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乙方:_________分行/支行(监控银行)
丙方:_________(房地产开发企业)
为加强商品房预售管理,规范商品房预售款使用行为,根据《广东省商品房预售管理条例》的规定,经甲、乙、丙方协商,就位于广州市_________区_________路_________ 地段,项目名称为_________,监控账号为_________楼盘的预售款收存和划拨使用订立如下协议共同遵守。
一、权利
1.甲方负责对商品房预售款收存和使用的日常监督管理,并贯彻实施《广东省商品房预售管理条例》。
2.乙方在为丙方办理预售款拨付时,应要求丙方出具《预售款专用资金拨付批准书》。
3.进入监控帐户的预售款未经甲方同意拨付的,一律不准使用。
4.楼宇竣工后,丙方凭竣工验收证明向甲方申请办理监控帐户销户手续。经甲方审核批准销户的, 丙方持销户批准书向乙方办理帐户取消监控手续。
5.根据《广东省商品房预售管理条例》,甲方可以向预售人(丙方)收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。在工程建设期内,丙方向甲方申请使用商品房预售款项,经甲方审核同意支付的,按拨付数额收取千分之二的监督管理服务费。
二、义务
1.甲、乙、丙三方必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求开设监控专户及签定本协议。
2.甲方应在收到丙方使用预售款申请之日起五天内作出答复;对不同意使用的,应当以书面方式说明理由。
3.乙方应积极配合甲方开展监管工作,按甲方批准的支付额给丙方办理预售款拨付。
4.乙方须将所有按揭贷款划入监控帐户,不得直接支付给丙方或转作它用。
5.乙方须按甲方的要求于每个工作日将前一天监控帐户的预售款收支情况填报到《房屋管理系统》上,同时要及时在《房屋管理系统》上对监控帐户内所收到的每一笔预售款作上标记。
6.丙方不得直接收存预售款。
7.丙方应根据《房屋管理系统》上公布的示范合同文本,与预购人协商拟订合同条款并签订商品房销售合同;应要求预购人按《商品房预售款缴款通知书》将购房款直接存入商品房预售款监控帐户,并凭银行出具的存款凭证为预购人换取交款收据。
8.丙方与预购人签订《商品房买卖合同》后10天内,向房地产交易登记机构申请办理商品房买卖合同备案确认手续。在办理合同备案确认手续时,丙方应同时附送银行出具给预购人的商品房预售款存入专用帐户的凭证。
9.丙方经甲方批准拨付取得的预售款项,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料,设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
10.丙方必须遵守《广东省商品房预售管理条例》,并接受甲方管理和监督,切实保障预购人的合法权益。
三、法律责任
丙方违反规定直接收存预售款的,甲方应责令其改正。对情节严重的,应降低或注销其房地产开发资质,并处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。同时,通过媒体予以曝光。
四、其他
本协议自签订之日起生效,一式四份,甲方两份、乙、丙方各持一份。
甲方:_________(公章)负责人:_________(签章)
乙方:_________(公章)负责人:_________(签章)
在新农村建设工作,兴宁区党委、政府认识到加强对涉农资金管理使用工作的监管,保证涉农资金管理使用工作不出问题,真正用到农村发展和农业生产建设,顺利发放到农户手中。这不仅能有力地促进农村的改革、发展和稳定,也是落实基层党风廉政建设,从源头上预防腐败,更好地贯彻落实国家各项惠民政策的重大举措。城区党委、政府要求纪检监察机关主动履行职责,充分发挥组织协调作用,把财政涉农资金的落实情况,作为全城区党风廉政建设和反腐败工作的一项主要任务抓紧抓好。
近两年,兴宁区纪检监察机关因新老干部交替,补充和调整后的纪检监察队伍新人新手比较多,在纪检监察业务方面正在加速知识充电和经验积累,需要一个渐进的过程,就目前而言,要打开工作局面还有一定的局限性。城区纪委非常清楚这一点,为确保纪检监察两项职能作用的发挥,及时调整工作思路,充分发挥纪检监察机关的组织协调作用,牵头成立了监察、财政、审计等部门参与的督查组,并明确了人员和工作职责:监察局负责违纪责任的追究工作,财政局、审计局派出业务能力强的骨干负责资金使用情况的审核工作,并建立了联席会议制度。每季度定期召开由城区纪委、城区财政局、审计局等部门参加的联席会议,交流情况,研究解决发现的问题,提出改进工作和完善制度的措施,从而确保了此项工作有序进行。
二、认真抓好制度的执行,扎实推进涉农资金管理使用工作
为使整个涉农资金管理使用工作遵章循法,城区纪委监察局充分发挥组织协调作用,与财政等有关部门多次深入基层开展前期调研工作,多次组织村、组干部、农民及有关部门进行学习、座谈。要求各级认真按照上级的文件,如《广西财政扶贫资金报账管理办法实施细则(试行)》等一系列配套文件,抓好涉农资金政策宣传、资金申报、民主评议、社会公示、行政主管部门抽查审核、财政主管部门复核、资金拨付、资金发放、档案管理等重要环节的落实,严格按程序办事。一旦违反了这些程序,就是违规、违纪,群众就可以投诉求决,就必须处公断直,取信于民。为加强监督管理提供查处依据,实现了涉农资金管理监督有规可依、有规必依、执规必严、违规必究,切实解决涉农资金发放中的突出问题。
三、强化监管,确保做到涉农资金管理使用工作公开透明
(一)组织对涉农资金管理使用情况开展专项检查。纪委组织监察、财政、审计人员,对城区16个单位35项涉农资金管理使用情况进行检查。重点检查20*年以来所有项目资金、支农资金、工作经费及其它补贴等管理使用情况。检查采取“四查四看”:一查计划,看有无擅自改变计划,实施计划外项目,套取涉农资金问题;二查支出账目,看涉农资金是否严格实行报账制,支出是否合理合法,有无贪污、挪用、挤占及胡支乱花问题;三查项目审批及建设程序,看项目审批手续是否完备,有无违规实施项目的问题;四查资金兑现,看应兑现给群众的政策资金是否及时足额兑现到位,有无代领、克扣、抵扣问题。经检查,20*年投入到病险水库除险加固、农村道路改造和人饮工程的资金2000多万元,没有发现问题;发放各类补贴1010万元,已全部发放落实到户。
(二)拓宽监督渠道,加强社会监督。一是在乡镇设立举报电话、举报箱,接受群众的举报,发挥群众监督的作用。二是聘请人大代表、政协委员、党员、村民代表等人担任监督员,组织他们开展监督,发挥民主监督的作用。三是推行政务公开,把涉农资金项目审批、扶贫项目审批、各类补贴和救灾救济钱物的发放等内容作为政务公开的重点,让群众依法行使知情权和参与权,了解涉农资金管理使用各个环节的工作,接受群众监督。
(三)抓好定点监察。除了加强面上监督外,还在农林水利、畜牧水产、扶贫办、农机局、民政、计生等重点部门建立监察点,纪检监察部门除了重视群众举报外,还经常到监察点去“听、查、看、测、评”,对他们执行党和国家的方针政策、履行工作职责、工作效率等情况进行跟踪检查,从中发现问题,并及时采取组织措施进行处理。
四、严肃纪律,坚决查处涉农资金管理使用工作中的违纪行为
乡镇是各项财政资金的最终落地点,资金使用对象面广、政策目标多元、监管任务重,尽管一些地方探索出乡镇财政资金监管的好办法,取得了一定成效,但在乡镇财政的资金监管过程中,依然存在不少问题:一是重财政本部门资金监管,轻其他部门资金监管。二是重财政项目建设类资金监管,轻财政补资金监管。三是重财政项目资金到位,轻后续跟踪监督。乡镇、村、乡镇部门普遍重视本单位到位多少财政资金,至于资金如何使用、如何监管、如何发挥最大效益则重视程度不够。四是重各级拨入财政资金监管,轻对内自收自支资金监管。对于外部流入的财政资金因为有政策要求,乡镇财政机构还能够积极参与到监管过程中来;而对于乡镇内部自有资金、自收自支资金,由于无具体要求、无监管机制等,监管工作要么没有开展,要么表面化、无力度。五是重财政资金自查自纠,轻依法依规严肃查处。一些乡镇财政工作人员对发现的违纪违规乃至违法使用财政资金的问题,能够及时预警和报告,但是在处理的过程中,往往大事化小、自查自纠了事,没有依法依规严肃查处,没够成震慑。
二、问题产生的原因
乡镇财政作为乡镇财政资金监管主体,存在“五重五轻”方面的问题,既有主观因素也有客观原因。一是站位不高。部分乡镇财政存在曝光财政资金问题会坏了本地经济发展“一锅粥”等思想,遇到乡镇村和部门单位对监管的排斥心理就坡下驴,当好人、不得罪人。二是政府干预。个别领导打着地方经济发展的大旗,对财政资金监管加以阻挠,干涉正常的监管工作。三是力量薄弱。一方面,乡镇财政人员老化、知识退化加速;另一方面,乡镇工作综合性比较强,方方面面都需要财政人员参与,从而造成财政资金监管力量比较薄弱。四是机制不全。对于财政部已的关于乡镇财政资金监管的权威文件,各地落地措施、细化措施不够,监管的权力清单、职责清单、服务清单不明,特别是横向资金监管、乡镇自有资金监管等方面规章制度不够、体系残缺,篱笆墙织得不牢。
三、监管建议和措施
第一条为改善我区企业融资环境,缓解企业融资困难,促进企业健康发展,经区政府研究决定,区财政设立“区企业过桥资金”(以下简称“过桥资金”),并制定本办法。
第二条过桥资金是指为我区符合国家产业政策和信贷政策、生产经营运行良好并有较好发展前景的企业,在资金周转暂时出现困难时,帮助其按时还贷续贷所提供的临时性周转资金。
第三条过桥资金遵循“专款专用、总额控制、按时收回”的管理原则,并确保安全性和流动性。
第二章资金的设立、使用与审批
第四条过桥资金规模为3000万元,由区财政负责筹集,区投资公司具体运作。
第五条过桥资金实行有偿使用,原则上由借用过桥资金的企业参照银行同期贷款利率支付资金占用费。
第六条借用过桥资金的企业必须具备以下条件:
(一)在工商行政管理部门登记注册,具有独立的法人资格,并在区行政区域内进行国地税登记;
(二)符合国家产业政策,生产经营正常,无重大经济诉讼和重大违犯法律法规等未决事项;
(三)财务状况良好,内部控制制度健全,按时向区财政局、区经信局报送会计报表,资产负债率原则上不高于80%;
(四)无金融机构不良记录,属金融机构确认给予续贷的企业;
(五)企业法人有良好的社会声誉、诚信记录和纳税记录,年纳税额原则上不低于50万元。
第七条过桥资金的使用要求
(一)过桥资金专项用于我区企业还贷续贷业务的临时周转,不能用于固定资产投资和其他用途;
(二)过桥资金借款期限最长不超过20天,单笔金额不超过1000万元。确因特殊情况需要延长的,需报区政府同意后,可适当延长使用时间,但最长期限不得超过3个月。
(三)同一企业每年使用过桥资金一般不超过两次;
第八条企业使用过桥资金时必须提交以下材料;
(一)企业申请借用过桥资金的报告;
(二)企业法人身份证、营业执照、税务登记证以及组织机构代码证复印件:
(三)还贷续贷的还要提供即将到期的承贷金融机构合同原件及复印件,正在办理的续贷证明材料及复印件;
(四)企业借用过桥资金的保证或担保材料。保证或担保材料必须合法有效;税收缴入镇(街道)的企业,需经镇政府(街道)同意;
(五)承贷金融机构续贷承诺函(含贷款时间及贷款额);
(六)国地税部门纳税行为证明;
(七)企业上年度经社会中介机构审核确认的财务报告和申报时上月的财务报告、纳税申报表。
第九条过桥资金的审批程序
(一)借用企业申请使用过桥资金时,须在承贷金融机构贷款到期日20个工作日前,向区投资公司提报资金申请报告和相关资料;
(二)区投资公司联合区经信局在3个工作日内对企业提出的申请和相关资料进行初审,并组织人员到该企业和承贷银行审查企业生产经营、资产负债、信用等级和承贷金融机构续贷手续完备等情况进行核实,初审合格并提出意见后,报区政府审批;考察人员要对考察资料的真实性负责并承担审核风险和责任。
(三)区投资公司根据区政府审批情况通知企业办理借款担保手续,与借用企业签订借用协议,明确约定过桥资金用途、额度、时限和归还等事项。
(四)区投资公司按照签订的借用协议按期拨付资金。
第十条企业必须在承贷金融机构开立新账户,该账户由区投资公司、承贷银行、企业共同监管,并签署监管协议。企业须将借用的过桥资金存入承贷金融机构新开立的账户,该账户在过桥资金借用期间必须接受区投资公司和承贷金融机构监督,确保该项资金的专项使用。
第三章资金的归还、管理与监督
第十一条借用过桥资金企业续贷资金到位后,承贷金融机构应在当日告知投资公司和贷款企业,承贷银行发放新贷款时,必须将贷款资金存入企业在承贷银行新开立的账户,并负责对续贷资金项目使用情况的监管,企业必须自续贷资金到位之日起2个工作日内,将借用的过桥资金及占用费足额归还投资公司。逾期不归还还贷资金的,视同挪用财政资金,区投资公司对拖欠资金额按日加收3‰的罚息、并通过法律手段予以清收;区财政局将依照《财政违法行为处罚处分条例》等规定进行处理、处罚,不再享受财政针对企业的所有扶持政策。
第十二条区财政局、经信局每年对企业使用过桥资金情况进行信用评定,对评选结果优良的企业,次年使用过桥资金时优先予以考虑;对评选结果较差的企业,暂停或取消其使用过桥资金资格。
第十三条区投资公司要及时对企业过桥资金的使用情况进行检查,并向区政府报告其资金使用、风险控制及收入情况;区财政、监察、经信、审计等部门要定期进行监督检查。
第十四条由于承贷金融机构不能有效履行相关义务,致使借出的过桥资金不能及时,足额收回的,区财政将视情取消在该金额机构的全部财政性资金存款业务和相关财政扶持、奖励政策。
第十五条区投资公司、经信局及借用企业的相关人员弄虚作假,造成过桥资金损失的,将依照《财政违法行为处罚处分条例》等规定进行处理、处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四章附则
一、政府柔性监管模式是现阶段存量住房交易资金监管模式的适宜选择
存量住房交易资金监管模式的选择不仅应该与市场规模和市场发育程度相匹配,与市场主体监管服务供给能力和意愿相契合,还要能与中介服务市场特征相耦合。
从前述三种模式来看,在当前发展阶段,合适的选择还是政府监管模式。特别是当前存量住房交易资金风险防范的重点是中介侵占、挪用客户的资金和卷款行为,银行监管和社会机构监管均无法解决这一问题,所以可做的选择就是政府监管。
从政府监管来看,有其缺陷,也有其优势。从缺陷来看,主要在于:第一,效率低。政府机构的性质(垄断、非营利等)以及对安全性的过度关注决定了监管效率比较低。第二,可能过多集中资源和过度监管。效率低以及对政府强制力的软约束可能导致为了监管而投入过多的资源,可能为了安全性而进行过度的管制。第三,政府承担的风险大。在政府进行监管的条件下,一旦制度设计出现疏漏或者管理过程出现疏漏而造成被监管资金被侵占、挪用,就会造成严重的经济损失,并且还要承担信用风险和政治风险。
但政府监管也有多方面的优势,主要体现在以下几个方面:
第一,公信力最高。政府作为公共权力机构,享有制定法规的权利,又有征税权,风险救济能力强,并且是非营利机构,因此由其监管更能取得社会信任。
第二,具有信息优势。相较于其他机构,能更快更充分地获取房屋产权等方面的信息,还能凭借政府的特殊性质要求其他机构提供相关信息,因此在产权转移和登记过程中、在交易资金占管和转移中能更好地维护交易双方的权利。
第三,协调能力强。政府可以通过立法规定相关单位进行配合的责任和义务,可以动用强制力督促各相关单位履行职责,在监管协调方面享有超越其他主体的能力。
第四,配套服务能力强。政府可以通^立法将监管权力延伸至所需要的各个环节,可以实现从买卖合同签约、登记发证和交易资金结算“一条龙”服务。
第五,公益性最强。政府不是营利机构,又有财政支持其运行,因此不需要从监管中谋取私利,也可以保持中立和公允,从这个角度看,有助于降低监管成本。
选择政府监管自然是要利用政府的优势。上述政府监管的缺陷是否可以免除呢?完全免除这些缺陷是不可能的。但若能在政府监管中合理选择政府监管的具体模式,是可以最大限度地弱化这些缺陷的。从前文对政府强制性监管模式和政府柔性监管模式这两种实践模式的讨论可以看出,如果选择政府柔性监管模式就可以最大限度地弱化这些缺陷。
从现实情况来看,政府单位和下属事业单位工作人员编制约束和财政支出约束也使得选择强制性监管模式不具有可行性,并且上述政府监管模式的缺陷会充分暴露出来。而若选择柔性监管模式,则可以规避、弱化政府监管模式的部分缺陷,可以减轻政府监管的风险,提高政府监管的效率。由此来看,政府柔性监管模式是现阶段适宜的选择。
既然如此,我们所要关注的重点就是如何设计政府柔性监管模式。
二、监管制度设计需要把握的基本原则
第一,自愿原则。所谓自愿原则就是存量住房交易资金是否纳入政府监管体系,交由政府监管机构监管,还是交由第三方(指交易双方之外的经济单位)监管,应由资金的所有者自主选择,政府不做强制性规定,但政府要提供监管制度供给。强调和遵循自愿原则是保护产权所有者的产权利益和维护市场在资源配置中的决定性和基础性作用的需要。
第二,契约原则。政府之所以对交易资金进行监管,只是作为市场经济中“看得见的手”来发挥作用,是为了防范违法违规者侵占、挪用资金所有者的资金,保护资金所有者的权利,构建存量住房交易市场的秩序,促进存量住房交易市场的健康稳定发展。政府向社会提供了一项监管制度,资金的所有者就可以根据是加入还是不加入这个制度的比较利益来做出决策。监管制度的核心关系是资金的所有者和监管人之间的契约关系,如果资金的所有者愿意将其所有的资金纳入监管体系,资金的所有者和政府就都须履行监管制度所规定的各项责任和义务,享有监管制度所规定的各项权利。
第三,安全原则。政府监管属于政府的主动作为,鉴于政府的主动作为和政府的能力,相对于其他监管主体,政府应该保障资金监管最大限度的安全性。市场本身是具有防范交易资金支付中风险机制作用的,政府进行监管或者是代替市场的风险防范机制(安全机制),或者是对市场风险防范机制的补充。如果政府监管不能保障资金监管最大限度的安全性,这种监管就没有存在的价值。
第四,公平原则。其一是监管制度的整体设计要遵循公平的原则,不能倾斜于某一个或某一类主体;其二是包括监管权力与风险责任、资金被占管期间的收益和收益分配结构等各项权利的配置要符合公平的要求;其三是监管服务供给要具有公平性和高度的开放性,条件设定要公平,只要符合条件,监管申请均应被接受,并应均等地享受权利。
第五,效率原则。效率原则意指要以最小的交易成本实施存量住房交易资金监管。如果因为监管而造成巨大的交易成本,那就不需要这种监管。不能以安全性和政府机构内部协调的困难而牺牲交易效率。按照效率原则,在监管制度设计中,就需要做到精准选择审核要件,精准设计审核程序,建立起有效的监管激励机制和约束机制。
三、处理好政府监管与市场防险机制及健全经纪服务市场管理的关系
推进政府监管不是要排斥市场自我保护机制,而是与市场自我保护机制并行。始终要尊重市场,始终要尊重市场主体的自由选择和自我避险的机制选择,交易双方的审慎选择是防范风险的重要基础,要继续利用和鼓励市场主体的自我防范,这既有利于促进市场成长,也有利于降低交易资金风险。应继续筑牢市场自发防范机制这个保障交易资金安全的第一道“铁门”。
实现政府监管的有效性还需要健全经纪服务市场管理制度和对经纪服务市场进行有效的管理。经纪人的代收代付行为,经纪人侵占、挪用交易者的资金,卷走交易者的资金是最大的风险点。政府监管的有效性不太可能建立在无序、失信的经纪服务市场基础上。形成科学的经纪服务市场管理制度和进行有效的经纪服务市场管理是保障交易资金安全的第二道“铁门”。
在筑牢保障交易资金安全的第一道和第二道“铁门”的基础上,政府介入存量住房交易资金监管才能收到事半功倍的效果。
四、设计好监管模式的构架
1.监管主体
在政府监管下,无论实行的具体模式是什么,主责机构必然是政府。政府部门当由此担当,也应为此做好制度设计。
监管的具体事务很多,因此需要做好权能结构设计和配置。政府部门做好制度设计,制定相关法规和政策,对委托机构进行选择、监督管理。监管的具体事务委托给专责机构,由其承担资金监管的各项具体工作和责任。同时根据监管需要做好监管权能的后续委托和监督管理工作。
2.监管交易的范围
任何交易行为均可纳入监管体系,监管制度设计本身不排他,也就是无论是通过中介进行的存量住房交易,还是交易双方自行进行的存量住房交易,无论存量住房交易是发生在亲友之间,还是非亲友之间,均有享受监管制度安排的监管服务的权利。但遵循自愿和契约原则,凡不愿意被监管或者不愿意接受监管制度安排的,不被纳入监管体系。这样一方面最大限度地确保私权,确保市场主体的自由决策权,另一方面最大限度地发挥监管制度作为公共物品的非排他、非竞争、公益性、规模性的效能。
3.监管资金的范围
存量住房交易资金主要涉及定金、自付款、购房贷款,相关的资金还有应支付给经纪机构的佣金。从制度安排(供给)上,只要资金的所有者愿意,所有资金均可纳入监管范围,不必将特定资金排除在外。
从被监管方(需求方)来看,可以考虑由当事人自行决定选择纳入监管对象的资金范围,因为由监管人确定具体的O管金额和比例既困难也不合适。在自愿选择监管资金范围的情况下,监管人管多少资金就负多大责任。
4.监管人的责任
一旦被监管人选择加入监管体系,按照监管制度设计,监管人接受了被监管人的申请,监管人就应该按照契约原则履行相应的责任,包括失责的赔偿责任以及其他相关责任。
同时在履责链条中,要明确政府部门、受托监管机构各自应负的责任,政府作为最终的责任单位和履责担保人,受托机构承担所应承担的具体责任。可以考虑引入商业保险机制,通过商业保险机制,分散可能出现的赔偿责任。
5.被监管资金的收益分配
被监管资金可以作为商业银行负债,商业银行应向被监管资金支付利息。被监管资金的利息收入(固定收益)归属应由交易当事人决定,原则上应归属资金所有者(产权归谁,收益归谁)。被监管资金的其他收益应根据监管责任机构各自承担的责任和做出的贡献进行分配。
6.监管机制