房地产开发成本核算

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房地产开发成本核算范文第1篇

（一）成本费用分配的方法不合理

对于房地产开发企业而言，建筑安装的成本等可以直接归属于各个开发产品当中，这是比较明确的。但是对那些拆迁补偿款、基础设施建设费用和配套设施费用等间接费用来说，财会[2013]17号文件第四十三条规定应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本，但每家房地产开发企业都会根据自己的实际情况来确定划分和分配的标准。总的来看，房地产开发企业的成本和费用的分配任意性较强，在实际中还没有形成科学统一的标准来对该行业进行约束和管理。

（二）成本核算周期模糊

房地产开发项目的工程量大，持续的周期比较长，也不存在明确的标准来确定开发项目的核算周期，这为成本核算提出了巨大的挑战。

（三）竣工决算拖延

成本核算应遵从及时性，这样能及时获取开发项目的开发成本，与收入相配比，计算出项目的利润，结清相关税费，避免与税务部门长期纠缠。同时，也有利于房地产开发企业及时对项目进行评价，指导未来的项目开发。现实情况却恰恰相反，有些房地产开发企业由于资金紧张原因，人为有意地拖延项目结算，还有如小区的个别配套设施没有完成，公共设施暂时不能建设等等，这些问题对于整个开发项目并不重大，却影响了整个开发项目的决算时间。这样既不利于企业的成本管理和成本控制工作，同时也会与国家的有关政策和税收制度相冲突。

二、加强房地产开发成本核算的对策

（一）明确成本核算对象

第一，以规划部门审批的总平图确定的开发期数为成本核算的对象进行成本的归集。这种方法适用于那些开发规模较大、开发期较长并且采用分期开发的形式进行规划的房地产开发企业。第二，以产品的开发形态作为成本核算的对象。这种方法适用于那些开发产品多样的房地产企业，这样成本的核算比较具有一定的可比性。第三，以单个的产品作为核算对象。这种情形适用于那些虽然开发规模大，耗费较多，但是开发出来的产品只有一种。按照上述原则进行核算对象的确定，有利于企业对成本费用的监控，对开发产品价值的评估。

（二）合理确定成本费用分配的方法

对于建筑安装成本来说，其有明确的归集对象，但是对于间接的开发成本费用来说，则需要按照科学合理的方法对其进行归集和分配，比如说，按照受益原则和配比原则等。对于房地产企业，它们可以采取的方法有个别认定法、价值分配法、占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准进行分配，但是对于同一家房地产企业来讲，该种方法已经确定，应当保持它的一致性。个别认定法可以说是成本费用分配中最好的形式，这样能使成本费用较为准确地分配到产品当中，但是其耗费的人力物力也较多。对于那些开发完成后，就直接成块出售的房地产开发企业来说，可以采取按照面积比例进行分配的方法。而对于按价值分配的方法，企业应当对开发产品的价值进行评估，并作为成本费用分配的依据，这也是现实中最常用的方法之一。对成本费用的合理分配，能帮助企业更好地进行利润的评估和管理，因此，应当使用合理的方法对其进行归集和分配。

（三）合理确定成本核算周期

确定开发项目的周期，应根据项目的实际情况来决定。如果项目的规模较小，持续时间较短，那么可以按照整体项目的周期来确定成本核算的周期，这样既能与项目的建设期进行匹配，又能及时做好成本核算工作。但是，如果项目的规模较大，持续期间较长，按照整体项目的建设周期来确定成本核算周期就不太合适，这样削弱了成本信息的时效性，目前，实践中的操作方法是以规划部门审批的总平图确定的开发期数施工期来作为成本核算的周期，如某房地产开发企业正在开发占地100亩、容积率为2，建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目规划部门审批的总平图确定的开发期数分3期进行施工。第1期开发用地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及基础设施配套工程等）为3年，第2期开发用地30亩，施工期为2.5年，第3期开发用地20亩，施工期为2年。各期项目的实际建设期即为成本核算周期。

（四）及时进行竣工决算

房地产开发项目竣工决算前，必须拥有已经发生的成本费用的细致、全面的记录，对于未建设完成的项目，房地产开发企业可以根据实际情况，对可能发生的成本费用进行估计，企业应加强对成本预估人才的培养，提高会计人员相关的业务素质。在会计核算方面，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。

三、结束语

房地产开发成本核算范文第2篇

[关键词] 房地产开发企业 成本 核算

房地产投资项目具有资金投入大,建设周期长,成本核算环数多,投资风险高等特点。这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。了解房地产开发成本的构成和我国房地产开发企业成本核算的现状,是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算,显得尤为重要。

一、房地产开发成本的构成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。按不同的标准有不同的分类,就其用途来说,大致可分为三部分:

1.土地及设备费用

土地及设备费用,是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。

2.配套及其他收费支出

配套及其他收费支出主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%～15%。

3.管理费用和筹资成本

房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。

二、我国房地产开发成本的管理现状

随着房地产行业竞争的加剧和房地产市场的逐步规范,房地产开发企业靠过去那种高价格、高成本、粗放管理获取高额利润的时代已经一去不复返。但我国房地产开发成本的管理仍存在以下问题。

1.成本管理意识浅薄

长期以来,我国企业实行的是一种以计划价格为基础,以事后核算为重点的静态成本管理方式。受传统观念的影响以及房地产开发企业高回报的利润率,导致房地产开发企业缺乏成本竞争意识。企业往往忽视了成本管理,成本管理意识浅薄,浪费很大,财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性以及流动性,也使成本管理人员疏于成本控制。入世以后,我国房地产业面临着更加严峻的考验,随着企业成本总额中不可控成本的比例增加。如果不加强成本管理意识、规避风险、提高效益,将很难在市场当中立足。

2.缺乏战略性的成本管理控制体系

在市场经济条件下,竞争日益激烈,房地产开发企业面临着高风险,而收益却在下降。一些企业为了抢市场、抢工期,往往走一步看一步,忽视了长期发展战略,导致企业缺少明确的成本管理目标。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企业的高层管理者虽然知道战略规划对于企业成本管理的重要指导意义,但却没有形成制度化、规范化和程序化的企业发展战略。结果妨碍了战略目标导向作用的发挥,企业停留于粗放管理阶段。由于企业成本管理缺乏战略指导,使得成本管理对策与战略目标脱节,成本预测、决策可有可无。成本计划如同虚设,再加上没有建立一套完整的成本管理控制体系和科学规范的操作程序,成本管理目标最终很难实现。

3.内部控制薄弱,偏重事后控制

房地产开发企业的成本管理工作,事前比较薄弱,总结多于过程控制,往往成为事后行为。尤其在规划设计阶段缺乏对成本的事前预测,对成本控制的重视不够。对开发经营过程中具体业务活动的控制,基本上也是采用事后控制,很多时候只能接受既成事实,比如预算外费用和现场签证发生的支出等。成本预测和成本决策也缺乏规范性和系统性,有些企业虽有预算,但不够科学、全面、系统,只对一些费用进行预算编制,还不能称为预算管理更谈不上建立预算管理控制系统。成本管理的关键部门和业务流程的关键环节缺乏控制标准。一些企业虽然在职能部门上单独设置了审计部,但往往只对工程造价进行事后审计,没有发挥其应有的功能。

三、如何加强地产开发企业成本核算

成本核算向来是企业管理中的重点,房地产企业也不例外,现在从四个方面加强房地产开发企业的成本核算。

1.加强制度建设

加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设,使成本核算工作有法可依、有章可循,从而保证成本会计资料的真实、可靠,促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素,在保证成本会计工作质量的前提下,合理地设置会计机构,配备必要的成本核算人员。每一房地产项目相应由专人负责成本核算工作,大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作,使成本核算和管理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。

2.设立合理的成本核算项目

房地产开发企业在开展商品房成本核算的工作中,必须切实做好各项基础性工作。主要包括项目可行性研究报告、项目预算和决算书,各类购销合同文件,项目成本费用控制计划、项目成本预算,各类成本费用支出原始凭证及记录、成本变动因素分析表,现场各类签证凭单,现场管理原始台账记录,预决算原始台账记录,项目预决算差异分析表等。成本核算的基础工作重点在于建立和健全各类原始记录,建立规范的开发建设流程,严肃认真地做好项目预决算工作,严格现场验收签证和计量工作,严格执行成本预算及成本变动因素分析制度,加强预决算差异分析。

正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定,开发成本属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要,确定成本项目,进行明细核算。成本项目不宜开列太多,对于发生次数较少的成本费用,特别是单笔发生的费用,应尽量合并,对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。

3.强化会计监督,保证会计核算真实性

建立科学的财务管理体系,核算开发各个环节的资金运行情况、运行时间、货币在不同时间内价值的调整。财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制,其中主要是贷款利息的降低。因此,应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期、降低资金占用时间,从而实现对财务费用的控制。

企业应设立内部审计部门或人员,强化内部审计,以保证会计核算真实性,其最终目的是降低房地产开发成本,提高房地产开发企业经济效益。内部审计应以企业的会计核算方面规章制度及工程预算书为依据,对不符合制度的支出,坚决予以制止。对于超预算的支出,要分析原因,其不合理或由于管理不善造成的支出,要追究责任者责任。这样,可以降低成本,提高企业效益。

4.树立成本意识,加强成本宣传

事实上,成本管理不只是专设的成本管理机构及成本管理人员的职责。他们只是企业成本日常控制的组织者,比如房地产开发公司的工程管理部门,只靠他们单方面的努力,难以实施好成本控制。企业决策管理层的决定对企业成本形成的基础条件有很大的影响。比如房地产开发公司的策划部门和工程部门的工作影响着房屋设计和成本材料管理;销售部门人员的业务活动影响着材料物资的采购成本及产品销售费用;财务部门的融资方式影响着资金使用成本。这就是说,企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关。他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此,成本控制的主体应该是个全员概念,企业内部每一个部门和每一个人都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。

参考文献:

[1]黄蓉:《房地产开发成本管理探究》,工作研究,2009.12

[2]张永:《房地产开发成本核算中注意的几点问题》,现代商业,2009.14

[3]胡亚丽:《浅谈房地产开发企业成本核算的标准化》,现代商业,2007.30

[4]张茹:《房地产开发企业成本控制的几点实践》,安徽建筑,2006.13

房地产开发成本核算范文第3篇

关键词：:成本核算意义,成本构成,成本控制

成本管理是实现企业财务目标的主要手段之一，历来是企业管理的重心。随着中国房地产市场由成长期走向成熟期，房地产开发将在有序、规范的道路上运作。企业要想获得更多的利润，降低成本、控制费用支出必将成为关注的焦点。

一、成本核算的意义

在经济社会，企业之间的经济竞争已经由产品质量竞争转化为价格竞争。。对于一个房地产企业来说，要使自己在激烈的市场上立于不败之地，加强对自身项目成本的核算控制，如何达到减支增效，是今后发展中必须十分注重的问题。在我们国家，我们通常把对项目成本的管理划分为成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等几个环节。而在西方一些国家，他们把项目成本管理分为成本估算、成本预算、成本计划、成本控制、数据分析及归类。从中我们可以看出，无论我国还是欧美国家都强调了成本预测与计划的重要性，即通过科学的预测来制定项目成本计划，确定项目成本管理目标。。但是，我国项目成本管理的实践效果却并不十分理想。有些项目缺乏必要的成本管理环节，不进行成本预测和计划，管理存在随意性；有些项目成本计划和实施“两张皮”，没有依据成本计划进行成本控制或由于成本计划编制质量不高，无法依据成本计划进行成本控制，使成本管理走向形式化。究其原因主要出在了成本核算环节。由于没有完善的成本核算体系，使项目成本预测与计划失去了数据基础。而成本预测与计划不准确，又使施工项目成本控制失去了目标。加强项目成本核算，正是从施工项目管理的症结入手，也是建筑企业发展的客观需要。

1.加强项目成本核算是建筑企业外部经营环境的要求。

建筑企业的外部经营环境，包括政策法规环境、技术环境和市场环境。近二十年来，我国建筑业先后实施了项目法人责任制、招投标制和建设监理制。一系列制度的出现，为建筑企业降低成本提供了良好的政策法规环境。建筑技术环境的最大进步是计算机及网络技术在施工管理中的应用。计算机提高了工程管理效率，为成本核算提供了技术基础；网络技术的产生，尤其是大量建筑材料网站的出现，使项目施工成本日益透明化。建筑市场环境出现了市场竞争日益激烈的特点。由于我国经济发展趋势较缓和大中城市商品房空置率高居不下，同时建筑市场又存在许多经营模式、经营方式和管理水平相近的施工单位，大量生产闲置，激烈的竞争是不可避免。

2.加强成本核算是建筑企业战略发展的需要。

在我国，许多建筑企业成本核算工作没有系统展开，主要是由于企业短期行为造成的。通过成本核算，取得的是进行项目管理需要的信息。信息经济学理论认为，对信息的需求是因为预期信息所带来的收益要大于获取信息所支付的成本。在经济发展的初期，有大量的工程等待建设，建筑企业为了快速扩张，普遍采用粗放型经营战略。这时，企业预期成本核算工作的费用支出要大于预期收益，不愿意分配管理资源给成本核算工作，也就不足为怪了。但现在随着行业的发展，企业发展的重点转向内部管理，向管理要企业竞争力。许多学者还为此提出了成本战略管理的概念。如美国著名的教授库珀和斯拉莫特。企业不重视信息价值，忽略成本核算工作，将在长期竞争中处于劣势地位，企业只有推行成本战略，逐步建立信息资源优势，才能适应战略发展的需要。

二、房地产开发成本的构成

房地产项目各项费用的构成复杂，变化因素多，不确定性大，不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。一般房地产开发项目的成本由开发成本和开发费用两大部分组成。

（一）开发成本

1、土地使用权出让金

国家以土地所有者的身份，将一定年限内的土地有偿使用权出让给土地所有者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让类似的地块的出让金数额，根据时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行修正。

2、土地征用及拆迁安置补偿费

（1）土地征用费。。是指国家建设征用农村土地发生的费用，主要有土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、清苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

（2）拆迁安置补偿费。因出让土地，使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予补偿。具体包括两部分费用:拆迁安置费和拆迁补偿费。

3、前期工程费

（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用，一般可按项目的总投资的一定百分比估算。

（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

4、建安工程费

指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费及室内装修工程等。

5、基础设施费

此费用为红线内工程费，包括供水、供气、供电、道路、绿化、排污、电讯、环卫等工程费用。

6、公共配套设施费

主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出，可参照“建安工程费”估算。

7、不可预见费

包括基本预备费和涨价预备费，依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以前6项之和为基数，按3%左右计算。

8、开发期间税费

开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中负担的各种税金和有关部门征收的费用。该部分费用应根据当地有关法规标准估算。

（二）开发费用

开发费用是指与房地产开发有关的管理费用、销售费用和财务费用。

1、管理费用

按项目开发成本构成中前6项之和为基数，按3%左右计算。

2、销售费用

指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用及专设销售机构或委托销售的各项费用。

3、财务费用

指为筹集资金而发生的各项费用，主要有借款利息和其他财务费用。

从上述成本费用组成分析，成本的发生是一个过程，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等开发的各个环节。房地产开发企业的成本控制，就是要在项目开发的全过程中，对上述全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。

三、房地产开发各环节的成本控制

1、前期开发阶段

根据业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织研究选址和前期策划，保证项目前期策划中的成本控制。此阶段控制的重点是：

（1）立项资料是否齐全、规范；

（2）市场定位是否准确、恰当；

（3）投资成本估算是否经济、合理；

（4）投资回报是否符合利润目标要求；

（5）投资风险能否有效控制。

2、规划设计阶段

按市场定位和成本估算设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的要求。

3、项目开发阶段

（1）客观、认真地进行项目管理费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本的措施。

（2）进行项目实际操作，对成本实行领导负责制和全员全过程控制，对各成本偏差实行有效控制，保证将成本控制在目标成本范围内。

（3）组织项目开发成本费用核算，及时、准确、动态的反映项目成本的费用情况。坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时有效。

（4）正确处理成本、市场、效益之间的关系，努力缩短开发周期，严格控制期间费用，加速投资回报。

4、项目销售阶段

严密关注房地产市场变化，制定相应的销售方案，提高销售增长度和市场占有率。要求增强企业实力，提高市场营销能力，尽可能的缩短销售周期，同时，尽力扩大市场占有率，及时回拢资金。

四、成本核算需注意的几个问题

1必须注意成本核算只是一种手段，运用它所提供的数据进行事中控制和事前预测才是目的。

2必须注意到成本核算不只是财务部门的事情，而是企业和全体员工共同的事情。

3做到真正意义上的成本控制，成本核算人员的素质有待进一步提高，不仅要有成本方面的专业知识，还要了解施工流程、工程预算的相关知识。

4要让财务部门人员积极参与成本决策，使企业的一切经济活动按照预定的轨道进行。

参考文献：

[1] 黎旭东.房地产开发的项目管理和成本控制.广东土木与建筑.2005-8

房地产开发成本核算范文第4篇

一、现行房地产会计核算对主营业务利润的影响及对策。

开发企业的生产经营周期长，投资数额大，一般开发建设时间要在一年半以上，至少跨一个会计期间。大多数企业在项目开发生产经营的当期，只是收取部分预收房款，根据税法规定，房地产开发企业预收房款应当于收到时计算缴纳营业税、城建税及教育费附加。房地产企业普遍存在，年底不确认主营业务收入，不结转主营业务陈本，只结转或不结转主营业务税金及附加，结转期间费用。这使得企业在产品未完工之前出现虚亏的现象。

现行会计制度规定商品销售收入确认要符合四个条件：第一、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方。第二、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。第三、与交易相关的经济利益能够流入企业。第四、相关的收入和成本能够可靠地计量，房地产销售应与一般销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入，在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。但也有可能出现所有权转移后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况，以下属于法定所有权转以后，所有权上的风险和报酬尚未转移的情况：1）卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动。如工程尚未完工，这种情况下，应在所实施的重大行动完成时确认收入。2）合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售，大多数房地产企业都属于这种销售，企业在这些不确定因素消失后确认收入。3）房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议，卖方保证买方在特定期内获得报酬的协议等，在这些情况下，企业应分析交易的实质，确定是作销售处理，还是作为筹资、租赁或利润分成处理，如作销售处理，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。在确认收入时，还应考虑价款收回的可能性，估计价款不能收回的，不确认收入，已经收回部分价款的，只将收回部分确认收入。

我认为房地产企业应按照分期收款销售来核算收入、结转成本。房地产销售符合分期收款销售的特点：销售商品的价值较大；收获期限较长；收取贷款的风险较大。在分期收款销售方式下，企业按合同约定的收款日期分期确认收入，按全部销售成本与全部销售收入的比率计算出本期应结转的销售成本。虽然根据收入确认原则房地产开发企业开发项目未完工之前，可以确认收入，但房地产企业项目开发的开始和完成分属于不同的会计年度。未完工之前只是收取总价款一定比例的预收款，不论是否确认收入，收到预收款纳税义务就已发生，就应缴纳流转税。房地产企业特殊的税法制度，预收房款计入预收账款或是转入销售收入意义是相同的。同时房地产的销售价格一般要由本地区物价部门核定，同质量同结构的房屋市场售价上下浮动比例相差不大，商品房销售的总收入可以可靠地估计。征地费、拆迁补偿费、配套手续费等前期费用一般在开发前期就已全部投入，大配套费允许按规定比例计提，贷款利息也能合理确定，因此前期开发成本就基本确定，需要估计的成本只是建安造价，同质量同构造的房屋单位建安造价也相差不大，也能可靠地估计，开发的总成本能合理地估计。开发企业开发某项工程之前，一般都对市场行情作充分调查，根据市场需求设计开发产品，大多数预交购房定金的客户都能履约。工程技术人员对已完成的工程进行测量，能合理计算出完工程度，按照预收房款确认收入，并且按照全部成本占全部收入的比率确认本期结构的主营业务成本，同时结转主营业务税金及附加，这样才能尽可能真实地反映主营业务利润。

二、期间成本对房地产企业经营利润的影响及对策

房地产开发成本核算范文第5篇

关键词：成本核算；控制；制度建设；监督

房地产开发成本的核算是指企业要开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。成本核算水平的高低直接关系到成本管理水平的高低，进而关系到企业的经济效益。

1 房地产行业成本核算中存在的问题

由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

（1）成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

（2）成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

（3）任意虚增建安成本。有些房地产企业内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产企业反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。为了压缩利润额和应考核指标，房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

（4）成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

（5）张冠李戴随意调剂成本。房地产企业同一年度会有多个不同项目同时滚动开发，由于各项目所处位置、用途以及取得土地的价格等均不同，使得各项目利润空间也不尽相同，如有的是经济适用房，有的是普通商品房。房地产企业为了偷逃税款或延迟纳税，想方设法压缩各项目当期利润空间，有意将以后项目应摊销的成本提前确认并结转，造成各项目间成本张冠李戴，趁机浑水摸鱼。

2 存在问题的原因分析

（1）部分房地产企业管理者的素质不高，成本核算水平低。在传统的计划经济体制下，企业没有真正成为自主经营、自负盈亏的主体，这在一定程度上影响了企业的主观能动性，但在市场经济条件下，房地产企业已经成为市场竞争的主体，但有些房地产企业的管理者并不能适应外部环境的变化，不能及时树立市场竞争的观念，照走过去的老路，造成目前有许多房地产企业成本管理落后，成本核算水平低。

（2）成本核算体制不适应市场经济的需要。传统的房地产企业成本管理，主要是根据财务部门的决算报告，这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。由于缺乏成本管理中的事前预测和过程控制，只能靠制度被动地“卡”。一旦反映在财务账面上成本失控，已是既成事实，则无可挽回。

3 提高房地产成本核算水平的途径

（1）制定相应的成本控制措施。控制成本是促进房地产企业集约经营繁荣我国住房市场的一个重要手段。

①严格控制建安成本降低工程造价。控制建设工程成本，首先，应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段工作水平的高低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且影响到项目建成投产以后的经济效益的高低。其次，要合理安排施工顺序，减少施工费用，还要做好工程招投标工作，通过招投标形式确定完施工企业后，在施工阶段的成本控制的关键是合理控制工程洽商、材料设备价格和严格审查承包商的索赔要求。在施工阶段，还应充分发挥监理对工程造价的作用。在工程竣工验收后，应合理地确定工程造价，做好结算审核工作。

②拆迁安置费用的控制。在项目立项之后，业主要择优选择队伍及时冻结建设用地范围内的户口，严格控制分户，减少代征土地，增加城区居民外迁，按政策规定从严掌握征地拆迁各项费用的补偿标准、被迁户安置用房的面积，做好新区开发原有人员的安置工作。

③贷款利息的控制。房地产企业融资渠道之一就是银行贷款，很多开发企业用以银行贷款的方式进行融资，使部分企业的资产负债率在80％以上。有贷必有还，如何偿还使付出的利息最少，资金成本最低，要根据投资期限的长短及资金回收的特点来选择合适的还款方式。总的来说，偿还贷款的方式分为一次全部偿还和若干次偿还。一次偿还方式对业主的压力过大，只有在资金量很大的情况下才有可能，对于同时投资于多个房地产开发项目的企业，实行的是滚动开发，在总的开发过程中，一方面要投入资金，另一方面部分项目完工收回资金有能力偿还部分贷款，可以选择本金均等偿还办法，以免过多占用资金造成利息损失，把企业资金的利息损失降低到最小。

（2）加强制度建设，强化会计监督。

①建立和健全企业的规章制度。加强和完善商品房成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。房地产开发企业应根据自身规模大小和商品房开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一个房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本核算工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。

②加大会计、税收监管力度。财政、税务、审计等有关部门应加强合作，及时沟通信息，对故意不进行工程决算，不按规定核算收入和成本的房地产企业加大处罚力度，同时提高预收账款、预交税款的比例，促使其及时、正确核算收入成本，切实提高房地产行业会计信息质量。企业应设立内部审计部门或人员，强化内部审计，以保证会计核算真实性，其最终目的是降低房地产开发成本，提高房地产开发企业经济效益。另外，内部审计人员要参与工程决算，全程参与成本核算的监督。

设立内