小产权

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小产权范文第1篇

近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展以及城市住房价格的节节攀升，有些地方在农村的集体土地上也开始了大规模的建房，其中的“小产权房”、“乡产权房”在社会上引起了广泛的争议。

在探讨有关“小产权房”与“乡产权房”问题之前，首先需要了解有关集体土地上建房所涉及的法律问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据以上的规定，在集体土地上合法的建房存在于以下几种情况之中：一是兴办乡镇企业经依法批准后在集体土地上建房，二是村民在符合乡(镇)土地利用总体规划前提下，在审批的宅基地上建住宅，三是有关乡(镇)村公共设施和公益事业经依法批准后在集体土地上建房。

事实上，“小产权房”、“乡产权房”在法律上并没有明确的定义与概念。在“小产权房”的理解上：第一种理解是针对发展商的产权而言的，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”。第二种理解是针对是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”；第三种理解是针对发证机关的不同而进行区分，国家发放产权证的叫“大产权”，国家不发放产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。所谓“乡产权房”指的就是在第三种理解下的“小产权房”。对于“乡产权房”首先要看是否符合在集体土地上合法建房的几种情形，看其是否符合土地利用的总体规划、是否依法经过批准，如果手续齐备符合规划，则应该认为是合法的建筑。否则就是违法的建筑，依照法律规定是要被拆除的。但合法存在的“乡产权房”也还是不具备严格意义上的产权。根据我国“房地一体”的原则和(《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”、第八十一条“擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，合法存在的“乡产权房”也只能用于特定的用途，不能随意转让。

也正是由于“小产权房”与“乡产权房”在法律上的特殊性引发了很多问题，但如何解决这些问题大家还没有达成共识。“小产权房”与“乡产权房”所涉及的关键问题是该如何对待农村土地，而如何对待农村的土地又关系到广大农民的根本利益。在解决“小产权房”与“乡产权房”所引发的问题上最需要考虑的还是维护好农民的根本利益。

小产权范文第2篇

什么是小产权，对小产权的解释归纳起来主要有以下3种解释：

1、针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。即普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3、、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律

（来源：文章屋网 ）

小产权范文第3篇

私下交易仍在持续

王先生在上海闯荡了五年光景，自己积攒了一笔钱，但是面对超过他承受能力的房价，至今在为到底要不要买房而犹豫着。

最近在网上冲浪时，王先生无意中搜到一套房源，单价在2000元／平方米左右。于是他兴冲冲地带着女友抽空去看了房。小区位于松江区小昆山镇，距离镇中心有15分钟左右的步行路程，小区规模不小，不过周边配套并不完善。

中介直言，这套房源是小产权房，如果买房的话，不能办理按揭贷款，也不能办理产权过户手续，买卖双方只需在中介的见证下签订一份声明即可完成交易过程，一手交钱，一手交房。

王先生对业主的报价非常心动，总面积达126平方米的三房两厅(毛坯)，报价只有25万元，单价为1985元，平方米。这样的报价，与约20分钟车程的松江新城二手房相比，只有其三分之一。“价格低得简直有点不敢让人相信。”他说。

不过这种不敢让人相信的小产权房的确存在。除了上海之外，在北京、广州等城市，这种物业数量更多，私下交易更为火爆。

在北京，位于通州王家场村小产权房项目诺丁山近期一直在对外公开销售，其销售均价为5300元／平方米，单价相比2008年底还上涨了大概300元左右。这样的价格具有相当的市场竞争优势，据了解，诺丁山周边的项目售价达到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元对外促销，但仍然无法激起购房者的购买欲望而无人问津。据了解，北京小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，其售价仅为周边商品房的一半，甚至更少。

广州的小产权房主要集中在城乡结合部，如白云区同和、太和等地，价格照样相对实惠，目前在这些地区花15万元就可以买到一套面积超过100平方米的以上的两房，而附近新开发的商品楼，单价大概超过6500元／平方米，也就是说，相同面积的商品房，总价会超过65万元，小产权房的价格不及商品房的四分之一。

购买小产权房目的不一。如上海小昆山镇的玉昆小区，就有不少市中心的人士来购买，他们主要是用于养老。当然，也有用于投资，如在广州市的蟹山村、榕树头、握山村等广州大道北沿线村落，就有来自天河区的白领来这里租房，有些房子能租到1200元／月，投资回报率可接近10％。当然，更多的还是用来购房白住。

“身份”仍然未改

虽然市场仍在追捧小产权房，但是其不合法的身份仍未得到改变。而相关部门也一再重申不要轻易购买这种房产，以免自身权益得不到保障而遭受损失。

记者注意到，早在去年8月份，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，其中就涉及到严格农村集体建设用地项目的贷款管理。这份《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，尽管目前农村的小产权房争议很大，中央主管的政府部门也没有能给出清楚答复，但是从《通知》规定来看，小产权房并没有纳入国内的商品房范围，政府的政策对它是严格禁止的。

广州市国土房管局已陆续对鑫瑞大厦(位于白云区太和镇和乐路以北、珊景路以东地段)、维罗纳新家园(位于白云区太和镇丰泰小区、新广从路边)、温泉花园(位于白云区龙归镇南岭村竹仔园地段)、星城丽景(位于白云区太和镇和乐路附近)、星城雅居(位于白云区太和镇太和北路丰泰小区附近)、人和花园(位于白云区人和镇大巷村流溪河北面、七十一中学公路两侧)等违法销售的小产权房项目进行了查处并通过媒体予以曝光。

“转正”呼声不断

记者发现，不管是开发商、政府官员还是专家学者，都倾向于对已经保留的小产权房，可使购买者补交相关税费、办齐合法手续，将小产权房性质转为商品房。

就开发商而言，他们仍然惧怕小产权房对市场形成的冲击。相对通过正规渠道拍得土地开发的大产权房而言，小产权房具有其不可比拟的价格优势。“其主要优势就是土地成本相当低廉，在房价成本中的权重很小，因此市场上的小产权房至今售价仍然低得惊人。”上海一位开发商高管汪先生坦言。汪先生对玉昆小区也有所了解，他分析说：“玉昆小区二手房之所以仅卖2000元，平方米，主要是因为这个项目除了建安成本之外，可能再无别的成本。如果上海周边这样的项目很多的话，那对市场产生的冲击不知有多大?”

就连地方政府层面，也希望对“小产权房”给予相应的出路。江苏省国土厅副厅长在今年2月初接受采访时就曾表示，希望借农村建设用地逐步实施流转之机，也顺带一并将小产权房的问题解决掉，当然，是希望能得以“转正”。

初现破冰迹象?

“宅基地换房”――这是天津首创的新做法，会否成为小产权房转正的突破口。而种种迹象表明，这种做法正得到其他城市的效仿，如北京、广州等城市已跟进。

天津所谓“宅基地换房”是怎么样一回事呢?即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。据了解，目前天津已经成功完成首个试点项目。去年底，天津东丽华明镇原胡张庄、永和村出现了该市首个原宅基地换房地块变身耕地的案例，在这两个村子的原址上将新建一座农业园区。两个村子的村民都享受到了该福利措施，搬进了新建的楼房。

北京也在考虑进行“宅基地换房”试点，北京市国土局拟定了《北京市农村集体建设用地使用权流转试点指导意见(征求意见稿)》(下称《指导意见》)。按照拟定的《指导意见》，农民所分得的房屋仍是集体产权(即通常所说的小产权)，而腾退出来的宅基地仍然是集体土地性质，不能用于房地产开发等用途，主要用来发展村镇企业集体经济。

广州市在2月下旬也出台了与“宅基地换房”有关的文件，该文件中的一个亮点是，将积极探索以宅基地置换城镇住房的新路子，引导村民住房建设逐步向城区、集镇和农民居住点集中发展。一份相关解读报告提出，农民将可用宅基地，按照规定的置换标准无偿地换取小城镇中一套住宅。迁入小城镇居住。据了解，广州从2008年

起已在个别郊区开展了宅基地置换城镇住房的试点。

“宅基地换房”做法中还有一个关键问题尚未得到解决，即农民置换得到的住房产权问题。农民用宅基地换来的房屋产权到底归谁，按理说应该归农民所有，因为农民失去了宅基地，他们必须得到相应的补偿。由此及彼，以前的小产权房是否也可以通过合理置换的方式，而将产权合法化。

有观点认为，随着中央鼓励土地流转与构建城乡统一土地市场的政策实施，对依法取得的农村集体建设用地使用权可以允许通过有形的土地市场，以公开规范的方式进行流转。这也给在集体性质土地上开发建设的小产权房，提供了“转正”的契机。

利益再分配是难点

小产权房的问题必须得到解决，这是毋庸置疑的。但是如何解决，可能在短期内找不到答案。

有学者认为，单纯地补交相关税费并办齐合法手续，这尚不足以使得“小产权房”房得以成功“转正”，因为这里面最核心的问题是土地利益如何再分配的问题，在没有将这个问题厘清之前，所有的问题都不会得到解决，包括“转正”。

易宪容表示，就目前而言，小产权房的存在与现行的法律制度相违背，如果简单地将其“转正”为商品房，会带来诸多意想不到的恶果，“这样做等于明确告诉整个社会，谁违法谁获利”。他如是说。因此在他看来，中央不会采取简单的法不责众的处理方式来处理“小产权房”问题。

不过，是问题总归要得到解决。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞告诉记者：“对于已经购买了小产权房的人来说，难道就简单认定这种交易不成立吗?”牛凤瑞如此反问，他说：“这个问题必须得找到妥善的解决办法。”

处理小产权房的问题，其核心问题还是在于土地升值利益的再分配。牛凤瑞直言，在没有处理好土地升值利益再分配关系之前，小产权房的“转正”无从谈起。而易宪容也同意这个观点。

小产权范文第4篇

而此前国土资源部部长徐绍史在接受媒体采访时已经表示，今年国土部将不让小产权房现象继续蔓延。“清理小产权房的工作，我们会严格地保护农民的正当权益，同时依法依规行政，为大规模地清理小产权房做好准备。”

事实上，从2007年起，小产权房问题就已经引起相关部门的关注，并屡屡下文禁止。不过，随着不少城市推行限购政策，不受限购约束的小产权房却变得更为活跃。

在2008年8月，相关报道就指出有关部门已对全国部分城市小产权房问题进行了抽样调查，并已起草报告上报国务院。

为何小产权房不受法律保护，却还大有市场？中国指数研究院(华中)副院长胡超表示，吸引购房者的主要原因是低廉的价格，这也折射出高房价下购房者的无奈。

某地产经纪人告诉记者：“小产权房的价格比一般小区至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不会挂在网上，只是内部流转。”由于不能办理两证，购房者可与房东签订协议保证其权属，双方交易相对简单。

他认为，购买小产权房的风险比较大。“小产权不能办理贷款，客户一般需要一次性付清，购买压力大风险也增大，关键在于，万一集体土地被国家收回，购房者很难得到赔偿。”

“异化”的小产权房

尽管没有产权证，但在城市房价高涨的刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房和保障房之外的另一种城市房屋供应类型。在利益诱惑下，购买者也从最初的农民、拆迁户扩大到城市普通市民甚至富豪阶层。曾有媒体报道，小产权房在深圳和北京等房价较高的城市已经形成热销的局面，最多的已达到房地产市场销售总量的1/5。

面对小产权房的蔓延趋势，不少地方明令叫停。如何处理已建小产权房并让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，成为政府部门十分头疼的事。武汉国土部门的一位负责人颇感无奈，“政策限制无法阻止小产权的交易，一是价格很诱人，二是小产权房已经不是个别人的买卖，而是形成了一张复杂的利益网。”

众多业内人士指出，小产权房最初是满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，但如今已经逐步“异化”为中高档房甚至别墅，成为少数人攫取暴利的工具。

虽然小产权房从一开始就处于灰色地带，并不具有严格意义上的产权，但近年来，由于小产权房在价格上具有明显的优势，再加上一些开发商蛊惑性的宣传，小产权房推出后销售形势很好。据清华大学经济研究所蔡继明教授的一项研究显示，很多城市小产权房曾占到当地房地产市场的20%，有的甚至高达40%。

小产权房无序滋长蔓延，不仅违反土地管理法律及相关政策，也影响到房地产市场的正常发展。“由于小产权房不受法律保护，大量小产权房半公开地销售买卖，也给日后出现问题的处理带来麻烦，给社会稳定埋下隐患。”地产经纪人小张如是说。

“难啃的骨头”

无论如何，面对新一轮小产权房建设的顶风违法，是任其“生长”还是迎难而上，这既需要有关部门敢于“破题”，更考验其智慧。

小产权房成为“难啃的骨头”有多种原因：部分小产权房是历史原因形成的，很难做到一刀切；全国小产权房将近60亿平米，法难责众；处置小产权房关系到基层权力、民生和社会稳定等一系列问题；现行土地管理法、城市房地产管理法等法律不支持小产权房……

但是，小产权房难“啃”也要去“啃”，而且要尽快去“啃”。小产权房问题如果继续拖下去，问题将越积越多，例如：小产权房引发的法律纠纷、农村集体土地被变相侵占的问题、对城乡土地规划利用总体布局的破坏、对相关部门公信力的损害以及小产权房的安全隐患问题……

那么，如何终结小产权房乱象呢？

仅仅依靠事后的查处是不行的，还须事先不断释放明确信号，趁早“封死”小产权房的前路。一些地方小产权房为何成为发展难题，很大程度上缘于当地部分领导在处理小产权房问题时态度含糊不清、犹豫不决，甚至暗含几分暧昧心理。加上一些专家学者的不当言论，更给人们以小产权房可能会“分类处理”等假象，凭空增添侥幸心理，并刺激更多的人加入到购买小产权房之列。

留存与否

按说产权只有有无之分，不应有大小之别，因此，牵涉复杂、鉴定困难的小产权房格外引人注意。同时，据市场机构统计，目前我国现存的小产权房建设面积已超过60亿平方米，相当于房地产行业近十年来的开发总量。

那么，数量庞大的小产权房的产权未来是否能变大呢？民间各种说法均有，比如：价格低，法不责众，小产权可转为大产权。

如今，小产权房是否留存，是否转为大产权，都颇受争议。因为小产权房已经不单单是个别业主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社会公平、法律尊严都面临挑战。

小产权范文第5篇

关键词：小产权房；土地流转制度；合同无效。

“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，与国家颁发房产证的“大产权房”相对，通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。小产权房是伴随着我国市场经济的发展和住房制度的改革而产生和发展的，是一个复杂的社会现象。

一、小产权房产生原因。

1.农地制度不合理。城乡二元结构的土地制度导致集体土地所有权虚无化。小产权房是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金；此外，由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款等房地产商成本费用也都大大节省，这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。

2.国家土地流转政策不合理，商品房房价过高和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足。国家规定，征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。但是事实是一些地方政府又以高于支付给失地农民费用几倍的价款出卖给开发商，以此作为地方财政的重要收入来源，被称为“土地财政”。导致开发成本较高，房价较贵，经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，人们纷纷将目光转向低价的小产权房。

3.对违法小产权房处理不严格。城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。依据我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果，但在实际中并未严格执行。

二、小产权房的困境。

1.严重影响社会诚信。根据《中华人民共和国合同法》规定，法院不能适用商品房买卖法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”买卖合同是无效，因此根据法律规定购房人只能要求出售方退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等，但根据目前已审结案件来看，由于“小产权房”不受法律认可，不能在房管部门备案，根本不在政府机构监管范围内，因此即使出售方违约，由于合同无效，购买人要求赔偿损失诉讼请求也将无法得到满足。在使用房屋过程中，如果遇到房屋质量问题、公共设施维护等问题，购房者救济途径非常有限。

2.引起法律之间冲突。从法律规定上看，依据《物权法》30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力。房屋盖成后就取得了物权，并不需要取得产权证即享有物权。《物权法》第31条规定：依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记，未经登记，不发生物权效力。同时，《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。据此，“小产权房”屋买卖合同应该有效。然而，根据《合同法》第52条第（五）项规定，因违反法律、行政法规强制性规定，“小产权房”买卖合同一般应认定为无效合同。

3.造成社会资源浪费。违法用地和违法建设一般都是恶意行为，并且主观意图在于为谋取非法利益进而损害了国家权益。在法律上讲，大多都违法了国家强制性规定，即主要表现为违反了“土地利用总体规划”，又无法补办用地或建设手续。在一定程度上，“小产权房”虽然解决了城镇中低收入阶层居住需求，但“小产权房”不受法律保护且多采取强拆方式。强拆“小产权房”不仅是对社会财富巨大浪费，而且很可能激化社会矛盾，甚至影响社会稳定。

4.引起法律风险。一是无法取得产权证。即使买方取得有乡政府或村委会盖章所谓“产权”或类似文件，也不受法律保护，如果乡政府或村委会反悔，收回房屋，买方只能要求返还房屋价款，无法继续保留房屋。二是存在交易风险。买方如果购买预售“小产权房”，由于售房者不受政府监管，行政机关也无法对预售行为审查，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付情形，买方无法讨回房款。三是质量风险。“小产权房”建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，一旦出现房屋质量问题，买方利益很难得到维护。

三、结论。

综上所述，我们要充分看到，小产权房的存在有其深刻的背景原因也因此产生了巨大的困境。小产权房的问题实质上是以土地为主的利益分配问题。但我国现行法律规定小产权房是非法的，目前法律层面上对小产权房进行法律规制，效果并不理想。正如博登海默所说：“一个法律制度之所以成功，是由于它成功地到达并且维持了极端任意的权力与极端受限制的权力之间的平衡。文明的进步会不断使法律制度丧失平衡。通过理性适用于经验之上，然后恢复这种平衡，而且也只有凭靠这种方式，政治组织和社会才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在当下大力推进社会主义和谐社会建设，发展成果由人民共享的时代，各方面更应认清问题症结，着力在法律制度上突破创新，与时俱进，敢于破除惯性思维，科学地进行分析，以便对症下药，科学合理解决小产权房的问题。