设施农用地

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设施农用地范文第1篇

津市市设施农用地现状

津市市总人口26万，其中农业人口15万人。土地面积83.24万亩，耕地面积32.44万亩，2011年全市农业实现产值7.1亿元，占农业总产值49%，农业已成为农民增收的支柱产业。截至目前，津市市各类畜禽养殖用地面积为753.21亩，占用耕地115.76亩，占用林地123亩。其中生猪规模养殖场27家，蛋鸡和肉鸡规模养殖24家，蛋鸡和蛋鸭规模养殖6家，兔、羊、鸽子、鹅、肉牛和鱼规模养殖各1家。

目前，津市市设施农用地管理存在一些问题。

首先，用地缺乏有效管理。据调查，全市7个乡镇设施农业用地，占用耕地115.76亩，占用林地123亩。目前，津市设施农用地的用地企业或个人一般都直接与村委协商，农业及其配套用地在土地承包流转中，与农户签订临时土地租赁合同，用地选址、用地面积都由转入方自行决定，并未对设施农用地进行立项管理，没有相关的法规文件约束，导致违规占用耕地、无限制扩大用地范围、农民利益受到损害。且津市设施农业发展的形式多为农户、企业主自主开发型，缺乏发展规划和管理，农用地零星分布、资金投入低、配套设施不完备。

其次，审批缺乏有序操作。目前，津市的农用地审批，只要用地申请者向当地政府提出用地申请，政府签字确认即可使用土地，而申请书中没有明确用地时间、用地面积等相关事宜，对于占用耕地的，更未要求其签订复垦协议。由于缺乏有序的审批程序，致使用地者随意占用耕地、扩大用地范围，造成土地甚至是优质耕地流失。

第三，部门缺乏有机配合。设施农用地的管理需要相关部门明确职责、密切配合，但目前农业、环保、畜牧等部门以及乡镇政府未将津市设施农用地纳入日常管理，相应责任追究制度不完善，部门之间分工合作不明确，没有形成联动机制。出现问题后，各部门不能及时予以制止、责令限期纠正和整改，导致土地资源的浪费和破坏。

第四，环境缺乏有力保障。调查发现，津市设施农用地多用于养殖畜禽，以小规模饲养为主，农民住房往往是前住人后养畜，卫生环境差。随着生猪和家禽养殖量的不断增多，一些养殖户将畜禽排泄物随意堆放，周围恶臭弥漫。这种人畜混居养殖方式，远远不能适应畜产品质量安全、公共卫生安全和生态环境安全的要求，不利于畜禽品种改良和规范化、标准化生产，对生态环境造成了极大破坏。

对策与建议

出台政策，加强规范管理。为切实加强津市设施农用地管理，根据《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）等文件精神，结合津市实际，征求农业、环保、林牧渔业、规划、水利等有关部门意见和深入乡镇调研的基础上制定《津市市设施农用地管理实施细则》和操作规范。一是明确设施农用地划分范围。明确设施农业的用地范围主要是生产设施用地（如畜禽舍、养殖池等）和附属设施用地（如生活管理用房、农村道路等），禁止以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区。涉及经营永久性餐饮、住宿、工厂化农产品加工、中高档展销等用地，均不属于设施农用地范围，应按非农建设用地管理。二是科学编制设施农用地规划。各乡镇应该在相关职能部门的统一指导下编制好本辖区内设施农用地规划。该规划应符合土地利用总体规划、农业发展规划、村镇规划等有关要求，合理确定设施农用地的规模、布局，严禁设施农用地占用基本农田。三是强化节约集约用地意识。乡镇、各职能部门应加强宣传，引导企业兴建农业设施应尽量利用未利用地和低效闲置地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田。财政部门设立复耕资金专项账户，按规定缴纳复垦保证金。在建设过程中，附属设施占用的耕地，由经营者按照“占一补一”的要求负责补充占用的耕地，并做到先补后占。没有条件补充耕地的，可以根据附属设施占用耕地面积，按规定缴纳耕地开垦费。

明确职责，规范审批程序。根据《通知》精神，需制定一套既合法又便于操作的审批流程，明确各部门职责。设施农业项目大多时效性、季节性较强，对报送材料应该严格审查，不符合要求的材料，当面告知并说明理由。对一些可能造成生态环境影响的设施农业和畜牧业项目，还要取得林牧渔业和环保部门出具的审查意见。同时，经审批同意实施的设施农业项目，政府应该委托市国土部门发放用地批准通知书，使设施农业用地审批项目进一步规范。

严格监管，建立规范机制。《通知》对具体的操作模式、实施步骤、文本格式等没有形成统一规范，也缺乏相应配套文件的有效支持。我局结合近年来的项目用地办理经验和国土部门工作特点，本着规范管理、资料完备、便于操作的原则，建议从以下三个方面加强设施农用地监管：一是强化基层管理职能，为管理把好关。乡镇国土所在设施农用地审批过程中负有重要职责。在实地踏勘过程中，国土所应做好土地利用现状记录，并邀请农经部门、村委会代表等一起实地踏勘，以减少设施农用地项目报批和建设过程中的矛盾。同时国土所还要全程参与设施农用地项目的施工放点、综合验收、执法巡查等相关工作，确保项目的顺利实施和严格按批准条件使用土地，发现违法用地的须及时制止和报告。二是加强内部沟通协调，完善报批材料。国土系统内部明确各自职能，在各自职能范围内为设施农用地的报批提供材料和技术支持。对设施农用地项目是否符合土地利用总体规划出具示意图和审查意见，合理确定设施农用地的规模、布局，不占或少占耕地，严禁占用基本农田，并对申报材料进行审查和报批；确保对设施农业项目土地权属无争议，确认附属设施等各类用地的地类和面积，设施农用地经市政府批准后，做好土地利用变更调查和台账登记；设施农用地上报后，定期执法巡查，做好后期的全程跟踪管理。三是建立共同责任机制，加强全程监督。设施农用地申请经市政府批准后，相关部门应各司其职，加强设施农用地全程管理，确保设施农业规范用地。履行施工放样和综合验收程序。项目建设前，由国土部门牵头，会同项目所在地政府、农业、村委等部门进行施工放样标定界址点后，正式动工建设。整体工程竣工后，由农业生产经营者向农业和国土部门申请验收，项目所在地政府、农业、国土等部门对用地面积，建筑层次、用途进行综合验收，不符合设施农用地批准条件的，按违法用地查处。确保设施农业项目到期复垦。试用期满后，农业生产经营者需要续办用地的，在到期前一个月内提出续办申请，符合条件的按程序办理相关手续。不符合条件的，自行组织复耕，并由市国土部门直至验收。

设施农用地范文第2篇

关键词：高标准基本农田；农用地；土地利用；潜力分析

中图分类号： S969 文献标识码： A

引言

高标准基本农田是指通过农村土地整治形成的集中连片、设施配套、高产稳产、生态良好、抗灾能力强、与现代农业生产和经营方式相适应的基本农田。新一轮土地整治规划是开展土地整治和建设高标准基本农田工作的基本依据，是保障土地整治活动科学、有序开展的重要前提。

1、高标准基本农田建设的内涵

国土资源部印发的《高标准基本农田建设规范（试行）》指出，高标准基本农田建设是以建设高标准基本农田为目标，依据土地利用总体规划和土地整治规划，在农村土地整治重点区域及重大工程、基本农田保护区、基本农田整备区等开展的土地整治活动。

建设内容包括土地平整、灌溉与排水、田间道路、农田防护与生态环境保持以及其他等五项工程。主要是通过提升耕地质量和提高农田基本设施建设水平，达到以下五个目标：一是优化土地利用结构与布局，实现集中连片，发挥规模效益；二是增加有效耕地面积，提高高标准基本农田比重；三是提高基本农田质量，完善田间基础设施，稳步提高粮食综合生产能力；四是加强生态环境建设，发挥生产、生态、景观的综合功能；五是建立保护和补偿机制，促进高标准基本农田的持续利用。

2、研究区概况及数据来源

2.1、研究区概况

此次我们研究的对象是某省的省会城市中部，其由于特殊的地域特征也就形成了典型的“三山两坝”的隔档式地貌特征，“三山”从东向西依次为黄草山、西山、铜锣山三山，三背斜之间的长垫、湖洪两向斜形成两坝。2010年全区户籍总人口90.21万人，常住人口77.00万人，根据2010年长寿区土地利用现状变更调查成果数据，全区土地总面积14.21万hm2。

2.2、数据来源与说明

该区域土地利用空间数据的获取主要通过长寿区2009年第二次土地调查数据及长寿区街镇土地利用总体规划（2006－2020年）和长寿区高标准基本农田建设规划（2011－2015年）等规划资料，部分数据的获取通过实地调研获取。以长寿区2010年土地利用现状变更调查数据为基础，对照长寿区第二次土地调查成果，将非高标准基本农田建设区域坡度分级归并为3类，其中，将长寿区第二次土地调查中0~2°、＞2°~6°2个坡度级别合并成I坡度级。

3、农用地整治潜力测算

3.1、高标准基本农田建设区域划定总体思路

首先，根据高标准基本农田的概念和内涵的要求，构建高标准基本农田建设区划定评价模型，采用多因素综合评价法对基本农田自然质量进行评价，逐级修正后得到基本农田的综合质量。质量较高者即为现状可认定高标准基本农田建设区。进而分析剩余基本农田质量限制性，筛选规划期内土地整治可改造主要指标，分析其可改造程度，确定整治后可建成的高标准基本农田建设区。

3.2、农用地整治潜力调查分区

长寿区高标准基本农田适宜田块主要集中在长寿湖、大洪湖西部地带。基于高标准基本农田建设模式的农用地整治潜力调查采取以行政村为调查单元、乡镇为汇总单元的分区域差异化调查评价分区方法，将高标准基本农田建设区域定义为A类型调查评价区（简称A类型区）；非高标准基本农田建设区域定义为B类型调查评价区（简称B类型区）。

B类型区采取按坡度级抽样调查法，根据坡度级定义3个样本分区类型，即依据第二次土地调查中对耕地的坡度分级0°~6°、＞6°~15°、＞15°~25°定义为I坡度级、II坡度级和III坡度级，分别对应BI类型调查区、BII类型调查区、BIII类型调查区，每种类型选取4个共12个B型样本调查区，样区的选择需考虑空间分布的均匀性，A类型区质量潜力采取全面调查法，数量潜力以B类型区潜力调查结果的低水平值作为参考。

3.3、农用地整治潜力调查方法

3.3.1、数量潜力调查评价方法

影响一般农用地整治潜力因素主要包括坡度、沟路渠分布格局紊乱程度、零星地类、耕作田块规模等，坡度是影响一般农田整治的主导因素，大于25°的区域不纳入潜力测算范围，并扣除新一轮土地利用总体规划确定的新增建设用地和有条件建设区。

3.3.2、质量潜力调查评价方法

现在我们就针对A类型区质量潜力来进行调查评价方法，高标准基本农田区农用地整治潜力调查评价以质量潜力为主，结合农用地分等定级成果，以行政村为统计单元，以农用地等别、坡度级别和行政区为控制单元，根据不同单元的耕地质量等级、梯地状况、田面坡度等13种质量潜力影响因素的现状情况和理想值情况综合确定，并计算质量潜力提升度。见表1。

耕地质量潜力综合指数计算过程如下：

①数据标准化

为消除量纲影响，需对统计各项质量评价指标现实数值和标准化数值分别进行标准化处理，本研究采用归一化方法进行数据标准化处理；

②确定评价指标权重

对同层的指标进行两两比较，构造判断矩阵并计算指标权重值。相对重要性指数一般采用萨迪教授提出的1～9标度法，数值越大越重要，1表示同等重要；5表示比较重要；9表示极端重要。需对判断矩阵进行一致性检验，并采用方根法进行各评价因子权重的计算（见表2）。

③计算第i项指数现状值和潜力值。

(1)

(2)

式中，Pi为第i项的只是指数值；f和g分别代表的是所涉及指标的起止序号；Wi代表的是第i项指标所对应的权重；Xi代表的是i项评价指标的数值。

④计算A类型区现状质量综合指数和质量潜力综合指数。

(3)

(4)

式中，Hj表示第j个评价单元的质量综合指数；Wj代表该指标对应权重。质量潜力综合指数越大，说明该区域耕地质量潜力越大、耕地的质量现状越差。质量潜力评价指标的理想值。

4、结果与分析

4.1、数量潜力结果

4.1.1、B类型区数量潜力调查结果

根据长寿区已实施农用地整治项目情况，确定长寿区农用地整治耕地标准系数。耕地标准系数是反映在当前社会经济、生产条件情况下，可实现的整个耕地类型区的耕地面积占耕地、农村道路、沟渠和田坎等面积的比例。

I坡度级95%置信度下的抽样平均误差是0.0167，置信区间为（87.33%，97.96%）；II坡度级95%置信度下的误差是0.0049，置信区间为（80.56%，83.71%）；III坡度级95%置信度下的误差是0.0032，置信区间为（75.53%，80.53%）。

4.1.2、A类型区数量潜力调查结果

调查显示，A类型区各评价单元不同坡度新增耕地潜力有限，主要原因是高标准基本农田建设区域需新增大量农田水利工程，且田块集中连片程度相对较高，田坎比重较小，标准净耕地系数相对较大，因此A类型区12个调查单元中各坡度级采用B类型区净耕地系数统计结果的置信区间最高值，即I、II、III坡度级理想净耕地系数分别为97.96%、83.71%和80.53%。

4.1.3、研究区数量潜力汇总结果

根据研究区土地利用现状变更数据，扣除新一轮乡镇土地利用总体规划中涉及的新增建设用地、有条件建设区、禁止建设区内耕地后，按乡镇汇总3种坡度级下A类型区和B类型区可整治耕地面积，根据样区测算出同一坡度级下的高、中、低3种整治潜力（即分别按B类型区调查统计结果置信区间的最低值、平均值和最高值汇总高、中、低3种整治潜力），计算出各乡镇3种整治水平下的新增耕地值。汇总结果显示，A类型区数量潜力551.78hm2，占数量潜力总量的26.49%；B类型区数量潜力1531.32hm2，占数量潜力总量的73.51%(见表2)。

结束语

高标准基本农田建设是一件“功在当代利在千秋”的事业，对于我国这样一个人多地少的国家，在确保国家粮食安全、实现人类经济社会可持续发展方面，具有非常重要的战略意义。我们根据对基于高标准基本农田建设的农村土地整治模式主客观依据分析，设计了基于高标准基本农田建设模式的农用地整治潜力评价模式，其特点是：根据行政区范围划定高标准基本农田建设区域（A类型区）与非高标准基本农田建设区域（B类型区），对于划定区域采取不同方法进行农用地整治潜力调查、评价和结果选择。

参考文献

[1]王新盼,姜广辉,张瑞娟,赵婷婷,曲衍波.高标准基本农田建设区域划定方法[J].农业工程学报,2013,10:241-250.

设施农用地范文第3篇

一、引言

进入21世纪，我国城镇化水平迅速提高。2001年我国城镇化率为37.66%，此后12年以平均每年1.3个百分点的速度增长，到2013年达到53.73%。全国城镇人口从2001年的4.81亿人， 以平均每年0.21亿人的速度增长，到2013年达到7.3亿人。中国指数研究院的《关于城镇化进程的专题报告》预测，2020年将达到59%左右，2030年将达到66%左右。这意味着，2011～2030年， 我国将新增城镇人口3亿人左右[1]。城镇化的进一步发展，必将改变我国长期以来以农村人口为主的人口结构，更多的农村人口将转变为城镇人口。在这一大环境下，农村集体建设用地流转势在必行。

农村集体建设用地流转，是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等形式，将集体建设用地使用权有偿让与其他经济主体使用行为[2]。由于土地资源的不可替代性，以及土地流转在市场经济环境下的重要性，土地流转问题近些年一直是国内外学者的研究热点。

对于城市边缘区的概念，国内学者一般认为是“位于中心城区的连续建成区与外围几乎没有城市居民住宅、非农土地利用的纯农业腹地之间，兼有城市与乡村两方面的特征，人口密度低于中心城区，但高于周围农村的地区”[3]。从地域结构来讲，城市边缘区是一个城市完整地域的重要组成部分，介于乡村环境向城市环境转化的过渡地带，是独立于典型城市与典型乡村的地域实体，又是城市与乡村之间交换的纽带。理论上边缘区土地利用受城市和乡村双重影响，也是城市扩展和乡村城镇化同时并起的区域[4]，但由于城市的吸引力远远大于乡村，再加上城市的不断拓展，边缘区域本身优越的区域位置和较于城市相对低廉的地价，使这一区域成为城乡建设中最复杂、最富变化的地区。城市边缘区独特的地理位置，其区域经济水平、农村的生产发展、土地利用等与其他区域存在明显的不同，具有鲜明的地域特征[5]。因此，本文选择天津市近郊区――北辰区为调研对象，采用对比分析、问卷调查和现场实际调研等方法，重点关注天津市北辰区集体建设用地流转后农村居民生活生产特征变化及存在问题，进而有针对性地提出促进大城市边缘区农村集体土地流转持续健康发展的对策建议。

二、大城市边缘区土地利用特征

1.土地利用结构变化剧烈

土地利用结构变化是由内因和外因两方面互为影响而引起的。首先城市边缘区发展的先导力量是产业的发展，也就是外因占先导地位。近几年，随着经济的快速发展，各城市加快了产业调整的步伐，很多城市提出了“退二进三”、大力发展第三产业的战略调整思路，而大城市边缘区良好的区位和交通条件，是承接城市第二产业的最佳区域之一；另一方面边缘区域由于产业的带动，城镇化速度远高于远郊区，带来了农民生活水平的提高和生活方式的改变，对居住环境和生态环境都提出了更高的要求。这些情况都带来了对建设用地的更多需求，直接体现就是建设用地迅速增长，农用地快速?p少，土地利用结构变化剧烈（见图1）。

结合天津的空间发展特征，环城四区（不包括东丽区、西青区、北辰区、津南区外环线以内区域）所属的区域基本符合大城市边缘区的性质和特征。

2.建设用地比例较高，且类型复杂

边缘区的区位特征和条件，决定了这一区域是城乡统筹发展的关键组成部分，既是城市拓展的热点区域，也是城镇化快速推进的区域。从城市边缘区用地结构来看，建设用地比例高于除城区之外的其他区域。但不同于其他地区的是，这一区域的建设用地既有城镇工矿用地，也有集体建设用地；既有农村居民点用地，也有城市保障性住房、商品房开发用地，建设用地包含的用地类型复杂。

3.土地利用效益两极化明显

一方面，因该区域特殊的区位优势，区域内有投资强度和开发强度较高的城镇工矿用地和城市外迁的企业，又有高强度开发的商品房和保障性住房用地，建设用地土地利用效率较高。这一区域的农用地多为设施农业和高标准基本农田，也是农业效益最高的区域。但另一方面，该区域农村集体建设用地土地利用效益低的现象普遍，尤其是农村宅基地实际占地远远超出国家和地方政府制定的标准，土地低效利用与建设用地需求增加的矛盾更加突出。

4.建设用地开发度高，新增建设用地短缺

城市的快速发展，城镇不断向外围区域扩张，城市边缘区本身就是城市扩张的结果，再加上城镇化的大力推进，乡村本身对建设用地也有巨大需求，因此这一地区建设用地基本开发完成，新增建设用地匮乏，只有依靠存量建设用地挖潜和改造解决建设用地短缺问题。

三、天津市城市边缘区农村集体建设用地流转实践

1.我国各类土地流转试点情况简介

目前，全国也有多个试点城市开展土地流转工作实践，如“苏州试点”，主要是在依法取得的农村集体非农建设土地所有权的前提下，进行转让、出租和作价入股等试点工作；“湖州试点”，主要是改制企业以租赁方式取得集体建设用地使用权的可以进行土地流转；“古田试点”，主要是本集体内部流转，只需经土地使用权所有者同意并到土地管理部门办理变更登记即可，本集体外部流转，需将集体土地所有权转为国家所有，土地使用者向集体所有者缴纳土地取得费作为征地三费；“芜湖试点”，主要是围绕乡镇政府在实施镇域规划、建设工业小区时进行土地流转；“上海试点”，上海青浦区作为国土资源部征地制度改革试点地区，开展高速公路用地合作经营；“重庆试点”，主要是以地票形式进行土地流转等。

2.天津实践

天津市提出到2030年，环城四区城镇化水平达到100%，即农村居民的生活方式和生产方式全部改变，产业以第二、三产业为主，第一产业全部为现代化设施农业。按照协同论的思想和观点[6]，在城镇化快速发展阶段，原来的农村生产方式发生变化时，土地利用方式必须也要随之变化，即原来稳定的农村集体土地利用系统会随着农用地、建设用地的流转而被打破，逐渐建立与新的农村生产方式、生活方式相适应的农村集体土地利用系统[7]。就天津过去十年间发展状况而言，在经济结构和产业分布发生巨大变化的同时，资源短缺、产业分工和竞争加剧，产业结构战略调整加快，经济发展与土地资源短缺的矛盾加剧，这些问题对天津的可持续发展提出严峻的挑战。

农村集体建设用地流转的主要方式有置换、转让、出租、联营、入股等多种形式[8]。随着城市化、工业化进程的加快，天津市的城市边缘区成为积极探索农村土地流转途径和机制较活跃的区域之一，最有代表性的尝试就是小城镇“挂钩”试点。

自从2008年天津作为国务院批准的挂钩试点城市之一，以宅基地换房形式的土地流转在天津取得了显著效果，一定程度上改善了城镇建设用地不足的状况，推进了城镇化进程，农民的生产和生活方式也随之产生了变化。经不完全统计，天津市政府审议通过的示范小城镇挂钩试点共计54个，规划还迁村庄共计695个，安置村民约108万人；项目区总用地规模约210平方公里，其中安置区总用地规模约53平方公里，出让区用地规模约157平方公里；规划安置区总建筑规模共约6000万平方米。其中位于边缘区的试点村镇共24个，占到全市试点总数的45%左右，从实施情况来看，位于城市边缘区的试点村镇整体实施比较顺利。

此种形式集体建设用地流转主要是建设用地指标的置换，将现状分散的不集约的村庄建设用地指标与新农村建设相挂钩，在保障农民安置后剩余的指标用于出让，出让的资金用于改善农民居住条件，建设农民还迁居住区。农民还迁的楼房建好后，农民也可将富余的住房出租，村集体也可出租临街商业和工业用地。整个过程中不新增建设用地，利用存量进行指标置换，达到建设用地指标平衡。目前参与集体建设用地流转的用地类型包括农村居民点用地、工业用地、商业用地等多种类型，但主要是农村居民点用地。

四、大城市边缘区集体建设用地流转后农村居民生活生产特征

笔者曾对城市边缘区城镇化问题进行过大量调查，现以天津市北辰区柴楼村为典型案例进行分析。

北辰区位于京津产业发展轴和天津市主要空间发展轴上，是天津市环城四区之一，也是重要的制造业强区。在用地分布比例方面，外环线内用地只占约14%，大部分用地分布在外环线以外。规划建设用地总规模外环线以内占40%，外环线以外占60%。既有大城市边缘区的典型特性，也有鲜明的秉赋特点。北辰区双街镇柴楼村，共有村民317户，总人口1044人，其中农业人口795人。村庄位于天津市总体规划确定的京津发展主轴上，紧邻外环线，西侧与北辰区双街工业区隔京津公路相望。村庄区位条件优越，交通发达。全村人均耕地4分地（267平方米），土地资源较少，属于人多地少的村庄。 2005年开始启动旧村改造工程，2007年正式拆迁，2009年8月完成安置房建设并入住。村集体在符合规划和用途管制前提下，将村集体分散的村庄居民点用地集中置换，置换出的土地以入股方式与房地产公司合作，共同开发67万平方米住宅，在保障村民安置后，将富余的农村集体经营性建设用地出让、租赁，完成了集体建设用地的流转，目前村集体获得了房地产开发中的临街商业的产权，村集体依靠临街商业用房的租金，每年给村民按比例分红，使村民过上富裕的生活。

1.农村居民生活城市化

柴?谴寮?体与房地产公司合作，共同开发67万平方米住宅，其中用于还迁安置柴楼村民的住宅建筑面积共7.3万平方米，农民的居住条件得到改善，全部住进了楼房，每户村民拥有一套或者多套住宅不等。同时，村民的生活方式已经全部改变为城市居民生活方式。另外，村庄内公共配套设施也基本齐全。村民的居住小区参照天津市居民公共设施配套设置标准，设置了村民公共配套设施，总建筑面积约1500平方米，包括内设演艺厅、书画社、阅览室的社区中心，老年日间照料中心，卫生服务站等，除卫生服务站收取一定费用外，其他所有设施均免费向村民开放，村民可以就近方便使用，丰富了村民生活，满足了村民日常需求。村民福利保障体系也非常完善，村集体为全体村民缴纳养老保险，同时老年人（男60岁以上，女55岁以上）按月发放800―1000元养老金。另外村集体还报销医保之外的大部分医疗费用。中秋、春节等重大节日发放过节费或礼品，价值1000―2000元/人不等。上大学及丧葬等也有相应的资金补助。每年村集体还为每位村民免费提供40m2物业费和25m2取暖费。

2. 农村居民就业方式多样化

早期的镇办企业均位于柴楼村行政村内，占地约800亩，通过土地流转由村集体统一经营。目前村民已全部脱离第一产业，主要从事第二、三产业。村庄内农用地由村集体承包给种田大户，每年土地承包者向村集体缴纳租金。集体将收取的租金按照村民土地的比例分红。村民的就业有以下几种方式：（1）由于紧邻中心城区和双街镇工业区，就业岗位和周边城市居民一样，在企事业单位上班；（2）在第三产业从事服务业；（3）对于年龄偏大无技术的村民，村集体向其提供公益性岗位，如物业管理、保安、清洁工等岗位。由此，村民收入主要包括房屋租金、土地收入及工资性收入。特别要指出的是村民的收入构成中主要来自房屋出租，因旧村改造过程中按照宅基地补偿，每户居民基本都有一至几套不等的房屋用于出租，单套房屋租金每月约一千多元。

3.小结

北辰区柴楼村由于其特殊的区位优势和规模优势，在村集体层面就完成了城市化和土地流转工作，不同于其他城市和挂钩试点，属于自发性、自下而上的土地流转案例，有值得总结的经验：第一，北辰区柴楼村是就地城市化的典型村庄，它很好地改善了农民生活居住环境，提供了完备的配套设施：第二，提供多种类型的收入渠道和保障体系，为农民实现土地流转提供有力的保障；第三，尊重农民意愿，以保障农民利益为根本出发点，让农民真实感受到建设用地流转带给自己的变化而乐于接受。

但是，同时也应该看到正是因为以村集体为主导的自下而上的建设用地流转，在以下几方面较容易产生问题：

虽然国家层面明确，将集体建设用地流转作为我国未来土地市场打破“城乡分割”态势，实现城乡统筹的重要途径，但建设用地流转是一个系统工程，目前缺乏建设用地流转的实施配套政策和管理规定，难以保证集体建设用地流转良性健康发展。

失地后农民依然存在就业压力，且就业岗位以低端为主。虽然柴楼村区位优越，失地农民既可到市区就业，也可到邻近的工业区就业，但仍存在就业难问题，且因为周边工业区高端制造及创意产业就业门槛较高，农民无法进入。

保障体系不完善，村民保障体系相当程度上还是依靠村集体的整体实力，一旦未来村集体收入减少，势必影响村民相应社会保障，带来社会隐患。

五、政策建议

1.严格遵循农民自愿有偿原则

从我国的国情看，我们国家人多地少，发展水平快慢不一，城镇化、工业化是逐步推进和实现的，我们只能在工业化、城镇化逐渐推进的过程中，逐渐地转移农村人口。因此在土地流转的问题上，也要循序渐进，必须遵循依法自愿有偿的原则，只有使农民看到流转确实能带来实在的收益，而愿意参与土地流转，才不会出问题。

2.完善相关建设用地流转的法律法规

农民在流转过程中基本上处于弱者和被动的地位，缺少对土地升值的预见性，缺少话语权，缺乏维护自身利益的法律知识。因此，在尊重农民意愿的基础上，提供多种流转方式供农民选择，完善土地流转制度，保证农民能够分享土地增值的收益。三十多年前中国的改革，始自农村，始自“把土地的使用权还给农民”。三十年后的今天，中央启动新一轮的改革，如何在改革中最大限度地保障农民的各项权益，避免由此可能产生的政策腐败是一个十分艰巨且复杂的问题。

3.统筹考虑农民居住问题

农民以土地入股或置换的方式实现土地流转，从目前的效果看，居住问题比较容易解决，主要是由于农村分散的不集约的农村居民点用地，因指标置换带来可观的经济效益，吸引开发主体进而完成农村居住条件的改善。但未来新农村建设不仅要保障居者有其屋，更要考虑农民生产方式的转变、休闲方式的调整、清洁能源的利用、生活设施的更新等因素，建设更加集约、宜居的空间环境，同时也应尽量延续农村传统的风貌特色。

4.统筹考虑农民就业问题

失地后的农民最难解决的是就业问题，这也是关乎社会稳定，营造农民幸福生活的关键问题。农民世世代代以农业为生，让其实现从“田间”到“车间”的转变还存在很多问题。这些问题既有农民自身条件所限，也有政府和村集体引导问题。首先，从农民自身看。接受二、三产业劳动技能培训较少，劳动技能普遍不高，导致就业能力不能与市场需求相适应。其次，农民就业思想存在着一定的偏差。较富裕地区，有的农民觉得有了土地流转中带来的利益，再依靠村集体的福利，吃、穿、住、行都得到了满足，缺乏寻找工作的积极性。条件相对较差的地方，由于农民对工作岗位期望值较高，难以找到合适的工作。从村集体角度分析，村庄自身除提供一些公益性的岗位外，基本不能提供就业岗位，无法对农民进行就业安置，而政府本身也很少提供对失地农民的技能培训，虽然这一问题现在有所改善，但失地农民的安置问题仍是现阶段我国社会存在的一大社会问题。因此，提倡农民、村集体、各级政府各个层面共同解决就业问题，针对不同年龄段、不同技能村民提供有针对性劳动技能培训，如对具有种粮种菜经验的农民提供设施化产业化农业生产技术培训，让其从事现代化农业生产，对年龄偏大的村民多提供一些公益性岗位，保障基本就业，对有文化的年轻人提供专业化技术培训，应聘到现代化企业生产岗位。

5.建立健全完善的社会保障体系

要以社会保障替代土地保障。传统意义上，以土地为载体的保障安排，仅承担着农民的就业功能，而依靠社会保障制度解决的是农民的生存、养老等问题一直没能得到很好的解决。由于我国长期实行城乡二元结构、二元土地制度，农村社会保障发展基础较弱，发展不均衡。我们的调查结果显示，参与集体建设用地流转的农民，且结果比较满意的，其保障体系基本上由社会和村集体统筹解决，其中村集体占了较大比例。这种情况最容易产生的问题就是，村集体富裕还能维持；如果村集体没钱，社会保障就会大打折扣。因此，建立完备的社会保障体系是土地流转后必须妥善解决的，也是最核心和最艰巨的问题。

设施农用地范文第4篇

一、政策建议

改变对土地财政的依赖。自20世纪90年代末以来，我国城市化过程进展较快，在此过程中地方政府发挥了主导作用，土地扮演了举足轻重的角色。政府通过垄断土地一级市场，限制集体建设用地市场化，低价征收农民土地后，以市场交易价格出让土地，政府获得了巨额的土地收益。土地出让金成为了地方政府财政预算外收入的最主要来源。

农村集体建设用地流转是从过去政府“以地生财”向提高农民财产性收入，让农村集体经济组织“以地生财”的根本性转变。这就要求政府要转变城市土地经营的思维，变依靠城市扩展来扩大土地出让收入为提高城市管理和服务水平，通过提高城市土地质量和改善人居环境，来提高城市的综合竞争力，加快城市土地资产保值升值。通过城市产业经济结构升级和土地资源优化配置，来提高城市土地利用收益。

保证农村集体建设用地来源的合法性。农村集体建设用地流转是集体建设用地市场化和土地所有权在经济上得以实现的过程。由于土地非农开发收益远高于农业用地收益，因此必须严格控制农地转用，落实严格保护耕地和严格集约利用土地的政策。农村集体建设用地流转，应充分发挥土地利用规划的作用，使之成为土地用途管制的前提和依据。凡是土地利用规划上没有确定为建设用地的，就不能使之成为集体建设用地流转。土地利用总体规划对于同一个区域中的土地确定为不同的用途，实际上是赋予了不同的开发权利。

农村集体建设用地流转应符合土地利用总体规划，只有符合规划的集体建设用地流转才能视为合法。土地利用规划的实施，必须兼顾土地所有者的合法土地财产权益，建立起不同的土地用途之间的土地开发权的经济补偿机制，使土地开发在促进工业化和城市化健康发展的同时，能够兼顾社会公平，促进和谐社会的建设。

维护农民长远的土地流转收益。农村集体建设用地流转必须以提高农民的收入和生存发展能力为前提。农村集体建设用地流转是为了扩大城镇化和工业化需要的建设用地供给，为企业家提供发挥才能的空间。农村集体建设用地流转，不仅是为了增加经济收入，而是为了吸引更加多的资金，加快产业经济结构升级和经济增长方式转变，使经济发展更快更好，农民对于农业的依存程度更小，农业不再成为农民的生存负担，而是成为享受自然和生态文明的源泉。

在倡导农村集体建设用地流转的同时，应严防外来剩余资本通过招商引资进入，并凭借资本优势直接占有乡土社会资源，从根本上挤占本土农民的发展空间。农村集体建设用地流转应成为外来投资促进本土开发，增加农村居民财产性收入的催化剖，而非成为农民获取土地收益的泮脚石。农村集体建设用地流转必须保证土地流转收益能够长久维持，为农民的生存和发展提供可靠保证，这就要求农村集体建设用地直接入市时不能投机，而必须采取非常稳妥的策略，即农民建设用地应以作价入股的方式从事基本建设，以租赁的方式与工商企业结合。此外，农村集体建设用地的有偿使用可以为实行无偿划拨的农村公共基础设施用地提供保障。只有农村集体建设用地流转能够获得足够的经济收益，农村才有可能投入足够的建设用地用于公共设施建设和公益性事业发展。

建立完善的市场化服务体系。农村集体建设用地流转应建立完善的市场服务体系，应结合农村集体建设用地流转的现实需要，对于已经建立的土地交易有形市场进行扩容和完善，尽快把农村集体建设用地流转纳入土地交易有形市场的服务范围，建立健全交易规则，形成土地使用权公开、公平及其公正交易的市场氛围。农村集体建设用地流转，要实行交易许可制度和交易预报制度，对于农村集体建设用地的入市条件进行必要的审查，未获得农村集体经济组织三分之二以上农户同意，不符合农村集体建设用地流转条件的农村集体建设用地不得入市交易。

二、改革措施

以土地用途转变和空间布局调整促进土地级差收益形成。农村集体建设用地流转，规划必须先行。土地利用总体规划，首先是对土地用途和区位的合理选择。土地利用规划，通过对于不同土地用途的土地资源再分配，把农村建设用地由原来单位面积经济产出低的用途转变为单位面积经济产出高的用途，实际上就是级差地租形成的过程。在土地利用规划中，让自然做功，就是要把农业生产布局到作物自然生产潜力大的区域，使土地的自然肥力充分发挥，实现优质高产高效；把建设用地布局到区位条件最优的区域，通过区位优势的发挥，吸引生产要素的空间集聚，形成规模经济效益和集聚经济效益。土地用途转变和空间布局变化是土地级差地租形成的条件，也是增加农村和农民土地财产性收入的可行性途径。

以农村住房制度改革实现农村宅基地的退出和盘活。目前旧村改造和新农村建设巳经在全国范围内广泛开展了试点，各地的经验表明，农民住房制度改革深受到农民群众欢迎，也有效地提高了土地利用集约化水平，节约了土地，可以通过复垦增加耕地。城镇建设用地增加和农村建设用地减少相互挂钩大有可为。农村宅基地是最有开发潜力的农村建设用地资源。要盘活大量的农村存量宅基地资源，一是要坚持按照城乡一体化的要求，统一进行新村建设规划，把建设多层农民公寓作为推动农村集体建设用地节约和集约利用的重要手段。二是要组织好城镇建设用地扩大（新建区）和农村居民点用地减少（拆旧区）的项目区域组织，通过先进带后进，城乡用地置换，实现农民居住向城镇集中、工业向工业园区集中，农业布局集中连片和规模化经营。三是鼓励农民自愿退出多余的宅基地或者以地换房，对于农村宅基地整理复垦形成的建设用地指标，实行专门帐户管理，腾出的建设用地只能用于盈利性项目，为新农村建设提供资金保障；四是建立完善的农村宅基地管理信息系统，对于不能在城镇安家落户的、必须居住在农村的住户要保证其居者有其屋，对于自愿退出宅基地的农民，未来不得重新申请宅基地。

以圈内和圈外的划分来协调集体建设用地的指标分配。在城镇规划建成区范围以内，农村住房建设必须纳入新村建设规划，不再单独审批农村宅基地。凡是已经实施旧村改造和新村建设的村庄，所有村民应该按照规定统一搬进农民公寓，原有的宅基地全部由集体经济组织收回。对于在城镇规划建成区以外的农户申请建房，必须符合土地利用总体规划和城镇建设规划，并且符合“一户一宅”和政府规定宅基地使用面积标准，按照法定程序进行审批。要严格控制集体建设用地规模，特别是要严格控制城镇规划建成区以外的农村集体建设用地规模。要严格保护耕地，维护耕地占补平衡。任何集体经济组织不得以各种借口把耕地改变为建设用地。

设施农用地范文第5篇

关键词：集体建设用地 土地流转 土地使用权

一、 集体土地流转的内涵、形式、特点、意义

1、内涵

广义上,集体土地流转可分为所有权流转、使用权流转和土地用途流转。农村集体土地所有权流转是指由于国家征用,土地所有权由农民集体所有转变为国家所有的一种方式;土地使用权流转是农民集体或个体农户将其使用的集体非农建设用地通过出租、转让、入股等方式让与他人使用的行为;土地用途流转是指农村集体农用地向集体非农用地转变,改变了土地利用方式。狭义所谈的土地流转一般是指土地使用权的流转,是指农民将其土地承包经营权按照“依法、自愿、有偿”的原则转让给其他单位或个人。

2、主要形式

目前农村集体建设用地流转的形式较多，主要有5种：一是随着企业发展的自身要求，企业间合并、兼并、重组及股份制改造改组，出现了集体建设用地使用权的转让；二是乡镇、村级集体经济组织为发展经济，以集体建设用地使用权作价出资或人股、联营形式兴办内引外联企业；三是因企业间债权债务等原因，司法裁定造成的集体建设用地使用权的转移；四是利用闲置的集体建设用地进行出租；五是集体土地使用权随农民住宅转让、出租等。

3、特点

(1)参与主体多层次性,包括乡村组织、农村经济合作组农民个人等；(2)土地流转方式多样性,包括转包、转让、互换、出租和股份合作等形式；(3)流转期限不等,既有期限达10～30年的长期租赁,又有1～2年的短期出租；(4)流转的规模不断扩大,速度加快；(5)流转活跃度与城市化水平有紧密联系.一般情况下，经济发达、城市化水平越高的市、县，其集体建设用地流转越活跃；而经济较落后的地区，集体建设用地流转则相对较少。因此，集体建设用地流转大多发生在城乡结合部。

4、意义

农村土地流转对我国农村经济的发展起到了一定的积极作用。首先促进了农村经济的活跃和农民收入的增加。实行土地转包以来,农民在外出打工之际,可将承包的土地转包他人。促进农村经济的发展。其次,提高了我国农村土地的利用率,减少了农村土地的荒芜现象。再次,土地流转有利于农业产业化经营,促进农业结构的调整,推进农业规模化经营和集约化经营的水平。在实行农业产业化经营过程中,农户与企业或市场中介联合起来,二者互惠互利,相互依存形成了新的农业经营模式。

二、存在的问题

1、农村非农建设用地的流转的法律环境不够宽松。农村非农业建设用地在法律上是禁止流转的。农村非农建设用地的流转只能自发、私下的进行,这给土地的利用直接造成混乱,使得城乡建设用地总量难以有效控制。

2、在集体土地使用权流转过程中存在损害农民利益的现象。有的部门和企业利用农民法律意识和法律知识严重缺乏的弱点,避开政府的监管,通过私下与农民签订土地流转合同,按较低的补偿标准支付补偿费获取土地后,又高价卖出,无形中盘剥农民的利益。

3、农村集体土地使用权流转机制不健全。由于《土地管理法》对农村土地流转尚无明确规定,国家、省、市至今没有规范的政策指导操作,没有具体明确的土地流转管理主体,目前的土地流转大多处于自发和无序状态。

三、集体建设用地使用权流转模式

农村集体建设用地使用权流转的产生对保护耕地，盘活存量土地资产，促进土地资源优化配置等方面起到了一定的积极作用，是符合市场经济规律的，是发展市场经济的客观要求。

延吉市为例，据统计，延吉市农用地保有率高打75%以上，但农业产出仅占延吉市GDP不到2.5%（2009年延吉市统计年鉴为准）比重，非农业用地储备不足的同时农村建设用地较为浪费，与之对应，延吉市的城市化进程相对滞后。如何盘活集体建设用地，可以考虑如下模式：

宅基地和承包地分开，搬迁和流转分开，在依法、自愿的基础上，以宅基地置换城镇房产，以土地承包经营权置换社会保障。

这样做有利于挖掘农村宅基地被差强人意的利用率所掩盖的价值，有利于农村剩余劳动力的有效转移，有利于和谐社会的建设。

四、加强农村集体建设用地使用权流转管理的建议

1、完善和创新现行有关法律政策

使农村集体土地使用权流转进入市场有法可依,并对流转主体,流转的程序、流转期限等作出明确具体的规定,使其具有可操作性,还应当明确对违反土地使用权流转规定的行为应承担的法律后果。

2、加强对流转行为的管理

首先,依法进行集体土地使用权变更登记。其次,加强土地流转合同的规范在动员农民流转集体土地使用权必须签订书面合同的前提下,国土资源部门应当向农民提供土地流转合同的示范文本。

3、适度培育集体建设用地使用权流转市场

农村集体建设用地使用权流转市场应该是国有土地市场的补充，是建设用地市场体系中的一个有机组成部分,符合国土资源部提出的建设用地市场一体化目标的。严格控制农村非农集体建设用地总量增加，重点规范农村集体存量建设用地流转行为，适度培育集体建设用地使用权流转市场。

4、适当扩大农村集体建设用地使用权流转范围

随着乡镇企业的发展和改革，多种经济成份的出现和投资主体多元化，要突破一个“本”字，应放宽农村集体建设用地使用权流转主体和范围的限制，给予农村集体建设用地使用权流转市场一个适当的空间。否则，将阻碍农村非农集体建设用地使用权流转市场的发展。