房地产限购

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房地产限购范文第1篇

1、限购是因为在房价上涨过程中，有些有钱人炒房。低价买进、高价卖出获利。一个人可能在低价时买进几十套房产，然后在这个小区房价上涨时卖出去。

2、过去的十几年，房价成倍的上涨，很多炒房人因此发财。但为社会带来的负面影响更大。首先真正买房的人，买到的房是高价房。另外因为房源都被炒房者买走，整体市场的房子感觉上少了。更增加了房价的恶性上涨。

（来源：文章屋网 ）

房地产限购范文第2篇

苏晓婷，女，汉族，安徽人。现为四川大学经济学院2012级产业经济专业的硕士研究生，研究方向为：房地产经济。

摘 要：通过对2010年我国房地产限购政策出台后所引发种种问题的分析和研究，得出了虽然“限购令”在控制房价和抑制房地产投机投资等方面有巨大的作用，但其也存在着一些问题。经过分析认为“限购令”应该被其他措施取代，应该从根本上寻找彻底解决供求关系不平衡的方法，进而达到调控房地产市场目的。

关键词：限购政策；国十条；投机性需求

一、 限购政策的出台

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势十分明显。国务院在4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”） ， 从此开启了2010年楼市调控的大幕。

4月的新“国十条”进行了以下规定：首先要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。在新“国十条”出台后不久， 4月30日北京就出台了楼市限购令，规定了一个家庭只能新购买一套商品住房。

二、 限购政策的经济理论基础——供给、需求理论

供给理论是说明商品本身价格与其供给量之间关系的理论。其基本内容是：在其他条件不变的情况下，一种商品的供给量与价格之间成同方向变动的关系，即供给量随着商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。

需求理论是说明商品本身价格与其需求量之间关系的理论。其基本内容是：在其他条件不变的情况下，一种商品的需求量与其本身价格之间成反方向的变动，即需求量随着商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加。

供给与需求之间一般存在着以下三种状态：第一，供不应求。它是指一定时间内，市场上生产部门生产出的商品，也就是提供给人们消费的商品总额，小于（落后）人们在这段时间内满足物质资料生活所需要产品的总额；第二，供大于求。就是一定时间内，市场上生产部门生产出的商品，也就是提供给人们消费的商品总额，大于（超出）人们在这段时间内满足物质资料生活所需要产品的总额；第三，供求均衡。是指在一定时间内，商品的供给与人们的需求达到了理想的对等状态，即供给刚好满足需求。这种平衡只是种趋势，只能是相对的平衡，这需要在严格的假定条件下才能实现。

限购政策的实施是在房地产市场供给小于需求的背景下进行的，它从需求方面考虑，在不改变或者较小改变房地产供给的情况下，单方面压制需求。不管是投资投机需求还是刚性需求，在短期内确实被压制住使得需求减少。根据供求理论可以看到，在供给不变的情况下，需求减少，可以使得价格下降。因此，限购政策在短期内确实可以达到降低房价的作用。但是，市场价格是由供给与需求两方面共同决定的，单方面压制需求在长期来看是不可取的，因为被短期内压制的需求还是存在的，一旦被释放出现会出现反弹。

三、 限购政策的消极后果

第一，造成部分改善型住房需求和刚性需求被限制

限购政策的一个消极后果就是无形中剥夺了部分群体的改善型住房需求，比如在深圳、北京、上海出台的限购政策细则中就都规定非本市户籍居民家庭限购1套住房得情况。这不仅限制了已经拥有1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求，也迫使刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型，在购房时选择一步到位。

第二，间接推动了部分三、四线城市房价的上涨。由于限购令目前只在部分房价过高的城市实行，所以注定了其不可能将住房投资、投机力量完全清出住房市场，况且彻底清除投资力量对住房市场的发展也是不利的，一个成熟稳定的房地产市场需要有10% 左右的投资性需求支撑。

投资、投机力量撤离了“热点”城市以后部分流向三、四线城市的住房市场，部分转向了政策相对宽松的海外地产和其他投资品。流向三、四线城市住房市场的投资、投机力量不可避免在推高了部分三、四线城市的房价。

第三，限购政策并未解决房地产市场根本的问题。限购政策的出台在短期内来看确实抑制了投机需求，在一定时间内能够改变目前的供求关系，抑制房价过快上涨，但是这些被抑制的需求是长期存在的，加上我们国家积极推进的城市化进程，住房的供需矛盾仍将在较长一段时间内存在。限购令并没有从根本上改变目前的供需矛盾，也不应当是政府调控房地产市场的主要措施，因此政府必须制定相应的配套政策，从长期来对房地产市场的供给和需求进行调节。

四、 小结

诚然， 从短期看， “限购令”政策确实能起到了立竿见影的效果。在当时房价调控的关键时期实行限购政策是很有可以的。但是，限购只能是调控房价的辅助手段。在住房供需关系失衡的时期，由于短期内住房的供给缺乏弹性，只能通过实行限购来抑制不合理需求，从而实现短期内的供需平衡。

限购政策对于当期有降低房价的作用。如果限购政策在短期内取消，则取消限购时市场会出现房价的陡然升高，我们称之为“报复性反弹”。限购是特殊时期依靠行政指令的特殊调控手段，长期来看，在摸清房产资产数量的前提下，可逐步利用税收、交易频度规制、利率与信贷政策等予以替代。由于“报复性反弹”的存在，在限购政策取消时，要采取渐进的形式，同时应该辅助于其他有效的政策工具。①

但从根本上说， 仅靠政府干预扼制房价效果有限。若要使其发挥强效，或只有使其常态化、制度化，但这种强行压制，又是否切合实际，又是否对楼市发展有利。限购只是行政性的短期措施，其深层次的东西是根治不了的。所以，调控的关键在于供求的平衡，而非抑制需求的限购。因此，限购政策不是长远之策，更无法根治顽疾。

例如一些长期从事房地产研究的专业人士都发表出自己的观点，犀利的指出了其中存在的问题。例如深圳中原董事总经理李耀智认为，如果没有配套政策，限购反而会成为市场的巨大隐患。因为“限贷令”与“限购令”都是将目标集中在打压需求上，在供应方面并没有采取太多的措施。（作者单位：四川大学经济学院）

参考文献：

[1] 孔红枚.“限购令”：特定时期调控房价的辅助手段[J].中国房地产.2011。

[2] 程鸿群，何汶金.限购令让房价“何去何从”[J].城市开发.2011。

[3] 杜龙，王龙龙.房地产限购政策作用与效果分析[J].政经视点.2012。

[4] 黎显扬.限购令政策评述[J].基建管理优化.2011。

[5] 章剑锋.楼市限购政策：关键时刻贵在坚持.观点速递.2010。

房地产限购范文第3篇

在部分城市房价上涨过快的背景下，2010年4月“新国十条”即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，其后一些房价涨幅过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定（被称为“限购令”）。最多时有数十个地级以上城市实施“限购令”。随着宏观经济环境趋冷，通货膨胀压力减轻，国内房地产市场迅速降温，许多城市出现了不同程度的新建商品房库存积压。自2014年6月起，不少城市开始相继取消或调整“限购令”，其中包括杭州、苏州、天津、青岛、西安等之前房价涨幅过快、限购政策执行较严的省会城市或经济重市。

2008年全球金融危机发生以来，出口导向型的浙江沿海城市国民经济遭受重创，区域经济发展的减速使杭州房地产市场所处的宏观经济环境相较大多数一、二线城市更为恶劣。因此在本轮住房限购政策带来的房地产市场波动中，杭州房地产市场遭受的影响尤甚。截至2013年12月31日杭州市区（含萧山、余杭）商品房库存高达113187套，其中住宅76689套。与北、上、广、深四个一线城市相比，杭州住宅库存量最大，同时也远大于邻近省会城市南京的库存量（截至2014年1月2日，北京住宅库存为57625套，上海63663套，广州56150套，深圳41757套，南京35207套）。纵观国内各一线城市和靠前的二线城市，杭州受本轮调控的影响最大。2010年底至2013年底，杭州市区商品房库存量依次为40327套、78813套、83859套、113187套。限购四年，杭州市区商品房库存套数复合增长率达29.43%，房地产市场供需矛盾异常突出，开发商产品价格体系受压较大。2014年3月至今，杭州主城区没有一宗住宅用地出让，高企的库存已严重影响了土地市场的正常运转，进而影响了地方政府的财政收入，对地方整体经济的发展产生了负面影响。综上所述，住宅限购政策的调整已迫在眉睫。

二、杭州住房限购政策的调整办法

2014年7月28日，杭州市住保房管局发文认为杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出，宣布从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房 （含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。2014年7月30日杭州住房公积金管理中心在《中心调整二套房公积金贷款审批口径》中明确，为进一步支持住房公积金缴存职工改善型购房，自2014年7月29日起，对购买第二套住房的职工，现有住房建筑面积在140平方米以下，或按同一户籍家庭成员计算，人均住房建筑面积低于本市统计部门公布的上年度平均住房面积水平的（2013年度标准为34.68平方米），可以申请第二套住房公积金贷款，贷款首付款比例不低于60%，即首套房公积金贷款首付三成不变，二套房公积金贷款首付比例从原来的七成下调至六成。

三、杭州住房限购政策调整的政策解析

杭州住房限购政策采取的调整方案与之前退出限购政策的城市有一定的区别。杭州采取的是经限购政策的结构化调整过渡后再采取全面放开的方案，相较于其他地区的限购退出政策具有较强的针对性和保障性，对地方政府房地产政策的制定具有一定的启示作用。首先，从杭州房地产市场的库存区域结构来看，萧山区和余杭区住宅可售套数占市区住宅可售套数的61.16%，主城区住宅具有一定的相对稀缺性。其次，从市区新建商品房签约房源户型结构分析，2014年上半年144平方米以下的房源签约套数占比达到88.83%，其中90平方米以下的房源签约套数占比达64.09%，说明市场成交以刚需小户型为主；而从市区新建商品房可售房源存量结构来看，90平方米以上房源套数占比57.19%，其中120-144平方米房源套数占比达25.21%，可见住宅成交户型结构与库存户型结构之间存在较大的矛盾，居民改善型购房需求受到显著抑制。第三，先行采取住房限购政策的结构化调整再过渡到全面放开可以更好地避免市场短期出现因政策影响的大幅波动从而更利于保持市场的稳定。综上三方面，杭州市住房限购政策的调整方案对于改善库存区域结构和库存户型结构具有重要的指导意义，同时，也顺应了居民扩大住房面积、优化居住地段、孩子入学“学区房”等日益增加的改善型住宅社会需求并最大限度地减少了政策变动对市场造成的波动。

四、杭州住房限购政策调整后的市场展望与建议

杭州住房限购政策调整后一周，市场新房签约2230套，日均318.57套，较7月日均成交量上涨60.66%，其中前三天成交新房占一周的54.84%，说明初期成交量的上涨很大程度上受部分受限购影响的房源线下转线上签约的短时间刺激；随后的两周中，市场新房签约套数分别为1959套、2305套、2501套、3324套，在短暂的成交下滑后持续回暖，保持相对的活跃。但积弱已久的市场能否随着住房限购政策的调整而发生根本性改变尚有待观察。综合住房限购政策调整后短期内市场的表现，对住房限购政策调整后的市场，有以下几点展望与建议。

1.进一步降低限购门槛并逐步过渡到全面放开

考虑到契税等因素对开发商户型选择的影响，目前市场上139平方米左右的改善型户型存量较大，限购政策的结构化调整只能有限地解除一部分改善型住房的限购，仍然存在对正常改善型住房需求的误伤。建议在市场稳定的情况下，彻底放开改善型住房的限购，“保障刚需，放开改善，遏制投机”不失为针对现今市场情况的较好选择。从长期看，为切实减少行政干预，完善房地产市场的市场机制，在条件成熟时居民住房应当全面放开限购。

2.给予首次购房和首次改善型购房需求充足的信贷支持

相比限购对房地产市场的影响，限贷及贷款利率的变化对房地产市场的影响更大。目前，政府应指导商业银行配足个人住房贷款额度，保持个人住房贷款利率的合理性与稳定性，并优先满足个人首次购房的贷款需求。从长期看，在资金成本相对较高的情况下，商业银行主观上并不愿意过多涉及利润相对较低的个人住房贷款业务，而政府也不能过多干预商业银行的业务选择（不能对市场进行大量干预的限制），因此，设立政策性房贷银行专门用于支持个人首次购房和首次改善型购房的贷款需求不失为一种可行的选择。在进一步运营中，这种针对性的政策性银行将有更大的运营空间，同时也将受更严格的风险监管，例如政策性房贷银行对房贷的利率设定和放款的执行效率都将较商业银行更高，可以切实实现个人房贷的不压单、不压贷，同时对首次购房和首次改善型购房贷款业务的接管也为商业银行房贷业务利率市场化提供了基础；政策性房贷银行可将受监管层直接监管下的房贷资产统一整合证券化，背靠政府监管与信用可以切实降低资产风险与融资成本，在全社会范围内实现资源的更优配置。

3.完善灵活的区别化土地供应机制

为维护房地产市场和土地市场的健康发展，政府的市场监测分析除了要密切关注当地商品房库存存量和市场去化情况等市场状况外，还要独立关注所在城市各个具体区域的市场状况。在各区域灵活实施区别化的土地政策，例如在现有商品房存量和预期增量折现去化周期超过16个月的区域，需要注意控制土地供给；而在现有商品房存量和预期增量折现去化周期低于10个月的区域则需要适当注意增加土地市场供应，以缓解供求紧张局面（具体预判月数的选择需针对地方实际情况做出调整）；结合地方当年新建住房签约情况灵活调整年度推地额度红线等。

4.多方面切实加强对首次购房需求的支持

目前我国针对个人首次购房的扶持尚不具有显著的区别化，具体体现在个人首次购房的购房成本并不具有明显的优势，地方政府应在现有的对个人首次购房的各项支持性政策基础上，结合实际财政情况采取给予首次购房者贷款总额的比例补助、购房阶段相关税收的减免、降低首付比例或首付免息分期、严控金融机构对首次购房者执行的房贷利率等针对性政策扶持措施，从而显著拉开个人首次购房与非首次购房的购房成本差异，以削弱限购全面放开对“刚需”购房者购房带来的负面影响。

房地产限购范文第4篇

关键词：房产限购 事件分析法 非参数秩得分

一、引言

近年来伴随着经济的快速增长，房地产开发投资资金也不断增长。据WIND咨询统计，2010年房地产开发投资额已经达到1998年的8倍之多，房地产业投资始终占全国固定资产总投资的26%左右，房地产业增加值占第三产业的14%左右。2008年，受国际金融危机影响，房地产行业进行了深度的行业内调整与资源整合，发展减速明显。从2009年至今，针对房地产市场的过热现象，政府出台了密集且严厉的政策，最具代表性的是“新国八条”。本文从政策角度出发，研究房产限购政策出台对地产业上市公司股价的影响，以探究国内地产业上市公司的市场价值在限购政策出台前后是否发生了变化。

二、事件研究法综述

事件研究（Event Study）的目的在于考察某一与股票收益率、波动率等金融变量相关的外生事件的发生是否会对其产生统计意义上显著的影响，以及该影响在时间和空间上的表现。

用事件研究法进行分析，首先要定义事件并确定事件窗口期、估计期、确定研究样本。t=0为事件公告日，t=T0+L至t=T1表示估计期，作用是通过模型得到参数以估计事件期的正常收益；t=T1+L至t=T2表示事件期，作用是通过得到的异常回报率，检测特定事件的发生对股价的影响情况；t=T2+L至t=T3为事后期，常用于考察特定事件的长期影响，以检测事件发生后一段时期股价的变化。令L1=T1-T0，L2=T2-T1，L3=T3-T2分别为估计期、事件期和事后期的长度。

在确定了事件窗之后，需要对窗口期内关键金融变量进行计算。本文从常用的关键金融变量中选取超额收益率（AR）和累计超额收益率（CAR）进行计算。

超额收益率是股票的实际收益率与其正常收益率的差，其中正常收益率是在该事件不发生时的预期收益率。一般采用市场模型来计算出证券的正常收益率，表述为：

Rit=αi+βiRmt+εit （2.1）

其中，Rit是股票i在时期t的实际收益率；Rmt是市场在t时期的收益率，该收益选当天市场指数来表示；εit为随机扰动项。

利用最小二乘估计法对上式进行回归，用参数估计期数估计出αi和βii，并假定在事件期里αi和βi保持不变，这样，我们可以得到事件期的超额收益率ARit和累计超额收益率CARit（累计超额收益率等于窗口期内每一交易日的超额收益率之和）。

以上是单个证券超额收益率的计算，对于多个证券而言，可以计算其平均超额收益率和平均累计超额收益率。

之后再对事件窗口期内的关键金融变量进行统计显著性检验。在研究某事件对单一证券的影响时，检验事件发生前后关键金融变量在时间上的分布特征是否存在差异，零假设为不存在显著差异。在研究某事件的影响时，除了可对某一证券所有证券的均值分别采取上述方法外，还可以检验关键金融变量在窗口期内每一日的截面均值（或分布）的变动情况。在具体方法选择上，一般包括参数检验和非参数检验两类，本文将利用SAS程序实现这两种检验。

为克服各种主观臆断所可能对事件研究结果所带来的影响，对窗口期长度、估计期长度、关键金融变量和检验方法等各种可能的设定进行尝试，进行稳健性检验。最后，对全部统计检验的结果进行总结和分析。

三、事件、样本及数据描述

（一）确定事件及事件日

2011年1月26日国务院总理主持召开国务院常务会议，会议确定了“新国八条”。观察这一日地产业收益率走势，大量公司存在收益率骤降的现象，为研究这一政策的出台对于地产业股票收益率产生影响，事件日定义为2011年1月26日政策出台日。定义估计期为[-150，-30]，事件窗口期为[-30，30]，并测算事件窗口期内个股的超额收益率与累积超额收益率。

（二）确定研究样本

本文在国泰君安数据库中根据公司规模选取了地产业135支股票中的10支，其中，上证交易所和深证交易所各选取了5支。按照资产总额由小至大依次为sz000514渝开发，sh600052浙江广厦，sz000897津滨发展，sh600736苏州高新，sz000718苏宁环球，sh600266北京城建，sz000031中粮地产，sh600663陆家嘴，sh600048保利地产，sz000002万科A。

四、窗口期关键金融变量的计算及统计显著性检验

（一）估计αi和βi

分别计算窗口期10支股票超额收益率和累积超额收益率，首先应用估计期的数据根据公式2.1估计αi和βi的值，所有的模型和系数都通过了检验。

（二）计算超额收益率与累积超额收益率

根据估计期估计出的αi和βi值，计算窗口期10支股票的超额收益率，然后计算出事件窗口期内第t日的平均超额收益率。而后根据公式2.3、2.5，计算出10支股票的累积超额收益率。

（三）统计显著性检验

首先计算限购令推出前后15个交易日、20个交易日、30个交易日的10支样本股票平均收益率的统计量，结果如表1所示。

从主要的描述统计量可以看出，“限购令”推出后，平均收益率的均值水平有所提高，标准差变小，数据分布趋势相对集中，且有右偏的趋势。接下来对平均收益率进行非参数检验。检验结果显示，政策推出前后，窗口期的长度无论选择15日、20日、30日，平均收益率的检验结果不显著，不能拒绝原假设，即平均收益率的分布在政策推出前后不存在显著差异。

对于平均超额收益率，“限购令”推出后，平均超额收益率的均值水平有所下降，标准差同样变小，数据分布趋势相对集中。对其进行非参数检验，检验结果同样是不显著，不能拒绝原假设，即平均超额收益率的分布在政策推出前后不存在显著差异。考虑到股票的选择可能影响到结果的不显著，因此分别对10支样本股票的超额收益率在政策推出前后的15日、20日、30日进行非参数检验，检验结果如表2所示。

检验结果显示，在95%的显著水平上，窗口期选为15日时，检验结果显著的有万科A和保利地产；窗口期选为20日时，检验结果显著的有保利地产和苏州高新；窗口期选为30日时，检验结果显著的有保利地产。可见在选择的10支股票中，只有少数受到了限购政策的影响。

在此之后，为克服各种主观臆断所可能对事件研究结果所带来的影响，对窗口期长度、估计期长度进行调整，估计期分别调整为[-160，-40]、[-170，-50]、[-180，-60]，窗口期调整为[-40，40]、[-50，50]、[-60，60]，平均收益率和平均超额收益率的检验结果都不显著，个股超额收益率的检验结果也不显著。

五、结论

由以上的分析得出结果，平均收益率和平均超额收益率在政策推出前后在时间分布上没有显著差异，对个股超额收益率的检验结果显示，仅有少数的股票受到该政策的影响。由此可以看出，限购政策推出后对整体的房地产股票市场影响没有预期的显著。

总的来看，房地产限购系列政策对房地产市场的调控取得了一定的成效，但是我国房地产业存在着自己的特点，比如利率市场化机制尚未形成、资金价格传到受制因素较多、信贷渠道作用尚未达到预期效果等。这导致实体经济与资本市场之间的传导受到一定的限制，可能会是造成检验结果不显著的原因之一。另外，本文在选择股票过程中也存在一定的不可避免的主观因素。

参考文献：

[1]宋军，张宗新.金融计量学――基于SAS的金融实证研究[M].北京：北京大学出版社，2009：234―241

[2]李晓莉.成品油调价对石油上市公司市场价值影响的实证分析――基于事件分析法[D].山东：山东大学，2010

房地产限购范文第5篇

我国房地产行业已取得长足发展，但行业本身受货币政策、行业政策等变动影响较大，加之近年来针对房地产行业的监管力度加大，调控措施收紧，整体而言行业竞争压力呈现增长态势，作为行业核心之一的可开发土地资源也日益减少，土地资源稀缺使得行业竞争压力进一步增加。针对房地产行业发展现状，企业通过合理的并购行为，可以一定程度上扩大企业规模，迅速整合资金、资产，优化企业资源的战略布局，增强土地使用权获取的竞争力并一定程度上减小融资压力、降低开发成本，拓宽企业盈利空间。另外，并购重组后，房地产企业的核心业务将被重新整合优化，极大程度助力企业特色强化，推动形成品牌效应，提升企业的市场竞争力。相较于其他企业，国有房地产企业具有一定的特殊性，在政策信息获取、土地资源信息获取、融资信誉、品牌信誉等方面具有一定的优势。但在房地产行业市场化程度较高、龙头企业规模优势及品牌优势日益凸显的形势下，国有房地产企业受限于管理体系相对固化、土地使用权竞争力相对不足等问题。在此情况下，如何完善企业管理体系，为企业发展注入新动能，提升国有房地产企业市场竞争力成为国有房地产企业谋求长远发展亟待解决的问题。混合所有制改革是国有房地产企业提升管理水平的有效手段，也是谋求长远发展的重要基石。从社会层面而言，发展混合所有制经济、深化国资国企改革是推动国有企业职能市场化转变、调整国有资产配制结构、优化国有经济战略布局、深化供给侧改革的重要一环。从企业层面而言，国有房地产企业混合所有制改革可以引入社会资本，减低资金来源渠道单一对企业发展产生的制约，同时通过混合所有制改革撬动国有房地产企业管理体系相对固化的现状，将员工自身发展需求与企业战略布局有机结合，助力企业长远发展。同时，房地产企业，无论是并购还是混合所有制改革，都往往涉及数量庞大的资金资产，会受到多方面、多类型的法律法规、政策、行业标准约束，且并购及混改程序复杂。因此，在房地产企业进行并购活动或推进混合所有制改革的过程中，各个阶段都将面临多种类型的潜在风险。进行科学有效的前瞻性风险评估，采取行之有效的策略调整管理结构，是企业有效面对挑战，占据生存空间，谋求长远发展的必经之路。

二、房地产企业并购及混改过程中的潜在风险来源

（一）政策及市场环境不确定性带来评估风险

房地产行业的健康发展对我国经济、社会、民生的发展都有着重要的推动作用。随着我国经济社会发展、人民生活水平提高、新型城镇化建设不断推进，人民群众对房屋的需求呈现上涨趋势。一方面，经济社会的发展为房地产行业带来了全新的发展契机；另一方面，随着我国住房商品化改革持续深化，房地产行业发展迅速，但与此同时，房价增速过快也导致了普通民众购买力下降，为助力解决人民群众的居住需求、预防房地产行业泡沫产生，我国出台了一系列政策、法规，从土地使用权获取、投融资、房价、税费等多角度、多层次对房地产市场进行宏观调控。随着经济社会发展，市场供求也在不断变换，就房地产行业而言，一定时间周期内、不同区域的发展存在较大的差异性。并购与混合所有制改革一方面可以为房地产企业注入新的动能，另一方面，也将使得企业资产规模、业务结构、管理体制等发生较大变化。而房地产行业本身具有资金密集型特征，且资金回收周期相对其他行业而言较长，企业运营面临着较大的市场不确定性风险。科学合理的价值评估是房地产企业并购与混合所有制改革有序推进的先决条件。在并购活动进行过程中，企业需要对自身资金资产价值进行分析评估，明确企业支付能力，确定企业风险应对能力，并针对标的企业或标的项目进行并购价值评估，以此为依据确定并购活动的方向、方式。在混合所有制改革中，价值评估对企业资产定价机制、改革策略选择等有着至关重要的影响。总的来说，价值评估的合理性一定程度上决定了企业并购及混合所有制改革能否有序开展、推进，而政策变动、市场环境变换都将对评估结果产生重大影响。在此情况下，一旦企业在并购活动进行过程中信息获取不对称甚至对政策、市场分析出现偏差，未能制定科学合理的并购或改革策略，或是在并购、改革进行方式的筛选上出现较大偏差，将极大程度地增大企业运营风险。

（二）资产结构及业务模式变动带来运营管理风险

无论是并购还是混合所有制改革，都将使企业资产规模及结构、产权组成、业务模式等发生改变。就并购而言，无论以何种方式进行并购重组，企业都将整合配置原有资源以保障并购顺利进行，在并购发生后，参与并购的企业之间需要重新梳理资金、资产、业务等并进行整合调整；企业资产结构、管理模式、业务方向、业务流程等都将发生变动；并购发生后，企业以何种方式调整优化资金资产配置、如何转型升级管理体系、是否能引导推动员工适应新的制度及工作模式等，都将对企业运营产生影响。就混改而言，通过出资入股、股权收购、员工跟投等方式将多种形式的非国有资本引入国有房地产企业，一方面，混合所有制改革极大程度地改变了国有房地产企业资金来源单一、管理模式固化的现状；另一方面，混合所有制改革将使得企业性质、产权结构、管理模式、经营体制、经营方向等发生重大改变，一旦在实施过程中经营模式转型、管理体系优化升级难以与所有制改革相衔接，将使得企业混合所有制改革落实不到位，甚至出现产权、责任不明确、管理混乱等问题。

（三）税务风险及法律风险

一般而言，由于行业特殊性，房地产行业运营覆盖范围较广，业务流程繁复，房地产行业并购、混改过程往往涉及类型众多且数量庞大的资金资产流动、所有权转让以及资源重组，因而受法律法规严格监管且涉及税种众多，房地产行业的并购重组及混合所有制改革不仅涉及企业资金、资产的整合处置，同时也涉及到税务与法律关系的梳理、承接。目前，我国已有许多针对性的政策扶持及税收优惠以推动房地产企业并购重组及混合所有制改革顺利推进。在实际的并购、混改过程中，由于房地产行业所涉及的税务组成、法律关系结构复杂，税收筹划及法律风险控制一直是房地产企业管理的重点、难点。整体而言，我国税收政策往往依据经济社会发展形势及发展需求而变动，法律法规、管理条例、行业标准也依据社会发展不断修订、更新，因而使得房地产行业税收筹划及法律风险控制往往存在诸多不确定性。一旦企业未能及时掌握监管要求变化及政策变动情况并适时做出调整，将有可能出现原有方案不适用于新形势，增加企业运营负担，制约企业并购重组及混合所有制改革顺利推进；甚至为企业带来诉讼及处罚风险，影响企业信誉，严重制约企业未来发展。

三、控制房地产行业并购与混改风险的管理策略

（一）拓宽信息渠道，完善评估体系

价值评估体系的科学性、合理性是房地产企业并购重组、所有制改革推进的重要基石。在并购过程中，企业应当对自身资产结构、潜在风险情况、风险应对能力进行全面评估；并对标的企业或标的项目的资产组成、经营情况、债务结构、潜在风险开展全方位的调研，并结合并购双方企业实际及发展目标选择适宜的评估体系进行价值评估；必要时可委托专业的第三方机构进行。在混合所有制改革中，应着手建立起严格的资产评估机制，规范评估流程，并依据区域发展趋势及市场经济形式，完善定价机制及定价标准，及时论证并依据法律法规及监管条例进行公开，保障国有资产评估及定价的公开透明，杜绝混合所有制改革过程中产生国有资产流失问题。同时，立足于区域发展局势、企业规模、发展现状、发展方向等，结合企业资产评估结果以及社会资本投资倾向、投资能力等，制定适宜企业的混合所有制改革策略，并依据改革的不同阶段企业发展现状及政策经济局势，及时调整改革策略，保障混合所有制改革高效有序推进。在评估过程中，针对产权不明确或存在争议的资金资产，应进行详细清点，为后续决策及并购重组或所有制改革提供合理依据。另外，就国有房地产企业而言，在企业并购重组、混合所有制改革、市场化转型的过程中，可以充分利用国有企业在融资领域的信誉优势及在政策变动、土地资源信息获取方面的优势，结合企业实际在原有的价值评估体系基础上引入新的评估标准，探索出更为全面的价值评估机制，更好地服务于企业并购重组及混合所有制改革，帮助企业扩大自身竞争优势，形成良好的品牌效应，推动企业可持续发展。

（二）健全完善管理体系，保障资产及管理体系整合的有效性

在并购重组及混合所有制改革的过程中，房地产应当加强管理体系的融合升级。毫无疑问，无论是并购还是混改，企业都需要着眼于资金资产的有机整合，调整资源配置策略，优化企业战略布局。与此同时，还需要解决不同的文化体系、管理理念、管理模式、发展目标、业务模式之间的融合问题。以国有企业为例，国有房地产企业经营管理模式相对成熟，且在融资信誉、信息获取方面具有优势，但由于其相对特殊的管理模式及社会职能职责，国有房地产企业在人力资源配置及管理体系方面相对固化，决策流程相对复杂，难以形成强有力的品牌效应。但相较而言，民营房地产企业在管理模式上更为灵活，策略制定也更为贴合市场。在企业内部管理结构中，应当建立健全责任制度，规范业务流程，完善评估及奖惩制度，使员工能主动迅速适应重组或改革后的企业氛围，保障企业有序融合、高效运转。

（三）强化风险控制，做好税收统筹及法律风险防范

房地产行业并购重组及混合所有制改革涉及资产重组、产权转移、合同签订、法律关系承接、税务筹划等方方面面。在此情况下，企业应当增强对法律风险及税务风险的重视。在前期调研阶段，除了重视对企业整体财务状况的梳理、整合、评估，还应当通过财务信息细节中反映的问题加以重视，对企业债务、税务、诉讼风险、融资信誉等进行全面审查评估，避免后续整合过程中因税务风险及法律风险制约企业发展。针对国有企业而言，在进行并购重组及混合所有制改革过程中，还应当注重建立健全法人治理结构，明确规划国有资本与社会资本的股权设计，明确企业内部管理职能职责，完善监督反馈制度，确保管理及监督体系有效运行。在并购重组及混合所有制改革过程中，应当明确梳理资产结构，对产权不清晰或有争议的资产进行剥离，并有针对性地制定处理策略，避免因存在产权有争议的资产而为企业重组及改革带来不必要的法律风险。在税务筹划上，应当依据企业运营现状、并购重组方式、混合所有制改革策略等，找到税负平衡点，优化税务统筹体系。同时，应当加强与政府部门的沟通交流，加强对法律法规及税收政策的理解，提高法律意识及税收统筹能力，降低法律风险及税务风险。

四、结语