国五条细则

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国五条细则范文第1篇

一、必须“瞄准”

此次“新国五条”实施细则虽有“一剑封喉”之力度，却也容易“误伤一片”。不仅投机客被“当头一棒”，“一刀切”的政策让很多改善住房需求的人也为之惶恐。20%的个税对于投机客来说惩罚力度并不为过，但对于很多改善性需求者而言，这样的税收则显得既不合理也不公平。因为他们出售住房是为了改善居住条件，他们的需求是合理的，是最基本的住房需求，他们不应该成为房市调控遏制的对象。限购已经“误伤”了部分改善性需求，而这次20%个税的征收对于这部分需求而言无疑又是一次沉重的打击。房市调控应明确调控对象是炒房投机客，对于大多数改善性需求则应该将其解放出来，保护他们“卖小买大”、“卖旧买新”等想要改善居住条件的权利。税收这一杠杆运用得好可以 “四两拨千斤”之巧力来调节市场，运用得不好反而会适得其反。任何税收政策都要选择合适的支点和砝码。支点即为征税对象、征税范围；砝码则是征税的税基、税率。但是，此次“新国五条”实施细则在税收的运用上没能体现税收的优势，未能明确合理的征税对象，将投机之外的很多人也网罗进来。

因此，“新国五条”实施细则必须安装“瞄准器”，将征税的目标缩小和锁定于投机者，为税收杠杆选择合适的“支点”。在选准“支点”的基础上，施以适度的“砝码”，对那些投机的不止可以征收20%的个税，甚至可以征收更高的税费，不用担心因为打击投机而伤害市场。同时，这样的重税还可起到警示作用，让其他投机者明白通过炒房获取暴利的高压线碰不得。只要不投机，市场只剩下刚需和改善型需求，没有投机者兴风作浪，市场也将得到净化，不会暴涨，也不会暴跌。

除此之外，还有一个问题不能忽视。我国的住房问题情况较为复杂，个税征收以增值额为税基看似合理，但计算的口径难以把握。例如，某人当年花9万元买的房改房按当时市场价为70万元，如果以9万元和如今的市场价之间的差价为征税的税基，那么税负过重，必将引起矛盾。包括20世纪90年代之前所建的房屋，当年没有市场价可参照，究竟按什么价格来计算税基，都涉及到征税的精确与否。笔者认为，总的宗旨是应该按当时同等条件下的市场价来计算，不能按照房屋的房改购房价或重置价计算，否则将有失公允。总之，政策的精准度直接关乎调控成功与否。

二、如何“瞄准”

“瞄准”就是将“准星”对准“靶心”，关键是要找到“靶心”，“靶心”究竟是“一大片”，还是“一小撮”，这是税收政策的核心与“利器”。从税收的实践来看，“靶心”越小，力度就越大，阻力就越小，效果就越好；反之，扩大的“靶心”形成“人头税”，造成人人自危、个个抵触，很难有实际效果。因此，这次出台的所得税政策应该安装“瞄准器”，其对准的“靶心”应该有严格的界定范围，即炒房投机客。诸如“温州炒房团”、“山西煤老板炒房团”等，是此次所得税必须绑定的对象。针对他们所炒房屋的总量、囤房持有的期限、一次转让的套数等各种因素，进行分项打小分，综合计总分，最后根据总分高低，实行累进制税收，且税率还应逐步提高，20%是起点，还可逐步递增。

与此同时，还需要通过税收杠杆的调节进行“疏”与“堵”的结合，实现住房资源的合理配置。具体做法是“堵两扇门，开一扇门”，即在堵住住房空置、闲置与炒房这两扇“门”的同时，开启租赁市场的“大门”，培育租赁市场。把投机炒房者、一般投资者以及开发商手中的空置、闲置房源等尽可能引导到租赁市场。投机炒房的这扇“门”可以通过征收高额的住房交易所得税等系列流转税堵住，而对既不转让，又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）则可以征收房产税，并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税，空置、闲置面积越大，税率越高。投机、投资者以及开发商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场收房租，进行长线投资才能避免高额流转税和房产税，并让他们获取长期稳定的租金收益，这样便把资源充分利用起来，起到了对房地产业结构、产品结构进行调整的作用。不仅促进了房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，而且使产品结构由单一的“只售不租”变为“租售并举，以租为主”，增加普通的中小户型供应，以保障基本的居住性需求，实现市场供需的自我平衡。

国五条细则范文第2篇

国五条细则

2013年3月25日，广东省首先推出“国五条”地方细则，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策。新的国五条实施细则，普遍感觉明显是针对当前房价上涨预期增强而采取的更加严厉的调控措施。

由现在看来，国五条细则确实让房产市场冷一下温，当然，随之而来房产景象也够令人瞠目结舌。国五条细则出现的频繁度可想而知，想必是无可争议关键词汇之一。

房产税

一个“税”字，让太多的人惊慌失措。众多新闻资讯报道说，二手房交易征税20%的规定一直存在，但是在几乎所有交易中，基本是按照不能提供房屋原值的情况进行处理的，基本按1%-3%收取。二手房交易中，税务被完全转嫁到购房者身上，而这样的操作可以减轻二手房购房者所承担的税负。

从大部分城市概述性的调控内容中我们不难发现，众多细则均回避了20%的个人所得税如何征收，首套房贷比例、二套房贷利率如何调整等关键性问题。

至今房产税如何征收问题仍旧困扰着广大二手房购买者。从中短期看，20%个税问题还有待考量。

限价令

“限价”政策并不是一个新的政策，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为。

房产调控政策作为楼市变动的风向标，国五条细则下的房产税收，房贷比例，单身限购令等即对限制楼市投资性需求、遏制房价过快上涨起到了立竿见影的作用。虽然房地产投机性、投资性需求得到一定抑制，然而房价并未如购房者开始预期的大幅下降，反而开始一路攀升，不少购房者面对房价上涨的形势，楼市调控政策能否加码也成为了业内人士的热议话题。

国五条细则范文第3篇

对限购政策进一步从严和加码，主要表现在限购范围、住房种类和资格审查都进一步严格。从2011年初限购政策出台后，至今没有发现查处一起违反限购政策的政府、企业和个人，说明限购在执行中存在明显漏洞。无论政策再升级加码，关键还在于严格执行落实下去。

“新国五条细则”的杀手锏在差异化房贷政策和税收政策上。差异化房贷政策的最大特点是充分体现“差异性”，明确要求“有保有压”。保首套房需求，要求银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策。主要是首套房首付比例三成和利率8.5折的优惠政策。过去执行得不够好，这次要求“落实好”。需要打压的是两套以上住房：对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。现在的首付款比例是不低于六成，利率是1.1倍，笔者曾经建议对于房价上涨过快的城市提高到首付款七成，利率1.5倍。第二套房贷政策里面也有一个“差异化”的问题需要关注，即：仅仅是房价上涨过快的城市，千万不要一刀切将大多数城市第二套住房首付比例和利率都提高。

引起争议和反响最大的是“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”在我国，买卖二手房，以前有两种征税标准，一种是按照差额20%缴税，一种是按照交易总额的1%征税，在实际操作中，大部分交易采取的是后一种方式。“新国五条细则”明确要求按照前者征税后，与后者相比差别非常之大。

该政策出台的意图是让投资和投机性需求者无利可图，遏制炒房者，让住房彻底回归居住属性。这对于房姐、房婶、房叔以及官员的多套房拥有者无疑是沉重打压。同时，二手房出售被抑制，出租必然激增，租金应该顺势下降。可以说，这项政策出台的初衷和意图是好的，是符合调控大方向的。

但客观上却避免不了误伤无辜。使得出售小套住房更换大套住房的改善型需求被误伤。上个世纪90年代末期的房改房已经老旧，几乎都到了换新房时候；许多结婚时由于经济实力不足而购买的小套房也到了更换较大套住房的时候了。那么，卖掉房改房和小套房的差价还要被征收20%的税款。另一方面，由于工作变动，出售原工作地住房，在新工作地购房者被误伤。还有就是，使得买不起新建住房，试图购买稍微便宜的二手房者被误伤，因为，20%计征税款必将使得二手房供给减少，房价上涨。还要注意的是，许多十几年前的老旧房子和小套住房，既是现在出售获得一定的溢价所得，也是多年货币超发，严重通胀带来的。对这种所得征高额税，有点说不过去。这项政策出台的主观意图是好的，但客观上却误伤了无辜。

国五条细则范文第4篇

今年春节之后，股市重磅利空不断，犹如剑拔弩张。如调控房地产的“国五条”及其细则的公布，银监会关于规范商业银行理财产品的8号文件下发，都引起了股市大跌。但恐慌过后又开始了反弹，犹如峰回路转。以房地产股为例，“国五条”实施细则公布后，房地产股集体断崖式下跌，有的几分钟就被打到跌停板。“招保万金”四大房地产股自今年3月1日至18日，最大跌幅达15%-20%。而在随后的反弹中，至4月18日，最高涨幅在16%至29%，一个月时间就收复了失地。背后的事实是“国五条”并未改变楼市的上涨预期，而且再次掀起了房企拿地的热潮，北京、上海出现了新“地王”，又一次重演了中国房地产近10年“九调十涨”的历史。“国五条”细则生效后，虽然暂时抑制了二手房的成交，但新房市场却房价上涨成交活跃，上市房企的业绩并未受到影响，反而还有增长的预期。这就难怪房地产股近期会强势反弹。今后可能还会有进一步的调控，但只要房地产企业的业绩仍能保持增长趋势，房地产股还会再出现峰回路转的走势。

再看银行股的走势。自银监会8号文件下发后，银行股集体重挫，最大跌幅平安银行达20%多，民生银行达17%。目前银行股仍在震荡反复中，原因是又有新的利空。如惠誉降低中国长期本币信用评级，有些境外机构在做空中资银行。又如钢贸贷款风险持续恶化，银行间债券市场监管升级等。不过，银行的风险总体上是可控的，国务院已提出“有效防范地方政府性债务、信贷等方面存在的风险”的要求。随着有效防控风险和大量引入境外资金投入A股市场，银行股由于仍属于低估值，也会迎来峰回路转的走势。

IPO开闸也像悬在股市上空的剑和弩，肯定对股市有大的影响。但真的开闸时就不那么可怕了。因为对这个利空市场已经消化了相当一段时间。也可能会有短时间的阵痛，但峰回路转也是可预期的。

国五条细则范文第5篇

继广东率先公布“国五条”房地产调控细则之后，3月30日，备受关注的北京、上海两大一线城市细则，也终于在千呼万唤中正式出台。随后，在广东出台的调控细则基本框架之内，深圳、广州细则也随之落地。此外，天津、重庆、济南、合肥、贵阳等多个城市也按规定如期公布了调控细则。

从此次地方出台的细则来看，政策组合拳“出拳”迅猛，从限购、限贷、税收和住房信息联网等全面升级调控。业内人士认为，对比多地细则，一线城市尤其是北京的调控力度最大，二三线城市则相对留有余地。京版细则最严

北京细则从限价、限购、信贷和税收四方面收紧，堪称“史上最严”。北京2013年新建商品住房价格的调控目标明确为“相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格”，这意味着未来刚需产品定价将受到严格控制。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，这意味着北京今年房价涨幅应该不会超过3%。北京细则中明确规定了对于定价过高的商品房可以不发预售证或不办理现房销售备案。此外，细则还规定将在2013年土地出让环节中多采取“限房价，竞地价”的方式进行调控。

北京细则中引发较大关注的一条即“禁止京籍单身人士购买二套房”，该政策一出台之后迅速在网上引起热议，被认为是专门针对假离婚而出台的条款。阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，这一规定能有效防止北京户籍家庭离婚后再分别购买二套房的行为，使得投资投机性需求得到遏制，但是效果如何还要看最后的执行力度。

二手房交易20%个税政策也如期落地。能核查房屋原值的按差额20%征收，否则按转让价1%计征的核定征收。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，继续免征个人所得税。亚豪机构市场总监郭毅认为，北京关于个税20%的条款是比较严厉，不过也体现了对刚性需求的保护。

此外，北京版还首次写明了时间表，即3月31日为时间节点。业内人士分析认为，综合各地调控细则，在限价、信贷方面，北京最为严厉，或将影响其他城市的落地细则力度。

各地组合拳更加全面

从目前各地公布的调控细则来看，北京、上海等一线城市政策偏紧，而重庆、合肥、厦门、大连等城市则较为温和。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在一线城市中，广州和深圳的细则相对北京、上海温和，“总体上中规中矩，没有太多内容，”而且较晚才出台，应该是对比北京和上海的细则做出了相应调整，以求稳妥。

从各地设定的房价控制目标来看，北京和上海都将房价控制目标设在“保持稳定”和“基本稳定”；而广东、深圳、重庆、合肥、大连、厦门等城市则均规定房价上涨幅度小于收入涨幅。

在政策细节上，各地均要求加强对商品房销售价格引导，继续严格执行明码标价、一房一价的规定。上海更是要求，对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。业内人士认为，上海此次房价目标控制严于2011年的不超过GDP增幅，但当前上海房价涨幅是四个一线城市中最小的，相对容易达标。

在限购方面，北京对单身人士进行限购，而上海从去年起就对沪籍单身人士执行限购一套房的政策。广州限购细则却引发外界热议，此前增城、从化两市是否会就此纳入限购范围是外界议论最多的话题，但此次的广州细则却并未将两地纳入限购范围，而是巧妙地将相关权力“下放”到增城和从化两市。广州方面指出，限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。

在限贷政策上，多个城市提出收紧二套房贷政策，但具体的首付及利率比例并未明确规定。如北京仅提二套房贷首付提高，但成数、利率并未确定。上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷，但上海则更为模糊地表示将“适时”收紧二套房贷政策，深圳则是在“必要时候”调整第二套住房贷款的首付比例和利率。

杨红旭认为，上海细则虽然有提到提高二套房首付，但是显然留了“后手”，因为一旦房价继续上涨，提高二套房首付乃至贷款利率的“大棒”便随时可能落下。

备受关注的二手房交易个税，北京较为严厉，上海、重庆也规定对能核实房屋原值二手房，严格按转让所得的20%计征。广东省细则中只模糊地提到“严格执行国家关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，并未提及二手房交易征收20%个税如何执行。广州及深圳地方版的细则也未具体规定操作方法。广州市对此解释称，目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。

除上述政策，地方版细则大多提出保证普通商品住房用地及中小户型商品住房供应，完善住房保障体系建设。在稳定普通商品住房用地供应方面，上海明确提出将增加普通商品住房用地供应，北京则特别提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供应。此外，多地进一步重申将严厉打击开发企业的违法违规行为，加强房地产经纪活动监管。

张宏伟认为，从目前公布的各地政策来看，基本上是通过以限购为主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值税等经济手段相配合，政策组合较为全面，能在一定时间内在房地产市场起到“去投机化”的目的。

“细则还需再细些”

上海和北京的细则具有很强代表性和引领性，未来全国楼市整体上不会出现大起大落的情况。对此，杨红旭表示，地方细则出台后，由于市场观望，一手房市场短期内交易量或将下滑，但价格还要等待市场进一步反应。二手房转让如执行20%征收个人所得税，二手房市场将迅速降温。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，由于“国五条”出台后已经释放了大量需求，预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑，但价格会先趋于稳定，下半年预计稳中有降；从第四季度起，市场整体会趋于稳定。

不过，也有业内人士认为，各地的调控细则还不够细。胡景晖指出，各地细则普遍对价格调控范围的规定含糊，比如限价主要针对什么类型、区域的住房，目标房价以何种方式统计，涨幅具体多少等问题尚未有明确回答。