不动产登记规划

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不动产登记规划范文第1篇

1.房产测绘单位对相关技术规范理解、掌握差异性带来的登记风险

根据《房产测绘管理办法》，房产测绘应由房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人自行委托具有测绘资质的测绘单位进行。房产测绘行业面临着由集中统一测绘逐步向市场放开转变或在已经市场化的前提下结合登记职能的调整重新洗牌。这一转变，将会打破政府集中统一测绘时，对相关技术规范理解、建筑部位面积计算、共有面积分摊掌握的一致性。必然会出现不同测绘单位对同样建筑部位测绘方法不同、面积不同、共有面积分摊不同的局面。这种情况相对不动产登记职能分工，由于测绘项目所在区域不同、同一项目不同楼测绘单位、登记时间不同，加之登记人员对建筑部位具体的面积计算方法不够了解，使得其隐蔽性极强，登记过程中极难发现，从而给登记带来风险。这种乱象影响登记机关形象、侵害购房人权益，同时会引讼、，并且因为房产测绘共有面积分摊的特点，“面积一户错、户户都要修改”，加之已登记房屋可能存在抵押、查封等情况，造成更正登记的难度巨大。

2.建成房屋与规划审批图纸不一致带来的房屋登记风险

探讨这个问题之前，有必要先对目前的房产测绘方法进行介绍。根据《房产测量规范》（GBT17986-2000），房产测绘要实地逐户量取边长尺寸。根据《房产测绘管理办法》，房产测绘成果资料应当与房产自然状况保持一致。但在目前的实际操作中，大量存在着建成房屋与规划批准图纸不完全一致的情况，考虑到不动产登记机构仍要以房屋的规划批准文件对合法建造的房屋进行登记，在政府集中统一测绘条件下，测绘单位往往会要求建设单位补充提供与房屋现状一致的规划变更图纸，从而确保满足登记合法性、安全性的同时，符合规范、规章对于房产测绘现场实测的要求。当然，这种后补规划变更图纸的做法，因其办理程序并不通畅，也存在着建设单位申请办理房产测绘、登记的难度大、购房群众不能及时取得所有权证书的尴尬。

登记职能下放、房产测绘依法走向市场后，测绘单位要求建设单位提供规划变更图纸的局面将不复存在，房产测绘成果资料将在法规和实际操作层面真正意义上实现“与自然现状保持一致”。尽管《不动产登记暂行条例》中提出“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。但是鉴于逐户查验难度巨大、登记从业人员对房产测绘专业技术不甚了解、登记机构对测绘单位技术“把关”的思维意识短期内尚不能完全消除。按现状测绘导致的与规划批准不一致或未经审批的房屋建筑部位被误登记、设定他项权的风险将给不动产登记带来新的考验。

3.规划审批房屋面积与房产测绘面积计算依据差异给不动产登记带来的登记实质风险和行政不作为风险

目前，用于建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积数据各地多数依据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）。而用于不动产登记、房地产开发利用、交易的房屋面积数据均依据《房产测量规范》（17986-2000）。两规范在房屋面积计算的相关规定上存在诸多不同之处。规范的差异和不同人员对技术条款理解的差异，造成规划许可面积与房屋预测算面积不同、规划验收面积与房屋登记测量面积不同。

但是，在新形势下，因不同管理行为所需的房屋面积时常是不同测绘单位、甚至是建筑设计单位进行计算，对复杂的技术规范理解和掌握程度不同，不动产登记机构实际操作中很难核实哪些面积差异是由规范条款不同造成的所谓“合理差异”。这些将可能造成实际超规模建设房屋，甚至是规划未批准的房屋部位被正常登记的实质风险 。而对于核实出不属于规范不同造成的差异，在部门间协调配合、数据共享、政策支持尚在改革进程中的当下，解决处理存在一定难度。一头是购房群众急于办证、一头是开发企业绞尽脑汁东撞西碰，不动产登记机构也忙于部门间左右研究协调，给产生行政不作为风险埋下了隐患。

4.房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果差异性给不动产登记带来的风险

房屋面积预测算成果是用于商品房销售的重要属性数据，因其作为房屋价值、各种税费等的衡量载体，关乎购房人切身利益。房屋登记测绘成果作为不动产登记的重要属性数据，是对预测算成果的确认和修正，在房屋销售、登记信息系统中起到不动产登记单元前后衔接、建立关联、数据匹配的关键作用。房屋登记测绘成果与房屋面积预测算成果面积上的差异处理，虽然在商品房买卖合同中已有约定、在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里也有阐述，但诸多购房群众因涉及补缴房屋差价仍对此十分关注。在政府集中统一测绘条件下，房屋面积预测算和登记测绘均由一家测绘单位完成，登记测绘是基于预测算成果结合变更图纸和房屋现状的修正，面积计算方法、共有建筑面积分摊方法前后基本能够取得一致。因设计变更产生的前后面积差异也有依据可循。测绘单位基本能够应对购房人关于前后面积差异的咨询、、诉讼。在多家测绘单位介入房产测绘情况下，房屋面积预测算、登记测绘不可避免地出现不同测绘单位对面积计算方法、根据服务范围确定的共有面积分摊，甚至是影响分摊的功能区划分均存在不同认知、更不可能去对比分析预测算和登记测绘户室面积差异大的原因，这将会给前后面积差异引入放大的可能，且无论是预测算还是登记测绘面积错误，或是都不违反规范的前后做法差异造成的面积差异一律都会变成购房人对不动产登记数据的不认可，咨询、、诉讼也都将剑指登记机构。

二、规避风险的措施

1.政策层面

根据《建设部办公厅关于建筑面积计算标准问题的复函》（建办标函〔2001〕403号），“房屋产权登记面积测算应当依据GB/T17986-2000《房产测量规范》。该规范适用于房产测量，主要为房地产产权、产籍管理服务。关于规划管理中有关面积计算问题，应由各地规划主管部门负责确定。1995年12月颁布的《建筑面积计算规则》是编制工程预算、确定工程造价的依据”。目前，建设工程规划许可审批和规划验收的房屋面积计算普遍依据的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），是对《建筑面积计算规则》的修订。

因此，笔者认为政策层面可统一商品房销售许可、不动产登记、建设工程规划许可审批和规划验收关于房屋面积计算的依据为《房产测量规范》（GB/T17986-2000）。同时，为更好的适应房地产发展的需求、避免规范条款的认知差异，应对《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行修订，简化房屋附属建筑部位面积计算方法、进一步明确共有面积分摊规则。

2.房产测绘成果监管层面

根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。不动产登记机构可以对申请房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记的不动产进行实地查看”。根据《房产测绘管理办法》“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。不动产登记机构可设立房产测绘成果审核机构，负责结合上述风险点，研究制定房产测绘成果审核内容；负责结合房产测绘项目实际，不断归纳总结和统一新建筑形式面积计算方法；负责结合经验做法修订当地的《房产测量规范》实施细则；负责制定和统一房产测绘成果样式。只有将不动产登记审核工作做实，强化测绘成果的监督管理，方能更好的规避不动产登记风险。

3.操作层面

不动产登记规划范文第2篇

“四个统一”依托信息平台

作为不硬登记的主要责任部门，温州市国土资源局所肩负的，就是如何更好地完成不动产登记“四个统一”的部署。为此，温州市国土资源局开展了不动产登记的职责机构整合、人员划转、数据整合、平台建设、流程再造、窗口改造等一系列工作，为办理不动产统一登记业务，准备各项基础条件。

其中，不动产登记信息平台的建设成为重中之重。温州市国土资源信息中心郭为人主任明确表示，“不动产登记要实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的四个统一，不动产登记信息平台的建设势在必行。”

对此，郭为人主任已胸有成竹。由于温州市国土资源局一直十分重视国土资源信息化工作，并逐步搭建了以地籍系统、档案影像、执法监察、地质灾害、国土“一张图”等为核心的业务系统，这些系统不仅为国土资源的高效管理、科学决策、依法行政和政务公开提供了重要手段，也为建设不动产登记信息平台奠定了良好的基础。

巧借东风，推动云计算落地

不动产登记这一新的行革举措，给温州国土资源信息化发展带来了一个新的切入点。

“以建设不动产登记信息平台为契机，依托云计算数据中心，分阶段、有目标地推进温州市级国土资源云的建设。” 郭为人主任十分清晰地规划出了建设思路。

明确目标之后，温州市国土资源局迅速开展行动，并组织了多个设备供应商进行国土资源云环境测试，最终选择了由新华三云平台、虚拟化软件、网络和服务器组成的解决方案，着手搭建温州国土资源云，为不动产登记信息平台提供支撑。

经过一系列紧张有序的工作，温州国土资源云建设取得了可观的效果。郭为人主任对此也十分满意：“通过原有平台基础设施平台化的改造和升级，初步完成基于云计算平台的双活数据中心的建设，实现了数据中心、存储、数据库、应用、网络等层级的双活，实现了应用级的双活，无感知切换、业务0终端、数据0丢失。”

面向未来的智慧国土

不动产登记规划范文第3篇

关键词：不动产管理 课程内容 教学方法与手段 创新培养模式

中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1673-9795（2014）04（b）-0023-03

不动产管理是一门新兴的、应用性较强的专业课程，它坚持理论联系实际，把不动产管理的基本原理与我国不动产管理领域改革发展的实践密切结合起来，为学生分析不动产问题提供系统的理论知识和科学方法，提高学生在正确理论指导下研究解决实际问题的能力和方法，是自然地理与资源环境、人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理、不动产经营等专业的专业基础课和主要特色课程。

近年来，随着经济社会的迅速发展，特别是市场经济对权属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高，我国现行不动产管理制度产生了越来越多的弊端，难以适应经济社会发展的需要，引起了相关部门的高度重视。十八届三中全会提出转变政府职能必须深化机构改革，这在一定程度上也推动了国家层面建立不动产登记局的进程。2013年11月20日总理主持召开国务院常务会议，要求将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节。会议明确一是由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息依法依规互通共享。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益[1]。

我国不动产管理出现目前这种局面，也与现行专业设置有一定的关系，长期以来，忽视不动产管理方面的教学和研究，专业设置中没有不动产管理专业。根据调查了解，华南地区只有广州大学地理科学学院“资源环境与城乡规划管理”专业设置了不动产管理方向，开设了不动产管理及相关课程培养不动产管理专业型人才，目前已经培养六届毕业生毕业。社会对掌握不动产管理学基础知识和能力的复合型人才越来越紧俏，迫切需要能够灵活运用所学不动产管理理论和相关法律法规解决实践中出现的不动产市场、不动产经营和不动产管理等问题。要求不动产管理教学承担增强学生的理论知识水平，锻炼学生分析和解决问题的技能，树立可持续发展理念的教学任务，达到为社会长期输送不动产管理高级复合人才的教学目标。目前全国尚未编写统一的不动产管理教材，各高校往往结合自己的区位优势编写部分讲义或者专题材料。因此，尝试对不动产管理课程内容、教学方法与手段、教学实践、考核方式等方面进行改革与探索就非常重要。

1 不动产管理课程设置基本情况

1.1 课程的性质、地位、作用和任务

不动产管理是人文地理与城乡规划（不动产管理）、土地资源管理等专业基础课程。该课程是一门应用性课程，是在本专业理论和相关课程学习以后，以各种类型的不动产的经营服务管理为核心，研究不动产市场的特点、市场研究方法、不动产管理的内容、方法与技能。通过学习使学生了解不动产产权理论、不动产管理制度，不动产金融等基础理论；掌握不动产市场分析、不动产产权产籍管理、不动产税收与评估、不动产规划管理、不动产交易市场管理、不动产经营管理、不动产服务管理、不动产资产管理、不动产信息化管理等[2]。使学生对不动产管理有一个全面的了解，能胜任国土资源管理、规划、调查，房地产管理中资产经营管理、中介服务、物业咨询服务及不动产管理服务企事业的工作。

1.2 课程教学的目的和要求

（1）通过本课程的学习，使学生了解不动产的概念、类型、开发建设、区域分布特征，不动产管理的基本理论与研究方法，了解国内外不动产管理研究的前沿与发展趋势。

（2）通过本课程的学习，使学生认识不动产管理市场的特点与类型，掌握基本的市场研究内容与方法。

（3）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的目的、基本内容、方法和要求。

（4）通过本课程的学习，使学生掌握不动产管理的技能技巧。

1.3 课时要求与安排

本课程需要安排56学时，其中32学时理论教学课时，24学时实践教学课时，最好同一学期进行，需要学生使用电脑上机练习不动产管理相关技术软件，要求配实验员一名。

1.4 课程与其它课程的联系

本课程的先修课程主要有：管理学原理、土地经济学、市场营销学、房地产开发与经营、房地产估价、物业管理概论、土地资源管理等。

2 课程内容的改革与创新

为打破不动产管理课程没有现成教材的局面，笔者联合华南地区多所高校教师初步完成《不动产管理》一书的编写，该书内容大致可以分为以下三个部分。

第一部分为不动产管理概述和理论基础。不动产管理概述的内容包括不动产的含义、分类和特点；不动产管理的含义、职能、特征及其发展；还具体介绍了土地管理，房产管理和其他不动产资源管理。不动产管理的理论基础包括区位理论、城市地租理论、资源配置理论、服务理论等，此外还包括不动产管理制度分析。

第二部分为不动产服务管理。内容包括不动产服务管理概述；房地产经纪与管理、物业设施管理与物业管理；不动产产权产籍管理、土地产权产籍管理、房屋产权产籍管理；不动产资源信息化管理，信息系统的建设、管理及开发。

第三部分为不动产经营管理。不动产经营管理概述，包括不动产租赁管理、投资管理和融资管理，还有不动产资本经营和不动产证券化；不动产资产管理，包括国有资产管理、组织资产管理（企业）、商业资产管理、个人资产管理和跨国公司的不动产管理；不动产资源的规划管理，内容包括不动产资源分析，评估与规划修编，目前主要涉及多规融合、规划实施评估与修改、房屋资源规划及其影响因素等；不动产交易市场管理[3]，内容包括不动产交易与不动产交易市场、不动产交易市场的分类与特点，土地市场交易管理时机的选择、持有的土地和市场的发展，房地产开发市场、销售市场和二、三级市场管理，资本交易市场管理；不动产市场分析，内容包括不动产市场概述、不动产市场调查、不动产市场需求与供给分析、不动产市场区位分析和不同类型不动产市场分析；不动产税费（收）与评估，内容包括我国税收制度的建立与发展与不动产税收对区域经济的影响，不动产税收的属性、功能，不动产投资环节、交易环节、占有环节、所得环节的课税[4]，介绍美国、法国、台湾及香港的不动产税收，不动产评估与方法。

教学内容的设置希望通过对不动产进行概述，同时介绍其管理理论，使学生能在学习之初对相关概念及其原理有较全面的认识，为不动产的学习奠定坚实的理论基础；然后阐述不动产服务的相关管理，在原有的理论基础上进一步深入学习，通过理论联系实际的学习，目的是为了培养和提高学生从基本的不动产知识上升到能够拥有较高层次服务管理能力的跳跃；最后讲述了不动产的经营管理，内容主要包括资产、市场、税收等，使学生了解不动产经营方面的相应知识。教学内容从概念入手，由表及里的阐述不动产的边缘知识，具有较强的实用性和可操作性，结构紧凑、层层推进，内容全面、到位，对于有意愿锻炼从事不动产管理方面能力的学生而言，具有很好的指导作用；对于非本专业的学生来讲，本书也可以起到提纲挈领的点睛之效。

3 课程教学方法与手段的改革与创新

3.1 传统教学与现代多媒体相结合

不动产管理课程采用传统教学与多媒体技术相结合的教学手段。对课程重点难点知识采用传统教学方法讲解，实行传统“黑板+粉笔”式教学[5]，增强学生对重点难点知识的理解与记忆；以多媒体教学方式丰富课堂内容，实行“多媒体课件演示+网络课堂互动”，拓宽学生知识面。根据不动产管理课程具体篇、章、节教学内容、特点和教学目标的设置，将两种教学手段有机结合起来，实现传统教学方法与多媒体技术的灵活转换使用，以多媒体教学促进传统教学的改革创新，全面优化课堂教学，充分带动学生的学习积极性，极大提高课堂教学的效率。具体实施环节，采用创新式的教学模式，即将传授式教学、互动式教学与研讨式教学相结合[6]。对于不动产管理相关概念知识与理论基础，主要采用传授式的教学；对于不动产经营管理、不动产交易市场管理、不动产市场分析等学生有较大的发挥空间的，可以采用互动式教学；对于不动产资源信息化管理，可以采用研讨式教学方式，教师课前布置任务，把学生分成若干小组，每个小组扮演不同角色，到课上从所扮演角色的利益出发阐述自己的观点，这样既可以使大家通入课堂，也可以让大家今后参与工作可以从多角度进行思考问题。此外，也可以用展示法就某个内容让学生用PPT进行讲解。

3.2 理论结合典型案例分析法

在不动产管理课程教学过程中，在原有传统教学的基础上，采用理论与案例相结合的方式[7]。这种方式不仅可以活跃课堂气氛，调动学生学习的积极性，而且促进学生积极思考，增强了老师与学生之间的互动性，使课堂教学不只是老师单方面的授课形式，而是一个充满学习乐趣的探讨过程。案例导入的使用可以充分吸引学生的好奇点，让学生带着疑问、目的去听课，既提高课堂效率也让学生记忆犹新；通过具体某一部分内容的案例分析，既可以考察学生对特定内容的掌握情况以及运用水平，又丰富了教学内容；综合内容的案例分析让学生把不动产管理课程中所学到知识点进行全面、灵活地运用于现实的生活中，提高综合分析、解决问题的能力，把学以致用真正做到实处，为学生毕业后在工作岗位中创造良好业绩奠定坚实的基础。

教师在备课过程中选取的案例紧跟时代的脚步，具有突出的代表性，对时事热点及时反馈到教学当中。如不动产资源的规划管理，以市级土地利用规划为例子，需要对土地利用的现状以及存在的问题进行分析，针对不同的问题进行规划规划设计；不动产税费（收）与评估，以世界各国的不动产税为案例；不动产服务管理，以房地产企业的客户服务中心为案例；不动产资源的信息化管理，以市级国土资源和房屋管理局的系统为例开展典型案例的教学分析。目前我国不动产的统一管理还处于不断完善阶段，相关部门或者负责人会经常一些新消息，教师在教学过程中就会把相关的资料或者视频运用到课堂上，让学生了解最近的进展。

4 课程教学实践的改革与创新

不动产登记规划范文第4篇

【关键词】不动产，统一登记，《物权法》，皮鞋成本

一、登记概述

登记是登记机构在不动产领域进行国家治理的活动。探讨“不动产统一登记”这一命题的前提是――不动产需要进行登记，且不动产登记具有效力。

那么第一个问题就随之而产生：不动产是否需要登记？对于这一个问题的回答世界存在两种声音：一是以法日两国为代表的“登记对抗主义”主张不动产不需要登记：《法国民法典》2127条、1108条都表达出的合意原则以及《奥地利民法典》883条和1432条都表明了这一立场――除了抵押权需要“以公证形式做成证书始得设定”之外，其他不动产的各项权利均不需要登记；另外一种是以德、瑞、荷为代表的“登记要件主义”主张对不动产各项权利的获得主要来自于不动产登记，即《德国民法典》873条第一款所表述的“必须登记在土地登记簿内”就算是对于权力的丧失也要在不动产登记簿上标明（875条第一款），在这里“登记”意味着“设权”。在这里有些人可能会提出质疑：中国是否可以采取“登记对抗主义”？笔者认为登记对抗主义基于一下原因在中国是行不通的：（1）无法保证不动产交易的安全性。（2）丧失了不动产的排他性。（3）某些场合无法发挥“登记对抗效力”。应用到实际情况中便是――无法避免二重甚至多重买卖。

据不完全统计，我国目前有15个不动产登记机构。那么这么多不动产登记机构所组成的现行“不动产登记”的对象是什么呢？不动产本身？可是我国是土地国有制，土地是公民、国家共有。不动产登记的对象示权利本身（例如：《土地登记》第二条；《城市房屋权属登记管理办法》第三条；《矿产资源开采登记管理办法》第四条《矿产资源勘查区块登记管理办法》第五条《林木和林地权属登记管理办法》，即我国的不动产登记属于权利登记制。最后，就不动产物权登记的目的而言，“登记”这一制度本质上在立法设立而言是指向权利人以外人公示不动产权利，即不动产物权登记应当作为物权变动的公示方法；但是在目前中国的实践角度甚至从中国式“登记”本身的含义而言，不动产物权登记已经作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，其根本目的在于国家机关从中获取附加的国家管理的费用以及职能，从这一角度来讲，不动产登记机关与行政管理机关职能具有一一对应关系，即“登记”作为一项职能融入到了各个国家行政部门之中，出现了目前这种许多登记部门职能与范围不明相互覆盖、程序冗杂的结果。

二、我国《物权法》中的不动产统一登记制度

从《物权法》十二条可以看出，我国目前现行的不动产登记制度采用的是实质的审查模式，即审查不动产（《担保法》九十二条：不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物）申请材料以及资格，决定是否登记、采取什么样的模式登记等；并且由于不动产登记是国家在不动产领域的管理活动，不动产登记事务完全由国家垄断，作为不动产登记的垄断职能的实施者其权力可想而知。从笔者目前的了解而言，不动产登记机构具有如下权力：1.管理并审查不动产登记事项2.处罚有关的违法行为（一般来讲是罚金）3.决定登记与否4.管理登记簿；从不动产登记程序实施来讲，由不动产登记机构完成审查公示以及完成办理、暂缓甚至是拒绝办理等决策。

《物权法》第10条第二款要求我们实现不动产统一登记制度，并且没有告诉我们如何具体实施这一制度，所以，我们还是需要探讨一下这一制度如果实施的话需要完成什么内容：1.统一的法律依据――确定的登记材料等审查标准、审查程序2.统一的登记机关――王利明先生和梁慧星老师都标注这是不动产统一登记制度的重中之重3.统一的登记效力――从实践中的某一个部分来讲，对于同一片森林到国土部门和森林部门审查的结果要一致4.统一的登记程序――时间上来讲5.统一的权属证书――最好对于城市居民的房屋等土地使用权和房屋所有权在一个证上面。可以看得出来，不动产统一登记制度的纠结点就在于如何统一登记机关，但是不得不说，从实际的利益分配角来讲，如果不改变登记的国家管理属性很难真正意义上实现“不动产统一登记制度”。但是，在现阶段如果不解决或者连形式上都不对这一问题加以重视，显然又是不恰当的。那么仔细剖析一下现行不动产分散登记制度，究其重大弊端应在于三点：一是提高了登记本身的登记成本（显成本：工本费、车路费），二是降低了公式效果（公示信息本身发生冲突），三是信息不对称、不畅通。在解决这些问题的基础上，也要关注不动产统一登记机关的内部职能划分、行政规划层级体制（不同级别的不动产登记）以及机构设置所属范围。

三、不动产统一登记机构设想

鉴于当前中国国情，我提出了对不动产统一登记机构的设想：

在这种模式下，各个管理机关（15个）依然保证自己在所管辖不动产登记背后的对于登记的不动产的管理权力（例如税收等），大型不动产登记的权力以及其他小型不动产的最终登记审查权依然在各个管理机关手中，并不影响其正常工作运行。对于普通权利人来讲，节省了其皮鞋成本、登记成本、并且可以从统一的来源了解到准确的信息，达到了公示效果。

参考文献：

不动产登记规划范文第5篇

明确目的

自从国家明确开展不动产登记工作以来，社会上产生很多观点，有部分人认为，不动产统一登记主要是为了房地产市场调控、征税、反腐等。《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，这一规定明确了不动产应登记而产生效力的法律地位。《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称的不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”这一规定明确了不动产登记最主要的用途是对物权的确认。因此，笔者认为，不动产登记的目的主要是明确物权归属，维护交易安全，从而提高不动产交易效率，实现物权价值的最大化，保障权利人的利益。

不动产登记，通过将权利主体、不动产的自然状况及存在其上的各种物权清晰、真实、准确的记录在登记簿上，权利人和利害关系人可以通过查询登记簿信息，全面准确掌握不动产物权情况和内容。例如，杭州市目前开展的二手房网上签约既是这项功能的体现，交易双方在网上签约平台录入房产证号、房屋坐落、产权人等信息后，系统即会核对客体主体信息，并就该房屋的限制信息进行核查，如该房屋已被查封或冻结的，将无法进行网上签约。

不动产存在持续性，不动产上的各种物权状态也非常复杂，除了所有权外还会存在担保物权等其他权利状态。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部门登记，在建工程和存量房产抵押在房产管理部门登记。如一家企业先取得了土地抵押贷款，若想转为在建工程抵押，需先注销土地抵押，重新设立在建工程抵押。在注销和重新设立期间，银行会要求企业提供其他形式的担保，或将贷款还清重新申请。而实行不动产统一登记后，即可通过变更登记实现不动产从纯土地到在建工程再到存量房各个不同状态下抵押权的无缝连接，从而降低银行的风险和企业的融资压力，实现物权利益的最大化。

因此，深刻领会不动产登记的目的，有利于正确指导不动产统一工作的开展。

因地制宜

根据杭州市房产档案馆目前发现并馆藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契资料和部分民国时期的不动产登记档案显示，解放前杭州市的不动产登记受土地私有制的影响，主要以土地登记为主。随着社会主义改造的完成，全面实行公有制经济体制，为进一步明晰产权，解决历史遗留问题，上世纪80年代初期至1996年2月，杭州市开展了建国以来第一次房产普查工作，并启动了全市（市区）范围的房屋总登记。而从1954年，杭州市就成立了房地产交易所，办理房地产交易典当等手续，经过几十年的发展，到2002年，将站、区、市三级办证体制调整为市一级办证体制，成立交易管理和登记管理合一的杭州市房产交易产权登记管理中心，全面负责全市各类房产交易、登记管理工作，理顺办证流程、提高办证效率，实现交易和权属管理一体化。

杭州市目前实行房屋所有权和土地使用权分开登记的模式。由于房屋所有权人对房屋的权利较明确和具体，而土地使用权较为抽象，因此，在房地产交易过程中，交易双方对房屋登记的重视程度远远大于土地使用权，呈现出“地随房走”现象。以2013年为例，当年杭州市房屋登记的发证量为32万余本，而同期土地登记部门发证量约为9万本。

为了满足日益增加的房屋登记需求，近几年来，杭州市房产登记部门大力加强信息化建设和房产档案的管理，为房屋登记工作夯实了基础。2005年，杭州市房产管理局建立了GIS系统，整合产权产籍数据和房产交易、产权登记数据，形成了集测绘、交易、登记为一体的信息操作系统。并依托该系统，实现了集商品房预销售管理、房地产市场监测、物业用房管理、住房保障管理、档案管理、征收管理、二手房网上签约、经纪企业和人员管理等多项房屋行政管理职能于一体的综合管理体系。确保全市房屋管理工作的统一、高效和规范。另一方面，房屋登记产生的大量资料成为有保存价值的历史记录，为物权确认提供依据。杭州市房产档案馆目前整理保存的房屋交易登记资料有340万余册，为有效利用这些资料，从2002年开始杭州市房产管理局逐步开展房屋登记资料数字化工作，到2013年，入库的房屋登记影像资料已达330万余卷，每年查阅量以及出具各类房产证明多达50余万件。

因此，从杭州市房地产登记的历史发展和现状可以看出，目前的不动产登记有着强烈的地方特点，需根据当地的实际情况开展。

稳步推进

长期以来，我国的不动产登记带有浓厚的行政色彩，主要服务于不动产行政管理。多个行政机关负责对不同的不动产进行登记，各个部门又都出台了大量有关不动产登记的部门规章和政策文件，这就形成了分散登记的现象。同时，由于各地发展水平的不同，各地的信息化建设也大相径庭，东部沿海地区城市化发展水平较高，信息化建设和管理体系较为完善，而东部内陆地区则相对薄弱。例如，杭州市的房屋登记就是经过十余年的时间，从过去的杭州市区五个主城区，余杭区、萧山区，滨江、之江、下沙三个开发区，富阳、临安、建德、淳安、桐庐五县（市）各自为政，发展到现在的整个行政规划区范围内联网，全面建立“业务模式统一、操作平台统一、数据库统一”的体系。