莫言斋
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇莫言斋范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
莫言斋范文第1篇
莫言斋范文第2篇
从24下降到77名
公司为地方国企，主营商业房地产开发与销售，业务区域以北京为重心，同时布局天津、重庆、惠州，客户对象侧重大型金融机构和大型企业。公司70%以上为商业地产项目，以住宅地产为辅。商业项目侧重甲级写字楼，产品多为地区地标性建筑。
多年积累的客户资源构成公司核心优势
公司大客户多为保险、银行机构，对甲级写字楼需求旺盛，对于公司开发项目认购踊跃，为公司整售模式提供保障。
深耕细作，发展路线明确
公司拥有建设和经营高端金融商务区的能力和知名品牌，在金融行业快速发展的良好时期打造地方性金融中心过程中具备明显的优势。其坚持“以商务地产开发为主导，适当持有优质物业”的经营策略，经营重点明确定位于北京地区，2011年取得中信城地块建面为50万平米，继续巩固北京土地优势。同时业务模式成功向天津、重庆拓展，先后竣工津门、津塔、重庆金融中心项目，2011年取得津南长地块面积30万平米。
自持物业稳步发展
截至2011年中期，公司持有物业稳步增长，达到55万平米，较上年末增加9万平米，新增物业均为利润率水平较高的写字楼项目（物业租赁业务利润率水平90%左右）。
资金压力小，流动性好
2011年中期账面货币资金131亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债28.7亿，资金充裕，偿债压力小。公司资产负债率（扣除预收款后）为49%，位于合理水平。
上半年业绩稳步增长
上半年营业收入46.2亿元，净利润12.7亿元，分别同比增长133%和150%。增长的原因主要为10年收入确认多集中在下半年而11年收入确认比较平均，同时，11年上半年津塔和金融街中心项目计入投资性房地产采用公允价值计量，增加经营收益约6亿元。
预收款项大幅增加
统计数据显示，公司预收款项大幅增加38亿元，达128亿元。预计下半年结转收入41.7亿元，全年房地产开发与销售收入80.2亿元。物业持有与物业租赁业务稳步增长，预计全年带来收入3.9亿元。
盈利预测与估值
公司致力于商务地产开发，市场前景广阔，盈利模式成熟，我们预计2011-2013年收入稳定增长,EPS分别为0.61元，0.74元和0.90元，给与推荐-A的评级。
莫言斋范文第3篇
关键词：住宅小区；管理模式；研究
一、当下城市住宅小区的管理模式
尽管当下主流的住宅小区的管理模式是以物业管理公司与业主双方的契约为中心的市场化物业管理模式，然而在具体管理各地小区的情况中，物业管理公司和业主之间时常会出现各种纠纷，矛盾也正日益升级，致使物业管理公司无法继续经营下去，只能停止对小区的服务管理。当下的住宅小区存在着五种管理模式，即业主委员会自治模式（OC）、业主委员会与物业管理公司共同管理模式（PMOC）、居委会代管模式（RC）、物业管理公司单独管理模式（PM）以及无人管理模式（NO）[1]。
物业管理公司单独管理模式是指因为各类因素住宅小区未对业主委员会进行选举组建，或者业主委员会解散，当地政府或建设企业委托物业管理公司来对小区进行管理。业主委员会与物业管理公司共同管理模式是指由物业管理公司为住宅小区提供市场化与专业化的服务，而对小区公共管理事宜进行决断、对物业管理公司的工作进行监督、协调业主内部事项以及对业主与物业管理公司之间的关系进行协调沟通等工作则是由依法选举形成的业主委员会来执行。业主自治模式是指在物业管理公司撤出之后，小区的一切事项全由业主委员会来进行整体协调，并由业主委员会来对安保与保洁等专业服务人员或企业进行聘请，以便给小区提供必需且简单的日常服务，而产生的服务费用也是由业主委员会来代收。居委会代管模式往往是物业管理公司撤出之后迫使政府介入的结果，在这种管理模式之下，业主意见的协调主要是由区物业办、街道办事处以及居委会协作进行，其会根据相关的标准来对最必要的、最基本的安保及保洁服务予以提供，此服务费用需要业主直接缴纳给居委会，此种情况能够维持多久完全由业主缴费的情况而定，故这种管理模式往往也被称之为准物业管理。无人管理模式往往是发生在物业管理公司退出之后，而政府部门还未介入之前的时期，此时，小区的管理事项完全陷入了瘫痪的境地，小区居民的生活也处于危险且混乱的局面。
二、研究住宅小区管理模式的办法
笔者的调查研究显示，缺乏物业管理公司管理的小区状况也远远不如有物业管理公司管理的小区，而缺乏业主委员会的小区的管理状况远远比不上有业主委员会的小区。所以，为了对住宅小区管理模式和其管理效果之间的关系进行研究，笔者进行了如下两种假设：
假设1：在其他条件一致的情形下，缺乏物业管理公司提供服务的小区管理维护情况不如有物业管理公司提供专业化服务的小区。
假设2：在其他条件一致的情形下，没有选举构建业主委员会的小区管理维护情况不如已经选举构建业主委员会的小区。
因为有许多的因素会制约着我国住宅小区的最终管理效果，故为了将分析加以简化，确定制约管理效果的关键因素就是管理模式。除了管理模式，小区本身的某些特征变量也会影响管理效果，譬如入住年限及小区规模等。为了对上述假设进行验证，笔者建立了如下基本模型：
E=f（M，S，T；y），住宅小区的管理效果是由上式中的被解释变量E来表示，住宅小区的管理模式是由控制变量M表示，小区的规模由S表示，入住年限由T表示，而y则表示未知参数。
为了对未知参数y进行估算，笔者构建了一个更为明确的函数形式：Ei=α0+α1Si+α2Ti+β1PMOCi+β2PMi+β3OCi+β4RCi+β，上式中的Ei代表第i个住宅小区管理效果的等级分值，Ti代表第i个住宅小区的入住年限，Si代表第i个住宅小区的规模，而PMOCi、PMi、OCi以及RCi都是虚拟变量，倘若第i个住宅小区的管理模式是居委会代管时，则RCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会与物业管理公司共同管理时，则PMOCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是业主委员会自治管理时，则OCi就为1，反之则为0；倘若第i个住宅小区的管理模式是物业管理公司单独管理时，则PMi就为1，反之则为0。βk与αj代表待估算的参数，而β则表示误差项的随机变量。
对系数βk（k=1，2，3，4）进行估算是此模型研究的关键点，其反映着住宅小区各种管理模式对管理效果产生的边际影响。此研究将无人管理的小区情况当作基准，通过假设2可推断出RCi、PMOCi以及OCi的系数是正的，且0
三、结语
综上所述，我们可以得知，住宅小区的管理效果会受到许多因素的影响，而管理模式也是其中最主要的因素之一。为此，我们必须不断地对我国住宅小区的管理模式进行研究，以达到更好的小区管理效果。
参考文献：
[1]张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题.2012.
莫言斋范文第4篇
关键词:地方政府;举债;可行性;举债规模
一、可持续性地方政府债务水平的确定
(一)地方政府举债的基本概念
地方政府举债是西方市场经济发达国家一项成熟、常用的政府融资制度。它主要是为了满足地方政府在进行地方基础设施、市政设施建设中对建设资金的需求。通常它有地方税收作保证,所以在证券市场上有较高的信誉度,成为地方政府融资的重要工具。
(二)理性预期均衡模型下地方政府可持续性债务规模的确定
1.理性预期均衡模型的提出。理论上,只要地方政府发行的公债规模不超过预期的财政收入盈余,则这样的公债将会具有持续性。但根据Heuristic的谨慎性标准,地方政府公债与地方GDP比值应该保持在60%以内,在这个范围内的公债才具有可持续性。如果地方政府对未来主要资金盈余流入控制得不完善,当债务规模一接近可持续性规模时,理性投资者就会觉察到政府的违约风险并拒绝为其扩大的举债进行投资。
为解决理性预期均衡模型,我们提出地方政府债务的不流动临界点这一概念,在临界点之上的公债,投资者将拒绝购买。又由于政府债务的不流动会导致政府违约,所以可以将此临界点看做是一个新的政府违约点,即政府将违约的债务规模。
2.理性预期均衡模型的假设。模型假定经济体中只有政府和私人投资者,并且政府只能发行单一时期的债务。
Dt表示在t时刻发行的地方政府公债;Et表示在t-1时刻计划并在t时刻可以获得的财政盈余;t-1rt表示在[t-1,t]时间内公债的收益率;在t-1时刻,政府计划出在t时刻可以获得的财政盈余;在t时刻要实现政府的财政盈余,但由于管理的不完善,实际盈余不同于计划盈余。对于已确定的前期债务和实际财政盈余,地方政府将会发行新债;在t时刻,对于政府给定的公债数目,投资者对违约风险进行评估,并且对于给定的风险,投资者要求一个相应的利率水平t-1rt;如果风险水平可以接受(也就是说,如果主观上认为的在t+1时刻的违约可能性小于1),政府会将其债务销售出去。这样就确定了下期的政府债务负担(1+t-1rt)Dt政府计划下期财政盈余Et+1。并且在t+1时期,政府将会重复上述步骤。
然而,如果在时刻t,投资者确定政府将会在t+1时刻违约,他们会拒绝购买政府新债。结果政府不能偿还其未清偿的债务而被迫违约。
对于政府在t时刻可以获得的盈余Et,我们假定它有一个确定的上限,R。因此,Et∈(-∞,R]。因为政府不能完善控制t时刻的盈余,实际盈余将受到随机项εt的影响。为了简化计算,我们认为εt的取值范围为[-A,A]。相对于R的值来说,A的值是对经济体的不稳定性的一种的度量。假定经济体系是稳定的则表明A的值比R的值要低,在这里我们认定2A
政府的跨期预算约束(在t时刻)可以写作:
Dt=(1+t-1rt)Dt-1-(Et-εt), ?坌t(1)
发行的新债Dt等于本期的债务负担减去实际财政盈余(Et-εt):随机干扰项可能起到反向作用(即εt0,财政盈余低于预期水平,因此新债规模就大于预期水平)或者可能起到正向作用(即εt0,财政盈余高于预期水平,因此新债规模就小于预期水平)。
私人投资者要对是否购买政府债务作出决定,如果购买,应该以何种价格购买。我们还要假定如果出现违约,政府债务的市场价格将变为0。用i记作无风险资产的收益率,用trt+1记作公债利率,用tπt+1∈[0,1]表示投资者主观上认为的政府违约的可能性,这三个数值的平衡关系应该服从:
1+=trt+1= (2)
很明显,trt+1≥i。在政府违约不可能发生的情况下,trt+1=i;在另一种情况下,投资者确定违约将会发生,tπt+1=1,他们拒绝购买新债。在这种情况下,当私人投资者在t时刻拒绝购买新债,流动性危机将会引起违约。
3.理性预期均衡模型的推导。政府预算约束等式(1)的等价形式可以写作:
莫言斋范文第5篇
关键词：住宅需求模型 拟合 房价
1 概述
住房需求是影响房价的一大因素，在房价日益高涨的今天，研究住房需求成为有效控制房价的重要途径和手段。学术界对住房需求已有大量研究[1-3]，其中定性分析多于定量分析，本文根据相关文献研究，决定采用计量经济学的相关知识来对住房需求模型进行拟合建模。
2 模型的建立
2.1 指标的选取
指标的选取对模型的准确性有很重要的影响，本文确定了六个主要影响因素：国内生产总值增速（GDPZ）；商品房销售价格（P）；就业人口总数（JY）；年末人口总数（RK）；恩格尔系数（EGR）；准货币（ZHB）。房地产经济学认为影响房地产行业的因素一般可以分为一般因素、区域因素。一般因素主要包括经济因素、社会因素等。经济因素包括经济发展因素、财政金融因素等。社会因素包括人口因素、家庭规模因素等。行政因素包括地价政策、城市规划等。区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括繁华因素、交通便捷因素等。通过阅读房地产行业研究文献，我们发现当前对房地产需求影响因素的研究多集中于经济总量增长、人口增长、可支配收入、利率、土地价格、住宅销售价格等几个方面。本文选取了以下几个指标变量作为影响住宅商品房需求的因素。
①国内生产总值增速（GDPZ）。根据有关文献研究，GDP增速对居民日常用品影响不明显，但是对价格较大的耐用品消费影响明显，住宅作为居民一次性耐用品消费，受GDP增速的影响很大。②商品房销售价格（P）。根据经济学原理，商品的价格是影响商品需求不可忽略的因素。③就业人口总数（JY）。就业人口是影响房地产需求的一个重要因素，就业的增长和衰退情况也成为决定房地产需求变动的强有力因素。④年末人口总数（RK）。总人口的变动特别是中青年人口的变动对我国的房地产市场有很大的影响，人口变化是制约房地产市场变化的根本因素，因此，本文选取年末人口总数来体现人口对住宅需求的影响。⑤恩格尔系数（EGR）。恩格尔系数代表了一个家庭的富裕情况。⑥准货币（ZHB）。准货币虽受到政策影响较大，但是可以作为衡量居民财富的一个标准用以来衡量居民对住宅的需求。我们采用计量经济学中相关性分析，平稳性检验和协整检验等方法，对可能影响住宅需求的因素进行筛选和检验。
2.2 指标变量的检验和筛选
考虑到实际的定量建模，必须对各个影响因素进行统计上的检验。首先是变量之间的相关性检验，从结果得知，上述六个指标变量除去准货币外对需求的相关性都很高。准货币虽然线性相关性弱一些，但是不能说明没有其他相关关系，予以保留。指标变量之间有较大的相关性会对模型的合理性产生影响，因为相关性大说明指标变量之间可以相互代替，因此还需要对各个指标变量进行共线性诊断，然后通过逐步回归筛选指标变量。根据检验结果，解释变量ZHB和P、JY、RK之间，EGR和P、JY、RK之间，P和JY、RK、ZHB之间都有较高的相关系数。因此，我们可以认定解释变量之间确实存在着多重共线性。采用逐步回归方法，先分别拟合ZZXS对各个变量的一元回归，得到6个一元回归模型的参数结果，每个方程都只给出解释变量系数估计值，T统计量，T统计量相应概率P以及拟合优度R2。其中，ZHB的系数估计值为58.50，T统计量为20.155，概率值P为0.0000，拟合优度R2为0.9598。EGR系数估计值为-3382.915，T统计量为-5.1477，概率值P为0.0001。GDPZ的系数估计值为0.256，T统计量为20.764，概率值P为0.0000，拟合优度R2为0.962。P的系数估计值为27.682，T统计量为18.294，概率值P为0.0000，拟合优度R2为0.9516。JY的系数估计值为4.4058，T统计量为7.1948，概率值P为0.0000，拟合优度R2为0.7527。RK的系数估计值为6.193，T统计量为8.7788，概率值P为0.0000，拟合优度R2为0.8192。
对于解释变量出现的多重共线性问题，我们采用逐步回归的方法，依据t检验法，对解释变量指标进行筛选，最后确定了当年的恩格尔系数（EGR）、就业人员数（JY）、住宅商品房本年销售价格（P）和人口数量（RK）为影响房地产需求的指标变量。
2.3 模型的建立
我们采用回归拟合的方法来构建房地产需求模型，在进行回归拟合之前，都需要对数据的平稳性进行检验，并根据检验结果进行拟合或者进行相应的协整检验和处理。我们通过Eviews5.0对4个影响因素分别进行检验。根据绘制的走势图，可以确定变量所选用模型，计算所得单位根检验结果可知所有变量的t统计量值均大于10%临界值，因此，所有的时间序列数据均为非平稳序列，需要进行一阶差分，对变量一阶差分可知，ZZXS、JY、P、EGR、RK是一阶平稳的。根据经典回归模型的假定，可以使用经典回归模型方法建立回归模型，如果变量在某个时期受到干扰后偏离了长期均衡点，它们之间的内在机制会在下一个时期进行调整，这样，变量之间又回到均衡状态。上述五个变量都是一阶单整序列，因此，我们可以对其进行协整分析。
在这里我们采用协整检验，根据处理分析的结果，可以判断变量之间存在着四个协整关系，从长期来看，变量之间存在着长期均衡关系。我们可以采用多元回归拟合，建立反映房地产需求的数学模型，我们使用Eviews5.0进行最小二乘拟合，以ZZXS为被解释变量，得到结果：
