保障房

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保障房范文第1篇

“先租后售”的廉租房

随着我省保障性住房建设力度不断加大，一幢幢大楼在各大、中、小城市拔地而起，一批批低收入群体搬了进去。然而不久，他们却发现，所谓的“安居工程”并不能安居，所谓的“保障房”并没有完全保障。以昆明为例，廉租房住不长，公租房租不起，经适房买不了……这一切是如何造成的？何时才能让好不容易建成的保障房真正发挥作用？

现状：质量差租金高

日前，记者接到昆明市人和新居数十住户的投诉，说他们好不容易申请到的公租房，搬进去才发现四处存在质量问题，还有租金高得让他们无法承受。

记者来到位于昆明市昆州西路北侧的人和新居看到，小区内共有10幢11层高的公租房已经建成，部分绿化正在进行。因是中午，小区里的年轻人出去工作未回，只有老人带着孩子集中在小区中间唯一的凉亭下。

他们反映的质量问题主要有：水泥标号不够，地板粗糙；门窗不达标，开关困难；复合板是最差的，对人体有害；下水道无坡度；电梯经常坏……

住在9幢的胡女士带记者到她家中去看，一楼过道里，顶板已经掉落，多根电线在外。“太危险了，我最担心娃娃们乱整……我已经两次告诉物管，就是没人来修理。”胡女士说。

胡女士打开自家门说：“名义上是60平方米，实际不到40平方米，公摊面积太多。”记者看完所有的房间，除了一台旧电脑，其他没看到任何家具，书和衣服都是堆在地上的。胡女士指着陈旧的地板砖说：“这是我姐姐家换下来的，我捡来随便铺了铺。”

除了质量问题，住户们反映较强烈的是：租金太高。“我们前不久住进来时，才交了6000元的押金，现在又喊我们一次半年的租金，我们到哪里去找。”老人们七嘴八舌地说。

头发花白的老陈告诉记者：“去年，昆明由于‘城中村’改造，大量房屋被拆除，市场租金最高的时候，政府按照低于市场70%的标准来核定公租房租金，我家这套60平方米的房子每月要交900元。我一个退休工人，每月退休金不到2000元，交了房租后要养活3张嘴，在物价不断上涨的今天，实在无法维持下去。”

还让他们心里难以平衡的是，一路之隔的两幢高楼就是廉租房，租金每月每平方米才0.7元。“租金悬殊这么大，而我们的经济收入并没悬殊这么大。我们从新闻报道中看到，像这样60平方米的公租房，在北京、济南每月租金才228元，成都为市场价一半，广州低至市场价的30%。”

质疑：被取消的购房资格

记者还了解到，一位在媒体工作的小冯，入住“仁和新居”公租房不到一周就要求退房，原因是他觉得“不划算”。他算了笔账，公租房租金只比市场价便宜300来块钱，而他从这里坐公共汽车到市中心上班，每天在路上要耽误两三个小时，一个月就是七八十个小时，将这些时间用于采访写稿，稿费远超300元。更何况，小区绿化率低、附近没有成熟的商场、医院、学校。因此，他决定回报社附近租房住，可是“仁和新居”物管不退他的押金，他只好让公租房空着。

记者带着住户们反映的问题找到“仁和新居”小区物业管理办公室，一位负责人说：“上面有规定，涉及到公租房问题，必须经过西山区委宣传部同意才能接受采访。”

昆明市住房保障中心一位不愿透露姓名的负责人接受记者采访时说：“一些人确实存在实际困难，但无论如何你不能讹政府这个‘大房东’。当初是你自愿选择的，并且签了租房合同，现在就得按合同约定办。”

据其介绍，今年年初，昆明市专门出台了《公共租赁住房管理暂行办法》，其中规定，承租人拖欠公共租赁住房租金累计达到3个月的，产权单位或者营运单位应当通知承租人及时交纳租金；达到6个月的，可要求其腾退住房，并交纳所欠租金和结清相关费用。产权单位或者营运单位应当安排合理的搬迁期，搬迁期内租金按照合同约定的数额交纳，搬迁期满不腾退住房的，产权单位或者营运单位可以向人民法院提讼，要求承租人腾退住房，并按照市场标准交纳租金。

云南是全国率先开展保障性住房建设的省份之一，建设规模和争取中央资金支持都居于全国前列。然而，对于一些急需经适房的人来说，经适房犹如镜花水月。

提起购买子君村经适房的过程，朱先生还有一肚子气。朱先生2006年起就开始申购经适房，经过诸多繁杂而严格的审批程序后，最终拿到了购房凭证。子君村一期销售时，他却因凑不够钱而没能买成。“随后，我向西山区住建局提交了缓购申请，当时他们也承诺，以后有经济实力时，凭备案的资料可以继续申购。”朱先生说，得知子君村经适房二期即将开售后，他向西山区住建局再次提交了申请并通过了复核受理。

原以为万无一失的朱先生怎么也想不到，购房一事还是出了问题。过几天，等他去市住建局指定的银行交纳选房保证金时，银行工作人员却告知没有他的名字。言下之意是他不能购买了。

“经济适用房是由各级财政拨款建设的，用于改善城市低收入群体住房困难的，剩余的还有一部分房源究竟到哪里去了？将用来做什么？为什么我们这些写了缓购申请的人现在不能买？”有几十上百名已经递交缓购申请的人来到市住建局讨说法。

一个月后，昆明市公布了经济适用住房违规租售情况查处结果：昆明的首批经适房确实存在违规出租、出借的情况，共有6户的经适房被强制收回，取消其在5年内再次申请购买或者租赁各类保障性住房的资格。

方案：保障性住房须破除“一保终身”

为保证公平与效率，保障性住房制度必须有与之相配套的严格的准入和退出机制。试想，如果不具备申请资格的“假穷人”获得保障性住房，或者已经入住保障性住房的住户在脱贫后仍然“霸占”不走，这不仅是对住房资源的一种浪费，也大大违背政策初衷。“开着奔驰住经济适用房”即是保障性住房制度遭遇权力寻租的乱象之一。

保障性住房退出涉及以下两种情况。一种情况是，原本居住保障房的低收入家庭收入状况发生改变，已经不再符合住房保障对象的条件，应该退出；另一种情况是，住户违反相关规定，将保障房空置、转租甚至转售，不合理地占用公共资源，也应该退出。

保障房范文第2篇

总理在2010年《政府工作报告》中提出,中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,建设保障性住房300万套。

有关保障房资金来源,曾在2008年有过讨论。按照政策,廉租住房资金的主要来源包括中央财政补助、地方土地净收益的10%以及住房公积金增值收益。

两年多时间里,土地市场的起伏跌宕已然证实,土地出让金不是一个稳定的收入来源,而中国住房公积金的增值收益少且不稳定,在提取风险准备金、支付管理费用后,剩余资金有限,同时又未达到灵活使用的程度。

保障房重在“保障钱”

“经济适用房和限价房不缺钱,而是缺地,真正缺钱的是公租房和廉租房。当前保障房的资金困境,主要指后两者。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》说。

按照通常的分类,保障房涵盖经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房四类。四类保障性住房已经面临不同的窘境。前两者缺地、缺政策,后两者缺钱。

从开发商的角度看,经济适用房和限价房因有利可图还值得追捧,决定因素是市况。

2009年,北京大兴区的康庄限价房地块便曾引发激烈争夺,最终胜出者是首开集团旗下的首开仁信置业有限公司。“当时的市况下,觉得做限价房虽然利润低,但更安全。”首开仁信副总经理李捷对《财经国家周刊》说。另一方面,政府对限价房的优惠政策直接体现在土地价格上。“政府会拿出相对低廉的土地,在土地收益上做一些让步。”

公共租赁房与廉租房的境遇则截然不同。

根据住房和城乡建设部的测算,要实现廉租房对象“全覆盖”,廉租房建设资金每年需要500亿元。王珏林透露,目前廉租房的资金来源中,财政拨款与土地出让金平分秋色,同为最主要的资金来源。

悖论就此出现

中央财经大学商学院教授郭建鸾曾公开表示,廉租房的供给每增加5%,就会迫使商品房房价下降3%〜4%,而房价下跌,土地出让金也会跟着降低,这将直接减少地方政府在廉租房上面的投入。

郭建鸾表示,廉租房建设耗资大、周期长,尤其具有福利性特点,如果缺乏严格的监督,可能难以调动地方政府的积极性。对于财政实力较弱的一些地方政府而言,执行廉租房政策存在一定的困难。

易居中国地产研究院综合研究部部长杨红旭也对《财经国家周刊》表示,在目前的保障房体系中,“廉租房建设是最弱一环。中西部城市财政不宽裕,有钱的地方政府又不愿投资太多,廉租房面临着资金困境。”

“按照当初的设想,廉租房所保障的人群收入最低,而公共租赁房则可覆盖广大夹心层,这也意味着决策层必须把这两块抓起来。”王珏林说。

住建部住房保障司司长侯淅珉曾在2008年底公开表示,未来3年,计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难,其中287万户通过实物配租解决,460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。

无论实物补贴还是货币补贴,都需要地方政府拿出大量的真金白银。

“从目前来看,我认为货币补贴更为灵活,也可以减少地方政府的负担。”王珏林说。在过去两年间,他曾在多地调研,江苏常州给他的印象尤为深刻。

办法总是有的

2009年8月1日,常州市在全国率先出台公共租赁房管理办法。按照常州市的保障规划,要实现廉租房和经济适用房的“应保尽保”,并筹集6000套左右公共租赁房源的目标,这意味着两年内共需投入30亿资金。而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右。

常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司(以下简称“房司”),作为保障房建设的投融资平台,政府向房司注入3000亩土地资源,落实了30多亿元融资额度,一举解决了今后几年的保障资金。

一位接近住建部的人士表示,房司资产质量较高,还款渠道多元而稳定,金融机构纷纷给予融资支持。房司已经具备了可持续的投资能力,能够在较长时期内对住房保障稳定投入。

北京市的做法是,准备先从商品房开始试点,面向社会公众发行住房债券,吸引社会资金建设公租房等政策性住房。

而杨红旭说上海的做法是“增加廉租房实物配租的比重”。实物配租需要建房或收购房源,对政府来说短期投入很大,如何解决资金来源仍需观察。

保障房范文第3篇

作为国内资本市场上的重要投资者之一，目前，保险资金在高通胀预期下，如何保值增值成为各家保险公司都面临的严峻挑战。而国内大规模要上马的保障房建设则为险资擦亮了“一盏灯”。太平洋资产管理公司40亿元公租房项目在上海试水后，另一项高达百亿元的保险资金保障房项目正在北京酝酿。

七巨头集体出动

保险资金规模大、来源稳定、周期长，被认为是弥补保障房资金缺口的最佳选择之一。由太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平6家保险资产管理公司与北京市国土资源局合作的一个保障房项目已接近审批阶段。

据了解，此项目从去年开始筹备，名字暂定为蓝德计划(LAND)。这项计划是保险公司与北京市政府合作，以北京市的土地储备作为抵押，按基础设施债权投资的方式进行运作。

蓝德计划一期项目总额为百亿元左右，“资金量较大，由于担心一家保险公司运作有风险，因此，按照保监会要求，各家均摊。”有关人士表示，均摊后所剩余额由太平洋资产承担。

为此，7家资产管理公司成立了专门的项目小组。目前，太平洋资产的项目计划已上交保监会等待审批，其他6家公司也在通过不同程序推进，某保险资产管理公司人士表示，“太平洋是主导，关键看它的批复，其他公司的计划应该是一样的。”

根据蓝德计划内容，各家保险资产管理公司将把保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应，包括拆迁、管线铺设和道路建设等准备。

一位保险资产管理公司的人士坦言，“从项目设立到初步定下方案，很费了一番周折。”

由于保障性住房的前期土地整理是带有政府公益性质的项目，因此，利润目标必然不同于商业地产投资。但是蓝德计划提出时，正值《保险资金投资不动产暂行办法》刚刚下发，作为第一个在不动产方面投资的计划，业界对其收益率寄予了很高期望，“大家认为起码要高于贷款利率。”上述人士坦言。

此次保险资金将进入保障房的一级土地开发，但不涉及二级市场。

“还款来源为土地出让后的收入，目前的计划暂定还本期限为7年。我们只提供土地前期整理费用，而不考虑其后的二级市场开发。”上述人士透露，“这次集合这么多家资产管理公司，确实也考虑到规模效应，一期是百亿元左右，之后做到多大规模就要看总的资金需求了。对保险资金来说钱不是太大的问题。”

保障房的契机

今年政府提出计划全国建设1000万套保障性住房，需要资金大约在1.3万亿到1.4万亿元，巨额资金缺口能否解决成为保障性住房政策落实的关键。

今年初，工、农、中、建四大国有商业银行表示，将加大对保障性住房建设的信贷支持。但是，由于保障房贷款资金规模比较大，对银行资产负债表的影响是银行不能不考虑的因素。

因此，保险资金遂被寄予厚望。去年9月保监会颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司投资不动产的最高额度为上季度末总资产的10%。在年初召开的全国保险监管工作会议上，保监会主席吴定富表示，预计2010年全国保险总资产将达到5万亿元。按照10%的规模计算，近5000亿元保险资金将成为保障房的潜在资金池。

然而，由于险资投资不动产的细则及保障房建设的相关政策并不明确，如何保障保险资金的投资安全，仍是保险资金进行保障房投资，乃至不动产投资的最大问题。

“这是保险资金以债权方式投资基础设施建设的一项尝试。”业内人士称，“股权投资确实比债权投入收益高，但是风险也比较大。保险资金还是追求比较平稳的收益。”

中国人寿集团董事长杨超也表示，“更倾向于险资以债权的方式投资，因为对保险公司来说比较简单，而且有担保，资金的安全性也更有保障。”

与险资进入股权投资相似，《保险资金投资不动产暂行办法》中虽然明确规定保险资金可以股权、债权、物权等方式投资不动产。但由于资金运用的具体实施细则没有明确，渠道的放开还只是名义上和形式上的。因此，保险资金对基础设施股权、不动产、新兴产业等一些领域和项目的投资尚不能进行实质性运作。

3月9日，太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋―上海公共租赁房项目债权投资计划”就正式通过保监会备案。该计划将募集40亿元资金，主要用于上海地产(集团)有限公司在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

但是，由于该项目具有先行先试的“特批”性质，险资具体参与保障房投资及管理的相关细则并没有出台，这让保险资金对于该领域的投资仍面临无据可依的“尴尬”。

险资压力沉重

保险巨头集体表态或行动的背后，是保险资金长期资产的配置压力。一家保险巨头相关人士向记者直言，保障性住房建设，不同于一般的商业不动产投资，具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求；对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。而债权投资计划与股票、债券类资产具有不同的属性特征，相关性较小，有利于增强保险公司资产组合收益的稳定性，有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。

随着各地保障房项目的相继启动，保险资金将纷至沓来。据了解，中国人寿已和北京、重庆签约，将投资建设两地的保障房项目。“由于保障性住房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，建议政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋。”在马明哲看来，这样将更能提高险资参与保障房建设的积极性。 值得一提的是，由于公共租赁房项目属于保障性住房，项目本身的社会效益高于其经济效益，因此，首单险资投资保障房的债权投资计划设计了具有保底收益、不设封顶收益的浮动利率机制，在支持公益性项目的同时，保障了保险资金较为合理的投资回报。

保障房范文第4篇

7月29日，财政部、国家发改委和住建部发出一份通知，要求各地政府在10天内上报保障房建设的资金筹备情况。面对地方政府“集体叫穷”，中央开始了一轮摸底。

短期内从财政支出内划拨保障房专项资金，对地方政府而言可能有些阵痛，因此对于此次上报保障房资金缺口情况，地方政府积极性颇高。7月29日，三部委下发了通知，8月1日，杭州市住房保障和房产管理局就已经在网站上了报送保障房筹资情况的消息。

有专家表示，鉴于地方政府在资金方面的压力较大，中央财政可能会加大对保障房的支持力度。

地方叫穷

庞大的公共支出基于强劲的经济增长，但中国发展并不平衡，尤其是地方政府的发展，基本依赖大型基础设施项目，以固定投资拉动经济增长的模式并不能带来高效的财政收益。因此，靠借债进行交通、市政等基础设施的地方政府盈利能力贫弱，只能借新债偿旧债。

根据审计署公布的地方政府负债数据，地方负债率较高，而且新债有增无减，地方债违约的风险越来越高。如果没有产业支撑，这一趋势还会越演越烈。

过于依赖政府投资，国企难以盈利，民企发展缓慢，是中西部地区经济发展的普遍状况，“吃财政饭”的政府叫穷并不鲜见。财政乏力的地方政府没有动力，更没有能力在保障房建设上耗费太多的热情，只能依赖中央划拨资金、银行贷款。

中央财政支持已经成为保障房建设中最稳定的一个来源，但也存在划拨程序滞后，先由省划拨到市，接下来才轮到区县，而且还存在层层截留问题。国务院要求地方政府11月底完成100%的保障房开工率，在中央财政还未到位的情况下，地方政府如何填补这一缺口？

如果是用渐进的方式，形成制度，将保障房支出纳入财政预算，再从土地出让金收益、公积金增值或者经济适用房销售收入中转移支付，保障房建设不会给地方政府带来如此大的资金压力。

在地方政府资金压力巨大的情况下，唯有依赖信贷方式筹集款项，但因为保障房收益不高，返还期限过长，商业银行贷款的热情也大打折扣，最终也许只能依赖行政命令的形式将资金压力转嫁给银行，加剧“金融坏账”风险。

根据央行公布的数据，2011年第一季度保障性住房开发贷款新增 651亿元，比年初增长40.1%，保障房新增开发贷款占房地产开发贷的四成左右，而第二季度保障房贷款增至1000多亿。

抢手的土地出让金

土地出让金收益是地方财政稳定来源，但据财厅内部人士透露，土地出让金收益的计算是一个相当复杂的过程，政府拿地也需要支付开发成本、配套成本、市政建设成本等一系列费用，政府出让土地到底赚了多少钱，短期内难以计算清晰。

此前，财政部、住建部多次下发通知，强调地方政府应以公共预算、公积金增值部分以及土地出让收入的10%作为保障房建设资金。虽然从政策上看，土地出让金收益和公积金是重要来源，但从政策的效果来看，目前政府能解决的资金主要是通过财政支出。对于过度依赖土地财政的地方政府，这是拆东墙补西墙的做法，政府财政收入无增长，从牙缝中挤出的钱只能是杯水车薪。

当地方政府正为保障房资金焦头烂额之时，财政部近日又和教育部联合下发通知，要求各地按10%比例从土地出让收益中计提教育资金，通知还称教育资金实行专款专用，不允许挪用。

7月，深圳一口气拍出5块安居房用地，其中一块拍出了4918元/平方米的低价，虽然这些地块都处于郊区，交通和配套还不够完善，但对于均价已经突破2万的深圳楼市而言，这绝对是一个创纪录的价格。

在商业用地拍卖遇冷的情况下，用于保障房建设的土地必须以大大低于市场价的价格出让，各地的土地出让金收入呈下降趋势，这也意味着以土地出让金收益作为保障房资金来源的政策在执行上困难重重。

截至7月底，北京土地出让金额合计578.7亿元，相较于去年同期的666亿元下降约13%。

企业之痛

财政资金捉襟见肘，中央的开工令又步步紧逼，1000万套保障房必须在11月全部开工，各地政府不得不“到处找钱”。

深圳目前了一系列政策，按照7月6日公布的《深圳市住房保障2011年度计划》，政府计划安排资金145亿元，筹建6.2万套保障性住房，地方财政将为此承担26亿元，通过租售保障房将获得34亿元资金，剩余的85亿元将全部通过吸引社会资金解决。而今年预计供应保障房不低于7600套，为了达到这一指标，深圳还将通过向社会购买或租用现有住房完成保障房供应。

深圳常年遵循“收支平衡”的预算原则，“收多少花多少”，基本不举债。2010年，深圳的财政收入超千亿，因此今年的财政总支出定为1039.4亿元。

深圳世联地产研究中心研究员赵耀锋认为深圳不存在资金缺口问题，“政府财政实力雄厚，保障房的资金来源主要是社会资金，可能最终还是通过银行借贷来筹集，但有了政府担保，可以慢慢还，深圳没有资金缺口问题，只有时间缺口问题。”更重要的是，深圳明确了保障房资金的来源，主要将通过社会力量完成资金筹集，也就是由开发商提前支付，政府回购的“BT”模式完成保障房建设。

“BT”模式有利于政府，但对地产商而言风险不小，首先企业需要自筹资金，其次收益与商业项目相比大相径庭，同时还存在政府违约和市场波动带来的风险，资金实力薄弱的房产企业很难介入保障房建设。对此，赵耀锋判断，如果大量企业采用“BT”模式介入保障房建设，最终还是会通过银行贷款完成前期的资金筹备，“如果有政府担保，银行借款的意愿也会比较高，对于深圳这样财政实力雄厚的政府，不用过于担心债务风险问题。”但由于政府采用的是分期回购方式，企业资金回笼周期被拉长，再加上通货膨胀因素，企业利润被大大压缩。

深圳模式的特点是银行愿意在政府担保的前提下借款给地产商，在地方债务危机加剧的背景下，深圳模式并不适宜在全国推广。

今年，深圳集中出让的5块安居型商品房用地采用“定地价、竞房价”方式，此前这种拍卖方式并没有得到开发商的追捧，外界普遍认为利润太低是主要原因。但今年7月的拍卖却得到了开发商的追捧，甚至出现了大小开发商“低价血拼”的现象。

其中原因之一是因为政府降低了拍卖门槛。深圳在2010年10月和今年5月的两次拍卖中，对开发商资质都作出了明确的规定，要求竞买申请人必须具备房地产开发一级资质，注册资金在2亿元人民币以上。今年7月的拍卖则取消了这一限制。虽然业内人士透露安居房的利润率比较低，初步估计在3%左右，但中小型的房地产商还是以“低价”杀入了保障房市场。

中山大学政治与公共事务管理学院教授朱亚鹏认为，政府不能只靠和开发商合作这一条路，必须走民间融资的道路，“如果提供高于银行的利息，有稳定的回报，保障业应该和慈善一样，被纳入非盈利事业。”

释放民间资金

按照深圳的模式，政府在安居房、限价房之外，包含了廉租房的公共租赁房也是保障房的重要组成部分。信托基金被予以厚望，外界普遍认为虽然不能解燃眉之急，但这是一种长效的保障模式，能有效调动民间资金，也能实现保障房公平高效的使用。信托基金模式是由社会资本发起成立保障房住宅基金，通过委托开发企业建设保障房，并委托专业运营商对保障房进行经营管理以取得投资回报的建设方式。信托基金模式能分散投资风险，有利于吸引资金参与保障房建设，但回报率低，在西方多作为社会福利手段，既利用了市场效率，也照顾了社会公平。

目前，我国还没有开始实施的信托基金模式，而国内首个公租房基金已经报送至主管部门待批，这一基金由多家开发商发起，希望借助一定的政府支持，以私募股权基金模式打造出一个对接政府、地产商、民间资本等各方资源的平台。业内人士认为，此种形式对于社会力量参与保障房建设具有借鉴意义，有望成为未来保障房建设融资的重要渠道。

改造城中村

除了金融杠杆，整治现有住房也是深圳筹建保障房的一个渠道。在7月公布的保障房计划中，深圳政府对整治现有住房作出了明确规定，深圳将全面调查清理政府周转房、各企事业单位自建房等现有住房，逐步将其纳入住房保障体系，探索通过没收违法建筑、征收集体股份公司和社区集资房等方式多渠道筹集保障性住房。

在今年年初的“两会”上，深圳政协委员苏振声提出将城中村纳入保障房房源的提案，他认为，在有限的土地存量和不断新增的保障房需求人口的矛盾中，出售模式必然会导致政府建设保障房的成本越来越高。只租比售更能保持保障房的“纯洁性”，他建议将交通更便利、房租更低的城中村纳入保障房房源，为城市低收入阶层带来便利和实惠。

朱亚鹏主张将小产权房合法化，“城中村就是小产权房，和商品房的差别主要在于政府地价收益，如果政府放弃这一部分利润，只要是符合政府规划的房子，都可以合法进入市场。”他认为，建房权是一项基本的权利，但中国只允许政府盖房子和地产商盖房子，其中不合理的成本必然由购房者承担。

不同于完全推倒铲平的城中村改造老路，将城中村稍加改造纳入保障体系，是否行得通？“城中村已经承担了保障房的作用，为什么还要改造？”深圳城市设计促进中心主任黄伟文认为，改造必然增加房屋成本，城中村的特点不仅是房租便宜，生活成本和管理成本也非常低，如果进行改造，房租一定会增加。

深圳渔民村，2001年开始进行改造，是深圳城中村改造的范本，改造后的渔民村和普通的商品房小区没有任何区别，唯一的区别就是租金便宜。加拿大留学归来的朱小姐，2006年来到深圳，进入外资银行工作，写字楼位于深圳的繁华之地万象城，因从渔民村只需步行5分钟便可到达万象城，她在渔民村租到了一间40多平方米的一居室，一个月只需付1000多元的租金，而一街之隔的小区，租金便要翻倍。朱小姐非常好奇，“这个小区环境很好，配套也很好，但租金如此便宜，住在这里的也都是城市白领，并不是低收入人群。”

小区商铺的水果档，西瓜标价2.3元一斤，城中村里，1.8元一斤就可以在街边的小摊铺买到，渔民村已经不是传统意义上的城中村，“但因为渔民村是深圳城中村改造的范本，必须保持低廉的租价，这是个象征。5年来，1000多元的租金从未涨过”。朱小姐早已经搬离了渔民村，但她没有将房子退租，“当初租到这个房子很不容易，找了很多关系才租到，这么便宜的房子上哪找？”朱小姐以原价转租了这套房子，但大多数人通过转租赚了钱。

保障房范文第5篇

住建部拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见，意味着地方政府收购商品房的做法获得政策支持。

今年以来，湖北、陕西、福建等地政府均表示购买社会用房用作保障房，湖南更采取省内试点形式推进上述工作。

随着经济下行，地方债务激增，巨大的资金压力使保障性住房建设倍感压力，以山东省为例，山东今年38.86万套保障性住房约需资金近700亿元。但截至8月底，山东省保障房资金缺口多达500亿元。

表面上看，政府回购商品房作保障房源，既缓解了地方财政压力，又帮助中小房企回笼资金，可谓一举多得，但实际效果有限。

过度干预将扭曲市场滋生腐败。

政府回购商品房有一个前提条件，就是成交价要合理。

根据相关规定，保障房建设的主要资金来源是地方政府预算、住房公积金净收益和土地使用税。在财政收入增长乏力，地方债进入还款高峰的时候，地方政府其实没有多少能力来回购商品房。

即便是不差钱的广州，也遇到过类似问题。广州在2009年的时候曾经由房管局出面，购买市区的小面积商品房作为公租房的储备，但当业主得知政府的购房意图后，立即提价，广州政府因购房成本过高只好作罢。

而且，回购哪个开发商的房子，出什么价格，都是地方政府与开发商你情我愿的事情，难免有腐败的嫌疑。

2010年，深圳市计划将9亿元用于购置保障性住房，回购的大多是滞销楼盘，其中，深圳豪宅代表作之一的“首地荣御”也被列入保障房回购计划之中。这个楼盘当时的均价高达35000元，户型以三至四居为主，最小的户型也有90多平方米。这样的保障房选址，也引发人们对开发商串通地方政府救市的怀疑。

房地产市场本应由供需双方在市场内充分博弈，在成交量与房价双双下滑的当下，政府回购商品房作保障房，不仅会增加楼市的市场需求，扭曲市场，还会产生权力寻租，成为滋生腐败的温床。

他山之石：国外如何建设保障房？

在保障房建设方面，欧美日的经验提供了回购商品房之外的选择。

自上世纪30年代以来，美国开始发展保障性住房体系。如今美国已建立起一套多元化的保障房融资体系，融资主体也经历了由政府为主向市场为主的转变。目前，美国保障房建设与投资的70%是私营开发商，整个融资体系已呈现出高度市场化、金融化的特征。其中，美国首创的低收入住宅返税政策以及房地产投资信托基金模式，通过以市场化的方式吸引社会资金介入保障性住房项目，使保障房建设找到了可持续的融资之道。

德国的住房保障制度始于1847年，经过多年发展，目前已形成一整套成熟的保障房金融体系。其中，“先储蓄后贷款”的住房储蓄制度对筹集住房建设资金作出了巨大贡献。针对住房合作社的集资建房，德国政府通过多渠道补贴缺口部分：对于兴建福利性社会住宅及私人建房等，德国政府也出台财政税收优惠政策分别给予资助。