房地产开发成本

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房地产开发成本范文第1篇

关键词：房地产开发；成本测算；成本控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

进行房地产开发，首要工作就是开发项目的成本测算，通过对房地产开发项目的评估与分析，得出该开发项目的成本估计值，再结合其他方面的数据与资金流动量，从而大概得出该开发项目的可盈利润值，然后制定并选择合适的房地产开发方案。在确定开发方案后，在开发项目实际建造过程中，同时对开发成本进行测算和控制，通过对管理模式的改变，对成本费用的控制，使房地产开发单位、企业的经济效益最大化。

一、房地产开发成本测算的分类研究

房地产开发成本，是指房地产开发公司、企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，开发成本测算是将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。要准确地测算房地产开发成本，需要结合国家建设部的《房地产开发项目经济评价方法》，以该项目土地的面积、容积率、规划要点已确定为前提，并且房屋建造所需建材市场行情相对稳定，开发商有较完善的管理水平，本文试图从以下几个方面分别予以论述。

1.土地成本

土地成本包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占30%，并有进一步上升的趋势。

2.前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划、设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。它在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3.建筑安装工程成本

建筑安装工程是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。

4.市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。

5.开发间接费用

此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：①管理费用。此项费用包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根据各公司实际的管理水平按比例计算。②销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根据不同的项目内容分析计算。③销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。④其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用。上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析。

二、房地产开发成本控制的分类研究

房地产开发成本控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用最少的人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。

1.对征地和拆迁补偿、安置费的控制

房地产开发项目的选址，必须符合城市的总体规划，考虑到地理位置、交通状况及环境因素等，要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策熟练把握。

2.勘察设计和前期工程费的控制

对行政事业性收费通过争取各项优惠政策来降低；勘探设计必须按照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。房地产开发项目的设计标准要与市场定位适应，积极推行价值工程管理。

3.建筑安装工程成本的全程控制

加强项目投资决策的科学性、系统性，争取最大的效益；成立成本评估审核部门，积极实行设计监理制度；加强监控、预算审查，安排施工全过程的材料和质量监理；在保证结构安全和使用功能的前提下，尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料；处理好质量与成本的关系。

4.管理费用

定岗定员，精简机构，减少人员冗积情况出现。部分业务可以分包给外部的专业公司，节省费用；推行各部门管理费用承包、限额奖惩。

5.对财务费用的全面控制

安排合理的融资方案，筹资费用的节约，进度的合理安排等。贷款利息应从贷款总额、贷款期限和贷款利率三方面实施控制。

6.对税金的控制

房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，争取合理避税，以有效降低税收负担。

7.建立动态成本控制制度

房地产开发单位的成本控制，就是通过对估算、预算、合同、合同执行的管理计算出动态成本，并比较动态成本与目标成本，找出偏差，最终达到成本控制的目的。为了控制好整个项目的成本，房地产开发单位应从每个成本支出的时间段开始，从项目工程的每一个分部工程开始，分步骤分阶段实施控制。

三、总结

房地产开发单位要使利益最大化，就必须在成本测算和成本控制上严格把关，要结合实际情况，制定合理的开发方案，坚持全过程的监督管理，通过不断地分析和总结，及时更正错误与减少费用支出，从而使房地产开发单位、企业在保证质量安全的前提下，得到更好的收益，建立更加完善的开发成本测算与控制模式。

房地产开发成本范文第2篇

关键词：房地产；开发管理；成本控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：

前言：

随着我国房地产业市场竞争的日益激烈，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。

1．我国房地产市场开发现状

1.1市场现状。上世纪90年末至今，我国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。房地产业在国民经济中的支柱地位和作用显而易见。然而我国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。

1.2政府对现状的态度。促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。

1.3消费者对现状的态度。大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。

2．房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。

我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

随着国家逐步加强对房地产业的规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿，对经营性用地取消了有不正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。

随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力的境外企业的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。

房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。

3．房地产开发成本控制与管理的关系

房地产开发成本控制与房地产管理密不可分。房地产管理包括规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，这四个方面的管理都与成本控制有着密切的关系。必须进行整合协调才能够实现房地产开发成本控制的目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是房地产开发成本控制的核心工作。

房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重成本问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，成本增加。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化，成本控制的合理化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。

许多情况下，施工单位或开发商的成本控制部门、工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：

3.1房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标，从而达到减少开发成本的目的。

3.2可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段呈递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。

3.3在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。

4．结语

现代城市的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民的住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就必须做好房地产开发的成本控制工作，使开发企业有利可图，才能不断提供让顾客满意的产品和服务。

参考文献：

[l]李元明．房地产公司工程项目管理之浅见[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.

[2]仇慎谦．物业建设与物业管理衔接问题的研究．中国物业管理．2002年3月．

房地产开发成本范文第3篇

关键词:房地产;房地产开发;成本管理

中图分类号:F4

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2010)21-0060-02

房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。

1 房地产开发的成本构成

房地产开发成本是指房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的各项费用的总和,包括以下几个方面:

(1)土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费,耕地占用费,有关地上、地下附着物拆迁补偿费,安置动迁用房支出等;

(2)前期工程费包括企业项目可行性研究、规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;

(3)建筑安装工程费包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费;

(4)基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;

(5)公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出;

(6)开发间接费用是指企业直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;

(7)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费,以及企业筹资发生的其他财务费用;

(8)管理费用指用于房地产开发到出售交付使用过程中,开发商管理人员所发生的一切费用等;

(9)销售费用是指房地产企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用,以及专设销售机构的各项费用,包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费,专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费,以及开发产品销售之前改装修复费、看护费等。

2 房地产开发的成本管理

2.1 房地产开发的成本管理的概念

房地产开发的成本管理是根据开发商或投资商的总体目标和工程开发的具体要求,在开发建设过程中,对有关活动进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低开发建设和经营管理成本、实现目标利润、创造良好经济效益的目的的过程。

2.2 房地产开发不同阶段的成本管理

房地产开发的成本管理不仅仅体现在工程建设阶段上,事实上,成本管理贯穿于房地产开发的各个阶段。下面便从房地产开发的投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售阶段等四个阶段来阐述房地产开发大的成本管理。

2.2.1投资决策阶段的成本管理

在项目投资决策阶段开发商应该着重考察投资环境,投资房地产产品的市场价值,项目的工程类型与规模,经济技术指标,交通条件,市政配套情况,建材与设备的供应情况等,该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的成本结合起来,对可能发生的项目成本起到总体控制的作用。

房地产开发投资决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性,其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开发的费用比例很小,而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入,但决策工作是成本控制的关键。因为投资决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

投资决策阶段的成本控制是事前控制,由于投资决策阶段影响项目投资的程度最高,因此在投资决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算,投资估算的准确与否,是决定投资决策阶段成本控制的关键。因此,在投资决策阶段重点应对项目的投资估算的精确度进行控制,采用合理的估算方法进行编制,从而确保项目投资决策的可靠性。

2.2.2前期工作阶段的成本管理

当投资决策确定具体的项目开发地点后,在项目开发建设过程开始以前有许多工作要做,这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约。前期工作阶段的成本管理主要是设计阶段的成本管理。

设计阶段的投资成本管理工作是开发全过程成本管理的重点。开发商通过招标方式选择设计单位,在委托设计单位之前要对投资进行详细分析,在此基础上一般采用限额涉及的方式,保证有效的成本管理,并着重考虑一下工作。

(1)做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、税收、管理费用、利润等的调查,对项目进行详细深入的投资估算分析,作为初步设计控制的依据。

(2)初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案必选的可能,不同的设计方案导致的成本是不一样的,因此,应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选,达到成本控制的目的。

(3)限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计,按照批准的初步设计总该算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制专业设计,严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更,保证总投资限额不被突破。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资的项目。

2.2.3工程建设阶段的成本管理

工程建设阶段进行的成本管理的基本原理是把计划额作为工程成本管理的目标值,在工程施工过程中将实际值与目标值进行比较,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施进行控制,确保工程成本管理目标的实现。

(1)工程开工后,督促、检查承包商严格执行工程合同。审核承包商提交的申请支付表,综合评价承包商当月的工程完成情况,如工程量及进度完成情况。特别应注意保留金的扣除及应退还的预付款,以及每月的索款额。

(2)定期制定最终成本估价报告书,反映施工中存在的问题及投资的支付情况。

(3)严格控制设计变更以及由于业主、项目组织者或工程师工作不当而引起的工程变更,控制变更申请程序。变更是造成承包商索赔的主要人为因素,控制好变更,就能减少承包商的索赔,使工程实际支付尽量控制在承包合同价的范围内。

(4)严格按照合同文件的规定及合同与索赔管理的程序,审核、评估承包商提出的索赔,对承包商不合理的索赔要求进行反击,有时甚至因承包商不能正确履行合同而对承包商提出索赔。

(5)审核承包商工程竣工报告,根据对竣工工程量的核算和对承包商其他支付要求审核,确定工程竣工报表的支付金额。

(6)做好工程投资控制执行情况的总结。

2.2.4租售阶段的成本管理

房地产开发租售阶段的成本管理主要是管理销售费用支出。在竞争日益激烈的房地产市场中,房地产开发的销售费用支出呈现整体上升到趋势,一般费用数额大,对房地产开发利润的高低有直接影响。

控制好销售成本的关键取决于如何进行销售策划,深入理解项目内涵,使广告表现等更好的与项目定位衔接;应当结合项目、档次以及所在地的社会、经济、人文的等因素,深入研究广告费用的投入的内容、时间、投入量等。所采取的广告以及活动推广手段应当是具有针对性的,这样才能够充分发挥推广费用的作用,避免事倍功半,从根本上达到销售费用成本管理的目的。

3 结语

成本管理是房地产开发管理中的一项重要内容,它贯穿于整个开发过程,对于提高房地产开发投资效益和管理水平起着重要作用。

房地产开发各环节对成本管理都有不同程度的影响,不是单纯重视施工过程中的成本管理就能达到成本管理目标的,设计阶段对成本管理工作影响很大,应采取限额设计和设计优化等手段在设计阶段,做到工程成本的尽可能低。

参考文献

[1]李建峰.工程计价与造价管理[M].北京:中国电力出版社,2005.

[2]兰峰.房地产开发与经营[M].北京:中国建筑工业出版社,2008.

[3]中国房地产估价师学会编.房地产开发经营与管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.

房地产开发成本范文第4篇

关键词：房地产 成本构成及控制

房地产开发的全部费用成本是指房地产企业为开发、销售一定数量的商品房所支出的全部费用。

1 房地产开发成本包括：

1.1 取得土地使用权所支付的费用

取得土地使用权所支付的费用为开发企业为取得土地使用权所支付的地价款、按规定交纳的有关税费及拆迁补偿费等。主要包括土地出让金、契税、交易佣金、耕地占用税、拆迁补偿费等。

1.2 勘察设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费主要包括可行性研究、环评、地质勘察、规划设计、审图费、招标及市场费、三通一平等支出。

1.3 规费

规费是指政府部门向房产公司收取的各项费用，地域不同，收取的费值不完全相同，但也大同小异，主要包括：人防费、城市配套费、气象防雷风险评估费、排污噪音费、白蚁防治费，城建档案费、消防审图费、抗震审图费、质监费、墙改费、散装水泥推广费等等。以上都是明文规定的，另外有一些职能部门的以服务为名义的各类摊派、赞助费、交易费，主要靠协调能否少交或不交。

1.3 建安工程成本

建筑安装工程费为形成开发建筑产品实体及基础配套设施所发生的建筑、安装工程费。主要包括各建筑单体工程费用、水、电、暖、燃气等工程费用及室外市政、绿化配套工程。不包括供水供电部门收取的市网接入费。

1.4 期间费用

期间费用主要包括开发企业的有关部门和人员为管理、服务于项目开发所发生的建设单位管理、监理费用，为销售开发产品所发生的广告、销售费用，为开发项目所发生的财务费用等。

1.5 税金及后期费用

税金指在土地受让、产品开发和销售过程中所需交纳的各项税金。后期费用包括社区、物业移交费，房产面积测绘费、审计费等。

2 房地产开发成本控制的基本原则

2.1 全过程控制原则

全过程成本控制，也称作全过程造价管理。它是一种基于活动的项目成本确定和控制的方法。而造价控制就是对项目各项活动及其活动方法的控制入手，通过减少和消除不必要的活动以减少资源消耗，从而达到降低和控制造价的目的[1]。

2.2 系统性成本控制原则

房地产开发项目的成本控制是开发项目管理系统中的一个子系统，成本管理的目标是为实现整个项目目标服务的。系统工程核心思想就是通过各个子系统的协调运行，实现“整体大于部分简单之和”的目标。

2.3 动态控制原则

动态控制指对事先设定的成本控制目标在实施过程中自始至终的进行监督、控制、调整和修正。因此，要通过对实际投资情况的不断监控和与投资控制目标的不断比较来发现偏差、分析偏差，并采取措施纠正偏差，以达到成本控制之目的。

2.4 主动控制原则

所谓主动控制，就是事先对项目的各种不确定性因素进行分析，分析目标偏离的可能性，并事先采取预防性控制措施以确保计划目标的实现。只有这样，才能尽可能的防止或避免投资偏差的发生，将可能的损失降到最低。

2.5 成本管理责任制原则

房地产开发企业应建立以开发项目为成本控制对象的独立核算和考核体系，建立以项目经理为核心的成本控制责任制。项目经理必须对成本指标层层分解，落实到各部门、各专业、各班组直到每个人，并建立完善和明确的奖惩制度，进行定期考核，奖优罚劣。

2.6 全费用控制

构成房地产开发的成本费用种类繁多，涉及部门和因素复杂，有的费用在成本构成中占比较大，但变动性不强，控制的余地就小；因此，为了取得良好的经济效益，就需要对各种费用进行全面控制，即进行全费用控制。

3 房地产开发项目成本控制的主要方法

3.1 价值管理

建设工程项目价值管理是一种以价值为导向的有组织的创造性活动，它利用了管理学的基本原理和方法，同时以建设工程项目利益相关者的利益实现为目标，最终实现项目利益各方最高满意度[2]。针对房地产开发项目，在项目可行性研究和决策阶段、项目设计阶段开展价值管理效益将最为显著。

3.2 限额设计

设计阶段成本控制除采取价值管理、招投标等方法外，还有一个重要的方法就是限额设计。它包括两方面内容：一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求；另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。因此合理确定投资限额和三大材料消耗指标，并和设计取费挂钩，积极推行限额设计，是降低工程造价的有效手段。

3.3 招投标

通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以适用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节。以下通过招标控制成本是应注意的事项：

1）招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查投标单位资质，必要时进行实地考察。坚决避免“特级企业投标，一、二级企业转包，三、四级企业进场”等不正常现象。

2）做好招标文件的编制工作。造价人员应收集、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析和评价，然后编制招标文件。

3）合理低价者中标。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。

3.4 挣值法

挣值法是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法通过测量和计算已完成工作的预算费用与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用得到有关计划实施的进度和费用偏差，达到判断项目预算和进度执行情况的目的[3]。并进而采取切实可行的措施，来纠正偏差，控制成本。

3.4.1 挣值法的三个基本参数

1）计划工作预算费用（简称BCWS）：BCWS=计划工作量×预算单价；

2）已完工作实际费用（简称ACWP）：ACWP=已完工作量×实际单价；

3）已完工作预算费用（简称BCWP，又称挣得值）：BCWP=已完工作量×预算单价。

3.4.2 挣值法的评价指标

1）费用偏差是：指检查期间BCWP与ACWP之间的差异，计算公式为CV=BCWP-ACWP。

2）进度偏差是：指检查日期BCWP与BCWS之间的差异。其计算公式为SV=BCWP-BCWS。

3）费用执行指标是：指挣得值与实际费用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。

4）进度执行指标是：指项目挣得值与计划值之比，即SPI=BCWP/BCWS。

房地产开发成本范文第5篇

关键词 房地产；开发成本；归集；分配

随着我国经济的快速发展，房地产行业也迎来了快来发展时期，为了适应消费者多样化的需求和满足公共配套的需要，房地产开发企业的开发产品的品种也越来越多样化。这就要求房地产开发企业将开发成本在各个成本核算对像之间进行合理的归集和分配，以满足企业成本管理和控制、利润计算以及税务检查等各方面的需要。

1. 房地产企业成本核算对像的确认原则

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的开发产品所支出的全部成本费用，主要包括土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施配套费用、公共配套费用以及开发间接费用等。为了有效的将各项成本费用在各成本核算对像之间进行合理的归集与分配，首先应确定整个开发项目的成本核算对像，开发产品成本核算对像是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发成本费用而确定的费用承担者，成本核算对像的确定应遵循五个主要的原则。

1.1 开发产品能否对外销售的原则。开发产品能够对外销售的，须作为单独的成本核算对像；不能对外销售的产品，首先要作为过渡性成本对像归集和分配成本费用，然后再将其相关的成本按一定的方法在能够对外销售的成本核算对像中进行分配。

1.2 分类进行归集的原则。对于同一开发地点、开工与竣工时间相近、产品结构类型相近的开发产品，应作为一个成本核算对像进行成本归集与分配。

1.3 区分不同开发产品功能的原则。开发项目内的开发产品，其具有不同的功能，不同的用途，须作为独立的成本核算对像进行成本核算。

1.4 区分开发产品成本差异的原则。开发项目内的开发产品，其成本存在较大差异的，应作为不同的成本核算对像进行成本核算。

1.5 区分开发产品的权益主体差异的原则。属于受托代建或多方合作开发的开发项目，确定成本核算对像时要区分不同的权益主体。

2. 房地产开发成本的归集与分配方法

在确定好成本核算对像之后，须按一定的方法将开发项目的成本费用在各个核算对像之间进行合理的归集和分配。由于房地产开发成本的多样性和复杂性，其成本费用归集和分配的方法也存很多方法，但是开发成本费用归集与分配的总原则为：直接成本费用可以直接计算进入各成本核算对像的开发成本中，按照成本对像收益的原则和会计配比原则进行分配。

2.1 土地成本的归集与分配方法

土地成本指为取得土地使用权而发生的各项费用，包括土地出让金、契税、耕地占用税、拆迁补偿支出和拆迁安置支出等。其收益对像一般包括取得土地使用权的各项计容建筑项目；未支付土地出让金的地下不计容的项目一般不为土地成本的收益对像。土地成本收益对像可以通过土地出让合同进行界定划分。

由于土地成本主要依据占地面积计费收取，因而其分配依据为占地面积；按房地产开发成本核算对像的实际占用土地分摊土地成本。实际支付土地成本时，先归集在“房地产开发成本―土地成本”账户的相应明细账户，待房地产项目竣工结算时，按照各成本核算对像的实际占用土地分配土地成本。涉及到开发项目分期开发的，应先将土地成本按占地面积在各期之间进行分配，然后将每一期的土地成本按其内的成本核算对像的建筑面积进行分配。计算公式为：各收益对像土地成本=某开发期的土地成本÷该开发期的总建筑面积×该开发期内各收益对像建筑面积。由此，计算得出各个成本核算对像的土地成本。

2.2 前期费用的归集与分配

前期费用是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括“七通一平”、规划设计、勘察、测绘、环评费、预算编审等支出。在确定前期费用的收益对像时，应充分分析前期费用的属性、计费依据、收益范围，以确定每一项前期费用的收益对像。一般情况下，总体规划设计费、景观设计费、煤（燃）气外线设计费、房屋面积测绘费、放线费、室内环境监测费、以及煤（燃）工程监理费的收益对像应属于计容建筑项目的成本核算对像；其他前期费用的收益对像包括所有的成本核算对像。

前期费用能够分清成本核算对象的，可直接计入各个成本核算对象的成本；应由两个或两个以上的成本对象负担的，可先进行归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象，将各项前期费用在其受益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的前期费用=各项前期费用÷该项费用收益范围内各个成本核算对像的建筑面积总和×各个成本核算对像的建筑面积。

2.3 建筑安装费用的归集与分配方法

建筑安装费用是指房地产开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费等。其收益对像为直接受益的各个成本核算对像。

建筑安装费的大部分项目为直接接性费用，能够区分成本核算对象的，直接根据工程决算将成本在收益的成本核算对象中归集。而对于各个成本核算对像共同收益的建筑安装费，比如几个工程一并招标出包的，应在工程完工结算时，按收益的每个成本核算对像的建筑面积进行分配。建筑安装费用按照各个成本核算单位的收益情况，直接记入各成本核算对像的开发成本。

2.4 基础设施配套费的归集与分配

基础配套费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。在确定基础设施配套费的收益对像时，应逐项分析每一项基础配套费的属性、计费依据、收益范围，确定每一项费用的收益对像。

基础设施配套费的分配依据为规划建筑面积。能分清成本核算对象的，应直接计入各个成本核算对象的“配套设施费”；不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本―配套设施开发”进行归集，再分配计入各个收益的成本核算对象。

2.5 公共配套设施费的归集与分配方法

公共配套设施是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施，如居委会、幼儿园、派出所、物业用房、消防、锅炉房、公共厕所等设施的支出。其特点是不能有偿转让，收益对像为开发项目内的成本核算项目。

2.6 开发间接费用的归集与分配

开发间接费是指开发现场管理机构为开发房地产项目所发生的各项间接费用，包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。其收益对像为开发项内的各个成本核算对像。

开发间接费用的分配依据为建筑面积，直接将开发间接费用在其受益的成本核算对像内进行分配，计算公式为：各个成本核算对像应分摊的开发间接费=各项开发间接费用÷项目建筑面积总和×各个成本核算对像的建筑面积。费用发生先在“开发成本―开发间接费”账户中进行归集，待项目竣工时，按成本分配方法分配记入有关开发成本对像。

3.总结

成本费用的归集和分配，是房地产企业成本核算中最为重要的一个步骤和环节，其归集和分配的完整性和合理性对于核算对象成本分配的合理性至关重要。随阗房地产企业的成本核算的不断发展和完善和房地产企业的不断探索和实践，相信房地产开发成本费的归集与分配将会更加趋于合理和完善！

参考文献：

[1]蔡少优《房地产业涉税疑难问题解析》中国税务出版社

[2]杨文国《房地产业财税操作与稽查实务》经济科学邮版社