小产权房

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小产权房范文第1篇

《财经国家周刊》记者获悉，在陈刚上述表态的背后，是近期最高决策层对于小产权房新增建设的“零容忍”。

国土资源部（以下简称“国土部”）内部一位负责人表示，11月底，国土部和住建部联合《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》之前，决策层要求国土部在半年时间内，彻底遏制住小产权房的新增。

1月21日，北京市人大代表、国土资源部执法监察局局长李建勤在北京市人代会上透露，国土部将针对小产权房采取“先止血，后疗伤”的原则。当前要坚决拆除一批，坚决查处一批，对地方政府支持、默许甚至纵容小产权房的责任人，要问责一批。

“先止血”

此次两部委重拳出击严控小产权房的新增，源于两个月前小产权房的死灰复燃之势。

在十八届三中全会召开之前，国务院发展研究中心率先向社会公开了其向全会提交的“383”改革方案总报告全文。报告指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

报告发出后，小产权房有望转正的报道一阵喧嚣。“北京小产权房月涨千元”、“深圳买小产权房像买菜”等消息迅速蔓延，多地小产权房新建呈死灰复燃之势。

国土部内部一位负责人介绍，彼时，正值决策层就即将召开的十八届三中全会进行会前研究，谈到小产权房问题及所处的上述状况时，各方反应强烈。决策层当即要求国土部就小产权房问题“发声”。

随后，国土部联合住建部紧急前述通知，并要求各省上报2?3个典型的违法违规建设的小产权房项目，以刹住小产权房新增之风。2013年11月底，北京市拆除了昌平区沙河镇两处正在违法建设销售的小产权房项目；2013年12月底，海口也拆除了美兰墟、山高村、新海村等三大违规项目。

“治理小产权房，要紧紧抓住它是怎么来的。北京凡是搞得大的，所在地政府都有责任，除了土地不合法外，其他证件齐全，这已不是简单的。”谈到屡禁不止的小产权房时，国土部一内部负责人直言不讳。

多年来，不断上扬的高房价，迫使一部分买不起商品房的购房者转向购买价格相对低廉的小产权房。持续升温的小产权房交易，给村镇掌权者和与之有关联的企业违法违规抢建、偷建小产权房增加了动力。

据全国工商联此前的一份调研数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

“国土部门只有发现和查处违法占地行为的权利，没有的权利，在协调城乡规划、住建等部门联合查处的过程中或者申请法院过程中，小产权房已经被迅速建成，造成既定事实，给查处带来了难度。”一位地方国土部门负责人表示。

“后疗伤”

与以往相比，本轮整治小产权房有决策层的指示，因此国土部此次的拆违不是短暂的“刮风”。李建勤表示，接下来首先要拆除那些占据河道、耕地的小产权房，以及位于泥石流、滑坡等危险地方的小产权房，其次要查处一批违法占地和建设的小产权房典型案件。

国土部部长姜大明在此前召开的全国国土资源工作会议上已经强调，坚决不允许城里人到农村买地建房的“逆城镇化”行为。各省国土厅负责人近期也纷纷表示，今年要坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的行为。

据了解，按照决策层指示，目前国土部一方面要严控住小产权房新增，另一方面要抓紧研究对已建已售小产权房的分类处理政策。

“科学界定小产权房，要从违法用地角度，从冲击房地产市场，冲击现行法律，破坏社会公平的角度出发考虑，小产权房应该是违法占用农村集体土地，建造用于出售、出租给本村以外人员的商品性住房。”福建省国土资源厅党组书记、中国人民大学土地政策与制度研究中心研究员林依标表示。

实际上，业界关于小产权房的分类处理的原则，已经达成了较为一致的看法。依据小产权房的占地性质，对于明显不符合土地利用规划和城乡建设规划、违法占用耕地特别是基本农田的小产权房，要坚决予以拆除；对于符合土地利用规划和城乡建设规划的小产权房，应予以保留，但必须补办有关用地手续，并补缴土地出让金及税费。

但说起来容易做起来难，在当前社会环境下，小产权房治理异常复杂。

小产权房范文第2篇

关键词:房屋产权 小产权房 大产权房

中图分类号: 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2009)15-

一、小产权房的概念

房屋的产权本来不分大小,只是近年来在房地产开发和商品房买卖中,由于购房者所得到房产证的发放主体不同或房产证的接受对象不同,社会上流行起大、小产权房屋一些说法,但是,到底什么是“大产权房”、什么是“小产权房”,目前有三种说法:

第一种说法认为,开发商对所开发的房屋拥有的产权叫“大产权”,购房人拥有的区分所有的产权叫“小产权”。

第二种说法认为,购房人所购买的房屋在转让时不用再缴纳土地出让金的叫做“大产权房”,转让时要补缴土地出让金的叫“小产权房”,普通商品房就是“大产权房”,经济适用房就是“小产权房”。

第三种说法认为,国家颁发房屋产权证的叫“大产权房”,这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税,由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。国家不颁发产权证的,仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做“小产权房”。这种房屋是在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书。这种房屋权属证书没有政府房管部门盖章,仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。由于第一、二种说法的房产证最终都要办理国家正式的房产证,一般不会出现权属争议,所以,本文所讨论的小产权房为第三种说法所指的“小产权房”。

二、小产权房的特点

(一)没有政府房产管理部门颁发的房产证

按照我国目前现行房地产法律的规定,开发商的五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《商品房销售预售许可证》)是购房者最终取得房产证的先决条件,包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。小产权房是在农民集体土地上由享有土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,而没有国家认可的房屋所有权证,因此,没有产权保障,不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利,不能办理房屋的产权过户手续。

(二)我国现行法律不允许其对外销售

我国现行法律规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只有使用权。建设在农村集体土地上的住宅与城市房地产最大的不同之处在于,其流转范围仅限于本农村集体经济组织成员之间,不能向城市居民出售,也不能向本集体经济组织之外的农民出售。

根据我国现行的房地产法律,乡村土地属于集体土地,集体土地的用途大致有两种:作为宅基地供农民居住;作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前,集体土地是不能在市场上自由流通的。《中华人民共和国土地管理法》第 63 条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而小产权房占用的是集体土地,集体土地使用权一般不可流通,只有两种情况是例外:

第一,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第 46 条规定:“荒山、荒沟、荒丘、荒滩可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营,也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后,再实行承包经营或者股份合作经营。”即在承包“四荒”时,集体土地使用权可以流转;

第二,《物权法》第 138 条规定:乡镇、村企业的建设用地不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。小产权房由于不符合以上两种情况,实际上违反了我国现行法律的规定。另据《中华人民共和国房地产管理法》第 37 条规定:“下列房地产不得转让:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”小产权房由于未依法领取权属证书,实际上不得转让。从审判实践来看,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定为无效,但是在前取得商品房预售合同许可证明的,可以认定有效。”而一旦认定合同无效,按照我国合同法第 58 条的规定,出售者因无效合同有过错的,应当赔偿购房者因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

(三)转让时易引起权属纠纷

由于缺乏合法产权,小产权房将来在转让时会遇到许多难以解决的法律问题。借新农村建设、旧村改造的名义进行开发,是目前“小产权房”普遍的运作模式。因为没有办理相关手续,这种房子价格一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺会马上撤离,后续引发的许多难以解决的问题都甩给了购房者。

参考文献:

小产权房范文第3篇

小产权房转让合同范文1出卖人(以下简称甲方)：

买受人(以下简称乙方)：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，就 (暂名)小区 栋 单元 楼 号房屋转让事宜，经协商一致，订立本合同。

第一条 转让房屋的基本情况

甲方用于转让的的房屋系由甲方所在单位(_________)开发建设的，供给本单位职工的经济适用房。该房屋位于贵阳市云岩区某某路 号某某小区 栋 单元 楼 号，面积为 平方米(最终以房屋开发建设单位实际交房面积为准)。

第二条 甲方已充分告知乙方，上述房屋甲方尚未开发建设单位签订正式购房合同，且上述房屋根据国家法规政策需要一定年限后才能办理过户交易，但甲方保证上述房屋权益属甲方独立所有且甲方有权独立处臵本房产。

第三条 房屋转让金额及支付方式

1、转让金额:

经双方协商，该套房屋的计价方式为按套计算，总价款为______元整(￥____元);

2、支付方式：

在甲方与房屋开发建设单位签订正式购房合同当日，乙方向甲方支付第一期房款____元(￥____元)，以便甲方向房屋开发建设单位交纳首期房款，含已支付的定金贰万元;甲方在交纳首期房款后，即以自己名义向银行申请办理按揭贷款____元(￥____元)，该贷款系甲方协助乙方办理，由实际受益人乙方按甲方与银行签订贷款合同约定向银行偿还,该款作为乙方向甲方支付的第二期房款;房屋开发建设单位向甲方交付房屋后，甲方保持房屋开发建设单位所交房屋现有状况向乙方交房，交房当日，乙方向甲方支付第三期房款____元(￥____元);在甲方将上述房屋的产权过户到乙方名下时，乙方向甲方支付尾款____(￥____元)。

第四条 买受人逾期付款的责任

乙方如未按本合同约定的方式支付房款，按下列情况分别处理：

1、逾期在本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付房款总额万分之五的违约金。

2、乙方应按期向银行归还按揭贷款，若构成任何贷款合同贷款人违约情形的，由乙方承担违约责任，若乙方逾期还贷超过5期的(含本数)，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金贰万元，并承担因违反贷款合同而需要承担的所有法律责任。

第五条 房屋交付期限

甲方应在_____年__月___日前将房屋交付给乙方使用，交房条件为：该房屋经相关主管部门验收合格。但因房屋开发建设单位的原因造成不能按期或不符合交房条件的除外。

第六条 逾期交房的违约责任

甲方应当按照本合同第六条规定的期限向乙方交付房屋，如甲方不能按期交房，则按下列方式分别处理：

1、逾期不超过90日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二日起，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之五的违约金，合同继续履行。

2、逾期超过90日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应向乙方支付违约金____元(￥____元);乙方要求继续履行合同的，甲方按本条第1项之规定向乙方支付违约金。

第七条 规划、设计变更的约定。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等变更，影响到该房屋的质量或使用功能的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内，口头或书面通知乙方。

第八条 交接

房屋开发建设单位向甲方交房该房屋后，甲方应即时通知乙方办理交付手续。交付时甲方应向乙方出示房屋验收合格的证明，协助乙方开通该房屋的水、电、煤气等基础设施。

最后交合同给他们这个看你们的感觉，我是建议删了或者改成若乙方保管不善导致一切责任由乙方负责。

第九条 关于产权办理及过户登记的约定

1、本合同所指的房屋一旦具备上市交易的时间条件时，甲方有义务配合乙方签订正式的房屋买卖合同并到产权处与乙方共同办理房屋产权过户手续。

2、费用承担：正式进行产权过户时须补交的土地收益金、契税、印花税、登记费、土地增值税、手续费等一切费用由乙方负担。

第十条 合同的变更、解除与终止

1、经双方同意，甲乙双方可以协商变更或终止本合同，若变更合同，双方应另行签约，本合同自动终止。

2、如任何一方违约，导致合同无法履行的，守约方有要求违约方赔偿损失，支付违约金的权利;

3、因双方相应权利义务履行完毕，本合同终止;

4、双方通过努力，提前办理完过户手续的，本合同终止。

5、因战争、地震或其他自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担责任。

第十一条 特别约定

1、本合同所指的房屋一旦具备上市交易的时间条件时，甲方有义务配合乙方签订正式的房屋买卖合同并到产权处与乙方共同办理房屋产权过户手续。若六个月内甲方无故不配合办理产权过户手续的，则每天按已付房款的万分之五支付乙方违约金;

2、如因国家政策调整等原因，该房屋确不能过户到乙方名下时，甲方应配合乙方办理公证手续，将该房屋公证为乙方所有。若甲方不予配合，则甲方按本条第1项第二款约定向乙方承担违约责任。

第十二条 甲方与房屋开发建设单位签订的正式购房合同中约定的房屋户型图、房屋朝向、结构形式作为本合同中房屋约定的房屋的户型结核，相关户型结构图作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。其它未尽事宜，双方另行协商确定。

第十三条 争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十四条 本合同一式二份，由甲、乙双方各执一份。具有同等法律效力。

第十五条 本合同在双方签字后，在甲方与开发建设单位正式签署《房屋买合同》后生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

小产权房转让合同范文2本合同双方当事人：_________________________

卖方(以下简称甲方)：____________________

地址：____________________联系电话：

委托人：_______________

地址：____________________联系电话：____________________

买方(以下简称乙方)：

地址：____________________联系电话：____________________

委托人：_______________

地址：____________________联系电话：____________________

委托机构：____________________

经办人：____________________联系电话：____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：

第一条房屋基本情况(按房屋所有权证填写)

1、甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于嘉兴市____________________，房屋结构为

__________，房屋用途为__________，房屋建筑面积为平方米，车库面积_____平方米。

2、该房屋所有权证号为_____(共有权证号为_____)。土地使用权方式为_____，土地使用权证号为__________。

3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：_______________。

4、该房屋租赁情况______________________________。

第二条房屋转让价格

按建筑面积计算该套房屋转让价格为[人民币][币]

总金额(小写)__________元，大写__________亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

第三条付款方式、时间

双方约定按以下第_____项以(现金、支票、其他)方式支付房款：

1、一次性付款：

本合同鉴定之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给__________。

2、分期付款：

合同签订之日起_____几天内，房屋及相关权属证明交付时，权

3、其它方式：___________________________________

第四条交房方式：

甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：

(1)自本合同签定之日起_____天内，甲方将房屋及房屋钥匙、房产证、土地使用证等相关权属证明一并交付给乙方。

(2)其他方式_________________________。

第五条乙方逾期付款的违约责任

乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至

实际付款之日止，月息按_____利率计算。逾期付款超过_____天，甲方有权按下述第种约定追究乙方的违约责任：

(1)乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同限期继续履行。

(2)乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按计算。逾期交付超过_____天，乙方有权按下述第种约定追究甲方的违约责任：

(1)甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同继续限制履行。

(2)甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。

第七条甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用(如水电、煤气、有线电话、物业管理费等相关费用)，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，甲方转让该房屋之前，确认该房屋承租人已放弃优先购买权，并取得房屋权共有人同意。(乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由乙方承担维修责任。)

第八条关于产权登记的约定

自本合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方积极给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在天内取得房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起天将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金_____元整。

第九条该房屋转让交易发生的各项税费由甲乙双方承担。

第十条房屋转让后该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法

第十一条其他约定事项______________________。

第十二条本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关部门法律、法规和政策执行。

第十三条甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。

第十四条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意采用以下第_____种方式解决。

1、由[嘉兴仲裁委员会][_______________仲裁委员会]仲裁。

2、向人民法院起诉。

第十五条本合同自________之日起生效。

1、甲、乙双方签字。

2、经__________公证(涉外房屋转让必须公证)。

第十六条本合同一式_____份，其中甲乙双方、房屋权属登记部门及契税部门各执一份。合同未尽事项，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章后与本合同具有同等法律效应

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

小产权房转让合同范文3出卖人(甲方)： 身份证号码：

买受人(乙方)： 身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于 市___________区

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对——的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于220xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向——区人民法院起诉。

八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式3份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

小产权房范文第4篇

一、研究对象

（一）产权

产权是市场经济下经济所有制关系的法律表现形式。产权是一组权利，主要包括占有、使用、收益和处置四项权力。

（二）小产权房

由于中国地产权的二元体制特征和管理特色，形成了社会上“大产权”、“小产权”的提法。大产权房包括房屋产权以及房屋占用的国有土地使用权，购房者拥有对房屋的占有、使用、收益、处置等全部权利；小产权房则是不完全产权房，只包括房屋产权，不包括或没有房屋占用的土地使用权，房屋产权不能合法入市流转。小产权房与大产权房的本质区别在于房屋占用土地的权属性质不同：小产权房占用的一般是集体所有土地，而大产权房占用的则是国有土地。

二、小产权房产生的根源

（一）小产权房产生的体制根源

不少研究表明，中国现行的土地管理体制是小产权房形成的根本性原因。住房和城乡建设部政策研究中心课题组调研后指出，小产权房的出现，暴露出当前政府征地制度、土地流转制度存在一些不合时宜的部分和矛盾，是农民追求自身利益的自发性制度创新。

小产权房出现的根本原因，是在中国城市化进程中，在中国地权二元分割体制之下，城乡土地被人为分割成了两个体系的不合理制度。由于当前中国地权仍然是一个二元分割的体制，土地分为国有的和非国有的，国有的土地可以流转、交易、开发、抵押，但集体的土地却没有这些权利，所以就造成了目前的土地使用状况和小产权房状况。 小产权房问题的背后，是制度安排的缺陷，是现行城乡二元结构的一种冲突，实际上是城乡利益格局中农村集体土地被廉价征收征用，同时也是既得利益集团与农民利益的一种博弈与妥协。

（二）小产权房产生的经济根源

在高房价的压力下，越来越多的购房者难以负担，小产权房的形成是必然结果。由于中国经济社会发展不平衡，一些大中城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般家庭的实际购买能力；与此同时，中低价位商品房、经济适用住房、廉租房的供应一直落后。风险高但价格低的小产权房就成为这部分购房者的唯一出路。因此，小产权房存在着大量现实的购买群体，小产权房与城市大产权房的较大的价格差，成为趋势小产权房购房群体蜂拥而至的需求推力。另一方面，中国的城市化快速进程，既扩大了住房需求，又推进了城乡结合部建设用地预期价值的上升，以及临近区域居民致富的迫切愿望，加上开发小产权房利润丰厚，构成了小产权房的供给动力。

从一定程度上说，小产权房产生的深层次经济根源，是住房市场化改革带来的一些弊端和不足。高房价对普通民众来说不堪重负，经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房建设不足，普通民众的刚性住房需求得不到满足。这种局面为价格低廉的小产权房提供了大量市场。

三、小产权房规制政策的优化

如何有效规制处于灰色地带的小产权房，是一场体制、政策和民生的博弈。鉴于小产权房问题涉及到农村土地和城市住房问题，我们从国家土地政策和住房政策两个层面，探讨如何优化小产权房规制政策。

（一）基于土地政策的视角

（1）完善土地管理立法

有效规制小产权房，首先应该完善国家的土地管理立法，特别是要尽快建立健全农村集体土地管理的法规体系。切实保证治理小产权房问题有法可依。

（2）拓展集体土地产权权能

深入进行农村土地产权变革，赋予农村集体土地真正完整的产权。统一土地市场并形成有效的激励机制才是解决小产权房问题的根本出路。

（3）改革政府征地政策

要解决小产权房违法违规问题，必须加快政府征地政策改革步伐。严格限制政府征地范围，确保征收征用土地用在“公共利益”需要的范围内；对“公共利益”用地以外的非农建设用地，可在符合土地利用规划和城镇规划的前提下，由土地所有者决定农用地转变用途后是否被征收。

（4）完善集体建设土地流转政策

完善集体建设土地流转政策，可以城市规划区内集体建设用地流转的规范化管理为突破口，探讨建立集体建设用地流转体系和权利安排，确立改革路径和架构。

（二）基于住房政策的视角

小产权房政策受到国家的住房政策影响。小产权房是一种合理的购房需求，自主基本上是没有问题的，只是不能依法登记产权或办理合法过户完善商品住房政策，将小产权房纳入商品住房政策管理体系；完善住房保障政策，将小产权房纳入住房政策管理体系。

（1）完善商品住房政策管理体系

政府应加快建立小产权房楼盘的入市流转机制，引导房地产市场的合理有序竞争，抑制大产权商品房的过高价格和房地产商的利润空间。探索创新优化融资渠道，拓宽中低收入购房者的贷款方式。进一步改革房产税，减少低价住房的税费征缴，加强调控投资性投机性购房，缓解当前严峻的住房供需形势。建立小产权房的质量监管体系，加快推进相关独立中介机构的自主权，保障小产权房的住房安全。

（2）完善保障住房政策管理体系

小产权房范文第5篇

早在2月21日，国土部就表示今年要试点清理“小产权房”，并要求对“小产权房”不得确权发证。时隔不到一个月，3月11日，国土部再次强调要大规模清理“小产权房”，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。

问责“小产权”是否将使“小产权房”的命运急转而下？“小产权房”在成都城乡结合部和郊县地区的“星火燎原”态势是否将随着国土资源部的逐步清理而衰减？本刊记者近日走访了成都周边部分“小产权房”居住区。

“农夫产权”带给业主们的隐忧

“最近问责‘小产权房’的事让我非常纠结。2007年，我在这里花10万多点买了112平米套三的房子，爸妈一直住着。”王洁指着身旁的一栋楼告诉记者，“当时承诺可以办‘小产权’，又因为价格较低，基本一千块一平，所以我们才决定购买。当时签的非标准式的购房协议。”

这是郫县德源镇一个仅有三栋房子的小区，没有什么绿化。房子是该地原社区主任个人修的，现在王洁的爸妈一直住着。周边的商品房价格大约4000出头。

王洁是因为城里的房子小，一家三代住不下，于是买一套“小产权房”给父母住。

跟王洁不同，林森原本在成都市中心有一套一居室。“太小了。我把它卖了在西郡兰庭换套大点的，还买了个小车，找女朋友身价都高了些，但产权确实是个问题。”西郡兰庭是在西南交通大学郫县新校区旁边的一个“小产权”楼盘。

“小产权房”迟迟转不了正，成了65岁的王成祥的一块心病。2004年4月，他以800元/平方米的价格买下郫县团结镇“鸿盛花园”1期一套90平方米的房屋，举家从四川巴中搬迁至此。

王成祥最大的愿望就是凭借一纸郫县建设局颁发的“村镇房屋所有权证”，拿到当地居民户口。按规定，70平方米以下的房屋有两个户籍名额，王成祥则有3个名额。但前提是，要在政策允许的情况下，按每平方米500元补交土地出让金，拿到国家认可的“大产权证”。

“现在看来，更悬了。”了解到中央关于“小产权房”的最新态度后，王成祥多了几分无奈。

“变相转正”真能“金蝉脱壳”？

采访中，对于近期问责“小产权房”的纠结和不安，是众多购买“小产权房者”的心理。

“反正是自己住，又不拿来卖，我就直接跟修建房子的人签个长期租房合同，租个几十年。”王洁自己想出这个解决办法。

事实上，王洁的这种想法早就有人这么操作了，前几年就有些“小产权房”的楼盘以“长租”的形式跟需要房子的人发生交易。也有人同时签两份协议，一份是购买协议，一份是租房协议，“备不时之需！”签两份协议的张雨告诉记者。

可是法律规定租赁期最多20年，怎么办？

“续租！”张雨不假思索地说。

据四川大学经济学院不动产市场研究所作的调查，在成都区域内比较有市场的“小产权房”集中在郫县的团结镇、三道堰及古城镇等场镇周边，另外金牛区和武侯区也有一定规模的“小产权房”。从圈层来看，“小产权房”主要分布在距离成都市50公里以内的郊县场镇。此外，在新都、双流等区域，也有部分“小产权”房屋在规划建设中。

成都“小产权房”的开发同成都近年实施的土地整理、金土地工程和农民集中居住过程相随。

“这些‘小产权’，绝大多数都是政府审批的，只不过政府级别有大有小。”郫县团结镇的一位村干部告诉记者，“退一万步讲，即便有风险，推倒也是不可能的，‘小产权房’太多，法不责众嘛！”

“处理‘小产权房’，这是对政府智慧的挑战！”

“小产权房”是关于城里人到农村买房的故事，也有非本地的农村人。

城里人购买“小产权房”，这一现象早在十多年前房地产业刚刚起步时就已出现，只是最近几年，因房价的急速攀升，人们购房压力日益增加，“小产权房”的得显现起来。当然，其中不乏精英分子，买来度假或赌一把用于投资的。

因为其合法性遭受质疑，“小产权房”价格比商品房低了一大截。又因为其价格的优势，“小产权房”有了一定的生存空间。

“小产权”，有时被叫做“乡产权”，又被戏称为“农夫产权”。

乡镇政府、街道办事处乃至村委会是“小产权” 的开发主体，因为越过了国家征地过程，不需要缴纳土地使用权出让金、基础设施配套费，其他开发费用等也很低。于是，以“零地价”起步建起房子，直接与高价拍地取得商品房开发权的开发商争夺市场。当然，没有产权是其致命的软肋。

采访过程中，被采访对象大都以惊异的眼神回应记者。

“小产权房”的问题如此敏感，是因为它强烈地牵动着许多与“小产权房”息息相关的利益各方的神经。这个“相关的利益各方”包括了“小产权房”的住户、开发商、所属的村委会和乡政府，管辖着住房市场的建设部和国土房管局，还有“大产权房”的开发商们。

四川大学经济学院不动产市场研究所的调查结论是，“小产权房”在成都城乡结合部和郊县地区的“星火燎原”态势将随着国土资源部的逐步清理而衰减。无论“小产权房”是否能够依托不同形式“合法转正”，成都“小产权房”的空间将会越来越小。

“如何处理‘小产权房’，这是对政府智慧的挑战！”采访期间，记者联系了一位长期关注此现象的学者，想就此话题进行采访，他以这句话作为回答。

声音:

根治“小产权”需治本之策

吴 丰 侯嘉兵 彭 波

随着我国城镇化发展与城乡一体化的推进，乡村的经济体制、社会体制、土地制度、居民身份都将面临着一次次重大的变革。“小产权”这一产自乡村、销往城市，出生多年、却属黑户的“私生子”必将首当其冲受到改革的洗礼，但沉疴难起，多年来形成的“小产权房”问题涉及面广、情况复杂，不可简单化一刀切地对待，需要一个循序渐进、分类对待的处理方式。

多年来，中国的国有土地以外的土地市场始终处于边缘化的境地，城市化过程中，集体的土地遇到确权、转让受限等诸多问题，集体权益得不到保障和充分实现，这使我国土地二元化结构中的集体土地的权利与国有土地的权利极为不对等，才催生了集体自建的“小产权房”。

因此，从长期来看，“小产权”问题的根本是解决集体所有土地同权同利问题。集体土地的产权界定和市场化是必然出路，而市场化关键在于确权和流转，政府首先应对集体土地进行完整的确权，同时在集体土地流转的过程中起到监管、指导、规划的作用，长期来看可以从根本上杜绝“小产权”的产生。

在当前未建立完备集体土地市场化体系前，可以立足于集体房屋经营、租赁的方式构架集体土地房地产项目的制度和管理体系。可结合国家的保障房建设，以国家租赁的方式让集体房屋进入到国家住房保障体系中，集体经济享有收益权与所有权。

可以考虑将其纳入城乡统一建设规划和建设管控程序中，在建设的统筹、规划、质量、配套等多方面与城市建设项目一样要求。对当前未通过统一规划或以售卖为目的的在建与未建“小产权”项目应该严格禁止;允许以经营、租赁为目的并符合城乡统一规划的项目进入市场经营。