地产成本控制

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地产成本控制范文第1篇

关键词：房产；成本控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、房地产成本管理控制概述

1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。

二、房地产公司成本管理中的问题

1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。

2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。

3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。

4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。

三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想

1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。

3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万多吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 多万元，因此在控制甲供材上严格把关，节约资源消耗。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。

4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。

5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。

7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。

8、实行全程成本控制。 由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。

地产成本控制范文第2篇

【关键词】投资决策阶段；设计阶段；招投标阶段；施工阶段；结算阶段

1.投资决策阶段

1.1形成强大的业务团队

对于任何一个项目，要想顺利的完成任务，离不开各个部门的互相配合。在投资决策阶段，企业更需要组织一个业务能力强、经验丰富的项目组织，成本控制人员要参与投资阶段的投资估算编制工作。根据实际工程的经验，项目组织通常由建筑师、造价工程师、业务营销员、工程技术人员、经营管理人员组成。为了做好投资决策阶段的估算，项目组织人员要深入到市场一线进行调研、产品策划、产品定位及风险情况进行分析。特别是成本控制人员一定要充分了解城市的市场状况及经济发展形势，以便做好正确的决策，例如对城市市场的工程造价情况、政府税收政策、贷款利率等进行详细的了解、分析和判断。

1.2成本分析

①前期工程费用。在房地产前期开发时，开发费用根据地区间的差异其实际收费情况会有所不同。造价人员根据项目的“三通一平”和临时设施费进行估算，有利于降低开发成本。

②建筑安装工程造价成本。建筑安装工程造价成本是构成工程实体的主要成本，因此成本受工程所在地经济形势的影响，对掌握整个建筑市场的总体状况具有十分重要的参考价值，根据类似项目造价指标，了解市场人工、材料价格的变动情况对影响造价的主要因素进行分析修正，科学合理的进行项目建安成本指标的确定。③社区管网、配套设施、小区智能化费。随着我国经济建设的迅速发展，对房地产业社区管网、配套设施及智能化提出更高的要求，在决策阶段，成本控制的重点主要是对市政大型配套社区管网进行详细了解、分析，做好估算；对于区内配套应在保证不影响产品品质定位及差异的情况下，尽量做好精简配套，同时考虑配套项目的经营管理类型，为项目后期的物业经营运作打下良好的基础，适应现代建筑要求。④园林环境工程费。园林环境建设是我国进行城市化发展的一个重要环节，随着购房者对小区绿化的要求日益提高，绿化成本占项目总支出的比重也相应提高。⑤不可预见费及风险分析。在进行工程建设的过程中，会遇到各种影响工程进度的内部及外部因素，并且，会产生不可预见的各种费用及风险，通常为除去土地的开发费用外的直接成本的3～5%。在项目的投资决策阶段，项目组应该做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5～8%。

2.设计阶段

1）强化设计方案。设计人员的设计深度将对成本产生很大的影响，因此，成本控制人员应对设计方案的结构体系及基础造型进行详细的成本分析，向建筑师提出合理化的建议，使方案不断优化。同时，对设计方案进行评审，选出技术上可靠、先进，经济上合理的方案，禁止人为的进行扩大，特别是在设计系数的取值上。2）限额施工图设计。为了实现限额施工图设计，工程成本控制人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额，应确定每平方米钢筋含量及混凝土指标，合理确定施工图预算指标及设计变更费用限额指标等。3）减少设计变更费用。为了减少工程建设过程设计变更的费用，对于开发商来说，如果人力资源有限，可利用社会资源，增强事前控制的力度。为了明确责任，在与设计单位签订合同时，应制定详细的合同协议，以防止因设计质量不足所造成变更的责任不清的局面。

3.招投标阶段

项目招投标与合同的洽商确定是工程成本控制管理工作中不可忽视的一个环节，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作的好坏。因此，造价管理人员应根据工程的总体进度计划编制详细的成本控制目标，使工程合同符合项目的要求。

对于影响工程质量的建筑材料，为了节约成本，可实行甲方采购的模式。在资金允许的条件下，因季节因素而引起价格变动较大的某些建筑材料（如水泥、钢材等），也可充分地发挥开发商的规模效益而采取甲方供料的方式。区内配套及园林景观工程，宜采用清单报价的形式来进行招标，同时招标时应对主要材料的型号、规格、品质予以明确；智能化工程方面则宜采用清单报价的方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。在招标时应该约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时超过此差值，其价格将进行调整。

合同的严密性包括正常明确的合同条款，还包括设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以避免结算时产生分歧和矛盾纠纷；合同的可操作性主要体现在发、承包方能够去实际执行。避免承包方为了取得工程而盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程的进度以及项目的各项计划的实施。

4.施工阶段的成本控制

1）加强设计变更、现场签证的监督和管理。在施工阶段，设计变更和现场签证是影响工程成本的重要因素，应建立设计变更及签证管理控制体系的操作流程、流程环节中的责任人及管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。2）加强资金计划监控。资金是工程顺利进行的重要保障，它是建立在项目合同已确定且总体进度已确认的前提下，这就要求工程造价人员与工程管理人员应做好前期相互协调工作。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，保证总框架下监控项目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使项目更好的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

5.结算阶段的成本控制

结算阶段是工程完工的重要标志，是成本控制的最后一个阶段。为了工程顺利的进行结算，在结算前要召开结算会议，在会议上要确定结算的方法、人选、结算日期等除正常结算外其他的特殊问题以及合同中没有约定或存在较大分歧的项目；对施工单位提交的结算资料，应由甲方现场负责人先行审核，对结算资料的完整性、准确性、真实性予以确认，再转交造价人员进行审核。结算审核应实行二次复核、审计制，不但有利于加强内部制约，而且减少了工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构；结算完毕后，应对成本目标进行详细的分析、整理，并对施工单位、监理单位的现场签证的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。

地产成本控制范文第3篇

关键词:房地产 成本控制 技术创新

在当今的市场经济环境下，企业之间竞争非常激烈，怎样在如此激烈的竞争中求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。房地产企业应在开发合适畅销产品的基础上，尽可能的降低成本，这是很多房地产企业必须重视的问题，也是工作难点和重点。

一、房地产企业中成本控制的内容

房价由于受到成本的影响，成本越低低，房价就越有下调的空间，以此提高企业的竞争力，随之而来的必然是利润的大幅提升。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。

对于企业的项目设计阶段来说，设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重点，因此房地产企业应重点注意这个阶段的控制。对于企业的施工阶段来说，施工阶段的成本控制内容主要是对编制成本计划和工作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化等方面的控制。对于企业的施工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是加强对履约行为的控制。对于企业的竣工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的的控制。

二、房地产企业成本控制的原则

成本控制的过程就是房地产企业通过运用科学的管理和组织方法使人、材、机的组合不断优化进而用最小的成本来实现最好的效果。成本控制要做到以主动控制为主，尽量变被动为主动并加以控制，同时对无法主动控制的因素进行跟踪和事后控制。为此，在成本控制过程中要坚持以下原则:

(一)房地产企业应遵循节约的原则

节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。

(二)房地产企业应遵循全面控制的原则

全面控制原则包括两个涵义――全员控制和全过程控制。全员控制是指成本控制涉及组织中的所有部门、班组和员工的工作，并与每一个员工的切身利益有关，因此应充分调动每个部门、班组和每一个员工控制成本，关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。

(三)房地产企业应遵循动态控制的原则

成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则。所谓动态控制就是将工、料、机等投入到施工过程中，全程收集和实时更新成本发生的实际值，并与目标值相比较，测算衡量执行效果，若无偏差，则继续进行，否则要找出具体原因，采取相应措施。

(四)房地产企业应遵循目标控制的原则

目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。

三、房地产企业成本控制的措施

(一)房地产企业设计阶段的成本控制

房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。

1、房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价

针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。

2、房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位

房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。

3、房地产企业应开展限额设计，进而控制造价

房地产企业应积极推行限额设计，建立健全的设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。

(二)房地产企业招标投标阶段的成本控制

1、项目招标工程中的成本控制

工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标房地产企业择优选择施工单位，这对项目投资以及质量的控制等方面都有至关重要的作用。

2、做好合同的签定工作

房地产企业应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及的费用处理问题都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确内容，通过谈判争取得到有利于低价的合同条款。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。

(三)房地产企业施工阶段的成本控制

施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面：

1、 用经济措施进行项目投资的有效控制

房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划、销售等，减少销售成本,最大限度地降低静态投资。

2、 从技术措施上展开项目投资的有效控制

房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。

3、 从管理模式上着手，建立建设监理制，追求投资的有效控制

房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。

4、抓好合同管理，减少工程索赔

房地产企业在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。

(四)房地产企业竣工阶段的成本控制

该阶段是成本控制的最后阶段。房地产企业应根据有关法规规定，认真审核工程款，以政策为依据，对送审的决算进行核实工程量，落实签证费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。

房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。

参考文献：

[1]朱伟琼.房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2009;09

[2]常晓宁.基于价值工程的房地产企业成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2008;02

[3]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J]铁道建筑, 2006;02

[4]张勇.我国房地产企业开发中的成本控制研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2010;12

地产成本控制范文第4篇

关键词：房地产项目;成本控制;管理

Abstract: the real estate project cost management is the target of faculty and staff, the management of the whole process. Enterprise to improve the cost management system, strengthen the implementation process cost supervision and analysis, feedback the cost of information, making enterprises to acquire more economic benefit. In this paper, the real estate project cost control are discussed in this paper, for your reference.

Keywords: real estate projects; Cost control; management

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

1前言

当前我国的房地产业快速的发展，对于房地产行业的利润率是要远远高于其他的一些行业，房地产行业是我国民经济的重要组成的一部分，一方面是它受到国民经济发展水平的制约，另外的一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。为此，房地产企业的发展是必然对经济增长发挥很大的促进作用。此外，由于房地产开发企业资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。那么我们要如何在这种不断规范与激烈的竞争中实现开发项目所取得最大的经济效益，我们就必须要对项目的开发进行有效的成本管理与控制，实现集约与效益开发

2 成本目标

在房地产项目投资决策阶段，开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，对项目成本进行初步测算，并在项目设计过程中予以体现。

既然房产是商品，它就有与其他商品一样的共性，可以应用价值工程进行管理，即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下，争取获得最佳的经济效益。

在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用(成本)的比值。其表达式为：价值=功能／成本。

功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。

一般来讲，提高产品价值的途径有5种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本的大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，将多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳的经济效益。

目前，房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效地控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目进行进一步的测算和优化，以确定项目的最终目标成本。

在实际工作中，在保证品质的前提下，通过改进和优化设计，进一步降低开发成本，是大有潜力可挖的。

3 成本的控制

项目成本目标确立后，如何有效地控制成本是房地产项目最终实现盈利的重要保证。在一个大背景没有太大变化的成熟的房地产市场，房产的市场定位是相对稳定的，因而对项目成本进行有效控制尤为重要。

3．1 合理安排工程周期

项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期。科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制伴随着项目的每一阶段，如工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案、合理安排施工顺序、按照设计要求和施工规范施工、充分利用现有的资源、确保工程质量、减少施工成本支出、减少工程返工费等。同时应根据建设周期和施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序地进行。

3．2 严格控制建安成本

严格控制建安成本，降低工程造价，是房地产项目目标成本管理的一项重要内容。在实际工作中，虽然工程能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签定承包合同时，应聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约性条款要详尽，防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生的职责不清、推诿扯皮、影响造价、延误工期等问题进行事先约定，以法律的形式确定下来，以确保双方按约履行。

成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师，对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，先签单后施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

3．3 严格控制材料、设备价格

材料设备费在工程的建安造价中约占7O％ ，工程材料的成本控制是项目开发过程中的重要内容，主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解材料设备最新的市场价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备的订货应“货比三家”，也可采用招投标的方式采购，在满足施工的前提下把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地、档次的不同，其价格会有差异；即使同一品牌的材料设备，由于供货商级别的不同，其价格也会有差异。因此，要树立成本目标管理的意识，形成成本控制的机制。

非甲方供应的材料，可以采取限价的方法进行控制。成本管理部门、工程管理部门和监理工程师应适当参与施工单位的材料订货，可以推荐相关厂家进行类比；同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量，在保证质量的前提下合理限价。

3．4 合理安排建设资金

房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此，房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入的资金较多，资金压力大，既要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多地占用资金造成资金成本过高。如果对每个开发项目的资金收支情况有准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况有比较清晰的了解，才能制定最佳的资金计划方案，将企业的资金成本降至最低。

地产成本控制范文第5篇

【关键词】房地产；行业；成本控制

1 房地产行业前期阶段的成本控制

对于房地产行业来说前期阶段的成本控制是事前控制，由于前期阶段影响项目投资的程度最高，因此在前期阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。该阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定前期阶段成本控制的关键。

投资估算是在对开发项目的建设规模、产品方案、新技术及设备方案、建筑设计方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算开发项目所需资金总额并测算建设期各年资金使用计划。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

据有关资料统计，在项目的建设各阶段中，前期阶段中的投资决策影响项目投资的程度最高，可达到 80%-90%。按照投资决策的过程，它是一个由浅入深、不断深化的过程。依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同，项目投资的控制结果也不同。

2 房地产行业设计阶段的成本控制

2.1 加强设计方案的优化和比选

设计是投资控制的关键环节，设计单位在其中起着举足轻重的作用。作为开发单位，要抓住这个关键环节，使设计单位不仅要对所承担项目的技术可行性负责，而且必须严格控制其投资。从选择建设场地和工程总平面布置开始，直到最后结构构件的设计，都应进行多方案比选，从中选取技术先进、经济合理的最佳设计方案，以提高工程建设的投资效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下经济合理，在经济合理条件下确保技术先进，以最少的投入创造最大的经济效益。对方案进行选择时，必须综合考虑各方面因素，对方案进行全方位技术经济分析与比较，结合当时当地的实际条件，运用价值工程的原理来选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。开发商在提供给设计公司的设计任务书中必须有一个准确的设计定位，可根据项目所处的地理位置和规划设计指标，合理确定楼座的布置、户型的大小、户型比例、外立面的形式、装修的档次等。这些对确定项目的成本起着至关重要的作用。

2.2 在建筑设计中引入价值工程的概念

设计方案优化常采用价值工程法，将工程项目的功能要求与投资有机结合，根据工程的实际情况，既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能与成本的比值，获得最佳的设计方案。

在这一过程中，需引入价值工程理念以提高最终新产品的核心价值。“价值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低论”，而是要通过功能和价值的分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来，把具体工程的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑，以求花较少的钱办相对最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此问题笔者认为，在满足一般的使用要求的前提下，考虑所谓的“功能点”不是绝对的，而是要视具体项目情况而言；这需要投资方做实际的产品市场调查，选择终端顾客相对看重或关注的“功能点”进行重点投资，而可以“忽视”他们不太看重或关注的功能点，以求花较少的成本生产相对最“优”的产品。

2.3 推行限额设计

设计阶段的投资控制，说到底是编制出满足设计任务书要求，造价又受控于决策投资的设计文件，限额设计就是根据这一点要求提出来的。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设计并不是一味的考虑节约投资，也绝不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重科学、尊重实际、实事求是、精心设计和保证设计科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。为了使投资控制在限额内，在初步设计开始时，设计员项目总负责人应将批准的可行性研究报告向各专业设计人员和技经人员交底，按技术先进、经济合理、适用、安全可靠、美观并符合国情的建设方针，按照工艺、土建、给排水、暖通、电气等专业将投资限额分解成各专业限额，下达给各专业技术人员，对设备选型、工艺流程、总图布置、建筑方案进行反复比较，研究实现投资控制的具体措施，分块进行限额设计，同时技经人员对每一阶段的设计都要进行造价核算，发现超过限额及时与设计人员沟通，分析原因，修改设计，确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内，达到动态控制投资的目的。工程建设过程中采用限额设计是我国工程建设领域控制投资支出、有效使用建设资金的有力措施。

3 房地产行业招投标阶段的成本控制

招投标阶段是项目实施的重要环节，是把工程从图纸状态转化为实物状态的一个纽带，也是整个项目实施过程中资金支付额度最大，周期最长的一个过程，在招投标环节需要做好以下几方面的事情：

3.1 招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前， 应严格审查施工单位资质， 必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

3.2 做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。

3.3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标, 作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标, 以避免投标单位以低于成本价恶性竞争。所谓合理低价, 是在保证质量、工期前提下的低价。

参考文献

[1]金波.房地产项目的成本控制分析［J］.山西高等学校社会科学学报，2010（8）