个人转租合同

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个人转租合同范文第1篇

转出租方：(以下简称甲方)

受转租方：(以下简称乙方)

根据《中华人民共和国合同法》、《北京市房屋租赁条例》的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其依法承租的房屋转租给乙方使用、收益、由乙方向甲方支付租金等事宜、订立本合同。

一、转租房屋的情况

1、甲方依法承租的座落于 市 区 街 号 小区 单元 室的公有居住(公有居住/非公有居住)房屋已(书面告知公房出租人/按房屋租赁合同的转租约定/征得房屋出租人书面同意)，由甲方将上述承租房屋部分(全部/部分)即 室_______(以下简称该房屋)转租给乙方。该房屋的建筑面积___平方米。

2、该房屋的共用或合同部位的使用范围、条件的要求;现有装修、附属设施和设备状况，由甲、乙双方在本合同附件(二)、(三)中予以明确。甲、乙双方同意附件(二)、(三)作为甲方向乙方交付该房屋和乙方在本合同转租期满向甲方交还该房屋时的验收依据。

二、租赁用途

1、乙方租该房屋的用途为________________。

2、乙方保证，在转租期间未事先书面通知甲方，并由甲方按租赁合同的约定取得出租人的书面同意以及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。

三、转租期限及交付日期

1、甲、乙双方约定，甲方于__年__月__日前向乙方交付该房屋。转租期为__个月。自__年__月__日起至__年__月__日止。甲方保证该转租期限未超出____(租赁合同/前一个转租合同)的租期。

2、转租期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。在租赁合同约定的期限内，乙方需继续承租该房屋的，则应于转租期届满前一个星期向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订转租合同。

四、租金、支付方式和期限

1、甲、乙双方约定，该房屋月租金总计为(__币)___元。该房屋租金___(年/月)内不变。自第___(年/月)起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由___(甲/乙)双方在补充条款中约定。

2、乙方支付租金的方式如下：_______。

五、其它费用

在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理、等费用由甲方、乙方共同承担。其它有关费用另算。

六、房屋使用要求和维修责任

1、在转租期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应用时通知甲方;由甲方按租赁合同的约定进行维修。

2、乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担。

3、转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，则概由乙方负责。

4、在转租期间，出租人需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定。

5、乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，由甲方按租赁合同的约定征得出租人的书面同意，按规定需经有关部门审批的则应报经有关部门核准后方可进行。

七、房屋返还时的状态

1、除甲方同意乙方续租外，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按(__币)____元/天向甲方支付该房屋占用使用费。

2、乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。

八、解除本合同的条例

1、在转租期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的2倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：

(一)该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的;

(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的。

(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;

(四)甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。

2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金;给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。

本合同一式两份。甲乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方(签章)： 乙方(签章)：

年 月 日 年 月 日

附件一：房屋交付时装修、家具、设备情况，返还时状态及违约责任

个人转租合同范文第2篇

摘 要：伴随着房屋中介市场的发展和以转租为生的“二房东”的出现，“转租”成为我国房屋租赁市场的一个普遍现象，并且产生了很多的纠纷和矛盾，对社会秩序的维护和稳定形成了很大的影响。特别是在擅自转租的情况下，次承租人处于转租关系的薄弱环节，究其原因，与擅自转租的房屋合同的效力问题关系莫大，因此应当通过确定擅自转租房屋合同的合法性来保护次承租人的合法权益。

关键词：擅自转租；擅自转租合同的效力；擅自转租合同有效

一、问题的提出

关于擅自转租的房屋合同的效力问题，在我国司法实践之中的判决的分歧由来已久，笔者将通过介绍基于同一事实的两个诉讼引出这一问题。

基本案情：2002年4月21日，傅某将一间车库出租给骆某作营业房。骆某承租后，对车库进行了装潢，改变了车库的功能。2003年5月25日，骆某未经傅某同意，将该车库转租给了汪某开服装店。2004年2月29日，金某因经营所需，向汪某转租了该车库，双方订有《房屋转租协议》1份，约定租期和租金支付方式以被告与原房东所订协议为准。协议签订后，金某按约向汪某支付了转让费。2004年6月7日，房东傅某的委托人王意国口头通知金某出屋，同年7月8日，傅某以转租未经其同意为由，书面通知金某出屋。

案例一

一审：因双方协商未成，金某向浙江省绍兴市越城区人民法院，要求确认与汪某签订的《房屋转租协议》无效，判令汪某返还其支付的转让费29000元及押金1000元。越城法院经审理判决：一、原告金某与被告汪某于2004年2月29日签订的《房屋转租协议》无效；二、被告汪某应于本判决生效之日起十日内将收取的转让费36000元和押金1000元返还给原告金某。

二审：汪某不服一审判决，向浙江省绍兴市中级人民法院提出上诉。二审中，经法院主持调解，双方达成如下协议：一、被上诉人金某与上诉人汪某于2004年2月29日签订的《房屋转租协议》无效；二、上诉人汪某返还被上诉人金某转让费36000元和押金1000元。

案例二

一审：2005年8月7日，汪某向越城法院要求确认双方于2003年5月25日签订的《房屋转租协议》和《附加协议》无效，并判令骆某返还转让费23123元、押金1000元。判决：一、原告汪某与被告骆某于2003年5月25日签订的《房屋转租协议》和《附加协议》无效；二、被告骆某应于本判决生效之日起十日内将收取的转让费23123元、押金1000元返还给原告汪某。

二审：骆某不服一审判决，向绍兴中院提起上诉。绍兴中院在二审中又查明：案外人金某从被上诉人处转租之车库已于2005年5月30日归还所有权人傅某。绍兴中院经审理判决：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2005）越民一初字第2151号民事判决；二、驳回汪某的诉讼请求。

再审：在第二个案件作出终审判决后，汪某就第一个案件向绍兴中院申请再审，绍兴中院裁定第一个案件进行再审，主要理由是：一、合同效力是法律对当事人达成的合意的一种价值评判，应由法院认定，而不属于当事人自由协商的范围，该案在调解书主文中对合同效力进行确认不当；二、该案与第二个案件在法律适用上不统一。绍兴中院经再审改判驳回金某的诉讼请求。

一个车库经过两次转租牵涉到四个当事人，最后产生了两次和一次申请再审，这两个案例将目前司法实践中关于房屋转租合同效力的争议完全体现出来。

二、非法转租合同概述

（一）房屋转租的概念

根据我国台湾学者的定义：“称转租者，乃承租人将租赁物之全部或一部复出租于第三人（次承租人），供其使用、收益，第三人则支付租金，而承租人（转租人）本身并不脱离原租赁关系之谓也。”将这一转租概念的外延加以限制，房屋转租是指承租人将租赁的房屋出租给第三人使用收益，而承租人不退出租赁关系的行为。

（二）房屋转租关系的当事人

房屋转租关系总共涉及到三方当事人：出租人，承租人（转租人）以及次承租人，他们三者之间又是相互联系的。其中出租人和承租人之间签订的是原始的房屋租赁合同，这个合同也构成了房屋转租关系的基础；承租人和次承租人之间后来签订了房屋转租合同，最终形成了转租的法律关系。我们都知道合同具有独立性和相对性，因此房屋租赁合同和房屋转租合同之间彼此独立，分别在出租人和承租人以及承租人和次承租人之间发生效力。但是由于转租合同的特殊性质，二者之间有一定关联。根据《中华人民共和国房屋租赁办法》的规定转租合同的标的物就是原租赁合同标的物的全部或者部分；除转租双方另有约定外，转租合同的到期日受原租赁合同到期日的限制。并且，如果没有特殊的约定，转租双方当事人约定的权利义务，原则上不得超越原租赁合同约定的范围。简而言之，三个当事人和两个合同，构成了房屋转租法律关系的五个基本要素。

（三）房屋转租须经出租人同意原则的比较法分析

由于转租直接关系到出租人的利益，不同国家和地区立法中，根据承租人进行转租自主程度的不同，大致可以区分为三类：一类是自由主义（或称放任主义）模式，认为转租乃承租人的权利，如无禁止性约定，承租人原则上可以转租。法国民法典、奥地利民法典即采用这种模式。一类是限制主义模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租。德国民法典、日本民法典即采此见解。还有一类是区分主义模式，区分主义立法模式的做法是根据租赁物的类型的不同适用不同的转租制度。如租赁物为不动产，不论出租人是否同意，承租人均有权转租。如标的物为动产，则对转租加以限制，未经出租人同意，不得转租。意大利民法典、俄罗斯民法典、我国台湾地区民法典均采用此种模式。根据我国《合同法》第二百二十四条第一款法条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”和《城市房屋租赁管理办法》第二十七条的规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”可见，我国立法明显系采限制主义模式。

（四），我国的非法转租

根据我国法律，转租按照是否经过出租人的同意可以分为合法转租和非法转租即擅自转租两类。《合同法》第二百二十四条规定：合法转租后，原租赁合同继续有效，承租人对次承租人毁损租赁物的行为负责。因此经过出租人明示或者默示的同意，承租人可以将房屋转租，此时承租人和次承租人之间的转租合同有效。那么如果出租人表示不同意转租或者在出租人不知情的情况下，房屋转租合同的效力如何呢？《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第三十二条亦规定，“未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可以处以罚款。”由这两个法条可以看出，我国《合同法》并未明确规定擅自转租房屋合同的效力问题，而《城市房屋租赁管理办法》出于审判效率的考虑，将擅自转租的房屋合同认定为无效。但是由于《城市房屋租赁管理办法》的法律效力低于《合同法》，而其中涉及的法理观点，也不为多数法官认同，所以司法实践之中并没有完全严格依照此办法判案。

三、擅自转租合同的效力认定

（一）学界对于擅自转租合同效力认定的三种不同观点

1.合同无效说。有学者认为非法转租合同应属无效合同。根据前文所述《合同法》第二百二十四条和《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定未经出租人同意的擅自转租违反了法律规定，因此合同无效，并且转租人由于违反了相关的行政规定，甚至有可能面临行政处罚。《城市房屋租赁管理办法》第三十二条将两者定为主从合同关系，主合同终止，从合同自然随之终止。

2.效力待定说。认为擅自转租合同是效力待定的合同的学者认为根据《合同法》五十一条的规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。非法处分他人财产的行为是效力待定的行为，如果出租人事后追认或者转租人获得了房屋的处分权，那么合同有效，反之合同则无效。因此，转租合同效力待定。

3.合同有效说。持该观点的学者的理由主要是承租人（转租人）与次承租人所签订的转租合同属于负担行为，自双方达成合意之时即成立生效。擅自转租订立的转租合同，也不属于《合同法》第51条所规定的效力待定的情形。租赁合同的实质在于出租人通过合同向承租人让与租赁物的使用价值，以供其使用收益，无关乎所有权的归属问题。由此可见，租赁合同的内容并不涉及财产权的处分，因而擅自转租行为，并不属于无处分权的人处分他人财产的行为，所以擅自转租合同也不因为是无权处分行为而效力待定。

（二）认定非法转租合同有效的法理基础

笔者认为，在认定非法转租合同的效力之时，应当采用合同有效说。

1.对于学者依照我国目前的法律法规认定擅自转租合同是无效合同的做法不予赞同。

我国《合同法》作为调整合同法律关系的部门法，并没有明确规定擅自转租的合同是无效合同，即使是许多学者引用的第二百二十四条，也仅仅是规定了当发生擅自转租的情形之时，出租人享有解除权，但是这个解除权针对的是原始的房屋租赁合同，而不能涉及后成立的转租合同。当然也有人会说，如果原始的租赁合同被解除了，那么依附于原合同的转租合同当然随之无效。如前文所述，合同具有独立性，转租合同和租赁合同之间并不存在依附关系，是相互独立的，所以即使租赁合同被出租人解除，转租合同依然因为独立成立的继续有效。还有的法官在审判案件之时，严格按照《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，认定擅自转租合同是无效的行为，其实不然。这个法条成立的基础在于将擅自转租合同和原始的租赁合同认定为主从合同的关系，这样的出发点就是和一般的法学常理相左的，立法者的初衷仅仅是想通过立法将审判的程序简化统一，却忽略了民事法律的原理。此外，该办法的性质实际上是一项行政立法，对于行政法规是否可以认定合同是否有效，笔者不予苟同。并且，合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种情形，而非法转租的合同并不属于这五种情形之一，因为此也不能判定非法转租合同的无效。

2.关于转租行为的性质的界定仍存在不同观点。

根据德国和我国台湾的学者的观点，租赁行为是一种负担行为，而不是处分行为。因为租赁行为不涉及处分财产，所以租赁合同的成立不要求出租人享有对租赁物的所有权。王泽鉴先生曾提及“租赁行为系负担行为：买卖及租赁均属于所谓之负担行为，又称债权行为或债务行为，与之应严予区别者，系直接引起权利变动之处分行为（物权行为及准物权行为）。”“出租他人之物，其租赁契约之生效所以不因出租人无所有权而受影响，乃是因为租赁契约系负担行为，处分行为并不包括负担行为在内，与租赁契约系以物之使用收益为内容，而非在于转移租赁物之所有权。要言之，出租他人之物，其契约之有效，均不以负担义务者对标的物有处分权为要件。何则？其理由无他，乃此等契约均属负担行为（债权行为、债务行为）非属处分行为也。”主张非法转租合同有效说的学者，从物权行为主义学说出发，采用外国和台湾学者的观点，认为转租作为一种实质仍为租赁的行为，不是一种处分财产行为而是负担行为，因此不能形成无权处分。

主张效力待定说的学者，并不是从合同有效说学者的对立面出发，认为转租合同是一种物权行为，而是认为但是我国不采用物权行为主义的模式，也不承认有关负担行为和处分行为的划分。我国的物权行为和债权行为是相结合的，法律上无权处分中的“处分”采用的是广义上的处分。各种能够导致财产权利的设定和转移的行为，无论是处分他人的财产所有权，还是非法出租和擅自转租以及在他人财产之上擅自设定质押等，都是对财产所做的一种处置，都可以认为是一种法律上的处分。转租是一种广义上的处分行为，并且因为其涉及到擅自处分出租人对于房屋所有权中的占有使用的权能，所以是一种无权处分行为。

3.结论

笔者认为，转租行为的性质界定不影响转租合同的效力认定，非法转租合同的性质应当是合法有效的。

如果按照物权行为主义说，将转租行为界定为负担行为，那么转租合同无论是否经过出租人的同意，都在合同签订之时生效，非法转租合同亦是有效的，在此不予赘述。

如果根据效力待定说的学者的观点，认为转租合同是一种广义之上的无权处分行为，所以要确认非法转租合同的效力，也就是确定无权处分行为的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无权处分合同是效力待定的合同，但是这一法律条文的存在，一直以来都饱受质疑。按照《合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此有人认为，根据反面解释规则，无权处分的人处分他人财产，没有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同就应当无效。综合这两点得出了无权处分合同是效力待定的合同的结论。《合同法》第五十一条的规定出发点是为了保护物权人的合法权益，维护物权的完整不受破坏，但是认定无权处分合同有效就会对这种保护造成破坏吗？笔者认为不然。第五十一条的规定，旨在强调在签订买卖合同之际，出卖人应当对于标的物享有处分权，但是也没有明确认定在出卖人没有标的物的所有权或者事后没有追认的情况下，无权处分合同是无效的。在2012年最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”给予了《合同法》第五十一条以补充，同时也重申了无权处分行为发生后，签订的无权处分合同仍然是有效的。如果将擅自转租行为列为无权处分行为，显然擅自转租合同也是有效的。

因此，笔者认为，无论擅自转租行为是负担行为还是广泛意义上的无权处分行为，都应该认定擅自转租合同的有效性。

四、结语

非法转租的行为在我国租赁市场繁荣发展的今天，成为十分普遍的现象，但是对于擅自转租合同的性质，我国立法之上仍然是漏洞，学界三种观点各持己见，造成了司法实践之中的混乱，笔者通过此篇拙作论述了个人对于应当认定擅自转租合同有效的理由，并且认为认定此类合同的合法有效具有十分深远的意义。首先，认定擅自转租合同的有效性是对处于最弱势地位的次承租人的一种保护。其次，承认擅自转租的有效性具有一定的经济意义。王泽鉴先生认为，私法上有两个原则：自由和效率。市场经济的发展必然要求以最小的成本达到资源的最优配置。转租作为配置市场资源的一种手段，应当加以鼓励和引导。因此，确定擅自转租房屋合同的有效性是十分必要的。（作者单位：中南财经政法大学）

参考文献：

[1] 黄立主编.民法债编各论（上）[M].北京：中国政法大学出版社，2003.

[2] 王利明.民商法研究（第5辑）[M].北京：法律出版社，2001.

[3] 王利明.民法[M].北京：中国人民大学出版社，2000.

[4] 王泽鉴.民法学说与判例研究（第五册）[M].北京：北京大学出版社，2009.

个人转租合同范文第3篇

[关键词]：转租，同意转租，自行转租，优先购买权

一　转租制度的立法模式

转租是承租人不退出租赁关系而将租赁物出租给他人使用收益的债的关系。也可以认为，它是承租人不退出租赁关系而将租赁物出租给他人使用收益的行为。它与租赁权的转让虽然相似，但性质是不同的。[1-2]由于租赁物的使用收益关乎出租人的直接利益，因此，近现代各国民法在规定转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。

法国、奥地利等国民法采用放任主义（或称自由主义）立法模式，认为转租乃承租人的权利，如无禁止性约定，承租人原则上可以转租。《法国民法典》第1717条第1款规定：承租人有转租的权利，但租赁契约有禁止约定者，不在此限。法国学说和司法实践认为，即使当事人之间有禁止转租的特约，但出租人的拒绝权的行使得有正当理由，否则，即构成权利滥用。[3]依《奥地利民法典》，如对于所有人无害或者契约上未明示地加以禁止的，承租人有转租权。

德国、日本等国民法采限制主义立法模式，即规定非经出租人同意，承租人不得转租。《德国民法典》第549条第1项规定：“承租人非经出租人允许，不得将租赁物转让于第三人使用，特别是不得将该物转租于他人。”《日本民法典》第612条第1项的规定为：“承租人非有出租人的承诺，不得将其权利转让，或将租赁物转租。”

意大利、俄罗斯及我国台湾地区民法采取区别主义的立法模式，即区别不同情况或放任转租或限制转租。《意大利民法典》第1549条规定：“除有相反的约款，承租人有将承租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当由出租人授权或者与惯例相符。”第1624条还规定，产生孽息的物品租赁“未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租”。1996年施行的《俄罗斯民法典》（第二部分）第615条第2项规定：除本法典、其他法律或者其他法律文件另有规定外，在征得出租人同意后承租人有权将租赁物转租。第631条第2项则“禁止将依据动产租赁合同交付给承租人的财产转租”。而对于交通工具，《俄罗斯民法典》第638条第1项及第647条第1项规定：如果租赁合同无另外约定，承租人有权不经出租人同意将交通工具转租。我国台湾地区民法对房屋转租采取放任主义，而对房屋以外的租赁物的转租采取限制主义。其民法第443条第1项规定：“承诺人非经出租人之承诺，不得将租赁物转租于他人，但租赁物为房屋者，除另有相反之约定外，承租人得将其一部转租于他人。”之所以对房屋转租采取放任主义态度，是因为“依吾国习惯，房屋向得为转租”。[4]

我国民法对于转租向来采取限制主义态度。原《经济合同法》第23条第3款规定：“承租方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方承租使用，但必须事先征得出租方的同意。”《广东省城镇房屋租赁条例》第25条规定：“经出租人同意，承租人可以将租赁房屋的一部分或者全部转租给第三人。”《合同法》的专家建议稿采取的是我国台湾地区民法的立法模式，该建议稿第222条第1款规定：“承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租于他人。但不动产租赁，除合同有相反约定外，承租人得将租赁物之一部转租。”[5]学说上亦有赞同我国台湾立法例者。[1]至《合同法》草案面向全国征求意见时，对于转租的规定就是《合同法》第224条的规定，即：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”可见，我国现行法对于转租完全是限制主义的立法模式。依《合同法》之规定，转租有同意转租与自行转租之分。同意转租即经出租人同意的转租，为合法转租，自行转租即承租人未经出租人同意的转租。

二　同意转租的成立及其效力

在同意转租的场合，转租的成立须有二个要件：一是转租人与次承租人之间有转租合同；二是转租人需经出租人同意。在实践中，易发生争议的问题在于后者。其一，出租人的同意是否应在转租合同订立之前。其二，出租人的同意采取何种方式。其三，出租人的同意是否包括转租的期限。日本判例及学说认为，无论是转租合同订立之前或者之后，出租人均可同意。史尚宽先生亦持同样的看法。[3]事前同意的情形下，授权式的概括同意或者针对特定第三人的个别同意，均无不可。事后的同意，本质上为追认。追认采取明示的方式是毋容置疑的，默示是否可以构成追认的表示方式，值得研究。由于追认是出租人的权利，出租人既有明示表示的自由，也有沉默（不作为的默示）的自由，因此，其沉默不应当视为追认的意思表示。但是，作为与沉默相对应的另一类默示-作为的默示，（注：在我国民法学上，一些学者认为默示即沉默。但从最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意义（试行）》第66条的规定看，默示包括沉默和行为的默示（推定形式）。）则应认其为出租人的追认方式。比如出租人接受了次承租人增加或减少租金的请求。至于转租的期限，从民法理论及国外立法例分析，转租合同的期限应不得长于租赁合同的期限。[1]当出租人以明示方式同意转租并明确转租期限长于原租赁期限时，基于合同自由原则，除法律有明文禁止外，当认其有效。只是，在原租赁合同终止时，转租合同转化为普通的租赁合同。依此同理，出租人的推定同意亦然。

存在的问题还有，承租人在征求出租人是否同意转租的意见，出租人拒绝同意时，承租人可否终止租赁关系。对此，《德国民法典》采取了肯定的态度，认为在不存在与第三人本身有关的重大原因时，承租人可能以在遵守法定预告解约通知期限的情况下通知终止租赁关系。（注：详见《德国民法典》第549条第1项。）转租同意与否当然是出租人的权利，但承租人因某种原因不愿直接对租赁物使用时，除牵涉到与第三人本身的重大原因外，赋予承租人于法定程度下的租赁合同终止权，体现了合同正义，值得肯定。

在同意转租的情形下，转租关系具有三方主体：出租人、承租人与次承租人。从而形成了如下的法律效力：

（1）转租对承租人与次承租人之间的效力

转租的成立使承租人与次承租人之间发生租赁关系。此种租赁关系与普通租赁关系并无不同，承租人为出租人，次承租人为承租人。从德国、日本的学说及判例来看，在出租人和承租人之间的租赁关系与承租人同次承租人之间的租赁关系同时终止时，次承租人可直接将租赁物返还给出租人。[3]其性质属于次承租人代替承租人的返还。当次承租人取得租赁物的所有权而与出租人混同时，一些学者认为转租合同终止，但原租赁合同仍有效。[3]笔者认为，当转租合同的终止日期先于原租赁合同的终止日期时，上述观点是正确的，而当转租合同终止日期与租赁合同的终止日期为同一时间时，应当使租赁合同与转租合同同时消灭，即不使承租人的租赁权再存续下去。

（2）转租对出租人与承租人之间的效力

出租人与承租人之间的租赁关系不因转租而有影响，但学说及国外立法例肯定：因可归责于次承租人的损害，由承租人向出租人负赔偿责任。[3]《德国民法典》第549条第3项规定：“承租人将使用权让与第三人时，即使出租人允许其让与，承租人对于在使用权因可归责于第三人的事由而产生的损害，仍负其责任。”相类似的规定还可见于该法第589条第2项。《瑞士债务关系法》第264条第2项及我国台湾地区民法第444条第2项的规定与此类似，只要次承租人应负责任的所生损害，不问承租人是否有过失，概由承租人负赔偿责任。我国《合同法》第224条的规定亦与此相同。

（3）转租对出租人与次承租人之间的效力

从本来的意义说，转租的成立，并不致使出租人与次承租人之间发生直接的法律关系。但各国立法为保障出租人的利益，遂强使出租人与次承租人发生一定的直接的法律关系。这些直接的法律关系，因立法的规定而有差异。

根据《德国民法典》第549a条的规定：如果承租人根据租赁合同的内容，应将租赁物经营性地转租给第三人，则在租赁合同终止后，出租人加入到由承租人与第三人的租赁关系所产生的权利义务关系中去；偏于对第三人不利益的约定无效。同法第555条第3项还规定：“承租人将租赁物转让于第三人使用的，在租赁关系终止后，出租人也可以向第三人要求返还。”学说上认为，承租人与次承租人的返还义务为连带债务，[3]但如果经出租人同意，次承租人在超过原租赁合同期间仍占有使用租赁物时，则出租人与次承租人直接成立租赁关系。[3]此说有理。

根据《瑞士债务法》第264条第2项、第261条第2项、第272条第2项的规定，出租人可直接使次承租人负有不以许可之外的方法对租赁物进行使用的义务，若次承租人继续违反此项义务时，出租人可直接终止转租契约并请求损害赔偿；出租人不得直接请求次承租人向其支付租金，但对于次承租人所携入之物，在承租人权利所及范围内享有留置权；除基于所有权外，对于次承租人并无直接请求返还租赁物的权利。学说上认为，由于承租人亦有使次承租人依出租人许可之方法使用租赁物的义务，因此，对于依许可方法使用租赁物的义务，出租人和承租人为连带债权人，同时，承租人和次承租人亦为连带债务人。[3]此论堪值赞同。

《意大利民法典》第1595条规定了出租人与次承租人之间接的关系：“没有侵害承租人权利的出租人可以就次承租租金直接对承租人提出诉讼，在提出诉讼请求时次承租人可以就次承租租金直接对承租人提出诉讼，在提出诉讼请求时次承租人亦是债务人的，将被强制履行转租合同所产生的所有义务；除依据地方惯例之外，次承租人不得对预付租金提出抗辩；在次承租人没有损害转租人的权利的情况下，租赁合同的无效或解除，对次承租人亦有约束力，出租人与承租人之间的已生效判决，对次承租人亦有约束力。”

《日本民法典》第613条第1项有较宽泛的规定：“承租人违法将租赁物转租时，转租承担人直接对出租人负担义务。于此场合，不得以预付租金对抗出租人。”因此，次承租人对于出租人并无租赁合同上的权利。另外，日本判例认为，因原租赁合同期满或因承租人不履行债务而致出租人终止租赁合同时，次承租人不得对出租人主张租赁权，但因承租人抛弃租赁权或经出租人与承担人合意而终止租赁合同时，则这种终止对次承租人无对抗力。[3]

关于转租对出租人与次承租人之间的效力，我国《合同法》未予规定。为更好地保护出租人的利益，我国合同法实践应当借鉴上述各国的规定及学说观点。

三　自行转租的法律后果

在放任主义立法模式的国家，依其立法本意，承租人的自行转租在未违反禁止性约定或者对于租赁物的所有人无害的前提下属于合法行为，其法律后果当与同意转租相同。而承租人违反特约或转租对租赁物所有人有害，则转租与限制主义、区别主义立法模式中的非同意转租法律后果相当。因此，本文所谓的自行转租即指此二种情形，并且，依法国、德国等国通例，承租人的家属、佣雇人、亲属、至密的朋友对租赁物的使用，不包含在其中。

我们需要研讨的第一个问题是承租人与次承租人的行为的效力问题。关于此点，法、德、意、日、俄等国民法及我国台湾地区民法均无明文规定，我国《合同法》也仅规定“出租人可以解除合同”。学说上认为，此种情形下，承租人与次承租人之间的租赁合同成立并生效，与一般租赁合同效力并无二致。[3]依合同自由原则及合同的相对性原理，似可认为自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同。但是，承租人毕竟是未经出租人的同意而再次出租租赁物，其合同的效力受到出租人意志的约束。根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢？答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。

另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。（注：参见《德国民法典》第550条，《日本民法典》第612条第2项，我国《合同法》第224条第2款，我国台湾地区民法第443条第2款等等。）若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。假若承租人仅以租赁物的一部分转租，出租人是否得解除整个租赁合同？又假若出租人是在转租关系终止后才发现承租人自行转租，出租人是否仍可以解除合同？日本判例采取肯定说，而不少学者主张否定说。[3]笔者认为，合同以诚实信用为理念，自行转租本身即有违背诚实信用的嫌疑，我国的合同司法实践宜采用日本判例的观点。

再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。王泽鉴先生认为，当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。[6]上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人（仅讨论所有人以自有物出租这种情形）通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。

另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利，德国学说多采肯定说，[6]王泽鉴先生主张否定说。[6]笔者亦认为否定说较为科学。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益（尤其是次承租人的利益），与不当得利的构成相去甚远。

第五个问题是出租人可否直接对次承租人主张妨害排除请求权。由于转租是承租人的擅自行为，因此，次承租人所享有的次租赁权不能对抗出租人。但日本判例和德国学说认为，出租人可以不终止租赁合同而以自己享有所有权为依据向次承租人主张排除妨害。[3]史尚宽先生对此持相反观点。[3]笔者认为史尚宽先生的观点值得肯定。因为，出租人不终止租凭合同时，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生，其对租赁物的占有、使用、收益是租赁权人的让渡，（注：该处的收益是指对租赁物直接支配而取得收益，出租人的收益权已通过收取租金得到了实现。）依合同的相对性，出租人不得直接排除次承租人对租赁物的占有、使用、收益。

四　房屋转租中的优先购买权问题

在房屋租赁关系中，《德国民法典》及我国《合同法》均规定：出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。（注：参见《德国民法典》第570b条第1项，我国《合同法》第230条。关于我国审判实践中如何确定“同等条件”的内涵，详见王利明：《物权法论》，第788页。）在房屋转租关系中，次承租人是否亦享有优先购买权呢？各国民法与我国《合同法》均无明文规定，值得研讨。

分析次承租人是否享有优先购买权，重要的是弄清优先购买权制度的功能。从本质上说，优先购买权是对出卖人的所有权所施加的负担。但其设立目的，在于保护买受人获得某物的特殊利益，而保护买受人的这一利益，不仅有利于权利人个人而且对经济秩序的稳定发展具有十分重要的意义。[7]众所周知，在租赁关系中，所有权的占有、使用、收益权能是与所有权相分离的，在现实社会生活中，租赁房屋者，要么是无房者或者在该地无房者，要么是租房用来从事营业，承租人对房屋的使用往往有一个较长的过程始得达成其租赁房屋的目的，因此，在所有人出卖房屋时，赋予房屋的实际使用人以优先购买权，就可以使房屋的所有权与使用权统一于一个主体，稳定物的使用关系。换言之，优先购买权制度的功能主要在于保护标的物实际占有使用人的利益。

由此可以认为，在同意转租的情形下，次承租人应享有租赁房屋的优先购买权，并且还要优先于承租人的优先购买权；在自行转租的情形下，出租人解除租赁合同的，次承租人的优先购买权便无从谈起，出租人不解除合同的，次承租人不得享有优先购买权。所以，出卖人于适法的期限内为通知义务时，通知次承租人即可，不必同时又通知承租人。

现在的问题是，假若出租人于适法的期限内仅通知了承租人而未通知次承租人，承租人取得了房屋的所有权后，如何对次承租人予以救济。

有一种观点认为，如果严格适用“买卖不得击破租赁”规则，次承租人仍是继续依租赁合同对房屋加以利用，即使其优先购买权未得到尊重，但对其未有任何损害[8].这种观点显然是不妥当的。[8]诚然，依“买卖不得击破租赁”规则，次承租人仍继续享有租赁权，但买受人（承租人）可能不遵循“买卖不得击破租赁”规则，次承租人欲实现自己的租赁权，得费很大的精力和财力去寻求公力救济，在诉讼效率不理想的情况下，他得付出相当大的诉讼成本，因此，不能认为其未受损害。更为重要的是，优先权制度的设立不仅在于稳定占有、使用关系，更在于保障权利人优先得到房屋的所有权，它和“买卖不得击破租赁”规则的设立目的并不完全相同。

既然次承租人享有优先购买权，在出租人未履行适法的通知义务而将房屋卖给承租人之后，若其欲以同等条件优先购买，自然可以请求法院确认该买卖合同无效。法院一旦确认，即使出租人与承租人已办理了房屋所有权登记手续，由于登记的基础和条件不复存在，因此应予撤销。（注：次承租人不主张优先购买权的，基于“不告不理”原则，法院不应当主动否定该买卖合同的效力。）

在次承租人优先购买权受到损害的情况下，如何对其进行赔偿，也是值得研究的。关键的问题在于怎样确定次承租人的损害。由于优先购买权是一种物权期待权，[8]对它的侵害乃是对权利人期待利益的损害。次承租人准备购买而支出的费用以及为主张优先购买权而寻求公力救济所支付的合理费用，当属可计算的利益损害，应由出租人赔偿。

「参考文献

[1]　郭明瑞，王轶。合同法新论。分则[M].北京：中国政法大学出版社，1997。

[2]　郑玉波。民法债编各论（上册）[M].台北：自行出版，1980。

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[5]　梁慧星。民商法论丛（第4卷）[M].北京：法律出版社，1996。

[6]　王泽鉴。民法学说与判例研究（第4册）[M].自行出版，1994。

个人转租合同范文第4篇

合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

2、住房具体情况住房的具置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

4、租赁期限

由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

个人转租合同范文第5篇

住房情况

住房的具置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；

住房面积

住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；

配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备；

住房的产权及产权人。写明这套住宅为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

住房用途

主要说明以下两点：

住房是用于承租人自住，承租人一家居住，还是允许承租人或家庭与其他人合住。

住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

租赁期限由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要又一段比较稳定的时间，所以双方需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁该套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

房租及支付方式

住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较低。

住房修缮责任

出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

住房状况变更

承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

转租的约定

有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

违约责任

在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。