房地产开发企业会计制度

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房地产开发企业会计制度范文第1篇

（一）商品房销售收入的确认不够规范

房地产开发企业由于商品房开发周期长，所耗资金量大，其商品具有较高的价值，这就决定了房地产开发企业对开发的商品房采取预收定金或预收账款和分期收款或按揭贷款方式销售。在收入确认时，有的单位收到预收定金或预收账款时确认收入，有的办理按揭贷款手续时确认收入。从而造成税收计算和财务成果核算不准确等混乱现象。

（二）房地产开发成本、费用与售价缺乏配比性

房地产开发企业在房地产开发时，一是由于房地产开发周期较长，前期开发要投入大量的资金，发生大量的开发成本和期间费用，期间费用当年必须确认为营业利润，开发成本又不能结转产成品成本，当年内发生的预收账款也不能确认为收入。形成开发成本、费用与主营业务收入不能配比。二是企业所开发的商品房的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，造成售价与其成本不够配比。三是企业的成本结转没有考虑房屋的楼层、朝向等因素，得出的经营成果也不具有真实性。

（三）收益评价体系不够完善

房地产开发企业在开发前期，资金投入量较大，在开发产品未完工前总成本和单位成本也无法确定，只有在项目完工后才能确认项目的总成本和单位成本，从而确认为收入，这时企业利润才能实现。因此，仅以会计报表的净利润和费用比率等传统的经济指标来考核企业发展状况，不利于监督管理部门和社会对企业的评价和考核。

（四）信息披露不够全面、及时

按照新《会计准则》和信息披露规范，存在如下问题：一是会计信息披露内容格式过于“僵化”，导致一些应该披露的重要信息无法显示出来。二是会计信息披露内容具有一定的滞后性。三是披露的会计信息大多是按照历史成本计量，与其现时的时间价值相脱节。

二、房地产开发企业会计核算存在问题形成的原因

房地产开发企业在会计核算中存在上述四方面问题形成的主要原因有：一方面制度缺失是形成上述问题的客观原因。针对房地产开发企业的具体业务流程和会计工作的具体特点，现行的《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》不能准确做出具体的规范，不利于企业操作，从而产生如此乱象。另一方面企业经营者盲目追求利益最大化是问题形成的主观原因。对不应计入收入的预收账款计入收入，开发成本后移，影响企业的经营业绩。

三、完善房地产开发企业会计核算的对策

（一）进一步完善房地产开发企业会计制度，规范核算行为

目前执行的《房地产开发企业会计制度》是财政部1993年1月制定的，部分内容已不适应形势的发展，需进一步规范和完善。一是与目前执行的新《会计准则（具体准则）》不相适应。二是与目前日趋发展经济形势不相适应。三是按现行的《房地产开发企业会计制度》核算内容已无法准确地反映税收征管所需数据。

（二）正确使用新《会计准则》，准确确认主营业务收入

根据房地产开发企业经营特点，建设部制定了《商品房销售管理办法》，因此，房地产开发企业在确认主营业务收入时必须符合两个标准，一个是按《商品房销售管理办法》规定的商品房预销售和现房销售确认标准，另一个是按新的《企业会计准则》中规定的主营业务收入确认条件，前者是主营业务收入实现的前提。根据规定，以预售方式出售商品房，应当在该预售项目取得“三书一证一表”（即住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和建筑工程竣工验收备案表）时，并与买受方签订买卖合同，结清购房款或取得索取凭证，确认为主营业务收入。对具备现房销售条件，应当在与买受方签订买卖合同，收取房款或取得索取凭证，取得“三书一证一表”后，确认为主营业务收入。对尚未办理土地分割手续的，已具备上述现房交付条件也可确认为主营业务收入。对以按揭方式销售的商品房，对已具备上述交付条件的，以按揭贷款到账日确认为主营业务收入。

（三）使用合理的方法，进行开发成本和期间费用的核算

房地产开发企业应按现行《房地产开发企业会计制度》规定的成本核算项目，归集开发成本。对已竣工房屋应按“约当量比例法”在各楼层间分配开发成本。即按照当期已竣工房屋的区位系数和每栋楼楼层系数折合成一个综合系数乘以该楼层的建筑面积作为楼层当量，即约当量，然后按照该期某项目开发成本总额除以该期约当量总和得出该项成本的分配率，以此按照各楼层的约当量分别计算各楼层开发成本。对每一楼层的开发成本再按各楼层的每套房屋的建筑面积平圴分配到每套房屋，得出每套房屋的开发成本，据此作为销售成本的结转依据。跨期期间费用（如楼盘展示费用和样板房装修费等），通过“递延资产”科目核算，按比例摊销，以保证年度财务报告的准确性。

（四）建立完善的收益评价体系

房地产开发企业在生产经营中存在其自身特点，因此在收益评价体系的建立时应有其特殊性，既要反映房地产开发企业的盈利能力、资金结构状况，同时，还要反映房地产开发企业的负债能力和企业的抗风险能力。盈利能力指标主要包括销售净利率、净资产收益率（ROE）和总资产收益率（ROA）。资产结构指标主要包括流动资产占总资产的比率、长期股权投资占总资产的比率、其他长期资产占总资产的比率等构成。偿债能力指标体系包括流动比率、速动比率和资产负债率等构成。企业抗风险能力指标主要包括应收账款周转率、存货周转率、流动资金周转率、现金流量比率等构成。在评价企业的各项指标时，应以房地产开发企业的某一开发周期的指标作为基础数据进行评价，否则，不利于真实地反映房地产开发企业的经营实绩。

（五）扩大信息披露的内容，提高信息披露的质量

房地产开发企业会计制度范文第2篇

关键词：房地产企业会计核算；会计信息失真；问题；对策

一、引言

房地产开发企业具有资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的特点。从生产经营角度而言，房地产开发企业开发周期长、环节多，开发投入大，风险高。表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建设周期为准，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功；从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。房地产企业投入产出比例阶段性不合理，业绩波动较大，信息披露容易不足。目前适用于房地产开发企业的会计规范有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》，如何在门类众多的制度，准则、规定之下，结合企业自身特点，改进现有会计核算方法，使会计人员提供的会计信息更加真实、可靠，是目前亟待解决的关键问题。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

1　房地产开发企业收入确认的复杂性

房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式，在会计实务中房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。房地产开发企业会计制度和《企业会计准则一收入》在商品房所有权上的重要风险和报酬是否转移问题上存在分歧。《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准，《企业会计准则――收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准。在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入。

2　房地产开发企业商品成本与售价的不配比性

房地产开发企业的生产周期较长，在开发过程中，由于项目尚未完工或即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。一般商品的售价总是围绕其成本上下波动，而开发产品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。如同一结构的房屋，低层建筑施工成本低于高层建筑施工成本，但销售时，低层售价却高于高层售价；又如“丁字形”楼房虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差也很大。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。这样均摊计算的结果没有考虑房屋楼层、朝向的因素，得出的经营成果不具有真实性。

3　收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大，不适用一般的公司业绩评价指标。因此，评价一个房地产开发企业的业绩，不能以指标论好坏，应透过指标看实质，看其资质信誉、实力、现金流量、资产质量，还有更重要的表外风险等。

三、完善房地产开发企业会计核算的对策

1　正确确定和应用收入确认标准

房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标准。法律标准是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标准：如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的，未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合法律标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认，法律标准是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收人确认标准。专业标准的收入确认是以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，在实际操作中有很大的困难性。

销售合同是在房屋尚未建成竣工前的预先销售行为，企业不论是否收取了款项，均不属于实际发生的销售业务。签订预售合同并收取预收货款不符合收入确认条件，不能作为销售实现依据，对于签订正式房屋销售合同，由于商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方，不符《企业会计准则一收人》的有关规定，也不能确认收入，购买方取得商品房产权证时确认收入，会导致收人滞后，不符合收入确认原则。因此，尽管房屋产权证书是房屋所有权的标志，但并非是确认收入的必要条件。

2　引入计划销售价格的概念，使销售收入与成本配比

引人计划销售价格的概念，解决与销售收入不配比的情况。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准，以实际开发成本除以计划销售总额的出计划销售成本率来进行商品房成本的结转。在实际工作中，视开发规模大小，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业，优点是可以减少下作量，缺点是季度前两个月受房价影响会产生一定误差，且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法，就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行结转。这种方法的缺点是结转工作量较大，但遵循了一贯性原则，提供信息可靠及时，并能将结转成本工作量分散在日常工作中，适用于一般房地产开发企业。

3　扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量

(1)应增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

(2)应增加分项目现金流量信息的披露。以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。

(3)重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业具有高风险的特征，企业应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。企业还应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证，但鉴于房地产商品的长期性、高价值性，房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同之处在于其保证金的数额更大、保证期限更长。

房地产开发企业会计制度范文第3篇

［关键词］ 房地产企业；会计信息；销售收入

［中图分类号］ F230 ［文献标识码］ B ［文章编号］ 1002-2880(2011)04-0152-02

目前，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

一方面，会计实务中销售收入的确认比较随意。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。在确认销售收入实现时，不论是国际会计准则，还是美国公认会计原则都注重交易的实质，如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移，为实现销售收入所必备的工作是否已经完成，是否具有收取现金的权利等事实。其考虑重点仍然注重现金是否能回收，这也是我国会计实务与其它国家或地区会计实务在确认销售收入是否实现的出发点的区别。

另一方面，企业各期的经营成果可比性较差。房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三、四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程中，大量管理费用计入当期损益；由于部份项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。由于房地产企业所具有的特殊性，笔者认为在房地产会计核算方面有很大的改善空间。

一、建立完善的房地产行业的会计规范体系

房地产行业在费用核算，成本结算，收入确认等方面都具有其特殊性，然而，我国现行的《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此，笔者认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。

二、完善配套工程的会计核算准则

配套设施开发成本核算是房地产行业的一个会计核算特色。《房地产开发企业会计制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定，但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指导不全面、不规范和不统一，不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法，从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。例如:在A公司的年报中披露的公共配套成本核算原则是实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本。B公司的披露中指出公共配套工程的核算原则是与主体工程不同步开发的配套设施工程可按预算成本预提在开发成本。A公司与B公司的核算原则完全不同，B公司仍按房地产企业开发制度的要求核算，没有考虑成本是否可靠地计量的问题。因此，笔者建议国家财政部及相关部门尽快制定有关房地产开发企业配套设施的会计准则或制度，统一其会计核算行为，为财务会计报告者提供对决策有用的会计信息。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例，如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用，不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元，而且在当期资产负债表中增加负债1亿元，因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是，该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2003年对会计准则条例进行了一系列的改进，旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度，其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。

目前完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度，还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算，包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而，目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范，而无完善的内部会计核算，其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。

田 野：浅谈完善我国房地产企业会计信息体系三、丰富房地产开发企业会计信息披露内容

鉴于房地产开发行业会计核算的特殊性，企业对财务会计报表有较大的调整空间，因此应该进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该增加以下披露内容:

(一）增加“预提的公共配套设施费用”项目

该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则，在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。

(二）披露企业的预售政策及情况

因为在项目未峻工前，预售收入不能结转，但预售情况亦能反映企业的经营情况，现时因为各企业的预售政策不同，不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大，如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例，按目前上海有关预售政策规定的要求，商品房结构封顶(多层)或结构施工至2/3(高层)，房地产开发企业方可申请预售许可证。而其它地方的有关规定往往与此不同。因此，披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下，额外提供了具可比性的资料。

(三）增加土地储备量及成本构成等额外的信息

房地产企业的开发产品特殊性，即土地和建筑物构成了房地产的实物结构。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此，能否拥有土地储备以及土地储备成本的状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，对于拥有大量优质低价的土地储备的的企业来说，土地成本低本身隐含着巨额的利润，在土地出让市场向招标拍卖过渡以后，相对于其它公司具有先天的竞争优势，能在未来3-5年内保持良好的增长，从而具有一定的投资价值。而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此，在房地产开发企业的财务报告附注中增加披露土地储备量及其取得成本情况是必要的。同时，还应披露企业商品房等开发产品计划，帮助财务会计报告使用者更全面、准确地对企业的财务状况和经营业绩作出评价。

(四）在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露

即以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性，以弥补利润表信息的不足。

(五）增加质量保证金及风险的披露

房地产开发企业的行业特性和具有高风险性的特性，应在会计信息披露环节得到充分的揭示。具体而言，一方面应建立质量保证金制度，为房地产商品的质量提供保证。鉴于房地产开发企业的质量保证金与一般工商企业产品质量保证不同，其特点在于其保证金的数额更大、保证期限更长。因此，应由企业根据所开发项目的具体情况提取质量保证金，计入工程成本，以提高应付风险的能力。另一方面，应在房地产开发企业报表附注中增加风险披露的内容，如尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等，提高风险的透明度，而不应仅限于披露抵押风险。

四、逐步与国际会计准则趋同

目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，有一些重要的国际会计准则在我国还没有制定。例如，国际会计准则中有两项对房地产企业来说比较重要的准则——递延税项准则和投资物业准则，我国企业会计准则中却还没有。由于会计规范的差异，一方面使我国涉外企业的会计工作量增大，会计信息成本上升，不利于这些企业的国际性竞争，另一方面亦有碍于我国市场经济的国际化发展和企业经营的国际化拓展。笔者认为，监管机构应考虑将递延税项准则加入现有的会计准则中，这项准则对房地产企业有很大的影响。递延税项准则亦可配合政府实施土地增值税的措施，土地增值税的清算是要在某一项目已被完全出售后才结算的，房地产企业如果想避过清缴土地增值税，可以预留一部分单位不出售，这样就能延迟土地增值税最后清缴的时间。递延税项准则的精神是要企业在报表中预提将来要交的所有税项。让财务报表反映合理、适当的负债。理论界及学术界部分学者亦持这种看法，认为我国会计全面国际化是必须的。

［参考文献］

房地产开发企业会计制度范文第4篇

【关键词】 房地产；开发；会计核算；财务管理；投资性房地产的计量。一、房地产开发企业中的会计核算工作

1.1 会计核算中存在的问题

会计核算制度标准较多，会计科目不完整。现有的会计核算制度较多，在房地产行业中可以执行的制度有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，但是房地产行业中没有明确规定统一的执行标准。房地产开发企业核算方式较多，不利于会计核算的准确性，同时在这些制度里面，只有房地产会计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，由于房地产行业产品的特殊性，其他制度中的简单会计科目对于房地产企业中的会计要素不能进行全面的核算，影响了企业核算的准确性。

企业业绩不能通过收益评价指标真实体现。由于房地产生产投入产出周期较长，反映在会计年报上往往会出现大幅度业绩波动，建设期内业绩较差，而当房屋进行验收出售后，预收款项计人收入，这便导致净利润指标不能真实反映其经营情况。即使房地产开发公司经营较好，但是其净利润仍旧可能很小或为负数：而一个在建工程较多且预期出售状况良好、现金流状况极佳、盈利能力强的房地产公司也可能正面临倒闭的危险，如施工质量问题导致的赔偿、资金链的断裂等。因此，房地产开发企业的业绩除了会计核算指标，表外风险也比较重要。

1.2 房地产开发企业会计核算的重要性

房地产开发企业与一般的施工企业不同，它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务，通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。一方面，从利润获取来看，由于现在的建筑市场竞争比较激烈，企业运营成本日益增加，企业的利润逐年降低，对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算，有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。另一方面，从风险规避来看，由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大，且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务，整个资金回笼周期较长，涉及核算环节多，一旦会计核算出现任何问题，企业必然要承受重大的经济损失，甚至会给企业带来灭顶之灾。因此，完善房地产开发企业的会计核算工作，提高会计核算质量，是房地产开发企业经营工作的重点

二、房地产企业财务管理风险的具体表现

财务风险是财务系统由于内外环境的各种难以预测或无法估计和控制的因素作用。使得财务系统运行偏离预期目标而形成的经济损失或额外收益，从房地产企业的经营特点分析，房地产企业财务活动一般分为筹资活动、投资活动、资金营运和收益分配四个方面。相应地，财务风险也就包括筹资风险、投资风险、资金营运风险、收益分配风险。具体来说，我国房地产企业财务风险主要表现在以下几方面

2.1 再筹资风险

再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法，由于负债经营使公司负债率增大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这一点在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债的筹资的能力。对此，一些大型房产商，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦链中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给企业经营带来致命的威胁长期以来房地产企业对资本市场的了解还比较匮乏，对资本市场的运转、资本市场的理论缺乏研究，在筹资时较少考虑资本结构和财务风险等，具有一定的盲目性，资金结构中负债资金比例过高，导致房地产企业财务负担沉重，偿付能力严重不足。

2.2 投资风险

在投资方面，部分房地产企业投资决策随意性大。在房地产企业中，不顾自身能力和发展目标，热衷于铺新摊子，盲目投资，造成严重损失的例子比比皆是。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初级阶段均以负债开发为主，自有资金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，那么公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金的紧张，也会影响公司的信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭

2.3 利率变动风险

房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期的收益，特别是在经济过热时期，通货膨胀月月攀高，为抵制经济过热现象，央行会采用多次加息手段，从而使企业的利息负担不断加重，财务风险也随之加大，因此高额的利息负担必将成为房地产企业的沉重的包袱。

2.4 收益分配风险

收益分配政策对企业的生存和发展有很大的影响。分配方法的选择会影响投资者对企业状况的判断和企业的声誉，从而影响企业资金的来源，也可能影响企业潜在投资者的投资决策收益分配政策方面，股利分配政策对房地产企业的生存和发展有很大的影响。分配方法的选择会影响投资者对房地产企业状况的判断和房地产企业的声誉，从而影响房地产企业资金的来源，也可能影响房地产企业潜在投资者的投资决策。如果房地产企业的利润分配政策缺乏控制制度，不结合房地产企业的实现情况，不进行科学的分配决策，必将影响房地产企业的财务结构，从而形成间接的财务风险。

三、投资性房地产的计量

3.1 投资性房地产的初始计量

投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式（债务重组、非货币性资产交换等）取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

3.2 投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。相对而言，会计准则更倾向于采用成本模式计量，对后者限制使用。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种模式计量。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产。应当按照固定资产（建筑物的计量）或无形资产（土地使用权的计量）的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的相关规定进行处理。

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。采用公允价值模式计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）.投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

参考文献：

房地产开发企业会计制度范文第5篇

(一)《企业会计制度》等对土地权属制度与核算的规范《企业会计制度》、《小企业会计制度》对土地使用权的核算规定两种方法,一是作为固定资产核算,二是作为无形资产核算,作为两种不同种类资产核算的土地及土地使用权之间既有联系也有区别。首先,两者核算的对象都是国有土地,集体土地不属其核算对象;其次两者核算的都是土地使用权,因为不论是划拨土地或是出让土地,其所有权皆属国家,企业拥有的只是使用权。两者的区别,则可按以下原则厘清:一是企业占用的通过征用、划拨方式取得的土地使用权(以下简称划拨土地),土地使用证的“使用权类型”注明为“划拨”,在单独估价入账时应作为固定资产核算,明细科目称为“土地”,按照其估价进行初始确认和后续计量,为取得划拨土地而支付的征地费用等计入占用土地的地上建筑物的购置成本,不计入土地价值;划拨土地无使用年限限制,核算时不计提折旧;划拨土地如果需要转让财产权(使用权),应先按规定向国家交纳土地出让金;划拨土地在按规定补交土地出让金之前,除国家另有专门规定外,都不得转移过户。二是企业通过有偿方式即交纳出让金取得的土地使用权,或者从其他土地占有者通过转让手续取得的土地使用权(以下统称出让土地),土地使用证“使用权类型”注明为“出让”;出让土地应作为无形资产核算,明细科目称为“土地使用权”,按取得时支付的全部成本进行初始确认和计量;出让土地取得时应由国土部门核定使用权的截止日,企业应在取得日至截止日的核定年限或剩余年限内,计提土地使用权摊销(转为房地产开发企业存货成本的除外,下同);出让土地可以在原核定用途的范围内直接进入市场,自由转让。

(二)《企业会计制度》等对土地出让的核算规范《企业会计制度》和《小企业会计制度》都规定取得土地使用权时计入无形资产,待土地开发利用即建造地上建筑物时再分摊计入在建工程成本。这样,土地使用权的价值最终将转入固定资产购置成本并计提折旧,开始这一规范曾因地上建筑物折旧年限与土地使用权规定使用年限有较大差异而难于操作,为此财政部专门规定在预计建筑物净残值时,应当考虑土地使用权的预计使用年限高于地上建筑物的预计使用年限的因素,作为净残值预留。但随后2002年《企业会计准则———固定资产》中规定,固定资产的各组成部分,如果各自具有不同的使用寿命,从而适用不同的折旧率时,应当单独确认为固定资产。地上建筑物与其占用的土地适用不同的折旧率,应分别确认为单项固定资产,各自按照其可使用年限计提折旧。因此,执行《企业会计制度》、《小企业会计制度》的单位,出让或受让的土地使用权,应当在固定资产的相关建筑物中单设明细项目核算。

二、新准则下土地使用权的核算

(一)新准则下土地使用权基本规范《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号———无形资产》,仍沿袭以往规定将划拨土地作为固定资产核算,将出让土地作为无形资产核算的规定。无形资产准则没有直接提到土地使用权核算,但该准则应用指南中对其规范如下:(1)企业取得土地使用权通常应确认为无形资产,但改变其用途、用于出租或增值目的时,应当将其转为投资性房地产。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物时,土地使用权与地上建筑物应分别进行摊销和提取折旧,但土地用于房地产开发时,其价值应计入所建造房屋的建筑成本。企业外购的房屋等支付的价款,应当在建筑物与土地使用权之间进行分摊;难以分配的,应当全部作为固定资产核算。

从上述规定可知:(1)企业有偿取得的土地使用权(出让土地),正常情况应确认为无形资产,只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的时,才应从“无形资产”科目转入“投资性房地产”科目。(2)在土地上自行开发建造厂房等地上建筑物,土地使用权价值无须分摊到地上建造物的工程成本中,应仍作为无形资产核算,并与地上建筑物分别计提摊销和折旧。(3)房地产开发企业相关的土地使用权价值,应当计入建造房屋建筑物的成本。(4)企业外购房屋建筑物,将地上建筑物与土地使用权合并作价的,应当将总价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配;只有在难于分配的情况下,才能全部作为固定资产核算。

将外购房地产价款在地上建筑物与土地使用权之间进行分配,笔者认为应采用“建筑物先行确认法”处理。即按照同类建筑物正常造价加上相关税费,再加上适当销售利润,作为地上建筑物入账价值,再以总购入价减去地上建筑物价值后的余额,确认为土地使用权的入账价值。将总购入价统一确认为固定资产原价的方法,容易导致房产税的税负不合理,笔者认为应避免使用。

(二)新准则下土地使用权摊销对于将土地使用权的价值转入建筑物的做法,实践中也有不少企业因担心加大房产税税负而没有采用;但如果仍将土地使用权作为无形资产核算,又会导致管理费用加大而产品成本减少,致使产品成本计量不真实。因为新准则以前的各类会计制度,几乎一致规定无形资产摊销金额计入管理费用。有鉴于此,在原制度基础上坚持将土地使用权作无形资产核算,仍存在较大缺陷。新准则关于包括土地使用权在内的无形资产摊销的规定,较好地消除了上述缺陷。准则应用指南规定,无形资产摊销一般应计入管理费用,但某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的,无形资产的摊销金额可计入产品或其他资产成本。将用于直接生产的厂房占用的土地所计提的摊销金额直接计入产品成本,一方面可保证产品成本的完整性,另一方面也避免了计入厂房原价而增加房产税的可能性。

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