商业规划

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商业规划范文第1篇

1、 目前我国社区商业存在的问题

尽管社区商业发展潜力巨大，我们仍然应该认识到，目前我国的社区商业发展仍然是不完善、不均衡的，究其原因，一是政府在城市建设和开发过程中缺乏统一的规划，各个小区由开发商自己独立操作，在布局上也自成体系，在规范标准的制定上更是没有考虑到区域的差异，套用千人指标，造成了重复建设和资源的浪费；二是开发商和设计师对于社区商业价值和其使用群体需求的认识不够全面，没有运用商业的开发模式去进行开发设计。

2、 社区商业的核心价值

社区商业的价值体现在其为社区居民提供了一个便捷、舒适的消费环境，营造了良好的社区文化和促进城市的健康、有序发展，也为开发商品牌的打造奠定良好的基础。一个成功的社区商业设计必须依赖于政府、开发商和品牌商、设计师的共同协作，有力的政策保障、精确的前期定位、合理的规划设计和专业化的运营，将会对社区商业的健康发展起到重要的推动作用，也将有助于提升区域价值。

3、 社区商业从规划抓起

商业地产的特性决定了在其产业链中，各个环节需要紧密联系、相互贯穿，作为其中的重要一环，规划设计不能仅仅从规范角度出发，只满足相关的指标要求，而不考虑各个社区、地块之间的关系，尤其是目前很多郊区大型社区的开发，往往需要分期进行，一定要根据区域商业市场、消费群体的分析，确定开发模式、商业定位，在选址、规模、流线组织、用地价值等方面与整体规划相协调，从而营造一个开放的、可达性强的、具有活力的社区空间，切忌追求大规模或是个性化的空间。位于北京市朝阳区八通线双桥站东北角的北京三间房创意产业园是“北岸1292”文化创意产业园区的组成部分，良好的文化氛围和准确的商业定位为社区的商业注入了活力，提升了区域的形象和价值，营造了一个开放的社区（图1）。

3.1整合资源

在社区商业开发的过程中，我们需要关注的不仅仅是社区内外的居民，还有租户、开发商、投资商、政府等等，不同群体的需求对社区商业产生了不同的要求。在这些群体中，政府的作用是非常重要而且必要的，这其中包括规划标准的制定、资源的合理配置、城市市政设施的提前规划等等，新加坡在社区的规划包括低收入人群住房的规划上都有许多值得我们学习的经验，社区规划不仅包括基础设施、社区商业等硬件设施，还加强了社区服务的提供，包括家事服务、保健服务等，使得社区居民的基本需求都可以在社区内解决。

3.2立足社区

社区商业是一项利民工程，加强社区商业配套设施的建设，是一件非常紧迫而又非常有意义的事情。不同地段、不同规模的社区，居住的人群的生活方式、消费水平及需求是不同的，在前期应该进行充分的调研，2011年国家大力推进保障房建设，提出要建设3600万套保障房，这对应的社区商业规模是非常巨大的，而在这类居住区内，许多社区商业仅仅是以沿街店铺的形式分隔销售，降低了社区的品质，并可能形成恶性循环。时展了，我们需要新兴的商业业态来丰富生活，但是也不能忽略一些基本的需求如早餐、修理自行车、杂货店等，目前政府在社区的规划中引导在商品房开发中配建保障性住房，形成混合社区，更应该注重资源的合理配置，避免造成不同人群的心理隔阂，引发矛盾。

第二是伴随着我国老龄化社会的到来，社区为老年人服务的设施显得非常不足。良好的设施规划为老年人不仅仅是提供一个舒适的物质空间，还应该同时从硬件和软件着手，增强老年人的心理安全感和舒适感。台湾的社区规划提倡居民参与式的社区规划，主张老人福利家庭化、社区化，将文化、医疗、康体的功能与社区设施有效的结合，是比较符合中国人传统的养老观念和居住模式的。

第三是我们在看到新社区的兴起带动社区商业的繁荣的同时，也应该注意到在旧城区、城乡结合部还存在着很多危改小区、平房区或者家属院区，在这些地方，社区商业是非常缺乏的，这需要政府进行引导和统一规划，开放周边成熟社区的公共服务设施、加强道路的改造、对现有商业设施进行升级改造，改造保留看似影响城市形象的“露天市场”，充分尊重居民的生活习惯。

3.3 灵活开放

商业规划范文第2篇

【关键词】商业地产；规划设计；项目定位；概念设计；施工图设计；设计变更

自2000年开始，我国商业地产开发进入了高速发展期。仅仅用了几年的时间，我国商业模式就完成了西方国家几十年的发展历程，从传统的商业街发展到商业步行街、购物中心、城市综合体。商业地产作为房地产开发的重要发展方向，受到越来越多大中型房产公司的重视。万达地产、宝龙地产、华润置地、世茂地产等近十几年来一直以商业地产作为房地产开发的主要业务进行发展，并取得了较大的成就。万科、保利、中海、中粮、金地、富力、凯德置地多年来以住宅开发为主业的房产巨头，其总部纷纷通过不同渠道表示，2010年将进军商业地产领域。然而要做好商业地产，科学、系统的规划设计与招商管理是重点。

然而，规划设计好坏并不仅仅取决于设计本身。项目所处位置周边环境、配套设施、政府规划部门对地块的控制性条件、区域人口规模、经济水平、当地政策、开发商整体实力等对项目设计有着极大的影响。商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。

投资开发阶段，在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的分析。在完成分析后，对项目以下七个方面进行定位：

1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。

2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。

3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。

4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。

5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。

6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。

7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。

在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。商业项目的发展，归根结底需要消费者的消费作保障，没有消费者的消费，项目最终的结果肯定是失败的。明确了项目目标消费群体定位，才能设置项目的功能组合。

概念性方案设计阶段，有了投资开发阶段扎实的基础工作，建设单位可结合规划条件、相关法律法规、项目定位、商家资源等对各种业态组合进行对比分析，寻找经济效益最大、符合市场需求的业态布置方案。城市综合体模式已成为一种大型商用物业开发的标准模式。通常城市综合体项目涵盖住宅、酒店式公寓、写字楼、商业街和购物中心各类建筑。只有建设单位对产品提出明确的设计要求，并经充分论证取得一致意见后，才能委托设计单位从建筑整体风格、日照分析、交通流线、环境评价、规划指标、建设单位要求等方面着手，构思项目的两、三种设计方案。建设单位对各种方案进行分析、比较，综合评分选择评分最高的方案为最终的概念方案，作为后续设计的基础。

概念方案一旦确定，即可进入方案设计阶段。在进行建设方案设计时，需要把握好四个方面：

1、城市基础设施发展状况。

2、城市未来规划发展趋势。

3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求，主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等。

4、商业功能的通用性设计，不可按照某一个商业机构的个性需求设计。

方案设计阶段重点是对总平面布置及地下室进行进一步优化设计，明确规划红线与建筑物的位置关系、场地道路与建筑物之间的关系、建筑单体相互位置关系、地下车库出入口位置，以及完成建筑单体的平面布置、外立面造型、外立面材料确定。从满足产品标准、政府各部门审批要求等角度进行审核，确保在满足较好经济效益的同时，方案能满足建设单位目标成本和政府审批要求。

初步设计阶段，建设单位应统筹建设单位资源，加强与设计单位的沟通，形成初步设计委托书，委托书的主要内容包括：设计依据，项目准予建设的批文，经过科研取得的建设条件的技术资料，环境部门批准的环境影响报告书和环境评价书，人防工程部门的批示，建设工程的名称、功能、规模和有关的技术数据和条件，各单位工程的详细使用要求，批准的相应地勘报告，科研报告，自然环境资料，测量资料等。设计单位根据委托书展开初步设计工作，初步设计文件应明确建筑做法，外立面设计满足节能要求，机电系统设计深度满足施工图设计的准备工作要求。

施工图设计应根据建设单位批准的设计任务书进行编制，并不得违反初步设计的设计原则和方案。如确实需要更改初步设计文件时，建设单位要组织相关部门进行详实的论证后实施。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象物的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。建设单位拿到施工图后，首先要审核施工图纸的完整性和全面性。其次审核工程施工设计的总布置图和总目录。各专业图纸是否存在无法合理规避，相互碰撞现象，以及设计是否违反专业规范或国家法律法规的规定。施工图首先由设计单位自身审核，建设单位应要求设计单位提供审核意见，以便核实设计单位内部审核流程完整；建设单位在设计单位自审完成后，组织公司相关部门进行集中审核，从建设单位角度提出审核意见；设计单位根据审核意见对图纸进行完善后，由建设单位组织将施工图报第三方图纸审查、政府相关部门审核。

施工图完成后，进入设计交底及变更管理阶段。设计单位应充分准备，将各专业的重点、难点在交底时向建设方、施工、监理单位交待清楚，并形成书面纪要。设计变更有可能节约成本，产品功能更加符合建设方要求，也可能产生不好的影响，导致费用增加，影响工程进度。要想减少设计变更次数，关键是将设计变更的风险前移，也就是将设计变更的可能性尽可能在设计管理阶段提出来，予以解决。概括来说，就是在设计过程中编制好设计任务书、加强过程控制与沟通、做好设计评审工作。

参考文献：

[1]尹青. 建筑设计构思与创意. 天津：天津大学出版社，2002

[2]刘力编著. 商业建筑. 中国建筑工业出版社，1999年

商业规划范文第3篇

关键词：地下商业街　改造　规划

前言

随州是中国历史文化名城，位于湖北省北部，闻名于世的编钟出土于此。随州地处长江流域和淮河流域的交汇地带，是湖北省对外开放的“北大门”，国家实施西部大开发战略由东向西的重要接力站和中转站。

1、背景概况

随州地下商业街开发位置位于随州市区最繁华的商业街解放路，随着解放路商贸黄金圈的逐渐成熟，周边地区的土地资源稀缺同商业用地严重不足的矛盾日益加剧，而另一方面解放路作为城市主干路的交通承载能力明显不足，现阶段行人和车流混行便是这里的一个生动写照，特别是在上下班高峰期，车辆通行比较困难，同时对行车的安全也造成了一定的影响。为了改善该区域的整体面貌、梳理道路交通组织、进一步提升区域商业核心的重要地位，打造随州市“黄金商圈”，在项目完成后，使解放路商业街区成为随州市亮丽的城市名片，本次规划将对原站前广场至烈山大道进行地下街建设及地面环境综合整治。

2、规划设计目标与意义

2.1完善城市交通体系

目前解放路人车混行现象严重，主要原因在于解放路作为城市重要商圈，聚集大量车流及人流，由于现状街道两侧建筑距离较近，道路拓宽有限难以解决人车混行而相互影响的矛盾，因此地下街的建设可以解决南北向人流同东西向车流的交通冲突，大大改善地面交通状况，另一方面地下街的存在可以吸纳更多的地面人流，缓解地面的交通压力，从根本上解决商业街区人车混行的问题。

2.2提升城市空间环境品质

通过对于解放路的实地调研分析，解放路距离随州城市“黄金商圈”的目标还有一定差距，原因在于街道两侧由于长久的历史遗留问题，众多门面差、质量低的小商铺严重影响了解放路整体商业形象，第二，解放路的路面及两侧街道家具也亟待更新，因此，地下商业街的建设正好为小商铺提供一个绝佳的去处，通过统一规范化的现代管理运作模式，变为地下商业街的一部分，另外，通过地面铺装、绿化、小品、灯饰的整体更新，形成环境优美、景观宜人的街道空间，从而提升随州市整体的环境品质，达到社会效益、经济效益、环境效益三者兼得的目的。

2.3打造城市“黄金商圈”

解放路作为随州市现状主要商业街，已呈现出商业用地吃紧的态势，纵观国内外优秀商圈的发展历程，多数都在采取挖掘商业核心区潜力的开发方式，一是可以克服商业老化现象、保证商业核心区的活力永续；二是地下商业街不受气候影响，保证商圈在任何季节的吸引力；三是通过地下商业街开发，提供更为丰富的地面及地下环境，从而提升商圈的整体品质及档次。因此，随州地下商业街的开发对于构建城市“黄金商圈”具有无可替代的重要意义。

3、　设计理念与规划策略

在对随州的背景、项目区位、周边业态、交通条件等进行综合分析之后，规划将随州地下街的开发建设分为两部分主要内容：

3.1　地下商业街整体规划构思

通过细致的业态、交通分析，规划将随州地下商业街分为三个部分：

1、烈山大道以东地段为环境整治区段，现状以小型商品、仓储为主，地面商业业态处于形成初期，规划中重点提升地段的景观环境，本段地下街以小商品、百货、餐饮等中低端消费商品为主；

2、烈山大道至舜井大道地段为完善优化区段，现状商业发育较为完善，地面业态为服装、日用品，商业形式大多为综合商场，因此该地段的规划应保证区域的商业活力为主，通过地下街建设，提档升级，规划业态主要为男女流行服装、鞋帽、娱乐休闲等中低端消费商品为主；

3、舜井大道之至站前广场为潜力开发区段，由于火车站影响，该地段用地圈层效应影响显著，临近车站为酒店、宾馆等商业形式，远离车站为百货日杂、电子产品，随着随州城市建设的不断完善，未来将会进行大范围渐进式的更新，该地段也是未来营造商业核心的绝佳地段，规划业态为男女高档服装、鞋帽、休闲会所等中高端消费商品。

3.2　空间环境优化策略

1、通过地下街建设，缓解地面人车混行的交通压力，起到过街天桥的作用，同时地下街为顾客提供了便捷通畅的地下通道，不受雨天等不利气候的影响。

2、地下商业街的建设，同时为优化地面环境、美化城市带来了机会，通过地上地下的整合，使解放路的商业环境进一步优化，绿化景观更加丰富，土地价值迅速提升。

3、通过将地面脏乱差小商铺移到地下商业街内，美化了地面的环境，同时为城市留出宝贵的建设用地，此外，地下商业街塑造了丰富的空间环境、休息空间，也为整体的地面商业氛围提升作出贡献。

3.3　实施与安全保障策略

3.3.1　分期建设引导

随州地下商业街规划共分为3期进行开发，一期为站前广场至舜井大道，总面积约1.6万平方米；二期为舜井大道至烈山大道，总面积约1.7万平方米；三期为烈山大道至市广播电视局附近，总面积约1.2万平方米。

通过实地的调研分析，决定施工期间通过南北的道路进行交通疏散，同时利用内部支路使人流和车流能够方便到达地块内部，从而保证对区域的交通影响降到最低。

3.3.2　安全保障措施

1、交通保障措施

地下街施工期间，通过与解放路平行的南北两侧的道路进行区域车流的疏散，在车流高峰期间，组织交通协管员，保证车流的顺畅。解放路两旁的人行道在施工期间保证4米的宽度，局部地段应架设彩钢板，保证解放路商铺的正常运营。

2、环境污染防护措施

遵守有关环境保护法律、法规的规定，在施工现场采取措施，防止或减少粉尘、废气、废水、固体废物、噪声、振动和施工照明对人和环境的危害和污染。

3、消防安全保障措施 施工现场建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程，设置消防通道、消防水源，配备消防设施和灭火器材，并在施工现场人口处设置明显标志。

4、劳动安全保证措施 提供作业人员安全防护用具和安全防护服装，施工中发生危及人身安全的紧急情况时，作业人员立即停止作业或者在采取必要的应急措施后撤离危险区域。施工现场的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件由专人管理，定期进行检查、维修和保养，建立相应的资料档案，并按照国家有关规定及时报废。

商业规划范文第4篇

目前，*三岛总体规划已经市委、市政府批准，相关专业规划也在抓紧编制。但是，商业专项规划不在县委、县政府规划编制工作的计划之列。对此，相关业界人士认为，*商业如何适应生态岛区建设的要求，如何与三岛总体规划相衔接，是一个值得研究的课题。为此，县政协主席会议专题开展了调研，现提出如下建议案。

一、编制商业专项规划的必要性

城以市兴、市以城在，商业依赖城市的发展，城市的发展要以商业为条件。*以生态城市为模式的未来发展中，商业同样具有不可忽视的作用。因此，编制商业专项规划，使之与三岛总体规划相配套，其必要性日渐凸显。

（一）编制商业专项规划是*商业发展现状的需要。近年来，我县城乡特别是城区商业的发展，对繁荣市场，满足消费需求发挥了重要作用。但是，在我县商业网点建设中，也存在着布局不够合理、业态功能雷同、专业街培育滞后等现象，导致同业竞争过度、商业无序发展，既造成社会资源的浪费，又不利于*形象的提升，需要通过规划手段实现资源有机整合。同时，以*越江通道工程开工为标志，*生态岛区建设正在紧锣密鼓地启动，经济和社会的发展面临着新的大好前景，商业也不例外。今后一段时间内，随着*开发开放的不断深入以及产业水平的不断提高，各种商业企业也将不断涌入，也必须通过规划手段引导其合理布局，使资源得到有效配置，实现业态有序发展。

（二）编制商业专项规划是*三岛联动发展功能定位的需要。根据市委、市政府的有关批复，*三岛在未来发展中须体现出森林花园岛、生态人居岛、休闲度假岛、绿色食品岛、海洋装备岛、科技研创岛等六个方面的功能定位，并在崇南片区建设人口集聚的田园式新城和新市镇区，崇东片区中生态居住也是一重要功能。这些田园式新城和新市镇区、生态居住区将构成*一个新兴的城镇带。长兴岛作为海洋装备岛，将建成一批生产能力为国际之最的船舶、港机等制造基地，相关配套产业也将突飞猛进，人口也将急剧增长，建设新市镇也将是大势所趋。上述功能定位必将带来*县域内行政区、功能区结构以及人口数量、结构与素质的巨大变化，也必将导致县域内的商业结构的巨大变化。而商业活动是现代城市的主要功能，通过商业的发展可以促进城市功能的完善和升级，对城市经济社会的发展及群众生活质量的提高有着重要作用。因此，新兴城镇带的建设必须考虑其商业布局，并与“三个集中”同步实施，从而适应企业和居民大幅提升的购买力，以避免以往各地开发中经常出现的商业设施不配套而出现的尴尬局面。

（三）编制商业专项规划是实现产业协调融合发展的需要。将三次产业融合为绿色产业是市委、市政府对*产业发展提出的目标和要求。商业既是一种产业形态，同时也是产业协调、融合的重要介体，重视商业规划是优化资源配置的必然结果。在*近阶段产业发展中，商业与房地产业、旅游业、现代农业的关系更为密切。就房地产业而言，商业与土地投标地租及房地产价值有着密不可分的关系，对商业规划的不同态度和作出的不同选择，将产生不同的结果。如被誉为“*新地标”的*新天地，其开发商瑞安集团引入了“昨天、明天，相会在今天”的商业规划新理念，取得了巨大成功；就旅游业而言，根据*产业发展取向，旅游业将成为一大支柱产业，而商业兴旺是旅游业兴旺的重要指标项。此外，根据*三岛联动发展功能定位，*还将积极引入诸如世博会体验区、主题博物园、大型户外运动基地、国际邮轮停泊港等大型旅游娱乐项目，其商业配套也必不可少。但目前，“有钱无处花”仍是大量外来游客的一大缺憾，也成为我县旅游业收入扩张的一大瓶颈。这一现象，也恰好表明旅游规划未能及时与商业规划配套所产生的不利结果；就生态农业而言，目前我县花菜等特色农产品种植已初具规模，同时，现代农业包括农产品加工业将成为*今后产业发展的重点，但*本地流通渠道还未能真正与之相衔接配套。作为功能定位中的“绿色食品岛”，物流市场应是其题中之义，现代农业及农产品深加工业的各类产品只有通过商业渠道与市场连接，才能形成强大的生命力。

二、编制商业专项规划的原则

商业专项规划的编制应遵循以下原则：

（一）规划布局上的全局性。布局上的全局性是商业规划的首要原则，在考虑商业布局时，既要考虑*原有的商业营销氛围和现有网点布局，也应当考虑未来产业，尤其是旅游业以及各类人口的导入和流向；既要看到*目前商业网点的空白区域，也要了解、研究周边地区尤其*中心城区商业网点的强大辐射力对*商业的影响；既要注重与生态岛区相匹配的投资形象，也要克服功利主义倾向，注重人民群众的实际需要。

（二）规划定位上的准确性。要过细研究在*生态岛区建设前提下商业业态、网点规模等的变化，力求准确定位，对现有商业的体制结构、业态实施战略战术进行调整，避免过高定位或过低定位；要过细研究*未来发展各个阶段的市场需求和发展态势，进行适时定位，及时满足*产业进步和功能扩展的需要，避免过早定位和滞后定位。

（三）规划理念上的先进性。先进的规划理念,可以有效指导商业的布局和建设,推动商业品位的提升、高水平的发展，真正适应时代和实际的需要。因此，商业专项规划的编制要按照科学发展观要求,确立先进的规划理念，充分体现现代化综合性生态岛区的特色。要在规划编制中,实行开放式、市场化运作,引入规划方案征集、招投标等竞争机制，积极借鉴和学习国外和其他地区先进的规划理念。

（四）规划功能上的实用性。商业规划功能应当同商业规划布局、定位相一致、相适应。要从消费者的需求和企业的效益出发，合理配置中心区商业、居住区商业、旅游区商业和农村地区商业等的不同功能，合理配置商厦、卖场以及物流市场等各类商业网点。

商业规划范文第5篇

关键词：城市；商业；公众参与；整体；社区；规划

社区商业规划是一项基层社区社会政策，比较贴近社区居民的日常生活。社区规划的真正重点在于立足具体社区的发展状况，广泛听取居民的建议，明确近期社区发展的紧迫需要，综合考虑社区的经济、社会效益，制定社区整体协调的发展规划。符合规划的公众参与价值观的城市社区商业规划是否需要认同城市整体规划?通过以下论证说明，城市规划的理论并不是“放之四海而皆准的理论，城市规划理论的真谛在于具体情况具体分析盲目照搬西方理论也揭示了中国目前蓬勃的社区商业发展缺乏整体规划理论的指导。

1.公众参与规划是从具体的角度着眼的社区规划的进步

随着城市居住人口由中心区向迁移的速度加快，新型社区的规模越来越大，公众参与规划的实质上是一种社会规划，它的出发点是基层社区居民的切身利益，所要实现的是社区绝大多数居民的利益要求，目的是从微观和具体的角度着眼以求得社会的全面进步，本质上可以称作是社区中的一项公共政策。它关注的是社区居民的生活质量是否得到了真正的改善，归根结底，社区规划关注的是社区中作为个体的人，本质上是一种社会化的规划。要保持社区规划的公正性、保证公众的权利和权益不受侵害，就必须引入公众参与。

公众参与是社区规划功能有效实现的保证。社区规划的功能能够发挥出的有效度的大小，在一定程度上取决于其对社区资源的整合效率，而对社区资源的整合本身又离不开社区公众的参与。如果社区居民对社区规划的参与程度很低，那么社区规划中对社区各具体要素（如人口、经济、文化等）显性分析将与其在实际操作中所面临的现实情况相去甚远，从而会导致社区规划的实施情况与预期大相径庭。相反，一个公众参与程度很高的社区，在其做出社区规划时就能够较为准确地把握社区的现状，而在实施规划时通过适当的社区动员还将会获得更多的社区资源，往往能够达到甚至超过其预期的效果，同时又为下一阶段的社区规划创造了良好的资源条件。

今天，城市社区规划的公众参与更有着超越自身的意义——它不仅可以促使规划本身的有效进行，同时，制度化的公众参与机制还有助于提高社区居民的公民意识，促进社区内部中的民社会力量的发展壮大。

2.社区商业自由发展导致与居民消费需求和生活方式的矛盾越发突出，难以与社区协调发展

随着城市居住人口由中心区向迁移的速度加快，新型社区的规模越来越大，社区商业得到相应的发展。目前，社区商业主要是作为住宅小区的配套设施而由开发商自主开发的，在社区商业规划缺失的情况下，这种按住宅区自主配建、分割而售、业主分散经营的商业开发和营运模式使社区商业的发展基本处于自发、分散、盲目状态。从社区商业发展的整体角度看，社区商业在发展速度、功能、布局、业态结构以及营运等方面存在许多与社区发展不协调的问题。

2.1商铺的高利润推动造成社区商业供给失衡

建的一些社区商业的总体规模已经远远超过社区人口的需要，社区规模不断扩大呈现出不断增长的商业需求拉动了商业地产价格的直线上升，对社区商业需求的拉动和商铺高利润的推动使社区商业开发速度不断加快。开发商各自为阵，缺乏整体引导，开发商盲目扩大制定商业规模的人口依据的范围，特别是大型商业项目设计时通常都以社区总人口为依据，从而在总量上放大了社区人口，也放大了社区商业的供给。

2.2开发商自主开发，造成社区商业结构不完善

在开发商按住宅小区自主配建商业的社区商业发展模式下，各开发商缺乏社区商业整体意识和公共开发意识，主要表现为：a社区商业功能单一，功能结构不完善。从社区的商业整体功能看，社区商业不仅缺乏综合功能，而且缺乏社会服务、文化、娱乐、休闲等公共服务功能，社区商业功能不配套而难以满足现代居民多元化的消费需求。b商业布局不合理，商业与社区协调性差。业态分布不均，业态同质化。如目前许多住宅裙楼成了建材一条街、地产中介公司一条街，或超市、便利店、洗衣店、冲印店过量，这种非互补的商业结构难以满足社区居民的生活需求。c没有规划而分散开发的商业难以与社区其他设施、功能形成地域上的互补，共享社区的公共资源。

2.3商业开发短期化，商业可发展性差

社区按住宅独立配建商业和分割而售的开发模式必然导致开发商的短视行为，由于商铺销售为开发商的终极目标，开发商不必要考虑社区的整体性和发展性，而商业地产一般在较长的一段时间内固化，受地理位置、面积大小、设施设备等因素直接影响的商业形态也固化，固化了的小规模、低水平、分散经营的商业难以整体提升，商业与社区居民消费需求和生活方式的快速变化的矛盾将越来越突出，难以与社区协调发展。

3.建立城市社区总体规划，引导公众参与的价值观，实现社区商业健康发展

社区商业整体规划是社区商业有序发展的前提，各城市要重视并加快社区商业的整体规划，社区商业规划要注重独立性、整体性和可发展性。社区商业规划的独立性是指应该制定具体的、独立的社区商业规划，社区商业不再作为住宅小区的配建设施，根据商业自身的特征和规律进行规划。

社区商业规划的整体性包含三个个层面：一是以整个社区人口规模和需求为规划依据；二是规划内容全面、充分考虑商业与社区其他功能和资源的互补性、协调性和共享性。结合我国社区商业发展的实践和国外发展的经验，发挥政府在社区商业发展中的指导和引导作用，在规划过程中要引入公众参与，求各方面意见，如采用听证会制，提高规划编制透明度和社会公众参与度，使社区商业的规划与后期的开发和经营有机结合，保证商业具有持续发展的能力。

参考文献：

[1]沈瑾. 资源型工业城市转型发展的规划策略研究基于唐山的理论与实践[D]. : 天津大学,2011.

[2]邹先钧. 我国旧城改造过程中公众参与策略研究[D]. : 重庆大学,2011.