房价调控

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房价调控范文第1篇

近十年来，房价的快速上涨时不时成为各方关注的焦点，现在又到这样的时候了。2016年8月，全国70个大中城市新建住宅价格同比增长7%，逼近了2013年上一轮地产景气高点时的增长率。同期，一线城市新房房价同比增长率更是接近30%，远超过上一次房价涨幅的高点。此外，2016年上半年我国7.5万亿的人民币新增贷款中，有超过30%是房屋按揭贷款。房价的快速上涨，以及信贷投放向地产行业的集中，让人担忧国内地产市场是否已经进入了泡沫化状态，国内经济是否已为地产行业所绑架。相应的，对地产政策的争论正在逐步升温。

地产行业究竟有没有泡沫，风险有多大，政策该如何调控？回答这些问题需要冷静的分析，而非情绪化的渲染。尽管现在铺天盖地都是地产泡沫的言论，但别忘了，就在一年多前，舆论还普遍看空房价，认为国内地产市场已经越过了大拐点，会长期向下。从过往经验来看，对地产这个与每个人生活都息息相关的行业，主流观点往往难以保持中立而有所偏颇。政策受其影响，往往陷入周期性的收放循环，治标不治本，过去十年我国地产市场的数轮大起大落均与之相关。

房价上涨缘于土地供给

对地产行业的分析要从其主要驱动因素的辨析开始。在2014年2月，国内对地产前景普遍极度悲观的时候，笔者曾发表题为《房价上行趋势难逆转》的文章，从需求和供给双方面分析了推动房价上升的长期因素。文章的基本结论是，推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化，房价长期上涨的趋势就无法逆转。2016年房价的快速上升已经再次验证了笔者两年多前做出的这一论断。

看不到房价攀升背后的长期供需矛盾，而只是把房价上涨归结为货币信贷的增长，是一个影响不小、但同时也是危害巨大的错误判断。的确，房价涨幅与货币信贷增长之间具有极高的相关性。如果数据看得足够仔细，可以发现社会融资总量的同比多增与房价同比涨幅之间最为相关。但统计关系不等于因果关系，更不意味着货币是因、房价是果。

货币代表了可以在全国范围内灵活流动的购买能力。如果房价真是因货币而涨，我们应当看到水涨船都高、全国房价呈普涨之局面。但拉长时间来看，从2011年1月至今，我国M2存量累计增长了106%。而同期一线城市新房房价累计上涨69%、二线城市累计上涨21%、三线则只累计上涨4%。如果货币推升了房价，没有理由只是主要在一线城市表现其威力。有人可能认为这是因为一线城市地产具有更多投资或投机的属性，所以货币会向一线城市的地产市场集中。但这一逻辑本身就说明在货币之前，有别的因素在引导房价上涨。货币流向一线城市是其他原因带来的结果。

事实上，一线大城市因积聚效应，自然地会形成强大向心力。而在我国，诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中，更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说，一线城市房价中包含着不小“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应，一线城市房价焉有不高之理。

既然货币并非房价长期上涨的主因，就不难理解为何过去十年我国数轮的货币紧缩都无法改变地产价格的上涨趋势。货币政策的紧缩确实可以在短期内起到抑制地产需求、控制房价的作用，但那仅仅是对需求的短期抑制，而非真正消灭。而货币紧缩同时还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。

资产荒下的房价上涨

不管是因为什么原因造成的，房价涨起来之后各方自然会关心地产市场是否有泡沫，泡沫的风险有多大。但同样的，对地产泡沫的分析也必须冷静客观，而不能仅凭似是而非的逻辑。

最近有一个关于地产的段子相当流行，它说的是：当前中国近半数的上市公司利润不够买京沪深的一套豪宅。但这些公司只要卖掉其1%的股权，就足够买几套了。论说者试图以此说明当前股市楼市的泡沫都很大。这虽然只是个调侃，但其中描述的情况确实存在，因而引发了不小的共鸣，增加了大家对泡沫的忧虑。

不过，只要稍有经济学常识，就会看出这个段子里的误导之处。上市公司的利润是上市企业这种资产的回报，就像房租是房子这种资产的回报一样。在目前资产荒现象普遍存在，资产回报率普遍低下的时候，上市企业的回报比不上房产的资产价值再自然不过了。真正要合理地比较股市和房市，应该拿上市企业的利润和房屋的租金做比。前面这个段子用了两个不同概念来做比较，给人以泡沫严重的假象。

如果从资产荒的角度来分析，房地产市场当前的表现并不特殊。所谓资产荒，简单来说就是资金相对资产来说太多了。于是，过多的资金积聚在相对较少的资产之上，就把资产价格推高、把资产回报率给压低了。这不仅仅表现在房地产行业中，也表现在股市、债市等各种资产市场里。

而资产荒的成因，则主要是我国稳增长政策的推进不力。我国经济增长已连续下滑数年，2016年上半年GDP增速更是跌至6.7%，距离实现“小康社会”目标所需的6.5%增长底线仅一步之遥。而2016年上半年的宏观政策纷争，又很大程度上打击了各方对中国经济前景的信心，带来了对政策前景的不稳定预期。于是，民间投资者的投资热情大幅降温。另一方面，在政策多目标导向之下，地方政府也无所适从，投资积极性减退。于是，实体经济的投资增速进一步减慢。实体经济的投资项目是金融体系资金配置的标的资产。实体经济缺乏投资意愿，金融体系自然难以找到资金配置对象，资产荒由此而生。于是，包括房价在内的资产价格自然上涨。事实上，资产荒的现象始于2014年。2015年A股的大牛市就是资产荒所致。而2015年股灾之后，股市资金大量撤出，流向债市和房市，又形成了股票市场之外的泡沫。

尽管此轮房价上涨的逻辑与股债一致，都缘于资产荒，但地产市场的风险远小于股市和债市。正如前面所述，一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素。此外，由于我国较高的首付比率，我国地产市场的杠杆率还是远低于股市和债市。而截至2016年6月末，我国个人购房贷款余额还只有16.6万亿元人民币，占我国贷款余额比重仅为16%，占我国GDP的比重也只有25%。2016年所谓的信贷资金向地产行业的集中，也主要是因为地产之外的行业太过疲弱，所以令相对稳健的地产行业在经济增长中的重要性进一步提升。如果再考虑到一线城市已经再次收紧了限购政策，而广大三四线城市房价涨幅依然温和，我国地产市场整体风险可控，远不是有人所渲染的危如累卵的局面。

抑制房价上涨要以疏为主

十八届三中全会要求要发挥市场在资源配置中的“决定性”作用。目前的房价高涨正是市场机制在起作用的表现。一线城市房价的高涨，正说明一线城市地产供不应求，所以要通过高房价来刺激供给、抑制需求。而且，房价上涨只是深层次问题的表现。强行抑制房价最多只是把问题掩盖起来了，而不能真正解决问题。这就像一个人体内有炎症、导致体温升高一样。面对这样发烧的病人，医生应当用药消炎，而不能仅仅粗暴地降温。对这个病人兜头一盆冷水浇过去，可能确实把他的体温给降下来了，但人命估计也就去了不少了。

在地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策是加大土地供应。不过，对垄断了土地供应的地方政府来说，这无疑会要减少其来自土地的垄断收益。因此，增加土地供应的政策会面临巨大阻力，就算能够推出，进展也会相当迟缓。因此，当前抑制房价上涨的政策还只能着眼于地产需求来做文章。

要抑制地产需求，既可以通过限制性的政策来堵需求，也可以另辟蹊径，将需求的力量疏导出去。这两者中，疏是更适宜的政策。所谓疏，具体来说就是通过化解资产荒，将资金从地产市场分流出去。这需要稳增长政策的进一步发力。只有政策发力把经济稳住，把各方对中国经济的信心给重新树立起来，实体经济的投资热情才能重新焕发。而随之而来的上马投资项目将分流资产市场的资金，降低房价上涨的动能。

房价调控范文第2篇

政府明确房地产业定位。与中国将房地产业作为“支柱产业”不同，德国政府否定房地产“支柱产业”一说，而是将其作为社会福利机制的重要一环。德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。这就表明，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。在德国，房地产政策始终是政党竞选的主要辩论议题，无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能不仅仅是选票，而是整个政党以及政治家的政治生命。所以，虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。

政府运用税收手段调控房价。德国政府善用税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅不需缴纳不动产税，只需缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日开始，又对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收政策限制，压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。

金融制度为稳定房价提供保障。由于战争对国民经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国百业待兴，政府拿不出过多的钱用于住房建设，因而推行了特有的住房金融模式和房贷固定利率机制。德国实行的“先存后贷”储蓄模式，约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有的房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且多年不变。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。同时，国家对建房储蓄体系给予大力支持，对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税上采取优惠政策，企业也给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。

政府对购建房者给予补助。德国根据家庭人口、收入及房租支出情况，对购建住房居民给予补贴。如果是购置自住新房，购买者在8年内可以得到政府每年5000欧元的补助。若有孩子，每人每年还可以得到1500欧元的补助；如果购买自用旧房，也可在8年内得到政府每年2500欧元的补助。若有孩子，也是每人每年可再得到3500欧元的补助；如果购买建造合作社住房，购买者在8年时间内，每年可得到政府2400欧元的补助。若有孩子，每人每年可得到750欧元的补助。

房价调控范文第3篇

房价在史上最严的调控政策下进一步上涨,北京市的限价措施被开发商的“双合同”轻松破解,北京市住建委发出了“不惜一切控房价”的呼声。政府房价调控政策屡屡失灵,原因何在?本文拟从市场经济的商品价格形成关系和价格分配关系入手,寻求政府微观调控商品价格的一般途径,进而对政府调控政策失灵的原因作简单分析。

一、市场经济的两只手及其相互关系。

自然界的一切事物都是运动变化的,一切运动变化都是趋向平衡与稳定进行的,人类社会作为自然界的特殊组成部分,也不能独步其外。

物理学的熵增加原理告诉人们,在着名的布朗运动实验(将花粉撒在水表面,在显微镜下观察其运动)中,花粉呈现出完全无规则运动,但每颗花粉都趋向自身熵增加而不停运动,从而达到整体熵最大的平衡;经济学的理性人假设告诉人们,在巨大的市场经济活动中,难以找出人们统一的活动规律,但每个个体都为自身利益最大化而参与其中,从而实现整体利益最大化的平衡。

尽管经济学家们对市场经济进行了大量研究,提出了种种理论学说,但就像自然生态平衡不以人的意志为转移一样,市场经济社会也存在着一种不以人的意志为转移的力量,把控着社会生产、交换、分配的整体平衡。市场这种配置资源、实现经济平衡的力量,被经济学家称作“看不见的手”。

完全在“看不见的手”支配下的纯粹自发的自由自在的市场经济是不存在的,因为市场参与个体对自身利益最大化的追求没有自觉性底线,常常违背社会公平、正义的基本要求,同时,市场本身也存在趋势惯性和调节迟延性等问题,各国政府无不对市场进行程度不同的主动性干预。因此,在人类社会的经济发展中,除了“看不见的手”之外,还有一只“看得见的手”在舞动。

“看不见的手”与“看得见的手”就像人的左手和右手,共同维护着经济社会的健康发展,但两者的地位并不相同。“看不见的手”是客观规律,“看得见的手”是主观意志,后者必须借助前者发挥作用,否则,无论其如何强大,都孤掌难鸣。北京市等地方政府利用其在预售许可、合同网签、销售备案、房产登记等环节的行政权力强行限制房价,开发商用“双合同”将房价拆分,结果反而使房价变相上涨,就是一个“看得见的手”孤掌难鸣的实例。

二、商品的价格形成关系和价格分配关系。

在市场经济中,商品价格的形成主要取决于供求关系。商品价格P与商品需求量Qd正相关,与商品供应量Qs逆相关,即:P=f(Qd/Qs)。价格形成关系式反映的是市场处于完全自由竞争、自由进入退出的条件下的价格形成关系,这种关系的参与主体是由众多个体组成的需求(购买)群体和供应(出售)群体。

按照理性人假设,需求群体希望低价购买商品,供应群体追求高价出售商品,似乎难以形成交易。然而,两个群体中的个体均可以根据其对自身利益的判断自由决定是否参与竞争、以何种价格竞争,而这种竞争的最终结果必然是相互妥协,实现供需双方的价格平衡,从而完成交易。

显而易见,市场价格上涨时,一般会抑制需求,吸引供应,从引起价格向下回归;商场价格下跌时,一般会释放需求,抑制供应,从而引起价格向上回归。供求关系决定着市场价格的波动趋势,而价格波动又反过来引导市场的需求与供应,使两者的对比关系发生变化,如此互为因果,周而复始,为寻求平衡而不停地变化运动。

市场形成的商品价格并非只归该商品供应者所有,它需要分配给所有与该商品生产经营过程有关的利益群体,才能使得市场需求和供应循环发生。

价格分配关系式P=C+∏+T,直接表达的是价格构成要素,其实质则反映出商品价格在不同主体之间的分配关系。这种分配关系的参与主体包括征收税费(T)的政府、获得利润(∏)的商品供应企业和从生产经营成本(C)中获得补偿的其他主体,如提供金融资本的银行、提供材料设备的供应商、提供劳务的劳动者,等等。

按照理性人假设,参与价格分配的所有主体都希望商品价格上涨,以实现整体可分配价值最大化,同时,在市场价格一定的情况下,又相互博弈,以实现自身分得价值的最大化。任何参与者都不会主动退让,除非受到竞争压力或其他超经济利益的影响。

在价格分配关系中,商品供应者担任着主要角色。我们将价格分配关系式改为利润表达式∏= P-C-T,就能够看他们在分配过程中的重要作用:一方面,在上游市场中作为购买者与供应群体博弈,以追求其生产经营成本(C)最低的方式,实现对上游供应群体的分配;另一方面,在下游市场中作为供应商与需求群体博弈,以追求商品价格(P)最高的方式,实现其自身利润(∏)最大化;同时,还可以通过与政府的博弈力求降低税费,如请求减免或返还税费等,增加其利润。

商品供应者通过上下游市场的交易活动实现其利润最大化的过程表明,任何一种商品的供求关系,不仅决定着自身价格的形成和分配,而且与其上下游商品的供求关系、分配关系密切相关,它们相互牵连,相互作用。

对价格形成关系P =f(Qd/Qs)和价格分配关系P=C+∏+T的简单分析表明,控制某种商品的市场价格有五种途径,即:抑制有效需求(Qd)、增加有效供应(Qs)、降低生产经营成本(C)、压缩企业利润(∏)和减少政府税费(T)。不通过这些途径调整市场商品价格的做法,充其量只是一种姿态,无法得到实效。

三、调控目的不清、针对市场不明和政府企业化,是房价调控政策失灵的主要原因。

在可以控制商品价格的五种途径中,我国政府在近几年的房价调控中已经采用的有三种:抑制有效需求的措施,如限购、限贷、开征房产税;增加有效供应的措施,如增加保障性住房、普通商品房建设;压缩企业利润的措施,如限房价、竞地价。尚未采用的有两种:降低房地产开发成本的措施,如降低土地出让金;减少税费的措施,如减免土地增值税。但从目前的实际情况来看,房价调控不但未能抑制房价上涨,反而出现了屡控屡涨、屡涨屡控的车轮现象。

本文认为,调控目的不清、针对市场不明和政府企业化,是房价调控政策失灵的三大主要原因。

首先,保障民生、改善民生,应当是政府干预市场经济活动的根本目的。这一目的不明确,甚至蜕变为以政府自身为中心的“维稳”,房价调控成为政治任务和政绩指标,并异化成为保官位而调控、为达指标而调控,必然出现调控政策广告化、调控手段行政化、调控工作形式化等浮躁而无实效的做法。 其次,房价的高低是与不同需求群体的购买力相对而言的,对居住需求和投资需求不加区分,盲目控制房价,显然是难以奏效的。

以关怀民生为目的的房价调控,应当细分市场,对基本需求、改善需求和奢侈需求、投资需求区别对待,堵疏分流。

从价格形成关系式P =f(Qd/Qs)出发,对基本需求和改善需求市场,实行限购、限贷,阻止享受需求与投资需求进入,同时增加保障性住房、普通商品房供应,平衡房价。对奢侈需求和投资需求市场,则开征房产税,抑制过度投机,同时严控土地供应,节省土地资源,并维持房价上涨势头。

从价格分配关系式P=C+∏+T出发,对保障性住房实行划拨方式供应土地、减免税费,降低开发经营成本;对普通商品房实行限房价、竞地价,压缩企业利润,从而给保障性住房、普通商品房价格下调腾出空间。对奢侈需求和投资需求市场,则完全按照市场竞争方式供地,并保障政府税费收入,让开发企业通过市场竞争获取利润。

将住房市场细分,分别调控,形成两个相对独立的低价市场和高价市场,使中低收入群体的居住需求在低价市场获得满足,使高收入群体的投资需求在高价市场得到释放,同时,政府可将其在高价市场获得的较高财政收入,转投入到保障性住房建设,加大低价住房市场供应,实现保障民生、改善民生的房价调控目的。

诚然,要形成和保持高低价两个市场的相对独立,仅仅靠上述市场调控措施,显然是远远不够的。为此,还必须充分发挥“看得见的手”的作用,通过法律手段和行政手段,建立配套制度,严惩腐败,才能有效防止房哥、房姐、房叔、房姨们进入低价市场,谋取暴利。

其三,在我国,政府垄断着房地产市场的土地供应,通过低价征收、高价出让土地获得高额收入,形成了广受诟病的土地财政,同时,由于在中央与地方、上级与下级政府之间实行收入分成制,使政府在一定程度上成为以获利为目的经营城市、经营土地的超级企业。政府的企业化,严重阻碍了房价调控政策,例如增加保障性住房建设、减免相关税费等调控措施的落实。

在价格分配关系P=C+∏+T中,政府是特殊主体,其通过征收税费获得的分配份额与社会管理成本有关,但不完全受该管理成本制约:一方面,政府征收税费以政权的强制力为后盾,具有提高自身分配占比的行政手段,因此,常常会产生利用行政手段获取超额利益的冲动,而且在非竞争性政治体制下,这种冲动缺少有效的外部约束机制;另一方面,除经济利益外,政府还必须考虑关怀民生、稳定社会、维护公平、巩固政权等政治利益,因此,其在经济利益分配中又往往表现出不与民争利的政治姿态。由此可见,在经济利益与政治利益平衡中的获得总和利益最大化,才是政府追求的目标,即使在竞争性政治体制下也是如此。

政府在价格分配关系中的特殊性告[！]诉人们,要求政府完全非人格化或者非企业化是不现实的,特别是在政府能够通过垄断土地供应获取高额收益的情况下,更是如此;同时,对限制政府人格化或企业化而言,经济市场本身是无能为力的。对政府谋利倾向的限制,归根结底取决于财政制度乃至政治体制的改革。

仅从房价调控的角度来看,应当建立相应的法律制度,明确规定土地出让收入和相关税费的用途与比例(例如,在高价住房市场的财政收入,必须按一定比例用于保障性住房建设)、对保障性住房减免土地出让金及相关税费,等等;同时,还应当以法律形式建立对政府的监督、追责机制,保障各项措施的落实。

房价调控范文第4篇

关键词：货币政策 房地产泡沫 货币供给 信贷量 利率 汇率

一、货币政策对房地产价格的理论分析

货币政策包含的方面很多，为了直观的列明各种货币政策对房地产价格的影响途径，本文将按照宏观经济调控的目标，将货币政策分成三个方面，即为了实现经济增长和充分就业、物价稳定、国际收支平衡三个目标而采取的货币政策以及它们对房地产价格的推动作用。

（一）为实现经济增长及充分就业目标而采取的货币政策对房地产价格的影响

房地产具有实物资产和虚拟资产两种特性，即可以用于生产生活，又可以作为一种投资工具。作为虚拟经济载体的股票、房地产的逐年升温，逐渐破坏了商品市场和货币市场的均衡。由于经济增长会带动充分就业，充分就业与经济增长相辅相成互相促进，本文将不赘述国家为实现充分就业目标而采取的货币政策。

1.放松银根，扩大货币供给量

由于利率市场化程度不高等原因，货币信贷总量是许多国家重要的货币政策中间目标。当经济达到饱和时，货币供给的增加可能并非流向商品市场，而流向资本市场，引起资产价格的变动。

根据费雪的交易方程式P=MV/T（M表示一定时期流通中货币；量；V表示一定时期单位货币的平均周转次数即货币流通速度；P表示商品和劳务价格的加权平均数；T表示商品和劳务的交易数量。），在充分就业的前提下，商品价格与货币供给呈正比关系，当流通中的货币量过大时，必然导致包括房地产价格在内的物价上涨。

2.降低存款准备金率，扩大信贷规模

国家为了鼓励投资，促进经济增长，将有可能采取下调存款准备金率的措施，这使得商业银行可以留存更多的资金用于向社会成员投放贷款。首先，房地产具有资金密集型，相关产业多的特点，初期投资需要大量的资金。当银行的信贷规模扩大，可贷资金增加，这无疑会刺激房地产开发商增加投资规模，房地产供给增加。其次，对很多消费型购房人而言，他们没有能力一次性支付房款，于是多采用抵押贷款方式申请贷款，可贷资金量的增加也会导致消费型购房人的需求增加。然而房地产的供给在一段时间内不可能显著改变，其价格主要与需求量相关。消费型购房人的需求增加将从某种程度上引起房地产价格的走高。

3.低利率政策

根据公式i=e-dr（e代表自主投资；-dr代表投资需求中与利率相关的部分），可看出投资与利率之间具有反向变动关系。在利率市场化程度较高的国家，调节利率是国家货币政策的重要手段，然而由于利率与房地产价格的特殊关系，低利率将很可能导致房地产泡沫。

根据简化的金融资产定价模型 Pt=（Pt+1+Dt）/（1+R）可以看出，利率与金融资产的价格为反向相关。

从房地产开发商的角度看，较低的利率将降低房地产开发商的融资成本，促进房地产开放商增加投资规模。从购房人的角度看，较低的利率将减轻购房按揭贷款的负担，增加了普通购房者对房地产的需求，推动房地产价格的上涨。从投机商的角度看，低利率会导致投机商放弃债券等与利率相关的资产，将资金投向收益更高的房地产行业，同样会促进房地产需求量的增加和价格的上涨。

（二）为实现物价稳定而采取的货币政策对房地产价格的影响

20世纪70年代以来，随着金融市场的日益发展，许多国家都出现了低通货膨胀与高房价并存的局面。政府部门为了达到物价稳定的目标而实施的货币政策有可能在保持低通货膨胀的同时引起资产价格脱离其真实价值异常波动，甚至导致泡沫的形成。由于虚拟经济的发展，货币供给流入生产领域会带来实体经济的增长，而当生产领域所需的货币量达到饱和时，新增加的货币供给就会流入消费领域和投资领域，这就有可能在消费领域引起通货膨胀，在投资领域推动资产价格的上涨并产生泡沫。但是，当货币供应不进入生产领域和消费领域，而是直接大规模地进入虚拟资本市场进行投资时，就会出现低通货膨胀与高资产价格泡沫并存的现象。

（三）为实现国际收支平衡而采取的货币政策对房地产价格的影响

当一国在持续一段时间出现国际收支顺差，外汇的供给增加，需求减少，将会导致本币相对升值。资本的逐利性使得资本投向升值潜力大且利率高的地方（以低利率货币换取高利率货币套取利差），国际热钱的涌入，也增加了对本国房地产的需求，导致房地产价格的上升。为了防止国际热钱的大量涌入导致本币持续升值，政府将有可能采取降低利率的措施，由资本项目的逆差来平衡经常项目的顺差，使国际收支保持平衡，但低利率却进一步促进了房价的攀升。

二、国际案例分析：日本的房地产泡沫

日本的房地产泡沫肇始于1985年，这一年是代表日元大幅度升值的“广场协议”的签署年。从这时开始，到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。90年代初，随着国际资本谋得大量利润后的撤离，日本房产泡沫随即破灭。大量房地产公司以及金融机构倒闭，并且产生了巨额不良资产，严重破坏了金融市场的秩序与平衡。中小企业向银行筹资的难度大大加大，危害迅速波及到商品市场。这成为90年代日本企业投资不振的一个主要原因。许多在房地产泡沫滋生时期购房的普通人由于房价的骤跌而破产甚至贫困潦倒，国民对政府的信心指数一度跌至谷底。

在导致日本房地产泡沫的种种因素中，货币政策的影响最为深刻。首先是1985年日本与美英法德四国共同签署的“广场协议”，同意美元贬值。美元贬值后日元相对升值，大大刺激了日本房价的上涨。

其次，当时的日本政府为了促进国内经济，中央银行采取了非常宽松的货币政策，低利率和信贷规模的增加使得投资者纷纷转向了房地产市场，致使日本房价的第一轮攀升。而广大普通投资者受房地产价格骤升的诱惑，也纷纷拿出积蓄用于购置房产，又导致了房价的第二轮攀升。房地产价格的上升使得其担保价值也同步上升，同样的房产可以向银行贷得更多的资金，如此反复投机反复借贷，房地产泡沫随即越吹越大。

三、结论

本文从理论以及案例角度对货币政策与房地产价格的关系进行了论述，得出以下几点结论：

1.政府为了实现经济增长、充分就业目标而实行的扩大货币供应量和低利率政策会引起本国房地产价格的上升，甚至可能导致房地产泡沫的产生。

2.国家在维持商品市场物价稳定的同时也应当关注资本市场的动态，关注货币供应量的变动对资产价格，尤其是房地产价格的影响。消费物价指数无法准确反映房地产价格，不应当仅仅以CPI的升降来衡量货币政策的有效性。

房价调控范文第5篇

北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔在接受《中国地产总裁》杂 志采访时表示，从 2013 年 11 月至 2014 年 12 月间北京市将提供不少于 7 万套“自住型”商品房，并将出台一系列政策鼓励企事业单位利用自有资金建设保障性住房和“自住型”商 品房。同时，北京市住建委还在文件中硬性规定：“自住型”商品房的售价低于周边商品房项目 30% 左右，套型以 90 平方米以下户型为主。另外还规定，“自住型”商品房 5 年内不得转让、出租，5 年后转让者须缴纳购房价款差额的 30% 给北京市财政； 符合保障房申购条件的购房者可优先购买“自住型”商品房，同时对购房家庭的收入不作限制，但“自住型” 商品房每个家庭只有 1 次购房资格。

2014：房价调控改堵为疏

采访中秦海翔表示，新确立的北 京市 2014 年的楼市调控政策楼市供应的政策，希望通过组合拳平抑房价。” 在谈及“自住型”商品房如何影 响房价时，秦海翔表示：“由于北京 市政府改变了土地竞买的规则，现在 刚刚向住宅市场传导，到了 2014 年 下半年普通买房人将更深刻直接地体 会到楼市价格和供应上的变化。‘自 住型’商品房政策是稳定房价的重要 手段，也是住房机制的探索，该政策，与以往有了较大变化，将从单纯限价转变 为加大楼市供给。简单一句话，就是 房价调控将要改堵为疏。他进一步指 出，2014 年北京市政府对楼市的调控 手段将在保持房价稳定的基础上，逐步把商品房纳入限价序列管理，形成分层次、分类型的长效调控机制。而 住建委出台“自住型”商品房政策就 体现了这个原则。“实际上，以往北 京市房价调控重点都在如何限制价格上升，出台了限购、出台了保障房政策，希望能用硬的办法控制楼市价格上涨。但是现在看效果不好，2014年 市政府打算换个思路，通过加大平价 商品房的供给来控制楼市价格涨幅， 就是要在对楼市的‘疏导’上下功夫， 也就有了‘自住型’商品房的出台。” 秦海翔向记者这样介绍。

“通过‘自住型’商品房建设和 大量入市，以及推动企事业单位自建 保障房，集中解决部分‘刚需’住房 问题，这有利于房价的平稳调控，也 有利于楼市的发展。这是 2014 年北 京市房价调控最大亮点。”秦海翔表 示，“这只是加大对楼市供应量的一 个尝试，未来北京市将出台更多加大楼市供应的政策，希望通过组合拳平 抑房价。”

在谈及“自住型”商品房如何影 响房价时，秦海翔表示：“由于北京 市政府改变了土地竞买的规则，现在 刚刚向住宅市场传导，到了 2014 年 下半年普通买房人将更深刻直接地体 会到楼市价格和供应上的变化。‘自住型’商品房政策是稳定房价的重要 手段，也是住房机制的探索，该政策在执行过程中还可能出现一些细节问题，希望相关部门和公众能多理解、多支持，并不断促进政策完善，逐步解决购房问题。”

七万套：“自住型”商品房开闸放水

2013年 11 月 12 日，首批7 个北京市“自住型”商品房项目规划设计方案在北京市规划展览馆对外开放，当日民众热情高涨，共有 5000 余人进场参观。通过北京市政府审批的首批项目分布在北京市包括朝阳、海淀在内的四个区县，规划套型面积均为 90 平方米以下，能够提供 1.6 万余套“自住型”商品房。2013 年 12 月 14 日，恒大豆各庄“自住型”商品房项目“御景湾” 结束了网上申请登记，根据数据显示，成功申请的购房人达 14.8 万人。

针对现在“自住型”商品房的火爆，北京市住建委发言人秦海翔表示： “现在计划到 2014 年 12 月向市民提供‘自住型’商品房共 7 万套，目前已经协调国土局于 2013 年年底之前完成了不低于 2 万套‘自住型’商品房用地的供应。”而记者通过查阅资料也证实了这一点，根据数据测算，已经超额完成了 2013 年配建 2 万套的工作计划。

秦海翔进一步向记者介绍， 2014 年市政府将加大“自住型”商品住宅供给力度，2014 年将会提供 5 万套“自住型”商品房，这意味着北京市 2014 年将要把 50% 以上的住宅用地用来建设“自住型”商品房。预计到 2014 年下半年，能够向市场提供“自住型” 商品房不少于 7 万套，使得商品房市 场平价房供应大大增加，有利于房价维持稳定。

宽进严出：“自住型”商品房让人欢喜让人忧

“目前为止，市政府考虑到老百姓的要求，这次‘自住型’商品房政策制定购买的标准就是‘宽进、严出’，将门槛放到和限购政策一样，但要对后期二手房转让进行事实上的约束。” 市住建委发言人秦海翔表示，“现在 ‘自住型’商品房的价格比周边房价低 30%，但我们不希望这个政策成为一部分人牟利的工具。因此住建委在 ‘自住型’商品房未来转让上将会出台限制政策，除了现在说的补缴 30% 价差款以外，可能还会利用房产税等手段进行调节，力争使真正需要房子的‘刚需’消费者成为‘自住型’商品房的购买主力，尽量杜绝投机获利行为。”

在被问及住建委将采取哪些手段抑制对“自住型”商品房的投机时，秦海翔进一步表示，由于“自住型” 商品房是政府让利，因此未来在出售 “自住型”商品房的时候，首先要缴纳购入价与卖出价差额的 30% 给北京 市财政，这个会对投机有一部分抑制 作用。而对于当前在住房市场上存在 的以阴阳合同规避多交差额的可能 性，秦海翔表示，住建委将会对各项 目所在区域的房价进行评估，参照市场价确定“自住型”商品房未来销售的最低售价，低于最低售价的交易将可能会被认为是不正常交易。“除了出售时缴纳 30% 差额以外，此次我们制定的政策中还规定，自住型商品住宅在 5 年内不准出售。而且住建委还规定‘自住型’商品房的属性在登记备案的时候将会被标注，这将对其未来的转让起到一定影响。另外，在新的房产税政策中，我们正在调研如何控制‘自住型’商品房未来的转让交易。”秦海翔最后指出，“我们会想尽办法，使得‘自住型’商品房远离投机，积极满足‘刚需’购房者的需要。”