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承租方(以下称乙方)
甲乙双方经过协商,就甲方商业门市房租赁事宜达成以下协议:
一、 甲方愿将其一门市房出租给乙方。门市房位置___________________________________.面积:________平方米。
二、 租赁期限:租赁期自_________年______月______日至_________年______月_____日止。
三、 租赁价格及付款方式:租金每年人民币______________元(大写______万______仟______佰______拾______元整),乙方租赁______年,付款方式为一年一交,乙方必须在每年的9月1日之前,将租金交给甲方。
四、 租赁期间此房产生的取暖费、物业费、水电费、卫生费、土地费等,以及和经营有关的一切费用,均由乙方负责。
五、 租赁期间,乙方不得私自将此房屋转租,转借,营业期间不得在此房处进行违法活动,如果对周围环境造成影响和干扰以至于引起的不良后果,乙方要承担全部责任,甲方概不负责。
六、 租赁期间,乙方可根据需要对房屋进行装饰,装潢,但不得擅自改变或损坏房屋结构和附属设施。如需改变,必须经物业管理人员和甲方同意后方可进行。否则造成经济损失及一切后果,乙方要根据实际损失进行赔偿。
七、 租赁期间,乙方要承担房屋内部的安全防范工作,乙方要注意防火,防盗,保卫安全,以及门前三包,如乙方原因引发的火灾,盗窃等人为灾难,所造成的损失,由乙方负责赔偿全部的经济损失。
八、 违约条款:如乙方有在合同约定期间内拖欠房租;或自行将房屋转租,转包则甲方有权收回房屋,所付房租不予退还,并且乙方还须向甲方支付年租金的3!0%为违约金。
九、 乙方应按时缴纳水、电、气、物业费等费用,逾期不交,甲方有权终止合同,所造成的一切后果由乙方自行承担。
十、 乙方承租期间要严格遵守甲方的各项规章制度,服从甲方的管理;停止营业时,应锁好门窗, 检查水、 电等设施是否关好, 不准在经营场所留宿人员,否则,甲方有权根据情节轻重给予经济处罚,或解除合同,所造成的一切后果由乙方负责。
十一、 乙方在承租期间不得损坏甲方的公共设施,如因个人行为发生意外事故给甲方及他人造成他人身危害及财产损失,乙方应根据所造成的后果,作价 赔偿,后果严重者除追究法律责任,同时,甲方有权解除合同,租金及相关费用不予退还。
十二、 乙方必须在每年规定的时间内将下一年度的租金支付给甲方。否则,甲方视为乙方放弃租赁意项,到期后甲方则收回房屋。
十三、 合同期满时, 要保证所承租处的公共设施完好无损,如有损坏要照价赔偿,并把房屋清理干净。乙方所进行的一次性设备、设施及装修投入和债权、债务等,由乙方自行承担。
十四、 乙方如有意项继续承租,应提前一个月向甲方提出书面申请。
十五、 甲乙双方应严格遵守合同条款,如有违约,将由法律部门追究其法律责任。
十六、 本合同一式两份,双方各持一份,自双方签订之日起生效。
甲方(签字)
乙方(签字)
身份证:
身份证:
手机:
手机:
宅电:
附乙方代表人身份证复印件一份。
关键词:商业网点 公共利益 属性 分析
商业网点是指为实现商品由生产向消费领域转移,经营者从事商品批发、零售、配送、仓储以及生活服务业等经营活动的固定场所。目前,我国已经制定有商业网点的规划、建设和管理的相关规范性文件,但因法律位阶较低,其实际效果并不理想。有关商业网点的行政法规乃至法律的立法工作又很难推进,导致当前商业网点管理无序、重复建设、资源浪费、影响公共交通等现象屡现。尤其是大型商业网点相互之间过度竞争,与其对供应商的渠道垄断现象并存,更使商业网点的问题严重化。笔者认为,商业网点作为商业设施,在以营利为主的同时,还应包含有公共利益的成份。对商业网点中所包含的公共利益认识不足,才导致现实中在建设和规范商业网点时的理念和行动发生了偏差。根据事物发展的规律,内在属性是事物发展的决定性因素。笔者认为,商业网点是否包含公共利益是商业网点的内在属性决定的。商业网点的内在属性包括自然属性和社会属性,这决定了商业网点包含有公共利益的内容。
商业网点的自然属性和社会属性
(一)商业网点的自然属性
商业网点的自然属性是指,商业网点是一个客观存在的经营场所,是特定地区的某一个具体的点,是可以用坐标确定的一个地理位置。强调商业网点的自然属性,是因为商业网点的自然属性无论对网点经营者,还是消费者以及市场管理者而言都具有重要意义。
对商业网点经营者而言,确定网点的地理位置就是商业选址问题。商业选址直接关系到商业网点经营者的战略决策,是经营者贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响经营者效益的决定性因素,同时也是制定经营者经营目标和经营策略的重要依据。一方面,商业网点选址要通过多个方案的比较分析,运用科学的、综合的研究方法,对网点位置所涉及区域的土地资源、交通资源、人力资源、消费人群进行全面研究,优化配置各类资源,使之与网点的商业业态相适应,并与商业环境协调发展。另一方面,一旦商业网点的选址确定,那么该商业网点面向的消费人群、竞争对手、交通状况、土地成本等网点的生存环境就基本确定,网点经营者只有在这些确定的条件下选择相应的经营策略才能在商业竞争中胜出。因此,商业网点的自然属性对商业网点经营者意义重大。
对作为市场管理者的政府而言,一方面,商业网点作为一个确定的地理位置和经营场所,政府可以将该场所作为管理的对象,通过对该场所的管理,引导投资经营者的经营行为,使经营者在该场所的经营活动融入其周围的整体环境之中,更好地为便民、利民服务,创造一个更加适合人居的生活环境。另一方面,商业网点作为一个客观存在的物理空间,是政府部门统筹考虑土地利用规划,把商业网点纳入到城市总体规划,以实现城市多重管理目标的工具和载体。
(二)商业网点的社会属性
商业网点的社会属性是指基于商业网点经营者的经营活动而形成的社会关系。它和自然属性一样,也是商业网点本身具有的特性。它们是商业网点特性的两个方面。与自然属性表现为客观存在的一面不同,商业网点的社会属性通过承载于经营场所的商业经营活动体现出来。商业网点作为从事经营活动的场所,经营者在经营活动过程中必然与不同的主体发生交易活动或者参与到其它社会活动之中,这些活动就构成了商业网点社会属性的具体内容。通过观察和研究商业网点,课题组认为,商业网点对于不同的相对主体而言,具有不同的属性内容。具体如下:
对于经营者而言,商业网点是流通经营者从事流通经营活动的重要物理载体。商业网点对经营者的最大价值就是为经营者提供一个从事经营活动的物理空间,是经营者从事经营活动的主要条件和重要资源。一个好的选址,有可能成为经营者成功的重要原因,反之经营就可能失败。另外,经营者活动的成功不仅受自身网点选址的影响,而且也受到其它经营者选址的影响。这种影响可能是有利的,也可能是不利的。如果其他经营者在该网点隔壁新开一家同质经营的商业网点,显然,该网点经营者的经营活动将受到不利的影响。相反,如果其他经营者的经营内容并不与该网点相竞争,甚至互补,那么其带来的效果就可能是商业的集聚效应,对原来网点影响就可能是有利的。可见,商业网点不仅与该网点经营者本身有关,还与商业网点附近的其它经营者有关。
对于消费者而言,商业网点是消费者获取生活消费品的最直接、最主要的渠道。商业网点对于消费者而言,不仅关系到消费者是否能够便利、快捷的购物,同时还是消费者能否安全消费、舒适消费的关键。在社会越来越向多元化发展的今天,消费者消费需求也趋向多元化。商业网点不仅要满足消费者油盐米面、蔬菜水果等日常生活必需品的需求,还是满足消费者日益提升的文化、休闲、娱乐等更高层次的需求。从这一意义看,商业网点与消费者的生活和利益密切相关,商业网点的规划、建设、管理不能脱离消费者而独自存在。
一、指导思想
坚持以科学发展观为指导,以建立统一开放的商业发展体系为目标,以城市商业发展需求和提高人民生活质量为出发点,以优化市场布局和调整市场结构为主线,充分发挥市场资源优化配置的基础性作用,避免低水平重复建设和无序竞争,促进城市文化与经济协调发展,按照国家商务部和建设部的要求,全面科学编制一个符合城市总体规划要求,适应商贸流通现状和流通业发展及对外开放需求的具有定性、定点、定量的城区商业网点专业规划。
二、基本原则
一是坚持以人为本的原则。充分体现商业为经济发展、社会发展和人的全面发展服务的功能,引导生产、促进消费、完善城市服务功能,满足人民群众消费需求。二是发挥优势的原则。充分发挥地理位置、交通发达、商贸历史悠久、旅游资源丰富等优势,规划与之相适应的多功能、多层次、多样化的商业网点布局。三是适度超前的原则。积极借鉴国内外发展经验,把近期规划同中长期发展规划结合起来,既要规划好现状,又要勾画一个时期的发展蓝图。四是与其他规划相衔接的原则。商业网点规划要与城市建设总体规划相适应,与经济和社会发展规划及其他行业发展规划密切联系,紧密结合,互相衔接。五是优化结构的原则。优化布局结构,形成整体适宜、局部相对集中、布局合理的商业网点网络结构;优化规模结构,形成大中小结合,以中小网点为主的规划结构;优化业态结构,发展新型业态,改造传统业态,实现流通经营业态的创新。
三、范围与时限
规划的范围为县县城规划区内。
规划的期限分近期和远期,以近期规划为主。近期规划到2015年,分解到年度,落实到项目。远期规划到2020年。
四、规划内容
规划的内容:包括中心商业区、零售商业网点、餐饮休闲服务场所、商业街、专业批发市场、物流基地及配送中心、早餐网点及社区便利店等商业服务设施七个部分。
规划重点:摸清现有各类商业网点状况,制作现有网点分布图表,并根据以上原则,在科学分析充分论证的基础上,提出规划期内商业网点发展的总规模、空间布局、业态结构。在空间上,着重对县城商业中心、居住区商业和专业特色商业街、专业市场、物流基地进行规划。在结构上,结合空间布局对各类商业流通设施和零售业态进行合理定位。构筑布局和结构合理、功能完善、层次分明、体系完整的市场格局。
五、规划的编制程序
(一)审批编制计划。由县商业局向县政府写出编制规划的实施方案,经县政府审批并落实编制工作经费。
(二)成立组织机构。由县政府分管领导任组长,县政府办、县商业局、县规划局主要负责人任副组长,县发改委、县财政局、县国土资源局、县建设局、县环保局、县城管局、县经贸委、县交通局、县工商局、县统计局、县旅游局、县粮食局、县供销社、县市场物业管理局、县工业园区管委会、县公安局、消防大队以及冰溪镇镇政府等部门、乡镇负责人为成员,组成规划编制工作领导小组,领导小组办公室设在县商业局,商业局局长兼任办公室主任。
(三)委托专业规划设计单位。由县商业局、县规划局采取竞标或议标的方式,确定规划设计单位,并与其签订规划编制协议,订立编制目标任务书。县商业局、县规划局与规划设计单位分工合作,其他成员单位密切配合,共同搞好《规划》的编制工作。
(四)进行前期调研,整理编制数据。根据网点规划编制工作需要,进行调研和收集相关基础数据,摸清现状,找出问题,分析发展趋势。主要内容包括城区总体规划资料,交通、旅游规划资料,历史地图集,第三产业及人口普查资料,有关图纸(城区地形图或行政区划图、商业设施现状分布图、居委会的用地界限图及用地面积、土地使用及道路交通现状图等),城区商业发展历程,宏观经济环境调查,旅游资源环境调查,商业网点现状调查,专业批发市场及农贸市场调查,餐饮服务设施现状调查等。
(五)形成《规划》初稿。依据县城总体规划及有关材料,对规划提出的七部分内容进行现场勘察、分析和研究,形成《规划》初稿。
(六)征求意见。初稿形成后,向冰溪镇政府、县直有关职能部门、大型骨干流通企业以及相关专家征求意见,在征求意见的基础上,对初稿加以修改、补充,然后再征求意见,再修改,最后形成提交论证的文本。
(七)组织评审。组织召开专家论证会,通过专家评审。
(八)县政府批准并实施。经过上述论证、修改、评审后,正式报县政府批准并实施。
六、时间安排
(一)年9月20日至10月20日做好初步准备工作,召开领导小组会议,进行安排部署。
(二)年10月21日至11月30日进行前期调研和相关数据整理,完成编制规划的前期基础工作。
(三)年12月1日至年元月31日形成《规划》初稿。
(四)年3月20日前讨论征求意见,举行市民听政会,修改完善《规划》。
关键词:商业;商业网点;空间布局
1、引言
恩格斯认为:“城市愈大,搬到里面来就愈有利,因为……这里有顾客云集的市场和交易所,这里跟原料市场和成品销售市场有直接的联系。”阿瑟・奥沙利文认为:比较优势、企业的内在规模经济、生产的聚集经济是城市发展的原因。这些城市发展的原因也必然构成了城市的重要功能。由此可见,城市商业随城市的建立而出现,是城市的主要职能。随着城市化程度的提升,城市人口越来越多,第三产业的比重不断加大。城市商业作为第三产业的重要组成部分,在市场经济体制下,不仅仅局限在批发与零售,而且包含着国内外贸易、证券、期货、保险、金融,以及与之相关的法律、会计、咨询、广告等诸多行业,还有与流通相关的仓储业、交通运输业和信息业等,这些都是构成现代城市的重要经济功能。城市商业跟人们日常生活息息相关,在城市各行各业中居于重要地位。中国自改革开放以来,曾经受到抑制的城市商业发展迅速,从业人员和商业网点数量大量增加,城市商业网点由高度集中走向分散和均衡,方便了人们的生活,企业经济效益也大幅度提高。许多学者和政府管理人员对城市商业网点的空间布局产生了兴趣,实践基础之上的研究成果不断涌现。本文通过对已有实证研究成果的分析,说明我国城市商业网点空间布局的现状、原则和影响因素,总结了我国城市商业网点空间布局优化的对策建议。
2、商业网点的空间布局理论方法探讨
商业网点空间布局的理论和方法探讨成果较少,涉及的范围较窄,仅仅局限于商业网点的空间布局的原则、方针,商业中心指标的选择,商业中心的辐射范围,商业中心的动态规划方法,商业网点布局与单个影响因素的相关性探讨等有限的几个方面。
宁越敏首先探讨了上海市区零售商业企业区位布局,提出划分上海市区各商业中心范围的依据是商业中心的形态特征。商业中心空间分布形式表现为两种格局:沿街道两旁形成的条带形商业街和围绕道路交叉口发展的商店聚核体,两种形式以前者为主。随后吴郁文等对南方经济中心广州市城区零售业区位布局的探讨, 他们认为依据商业中心的形态结构特征和职能构成特征可以确定商业中心范围。商业中心形态特征和职能差异形成特定的景观与周围差异明显,因此确定商业中心的范围较容易。赵斌正认为商业中心区位选择有四个指向因子:交通指向、人流指向、配套设施指向、地租指向;发展演化经历四个阶段:萌芽阶段、集聚阶段、扩散阶段、成熟阶段。刘博敏认为我国商业中心三级模式规划本质是静态的,无法表现城市商业中心实际的动态发展变化过程。蒋云红对零售空间组织的决策过程――市场分析过程进行了研究,归纳了零售商业空间组织市场分析的一个过程模式,该过程模式包括社会经济分区、贸易区分区、消费者研究。谢东晓探讨了城市单个商业中心发展过程中商业功能与交通功能之间既相互冲突、又相互促进的竞争合作关系。王宝铭对天津市区人口分布单个影响因素与商业网点布局相关性作了探讨。
新世纪伊始,于彤舟通过对过去10年北京城近郊区零售商业网点发展研究,提出在大型商业网点的建设中,应区别各类业态,对其进行可行性研究和论证,将规划要求和市场调节相结合,合理进行空间布局。董光器根据对北京、上海、香港、东京等城市的产业结构分析,探讨了城市总体规划与商业布局相关联系。吕春成根据现代商业的空间布局理论和现代城市发展的总体趋势,对我国商业网点空间布局的方向进行了新的探索,认为我国大中城市的商业网点布局模式应实现由“向心式”向“离心式”的转变。易开刚指出研究城市商业网点的空间布局目的是明晰城市定位和在城市发展战略的指导下,以可持续发展的眼光确立城市商业网点的数量与规模、业态结构和空间分布,促进城市商贸的有序发展和对外扩张,打造城市的综合竞争力和核心竞争力。刘星原认为城市商业网点布局与规划的目的是从政府层面对提升城市交易功能和促进经济发展进行指导、管理;城市商业网点规划与布局要充分尊重和体现城市交易功能的要求、消费者购买行为规律和城市商业区域演变规律;空间布局的重点是对城市总体市场交易功能和城市区域性商业功能的培育与调控。
3、研究我国城市商业网点的空间布局
3.1研究城市商业网点的空间布局及其优化的目的
研究城市商业网点的空间布局旨在明晰的城市定位和城市发展战略的指导下,以可持续发展的眼光确立城市商业网点的数量与规模、业态结构和空间分布,促进城市商贸的有序发展和对外扩张,满足本地周边居民、外来游客甚至全球消费者的需求,打造城市的综合竞争力和核心竞争力,最终达到使城市品位不断提升和城市商贸经济可持续发展的目的。按照结构主义的观点,系统的结构决定了系统的功能,不同比例的元素组合、不同的结构特征都有着不同的系统表现,同时决定着系统可持续发展的可能性和程度。对于一个国家、城市和区域的商业网点来说,不同种类、规模、档次和品味的商业网点就组成了不同级别的商业网点系统。相应地,不同商业网点的组合和空间布局也就决定了该区域的商贸业繁荣程度和可持续发展能力。
3.2我国城市商业网点的空间布局的现状
解放初,党和政府彻底改变了旧中国城市里畸形有害的社会消费,提出了“变消费城市为生产城市”的方针。往后的近三十年时间,我们将其作为普遍的指导方针。虽然自改革开放以来,我国商贸经济在市场经济体制改革和全球经济一体化的带动下取得了巨大突破,新型业态逐渐成为商贸经济的主流业态;同时,在城市化战略的带动下,中国的城市化水平显著提高,商业网点建设成为城市化建设的重要一环。但长期以来,由于受“重生产轻流通”思想观念和计划经济体制的影响,我国流通服务业的发展严重滞后,与建立社会主义市场经济体制的要求有较大差距,现有的商业网点布局状况,不适应城市化进程加快、全面建设小康社会和参与经济全球化的客观需要。目前,我国城市商业网点空间布局的现状如下:
自发性――由于缺乏长远规划,商业中心区与其它商业区商贸业建设和发展不平衡发展现象严重,商业网点空间布局基本上处于一种自发性的状态。建国初期,受自然经济的影响,城市商业经营的商品多来源于农产品剩余物,其流通主要局限于由农村向城市的单向流通,这使得城市商业网点不可能进行精心而合理的布局。社会主义改造完成以后,虽然建立了国营商业,但也以百货店为主,同时又受短缺经济理念的束缚,所以城市商业网点的布局也一直属于“随意设置”的局面,很少考虑商业的服务性特征。改革开放以来,随着相对过剩经济条件的出现,买方市场向卖方市场的转变,使得决策者和经营者虽已逐渐意识到商业的功能不仅要满足消费者的购买需要,更应满足消费者对其服务的需要,但由于传统经营理念的惯性作用和消费观念意识难以转变,商业企业的行为主要是受短期利益所驱动,商业网点空间布局仍基本处于一种自发状态。近几年,由于外资对我国城市商业的冲击,如何促使商业网点空间布局更加科学化、有序化和合理化,从而培育城市商业的核心竞争力,促进城市商业的可持续发展,乃是城市在发展商贸经济时必须面对的重点课题。
2、无序性――商业地产投资盲目,空间布局缺乏理性。就业态布局而言,超大型商业网点的繁荣但缺乏购买力支撑,零售网点布局杂乱无章,各业态的特色彼此在淡化,经营方式、经营念和目标市场定位在趋同。一方面,大型商业设施成为投资热点,这种过热会进一步加剧商业网点空间布局的不合理,带来更加严重的结构性矛盾;另一方面,城市商业设施规模超出现实购买力,最终将导致零售领域出现更加激烈的低水平过度竞争。其次,就商业的主客体空间布局来看,无序性的问题也十分突出。无论是从商业客体的使用价值的保存上看,还是从商业客体的运行时间和流向上看,我国城市的商业主客体空间布局都显得无序。如何引导这些商贸企业的错位经营、协调发展,是城市商贸业必须面对的课题。
3、少管理――缺乏有效的城市商业网点管理能力及与相关部门的有效互动,影响城市商业网点布局功能的发挥。商业网点建设涉及多个部门,各个部门的管理,若仅局限于自身的职能权限,难以从整个城市发展上综合考虑网点布局是否合理,如果工作中部门间缺乏沟通与协调,项目的执行和完成就缺乏保障。在我国大中城市,商业网点布局上私人投资者随意布局,排斥城市总体规划的现象普遍存在。一方面由于受短期经济利益的驱动,商业网点布局难以克服无政府行为,另一方面,对所谓“政绩”工程的过度追求,也使商业网点布局处于一种随意的状态。所以,主管城市商业网点规划和执行的部门必须尽量在城市总体规划、国民经济发展规划、交通与物流规划、其他产业规划的指导与契合下,做到规划的全局性、前瞻性和科学性,考虑到各职能部门的要求,使商业网点的空间布局规划能真正落到实处。
3.3我国城市商业网点的空间布局的原则及影响因素
3.3.1我国城市商业网点的空间布局的原则
在市场经济条件下,城市的商业网点空间布局必须遵循如下两大原则:第一、以消费者为中心的原则。这是因为消费需求层次不同,对购物的服务要求就会有所不同。所以,选择什么样的经营方式,都必须以消费者为中心,以最大限度地满足消费者的全方位需求为出发点。第二,经营定位原则。对任何一个企业来说,都有一个市场定位问题。现代市场定位包括四个方面的内容:一是区域定位,二是规模定位,三是商品定位和服务对象定位,四是经营定位。经营定位是市场定位中的重要内容,而市场定位则是全方位的定位,是一个系统工程。
3.3.2我国城市商业网点的空间布局的影响因素
在实证研究中,有的学者侧重综合分析影响现状的各因素,有的侧重综合分析影响商业网点历史形成的各因素。城市商业网点布局受历史和现实多种因素影响。安成谋较为系统地归纳了影响城市商业网点布局的因素:①市区的特点、人口数量、人口流动等;②购买力水平及其投向影响,包括常住人口购买力、流动人口购买力大小变化规律等;③原有商业网点;④地理位置、交通运输条件;⑤历史因素。吕春成认为商业网点进行科学合理的空间布局时应考虑的因素:①商圈因素。②竞争力。③商品资源。后来王宝铭注意并探讨了人口收入的空间分布、流动人口的数量与分布、城市新区对城市商业网点空间布局的影响。
4、对优化我国城市商业网点空间布局的对策建议
4.1科学制定城市商业网点规划,优化城市商业网点空间布局。
制定商业网点规划时应做到:根据城市国民经济发展规划和商贸流通客观规律,考虑到业态、规模、区位、消费水平等多重因素,对城市商贸流通发展模式进行系统设计,发挥城市商业的整体优势。协调好商业与其他产业之间的关系,协调好商业同自然环境的关系,协调好商业内部的生活服务、生产服务与科技服务的关系使不同行业、业态、规模的设施互补互利。制定商业网点规划时必须凸现特色,充分发挥该城市经济的独有优势,建设有浓郁特色的商业服务网络和商业文化。同时,在满足本地居民消费的基础上,加大商贸基础设施的建设力度,提升商贸服务水平,满足外来暂住人口、投资者和旅游人口的商贸需求也是商贸规划必须考虑的。
4.2规划调控与市场调节相结合,对商业网点空间布局进行改造、完善和提升,提高商贸业经营的现代化水平。
商业设施作为商品流通的载体,属于社会公共资源,为提高商业网点的硬件现代化水平,优化商业网点尤其是大型商业网点的空间布局,客观上要求政府必须加强对城市网点建设的引导、规范和调控,以宏观调控与管理弥补“市场缺陷”的负面作用。在实践中城市商贸主管部门应严格商业网点和市场建设项目的审批,规定新上项目必须按其投资额和规模大小,依据明确的管理权限和审批程序立项、批准。这样既保证了整体商业秩序的建立,同时又能激活各商业网点经营的积极性。
4.3遵循商业网点空间布局的内在规律,合理设置城市三级商业群。
城市商业网点的数量、规模、空间布局、业态结构等都有其内在规律性。商业中心层次的确定,与当地经济、人文、历史、环境、未来发展前景,以及居民数量、阶层、购买习惯和消费水平等都有着内在的联系。不同层次的商业中心,都有其自身的功能定位、硬件设施要求、服务半径、业态类型和所要求的配套行业。一级商业群是全市的商业中心区,为当地和周边中高收入的消费者和外来游客服务;二级商业群是市内区域性的商业中心(商业副中心),二级商业群一般要比三级商业群大而全,但比一级商业群更接近居民,以中低档商品为主;三级商业群主要是为居民提供日常生活最迫切需要的商品和服务。
5、结语
商业是城市经济的先导产业,是城市的形象和标志,城市商业网点的空间布局及其优化是一项涉及经济、地理、人文、历史等多因素的系统工程。城市商业网点空间布局是否以人为本,遵循科学发展观的指导原则,决定着城市商贸业能否持续健康发展以及持续发展的能力;城市商业网点布局的结构形式影响着人们的生活方式和生活规律,决定着商业发展的张力和可能边界,推动着城市商贸竞争力的提升。只有将商业活动的载体――商业中心、商业活动的主体――消费者以及影响商业中心发展和消费者消费心理与行为的各种因素结合起来,全面系统地研究商业网点空间布局理论,结合实际情况,探讨有效的方法,才有利于整体上提高我国城市商业网点空间布局的研究水平。
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[关键词]阿克苏市;商业网点;商品交易市场体系;第三产业
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.05.083
1 研究背景
众所周知,随着社会经济的不断发展,第三产业将取代工业化,成为国民经济发展的支柱性产业,最终实现社会经济发展由工业过渡到现代服务业。在经济全球化背景下,随着主席“一带一路”战略构想的提出与实施,寻求国际合作,谋求共同发展成为这一背景下的发展主题。
从某个角度来说,我国的经济规模已大于美国。但就人均GDP而言,我国排在100位之后,这意味着我国依然是发展中国家。据国家统计局披露,2015年第一季度我国服务业增长快于工业,且服务业占比首超50%。
2 阿克苏市商业发展概况
2.1 社会经济概况
据阿克苏统计局披露,2014年阿克苏市全年实现地区生产总值(含一师、石油开采区)1156.7亿元,比上年增长7.8%。
近年来,阿克苏市人均可支配收入与社会消费品零售额稳步增长,消费品市场不断扩大,居民消费能力不断增强。第三产业呈逐年增长趋势,但第二产业依然是该地区的主导产业,在该地区服务业依然有很大的提升空间,能否有效促进当地经济增长与居民消费良融,提升当地商贸服务水平是阿克苏市提升经济水平,发展第三产业的关键所在。
2.2 商业网点发展现状
2.2.1 商贸流通能力增强
当下阿克苏市已基本形成以市中心城区和多浪河新城区为主副商业区的城市商业圈,各类专业市场已初具规模,城乡商贸流通网络初步完善。商贸流通项目的发展,促进了大市场、大流通格局的形成,有效地解决了分散的小生产与大市场的矛盾;同时也带动了加工、运输、通信和社区等其他服务业的发展。
2.2.2 商业网点初具规模
当下阿克苏市已具备集购物、生活、娱乐、休闲为一体的商业服务体系。截至2013年,全市共建成各类商贸流通专业市场54个,统一纳入社会消费品零售总额统计的企业有887家,其中:线上企业67家,线下企业820家。
2.2.3 消费市场增速平稳
2014年阿克苏市城镇消费品零售总额89.68亿元,同比增长7.94%,占地区消费总额的80.94%。乡村消费品零售总额首次突破20亿元,达到21.13亿元,同比增长41.36%,增速高于城镇33.42个百分点,占地区消费总额19.06%。乡村消费潜力正在逐步释放,但城镇依然是消费品市场的主导力量。
2.2.4 流通方式加快发展
随着互联网信息的发展与普及,阿克苏市物流中心建设进一步加快,形成实体店、网店与物流业、快递业的高效结合,以电子商务平台为依托,并联线上线下的商品流通,商品服务和其他服务已遍布除新区外其他各区。物流信息化建设跃上新的台阶,标准化立体仓库、冷链系统、现代包装、自动分拣等物流技术装备得到逐步推广和应用。
3 阿克苏市商业发展存在的问题
3.1 商业网点布局有待优化
基于历史、市场、个人偏好、各类规划以及政府政策导向等原因,阿克苏市商业街主要集中于老城区,逐渐开放发展的阿克苏市已不能满足当下的交通组织与基础设施配套,商业网点布局有待优化。
从阿克苏市整体商贸业的发展现状来看,商贸发展层次单一,商业网点布局不合理。大型商场和市场集中在南城街道、英巴扎街道、新城街道。商业街照搬照抄的现象普遍,脱离实际,同时管理不到位,市场定位也不明确等问题凸显。
3.2 商业业态发展有待完善
阿克苏市80%以上的商贸业态仍是传统服务业,现代服务业尚处于起步阶段。中小型现代商业业态和特色商业不完善,没有形成有组织的结构体系。商业业态的发展不够合理、新型业态比重不高。连锁业发展水平较低,便利店缺乏、食杂店分布广、档次低,物流园区及配送中心仍处于萌芽阶段。零售业经营内容雷同,缺乏当地特色,作为零售商业重要组成部分的特色商店较为稀少。
3.3 商品交易市场体系有待健全
在现有发展和建设的市场中,农产品市场、家居建材市场体系初具规模,但其他生产资料市场、小商品市场建设较落后。市场管理水平不高,仍采用集市贸易的机制和管理方式。市场建设与主导产业发展衔接不够,对主导产业的带动作用不强,聚集和辐射力较弱。市场的信息、运输、配送、仓储、服务、金融等功能还不完善。此外,商贸行业法规不配套,行业管理组织如总会、行业协会、专业协会等不健全。
3.4 专业市场发展水平有待提升
伴随区域性贸易集散功能的增强,过去30多年来阿克苏市形成了以生活必需品、特色产业产品和部分原材料为主的专业市场类型。这些批发市场辐射本市和周边县区,为阿克苏市的经济发展、市场繁荣发挥了重要作用,但大部分专业市场均存在基础设施和交易方式落后、环境脏乱差等问题。虽然专业市场发展有区域经济发展水平较低的根源,但专业市场的类型不全,重复建设现象严重,辐射能力不强才是专业市场发展的主要矛盾所在。
4 完善阿克苏市商业网点发展的对策建议
4.1 加强组织领导,强化协调运作
商业发展引导在商业发展中的地位举足轻重,好的领导引导好的经济发展思路,带来好的经济效益,反之则带来不利的影响。基于阿克苏市商业发展建设缺乏自我特色,按部就班发展地区建设模式等问题,加强组织领导,强化各相关部门协调运作必不可少。
4.2 严格规划实施,科学合理决策
制定和颁布“阿克苏市商业网点管理办法”,进一步规范阿克苏市商业网点市场,让阿克苏市商业网点发展有法可依、有法可循。通过建立专门的组织机构,聘请当地商业权威机构人员、具有代表性的消费人员、相关商品的销售人员等组成专业评估团队,对该项目是否落地做出科学决策。通过提升竞争力提高阿克苏市商业市场完备程度。
4.3 强化标准建设,规范市场秩序
标准建设要从商品质量、商户自我管理能力、消防安全等方面加以强化,从而构建规范、和谐的商业市场秩序。商户通过建立自我品牌,在提升商品附加值的同时为阿克苏市树立企业品牌形象,提升当地商户、企业竞争力的同时,倒逼生产者生产质量更优、价格更低廉的商品。
通过构建和谐市场秩序建立阿克苏市品牌形象,减少恶意竞争,发挥当地交通物流地理区位优势,将商贸物流做大做强。消防方面要做到各类商业设施均按照阿克苏市消防要求配置相应的消防设施,并制订应急预案,落实消防责任。
4.4 实施科教兴商,培养商贸人才
一方面,通过人才引进、人才定向培养等方式,提升当地商业人才队伍的商业建设能力。同时可挑选当地商业建设骨干赴内地甚至国外学习当地成功经验,用于当地商业建设。
另一方面,生产岗位、生产硬件均要经过具有科学性的研究。商业建设的相关岗位要通过竞争的形式竞聘上岗,挑选有能力、有潜力的工作人员予以上任,提升阿克苏市商业岗位竞争能力。生产硬件上,阿克苏市需通过引进国内外先进生产硬件,加强当地商业硬件建设,实现对阿克苏市商业建设科学的、全面的发展。
5 研究结论
阿克苏市作为新疆天山北坡经济带、库尔勒和南疆三地州的人、财、物、信息流及商贸活动的汇集辐射交流地,其商业发展的活跃度对周边区域的发展影响较大。完善阿克苏市商业网点发展规划要从加强阿克苏市商业建设领导性着手,在加强引导下强化各部门协调运作性;在商业发展规划等城市规划上,各规划要相互协调相辅相成,以生态促进商业、以商业反哺生态,科学发展、科学建设;最后阿克苏市要实施人才战略,以强化人才队伍建设为后盾,实现阿克苏市商业网点队伍人才竞争力的提升。
参考文献:
[1]陈晨,王法辉,修春亮.长春市商业网点空间分布与交通网络中心性关系研究[J].经济地理,2013(10).