资产评估法

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资产评估法范文第1篇

关键词：资产评估；市场法；收益法；成本法

中图分类号：F23文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）01-0185-01

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，是将会计、统计、工程技术等学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组从而形成的一整套方法体系。市场法、收益法和成本法是资产评估体系中三种基本方法，这些方法各有特色但相互之间又存在着内在联系。

1 资产评估方法的区别

1.1 评估思路不同

市场法的评估思路是市场同类资产类比，即在比较被评估资产与近期已发生产权交易的参照物资产的差异的基础上，将参照物资产的成交价格进行差异调整，从而确定被评估资产价值。市场法侧重于“现在”时点――近期参照物资产的成交价格。

收益法的评估思路是收益还原和以利求本，即估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，从而确定被评估资产价值。收益法侧重于“将来”时点――未来收益的获得。

成本法的评估思路是成本耗费及贬值，即在估算被评估资产的重置价值后，再扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内所产生的实体贬值和功能贬值以及未来的经济贬值，从而确定被评估资产价值。成本法侧重于“过去”时点――历史成本的构成。

运用市场法进行资产评估需要满足两个基本的前提条件：其一是存在一个充分发育活跃的公开市场，其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

应用收益法必须具备三个前提条件：第一，被评估资产的未来预期收益能够预测并能以货币形式进行量化；第二，获得未来预期收益所承担的风险可以测算并能以货币形式进行量化；第三，被评估资产获取未来预期收益的期限能够预测。

采用成本法评估资产的前提条件包括以下三个方面：第一，被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；第二，应当具备可利用的历史资料；第三，形成资产价值的耗费是必须的且能体现社会或行业平均水平。

1.3 适用范围不同

市场法适用广泛，主要适用于公开交易的资产评估业务，不适用于专用设备及无形资产评估。

收益法的应用范围较小，主要适用于有收益或有潜在收益的无形资产、企业整体资产、资源等资产的评估，不适用于无收益或风险不明的资产评估。

成本法主要适用于以资产保值为目的的固定资产类房地产、设备评估，不适用于历史资料不全、价值不取决于成本以及随着时间的推移不具有贬值因素的资产评估。

1.4 影响因素不同

市场法主要受被评估资产市场发育程度、供求关系及质量因素影响，收益法主要受未来预期收益和折现率的影响，成本法主要受重置成本、各种贬值因素及成新率的影响。

2 资产评估方法的联系

2.1 评估目的的一致性

资产评估活动的一般目的是提供被评估资产在评估基准日的客观公允价值。评估目的的一致性决定了评估方法之间的内在联系，为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论依据。

2.2 具体方法的互通性

三种基本方法虽然在整体评估思路上有区别，但在许多具体方法的运用上具有互通性。如市场法需要在市场上寻找参照物，成本法中功能贬值的计算需要比较评估资产与性能技术更为先进的新型资产在运营成本上的差异；又如收益法需要对收益折现，在成本法中对功能贬值和经济贬值的计算也用到了折现的方法。

参考文献

［1］王彬.浅议资产评估方法的选用［J］.现代商业，2008，（32）.

［2］胡玄能.三种资产评估方法的比较与建议［J］.会计之友，2006，（7）.

［3］于新颖.资产评估基本方法及选择［J］.中国集体经济，2009，（9）.

资产评估法范文第2篇

一、市场法

市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。

市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个充分发育活跃的资产市场；二是参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。

一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。参照物差异调整因素主要包括3个方面：一是时间因素，即参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异；二是地域因素，即资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异；三是功能因素，即资产实体功能过剩和不足对价格的影响。

运用市场法评估资产价值，要遵循下面的程序：明确评估对象；进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；把被评估资产与参照物比较；分析调整差异，做出结论。

市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

二、收益法

收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及3个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以预测。

收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

三、成本法

成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。

成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费也是必须的。

成本途径的运用涉及4个基本要素，即资产的重置成本，资产的有形损耗，资产的功能性陈旧贬值和资产的经济性陈旧贬值。

资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。

资产的价值也是一个变量，随资产本身的运动和其它因素的变化而相应变化：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少，发生实体性贬值；新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少，发生功能性贬值；由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等，发生经济性贬值。

运用成本法评估资产，首先确定被评估资产，并估算重置成本，其次确定被评估资产的使用年限，再次估算被评估资产的损耗或贬值，最后计算确定被评估资产的价值。

成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，有利于企业资产保值，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是采用成本法评估，工作量较大，同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全面准确计算。

四、评估方法的选择

（一）资产评估方法之间的联系

评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果，这是由于评估基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产，并为相互验证提供了理论根据。运用不同的评估途径和方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。

由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种途径和方法，如果使用这些途径和方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种途径和方法得出的结果应该趋同。如果采用多种评估途径和方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：一是某些评估途径或方法的应用前提不具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真；五是评估师的职业判断有误。因此，评估师应当为不同评估途径和方法建立逻辑分析框图，通过对比分析，有利于问题的发现。评估师在发现问题的基础上，除了对评估途径或方法做出取舍外，还应该分析问题产生的原因，并据此研究解决问题的对策，以便最后确定评估价值。

（二）资产评估方法之间的区别

各种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。

由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。

（三）资产评估方法的选择

评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即3个层面的选择：第一个层面是评估的技术思路的层面，即分析3种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性；第二个层面是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。

资产评估途径和方法的多样性，为评估人员选择适当的评估途径和方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：一是评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；二是评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本途径及其方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益途径及其方法；三是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。

资产评估法范文第3篇

关键词：无形资产；评估；重置成本

一、无形资产成本及其特性

《国有资产管理办法》第30条：对占有单位的无形资产，区别下列情况，评定其价值：1.外购无形资产，根据购入成本及该项无形资产的获利能力，确定评估价值。2.自创或自身拥有的无形资产，根据无形资产形成时所需实际成本及该项无形资产具有的获利能力，确定评估价值。3.自创或自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项无形资产具有的获利能力，确定其评估价值。

无形资产成本指无形资产研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。无形资产按照其来源渠道可以分为外购和自创两种类型，外购无形资产的成本是由买价和购置费用两部分构成的；自创无形资产成本一般包括材料费用、工资费用、专用设备费用、咨询鉴定费用、培训费、差旅费、管理费、技术服务费等项。

二、无形资产重置成本的确定

无形资产重置成本是指在现时市场条件下，重新创造或购置全新无形资产所耗费的全部货币性支出的总额。由于企业无形资产的来源不同，其重置成本的成本项目、评估方法和影响因素亦不同。

（一）外购无形资产重置成本的确定。外购无形资产的成本包括买价和购置费用。一般企业都有无形资产购置的原始记录资料，即使无账面记录资料，亦可找到市场同类无形资产的交易价格资料。（1）有账面记录资料时，采用物价指数法即以账面历史价格为基础，乘以自购置日至评估日的物价指数，将账面历史成本调整为重置成本。其公式为：无形资产重置成本=无形资产账面成本×无形资产评估日物价指数

按物价指数确定重置成本时，关键的问题是物价指数的确定。从无形资产成本构成来看，主要有物质消耗费用和活劳动消耗费用，不同的无形资产，两类费用的构成相差很大。（2）有市场同类无形资产的交易价格资料，采用市价类比法。评估无形资产重置成本时，若无该项无形资产的账面历史成本资料，可搜集市场同类无形资产的交易价格资料，并根据无形资产的功能以及技术先进性和适应性进行调整求得现行购买价格。

（二）自创无形资产重置成本的确定自创无形资产成本是由企业创造或研制无形资产过程中所发生的物质资料消耗和活劳动消耗的总和组成。在实际评估业务中，自创无形资产重置成本的确定一般可以采用以下几种方法。（1）账面历史成本法。自创无形资产有账面历史成本资料时，可以账面历史成本为基础，乘以相应的物价指数求得重置成本。无形资产重置成本为无形资产历史成本与自创立日至评估日物价指数之和。（2）财务核算法。无账面历史成本的自创无形资产可按该项无形资产创立时实际发生的材料、工时消耗的数量以及现行价格和费用标准，确定其重置成本。无形资产重置成本=物质资料实际消耗×现行价格+实耗工时×现行费用标准

由于无形资产属创造性智力成本，因此不能原样重置，其重置成本只能是复原重置成本，故上式中物质资料消耗量以及工时消耗量均按当时创立无形资产发生数计算，而不能按现行标准计算。（3）市价调整法。若市场有与自创无形资产相似的无形资产交易时，可按市场同类无形资产的交易价格，以及自制成本与售价的一定比率调整，求得自创无形资产的重置成本。无形资产重置成本=同类无形资产市价×成本售价系数式中：成本售价系数可根据本企业有代表性的已出售的无形资产的自创成本与售价的加权平均比率求得。

三、无形资产重置成本法影响因素分析

重置成本法评估的是无形资产的重置成本净值，其数额是由无形资产重置成本和无形资产的成新率决定的。而无形资产成新率又是由无形资产的损耗决定的，因此，确定无形资产的成新率，必须研究无形资产的损耗。无形资产的损耗是指由于无形资产的使用、技术进步以及企业外部环境的变化，而引起的无形资产价值的降低。通常可以分为无形资产时效性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值三种情况。在实际评估业务中，对无形资产贬值的确定，是根据考虑三种贬值因素的综合成新率测定的。无形资产综合成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使年限）×100%式中：实际已使用年限较易确定；尚可使用年限，指无形资产能够为经营主体带来超额收益的年限，但是它不是指法定保护年限。在实际评估业务中，尚可使用年限可以采用下列方法确定：（1）专家对经济寿命预测法。该方法是通过聘请有关技术领域的专家，对被评估无形资产技术的先进性、适用性以及技术市场的发展趋势进行预测，从而确定无形资产的尚可使用年限。（2）技术更新周期法。该方法是根据同类无形资产的技术更新周期，确定被评估无形资产的更新周期，从中扣掉无形资产已使用年限，便可得到无形资产的尚可使用年限。

四、无形资产重置成本法适用性探讨

（一）无形资产重置成本法的适用范围在无形资产评估中，单独使用重置成本法是以摊销为目的的无形资产评估、工程图纸转让、计算机软件转让、技术转让中最低价格的评估、收益额无法预测和市场无法比较的技术转让等。而更多的场合是重置成本法与收益法结合使用，如用于专利权、专有技术和整体无形资产的评估。当评估价格中重置成本部分远大于收益部分时，可以单独采用重置成本法进行评估；当评估价格中重置成本部分远小于收益部分时，可以单独采用收益现值法进行评估。

（二）无形资产重置成本法的局限性。无形资产重置成本法的局限性表现为：（1）无形资产的成本问题。以成本作为评估依据的基本条件：一是成本能够识别；二是成本能够计量。识别和计量的成本可以是被评估商品本身的成本，也可以是相同商品的再生产成本。为了排除贬值、通货膨胀等因素的影响，成本一般以再生产成本为计量对象。（2）在实际操作中应区别不同情况进行处理。对商誉、权利类和关系类无形资产的评估，由于其成本不能识别，也不能计量，因此，不适宜用重置成本法。新晨

资产评估法范文第4篇

关键词：资产评估方法；市场法；成本法；收益法

中图分类号：F20 文献标识码：A 文章编号：1673-291X（2011）35-0165-02

随着我国社会主义市场经济的深入发展，企业进行股份制改造、资产重组、转让、兼并、出售、联营、合资等经济活动日益增多，涉及产权变动的经济行为均需要由独立的社会中介机构对涉及的资产价值量进行客观评估，这为我国资产评估的产生和发展提供了契机。资产评估作为一种专业中介活动，它为客户和社会提供了专家意见及专业咨询。这些意见或咨询对客户的某些行为起指导作用。在执业过程中，评估人员遵循一定的评估原则，执行评估程序，对评估对象进行评定估算，确定其在某一时点的公允价值而实施的技术性手段，我们称之为资产评估方法。目前公认的资产评估基本方法有市场法、成本法、收益法，是20世纪80年代由美国估值公司的几位专家介绍到我国的，并在我国资产评估实务工作中得到了广泛的应用。那么，这几种基本方法是否存在孰优孰劣之分？是否均可普遍应用于资产评估业务？在具体的评估实践中，如何选择更为适合的评估方法？

一、评估方法的比较分析

市场法、成本法、收益法作为资产评估的三种基本方法，有其内在的联系，同时也有着明显的差异与区别。

（一） 内在联系

评估方法是实现评估目的的手段。理论上来说，或者说在理想状态下，对同一被估资产的价值评估采用不同的评估方法，得出的评估结论应趋于一致，不应有太大差异。或者说，评估人员可运用多种评估方法来评估同一条件下的同一资产，评估结论可相互验证。但是，这种可验证性的实现，必须要保证评估目的、评估前提、被估资产状态的一致性，运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。在评估过程中，这些方法也是互为利用、相互融通。以成本法为例，成本法中的重置成本既可以通过市场询价获得，也可以通过核算细节分析取得，还可以利用相同功能的参照物的功能价值比较获取。而成本法中的功能性贬值和经济性贬值，一般是将资产未来因运营成本超支或利润减少所形成的收益损失进行折现求取。所以，三种方法本质上其实无孰优孰劣之分，重要的是在评估业务过程中，评估机构和评估人员应根据业务的具体情况，选择与被估资产相适应、相匹配的评估方法。

（二）主要区别

资产评估三种基本方法之间的差异可能是多方面的，我们将其归结为以下几点。

1．评估思路的差异。运用市场法进行资产评估，其基本评估思路是从市场上寻找到类似可比的参照物，对参照物与被评估资产之间的差异进行调整修正，从而得出评估结论。成本法其基本思路则是以现行价格水平重新购建与被估资产功能相同的资产的全部耗费（即重置成本），扣除各项损耗后的价值作为评估值。收益法则是以被估资产未来预期收益的现值之和作为被估资产的价值。

2．资产计价尺度的差异。市场法的计价尺度主要是现行市价，因为它选取成交时间与评估基准日相接近的参照物成交价进行差异的调整，使得评估结果更接近于现行的市场价格，更易为评估报告使用各方理解与接受。成本法采用的计价尺度则是以现行价格水映的成本耗费，且这种成本耗费是社会平均成本水平。收益法采用的计价尺度则主要是预期收益的现值。预期收益指标可以是预期的净利润、税前利润，或者是现金净流量。

3．运用的前提条件的差异。市场法的运用强调要有一个充分发育、活跃的公开市场，在市场上能够找到三个或三个以上的参照物，参照物的相关数据、资料等可获得。运用成本法则需要获取与被估资产相关的历史成本资料，同类资产或相似资产的物价变动信息等。而收益法只有在预期收益、折现率或资本化率、收益期三个主要参数可预测并可用货币计量的前提下方可应用。

二、资产评估方法选择的一般原则

由于市场总是存在一定的缺陷，不同的评估对象具有不同的特点，因此，不同的资产业务存在选择最适当的评估方法的问题。在评估过程中，评估人员须根据实际情况，科学合理地选择恰当的评估方法。其选择一般遵循以下几个原则。

（一）评估方法的选择要与评估对象相适应

在不同的时点，资产的价值不一定保持不变。有的资产价值可能会逐渐地衰退，有的资产未来价值将会远远超出其现有价值，有的资产可能个别价值小但整合体的价值大，等等。这就要求对不同的评估对象考虑使用不同的评估方法。所以，在评估时首先应区别被估资产是单项资产还是整体资产？是有形资产还是无形资产？是通用资产还是专用资产？可复制资产或是不可复制的资产？

一般而言，具有一定的通用性且在公开市场上出售的资产可采用市场法进行评估。成本则适宜评估可复制的资产、专用资产、单项资产。收益法适宜评估具有连续获利能力的资源性资产、无形资产、整体资产。

（二）评估方法的选择受到可搜集到的数据和信息资料的制约

每一种评估方法的运用都需要根据一系列的数据、资料进行分析、处理。如果收集信息资料受限，我们就要考虑是否有其他的替代措施或是替代程序，否则无法实现评估目的。例如，运用收益法评估土地使用权价格，在确定土地还原率时，假设采用房地产市场上与待估地产类似地产的收益（包括租金或其他收益形式）与价格的比率作为待估土地的还原利率。如果无法获得类似地产的收益或是价格信息，则可采用无风险报酬率加风险调整值等其他方法来确定土地还原率。否则，收益法便不能被运用，要考虑使用其他方法。

（三） 评估方法的选择要与被估资产的价值类型相适应

资产评估的价值类型是资产评估结果的价值属性及其表现形式。价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，并制约评估方法的选择。评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性、替代性，并服务于价值类型。例如，企业破产清算时，我们通常选择清算价格作为评估的价值类型，那么在评估方法选择时，则不宜采用收益现值法，因其没有未来预期获利能力；也不宜使用成本法，因为它不符合继续使用的假设前提。而在企业整体价值转让时，以收益现值为其价值类型，采用收益法评估企业整体价值较为适宜。

（四） 评估方法的选择要与评估目的相适应

资产评估目的通常指在实际操作中评估的特定目的。不论是资产的价值类型还是评估的特定目的都要通过评估方法来实现。评估方法要与评估的特定目的相匹配。例如，假定评估单台（件）机器设备转让时的价值，若存在公开市场，可获得成交案例，则优先使用市场法；如果该机器设备用于长期投资，则可考虑采用收益法进行评估；如果是用抵押担保，可考虑优先使用成本法评估其价值。

除此之外，资产评估工作的效率和评估人员的经验专长等也是选择评估方法时可考虑的因素。

三、正确使用评估方法

综合而言，评估方法之间的差别主要是评估角度和实现评估目的的路径上的差别。市场法是以现实市场上的参照物为基础来评价被估资产的公允价值。成本法是以资产重建的角度来评价资产的公允价值。而收益法是以资产的预期获得能力的角度来评估资产。

我们在运用评估方法时，不应人为地割断各种评估方法之间的内在联系，形而上学、孤立地看待各种评估方法，对评估方法的使用范围作出一些硬性的强制规定。这样是不科学的，也是不合理的。

例如，对某一家发生亏损的上市公司股票价值进行评估，是不是不能采用收益现值法？如果采用收益法，其收益在评估时点是负值，评估结果是否也是负值？答案是可以用收益法评估，评估结果不一定是负值。因为用收益法评估企业绝不是以企业评估时点的收益水平或是以前的历史收益水平作为评估对象，而是把企业未来的预期收益能力作为评价估值的基础。事实也证明了这一点。截至2011年11月1日，深、沪两市已发生亏损被特殊处理的上市公司有128家，但没有一家股票价值为负值，股价最高的ST高陶每股市价甚至高达36.87元，说明市场对企业的评价是注重于它的发展潜力和未来的获利能力。

综上所述，资产评估基本方法作为实现评估目的的手段，在本质上没有区别，但评估环境、客观经济条件仍差异导致各种评估方法在实现评估目的的接近程度上、可接受程度上、效率上存在一定的差异。因此，评估实践中存在评估方法的选择问题。在资产评估方法的选择过程中，应注意因地制宜、因事制宜，不可机械地按照某种模式或顺序进行选择。同时，不论选择哪种方法进行评估，都应保证评估假设、评估目的、价值类型，以及评估所使用的各种参数数据，与评估结果在性质和逻辑上的一致性。

参考文献：

资产评估法范文第5篇

关键词：不良资产、快速变现率、专家打分法、交易案例比较法

第一章 导论

一、研究背景和意义

金融产业作为现代经济发展的核心，随着全球金融业的持续飞速发展，不管是比较发达的市场经济的国家，亦或是正处于转型期的市场经济国家，都会面临着程度不同的不良资产的问题。不良资产数值和比例的大小不单单会影响金融体系的经营效率、有效性和流动性，对一个国家而言，更是会关系到其金融的安全和社会的稳定。正因如此，如何更为有效地处置不良资产、化解金融风险，已逐渐成为一个世界各地普遍关注的重要问题。在不良资产处置的过程中，不良资产的价值评估起着至关重要的作用，关系到处置不良资产的进程是否有效。

从评估的角度看的问题，而目前评估实务中对于快速变现率的处理，往往存在着有关专业人士凭借以往的经验或者指导数据，这对反映不良资产的真实可交易的价值存在着不利的影响。即便如此，某些判断依然是无法确定的，存在很大的模糊性。不良资产的评估，区别于其他资产的评估主要是其快速变现率的确定，其存在一个快速变现验进行判断，若其不准确，势必会影响对不良资产的最终价值的确定，不利于不良资产处置交易的达成。所以本文主要通过上述分析，针对快速变现率的确定方法进行探讨与研究。

第二章 不良资产传统评估方法

不良资产是不能参与企业正常资金周转的资产，如债务单位长期拖欠的应收款项，企业购进或生产的呆滞积压物资以及不良投资等。传统评估方法如下：

（一）成本法

成本法是从待评估资产在评级基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法。

（二）市场法

市场法是指通过比较待评估资产与近期售出的类似资产（即可参照交易资产）的异同，并据此对类似资产的市场价值进行调整，从而确定待评估资产价值的评估方法。

（三）收益法

收益法是通过估算待评估资产自评估基准日起未来的纯收益，并将其用适当的折现率折算为评估基准日的现值的方法。

（四）信用评价法

信用评价法是对企业自身的财务指标和非财务指标进行综合评价的一种方法，它通过对负债企业进行信用评级，根据信用等级、贷款方式和贷款形态等因素计算贷款的风险系数，从而得出贷款的损失类和可变现价值。该方法的重点在于确定企业的信用等级、贷款方的情况数和贷款情况等级。

（五）假设清算法

假设清算法的应用本质是假设对债务人或者债务责任关联方进行破产清算的情况下，剔除无价值资产或者无价值负债，然后按照企业的清算程序，按顺序进行债务赔偿，优先赔偿单独考虑，分析债务资产在某一时点的受偿比例。

第三章 不良资产评估中存在问题的改进思路

一、目前不良资产评估存在的问题

（一）实物资产的估值与市场价值相背离，评估的估价作用的失真

（二）没有透彻揭示评估本质属性

（三）评估的理论及标准落后

二、评估方法的改进思路

（一）制定有关金融资产评估方法标准体系。

不良资产的评估方法与一般的资产评估方法有一致的地方，也有一些不相同的地方。因此，需要相关部门加快完善金融机构不良资产评估标准的进程，解决偿债能力评估和债权评估中可能出现的理论、政策、法律问题，为评估从业者提供有效的理论支撑。认真研究金融资产的状况、结构特点以及金融资产重组的政策要求，借鉴外国的金融资产评估经验，研究并制定出有关不良资产评估的标准方法体系。

（二）非市场因素分析

不良资产的公允价值和处置价格之间存在着偏差，往往是基于非市场因素的影响。非市场因素的形成，在很大程度上受我国经济发展状况与市场化程度有关。想解决此问题，仅仅依靠具体的规定方法是不够的。通过对文献的阅读和占领，笔者认为应先由评估机构提出资产的公允价值，然后由资产管理公司根据具体的非市场因素进行分析，根据分析结果进行相应的调整。在调整的过程中，资产管理公司要充分考虑到企业、政府、法律等方方面面的情况。

（三）假设清算法应用的理论基础的扩展

1、MM理论

MM第一理论认为，企业的价值等于企业的债务价值加上企业的股权价值。

即PV=Dj+Sj

其中，Dj为公司的债务市场价值，Sj为公司股票的市场价值。

利用上述公式，债券价值，即Dj=PV-Sj.

我们普遍认为不良资产的价值包括两个部分，其一是金融不良债权的价值，即根据上述公式求得结果之后，根据不良债权所占该企业全部负债比例所确定的价值，如果该负债企业处于停业或者是半停业状态，并且该企业没有任何重整价值或管理层没有任何重整意图，根据该方法所评估出的价值就是该不良债券所具有的价值；其二是该金融不良债券拥有期权价值，如果该企业具有重整价值，由于通过赋予资产管理公司或者资产管理公司受让债券的投资者拥有了该项重整负债企业的权利，则该投资者便拥有了因重整企业而获得的期权价值。所以这项不良资产的价值便包含了通过债券评估得出的基础价值和期权价值的增值。

2、企业产权理论

根据现代企业产却理论，企业通过对所有权最优安排的分配，使得未完全的合同逐步完整起来，所以有些学者认为企业从本质上而言就是一个不完全的合同。如果合同双方在现实生活中所界定的责任和权利并不能适用于所有条件时，即存在很大的交易成本以及信息不对称的问题，则根据科斯定理以及现代企业产权理论，为了对负债所产生的风险最优分担，对负债企业的所有权进行重新的分配变成了最优的选择。企业的资产是由股东和债权人共同享有。企业在正常运营的时候，股东对企业有完全的掌控；但是当企业陷入现金流断裂、财务困境时，企业的控制权则交由债权人所有。

（四）引入期权定价法

持有不良债权相当于持有了对标的资产的看涨期权，资产管理公司有权在合适的价格上执行期权，持有看涨期权的目的在于对目的资产未来升值的空间的预测中获利。然后不良资产的看涨期权与一般的看涨期权是有区别的。一般的看涨期权先顶了最低损失，然而收益却是无限的。

然而对于不良资产而言，看涨期权是在一定的高点之后分叉的，一部分仍然是无限收益，一部分则是不再上升。

如此，可通过期权的计算方法，分别计算公司的市场价值和股权价值，其两者相减的差就是此债权的价值。

第四章 结论

本文从介绍不良资产的研究现状、评估方法以及其优劣开始，尝试建立一种快速变现率的运算体系。因随着基金及信托业的发展、保险金等资金的资金流向扩大化、房地产的持久不衰的温度等原因，在将来期间埋下了重大的隐患，不良资产作为将来经济发展的一个重要的问题，很有必要进行分析研究并予以解决。作为处置不良资产过程中很重要的一个环节，不良资产评估的作用就显得越发的明显。而不良资产评估与其他资产评估的关键不同点就在于快速变现率的确定。所以，对于快速变现率的计算过程的研究并予以体系化、精准化是很有必要也是很有意义的。

本文旨在探讨快速变现率的运算模式，并尝试提出一些相关看法和计算思路。以期将其应用于实务操作中，为快速变现率的逐步完善做一些铺垫，并为不良资产评估的准确化提供一些解决方案。

参考文献

[1] 白静.浅谈我国金融不良资产评估[J ] .China's Foreign Trade， 2011-12.