信托融资
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信托融资范文第1篇
在日益趋紧的信贷市场和持续的楼市调控下，房地产企业的融资渠道愈来愈少。为了破解企业的资金困局，房地产企业正在使出浑身解数以筹措资金。
这股寒流直逼大小房地产企业，以万通地产为例，下面的一组数据或许能反映其现金紧张：
2011年上半年，万通地产现金（含现金等价物）为1.27亿元，但2008年至2010年，这一指标分别为1.32亿元、4.08亿元和10.27亿元。这意味着在半年的时间内，万通地产的现金骤降9亿元，即使与2010年上半年相比，亦下降了86%。
然而，目前，万通地产已在房地产企业的融资困境中有效突围。它是如何做到的？
2011年9月，万通地产与华润深国投信托有限公司（简称：华润深国投）共同发起设立万通核心成长股权投资基金（简称：万通基金），期限为3年，基金规模为3.726亿元。
其中，双方皆作为有限合伙人（LP）加入基金，万通地产出资1860万元，华润深国投发行信托计划募集资金3.5亿元，期限为3年。
万通深国投（深圳）股权投资基金管理有限公司（简称：万通深国投）作为普通合伙人（GP）认购400万元基金份额。
万通深国投成立于2011年9月19日，由北京万通地产股份有限公司全资子公司和华润深国投信托有限公司全资子公司各出资250万元人民币组建，持股比例各为50%。从时间点看来，万通深国投成立的主要目的是为了认购万通基金。
而在基金退出途径上，由基金和万通地产在市场上寻找合适投资人，以收购万通地产全资子公司北京万通时尚置业有限公司（简称：万通时尚；该公司目前经营万通中心D座物业）100%股权或整栋购买项目公司物业方式退出，信托有限合伙人年化收益率实现超过20%以上收益部分归万通地产有限合伙人。若32个月后，仍未找到合适投资人，则由万通地产回购基金持有股权，保证信托投资人实现年化8%的收益率。
上述新建投资基金将发行“华润信托・万通城市商业中心基金项目集合资金信托计划”（简称：华润信托万通计划），资金通过加入万通基金合伙企业（有限合伙）作为对合伙企业的出资，并成为合伙企业的有限合伙人的方式投资于万通时尚D座物业。
此外，北京万通地产宣布为其全资子公司万通投资私人有限公司提供约7680万人民币的担保。
第二步，左手倒右手，小成本获大资金
随后的10月份，万通地产以28367万元的交易对价，将持有的万通时尚49%股权转让给万通基金。此外，万通地产同时将万通时尚的8860万元的债权也转让给了万通基金。
在设立地产基金不到1个月内，万通地产就通过向万通基金出售子公司股权，获得了37227万元资金。华润信托万通计划融资标的万通中心写字楼D座，是万通地产2008年以6.7亿元从关联公司万通房地产开发有限公司手中购得，经营模式为只租不售，目前万通地产总部就设在该写字楼内。在收购时，万通地产曾预测该写字楼将在2008年～2012年共计为公司带来租金收入3.24亿元，净利润约6000万元，是一项优质的商用物业资产。不过，按照此次收购价格计算，以2.84亿元出售49%的股权加上8860万元债权计算，整体的股权价格依然约为6.7亿元，与3年前收购时相比，几乎没有溢价。
出售49%的股权后，另外51%的控股权仍然掌握在万通地产手中。这样一来，一方面董事会成员绝大多数源于万通地产，便于写字楼的后续经营；另一方面，该写字楼的租金收益还能够合并入万通地产的报表中。
一个是全资子公司，一个是控股50%的公司，万通地产以1860万元和250万元合计2110万元，就换来了37227万元资金。在这次交易中，万通地产没有使用资产抵押、债务负担和高息贷款，只是透过“左手倒右手”的技巧，漂亮地以低成本获取高额资金。
几个要点
一、万通地产的房地产项目通过万通基金融资，万通基金是一个有限合伙企业，华润信托万通计划通过募集的资金投资到万通基金，万通基金为万通地产提供资金支持。
二、从这次万通地产的融资路径看来，不但采用了信托融资模式，而且从华润信托万通计划中回购资金，利用股权和债权以实现曲线融资，即“融资+回购”的方式。
三、在这个案例里，万通基金相当于一个SPV（特殊承载体）的中间角色，万通基金是万通地产实现曲线融资而专设的资产运作平台，万通地产的这笔融资本质上就是房地产信托融资，只是借道基金来实现。以基金作为缓冲带的这种形式不但低成本获得所需资金，而且规避了当前房地产信托的一系列风波以及政策层面的压力，达到融资的目的，其手法值得房地产企业借鉴。
（本文选自第80期《公司金融》杂志）
附文：
地产信托融资四大模式
一、贷款型信托融资模式。信托投资公司受投资者委托，以信托合同的形式将其资金集合，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托收益并于信托计划届满时支付最后一期信托收益和偿还本金。
二、股权型信托融资模式。信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式（收购股权或增资扩股）向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
信托融资范文第2篇
【关键词】 信托； 并购； 融资政策； 融资方式
一、引言
并购、新建和联盟是企业战略发展的三种主要方式，而并购重组又是其中最快速和最具市场效率的方式。近几年，上市公司并购重组市场日益活跃，并购重组规模快速扩张。“十一五”时期，企业间并购交易额累计突破6.4万亿元，交易笔数累计1.67万单，分别是“十五”期间总量的4.5倍和6.4倍。2011年，作为“十二五”的开局之年，境内企业并购交易额和单数再次创下年度新高，分别达到1.62万亿元和4 698单。
上市公司并购重组对国民经济“调结构、转方式”发挥了重要作用，然而企业并购重组需要强大的资金支持。并购融资具有融资数额大、融资速度快的特点，企业融资方式的选择对存续企业的资本结构和公司治理具有很大的影响。鉴于我国目前的信贷政策和并购融资的特点，资金问题已成为制约我国企业并购发展的主要“瓶颈”。解决并购中的融资问题，对确保并购的顺利完成，促进我国企业的并购增长具有重要的意义。融资问题的解决，不单单是资金规模的问题，还涉及融资速度、融资成本等方面。在现有的融资方式受到种种约束的情况下，信托融资为并购提供融通资金方式的优势日益显现出来。
二、经典文献回顾
融资问题主要涉及并购方企业如何选择最有利于并购资金支付方式和最适合企业自身情况与并购情景的选择问题。不少学者对并购融资从各个角度展开了研究。
在融资方式与信息传递方面，Myers and Majluf（1984）考虑了融资结构问题，并证明了融资的优序理论，即企业首先选择的是内部融资，其次是无风险或低风险举债融资，最后考虑发行股票融资。
在并购支付方式研究上，袁俊辉（2009）在文章中提到目前国内大部分的收购方式为协议收购，收购时以现金直接支付为主，很少采用换股并购的方式。并购的主要资金来源于内部融资，其来源有内部盈余留存、首次公开发行和增发配股时筹集的资金。
在并购融资方式的选择和公司治理方面，马君潞、周军、李泽广（2008）通过实证研究得出结论，债务既可以减少成本，也可能增加成本，债务治理作用是模糊的。
在并购融资与资本市场方面，徐晶（2004）认为直接融资方式的发行额度以及银行贷款的支持面是有限的，必须积极开拓新的融资渠道，对股票与债券市场进行创新等改进措施。周鲜华、田金信和周爱民（2005）研究认为由于我国金融改革滞后，我国企业并购融资存在诸多问题，如：融资渠道狭窄、融资工具落后、融资中介较少、融资限制较多等问题。
在信托融资方面，郑重、张枫（1999）认为信托投资公司退出证券市场，释放出了大量的资金，增强了其融资能力，从而为其并购业务提供了强有力的经济后盾。陈威、王万州（2009）认为信托制度是一个极具灵活性和弹性的财产转移和财产管理制度，在一些发达国家得到了普遍运用，通过信托为并购融资具有传统信用无法获得的优势。
综上所述，现有的并购融资研究角度关注融资现状、宏观环境、支付方式选择和公司治理，对新型的并购融资方式研究较少，而在信托融资的研究方面，很多学者从政策角度开展宏观方面的研究，而没有进行具体的分析研究。现有文献研究中提出的完善融资政策环境、进行金融工具创新等解决并购融资问题的方式所需时间过长，因此本文集中研究信托融资这一种方式对促进并购的作用，以期能够较为有效地解决现实问题。
三、融资方式和政策约束
（一）融资方式
融资类型的划分方法很多，根据资金来源的不同，企业并购融资可以分为内部融资和外部融资。
内部融资主要来源于企业自有资本金，企业自身发展过程中所累积的盈余公积、未分配利润及计提折旧形成的现金，首次公开发行和增发配股时积累的资金等。目前，并购市场上的现金收购方式多属于收购企业内部融资，这是许多筹资能力较差的中小企业以及有大量资金剩余的成熟期企业在并购中最常用的支付方式，也是并购活动中最直接、最简单、最迅速、风险最小的一种支付方式，但是内部融资额度有限，一般难以满足并购所需的资金规模。
外部融资的方式主要有债务融资、权益融资和混合融资。贷款和债券是债务融资的两种主要方式。权益融资包括股票融资、换股并购融资和其他以权益为基础的融资。混合融资工具是一种既带有权益特征又带有债务特征的特殊融资工具，在西方国家成熟的资本市场中，企业并购融资常常采用这种方式，但在我国较少采用。我国企业外部融资方式的选择受宏观金融政策的影响很大，具体将在下面展开介绍。
（二）融资政策环境
企业内部融资很少受到宏观金融政策的影响，宏观金融政策和资本市场的影响主要表现在外部融资方式的选择上。
在银行并购贷款方面，2008年以前，由于我国制度等环境的种种限制较多，银行并购贷款方式在并购融资中应用较少。人民银行于1996年制定的《贷款通则》第20条明确规定，借款人“不得用贷款从事股本权益性投资，国家另有规定的除外”。《股票发行与交易管理暂行办法》第43条规定：任何金融机构不得为股票交易提供贷款。《证券法》第133条规定：禁止银行资金违规流入股市。由于股权并购也属于股票交易范围，这就限制了银行为涉及股权交易的并购提供贷款的可能性。虽然自2008年下半年实施适度宽松的货币政策以来，银监会出台《商业银行并购贷款风险管理指引》，允许商业银行提供并购贷款，然而目前从贷款对象上看，商业银行发放的并购贷款主要集中于规模较大、信用等级高的国有企业，如中国铝业、中国机械工业集团等。其次，部分银行资本充足率水平和一般余额准备水平达不到相关要求，如浦发银行、深圳发展银行等。受我国金融业分业经营的长期影响，银行缺乏开展并购贷款业务的有关法律、财务、咨询等知识的专业人员，因此并购贷款业务难以展开。最后，银行贷款通常需要企业付出资产抵押权，从而削弱了企业将来的再融资能力，产生了隐性的融资成本。
在债务融资方面，一方面，《企业债券管理条例》第20条规定：企业发行企业债券所筹集的资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险投资。企业并购很多情况下都涉及股票买卖，因而该条款对企业利用发行企业债券进行股权并购融资明显不利。另一方面，我国债券市场对发行主体的规模、盈利能力、负债规模及资金用途等有严格的规定。《证券法》中规定：股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，企业发行债券的利率不得超过国务院限定的利率水平。这实际上就限制了一些中小企业利用发行企业债券进行融资的渠道。发行债券审批程序复杂，审批周期长，即使可以利用发行债券融资，收购方也无法控制最佳的收购时机。
在股票融资方面，我国目前资本市场尚不存在优先股融资的方式，换取并购的情形也很少，因此本文所讲的股票融资主要是指发行普通股融资。我国股票融资一般为上市公司采用，非上市公司无法获得股票融资。由于《证券法》、《公司法》以及《股票发行与交易管理暂行条例》在财务指标和时间间隔等方面的规定，很少有企业能满足发行债券的条件，即使能够满足发行规定，审批手续也比较繁琐，耗费时间比较长，容易为竞争对手提供机会，目标企业也有时间布置反收购的措施。更为重要的一点是，新股发行不仅会分散企业控制权，而且普通股融资的资本成本较高。相比于银行贷款和债券融资，普通股的融资成本较高，而且股利在税前支付，不能为公司产生税盾效应。
在混合融资方面，常用的两种混合融资工具是可转换债券和认股权证。我国可转换债券的发展始于20世纪90年代，截至2011年底，我国累计可转换债券筹资金额仅为413.2亿元，占境内外筹资总额的5.5%左右。我国《可转换公司债券管理暂行办法》对上市公司发行可转换公司债券有发行额度限制和资格条件的规定。企业发行可转债的门槛比发行普通债券更高，因此那些规模较小、业绩较差的企业就无法通过发行可转换债券为并购融资，另外对企业利用可转换债券筹集资金的规模也有限制。我国证券市场早在1992年就对权证的应用进行尝试，最终因投机现象过于严重而停止，截至2010年底，市场只出现了8只认股权证。由于我国资本市场的不完善和不成熟，加上混合融资工具起步较晚，因此并购中较少采用。
从以上并购融资的政策环境中可以看出，目前我国的融资方式比较多，但是具体到并购融资，由于我国政策制度、法律法规的限制和我国金融市场的不成熟，企业在考虑并购时，具体可选用的融资方式非常少。主要表现为并购融资对企业经营状况要求比较苛刻，这就使得一些没有达到标准的企业很难得到需要的并购资金，尤其对于非上市公司，融资更加困难。在我国目前的并购市场上，企业并购多数采用内部融资，支付方式也多采用现金支付，外部融资渠道较窄，对我国企业并购业务的正常开展产生了很大的障碍。然而，各项法律法规的完善和资本市场的培育都不是短期内可以完成的，因此，尽快找到适合我国企业并购融资的方式，对促进我国企业并购增长具有非常重大的意义。近年来，信托业改革顺利推进，为并购融资提供了巨大的资金基础。
四、信托与并购融资
（一）信托投资公司为并购融资的可行性分析
1.政策支持。当前我国对银行、证券、保险实行的是分业经营、分业监管的制度，这三种金融机构的业务经营范围受到严格限制。信托投资的经营范围较为广泛，可以涉足资本市场、货币市场和产业市场，是唯一可以连通证券市场和实业投资的金融机构。近十年是信托业快速发展的黄金十年，随着信托业改革的顺利进行，我国信托业日趋成熟，相关的法律法规和配套制度日趋完善。进入2009年，银监会在其下发的监管文件中，明确表态支持信托公司业务的创新发展，支持信托公司开展与企业兼并、收购、重组有关的投行业务，积极推动信托公司开展如房地产信托投资基金、资产支出信托等直接融资性创新业务。这些信托政策文件为信托投资公司参与并购融资打下了坚实的制度基础。
2.资金基础。自从2007年实施“新两规”以来，信托业资产规模飞速上升，截至2012年第2季度末，国内信托业管理资产规模达到5.54万亿元，如此庞大的资产规模使其与银行、证券公司和保险公司成为主要的四大金融支柱。我国的信托公司主要有60多家，各家的资产规模都日益扩大，截至2012年10月10日，中信信托受托资产规模已突破5 000亿元标志性大关。信托公司如此雄厚的资金基础，使其能够满足并购所需要的资金规模。另外，信托投资公司不单单可以支配自己的资本金，而且还有受委托的社会资金可运用。它可以有效吸收民间资金，充分利用广大人民群众的高额储蓄资本，通过为并购提供资金支持、受托股权等多种形式参与到企业并购重组中去，优化改革企业组织管理机构，建立新的经营机制，从而推动国有企业改革。
3.自身优势。信托投资公司本身的特点决定了其具有参与企业并购的能力。相对于其他融资方式，信托投资公司参与并购融资有以下一些独特优势：一是可以提供并购主体，在一些公司缺乏并购主体身份的情况下，信托公司可以为收购方直接购买目标方股权，之后再溢价卖给收购方，这种并购主体身份的运用在管理层收购中更为常用。二是对于融资企业来讲，如果信托融资的信用基础是可以产生未来现金流的资产、项目或其他权益，那么收购方企业所融资金可以不作为负债计入资产负债表，这样就不改变企业的资本结构。而并购贷款、债券融资和股票融资方式，都势必会影响企业的资本结构。三是目前银行、证券和基金等金融机构积极参股信托公司，如果信托公司与这些金融机构相互配合，进行合作，将会在资金、人才、网络、信息等方面产生巨大的协同效应。四是收购方和信托公司合作展开对目标方的收购，只要双方对目标方的股权收购比例都不超过30%，就可以绕开要约收购的制度约束，还可以避免信息泄露，使得其他企业抬高收购价格进行竞争，也不给目标公司制定反收购战略的机会。
（二）信托参与并购融资的方式和案例分析
信托融资主要包括两种方式：第一，单个或者多个投资者将信托资金委托给信托公司，其中投资者可以是个人投资者也可以是机构投资者，然后信托公司将信托资金贷给收购公司，收购公司利用信托贷款以自己的名义收购目标公司的股权；第二，信托公司主要利用自有资金或者信托资金直接收购目标企业的股权，然后逐步向企业并购方转让股权后退出。基于这两种方式，本文结合具体的案例进行介绍。
长安国际信托对永泰能源的融资支持属于第一种方式。近年来，在山西省煤矿企业兼并重组背景下，永泰能源通过增发、债券、信托等各类融资方式，实现快速发展。2012年，永泰能源再度借助信托融资10亿元，用于受让永泰能源持有的华瀛山西能源投资有限公司（华瀛山西）10亿元出资额对应的股权收益权。根据披露内容，该信托计划发行规模为10亿元，首期成立规模3亿元，期限为24个月，以300万元为分界线，预期年收益率划为9%和9.5%两档。永泰能源以持有的华瀛山西10亿元出资额对应的股权提供质押担保，质押率为60.48%，公司大股东永泰投资控股有限公司与实际控制人王广西及其配偶分别提供保证担保及个人无限连带责任担保。长安国际信托通过发行资金信托计划，获得投资者的资金，然后提供给永泰能源，用于支持其开展并购活动。永泰能源近年来通过信托融资，参与了多起煤矿收购，获得了较快发展。
华宝信托投资有限责任公司帮助比利时英博啤酒集团完成对中国最大啤酒并购案“福建雪津啤酒股权转让”则属于第二种方式。华宝信托投资有限责任公司于2005年10月接受雪津啤酒公司的委托，以财务顾问和非国有股权持股主体的身份，参与雪津啤酒股权转让项目的谈判，负责股权信托和股权转让方案的设计。华宝信托先出资6 402.48万元，以信托方式购买了雪津啤酒58.11%的股份，然后在2006年1月23日，比利时英博啤酒集团公司又从华宝信托购回了其持有的58.11%的雪津啤酒信托股权。华宝信托此次实现信托股权转让收入达34亿元。信托投资公司利用信托平台，充当名义上的收购主体，用信托财产对特定目标公司进行收购，分段或延后进行交易，待终止信托关系时进行股权过户，实现信托退出，不仅可以获得巨大的收益，而且还可以为并购方解决自身暂不具备收购主体身份或不便暴露并购主体身份的难题。
从以上两个案例可以看出，信托不仅可以解决企业并购中遇到的资金难题，还可以创造条件促进企业并购重组行为的发生，而具体融资方式的运用需要结合自身的实际情况，综合资金成本和融资效率等方面的考虑，选择最适合自身发展的信托融资方式。
五、信托与并购增长
并购发展的资金问题得到解决，将会促进并购活动的顺利展开。企业开展并购活动需要资金，而企业有了资金来源，也会积极地寻找出让方，寻求自身的快速发展。因此企业的资金实力和战略发展是相互促进的。纵观世界五百强的发展史，几乎都是一本厚厚的并购发展史，如埃克森-美孚石油公司就是通过一次次的横向并购和纵向并购，成为世界第一大石油公司。近年来，我国大型央属企业所走的发展道路也都与并购重组活动息息相关，如五矿集团、中粮集团等都是通过并购成功实现战略转型。央企开展并购活动背后有强大的国家财政资金支持，融资也相对容易，因此这些企业通过并购实现了快速发展和战略转型。然而其他企业，尤其是民营企业，受制于资金来源，并购活动受到很大的束缚。
在证券市场融资和银行借款融资等途径受阻的情况下，信托融资成为了收购方筹集并购资金、解决支付瓶颈问题的重要途径。信托投资公司可以以多种方式参与收购方的并购活动，还可以利用自身的网络资源和专业服务为收购方选择合适的目标企业，为并购后存续企业提供持续的服务，使并购活动顺利完成，华宝信托的并购案例就是非常有典型意义的例子。到目前为止，信托投资公司已经参与多起管理层（Management Buy-Out）收购案例，MBO收购是指目标公司的管理层通过外部融资的方式购买本公司股份，进而改变本公司所有者结构、控制权结构以及资产负债结构，来达到企业重组并获得预期收益的一种收购行为，如张裕集团、全兴集团以及苏州精细化工集团有限公司的MBO并购等。信托投资公司在MBO并购领域及企业间并购领域将发挥积极的作用。
信托尤其在房地产并购中发挥重要的作用。清科研究中心统计数据显示，在2011年，能源及矿产、房地产、机械制造、生物技术/医疗健康等行业并购引领并购浪潮。房地产行业居并购市场第二。2011年房地产行业完成的并购交易数量为113起，占并购总量的9.8%；并购交易金额达到54.49亿美元，占并购总额的8.1%。在国家宏观调控政策和市场竞争的双重压力下，房地产企业开展并购会愈演愈烈。除了银行贷款、PE基金、民间借贷，信托融资也已成为房地产并购的重要资本力量。由于具备独特的灵活性和安全性，以及在杠杆放大、成本控制等方面的比较优势，不少房地产企业正在借助信托工具突破融资困境和拓展市场份额，如中信信托曾发行“中信乾景·北京海洋广场股权投资集合信托计划”，该计划募集12亿元，募集的资金将在中信信托成为新生地产投资有限公司100%控股股东之后，向其发放股东借款，主要用于收购北京海洋广场项目物业。由于现行政策对信托公司参与房地产并购还没有限制，而房地产企业融资也受到种种限制，因此房地产企业开展并购活动必须充分重视信托融资的力量。
六、研究结论与展望
通过前文的研究，可以看到信托参与企业的并购融资具有很强的可行性，而且相对于债务性、权益性和混合性融资而言，在某些方面还具有特殊的优势。信托投资公司参与并购融资不仅具有良好的外部环境以及运作平台，而且具有合理的内部运作机制。
在全球经济快速发展的环境下，并购发展的道路成为很多企业的必然选择。并购需要资金，如何合理有效地解决并购所需的资金问题成为很多企业需要面对的关键问题。受制于现有的金融政策，融资环境和资本市场都不利于收购方快速地获得所需的资金规模，因而不得已而放弃收购。然而，政策制度的完善是一个漫长的过程，其中涉及多方利益的博弈。资本市场的完善也需要较长的时间去培育，我国资本市场本来起步就晚，加上计划经济体制的烙印，这两个方面的改革都不是一蹴而就的。但是，企业并购活动的展开不可能等到政策制度和资本市场发展成熟之后再展开，否则就会错过重要的发展时机。因此，在现有环境下，找到适合中国企业的并购融资方式成为当务之急。信托投资公司在这特殊的背景下，加上近十年的黄金发展，其独特的优势日益显现出来。因此，对信托参与并购融资展开具体研究，具有重大的现实意义，符合国家的宏观政策要求。当然，信托参与并购融资也具有一定的风险，而且信托业发展的黄金时期只有十多年的时间，在很多方面发展还不完善，自身也还存在一些遗留问题，这些方面都需要学者展开具体的研究，为信托投资公司更好地促进并购的发展扫清障碍，提供新的思路，促进我国企业的并购增长。
【参考文献】
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信托融资范文第3篇
1研究背景
近十年，由于我国房地产业发展迅速，房地产金融业得到巨大的发展，但与发达国家相比，我国房地产金融市场还不够完善，金融产品数量相对单一。房地产企业融资主要依赖于商业银行，房地产募集资金相对困难，导致我国房地产企业的负债率大多超过65%，比发达国家要高很多，具有一定的风险。在我国房地产金融业逐步走向成熟的过程中，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的渠道之一。房地产信托是指委托人在信任的前提上将财产权委托给受托人，签订相关委托合同，由受托人按委托人的意愿，为其管理资金。房地产信托包括三要素：信托所属行为、信托当事人以及信托标的物。在信托管理的过程中所产生的收益，即为信托收益，这些也在房地产信托所属范围内[1]。
2我国房地产开发企业融资现状
2.1政策制定――国家加码宏观调控，控制融资规模
2008年美国次贷危机期间，中央政府为了防止经济的下行风险，推出4万亿元的刺激计划，使房地产业发展过快，导致政府对房地产进行分类调控，具体措施包括紧缩银根、控制信贷的增长速度、合理规划土地出让面积等。一方面，各地方政府也根据中央分类调控原则，依据自身的情况，出台了相应政策，使房地产市场尽快回归理性。另一方面，房企之间的整合和兼并加快，以及在此现状下实现转型升级，比如有的大型房地产开发企业选择走多元化发展道路，有的则把目光着眼于海外扩张。
2.2融资结构――融资渠道单一，风险和隐患大
当前，我国传统的房地产融资渠道主要通过银行信贷、企业上市、发行房地产信托三种。其中，银行信贷又是主要渠道。从20世纪末我国推行住宅市场化至今，房地产企业的融资途径主要依靠银行贷款来解决资金需要，融资结构不合理，导致商业银行承担着极大的风险。一旦房价下跌，银行将会有许多的坏账。所以，融资结构单一，无论是对于房地产开发企业，还是对整个国家的金融安全都是不利的。
2.3融资环境――房地产金融产品匮乏
目前我国的房地产金融市场还处于建设阶段，金融产品、金融衍生品种类较少，有关的房地产金融制度还不完善，这与我国现阶段市场经济发展水平相关。存在的主要问题包括：房地产金融产品匮乏，银行是主要融资主体，风险相对集中；房地产金融交易集中在一级市场上；政策性支持缺失，保障房建设不到位。
3我国房地产信托发展现状及存在问题
3.1我国房地产信托发展现状
随着我国市场经济的不断发展，信托产业也取得了长足的进步，房地产信托的发展尤为突出，见下表。
由表1可知，房地产信托投资额在整个信托业的投资额中占比21.83%，其中基础行业中也有一部分是属于房地产业范围内。此外考虑到，2012年房地产市场相对低迷，投资增速放缓，2013年之后，楼市回暖，投资额大幅增加，所以，房地产信托投资在信托投资中的比例呈上升趋势。
2012年，由于房价的回落，房地产信托新增资金达到3163亿元，同比减少15%。而2013年随着基础产业类信托明显降温，加之房产市场持续回暖，房地产信托出现明显升温。2013年全年新增房地产信托资金达到684823亿元，同比2012年的3163.24亿元大幅上涨11649%。总体上，房地产的投资不断增长，对融资需求也就更加迫切，房地产信托正在飞速增长。
3.2我国房地产信托发展过程中存在的一些问题
第一，监管不到位。我国房地产在运用的过程中缺乏相应的监管，导致风险增大，目前已有一些房地产信托在到期时出现违约。事实上，房地产项目一般投资金额巨大，少则几千万，多则上亿，这样的情况下，每个项目的资金链都很紧张，而且我国的房地产企业负债率普遍较高，一旦开发商出问题，就容易造成资金链断裂、违约。第二，政策的限制。依据已出台的信托业管理规定：接受委托人的资金信托合同不超过200份，最低投资额为5万元，这些都限制了信托募集资金的规模，被迫放弃了一些小型投资者。第三，信托产品周期较短。一方面，目前市场上的房地产信托产品期限普遍较短，一般在三年以下，这使得房地产信托产品结构失衡，也加速了房地产开发投资周期，导致房地产企业资金链的紧张，引发了房地产的质量问题，另一方面，房地产信托产品的信息披露也不健全，放大了暗箱操作的空间，也容易引发风险。
4房地产信托融资的创新性研究
从目前情况来看，信托运用到房地产的融资过程中，既受到宏观调控政策的限制，又受到信托本身发展不完善的掣肘。因此，只有通过创新改革，才能使房地产信托更具生命力，也才能让房地产和金融两大行业相辅相成、共同发展。
第一，解决信托资金的来源问题。资金是房地产信托投资机构从事一切活动的基础，目前房地产信托机构主要的资金来源包括房地产信托基金以及房地产信托存款。其中信托基金来源主要包括：财政拨款、社会集资以及自身盈利；房地产信托存款指在规定的资金来源范围内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源、期限及利率都受到央行的把控。从国外房地产信托的发展来看，后期集信托和信托、资金信托、共同投资基金将是对房地产信托资金来源的重要补充[2]。
第二，提高信托资金的流动性。由于在信托产品的期限内，信托转让是仅限于信托凭证的转让，导致了信托的流动性较低，影响了投资者的资金使用效率。这与我国现阶段的金融发展现状是紧密联系的。由于我国信托业的发展尚处于建设阶段，信托业的制度和体系还不完善，因此需要国家加快此方面的改革进程。根据发达国家的发展经验，房地产信托的发展需要良好的市场和政策环境来孕育和推动[3]。
第三，平衡信托产品的风险与收益。目前，信托产品对风险的管控较为严格，所以信托的收益也相对较稳定，但收益较低。一些伞形信托产品虽然想对此做出一些改变，但最终由于国内环境的限制，没有取得实质上的突破。
第四，信托资金过程中的改革创新。大量的信托产品在实际运作过程中，投资的对象是房地产项目而不是房地产企业本身。此外，由于货币政策收紧，房地产开发商拆东墙补西墙，房地产信托资金实际用途就是填补开发商土地出让金缺口，风险较大。所以，在资金用途上，应该加强第三方监管，防止房地产商乱用信托资金。同时，房地产信托机构也应考察开发商的资质情况，应以投资房地产企业为主要目标，而非项目本身。
第五，改变基金式运作模式。运营灵活的方式运作基金，包括资金来源的多样性、资金运作的持续性、项目评估的真实性。当然所有的信托投资，都是以获取可观的利润为前提，信托投资也正深入到房地产投资中。虽然目前房地产总体投资增速大幅下滑，楼市相对低迷，但在市场上不乏逆势操作的机构，继续加大对房地产信托的投资。信托业协会数据显示，2014年上半年投向房地产领域的新增信托金额达到一个峰值为2955亿元，总规模达到1.26万亿元，占比1072%，同比增长了1.6个百分点。
信托融资范文第4篇
关键词：信托融资；融资方式；中小企业
信托融资是融资方式的一种，它是指运用信托的融资功能来为融资方提供需要的资金。由于其具有独特的融资功能和中小企业融资需求的特点，在融资方面发挥了重要作用。
一、中小企业信托融资的原理
信托融资与参与双方的利益相关联，两方分别为资金投入方和资金取得方。信托公司在此环节中作为受托方，其工作是把委托人所投入的资金整理后成立信托，然后将获得的资产进行安全管理，随时准备进行资产处置，向资金取得方提供资金。以此种融资方式来克服传统金融机构的固有缺陷。
二、中小企业信托融资的特点
1.灵活的投资方式。根据信托管理的合法规定：信托投资公司在使用所有的信托财产时，可遵循规定的条目，进行对外放款、合理投资、融资租赁、同业拆放等信托投资，信托投资公司可以以不同的方式对信托财产进行合法管理，并且根据市场的各类需求来进行信托品种的设置。
2.可进行破产隔离。信托管理条款明确规定：信托公司并不拥有信托财产的所有权，也不需要承担对受益人的负债责任。也就是说在整个信托过程当中，委托人的信托财产是要其并未建立信托的其他财产区分开来，不可以作为固有财产纳入受托人的资产账目。当信托交易终止时，信托财产与清算财产也要相区分。这些规定为信托财产的建立起了一道稳固的防火墙，使信托财产可以始终处于安全状态，从而使得投资风险降到最低，切实的保障了投资者的利益。
3.与其他融资方式相比的优势。虽然银行信贷融资成本较低，来源较可靠，但对于中小型企业来说，首先企业规模不能达到法律所要求的范围内，其次相对繁琐的融资计划，不能达到中小企业对资金急切需求的目的。就中小企业而言，虽然信托融资方式的流动性风险与国家政策法规的缺陷较多，但信托融资仅涉及一个环节―信托人。如果信托项目是可行的，可以在财政投资决策和风险控制要求范围内的，通过信托机构的审批即可，并且可简单的通过融资方案，审批环节相对简洁，最重要的是整个融资项目融资快、耗时短。所以信托融资提供了更高效便捷的融资渠道，为金融需求主体提供方便。
三、中小企业信托融资的模式
1.股权受益权信托融资模式。股权收益权是指股东按照各自的出资份额的比例来分配投资收益。股权受益权是公司股东依法享有的权利，此权利在未来可以带给股东现金流收益。当企业的经营状况和财务状况良好时，将会产生充足的现金流，根据现金流的数目来确定产生利益的大小，参与投资的企业可以将此权利作为参考因素，通过信托公司，用委托的合法资金购买股东持股比例的收益权。将合法资金支付给股东，企业以此实现融资的目的。
2.财产权信托融资模式。财产权信托指的是在信托活动中资金处于限定期内所能获得收益的权利，此项权利的优势是能够产生现金净流入，为权利人带来未来收益。许多中小型企业因为规模小或不能提供抵押产物等问题，导致了银行的信用等级评价不可获批、贷款终止。但在信托融资领域企业本身拥有稳定财产权利，因此中小企业可以通过信托公司采取产权信托融资方式来实现融资的目的
3.集合信托基金融资模式。基金可分为广义和狭义之说，广义的基金常见的有公积金、养老基金、保险基金等。会计学意义上的是狭义的基金概念，这种基金必须有一个具体的资金用处和使用原因。集合信托基金是指将来源于未指定的投资方所投基金整合，建立投资基金，并转交信托专家进行运营操作，由于是集合信托，所以中小投资者可以最大限度的避免各自的投资风险，还可以获取相应的投资回报。
四、中小企业信托融资存在的问题
1.中小企业信用担保体系不健全。信用担保最主要的功能是以适当的产权作为抵押来保证债务的履行，并且能够保证债权人实施法律措施和债务手段，由于中小企业普遍缺乏抵押品，缺少完整的信用记录，而恰巧信用担保行业可以克服中小企业现有的缺陷。经济学家普遍认为，无论是从实用程序，还是从实际措施，信用担保都是政府政策中最为适合中小企业的有效工具之一。因此，中小企业信用担保体系的建设迫在眉睫。
2.中小企业征信体系不完善。目前我国中小企业信用较差，信息较少，导致中小企业在银行及一些金融机构存在的信息不对称。如果信息平台不够完善，那么企业之间便不能实现信息共享，使得信托融资项目不能顺利进行，信托公司不能清晰选择合作企业，这对于确实有融资困难的优良企业十分不公，因此要完善征信体系，加强对信托公司的风险控制，对资金加以保护，将资金最大限度的发挥作用。
3.信托交易市场不稳定。信托交易主要过程分为信托流通和信托推出。信托流通是指在信托交易期内以合法的方式来转让信托产品。而信托退出则是指当信托产品到期时发行主体按约定兑付本息。目前我国中小企业信用融资方式存在的障碍中最大的就是缺少高效流转体制和退出体制。由于信托产品不能够像股票那样在市场上广泛流通，所以必须加快信托产品的市场流通建设。
五、中小企业信托融资存在问题的解决方法
1.建立多层次的信用担保机构。多层次机构可以是政府出资成立的独立担保机构。也可以是通过民间大众资本建立的商业性担保机构。完善中小企业信用担保风险管理与分散机制的建立。一、严格保障企业会计评估准则和信用评价体系；二、针对信用担保要健全法律法规，完善制度体系，将监管机构明确定位；三、通过再保险业务将风险分担机制建立完善。加大中小企业信用担保行业的风险管理，完善企业会计评估和信用评价制度。同时督促保险业与担保行业相互配合，形成高效的风险分担机制。
2.筹备设立信托基金市场。以资产证券化信托产品，集合资金信托产品、创业风险投资基金产品等为交易对象，提升客户服务，如报价查询、信息披露和交易结算等。实行市场化导向、专家评审、市场审批、监管备案和投资者登记制度，以此能够确定和降低市场风险，保护投资方和融资方的合法权益，并且能够在维护市场稳定的同时保持市场的顺畅性。
3.完善信托融资相关的法律法规。
中小企业信托融资模式的现实意义不只在于各方面的设计，还要依靠于一个统一、权威的法律法规，所以必须要建立信托财产登记制度，完善信托财产登记细则，明确信托资金的登记范围、主管机构及形式。提高受托机构的责任感，规范信托机构的行为，将潜在风险最小化。建立科学合理的监管体系，持续提高监管水平，在监管过程中要尊重金融创新，避免过度监管造成的负面影响。（作者单位：哈尔滨商业大学）
参考文献：
[1] 金立新.利用信托引导地下金融阳光化[J]，金融时报，2011.
[2] 肖扬.中小企业集合债券发展问题研究[D]，天津财经大学，2011.
[3] 刘振冬.信托业将受资本金约束[J]，经济参考报，2010.
信托融资范文第5篇
（一）前期投入大且融资困难。基于老人的特殊需求，真正意义上的养老地产需要比普通商品住宅更多的资金投入。相应配套设施不仅仅包括便于生活的商业配套，更应该涵盖便于休闲娱乐的生活配套———老年大学、活动室、图书馆和运动场，以及医疗配套———医院和护理室等等。并且，小区规划、道路设计、房屋室内设计等方面也要充分考虑老人的需求。前期需要庞大的资金投入，而养老地产融资渠道有限。这是老年地产最主要的问题。
（二）发展缺少政策支持。目前，虽然政府部门鼓励房地产开发企业进驻养老地产，并声明有一定的补助，但是，对养老地产优惠的详细政策并没有出台，并且即便是拿地和税收方面的优惠政策也不是很明确。因此，这其中存在诸多不确定因素，使得养老地产的发展较为缓慢。
（三）赢利价值点偏离。养老地产成本和经营风险远远高于普通住宅开发，投资养老地产的投资回报期往往要达到十年以上，这就导致了很多企业采用出售的方式经营养老地产。但是，养老地产的真正赢利点是建立在物业服务基础上的。这就导致很多企业想要真正做好老年地产的开发很难。
二、引入REITs解决养老地产问题
上述养老地产的问题阻碍了其在我国的发展，其中融资难题是阻碍养老地产发展的最关键因素之一。针对养老地产中的融资难题，我们提出将REITs引入养老地产的新型运营模式，并将在后文中对该模式进行详细的分析论证。
（一）REITs简介房地产投资信托（REITs）是一种创新性的融资工具。它通过在公开场合发行股票或收益凭证募集多数投资者的资金，该资金专门投资于房地产，由专门的经营机构进行经营管理获得收益，投资收益按照特定的比例分配给投资者的一种信托基金。主要分为贷款类信托、股权投资信托和购买收益权或者购买物业+出租收益类信托。由于REITs具有流动性强、能够实现税收方面的优惠以及能够有效的分散投资风险的特点，在国外被广泛使用。
（二）REITs为什么能较好地解决养老地产问题通过对养老地产的研究，不难发现资金是解决企业进驻养老地产瓶颈的关键，出售模式是为了快速回笼资金；周期较长的出租模式需要强大的现金流做保障，而租售并举则是企业前两种现金流政策上的折中。所以，融资是整个系统正常运转的关键因素。一旦有了强大的现金流支撑，开发商的退出机制将得到保障，而运营方（即资金供给方）将得到养老地产带来的长期持续回报，发挥养老地产最大的经济效率和社会效率。在传统银行借贷融资渠道已经不能满足开发商现金流需求的情况下，基于房地产证券化的金融创新成为解决资金问题的一个可能选择，其中REITs就是一个解决老年地产资金问题的可能方案，在这里我们只讨论股权融资方式的REITs。
三、引入REITs可能引起的问题
（一）金融体系不健全导致竞争力缺乏房地产投资信托产生于成熟的金融市场，只有规范了市场运作机制并且完善相关的法律法规，才能保证这一金融工具能够顺利的实施并且运行。目前，法律地位的明确、行业规范的制定以及监督机制的形成等都是发展REITs亟待解决的问题，而在当前的市场环境下REITs并不能发挥其收益稳定、风险低、融资渠道宽的特点，因此与其他金融产品相比，REITs竞争力不足。
（二）信息不对称导致逆向选择和道德风险REITs的运营模式涉及到重要的委托关系：外部投资者（即委托人）将资金交给基金管理方（即人）进行投资运营，并以分红派息的形式获取收益。外部投资者对房地产投资运营并不具备专业知识，而人则具备相关的专业知识并且在REITs的运作过程中处于核心的地位，他们较委托人而言掌握了关于房地产市场、资产处置、资产物业管理以及国家政策方面更多的信息。在这种信息不对称的情况下，一方面人为了自身利益极易以牺牲委托人的利益为代价，导致委托人利益受损；另一方面，严重的信息不对称也可能因为逆向选择导致所谓的“柠檬市场”，最终使得市场里只剩下高风险，低质量的养老地产项目。尤其是在将住房公积金、保险以及养老金引入REITs融资之后，这样的委托问题所带来的道德风险更需要严格控制。
（三）证券化将金融风险转移给外部投资者REITs本质上是一个资产证券化的过程，而证券化除了会给外部投资者带来一定的收益之外，也会将资产本身的金融风险转移到外部投资者身上。比如YihuiWang和HanXia就发现银行在将贷款证券化出售给投资者之后会放松对贷款的监管和审核，因此购买该种证券的投资者面临更大的信用风险；Bord和Santos也发现证券化会导致更高的违约风险和更大的息差。REITs引入养老地产的开发，实际上在一定程度上将开发商的金融风险转移到了外部投资者（普通大众，住房公积金以及养老金）身上，而风险转移之后的，开发商和运营方参与监管的动力会降低，因此实际的金融风险会更大。
四、推动REITs引入养老地产的政策建议
（一）给予政策优惠给予投资者在分红、股权转让所得收益方面税收优惠，例如降低所得税和营业税的税率等，等效于提高其投资于老年地产的实际收益率，这样有助于引导投资者以及REITs发展养老地产项目。并且，政府作为土地的供应者，鼓励开发商进驻养老地产在土地方面也应该给予一定的优惠政策。通过划拨或者协议的方式供给养老地产的土地，可以降低房地产开发企业前期的运营成本，使得进入养老地产的门槛降低。同时也降低了养老地产的开发成本，消费者进入养老地产的门槛也同时降低了。
（二）拓宽投资渠道目前，养老金、保险金和住房公积金在我国投资渠道相对受限，这一方面使得这些资金遭受通胀的巨大损失，另一方面也使得市场缺乏强有力的一部分资金来源。在暂时无法大面积放宽这些机构投资者投资领域的背景下，考虑允许其投资到基于养老地产的REITs是一个有意义的方案。如上文所述，REITs有风险低，流动性好的特点，虽然收益率不高，但是也在保值抵御通胀方面比国债、银行贷款更具优势。鉴于机构投资者投资的主要目的就是保值和稳定，上述REITs的特点使得其成为养老金、保险金和住房公积金等机构投资者可以考虑的投资方向。
（三）健全法律法规目前，我国的金融市场还不够成熟，REITs运用于房地产行业的例子也较少。因此，必须建立健全的房地产投资信托法律法规（例如完善《信托法》、《证券法》、《产业投资基金法》等），为房地产投资信托的运行提供规范适宜的环境，才能保证REITs有效的解决养老地产融资方面的问题。
（四）完善相关制度REITs发展的基础是要有一批精通基金业务、了解房地产市场的专业管理人员。因此，政府部门应该积极鼓励培养相应的专业管理人员，积极促进基金业务相关的资产评估师、律师、会计师等服务型人才队伍的建设。再者，为了减少逆向选择和道德风险，信息公开化显得尤其重要。从国外的经验来看，信息越公开，基金市场发展越快。因此，政府应该尽可能及时准确的披露包括房地产信息、金融证券信息、国家政策信息以及相关法律法规等，使得投资者能够尽量了解市场，做出正确的投资决策，促进我国房地产投资信托基金快速发展。
（五）加强监管机制REITs所带来的金融风险需要严格的监督机制来控制。REITs使得金融风险转移，市场监管动力减少，因此政府必须针对监管机制和风险控制制定相应的行业规范和准则，并且由相关职能部门积极参与审核和监督。一方面政府应加强对参与REITs运营养老地产的公司的审核，设立严格的准入门槛，杜绝信用较低、运营状况较差的信托基金进入养老地产市场；另一方面，对运营之中的REITs养老地产项目，严格控制项目风险和规模，避免大规模违约的发生。
五、REITs应用于养老地产的模式分析
经过以上的政策优化，面向养老地产的REITs的运营模式可以如图1所示。该模式的具体运作程序如下：
（一）引入房地产投资信托基金REITs；
（二）基金管理公司募集投资者，投资者主要是针对养老金、保险金和住房公积金等金融机构；
（三）房地产开发商投资开发养老地产，政府对开发商以及REITs给予土地、税收方面的优惠政策；
（四）开发商将养老地产的所有权交由基金管理公司，由资产管理公司后期运营养老地产；
（五）后期运营带来额收益交由基金托管公司保管，机构提取一定的资产保管费和服务费后按期支付投资者的相关收益；
（六）投资者可以将受益凭证在证券市场上交易。其中绿色部分就是引入REITs之后，养老地产整个系统的运转流程。可以看到，引入REITs之后，开发商的退出渠道变得更多，资金回笼也更迅速，同时，在养老金、保险金和住房公积金等机构投资者及税收优惠等政策的大力支持下，REITs的融资渠道也更加广阔。这样，一方面退出机制有利于提高开发商投资养老地产的积极性。而另一方面，更宽的融资渠道，让REITs也有动力参与到养老地产的投资中。再者，信托基金法律法规的完善、监管机制的建立、人才培养和信息披露使得REITs具有较好地发展环境和发展空间。需要说明的是，REITs在整个体系中只负责相应的资金运作，而相应的资产运营则交由专门的运营公司机构负责，为了简化图表，并没有在图中标明这样的资产运营公司。
六、总结
