投资报酬率

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投资报酬率范文第1篇

一、2016年上海住宅报酬率情况

如将投资者收回期初全部房地产投资（用V0表示）作为最基本的目标，再用5年持有期中每年纯租金和5年后转售价值“倒算”出折现率Y，此Y便等同于该房地产的内部收益率IRR。就上海市房地产市场情况来看，由于住宅市场上租金偏低，房价涨幅较大，若仅考虑持有期内的投资回收，不考虑房地产的增值收益的指标，是不能真实预测房地产价格的。报酬资本化法更适用于当前的房地产市场估价。报酬率Y能同时反映投资者在预期收益的持有期内必须具有的收益回报和回收水平，本文中以报酬资本化率Y（IRR）作为衡量指标。值得注意的是，此IRR为税前IRR。“营改增”后，对于住宅而言，每套房地产对应的增值税均不同，无法使用大数据统计测算。对于非居（商业、办公）而言，其交易过程中涉及的税种较复杂，如土地增值税、增值税、企业所得税或个人所得税等，导致其转让成本较高，税后IRR值较本文中的所求得的税前IRR明显偏低，在此作特别说明。IRR的求取分两种模式，即“全剩余寿命模式”和“持有加转售模式”。基于各类物业的特征，住宅报酬率求取采用后者，即“持有加转售模式”，商业报酬率求取则采用“全剩余寿命模式”，办公报酬率两种模式兼用。本次住宅报酬率（下文用IRR表示）的求取方式是采用“持有加转售模式”。样本点主要分布在长宁、虹口、黄浦、静安等十几个行政区域中，房屋类型为普通住宅（本文中的住宅报酬率测算对象不包含别墅、新式里弄等特殊物业类型）。2016年税前IRR均值为15.35%，其范围区间为13.94%-16.76%，较2015年10%的均值高出近五个百分点，这主要是由于2015下半年至2016年上半年二手住房市场的非理性入市热潮导致转售价格成倍增长，大量“地王”的涌现提升了人们对未来房地产价值的预期，从而使IRR迅速攀升。其中，最高区域为虹口区，其平均IRR值为18.11%。这是由于2015年底，虹口区推出了超高端楼盘“瑞虹新城”，拉高了整个区域的预期。最低区域为奉贤区，其平均IRR值也超过10%，达到11.3%。为稳定楼市运行，上海市政府相继出台了“沪九条”、“沪六条”等政策，使市场产生政策趋紧的心理预期，加之前期部分需求已提前释放，预计后阶段价格涨势或将逐步趋缓。

二、2016年上海办公报酬率情况

根据办公楼的集聚程度、集聚区域内的用途单一度和形成的影响力、地标楼盘的提升作用，可将上海的土地划分为五档：核心商务区、次级商务区、零散办公聚集区、中环内零星办公区域及中环外城区零星办公区域、中环外零星办公区域。此次办公报酬率求取以核心商务区、次级商务区、零散办公聚集区为主，样本点分别坐落于浦东新区、虹口、闸北等10个区域。办公报酬率的求取方式为“全剩余寿命模式”及“持有加转售模式”兼用。从图2可知，办公“全剩余寿命模式”的报酬率平均取值范围高于“持有加转售模式”一个多百分点，原因在于：第一，目前上海办公楼尤其是顶级办公楼都以出租为主，鲜有出售，这与办公转让过程中需缴纳高额税费有关。第二，在求取报酬率的过程中，主要考虑以下几个关键因素：租金、租金增长率、售价、销售增长率等。在“持有加转售模式”中，对报酬率的变动产生较大影响的主要是总体增长率，而根据中房指数的上海办公指数，数学模型预测办公价格每年的增长率仅为1.5%左右，这也是造成该模式取值较低的原因之一。从2016年的IRR来看，办公用途房地产税前IRR测算均值范围区间约为5.28%-8.26%，可见上海典型商务区办公物业的价格和租金相对偏低。这与近几年实体经济下滑、商办物业受电商冲击严重等因素有关。

三、2016年上海商业报酬率

（一）上海的业态主要分为三类

1．大型综合商场类：主要为市中心各成熟商圈中的大型综合商场，只租不卖，往往有外资股权。商品以品牌为基础，出售高档奢侈品。综合商场按其所涉品牌、商品、租金等又可分为三种：（1）大型购物中心：一等如恒隆、环贸广场、国金；二等如来福士、龙之梦、K11等；（2）大型百货公司：如百盛、太平洋。（3）大卖场：如乐购、家乐福等。2．专业市场类：主要以出租柜台为主，偶有出售。商品多有专业特色，如七浦路服装市场、曹安路轻纺市场、豫园的小商品市场等。上述商场面积分割小，单价高，租售比相对比较平衡，出租与销售案例较多。3．沿街店铺类：多为租售结合，以租为主，商品不限，个人产权较多。沿街店铺经营种类繁多，建筑面积往往在500平方米以下，因此，交易对象价值总量低，个案交易量最大。按其建筑形态、服务对象、商品定位，又可分为四种：第一，办公楼沿街店铺（裙房为主）；第二，住宅社区沿街店铺（配套为主）；第三，一般沿街店铺（零星为主）；第四，顶级沿街店铺（极佳路段为主）。由于目前上海没有足够的大型综合商场的成交数据，该类报酬率暂时空缺。根据上海市城市规划设计研究院和上海市商务发展研究中心2014年8月的《上海市商业网点布局规划（2014-2020年）》，围绕上海“四个中心”和现代化国际大都市建设的战略，预测上海的商品销售总额年平均增长10%以上，社会消费品零售总额年平均增长8%－10%。至2020年，15个市级商业中心总建筑面积将达1000万－1200万平方米，19个区级商业中心总建筑面积将达1000万－1200万平方米。此次商业报酬率样本以上述上海市已建成的商业中心布局网点为主。商业报酬率的求取以“全剩余寿命模式”为主。

（二）2016年上海商业报酬率的基本特点

投资报酬率范文第2篇

【关键词】 企业业绩； 财务评价； 投资报酬率； 经济附加值

没有良好的业绩报酬系统，现代企业就不可能有效地运转。这是因为，业绩报酬体现了这样一个广为接受的信念：如果想激励人们为实现组织目标而努力，就必须按照他们达到的业绩水平给予奖励。实践中，通常是以会计净收益以及在此基础上计算出来的投资报酬率等指标为核心，对企业（包括企业所属部门或业务单元，下同）业绩进行财务评价。然而，由于公认会计准则的影响，以及企业目标和经营环境变化等原因，这种传统的财务评价存在着诸多问题。

一、企业业绩的财务评价中存在的问题

（一）片面追求会计净收益，可能有损股东利益

企业的资本包括债务资本和权益资本，而现行的会计净收益指标只确认和计量了债务资本的成本，忽略了对权益资本成本的补偿。由于无须承担权益资本的回报，管理者往往会通过过度投资来获得更大的会计净收益。但是股东追求的不是会计净收益的增长，而是正净现值的投资，期望收益率低于资本成本的项目显然损害了股东利益。

（二）过于强调投资报酬率，容易导致内部冲突

单一使用投资报酬率对企业业绩进行财务评价时，管理者会通过增大分子（基于现有资产取得更多收益）或减小分母（减少投资额）来使这个比率尽量变大。显然，减少投资额比基于现有资产创造更多收益来得容易得多。在这种情况下，任何低于目前投资报酬率的投资项目或资产（即使其收益率高于企业资本成本）均会成为管理者不投资或处置的对象，因为这些项目或资产会降低企业现有的投资报酬率。由此可见，投资报酬率评价标准容易导致业绩评价与企业价值最大化目标相悖，企业机能出现失调。

（三）财务会计信息的不恰当使用，致使业绩评价失真

企业财务会计信息主要服务于对外财务报告和短期经营控制的需要，因而受公认会计准则的规范和约束较多。企业业绩的财务评价则属于管理会计范畴。直接依据财务会计信息计算评价企业的经营业绩，通常难以做到准确有效。

1.无形资产支出费用化的影响

在信息时代，技术与新产品研发、信息系统建设、顾客与市场开发、雇员技能培训等无形资产的开发和利用，是企业核心竞争力的重要来源。然而，公认会计准则却不赞成将每年耗资巨大的大部分无形资产支出资本化，而是要求作为当期费用计入损益。这样会使企业每年用于无形资产的支出与由此而产生的现金流入大体相等，而收益平稳时期到来前的盈利能力（用净收益、投资报酬率评价）被低估；此后，企业盈利能力又被高估。这将导致管理者追求短期效益，不利于企业长期健康发展。

案例：假设某企业拥有5台同样的，但已使用年数各不相同的设备，每台设备成本30 000元，使用年限为5年，净残值为0，5年内每年现金净流量（收入扣除变动成本和可归属固定成本）为10 000元。该企业目前处于平稳状态，每年有1台使用了5年的设备报废并购买1台新的同样设备。为简化分析，可忽略税负的影响，并假定所有的现金流动和投资均发生在年度的最后一天，企业资本成本为15%。同时，假定企业使用直线折旧法。

5台设备，每台设备年折旧6 000元，则该企业全年折旧费用为30 000元。从每年的净现金流入50 000元中减去30 000元折旧费用，得到净收益20 000元。每年资产账面价值为90 000元，则该企业的投资报酬率约为22.22%。

案例分析：以上述案例为例，并假定该企业每年的研究与开发支出为3 000元，但在此后的5年中，每年会产生1 000元的现金流入。如果将研发支出作为当期费用，则该企业的盈利能力如表1所示（便于前后比较，一并计算列示了经济附加值指标，下同）：

从表1中可看出：在收益平稳期（第3年，支出和收入均为3 000元），企业盈利能力反映了真实水平；之前，企业盈利能力被低估；之后被高估。后期较高的盈利能力源于先前的被低估，即绝大部分有关无形资产的支出均在发生当期计入损益，现在正处于先前投资的收益期，而这些收益却没有和先前的投资联系起来。

2.租赁资产支出费用化的影响

公认会计准则对租赁资产支出资本化规定了较为严格的限制条件，不符合条件的租赁资产支出只能费用化计入当期损益。租金支出费用化会导致投资报酬率快速上升，然而，投资报酬率的这种波动，并不代表企业实际盈利能力的任何变化。公认会计准则对租金支出资本化的限制，促进了管理者采用租赁代替购买的方法取得资产。然而，企业的规模和盈利能力都与其购买并占有资产具有一致性。因此，即使企业面临的购买或租赁具有相同的价格和资本成本，这种方法也明显没有任何经济优势。

案例分析：仍以上述案例为例，并假设企业年末没有购买新设备，而是向设备供应商租赁1台同样的设备。假定设备供应商的资本成本也是15%，则设备供应商会采用使用期为5年、年资本成本为15%的年金系数3.352来计算每年相同的租赁费，即：年租赁费=30 000÷3.3522=8 950元。

一年后，该企业拥有同样的5台设备及年收入，只不过多了8 950元的额外现金费用。同时，原先的投资基数减少了30 000元，相应的折旧费用也少了6 000元。计算各年的盈利能力如表2所示。

从表2中可看出：随着租赁资产的增加，净收益逐年等额减少；而投资报酬率逐年快速上升，当全部资产均为租赁资产后（第5年，投资基数为零）将会无限大。

3.通货膨胀的影响

传统的财务评价基于币值稳定假设，发生通货膨胀后，通常会使企业盈利能力被较大程度的高估。这主要是由于收入与现金成本是以现时货币价值计量的，而投资基数和折旧却以取得资产时的货币单位计量。净收益的高估与投资的低估会导致投资报酬率明显高于真实水平。

案例分析：仍以上述案例为例，并假定经济运行中的通货膨胀率是每年10%，企业资产的价格也以每年10%增加，净现金流量以每年6%的速度增长（在通货膨胀时期，企业产品售价的增幅通常会低于资产成本和投入变动成本的增幅）。4年后，该企业的净现金流量应为：50 000÷（1+6%）×4=63 124（元）。

投资和在过去每年中取得资产的折旧费用如表3所示。

4年后，企业的盈利能力如表4最后一列所示：

从表4中可看出：经历了4年的通货膨胀后，企业的净收益和投资报酬率分别为26 493元和22.67%，均超过通货膨胀前的相应指标，盈利能力似乎显著提高了。然而，这样的报告显然没有任何实际意义。

二、改进企业业绩的财务评价的对策

（一）以经济附加值指标取代会计净收益指标

经济附加值是企业税后净营业利润（税后净收益加上利息支出部分）扣除其全部资本（包括债务资本和权益资本）的机会成本后的剩余利润。简言之，经济附加值就是超过全部资本成本的投资回报。它是企业业绩评价和激励补偿系统的核心基础，是较具综合性且比较成熟的业绩评价指标。

首先，经济附加值是扣除全部资本（包括债务资本和权益资本）的机会成本后的剩余利润，是真实的经济收益。如果企业的实际收益率低于该企业专门的、以市场为基础的风险调整资本成本，在传统的会计净收益方法下，企业可能表现为盈利，但用经济附加值指标计量，企业则表现为亏损。因此使用经济附加值可以避免企业出现隐性亏损以致损害股东利益。

其次，经济附加值指标能有效避免内部冲突。它是一个绝对值指标，对于部门、企业和股东来说，经济附加值总是越多越好，从而使企业的业绩评价与其价值最大化目标相一致，促使管理者关注股东目标并为之努力。这是其它任何财务性业绩指标都不可能达到的效果。

（二）避免单一使用投资报酬率评价指标

投资报酬率评价标准将企业净收益与其资本占用水平相联系，有利于加强资本约束，是评价分权利润中心（或战略性经营单位）业绩的适当指标。同时，它是以百分数表示的相对盈利能力，更方便于将企业的盈利能力同市场利率、加权平均资本成本、通货膨胀率、行业标杆企业进行比较以及企业内部各部门之间的比较。但正如前文所述，投资报酬率评价标准容易导致内部冲突，实践中应尽量避免单独使用。

（三）对经济附加值和投资报酬率指标的计算进行技术性调整

为财务报告和短期经营控制准备的财务会计信息对于评价企业的经营业绩并没有太大用处，在计算经济附加值和投资报酬率时通常要对公认会计准则下获得的信息进行调整，以便校正可能因管理者对会计数据操纵或因公认会计准则固有缺陷造成的偏差。

1.将能够产生未来收益的无形资产支出资本化

在计算评价企业经营业绩时，对于能够产生未来收益的支出应予资本化，并在未来收益实现的年份摊销，以使盈利能力的变化更为平稳、渐进，从而促使管理者在追求短期效益的同时也关注企业的长远利益。

案例分析：仍以上述案例为例，如果每年3 000元的支出被资本化，并在随后的5年收益期内摊销，则各年的盈利能力如表5所示。

从表5中可看出：无形资产支出当期费用化与资本化并摊销两种方法最终能实现相同的净收益（22 000元），但后者却能使变化更平稳、渐进。再从投资报酬率和经济附加值指标来看，这两种方法却产生了不同效果：前者使企业在收益平稳时期到来前处于不利地位，此后又产生一个比实际要高的投资报酬率和经济附加值指标；而后者则真实地反映了企业盈利能力。

2.将租赁资产计入投资基数

为避免管理者人为操纵投资报酬率和经济附加值评价指标（租赁而不是购买资产），可以通过将租赁资产以其公允价值计入投资基数来加以调整。如果得不到该项资产的公允价值，可以租金支出的贴现值来计量该项资产的价值。同时，将原来当期费用化的年租赁费用区分为财务费用和折旧费用。其中：财务费用在计算投资报酬率或经济附加值时不能归属于某一特定资产，而折旧费用可以作为被评价部门的费用。

案例分析：仍以上述案例为例，年租赁费用8 950元实际由利息费用和折旧费用两部分组成，且各自金额在年度间不同。利息费用逐年减少，而折旧费用逐年增加，如表6所示。

3.按物价变动水平进行调整

在通货膨胀时期，为了准确评价企业的经营业绩，我们必须将资产的原始取得成本重新表示为现时货币单位成本或现时购买力成本，以便对通货膨胀引起的货币假象进行调整。

案例分析：仍以上述案例为例，假设第4年末通货膨胀突然停止，企业将维持第4年年底的现金流量，同时以第4年年底的设备价格43 923元更新1台应报废设备。则该企业的真实盈利能力如表7所示。

从表7中可看出：按物价变动水平进行调整后，企业的净收益、投资报酬率和经济附加值等指标均低于通货膨胀前，其中经济附加值还出现了负数。这与未经调整时的业绩水平截然不同，但遗憾的是，这才是企业盈利能力的真实水平。

【参考文献】

投资报酬率范文第3篇

折现率是指将未来预期收益折算成现值的比率。投资决策中，折现率是计算投资净现值的重要因素之一，因此，合理确定折现率值对于正确进行投资决策具有重要意义。本文在分析折现率影响因素的基础上，进一步分析了折现率值的量化方法以及换算方法，以期对折现率的确定以及据此进行正确的投资决策有一定借鉴作用。

二、影响折现率确定的因素

（一）资金的时间价值

资金的时间价值亦称货币的时间价值，是指在社会生产和再生产的过程中，货币经过一定时间的投资和再投资后所增加的价值，也就是现在货币的价值大于将来同样数值货币的价值。资金时间价值是由资金的使用价值所决定的，是在资金的运动中产生的。资金具有时间价值的原因主要有以下几个方面：1.资金的投资功能。资金具有投资功能，资金运作恰当，就可能产生超出本金的收益。2.资金的预防。提前持有现金，就可以应付紧急情况的现金需要。3.资金消费的时间偏好。人们在消费时总是抱着赶早不赶晚的态度，认为现期消费产生的效用要大于对同样商品的未来消费产生的效用。因此，即使相同的价格在现在和将来都能买到相同的商品，对人们来讲，效用是不同的，因而其价值也不相同。正是因为资金本身具有的功能和人们对资金的消费偏好，使得货币具有了时间价值。日常经济活动中它的度量有绝对指标和相对指标，绝对指标是货币所产生的增值额；相对指标是指单位时间内货币增值额与原始投资额之比。由于货币投资于不同的项目所增加的价值是不同的，所以习惯上人们统一将资金的时间价值定量为在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。但这一指标很难计算，因为政府债券几乎没有风险，因而如果通货膨胀率也很低的话，可以用政府债券利率来度量资金的时间价值。但如果通货膨胀率很高的话，就应考虑以利息剔除通货膨胀因素以后的收益率作为资金的时间价值。资金的时间价值决定着折现率的最低值，一般来讲，折现率不应低于资金的时间价值。在实际经济活动中，人们经常把资金的时间价值等同于折现率。事实上，资金的时间价值只是折现率的一个影响因素，除此之外还有资金的空间价值，资金的风险报酬率、资金的通货膨胀率和资金的资本成本。如果以资金的时间价值代替折现率来进行投资决策，就可能对投资者产生误导。

（二）资金的空间价值

资金的空间价值是指资金投资于不同的空间及领域，由于受不同空间客观环境条件的影响而引起的综合获利能力的差异。投资决策中资金时空二维价值的计算一是资金价格对时间的积累，即资金的时间价值；二是把资金的运动、投向及所处的空间因素考虑在内，体现资金的空间价值。资金的空间价值也是确定折现率必须考虑的因素，即资金投资于不同领域，所确定的折现率也应不同。

（三）风险报酬率水平

马科威茨根据对风险的厌恶程度把投资者分为三类，即风险厌恶者（Risk Averter）、风险中性者（Risk neutral）和风险追求者（Risk Seeker）。风险厌恶者不是不肯承担风险，而是会对其所承担的风险提出一定的报酬补偿要求。即使一个投资项目风险较高，但如果收益高到他所要求的报酬补偿时，他也会选择这个风险较高的项目。即使是风险厌恶者，对风险的厌恶程度也有差别。相对激进的投资者会为其所承担的风险提出较低的报酬补偿要求，而保守的投资者对同样的风险会提出较高的补偿要求。通常来讲，所冒风险越大，投资者要求的报酬率也越高。我们把由于冒风险进行投资而获得的补偿叫做风险报酬。风险报酬与投资额的比率称作风险报酬率。根据资本资产定价模型，在不考虑通货膨胀因素的情况下：

期望投资报酬率=无风险资产的收益率+风险报酬率

风险报酬率=风险价值系数×风险程度=b×V

风险价值系数通常用字母b来表示，又称作风险报酬斜率。它通常表达的是全体投资者的风险回避态度。如果更具体些，用它代表某个企业或个人的风险回避态度，那么得到的就是这个企业或个人对某个投资项目的风险价值系数。风险程度用字母V来表示，它代表报酬率偏离程度，可用下列公式计算得出：

V=σ/E（R）

其中，E（R）代表期望报酬率，σ代表不同情况下报酬率的标准离差，可通过下式计算求得：

其中，P代表出现各种情况的概率，R代表各种情况下的收益水平。

就整个市场而言，由于投资者众多，不仅他们所选择项目的风险程度不同，而且投资者各自的风险厌恶程度也不同。在这种情况下，即使未来的现金流量估计完全相同，其内在价值也会出现差异。

（四）通货膨胀率

通货膨胀率也是确定折现率应该考虑的因素之一。因为通货膨胀率是经常变化的，而且较难预测，因此在进行投资决策时，人们经常假设通货膨胀率为零。但通货膨胀率是现实经济生活不能回避的要素，也是我们确定折现率时必须考虑的因素，特别是在通货膨胀率水平较高的情况下，确定折现率应该把通货膨胀因素考虑进去。因此，考虑膨胀率的资本资产定价模型就应为：

期望投资报酬率=无风险资产的收益率+风险报酬率＋通货膨胀率

如果用PI1代表报告期物价水平，PI0代表基期物价水平，则通货膨胀率h就可以通过下式计算求得：

(五)期望最低投资报酬率

上文论述了影响折现率的几个因素，根据资本资产定价模型，可以把上述影响因素集中体现在期望投资报酬率这个指标上。在估计期望投资报酬率时，因为将来许多因素存在着不确定性，因而期望投资报酬率就难以唯一确定。一般而言，期望最低投资报酬率是确定投资者应否投资的决定性因素，只要投资项目的回报率高于期望最低投资报酬率，投资者就有利可图，此时项目是可接受的，否则就不能接受。因此，习惯上经常把期望最低投资报酬率作为折现率。根据资本资产定价模型：

期望最低投资报酬率(EMR)=无风险资产的最低收益率+最低风险报酬率＋预计通货膨胀率的最低值

无风险资产的最低收益率通常是由资金的时间价值和空间价值所决定的。因此从这个公式可以看出，期望最低投资报酬率受资金时空价值、风险报酬率、通货膨胀率的影响，它是这些因素的集中体现。

（六）资金的资本成本

资金的资本成本也是确定折现率应考虑的因素。项目的预期投资报酬率至少应大于资金取得时的成本，否则投资就没有意义。这里的资金成本通常是指加权平均资本成本，即企业各类收益索偿权持有人要求报酬率的加权平均数。对于自有资金，通常以机会成本作为这部分资金的成本。折现率取值范围应高于资金的资本成本。加权平均资本成本的公式如下：

Kw =∑wiki

其中，Kw表示加权平均资本成本， wi代表各种资金在资金总额中所占的比重， ki代表个别资金成本。

三、折现率值的量化方法

根据上述分析可以看到，折现率并不是一个固定的值，不同企业、不同时期，根据不同的收益能力和不同的资本成本，所确定的折现率也应不同。从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产的获利水平。资金的时空价值、投资者的期望风险报酬率、通货膨胀率水平都将综合地反映在期望最低投资报酬指标上，因此在进行投资决策时经常把期望最低投资报酬率作为折现率。此外，由于企业进行投资的目的是为了获取投资报酬，因而收益水平应大于企业的资金成本，因此，加权平均资金成本也经常作为确定折现率的指标之一。那么这两个指标哪个更合理一些呢？笔者认为，这两者是通过不同计算途径得出的，企业投资的收益率应高于二者，所以选择两者中较大的一个作为折现率，也就是折现率要以影响企业收益和资金成本的较大值确定，即：

DR=max[EMR，Kw]

四、折现率的换算

折现率是建立在复利基础上的一个比率，所以折现率本质上是年复利利率。如果给出的比率是单利而不是复利，或者虽然是复利，但不是一年复利一次，而是一年复利几次或几年复利一次，则给出的利率叫名义利率。而折现率是实际利率，即一年复利一次所采用的利率，因此我们可以通过下列公式将名义利率换算为折现率。

（一）单利比率换算为折现率

假设实际利率为i，这里表示的是折现率，按单利计算的名义利率为r，n为年数，则折现率可通过下式计算求得：(1+i)n=1+r×n。

（二）一年复利几次的比率换算为折现率

当一年复利m次时，则通过公式(1+i)n= (1+r/m)mn来计算折现率i。

（三）几年复利一次的比率换算为折现率

当m年复利一次时，则通过公式(1+i)n= (1+r×m)n/m来计算折现率i。

上述各式中，r、n、m都是已知的，只有i是未知的，所以把已知的各个因素代进去，就可以求出折现率。

五、结束语

投资报酬率范文第4篇

关键词:净现值;内含报酬率;资金成本

中图分类号:F275.5文献标识码:A

净现值法与内含报酬率法是长期投资决策分析中两种考虑了货币时间价值的专门方法,广泛应用于单个长期投资方案是否可行的决策分析以及从多个相互排斥的长期投资方案中选取最优方案的决策分析。在对单个投资方案是否可行的决策分析中,两种方法得出的结论完全一致。但在从若干个相互排斥的长期投资方案中选取最优方案的决策分析中,两种方法有可能得到相互矛盾的结论。在此情况下,以什么指标为标准来选择最优方案,就成了一个值得认真研究的问题。

一、两种方法的概念及其优缺点

净现值是指一项长期投资方案未来报酬的总现值(即不包含投资额在内投资方案未来现金净流量的现值之和)与投资额的现值的差额。净现值法则是根据一项长期投资方案的净现值是否大于零来确定该方案是否可行的一种决策分析方法。若净现值大于零,说明该方案的投资报酬率大于资金成本,那么该方案可行;若净现值小于零,说明该方案的投资报酬率小于资金成本,那么该方案不可行。净现值法考虑了货币的时间价值,能够反映各种投资方案的净收益,但该方法不能揭示各个投资方案本身可能达到的报酬率是多少,在资本限量的情况下,只根据各个投资项目净现值的绝对数作出决策还不能实现最大的投资收益。

内含报酬率是指一项长期投资方案实际可望达到的报酬率,用该报酬率对投资方案未来的现金净流量进行折现,能使投资方案未来报酬的总现值正好等于该方案投资额的现值,也就是说,内含报酬率实际上是一种能使投资方案的净现值等于零的报酬率。内含报酬率法,则是根据各备选方案的内含报酬率是否高于资金成本来确定该方案是否可行的一种决策分析方法。若内含报酬率大于资金成本,说明该投资方案的净现值大于零,那么该方案可行;若内含报酬率小于资金成本,说明该投资方案的净现值小于零,那么该方案不可行。如果两个或两个以上相互排斥的备选方案的内含报酬率均大于资金成本,那么应根据具体情况选取最优方案。内含报酬率法考虑了货币的时间价值,反映了投资项目本身的实际投资报酬率,概念也易于理解,但该方法计算过程比较复杂,特别是每年现金净流量不相等的投资项目,要经过反复测算才能计算出内含报酬率,而且仅用此方法进行决策分析有时会作出错误的选择。

二、两种方法比较分析

(一)对财富增长的揭示形式方面的差异。尽管净现值和内含报酬率都是衡量投资项目盈利能力的指标,但净现值能直接揭示投资项目对企业财富绝对值的影响,反映投资效益,使投资决策与股东财富最大化目标保持一致;而内含报酬率与企业财富之间的联系不如净现值明显,在互斥投资项目决策中甚至有可能得出与股东财富最大化目标不一致的结论,因为内含报酬率最高的方案净现值不一定最大。如果企业能以现有资金成本获得所需资金,净现值法能帮助企业充分利用现有资金,获取最大投资收益。

(二)再投资假设方面的差异。净现值法在投资评价中以实际资金成本作为再投资利率,内含报酬率以项目本身的收益率作为再投资利率。相比而言,净现值法以实际资金成本作为再投资利率更为科学,因为投资项目的收益是边际收益,在市场竞争充分的条件下,边际收益受产品供求关系影响呈下降趋势,投资报酬率超出资金成本的现象是暂时的,超额报酬率会逐步趋向于零。因此,以高于资金成本的内含报酬率作为再投资利率不符合经济学的一般原理。如果以高于资金成本的内含报酬率作为再投资利率,必将高估投资项目收益,是一种不稳健的做法。项目的现金流入可以再投资,但再投资于原项目的情况很少,而投资于其他项目的情况居多。因此,以原投资项目内含报酬率作为再投资利率缺乏客观性,而净现值法以实际资金成本作为再投资利率,是对投资收益较为合理的预期。当各年度现金流量正负号出现多次改变时,内含报酬率有可能存在多重解或无解的情况,这是数学符号规则运行的结果,每次现金流量改变符号,就可能有一个新解出现。而净现值法以固定资金成本作为再投资利率,从而避免了这一问题。

(三)指标计算方面的差异。确定各年现金流量后,内含报酬率法要求逐步测算项目的投资报酬率。对于每年净现金流量不相等的投资项目,一般要经过多次测算才能得出结果,计算过程十分繁琐,并且还存在一定的误差。而净现值的计算过程则相对较为简单,计算结果也更准确。如果项目经济寿命期内存在资金成本变动或通货膨胀,净现值法也比内含报酬率法更易于调整。

虽然净现值法在理论上优于内含报酬率法,但在实际工作中,应用净现值法的企业明显少于应用内含报酬率的企业。笔者认为,引起这种理论与实践之间偏差的原因主要在于折现率。因为采用内含报酬率法进行投资项目评估不需要确定折现率,只需要根据内含报酬率高低就可以确定投资方案的先后顺序,从而减轻了实际应用的难度。而且,内含报酬率作为相对数指标,能够直观地反映方案本身的获利水平,且不受其他因素的影响,有利于不同投资方案之间的直接比较。采用净现值法进行投资项目评估,正确选择折现率是关键。因为折现率的高低将影响投资方案的优先顺序,进而影响投资评价的结论。企业可以投资项目的资金成本作为折现率,也可以投资项目的机会成本作为折现率,或者以行业平均资金收益率作为折现率。如果选择的折现率过低,将会使一些经济效益较差的项目通过投资评估,浪费企业有限的资源;如果选择的折现率过高,则会导致一些效益较好的项目不能通过投资评估,从而使企业资金闲置,不能充分发挥现有资源的作用。正是由于折现率不易确定,限制了净现值法的应用范围。内含报酬率备受青睐,还与投资报酬率指标广泛应用于企业经营者业绩考评密不可分。为了提高业绩考评结果,经营者倾向于选择有利于提高企业经营业绩的投资方案。内含报酬率是方案本身的投资报酬率,能直观地反映投资方案的实施对企业经营业绩的影响。因此,投资报酬率指标的风行是内含报酬率得以广泛应用的一个重要原因。

三、互斥投资方案决策分析中评价标准的选择

在单个投资方案是否可行的决策分析中,净现值法和内含报酬率法能够得到相同的结论,即净现值大于零的方案,其内含报酬率必然高于资金成本,反之亦然。从多个相互排斥的投资方案中选取最优方案是一个比较复杂的问题,不少人认为在若干个可行方案中内含报酬率最高的方案为最优方案,对此观点,笔者不敢苟同,应具体情况具体分析。有时内含报酬率最高的方案确实是最优方案,但有时内含报酬率最高的方案未必就是最优方案,问题的关键是应该以什么指标为标准来选择最优方案,一旦确定了正确的评价标准,问题也就迎刃而解了。在互斥投资方案的决策分析中,有时净现值法与内含报酬率法会得到相同的结论,即净现值最大的方案其内含报酬率也最高;有时两种方法可能得到相互矛盾的结论,即净现值最大的方案其内含报酬率却最低。即使两个方案的初始投资和经济寿命都相同,两种方法所得到的结论仍有可能相反。如本文中的方案B和方案C,初始投资和经济寿命都相同,方案B的净现值小于方案C的净现值,但方案B的内含报酬率高于方案C的内含报酬率。这是因为根据再投资理论,净现值法假设项目寿命周期内的现金净流量按资金成本再投资,到项目终了时,B方案的现金净流量的终值为38000×(1+8%)+38000=79040元,小于C方案的现金净流量的终值80,000元。在采用同样的资金成本折现的情况下,B方案的净现值也就小于C方案的净现值。而内含报酬率法假设B方案的再投资利率为其本身的报酬率(17.33%),其现金净流量的终值为38000×(1+17.33%)+38000=82585元,大于C方案的现金净流量的终值80,000元。因此,按内含报酬率法会得出B方案优于C方案的结论。(表1、表2)

可以看出,A方案的净现值最小,但内含报酬率高于C方案;C方案的内含报酬率最低,但净现值在三个方案中最大。也就是说,在多个相互排斥的投资方案的决策分析中,净现值法与内含报酬率法会得出相互矛盾的结论。笔者认为,在此情况下,应以净现值指标作为评价标准,即净现值最大的方案为最优方案。

(作者单位:江苏财经职业技术学院)

主要参考文献:

[1]李天民.现代管理会计学[M].上海:上海立信会计出版社,2008.

投资报酬率范文第5篇

[关键词] 内含报酬率；逐步测试法；折现率

[中图分类号] F233 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）12- 0015- 02

初级财务管理课程一般是按照四大财务活动的顺序展开教学的。在讲解了时间价值和风险价值两大价值观念之后，就开始了具体的财务活动教学。投资活动是财务活动中非常重要的一项，企业把筹集到的资金投资于企业内部用于购置固定资产、无形资产等，形成企业的对内投资。投资决策的本质是一个将公司有限的资金进行跨时空最优配置的过程，而这个过程往往充满了不确定性，没有绝对的胜算，科学的决策分析与评价显得尤为重要。

对企业的长期投资进行评价和分析一般是运用评价指标来进行的，比如净现值、内含报酬率、获利指数，在此基础上，加上投资回收期、平均报酬率等这些辅助指标来进行充分的分析。这些评价指标的计算中，尤其以内含报酬率最为复杂，工作量最大，而内含报酬率最主要的特点在于其是一个收益率的概念，比较符合管理者的思考习惯，容易被人们接受，因此它的计算就显得尤为重要。而对内含报酬率的计算一般是运用逐步测试结合内插法，想要准确地计算出内含报酬率，关键在于逐步测试，逐步测试的关键又在折现率的选取。本文拟对内含报酬率逐步测试法中折现率的选取方法进行一些分析，旨在更好地掌握这个指标的内含，为财务管理的教学带来一些益处。

1 内含报酬率概述

1.1 内含报酬率的定义

内含报酬率（internal rate of return，IRR），也称内部收益率，是使投资项目净现值为零时的贴现率，或者是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的折现率。内含报酬率是根据投资项目的现金流量计算的，是项目本身的投资报酬率。内含报酬率和净现值以及获利指数一样，都考虑了资金的时间价值，属于长期投资决策中的贴现现金流量指标，净现值和获利指数虽然也可以说明投资项目的报酬率高于或低于资本成本，但没有揭示项目本身可以达到的报酬率是多少。

在独立项目决策中，如果内含报酬率大于企业的资本成本或必要报酬率，项目就采纳；在多个项目的决策中，应选择内含报酬率超过资本成本或必要报酬率最多的投资项目。

1.2 内含报酬率的计算

4 结 论

内含报酬率反映了投资项目的真实报酬率。是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。目前许多企业使用该项财务指标对投资项目进行可行性评价。但是在该指标的计算中，往往会遇到无从下手的问题，不知道该从何测起。本文通过对不考虑资金时间价值的每年平均投资报酬率的计算，从而找到了内含报酬率逐步测试过程中的起点折现率，使得内含报酬率的计算不再复杂，工作量也大大减少了，降低了财务管理教学中的难度。

主要参考文献