定了经济效益只能来自于经营性项目；社会效益将主要通过公益性的设计博物馆、设计图书馆等项目产生。在最终的效益平衡中，具体数据将是权衡比选的重要基础。

2.3 测算方案

测算主要有几种用途，一是用于项目盈利模式设计的经济测算，这类测算主要是针对项目定位算大账，通过定量测算，设定项目持有或销售，价位分配权益，项目本体与外圈项目的利益关系；二是用于项目功能业态比例设置，同样在与上海一著名设计公司一场的多元化分析中，我们知道了业态配比将严重影响项目的定位以及相应财务指标。此外，在产品研发中的经济测算，也能很直观对比分析出产品的盈利能力，进而影响产品组合。

2.4 测算流程

房地产开发方案设计范文第2篇

关键词：设计管理，方案，施工图，计划管理

Abstract: the real estate project operation process, design and early development, contract for project construction and mining, customer service have close ties, is real estate project through from beginning to end important segment. In today's real estate enterprise, heavy operation, heavy marketing, heavy cost control, and how to realize the product profit maximization, cost optimization, only good design management can be ensured. In this article, the logic of the way is, the real estate project operation process design functions of management, and also put forward the reasonable design exploration management mode.

Keywords: design and management scheme, construction, project management

中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：

1．设计管理的意义：

设计管理是项目管理中的重要环节，是项目建设、采购、施工及管理的作业基础，其意义主要体现在以下几个方面：

1.1设计阶段周期长、接口多、责任重大，直接关系到项目投资和社会经济效益，过程中需要通过加强设计管理进行控制和协调。

1.2通过加强设计管理，有利于确保设计质量，强化设计事前控制，降低项目质量风险，有利于沟通协调，确保项目顺利完成。

1.3设计文件在工程项目实施过程中的法律权威性极大，它是签订合同、组织施工、竣工验收、结算付款、交付使用等各个环节的实际依据，设计管理就是从源头对上述各环节进行控制。

1.4设计管理可及时协调设计单位（部门）提供相关资料和外部协作，修改及完善设计目标，尽可能避免项目日后的设计变更，进而有效控制投资。

1.5通过设计管理对设计合同条款的约定、实施、检查、监督等，有效控制设计进度（阶段性产品），有利于确保工程项目按时保质完成，减少项目实施风险。

1.6设计管理有利于深入地、有效地明确项目设计目标，确保设计工作顺利开展，进行设计全过程的精细化控制。

2.设计管理阶段解析

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得醒目设计成功的关键。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两大阶段；方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务不同，其项目管理在执行组织结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。

2.1方案设计阶段的过程管理的主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及质询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案，多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。是由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定价阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太难，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免造成不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入和严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑，基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观体系，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。例如前期部门报建专员与政府各部门的沟通管理至关重要，前期专员能够及时准确的提供设计信息及与政府职能部门沟通协调是项目顺利进行的前提保证。

2.2建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理(建筑专业)，以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对房地产开发项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。

在此阶段，房地产开发项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。

因此在房地产开发项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好计划，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

3.结束

在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的管理方法，将对设计进程中的科学决策、资源优化、质量和成本控制起到积极的促进作用。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，下列过程得以完成；启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策各设计人员对项目的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

房地产开发方案设计范文第3篇

关键词：房地产开发；设计管理；质量管理；协调管理

中图分类号：F293文献标识码： A

引言

在房地产开发项目中，设计阶段处于项目建设周期的中前期，是工程项目建设进入实施阶段的开始。设计质量对项目总体质量具有决定性影响，设计阶段是决定工程造价的主要阶段，设计进度为制定项目控制性进度计划提供了基础条件，因此设计阶段的管理对于整个项目来说至关重要。

一、房地产项目设计管理的意义

房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

二、房地产项目设计管理存在的问题

在市场经济体制下，设计单位为了追求其自身的经济效益，而不注重建筑工程的总体效益。为了使得建设单位或开发商选取自己的设计方案，盲目追求建筑的外观效果，高标准配置，甚至不惜为此。近些年来，在施工过程经常可以发现施工图纸的问题，给建设单位带来不少的损失，这些都是由于在设计过程中没有良好的设计管理造成的，归结起来，主要体现在以下几个方面：

1、在设计阶段总体方案及专业方案优化设计不够

有的设计方案一经确定便需直接进行施工图设计，但有的工程设计方案需要按步骤分级进行。深化设计是应贯穿于整个设计过程中的，即从项目可行性研究、方案设计、初步设计直到项目施工图设计，但经常出现的问题是到了施工阶段才发现有些专业图纸深化程度不够，如果在设计阶段管理人员能够及时发现问题，将深化、协调工作做好，就不会出现施工后再深化图纸的现象，也将会减少各方经济利益上的一些纠纷。

2、设计管理过程中只重视主体工程设计，忽视附属及配套设计

不少设计单位在设计过程中只注重主体环节，而对附属设施，例如小市政工程，室外管线等没有予以重视，给日后的施工带来麻烦，如果在设计阶段，设计管理公司能够及时发现这些问题，协调好各个专业的配合工作，此类麻烦是完全可以避免的。以我自身经验为例，项目A，项目B是同一园区内的两栋建筑，但启用了两家不同的设计单位，在室外管线设计时就需要管理公司特别注意，有谁来做此设计，做好接口工作。

3、设计管理过程中，图纸校审不认真

有些设计单位内部缺乏统一的管理措施，没有严格的技术规范，当然这在选择设计单位时需要建设单位或开发商走严格的招标程序或认真做出选择。如果由于各种综合情况选择的设计单位出现此种情况，设计阶段的管理就显得尤为重要了，这就需要管理公司认真督促进行图纸校审工作，保证图纸是按照统一规范设计。

三、房地产项目设计阶段的管理措施

1、设计过程进度控制

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

2、设计阶段质量管理原则、任务

（1）设计阶段质量管理原则

首先，建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会

效益、环境效益相统一；其次，工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；再次，建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；最后，设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图文指标要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。

（2）设计阶段质量管理的主要任务

编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；参与主要设备、材料的选型；组织对设计的评审或咨询；组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；编写管理后评估。

3、方案设计阶段对项目风险管理

有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

4、施工图设计阶段管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，此阶段的项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

在此阶段，房地产开发项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。

5、设计成果的评审设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段，是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验，此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少，很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之，导致大量的后续工作出现，我认为做好设计成果评审，需要做好以下几项工作：（1）评审会的合理组织。合理的组织需要有合理的时间安排，房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵，应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸，使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸，评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人，以使大家对评审会给予足够的重视，在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板，避免问题一拖再拖。（2）参与部门要充分。一般而言，提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加，以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要，还应邀请外部相关专家参与评审会。（3）评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度，还可为日后的分析总结做好足够的资料积累，每次的评审纪要都应详细，并要求相关人员签字确认。④参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期，但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门，这就需要采取措施，避免到会充数的状态。

6、设计费用管理

由于房地产项目具有一定的重复性，房地产开发商经过一段时间的经验积累，完全可以建立起工程造价的数据库，从而确立合理的投资限额，实行限额设计，在此基础上，由设计单位与企业签订设计合同，商定奖励与惩罚的条款，对设计造成的工期延误及超出投资限额的损失，要追究设计人员责任，并进行赔偿；对科学、合理、经济的设计方案，按限额造价与实际设计造价进行比较，节约部分按比例给予设计人员奖励，超出限额造价则给予处罚，从而提高设计人员进行限额设计的积极性，。通过这一措施，有效的内部化设计取费的外部性。

另外，对设计费的支付程序也要进行变革。主要是设计费在工程施工开始前即给付完毕，结果造成施工过程中设计单位没有压力积极提供现场服务，为此，设计费的支付方式上可以预留设计费的固定部分如10-15%的激励费用，待工程竣工后激励费用与设计尾款一同结清，这样就可防止设计人员在施工过程中设计现场服务的不到位现象，同时对于施工过程中因设计问题引起的设计变更，要追究设计单位的责任，操作上可以设一限值，（如10万元），如因设计原因引起的变更每超过10万元，则应扣除设计费固定部分的1%，考虑到设计变更不可避免，10万元以下部分可以不考虑设计单位的赔偿责任，最大的赔偿金额也不超过设计费固定部分的10%，这样，迫使设计单位重视施工阶段设计变更的时效性和经济性

结束语

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献

[1]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑，2010年.

[2]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材，2009年.

房地产开发方案设计范文第4篇

一、前期策划和设计规划的重要性

随着房地产调控的不断深化和房地产业的日益发展，我国理性的购房者已经学会全面地评估物业的实际内涵和真实价值所在，甚至对开发企业的品牌、品质都有高度清晰的评判，因此，当代房产开发企业都非常重视项目的前期策划和市场定位。房地产开发项目设计阶段的管理有着与众不同的特殊性。其一是设计的成果是由规划设计院完成的，其二是房地产项目公司设计人员在设计过程中完成协调、监控和沟通的作用。所以在房地产开发项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得该房地产项目设计成功的根本保证。

然而对于开发内容复杂、规模大、周期长、社会影响大的综合性开发项目而言，市场策划和设计创意方面主导性作用更为明显。设计策划阶段应站在城市长期发展的高度，在人居环境的品质、文化艺术创作的品味、建材和技术的运用上投入足够的精力，避免急功近利的心态，更不能将成功的案例拿来照搬照抄，不论是出售的物业还是持有的物业，都应该视其为不可逆转、需持久经营和不断保值增值的物业，才能引导设计师创造出有艺术内涵、有科技水准的作品。房地产开发项目是百年大计、涉及民生，一定要在决策初期投入足够力量的研究、策划和设计，尽可能使所开发的物业有最高的价值体现，这也是房地产企业永续发展所需要的品牌创建之路，也是在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。

二、规划设计的研发

在当今的房地产开发过程中，建筑设计在某种意义上就是建筑产品的研发，它是艺术创作和科学技术的结合。房产开发具有很强的地域性，不同地点、民俗文化、生活习惯和不同性质的建筑从内容到外表形态都不同，因此需要完整细致的综合策划。以住宅项目为例，在通过大量的调研确定了购房客户目标定位和价格定位的情况下，首先要研究建筑功能如何满足使用者的基本需求，并进一步开发它的附加价值，然后研究城市规划和特定的社会历史文化环境，调研周边的生态环境，从而确定建筑的形态、外立面设计的艺术创作风格走向，创造出富有文化内涵，并与城市环境相和谐的优秀作品。

对商业、办公地产的开发，前期营销策划更为专业，设计规划需要与相关专业策划机构共同研究开发策略和确定目标消费人群，继而研究办公空间、商业业态、组合关系和商家定位，在这些研究工作的基础上，才能对设计单位提出较为明确的方案设计要求。在方案设计过程中，从空间的利用、平面的布置、动线的安排、面积的分配到公共空间的设施布置，奠定设计的方向，从而完成融实用性、合理性、品质化为一体的公共建筑。当今低碳、环保、绿色等概念日益成为时代的主题，在设计过程中除了要履行好个专业规范要求的环保节能指标外，更应该主动创新，研究提升产品的技术含量，努力营造出绿色环保的人居环境。

三、设计阶段的技术把控

（一）方案设计阶段

房地产开发过程中，开发项目在方案设计阶段，项目的沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计能沿着正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通，与设计公司沟通，与政府部门沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要特别注重建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可通过不同方式由团队成员和项目公司工作人员共享。

（二）确定设计方向

在开发项目前期策划阶段，通过销售及市场策划机构确定消费目标，收集开发区域地形、地貌和土地招标中的规划设计条件等多方面的基础资料，编制设计任务书，将项目的开发意图、策略、实用功能要求完整、清晰地传达给设计单位，最终使设计成果符合既定的销售市场定位。

（三）设计公司的选择

规模较大的开发项目设计，不仅包含规划和建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计、暖通设计、热能动力设计、节能环保设计、人防设计、智能化设计，甚至涉及道路、桥梁、驳岸设计，还包含室内精装修设计、景观绿化设计，有的项目还需要专门进行标识系统设计、建筑立面照明设计、玻璃幕墙设计、艺术品和家居用品设计等，还有各类招标项目的技术评审等配合工作。如此繁杂的设计管理工作，必须清晰的明确全部设计内容，将根据项目的开发计划，分解成不同的工作节点，对每个设计检点明确内容、要求、目标、时间，对每项涉及内容都要选择好相匹配的设计公司和设计团队，在项目整体开发过程中有序的落实完成。

（四）分阶段设计成果评审和确定

设计工作是一个循序渐进的过程，因此各阶段设计成果应予以评审和确认。在方案阶段，应对建筑形体、风格、朝向、位置、间距、高度、退界、结构基本形式、主要出入口、平面交通组织、绿化环境布置、建筑面积等基本设计要素予以充分讨论、评审、确认。在扩初阶段，建筑专业除了统筹结构和机电各专业外，还应详细研究建筑各个细部和材料，地基处理或基础形式比较，建筑主体结构形式和构件尺度控制等，机电专业对系统进行技术比较和经济论证，以及主要设备及管线的布置等。在施工图阶段，检查和评审各类工种的技术要求的落实程度，核对各专业图纸的设计深度、准确性、完整性。

四、设计阶段的成本控制

（一）成本控制涉及各个阶段

建设工程造价管理涉及到建设项目的各个阶段和环节，设计阶段是成本控制的龙头，也是成本控制的关键。建筑项目设计分成三个阶段：方案阶段、扩初阶段和施工图阶段，在每个阶段形成文件时应及时由造价控制部门编制相应的概算、预算，供设计管理部门及时地进行细化并分散到各专业分项中。要研究材料和施工条件等进行多方案经济比较，从而降低每个构件的造价。而在机电系统选型时不仅要考虑到初期投资，还要考虑运行成本和设备维护费用，因此需要进行综合技术经济评估，正确处理好技术先进与经济合理之间的对立统一关系。一个好的设计管理既要能够营造出良好的感官效应和环境氛围，又要对各种建筑材料的性价比有很强的把控度和敏感性，才能将设计造价控制得最为出色。

（二）房地产开发是一个综合经营的过程

房地产项目的开发是一个融技术、管理、经济等诸多因素于一体的综合经营过程，每个环节丝丝相扣、缺一不可，设计管理工作贯穿在项目的前期定位、中期建设、后期营销运营的整个过程中，它的作用无容置疑。从某种意义上说它还不仅仅是一项技术性管理工作，更应该是一项引领性综合类管理工作，它将艺术、技术、经济融合在一起，所以它既要求见多识广，又要求技术过硬，更需要综合协调能力，并需要不断地吸收新的理念、新的技术，不断地积累和总结。虽然设计管理工作成果不会立竿见影，但它最终会体现在每一位置业者的感受中，那才是它真正的价值所在。

房地产开发方案设计范文第5篇

【关键词】开发项目；周期阶段；质量控制

近十年以来，房地产开发项目如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求成就了一大批开发商，也使一些初入地产界的大佬们由于未掌握地产开发规律导致开发出来的产品不被市场认同，频于倒闭的边缘。是什么原因导致这种截然不同的结局呢？答案只有一个：由于产品的质量差而导致房产商倒闭。

这里的质量是一个广义上的“质量”，它包括：地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。

下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出个人的想法。

1 目前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已审核，规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。

有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题已严重影响了开发项目的产品质量。

2 房地产开发项目的前期工作

房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。

2.1 建立开发项目质量管理责任制。

项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。

2.2 制定开发项目的质量计划。

充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。

2.3 建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。

建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。

3 设计阶段的质量控制

3.1 方案设计阶段

在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的依据。

在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，应该参与到后一阶段的规划方案设计。开发商在寻找规划规划方案设计单位时也要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，因为规划方案设计是一个创造性的工作。

3.2 施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是作项目初步设计的设计依据。

工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。各阶段的成果包括设计说明、技术文件(图纸)和经济文件(概预算)，就是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

4 施工阶段的质量控制

工程项目施工阶段是工程实体最终形成的阶段，也是工程项目质量和工程使用价值最终形成和实现的阶段，也是工程项目质量控制的重要阶段。

4.1 房地产项目施工前准备阶段质量管理。

4.1.1 明确质量目标

房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。

4.1.2 制定项目建设实施的质量管理计划

在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。

4.1.3 质量保证

质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目质量的信心。

4.2 开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较；运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较；运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较；运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪，得出施工单位现场项目部是按现阶段施工顺序、方法、质量标准继续作业还是进行整改的意见和建议。以此确保工程的工作过程质量，只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。如何做好开发建设项目施工过程的质量控制，要从以下两方面来说。

4.2.1 工程施工质量控制特点

（1）从工程地质地貌情况、施工场地气候变化、勘察设计水平、施工材料供应、机械设备条件、施工工艺及方法、工期要求和投资限制、技术措施和管理制度等等。

（2）建筑产品的生产要有固定的生产线和稳定的生产环境，否则会导致建筑产品生产过程的不稳定，从而引起质量变异，造成工程质量问题。

（3）不及时检查，事后再看表面，容易将不合格产品认定为合格产品，从而造成质量隐患。

（4）及时检查发现质量问题并加强工序的质量管理，不能在事后凭经验直觉判断。

（5）在工程施工中要正确处理造价、工期和质量的关系，努力做到在保证质量的前提下使三者达到对立统一。

4.2.2 施工阶段工程质量的影响因素

影响施工阶段工程质量的因素归纳起来有五个方面，即人的因素、材料因素、机械因素、方法因素和环境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人员的质量意识、技术能力和工艺水平，施工管理人员的经验和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、构配件、仪器仪表、生产设备等，是工程项目的物质基础，也是工程项目实体的组成部分。

（3）机械因素施工机械是实施工程项目施工的物质基础，是现代化施工必不可少的设备。施工机械设备的选择是否适用、先进和合理，将直接影响工程项目的施工质量和进度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工艺技术和施工组织设计的合理性、可行性和先进性；方法因素的控制。