房地产开发的原则
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房地产开发的原则范文第1篇
关键词：房地产开发企业；成本控制；行业理论；影响因素
房地产业是国内市场经济中最活跃的部分，为国民经济的支柱，属于消费与投资的热点领域。房地产业过热引发了国家对房地产市场宏观调控的强化，与此同时，外资不断涌入更是将房地产市场引向白热化。我国商品房的销量不断攀升，但是其闲置率也随之增加，造成了天量不良资产的产生。这种情况的发生主要受两方面的影响，即宏观经济体制和价格形成机制。由于房地产开发企业无法实施有效的成本控制，导致房地产开发成本较高，缺乏下调售价的空间。在这种背景之下，房地产开发企业面临着资源整合的风险，房地产开发的微利化必然到来，伴随而来的是房地产开发企业参与市场竞争的形态与模式发生相应的变动。房地产开发企业对成本进行控制已经成为必然趋势，并进而提高土地资源的利用率，减少风险。
一、房地产开发的行业理论概论
1 房地产行业特性分析
房地产，顾名思义，是房产与地产的合称，属于不动产。房地产在物质形态上属于土地及其上面附着的永久性建筑，在法律上属于财产。土地具有多重特性，即可承受性、非移动性、不可灭失性、差异性以及使用方式和社会经济位置的可变性等。房地产具备自然和经济上的两方面特性，自然特性有耐用性、非移动性、效用多层次性等；经济特性则包括稀缺性、高投入性、资本消费两重性等。房地产市场是指各种房地产交易产生的经济关系之和，分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。受土地和房地产特性的影响，房地产市场也有自己的行业特性，共分为五点：不完全竞争性；局部性与区域性；专业性；强法律性；流通方式多样化。
2 房地产开发的内容和特性
作为一个动态过程，房地产开发意味着对土地和房屋进行相应的开发、改造和再开发。通过对城市地块进行改造，有计划的安排房屋建设，并开展营销和物业管理，从而使得房地产开发企业获得良好的经济效益，并能实现与社会效益、环境效益的协调。房地产开发有房屋开发和土地开发两方面内容，包括房地产项目规划与设计、土地的征收与拆迁、“水通、电通、路通和场地平整”、项目的施工、竣工验收等环节。房地产开发有四个阶段，即投资规划与决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段以及房屋租售阶段。房地产开发具有自己的特性，即综合性（开发关系的广泛性、项目操作上的复杂性、环节和设计部门的繁多性等）、开发过程的长期性、开发的时序性、开发的强地域性和投资的风险性。
二、房地产开发企业的成本组成及所受影响因素
1 成本组成
房地产开发企业的总成本包括两方面，即开发成本和费用。开发成本包括土地征用费用、拆迁补偿费用、前期工程费用、建安工程费用、基础建设费用、公共配套设施费用和开发间接费用；费用则包括销售费用、管理费用和财务费用。
2 成本影响因素
房地产开发企业的成本受到诸多方面的影响，如宏观经济政策、内部可控因素等各类直接和间接费用。房地产开发企业在进行房地产开发时，必须考虑风险问题、工期长短、质量情况、设计方案和销售策略的制定，需要建立整体而系统的成本控制方案。首先，成本控制的最重要部分就是项目决策，即从企业自身的资金情况、融资能力和管理水平等入手，评测项目风险，以确定房地产开发的成本与收益；其次，功能标准直接影响成本控制，即根据地块和市场需求设计房地产的功能情况；第三，工期长短也是成本控制的重要部分；第四，房地产开发企业的组织架构是成本控制的中枢，即通过对资金的管理运作、安全保障、资金回款进度等进行成本优化。
3 房地产开发的成本控制原则
成本控制就是将房地产开发过程中产生的费用进行控制，以保障成本降低和效益提升。房地产开发需要全面控制，即全程控制和全员控制。由于房地产开发具有综合性与系统性的特点，需要遵循以下原则，即开源与节流相平衡的原则、项目目标管理原则、“责任-权利-利益”的结合原则、项目和市场的动态控制原则、开发各环节的节约原则以及积极的例外管理原则。
三、房地产开发企业在成本控制中应采取的措施
1 选项与立项阶段的开发成本控制
一个项目的实施是以企业盈利为目的的，因此在选项与立项阶段对预期的收入、成本、风险和利润等应该进行可行性分析。从财务的角度，其经济指标分为内部收益率等核心指标和总投资回报率、获利指数等参考指标。在房地产这个不完全竞争市场中，相对于成本而言，收益所受影响较大。财务人员要做好事前控制，在成本估算中细化会计分类。财务与会计部门需要对房地产开发的相关历史数据进行分析，密切关注建筑原材料与工程造价变动的新动态。优化资金链，控制好现金流，为提高资金利用率进行规划。
2 设计阶段的成本控制
设计阶段是投资控制的重要阶段，房屋建筑设计的节约是最关键的环节。在设计阶段，房地产开发企业应该重视设计方案的合理性，保障设计质量，避免设计的保守性和不配套性，避免施工中出现变更与返工情况的出现。不但要在控制房屋工程成本上下功夫，还要对工程新增费用进行严格审核。首先，引入设计的竞争机制，实施工程设计的招投标制度；其次，加大与设计部门的技术沟通，严格实行限额设计，对设计人员的技术责任和经济责任进行明确；第三，以价值工程的方法为指导，平衡房地产功能与工程造价；第四，做好设计出图前的审核工作，避免施工过程中发生工程变更事故。
3 基建阶段的成本控制
遵循工程建设的客观规律，及时总结基建方面的经验，对工序的开展及时优化。对基建阶段出现的临时性支出做好管理，实行工作责任制。水通、电通、路通和场地平整虽然具有工期短和质量要求低的特点，但是完全可以按照市场行情安排，以总价招标的方式进行处理。基建过程中，必须依靠市场规律办事，规范竞争秩序，建立起完善的招投标制度。与此同时，对招投标过程进行严密监控，避免发包腐败的产生。在施工阶段，控制工程变更所造成的影响，对承包商索赔要求进行审核，管理好建筑材料和施工设备的采购。当工程竣工后，应严格审查设计图纸和合同规划的完成情况，对验收单进行细心管理，避免忽略甩项的发生。
4 优化项目管理组织架构
优化项目管理组织架构是成本控制中的核心，需要对全员进行控制，以目标管理为导向。目前国内工程项目管理存在诸多问题，项目管理方式落后，引发了房屋单位成本上升的问题。目前常见的工程项目管理模式有常规单一项目管理模式、常规多项目操作模式（工程部下辖项目组、项目公司制和项目经理部的架构），房地产开发企业应该根据自身企业特点选择相应的工程项目管理模式。
5 创新施工技术，优化施工工艺
重视技术创新，将数学优选法运用到施工工艺的各环节中，以达到缩短工期，提升工程质量，提高经济效益的目的。在室内整体施工和室外整体施工中，充分运用新技术、新材料和新工艺，获取成品房价格竞争上的优势。
结语：房地产开发企业在当今背景之下，必须做好成本控制工作，树立成本控制的整体性和系统性原则。以市场化经济为导向，有效解决成本控制中的各项矛盾，获得最高效的经济利益。
参考文献：
房地产开发的原则范文第2篇
【关键词】房地产开发；成本核算；成本组成；会计处理
通常来讲，一个企业在完成一项经营活动之前，都需要对这项经营活动所要涉及到的所有成本开支进行核算，并通过会计手段进行利润分析，以确定该经营活动的利润空间，从而制定合理的经营计划。对于房地产开发企业来讲，同样需要在进行一项房地产项目开发时对项目的成本进行详细核算，以确保企业能够完全掌握该项目的利润空间。但是在进行房地产开发成本核算时，由于项目涉及到的成本支出组成范围较广，因而极易出现核算不合理或不准确的现象发生。这就需要房地产开发企业在进行成本核算时必须要格外注意一些必要的问题。现笔者就以自身工作体会来对这几点问题进行简要研究探讨。
一、房地产开发成本的组成问题
在进行房地产开发的成本核算时，首先就需要明确房地产开发的成本主要是由哪些方面来组成，在明确了成本的组成范围的前提下，才能准确核算项目成本。一般来讲，在房地产的开发过程中，其成本的开支主要体现在以下几点：
1.土地、建筑安装工程费、设备费用
这些费用是组成房地产开发总成本的主体费用，一般会占总费用的八成以上，尤其是近年来城市土地资源紧张，土地的费用成本开销更大，甚至成为一个房地产开发项目是否具备利润空间的关键指标。土地费用大致包含土地征用拆迁费、出让地价款、转让费、租用费以及其他费用等。通常在进行房地产成本核算时，开发商都需要将土地费用通过一定的方法进行换算，来得出未来房产每平米所占土地成本，继而再计算该项目是否具有可行性和利润空间。
2.基础设施及配套设施支出
主要是指水、电、煤气、暖气、小区内道路、停车场等基础设施。学校、医院、商店、居委会、派出所等生活服务性配套设施也是不可缺少的。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%，减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3.管理费用和筹资成本
管理费用也是房地产开发的成本核算中的重要环节，虽然其所占成本比例不大，但却对于项目的整体财务成本管理有着很大影响。因而企业的行政、财务、人事等各个部门对于项目实施而作出的各种经营活动而产生的费用也是需要详细核算的。
二、房地产开发成本的核算问题
1.成本归集对象
房地产开发企业在进行成本核算时，应该确定成本归集对象，即成本核算单位。成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算，适应成本监控的要求。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
2.共同成本的分配问题
对成片开发土地而言。肯定存在共同成本，按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应保持使用方法的一致性。以价值为基础来分配共同成本是一个广为采用的方法，在这一方法下，其价值可取该项目的估计售价或评估价值。如若其中的直接成本可明确辩认，则应以减去直接成本后的共同成本来进行分配，以使分配结果更为准确。以面积为基础来分配共同成本通常只适用于成片土地开发后的成块出售或转让。如若每块土地上的构成内容不同，则分配结果必将与实际不符。个别认定法从定义上来讲可能是个最好的办法，如能分别认定，就可在平时归集，也就不存在共同成本的分配问题，这种方法可同以上两种方法结合使用。
3.筹建期间借款利息的会计处理
一般来讲，由于房地产开发所需的资金数额是非常巨大的，如果在单纯以开发企业自身的资金力量显然是不能完成项目所需成本的，因而大多数的房地产开发企业都会在项目建设前进行筹款融资，一般融资的对象和手段都是向银行贷款，这就需要向银行支付一定的利息。而由于房地产项目所需时间相对较长，资金回笼缓慢，因而这笔利息的数额也是非常巨大的。根据现行会计准则规定，这种利息支出应当资本化，即发生时列作开发成本，待销售实现时按照配比原则逐步转入当期的经营成本。项目竣工后，发生的借款利息则直接计入财务费用。
4.项目的竣工决算
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间比较明确，且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成和项目决算。可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
房地产开发的原则范文第3篇
统计分析方法是指使用统计方法对要分析的对象进行定性和定量分析，从而得出想要的数据。统计分析方法具有目的性、数据性以及时效性等特点，即统计分析必然会有一定的目的并且涉及到大量的数据信息，这些信息具有一定的时间限制，而统计分析就是要对这些数据信息进行整理和综合。常用的统计分析方法有两种，一是逻辑分析方法，二是数量关系分析方法。逻辑分析方法有一定层次，比如从简单到复杂、从表面到内部等，所以在对研究对象进行分析时使分析结果更加客观和可靠。数量关系分析法是指应用统计学的方法根据经济情况对研究对象进行分析，常用的方法包括对比分析法、综合评价分析法、平衡分析法、因素分析法和相关分析法等。
二、构建房地产开发水平的不同指标
构建房地产开发水平的不同指标包括房地产开发的总体评价体系和评价指标的选择原则两方面。（一）房地产开发的总体评价体系。房地产开发的总体评价体系有很多典型的指标，其中包括规模性指标、潜在性指标和盈利性指标等。规模性指标包括房地产开发企业的数量、从业人数、开发企业的总资产、开发企业的投资总额、企业的年营业收入和销售总面积等六个方面。潜在性指标包括未竣工的房屋总面积、开发企业的土地储备面积、住宅的出售价值、年均销售增长率和年经营收入增长率等五个方面。盈利性指标包括房地产开发的净利润、总利润、总资产回报率和净利润率等四个方面。这些指标都是对房地产开发水平的总体评价的重要依据，对于统计分析的进行也有着重要意义。（二）评价指标的选择原则。评价指标的选择应该满足以下原则，评价体系的科学性、系统性、可比性、及时性、灵敏性以及可操作性。每个原则的具体内容都不一样，但是都非常重要，评价指标的选择应该严格按照这些原则进行选择，这样构建起来的评价体系才会更加完善。1.评价体系的科学性。由于房地产产业综合评价指标数量太多，有些指标反映同一方面，房地产开发部门要想构建科学的评价体系，就要对各种各样的指标进行筛选，保证留下的指标的完整和全面。每个指标所代表的意义都不相同，房地产开发部门应该明确每个指标的意义，使用适当的方法测定方法来获取相应的数据信息，保证数据信息的正确性。做到真实地反映我国各个地区的房地产开发水平。科学的评价体系不仅能很好地对房地产开发水平进行综合评价还能对房地产产业以后的开发具有一定的参考价值。2.评价体系的系统性。房地产开发部门要想构建比较系统的评价体系，就要使各个部门之间要有层次感，比如从小的产业慢慢发展壮大，层层递进，使部门有序的运行。争取做到使每个指标既能独立地反映一定的情况又能相互之间产生联系进而反应整体的情况，使之共同作用从而成为一个系统的整体。由于各个指标的量纲单位不同，所以无法进行直接的评价，需要先消除量纲单位对评价的影响，将原始数据标准化。3.评价体系的可比性。房地产开发部门构建房地产开发水平评价体系就是为了比较我国不同地区房地产开发水平的差异，从而分析出各个地区房地产开发过程中遇到的问题。房地产开发部门根据所遇到的问题结合房地产开发的实际情况提出一系列的解决办法，并且为产业未来的发展制定一系列的政策，加快产业的发展进步。因此，房地产开发水平评价体系应该具有可比性。4.评价体系的及时性、灵敏性。房地产开发部门要想构建及时灵敏的房地产开发水平评价体系，就要人员及时的反映指标数据的改变并且不断进行数据的更新，否则陈旧的数据不但不能反映出房地产开发水平还会对房地产产业未来的发展方向产生不好的影响。及时的评价体系对未来信息有一定的预测、估计作用，而且对各指标对综合评价的反映都比较灵敏。如果不能及时的更新数据，那么房地产产业对未来一段时间的预测、估计作用都会产生偏差，更不用说各个指标对综合评价的灵敏度也会大幅度降低。5.评价体系的可操作性。房地产开发部门要想构建可操作的房地产开发水平评价体系，就要使有关的操作尽可能的简单明了，并且与房地产开发的相关数据都要尽可能的准确、获取途径也要尽可能的容易。房地产开发的有关产业也要学会利用已有的数据使操作尽可能的简单一些。房地产产业的可操作性相比其他几个原则来说要容易很多，因此，实施起来也会更加的便捷、快速。
三、房地产开发的水平的综合评价指数
房地产开发的水平的综合评价指数包括综合评价数据的选择和计算综合评价指数两方面。（一）综合评价数据的选择。不同的地区房地产开发水平不同，通过统计学的方法来计算得出综合评价指数，综合评价指数能清晰地反映出房地产综发水合开平的不同。想要计算综合评价指数就要先学会选择综合评价数据，而房地产产业所需要的数据必须能够清晰明了的显示出房地产产业所要的信息，数据齐全了才能进一步计算综合评价指数。所以综合评价数据的选择对于房地产产业的发展进步也是非常重要的。而且综合评价指数能够从不同的角度、不同的方面对房地产开发的水平进行总的评价。因此，能用综合评价指数来判断房地产开发水平的高低。（二）计算综合评价指数。综合评价指数的计算方法有很多种，其中最简洁明了的就是加权线性合法，一般是使用加权线性合法结合统计学软件系统对数据信息进行计算整合后得出相应的结果。在综合评价时当指标之间相关系数都很大时加权就不起什么作用了，各种不同的加权实际上没什么区别，但是当有些指标之间的相关系数不是很大时就需要进行加权求和。因此，就可以看出加权线性合法不适用所有的综合评价指数的计算，在计算综合评价指数之前要选对方法对于计算综合评价指数是非常必要的。
四、结束语
改革开放以后，我国房地产产业迅速发展能最大限度地满足人们需求的同时，也要求我们更加重视房地产产业的开发，及时发现房地产产业开发过程中出现的问题，并提出解决问题的方法，有利于房地产产业的发展进步，给房地产产业指出一个更好的路途，更大限度地满足人们的需求。因此重视房地产产业的开发就成为了每一个地区经济发展的重中之重。
作者:邹永敏 单位:衡阳市人民政府城市建设综合开发管理办公室
参考文献：
[1]何有世，徐文芹.因子分析法在工业企业经济效益综合评价中的应用，数理统计与管理，2003，22（01）.
[2]靳豪.聚类分析在房地产市场定位中的应用[J].物流工程与管理，2014,35（7）:259-260+173.
房地产开发的原则范文第4篇
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
房地产开发的原则范文第5篇
关键词：房地产开发项目；成本控制；原则；具体方法
一、相关概念界定
（一）房地产开发项目成本的概念
项目成本是指为实现项目的总目标而进行的各项活动消耗人力、物力等资源而产生的各种费用的总和。对于房地产开发企业来说，其最主要业务活动是开发、生产房地产商品，所以房地产公司的成本就是房地产开发项目的成本。房地产开发项目的成本是指项目在决策立项、设计规划、建设施工、竣工结算以及销售等过程中耗费的所有费用的总和。
（二）房地产开发项目成本控制的特点
房地产开发项目管理的核心环节体现在对房地产开发项目成本的控制。房地产企业要实现稳定、可持续、健康的发展，实现项目的经济效益和社会效益，就需要通过加强对项目成本的控制来提升房地产企业的核心竞争力，以保证开发项目顺利实施，确保项目整个开发过程中合理均衡地配置各类资源，从而获得良好的经济、社会、环境效益。显然，对项目成本的控制，对实现房地产开发项目的效益是非常有效的控制手段。房地产开发项目的成本控制具有高风险性、全面性、综合性、程序性等几个特点。
（三）房地产开发项目成本控制的对象
根据全过程控制项目开发成本的要求，主要的控制内容体现在如下几个阶段：
1.可行性研究阶段。可研阶段也是投资决策阶段，对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，包括成本测算，市场分析及最终受益情况，最终形成可研报告供决策者决策。
2.规划设计阶段。规划设计阶段是从项目控规、规划条件、项目总体方案、单体方案、景观方案，一直到相应的施工图纸设计全部过程，此阶段基本确定了开发项目80%的成本，从结构形式、建筑体型、外立面形式、景观等等，此阶段成本管理者必须全程参与跟踪，必要时把限额设计的指标提供给设计部门。
3.招投标阶段。此阶段是由招标部门组织，根据设计方案/图纸及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本估算，提出投标决策意见，尽可能做到合理低价选择中标单位，做到有效控制成本。
4.施工阶段。施工阶段是依据设计图纸和相关技术规范、操作规程等，编制合理的可行性的施工方案和施工工序的策划，并编制有效的进度控制计划和控制措施，这个过程中要兼顾对开发项目的成本进行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定额、规范为依据，参考市场行情，对施工过程中的设计变更、现场签证进行控制，同时避免发生无效成本。
5.竣工结算阶段。对已竣工且经过验收合格后的总包/分包等项目及时进行结算，准确的确定结算费用额以及维修保养额度，做到依据充分、合理控制。
二、房地产开发项目成本控制原则
（一）全面全员过程控制原则
全面考虑开发项目寿命周期内各项事务的子目细化，全员参与成本控制并将责任落实到人，全程进行有机综合，形成PDCA（计划一实施一检查一调整）的良性循环过程。它包括房地产开发项目的成本预测与决策、成本计划和实施、成本核算和偏差分析等主要环节，其中以成本计划的制定和计划的实施监控为关键环节。
（二）成本控制的最低化原则
房地产开发项目的成本控制应该使用科学的手段和方法，比如企业的各类制度、流程和方法，保证可以不断地有效合理的控制开发项目的成本，最终实现达到项目最低的结算成本目标。同时也要注意所控制成本项目的科学性和合理性，不能顾此失彼，应做到合理的降低，符合客观规律、符合市场，避免事倍功半。
（三）目标成本管理的原则
实现目标成本管理，应包含以下内容:编制成本目标，并对其进行责任分解，落实到具体责任部门和责任人，定期对目标的实际执行情况进行检查落实，对目标成本的实施、检查、反馈、处理循环进行评价和修正。在规划设计审批通过后，应将目标成本完成定稿并实施，真正体现目标成本的前置指导性。目标成本的修改应有严格的规定，体现决策严谨性要求。
（四）动态成本管理原则
房地产开发的多数项目不具有连续性，因此在项目的开发过程中成本控制应强调有效的动态的控制，充分体现出责、权、利相结合的原则。动态成本是通过对已发生及待发生成本随时掌握和控制，是成本管理责任部门依据已审批的目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控。在房地产项目开发过程中，房地产开发企业应组成一个负责成本控制管理的机构或组织，可以是永久的，也可是临时的，在对成本控制工作负责的同时，也应有一定的成本控制管理的权限，是成本控制的主导部门，同时项目管理负责人要定期检查和考评各职能部门和各类工作小组在成本控制中的业绩，并做到奖罚分明。
三、房地产开发项目成本控制具体方法
（一）决策立项阶段成本控制的措施
1.做好可行性研究。可行性研究作为房地产开发项目前期阶段的一个重要环节，对房地产开发项目的成败起着至关重要的作用。房地产开发企业进行成本控制的根本目的是要实现经济效益与社会效益的最大化。项目投资决策依据就是可行性研究报告，报告内容论证是否经济合理，对项目建设成败具有很大影响度。在房地产工程开发前期，需要充分考虑自身的地理条件、竞争优势和市场需求，充分做好前期的基础调研工作，收集大量的资料，严密论证房地产开发项目投资效益和投资方案的合理性，避免决策失误。在选立项时就首先要对项目的开发规模大小进行说明，分析项目的选址条件以及所具备的建设条件、预期收入、及销售利润等，同时包括经济利益和社会效益分析，以及环境影响和社会影响评价及风险分析等。
2.控制土地与拆迁费。土地和资金是房地产开发项目开发最重要的两大要素。其中，土地资源的稀缺性和竞争性决定了土地成本作为房地产开发的主要成本之一。要控制好土地成本，需要对土地招投标制定好竞买的策略及技巧，以最低的价格和风险获得最大的利润。要控制好土地费用所能承受的最高限额。土地竞拍前，拟建初步方案前，确定要建什么样的楼盘，预测未来几年的销售金额，根据建造需要的估算成本，假定方案以最低利润的价格销售，假设零利润来计算土地成本限额，计算拍卖可以承受的价格底线，从而保证土地成本控制在一定的范围内。
（二）设计规划阶段成本控制的措施
1.推行设计的招投标制度。在项目的设计阶段应大力引入竞争机制，推行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到控制成本的目的。通过网络、报刊等媒体招标公告，吸引诸多的设计大单位参与设计方案，从而优选厉行节约，符合先进技术、建设节能并安全适用且设计美观的方案。
2.加强技术沟通、优化设计方案。对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最大限度优化设计方案的目的。
3.实行限额设计方法。设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
（三）建设施工阶段成本控制的措施
1.严格执行招投标制度。通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价）格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。
2.加强合同管理。房地产项目是一个极为复杂的社会生产过程，包括建筑、结构、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动，需要各种材料、设备、技术和劳动力的供应。在现代的社会化大生产和专业化分工条件下，一个稍大一点的工程参加单位就有几十个，甚至上百个，它们之间形成各式各样的经济关系，而项目中维系这种关系的纽带就是合同。合同管理不能流于形式，不是单纯的起到档案归置的作用，应严格按照建筑行业的行规及法律规范，实行合同审查、会签制度。以加强在项目建设过程中对于资金款支付情况的控制，避免因为职责不清，材料不全、相互扯皮等现象造成成本徒增、工期延误等问题。
（四）竣工结算阶段成本控制的措施
1.严格控制竣工验收。竣工验收是竣工结算阶段成本控制的一项重要工作。竣工验收要通过检查工程质量，包括结构、门窗、绿化等是否达到规定的设计要求和规范，要检查工程内容是否有缺漏，是否违反设计规格、各项配套设施功能是否良好等，通过实验的方法，对设计各功能进行检测，管线布置、气密性是否良好等。工程完工后，房地产开发商要对工程主体和所有的工程变更、施工文件等材料进行全面交接，查摆问题，进行质量评定。符合竣工验收依据的工程才能通过验收，并使建设工程投资产生效益。在竣工验收环节要注重对竣工图纸和文件的交接，这部分材料不单纯是项目各项工程建设技术参数、系统状况的证明，更是往后工程改扩建、维护的重要依据。
2.严格审查竣工结算。工程决算书是由施工单位编制的，直接关系到甲方业主方和乙方施工方的利益关系，业主方和施工方都很关注项目总价款的审核结算。工程决算书由业主方委托有资质的中间机构进行监审对工程总造价的影响非常大。竣工阶段要按照合同规定的结算方法、计价标准、收费定额、优惠政策等，对项目进行审核，如有纰漏，要认真复审，明确结算的要求。竣工材料完备时才能列入结算。严格控制工程变更等费用，认真落实变更签证，根据规定的流程进行核准，施行规范化管理，以降低工程结算过程掺杂的水分。
作者:钱宝山 单位:浙江省象山县地产房产开发总公司
参考文献：
