次级贷款

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次级贷款范文第1篇

关键词：资产证券化；次贷危机；金融创新

中图分类号：F831.51 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2010）32－0117－02

资产证券化(Asset Securitization)是指将缺乏流动性的资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券的行为，使其具有流动性。按照被证券化资产种类的不同，信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）和资产支持的证券化（Asset-Backed Securitization，ABS）。次贷危机的爆发与资产证券化市场的发展息息相关。作为美国资本市场最重要的融资工具，资产证券化对美国经济和金融市场产生了巨大影响，也让美国和全世界经历了前所未有的一场灾难。

一、资产证券化在美国的兴起与发展

20世纪20年代末期的美国公众，由于经济的萧条，难以解决住房问题。为此美国政府设立了一些机构，如联邦住宅贷款银行，是由各州联邦储备银行组成管理及融通的储蓄机构，其宗旨在于帮助受经济大萧条影响的住宅拥有者取得购房基金。联邦住宅贷款银行在取得财政部拨款后，贷给资金需求者，如储贷机构。其后，美国国会依据全国住宅法，于1934年成立联邦住宅管理局，其主要目的是提供不动产抵押贷款承做机构保险机制，降低不动产抵押承贷机构必须承受借款人因无法偿还本息所面临倒闭风险的冲击。

美国国会在1944年通过公职人员重新调整法，授予美国退伍军人管理局开办类似提供抵押贷款保险的业务，提供融资保证，方便了退伍军人顺利取得购房贷款。其后，美国于1968年成立政府国民抵押协会，为中低收入居民提供购房服务，并借以提升抵押贷款二级市场的流动性。同时，美国开始收购有抵押的资产，成为了担保人并且发行证券。房贷转手证券之类相继出现，其目的在于为确保承做该房贷创始人，在有保留权益因而仍拥有该房贷群组一部分权利的情况下，能维持部分该房贷的承做标准。但是这种传统房贷并未受到美国联邦政府的承保或保证。实际上，以传统房贷作为担保，且未受美国政府保证的转手证券是在1977年首次发行的。由于这些民间担保的转手证券并无其他的保证，因此，该证券的信用须由民间的信用评级机构来评估。资产证券化发展至此，已渐由政府参与并主导的发展，转变成全面由民间主导的商业化发展。20世纪80年代，各种类型的债券性质的证券化开始仿照一些先前的市场模式，将这些新贷款组合起来，发行资产担保证券；在此同时，商业房贷也被组合起来，发行商业房贷担保证券，标的物也转变成各种其他金融的无形资产。

资产证券化作为一项重要的金融创新，资产所有人通过这种方式将特定资产对应的风险和收益转移出去，由购买这些证券的投资者承担资产对应的风险和收益，实现了风险向金融市场转移和分散。正是由于美国拥有发达住房抵押贷款二级市场，这就为不吸收存款的专业性抵押贷款机构提供了一个良好的生存环境，因为抵押贷款机构可以将全部抵押贷款以证券化或非证券化的方式在二级市场上出售，而只赚取出售过程中的折扣收益和出售后的服务收益，借助二级市场抵押贷款机构可以迅速回笼资金以支持进一步的贷款扩张。在这一模式下，抵押贷款机构的放贷能力明显提高，除了放贷规模扩大以外，放贷的对象也得到了扩展。二级市场的方便融资功能，使许多抵押贷款机构在繁荣时期过度授信，美国以次级抵押贷款为基础资产的MBS从2000年的810亿美元增长到2006年的7 320亿美元，7年间的增长超过9倍。

二、资产证券化与美国次贷危机

由于优质抵押贷款可以得到美国政府性机构提供担保，可以获得比较高的信用评级，同时，其收益率显著高于同风险评级的国债或公司债，因此，以优质抵押贷款为基础资产的MBS获得广大机构投资者的青睐也在情理之中。但以次级抵押贷款为基础资产的MBS就没有这么幸运了，它很难获得较高的信用评级，无法达到美国大型投资机构如退休基金、保险基金、政府基金等投资条件。为此，华尔街的金融机构又进行了大胆的金融创新，开发出了一种新型的产品――债务抵押担保证券（CDO）。

债务抵押担保证券是指一种新兴的投资组合，以抵押债务信用为基础，基于各种资产证券化技术，对债券、贷款等资产进行结构重组，重新分割投资回报和风险，以满足不同投资者的需要的创新性衍生证券产品。CDO的资产组合不同于传统的ABS，传统的ABS资产组合中的资产是同质的，而CDO的资产组合则是包括ABS、MBS、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等固定收益资产的分散组合。正是通过CDO这种产品的创新，把以次级抵押贷款为基础资产的MBS与其他类证券汇集构成资产池，按照MBS、ABS的信用增强模式，一部分CDO优先级证券被评为AAA级，由养老基金、保险资金等机构投资者持有，而CDO次级证券，则由追求高风险、高收益的对冲基金持有。这样，以次级抵押贷款为基础资产的MBS经过CDO产品的包装，低信用评级问题得到了圆满解决。2006年，CDO一共吸收了1 500亿美元的MBS，其中大部分是次级抵押贷款支持。至此，一条完整的产品链条形成了，在低利率和房价上升阶段，链条上的所有人都能获益。但如果这条链条最原始的次级抵押借款人出现还款问题，则整个链条都会产生问题。美国自2005年4季度起，房价上涨速度开始明显下降，到2007年3月房价停止上涨，随后出现明显的下跌，这也直接导致自2005年起，美国住房抵押贷款违约率开始上升，2007年第2季度，美国抵押贷款违约率达5.12%，次级抵押贷款违约率达14.82%。这样，在房地产价格下降和次级抵押贷款违约率大幅上升的情况下，以次级抵押贷款为基础资产的MBS及CDO出现了大幅度的缩水，次级抵押贷款的风险开始向以此为基础发行的证券持有人扩散。

由于MBS、CDO、ABCP等证券化产品及CDS等信用产品的蓬勃发展，推动了美国房贷市场证券化的高速发展，约80%―90%的美国次级抵押贷款被证券化，也使得美国房贷市场参与主体的业务发生转变。对于许多放贷公司而言，证券化的发展使其盈利模式由原来的存贷款利差转变为赚取出售房贷的手续费及服务费，业务重点也从注重房贷品质转为如何扩大房贷数量。在这种情形下，房贷公司开始推出大量创新产品，扩大次级房贷市场的规模。同时，面对市场的激烈竞争，放贷公司逐渐放宽信贷标准，不再要求借款人提供所有证明。这些潜在因素加速了次级房贷市场的恶化。因此，CDO等证券化产品的发展对金融危机的发生有促进作用。

三、结论

资产证券化的存在，不仅有负面的影响，也有正面的意义。因为正是资产证券化改变了人们对风险的认识状态，让风险由存量化变成了流量化，赋予了金融创新的重要意义。资产证券化正是通过风险定价和转移技术实现了风险配置的功能，成为金融功能从资源配置到风险配置转型的有力工具。

但是资产证券化在开放的金融体系中会加速风险和危机的传播和扩散，而这显然有可能加大系统性风险和金融危机的传染效应，从而有可能使局部性金融危机或个案性金融危机演变成全球性金融危机。如何控制风险，掌握尺度，加强危机预警，做好未雨绸缪的准备是势在必行。对于我国而言，一定要坚持自己的监管不松懈。如今央行和银监会都要求商业银行加强风险控制，从根本上把基础产品风险控制好。金融创新并非是一剂毒药，适当的发展一定能收效良好。另外，对资本市场的监管要透明，尽可能使信息不对称的情况减少，这样就能最终减少广大投资者和所有人的损失。

参考文献：

[1] 臧慧萍.美国金融监管制度的历史演进［M].北京：经济管理出版社，2007.

[2] 曹红辉.美国次贷危机考察报告[R]，2008..

[3] 王东.美国次贷危机的深层次原因与影响[J].当代经济，2008，（9）.

Discussion about the assets securitization and the U.S. sub-prime mortgage loan crisis

Li Guo

(Commerce college.Shanghai normal university,Shanghai 20234,Chian)

次级贷款范文第2篇

1.1次级抵押贷款的内涵

次级抵押贷款（subprimemortgageloan,即“次级按揭贷款”），是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。但由于借款者信用记录较差，很多借贷者不需要任何抵押和收入证明就能贷到款，因此次级房贷机构面临的风险也更大，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

1.2危机爆发的过程

2007年2月末，统计数据显示，次级债贷款违约率正在上升，住宅贷款机构股票大幅下降。全球金融巨头相继对美国次级贷款可能发生的损失大幅增加坏账准备，引起市场不安。

4月2日，美国第二大次级贷款公司“新世纪金融公司”申请破产保护。

2007年夏季，大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金因大量投资基于次级债的CDO，出现重大损失而陷于破产。

7月中旬，三大评级公司对一千多个住宅贷款MBS调低评级。

这场危机迅速蔓延到欧洲市场。欧元区短期金融市场流动性紧缺，短期市场利率急剧上升。英国北岩银行（NorthernRock）出现了英国近140年来首次“挤兑现象”。

至此，美国次级抵押贷款危机全面爆发。为防止市场陷入流动性危机，欧、美中央银行积极进行了干预。

10月下旬，欧美大金融机构陆续公布第三季度财务状况，巨额财务损失远远超出市场预期，市场再次出现恐慌。各中央银行不得不再次联手干预救市。

进入2008年，美国大金融机构公布新的季报，损失又一次超过预期。次级债引发信用紧缩对实际经济的影响开始显现，美国年经济增长率在2007年第四季度已经降到0.6%。此外，2008年初的失业率、零售商品指数等主要经济指标开始恶化；IMF在2008年2月初将全年的经济增长预测下调了0.5个百分点。

2危机爆发的原因

2.1次级房地产抵押贷款制度是形成美国次级债危机的客观原因

美国住房抵押贷款市场大致可以分为最优贷款市场(PrimeMarket)、“ALT-A”贷款市场和次级贷款市场(SubprimeMarket)三个层次。次级贷款市场面向信用较低的借款人，无需提供任何偿还能力证明。美国次级贷款市场的存在和发展依赖于房价持续上涨，凭借抵押物剩余价值大于贷款本息规避市场风险，并不依赖借款人的还款能力保障市场存续。正是如此，随着上世纪90年代后期美国房价不断攀升，次级贷款市场迅速发展。目前全美抵押贷款规模约10万亿美元，而次级抵押贷款就达1.5万亿美元左右，已经具备了形成危机的制度基础和物质条件。

2.2应对流动性过剩的货币政策是促成美国次级债危机的人为原因

从2004年6月至2006年6月，美联储连续加息，联邦基金利率从1%提至5.25%，标志着此前扩张性政策的完全逆转。另一方面，自2006年2季度以来，美国房地产价格出现了负增长，抵押品价值下降，还款压力大幅度上升，次级贷款的购房投资者，倾向放弃房产，止损出局。不断上升的利率和下降的房价冲垮了次级按揭贷款市场。

2.3对房地产市场的过度乐观，使得贷款机构进行恶性竞争，盲目降低贷款条件

随着美国房地产市场价格不断冲高,市场的竞争压力不断加大。为了能在激烈的竞争之中不断扩大市场份额，一些次级贷款公司甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式，s使得贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无须提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息，使不合格借贷人的借贷申请获得通过。

2.4评级机构反应滞后影响市场信心及市场的过度反应

按揭贷款拖欠率从2006年开始上升，银行界提示过、预警过，但直到2007年，评级公司才大幅降低了评级，导致了市场的恐慌和抛售。

市场的过度反应和普遍的恐慌情绪，使得这次危机对全球市场的影响却远远超过的它本身的能量。当市场出现丧失抵押品赎回权的借款人增多，导致房地产市场空置现象加剧，市场恐慌情绪加剧，使得贷款机构低价脱手，从而导致房价进一步下跌，借款人信用问题进一步加剧，以致更多的抵押品无法赎回。

3信用衍生品——CDO在次级抵押贷款危机中的角色

次贷危机的发生反映了整个金融市场的信用环境的重要变化，在这次危机中，CDO这种信用衍生产品的作用不可小视。

3.1CDO的概念

CDO（CollateralizedDebtObligation）担保债务凭证，它是市场为了弥补ABS（房产贷款支持证券）的不足，而创造出来的信用产品。它的最大特点就是通过自身结构为自己提供“信用增级”，即通常会有一个次级系列（SubordinatedTranche）或一个股本系列（EquityTrancheorIncomeNotes），由这些系列来充当缓冲。当CDO资产出现信用问题时，首先损失的是股本系列和次级系列（股本系列多由发行人自己持有）。

同时，CDO的资产组合十分分散，包括ABS、MBS等结构性产品、垃圾债券、新兴市场债券、银行贷款等高风险固定收益资产的分散组合，这就保证了在不出现违约时，CDO可能获得超额收益。

3.2CDO产品的特点

3.2.1CDO的“信用分级”技术实际上将资产池中的信用风险进行了再分配。这种结构将大量的信用风险集中给予了次级系列和股本系列。如果金融市场存在很大的流动性，使得大量资金投资了次级类型，当CDO资产池中较大比例的资产发生违约时，投资次级系列的投资者将血本无归。这对金融市场无疑是很大的冲击。而且由于CDO2产品的存在，使得一份标的资产衍生出的衍生证券有许多份。当标的资产发生信用风险时，就会产生多米诺骨牌效应，造成几倍于基本债券数量的衍生债券同时受到损失。

3.2.2CDO产品几乎没有流动性。CDO是一种高度个性化的产品，他们被设计专门满足某个机构的需求。CDO大多只被设计给“买入持有”型的投资者，比如养老基金、保险公司等机构，而这些机构正是看准了这种产品的高收益与高信用评级的特征。低的流动性意味着，一旦这些机构在CDO火爆的时候持有了过多的CDO，以后的转让将十分困难。而市场参与者的同质性又使CDO的流动性进一步降低。

3.3CDO在这次危机中所扮演的角色：

3.3.1放大器、助推器、加速器的作用

它将实体经济的危机放大到信用衍生品市场、推广到全球金融市场，并加速了危机的蔓延：实体经济的危机被信用衍生品放大和加速，首先传导为CDO的贬值和整个信用衍生品市场动荡，投资这类衍生证券的对冲基金开始大幅缩水。然后，发行衍生品和管理衍生品的公司股价开始下跌，这又引发投资者对金融类公司的普遍忧虑，进而有可能引发金融市场的动荡。金融市场的动荡有可能再反过来恶化实体经济，进而形成恶性循环而导致实体经济衰退。

3.3.2风险的隔离与转嫁的作用

它将银行体系的风险转嫁给了其他的投资者，也就是前面提到的养老基金、共同基金、保险公司、对冲基金等等。所以从另一个角度看，这个放大器同时也是一个警报器、减震器，它使得积累在金融系统中的信用风险能够及时被社会所认知并释放，以避免风险的继续聚集和放大。

4危机的启示

虽然，此次危机暴露出信用衍生品的一系列问题，但次级债及其衍生产品却将信用风险进行了跨国界的分散，使美国独立支撑的金融困境演变成具有扩散及传染效应的系统性难题。为维护我国的金融安全，信用衍生产品的发展就显得十分重要：

首先，是人民币债券国际化中心建设的需要。发展信用衍生产品是将我国建设成为人民币债券市场定价中心和交易中心的重要保障，亦有助于我国成为国际经济金融格局中的一极。其次，是银行间市场参与者分散风险的需要。通过将信贷资产证券化和衍生化及使用分层技术，可以使原本单一的信用资产构造出各种不同风险水平的产品及组合，从而满足银行间市场参与者的不同风险承受能力和避险需要。再次，是跨市场分散风险的需要。通过贷款和债券的信用风险衍生化，可以将原本固定收益市场的风险演化为其他金融市场风险，从而在不同的市场间分散了风险。第四是跨币种分散风险的需要。通过衍生产品技术可以将人民币市场的信用风险演化成美元、欧元等其他币种市场的风险。

但是，信用衍生品产品是衍生品工具中较为复杂的品种，无论在设计上、操作上以及风险管理上均呈现出高度的复杂性。因此在建设信用衍生品时，必须要有完善的基础市场设施作为保障：

首先，要推动原生产品和基础产品的深度发展，特别是以企业信用为依托的基础产品(如贷款和债券)。其次，要注意存量信贷资产的二级市场流动性安排，使商业银行从过去单纯发放贷款向贷款可交易机制安排上转变。由监管机构统一协调制定标准化的贷款合同，并要求引入外部评级机构的信用评级，以保证贷款资产的二级可转让性。再次，文本及基本制度框架要进一步规范，以便为发展信用衍生产品创造条件。此外，要推动中介机构的发展，以便为衍生产品市场创造良好的外部环境。最后，要推动OTC平台的建设，即在银行间债券市场发展信用衍生产品，并在银行间债券市场上统筹市场参与者，以便使产品的供求形成差异化、层次化的结合。

参考文献：

[1]次贷危机演变三大深化阶段.金融界，2008-2-22.

[2]美国次级房贷危机原因分析及启示.金融界，2007-10-8.

[3]美国次贷危机形成原因问题现状之大观园.中国金融网，2008-1-27.

[4]21世纪经济报道——梅新育：市场反应放大美国次级抵押贷款危机.

[5]资本市场与大国崛起.中国证券报.

[6]美国次级抵押贷款危机－漩涡中心的信用衍生品.中投证券，2007-8-30.

[7]美国次级按揭危机成因分析.金融会计，2007，（11）.

[8]次贷危机火了衍生品市场.中金在线，2007-11-23.

[9]次贷危机催生中国信用衍生品市场.金融界，2007-10-24.

次级贷款范文第3篇

[关键词]次贷危机；房地产贷款；风险管理

[中图分类号]F831.59　[文献标识码]A　[文章编号]1008-2670(2008)06-0027-08

一、美国次贷危机成因的再认识

席卷全球的次贷危机至今已有一年多时间了，关于这场1927年大萧条以来最大的金融危机，人们进行了多层面的分析与反思，市场机构和政府也都采取了一系列拯救措施。然而，随着贝尔斯登倒塌、10余家美国地方银行破产、房利美和房地美被政府接管、美林被收购以及雷曼兄弟的破产，次贷危机所带来的灾难性影响尚远未出清。现在的问题是，究竟是什么导致了次贷危机的爆发，难道这仅仅是经济周期性的宿命?

(一)经济人都是理性的吗?

市场经济是风险经济，但知易行难。现实中，观念上的认知经常难以转化为行为上的理性，人们经常忽视或漠视风险的存在。理论上，每一个市场主体都是趋利避害的“理性经济人”，但是，在市场繁荣的境况下，人们往往会失去理性，只“趋利”而不“避害”，导致市场机制经常会失灵。究其原因，主要源于市场经济难以介入的领域――人性。次贷危机从兴起到崩溃整个过程，将盲目、贪婪以及恐惧等人性最丑恶的一面暴露的淋漓尽致。

其实，从历史维度看，这从来就是市场经济的伴生物。2001～2006年是次级抵押贷款发展的黄金时期，在此期间非理性的市场充分暴露并放大了贪婪、欺诈、无知和恐惧等人的天性。稍加回顾，就会发现：一批又一批无知、资质明显不合格的借款人奋不顾身地投入到“淘金”的行列，以求广厦千万间；越来越多肆无忌惮的经纪商涌现出来，通过修改、隐瞒、欺诈等手段帮助借款人获得贷款，以获得高额的手续费；美林、雷曼、贝尔斯登等以金融创新著称的大型金融机构更是为逐利勇于购买任何抵押贷款并将之证券化，在创造出庞大市场的同时，放大了市场风险，不负责任地抛弃了创新的初衷；一向以公正客观为原则的评级机构在狂热的市场下贪婪地追逐私利，谁出的钱多，谁的债券评级就高，在公司债券评级中注水敷衍，成为这次金融灾难的帮凶；而金融监管机构在狂热的市场中也失去了理性，放任了市场的自发作用，放松了对金融创新可能带来的风险的监管。综观次级抵押贷款的整个流程，在长长的资本链条中，每一个环节都充满了对利润的追求和对风险的漠视。次贷危机告诉我们，在缺乏有效监管的环境下，经济人并不总是理性的。正如马克思所说，如果有300％的利润，就有人铤而走险、敢冒杀头的风险。

(二)金融创新是天使还是魔鬼?

金融创新是金融发展的动力。由此，人们总是看到金融创新的积极效应，但对其负面效应估计不足。事实上，在金融监管不当的情况下，以规避风险为目的的金融创新通常会在规避某种风险的同时，又会造成甚至放大另外一些风险。金融创新一半是天使，一半是魔鬼。次贷危机的爆发，在很大程度上是金融创新“魔鬼”面的暴露。

本世纪初高科技股泡沫破裂之后，为稳定市场，美联储启动了一个漫长的降息程序，低利率和充足的资本使得房价一路攀升。在这种情况下，一些大的投行和金融机构积极致力于次级抵押贷款的金融创新――贷款证券化。众所周知，在以证券化为核心的结构金融理念产生后，华尔街的投资银行家便打开了“潘多拉之盒”。经过投行的包装，任何资产(即使是质量很差的资产)都能卖出去，从早期的垃圾债券到现在的次级按揭贷款，都曾经得到了市场的青睐。2001年以来，次级抵押贷款这种质量欠佳的资产，引起了投资巨头们的浓厚兴趣，它们首先买下这些贷款，然后通过复杂的技术和模型将之打包证券化为次债CDO，信用评级后发售给全世界的投资者。笔者认为，无论如何进行包装、打包、重组、过手，次级抵押贷款的质量不会有实质性的改变。如果小规模地以此类资产进行创新，既可以满足那些风险偏好投资者的需求，也不会给市场带来大的风险。但是，如果规模失控，必然会带来“过犹不及”的风险膨胀。这次次贷危机的爆发，充分给予了印证。

第二，贷款证券化这一金融创新在提高房贷资产流动性的同时，也拉长了信用链条，增强了风险辐射，其中最大风险来自于维持“收益链”的流动性风险：对于那些“只放贷，不吸存”的贷款机构，它们必须经常短借头寸以维持周转；而投资银行也必须筹集短期资金“以小博大”；对冲基金则更需要借助信贷杠杆放大资本实力进行投资。在整个资金供应链中，最薄弱的是次贷的借款人，除了已抵押的房产外，他们几乎一无所有。一旦房价和利率发生颠覆性“逆转”，这些“不合格”的借款人就会交钥匙走人，贷款不佳的质量就会暴露，资产支持证券将突遭降级，CDO价值应声缩水，次债市场突然凝固。这时，次债持有者们既不掌控实物资产，又弄不清CDO包中的资产，而且购买CDO的钱还是借的，避险的CDS又索偿无望。在这种情况下，惟一选择是争相抛售债券、赎回基金，危机由此而爆发。

第三，随着技术与模型的复杂化，商业银行和投资银行通过创新创造出数以万计的新型结构产品，目前同时在线交易的银行中间业务交易性产品多达两万余种。这些创新产品不仅让投资者难以理解，而且设计者也说不清其真实的风险收益结构。由于金融创新过于追求产品技术的完美性，脱离了与现实风险收益的联系，很容易引发金融风险的几何式增长。尤其是，现实中大多数交易者对于交易产品隐含的风险并不清楚。它们只是过分信任了那些有着良好市场形象的产品创新者。比如，次贷危机爆发以前，雷曼兄弟公司在固定收益产品的设计、交易和管理领域具有业内公认的权威和垄断地位。雷曼公司的标准就是行业的最高标准，任何复杂的交易结构和产品设计一旦贴上雷曼公司的标识，就成为免检的产品，具有无条件过关的公信力。然而，雷曼兄弟破产了，难道金融创新的神话没有破灭吗?

(三)金融发展模式究竟应如何选择?

理论上讲，金融发展模式主要有二：一是数量扩张型模式；二是风险管理型模式。鉴于银行业的高风险行业本质，数量扩张型模式早已被金融机构所抛弃，风险管理型模式成为主导型的发展模式。在风险管理型发展模式下，金融机构无论开展怎样的业务，无论进行怎样的业务创新，都会将风险的承受度作为首先考虑的因素，而不是业务规模的大小，甚至不是利润的多少。

从这次次贷危机爆发的情况看，大多数金融机构基于对宏观经济向好发展的良好预期，背离了风

险和风险管理的原则，不适当地选择了数量扩张型的发展模式。从次级贷款证券化的流程看，为了创造更多的业务规模和市场需求，每一个环节都倒逼上游环节放松风险标准，以供应更多的产品。如果最终所有的贷款都会被下家收购，那么，借款人的问题、经纪商的问题都将变得不重要，所有人都只有利益，而无需承担风险和责任。在这个过程中，大型金融机构不但没有在让“所有人承担责任”问题上发挥自己的影响力，相反，作为最大的逐利者，它们也放弃了自己的风险原则。那些新创造出来“投资新星”，行为策略更是大胆、激进，在这个高风险的市场上，青出于蓝而胜于蓝。对于素以保守、稳健著称的银行家们来说，贷款证券化的“魔力”太有诱惑力了。因为，只要能够完成贷款，然后将贷款证券化销售出去，就可能获得利润，而且，贷款的风险也会被转移到买家那里，银行不再为贷款能否收回而担心。所以，银行实在没有必要仔细调查借款者的资信能力。

事实上，自从有了贷款证券化以后，银行的风险意识大大下降，银行的经营模式开始由风险管理型向数量扩张型回归。笔者认为，对于数量扩张型模式的弊端，每一个交易主体都是有所认识的，也都知道应该承担风险，但是，在非理性的市场环境中，每个交易环节的利益相关者究竟应该承担多少风险，是不明晰也不透明的。在市场向好的情况下，风险已成为最次要的考虑因素，金融机构更多是考虑赚了多少钱，而不是承担了多少风险。这样，只有发生了系统性风险，人们才发现了财务报表上的亏损。由此可见，无论在何种情况下，金融机构都不能忘记自己所处行业的特质――高风险，都不能选择数量扩张型的发展模式。

(四)如何理解金融全球化的好处?

关于经济金融全球化的好处，素有争论和分歧。但是，毋庸质疑的是，发达国家从金融全球化中得到的好处远远高于落后国家。借助于金融全球化，发达国家既可以从落后国家得到金融资本、金融市场和巨额利润，也可以向落后国家转嫁金融风险，缓解自己的风险压力。特别是对于像美国这样的金融发达国家，金融全球化的好处更不待言。笔者认为，就美国经济金融精英的智慧而言，他们事前完全能够预料到次级抵押贷款所蕴含的风险及其后果。也正是由于他们对次级抵押贷款所蕴含的风险及其后果有着充分的认知，所以，通过华尔街的金融创新，通过金融的全球化，将其中的风险转嫁到全世界。最终的结果是，美国生病，全球吃药。次贷危机尽管给美国的金融业带来了巨大的损失，但是，我们也应充分看到，最大的受害者不是美国，而是正在推行金融全球化的新兴市场国家。

理论和已有的金融危机都表明，金融全球化是一个渐进的过程，它必须从各国的经济和金融发展现实出发，任何超越现实的金融自由化，必然会陷入金融危机的深渊。因为，对于新兴市场国家来说，鉴于较低的金融发展水平和落后的风险管理水平，他们总是缺乏应对高风险游戏的本钱和技能。如果他们过早介入发达国家设定的游戏赌局，多半会成事不足而败事有余。对于发达国家来说，在金融全球化进程中，他们不能打着推进金融全球化的旗号来诱骗新兴市场国家，更不能把他们的游戏规则强加给新兴市场国家。如果发达国家要求新兴市场国家以同样的程序、同样的节奏、同样的标准推进金融自由化，既不公平、不负责任，对世界金融体系的稳定也很危险。次贷危机表明，通过这样的方式来推动新兴市场的金融自由化，不符合金融自由化的发展规律，也是非常不安全的。就新兴市场国家的现实而言，金融的全球化主要是直接资本(实业资本)的自由化，而不是虚拟资本(金融资本)。对于这次无故受伤而成为危机埋单者的新兴市场国家来说，对金融全球化是否有了新的认识?

二、国内房地产贷款的风险及其程度

美国房贷危机所导致的严重后果，使许多人士担心国内房地产贷款市场的风险，而房价的持续低迷和一些房地产开发商资金链的不断绷紧，更进一步加重了对房地产贷款风险的忧虑。笔者认为，国内房地产贷款市场整体上是健康的，贷款风险的程度在可容忍的范围内。

(一)国内房地产贷款与美国的次级贷款有着本质区别

首先，国内房地产贷款市场具有良好的市场基础。房地产市场健康发展是房地产贷款市场稳健运行的市场基础，尽管国内房地产市场最近二、三年在发展过程中暴露出一些非理性问题，但市场的基本面及其经济贡献还是不容否认的。(1)在投资拉动型的经济增长模式下，同时基于城市化、工业化和住房体制改革进程的不断加快，国内房地产业在一段时期内保持较快发展是合理的。(2)鉴于中国经济高速增长、居民收入与财富的增长、住房体制改革、城镇化、人民币升值、金融市场发展、银行业务结构转型等众多积极因素的影响，房地产价格频繁发生剧烈变动的可能性不大。值得注意的是，近期某些开发商因资金链紧张而对个别楼盘降价35％，这种短期的价格下跌不是系统性的价格变化，而是开发商现金流暂时困难下的无奈之举。(3)我国房地产市场目前还属于政府主导性市场，政府部门对房地产市场具有较强的调控能力，能够密切跟踪市场发展动向，以稳定房价为基调，及时出台调控政策，确保房地产市场长期稳健发展。近期，各地政府出台了一系列“救市”措施，这意味着房地产价格剧烈下跌非空间并不大。由此可见，我国房地产贷款市场发展的基础是比较稳健的。

其次，相对于美国次级贷款市场，国内住房按揭贷款市场的运作规则比较规范、健全。(1)国内银行对住房按揭贷款制定的条件比较严格。银行在贷款审查时，除了要对贷款申请人(及其配偶)的职业、年龄、信用状况(全国个人征信系统已经联网)进行严格审查外，还要求提供担保和收入证明等资料。而且，按揭成数普遍在7成以下，没有零首付产品。而美国对次级按揭贷款的借款人本身信用质量要求不高，给予的按揭成数高达8.5成。(2)从借款人的还款能力方面看，国内银行按揭贷款客户群体主要是中高收入人群，具有较强的还贷能力，每月还款额在收入中的占比不超过50％，而美国次级按揭贷款的借款人大多为中低收入者，每月还款额占其收入55％以上。(3)在贷款定价方面，国内银行大多以浮动利率定价，还款条件重设的贷款较少；而美国次级按揭贷款大多以浮动利率定价，还款条件可以根据情况进行重新安排，即前几年按较低的固定利率供款(甚至只付利息)，以后按浮动利率还款，这种制度安排在利率上升期容易引发还款危机。

第三，国内商业银行的风险管理能力显著提高，房地产贷款市场具有良好的技术基础。一般认为，与发达国家的先进银行比，国内商业银行的风险意识、风险管理体制、风险管理方法、风险管理技术都存在较大差距。但是，也应当看到，近些年来，国内商业银行在风险管理特别是信用风险管理的理念和能力方面都有了较大提升，信用风险管理和控制的体制、方法和技术已逐渐成熟。(1)在风险意识方面，目前国内银行的风险理念已经确立起来，传统的

漠视风险、片面追求业务规模增长的粗放式经营理念有了实质性的改观。(2)在风险管理体制方面，近些年国内银行在借鉴国外先进银行经验基础上，都花了很大的代价对风险管理体制、风险管理流程、风险管理系统进行了再造和建设，对贷款审批的权限、贷款审批流程、贷后管理要求以及风险的报告路线进行了清晰界定，从根本上弱化了贷款审批环节道德风险的滋生。(3)在风险管理的方法和技术方面，国内银行都纷纷引进先进的风险管理系统和风险管理技术，贷款审批的定量化、模型化程度大大提升，贷款风险管理的科学性显著提高。当然，在住房按揭贷款方面，许多国内银行的审贷方法还是传统的逐笔审贷方式，离国外先进银行的那种选择群体、排斥个体的批量化审批方式还有一定距离。但是，正是这种劳动密集型的传统审贷方式，保证了对住房按揭贷款真实性的有效审查。

基于以上三个方面的分析，我国房地产市场以及住房按揭市场的运行与美国存在很大不同，这些不同既体现在技术层面，更体现在制度层面，从而决定了我国房地产贷款与美国次级贷款有着本质区别，住房按揭贷款依然是商业银行的优质资产。

(二)国内房地产贷款风险的生成机制

与股票市场一样，房地产市场是一个最容易引发泡沫的市场。无论是发达国家还是发中国家，概莫能外。因此，房地产市场历来就被视为一个高风险的市场，市场的风险属性决定了房地产贷款本身具有较高的风险。当然，分析中国房地产贷款风险，不能仅仅止步于市场的风险特性。造成我国房地产贷款风险的因素是多方面的，其中以下几个方面值得注意。

1　房地产业定位的不适当。自从1998年政府出台政策用房地产业拉动内需以来，房地产业被定位于国民经济的支柱产业。但是，综观世界经济发展史，无论是美国还是日本，只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业，才支撑了其现代化发展的故事，目前尚未发现哪个国家凭借“盖房子”把国家带进现代化的神话。支柱产业是指能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展的产业。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。日本的支柱产业是汽车、电子、光学和计算机产业。我们将房地产业定位于国民经济的“支柱产业”，其危害和风险是比较大的。

首先，房地产业发展带动的只是煤炭、钢铁、建材等行业，而这些行业都属于高能耗的产业，它们的发展将带来巨大的资源、环境问题。其二，将房地产业定位于支柱产业将延缓我国现代化进程。标志一个国家现代化程度的是其产业制造能力和技术研发水平。从国际经验看，那些真正实现了现代化的国家，是依靠工业化奠定的国力基础，如英、法、德、美。而那些只靠倒卖别国原料或产品，以投机致富的国家，很快便退出了历史舞台，如葡萄牙、西班牙。如果我们把房地产业这个仅能直接带来短期利益的产业冠以“支柱”之名，那么真正的支柱产业将被忽视，导致支柱产业“空心化”，这样的经济运行模式将影响真正支柱产业的发展和消费结构的升级，难以保证我国的经济实现“可持续发展”。其三，房地产业的支柱定位，将导致腐败的滋生和社会两极分化的加剧，使和谐社会建设面临巨大的政治难题。我国房地产业已经出现的囤积居奇、圈地待涨、捂盘惜售比比皆是。一些地产商、地方官员、专家学者和个别媒体专刊构成了一个特殊利益集团。长此以往，必将造成尖锐的社会对立，埋下不安定的种子。其四，将房地产业定位于国民经济的支柱产业，将导致房地产价格的泡沫化。在土地等资源有限的情况下，“支柱”的定位将导致需求的不适当增长，特别是在经济金融全球化的背景下，国际游资有可能进行投机和恶性介入，进而助长房地产业的失控。

2　房地产发展的泡沫化。银行贷款作为房地产业发展的主要资金来源，其风险的生成主要源于房地产业发展的泡沫化。约翰・卡尔弗利(2006)认为，推动房地产价格上涨的因素包括：从需求角度讲，主要推动因素是低利率、低失业率、上升的收入、增加的移民以及人们对未来价格增值的预期；从供给角度讲，新的建筑物受到规划和区域划分的限制，建筑房屋需要耗费时间，这些因素拉动房价上涨。就我国情况来看，近些年某些地区的确出现了房地产的泡沫化现象，这一现象形成的原因主要包括：城市化进程的加快，居民收入的持续上升，地方政府对土地的支配，银行信贷资金的支持，房地产价格长期的抑制，以及人们对未来价格上涨的预期，等等。

中外经验和教训都表明，房地产泡沫的形成及其破裂对经济金融运行的危害是非常大的。徐滇庆(2006)总结认为，房地产泡沫的危害表现为：破坏稳定的1宏观经济环境，不利于长期投资项目，不利于建立一个有效的可持续的社会保障体系；降低社会生产效率，降低了社会资源尤其是金融资源的配置效率；占用了大量资金导致了工农业生产资金短缺，破坏了市场竞争环境，扭曲了劳动力资源的配置，阻碍工农业的发展；助长地下经济和非法活动；加大贫富差距和国民收入不平等；败坏社会风气，重投机，轻生产；破坏金融秩序，导致银行危机。约翰・卡尔弗利(2006)认为，房价的任何程度的下降都会影响消费者的财富和信心，减缓消费支出，从而削弱经济，导致经济衰退。历史上，无论是日本、中国台湾、泰国、英国和美国的房地产泡沫，还是香港、海南的房地产泡沫，泡沫的破裂都造成了一定程度的银行危机。所以，房地产业的畸形快速发展所引致的房地产泡沫是银行贷款风险的直接导因。

3　银行贷款的不审慎。从行业属性看，房地产业和银行信贷具有天然的关联性和互动性。作为资金密集型产业，房地产业的发展需要包括银行业在内的大量的融资支持和推动。另一方面，为追求利润最大化，商业银行往往会将房地产业作为信贷业务的重要拓展领域和利润增长点。从我国房地产市场与银行业发展的历史轨迹看，房地产业与银行业一直保持着紧密的关系，并在互动中保持了快速的发展。然而，每当房地产市场发展中出现了投资过快增长或房价过快上涨等问题，人们就会指责银行系统放贷过多，房地产贷款风险也会成为焦点话题。原则上讲，银行为了获取利润，避免倒闭，是不会过多放贷的。只要银行在自身及管制者可接受的范围内，银行的房地产贷款究竟放多少，应该是无可指责的。但是，银行也会犯错。泡沫期间，银行管理人员在房价快速上涨过程中可能会受到整个经济体系欢欣鼓舞的影响，而没有从严把紧信贷闸门，而被不断吹大的房价泡沫的美丽幻影所迷惑，给予一批急功近利的开发商和投机炒房者过于宽松的贷款，允许一些人去购买他们本来没有能力购买的土地和房屋。现在，国内银行都在进行经营战略转型，纷纷将个人资产业务特别是个人按揭贷款作为业务转型的重点领域。然而，现实中，任何一家银行要获得某一楼盘的按揭贷款，必须首先向开发商提供开发贷款。这样，无形中将开发贷款与按揭贷款捆绑起来，助长了贷款规模的放大，既推动了房价的上涨，也为银行

贷款风险的生成埋下了伏笔。

4　房地产贷款抵押物的高估。商业银行贷款管理流程规定，办理房地产贷款业务，首先要确定房地产抵押价值。传统的做法是由抵押当事人双方协商确定房地产的抵押价值，或者由房地产估价机构评估。目前银行更加倚重估价机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标，在竞争激烈的市场中，房地产估价机构承受到各方面的压力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以，抵押人希望高估抵押物；一些相关的中介公司、担保公司、律师受利益驱动，也都希望估价公司在评估抵押物价值时高估；而银行方面则希望估价机构能够公正客观地确定抵押物的现实价值，以有效防范抵押物估价风险。现实中，以抵押贷款为目的估价中，委托方大多数是抵押人，估价机构是为委托方服务并收取佣金。为了不失去客户和受利益驱动，一些评估机构不恰当地迎合了客户不合理要求，随意提高评估价值，形成银行贷款抵押物的价值高估风险。

(三)国内房地产贷款风险程度究竟有多大

2008年年初以来，我国房地产市场发生了较大的调整，各种迹象都暗示着房地产市场风险正在向银行系统传导。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出了《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》，显示出监管当局对房地产贷款风险的高度关注。笔者认为，目前国内房地产市场的调整尚未对银行的贷款造成较大影响，基本落在银行可承受的范围内。

首先，截至目前，房地产贷款在银行贷款中所占比重并不高，房价下跌尚难以对银行构成太大威胁。据统计，2007年底全国主要金融机构商业性房地产贷款余额约4.7万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额约18％(其中，房地产开发贷款和个人住房贷款余额分别占总余额的6.76％和9.99％)。2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，占金融机构人民币各项贷款总余额的17.04％。从房地产开发贷款与其投资总额比较来看，该比例在2005年达到31.38％的高峰后，逐年下降，2008年降到14.11％。从购房贷款占房地产销售总额比来看，2008年上半年的比例已经由2007年的30.25％降至21.45％。若按2007年7622亿元的购房贷款总额进行分析，即使出现所谓的断供现象，对银行的威胁也不会太严重。以上数据说明，银行资金介入到房地产的程度并不像人们想象的那么严重，对于房价下跌，银行短期内仍具备一定的承受能力。

其次，从理论上讲，个人住房按揭贷款的风险程度是与按揭贷款的成数相关的。如果按揭成数为首付比例为30％，那么房价下跌30％后，银行的按揭贷款将受到损失。对于开发商贷款，房价若下跌10％，银行的贷款将可能受到损失。但是，这仅仅是理论意义上的。8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》，测试结果显示：如果房价下跌20％，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40％，个人房贷不良率将上升约40％。目前，尽管个别城市出现了断供现象，而且一些开发商将个别楼盘的房价降低了35％，但是，从整体上看，特别是前10大城市的房价降幅并不大。尽管在房地产市场萧条的背景下，这些贷款的违约风险有所加大，但经验表明，自主性购房者的贷款非常稳定。对于自住需求的购房者来说，即使房价大跌，有正常收入的购房者一般不会断供而让银行拍卖自己的房产。

第三，房地产贷款风险真正来自于房地产开发贷款。目前房地产贷款风险主要集中在开发商贷款，而不是个人住房按揭贷款。对于开发贷款来讲，只要开发商将房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。但是，如果因资金链断裂无后续资金造成房子未建成形成烂尾楼，此时银行贷款的风险较大。目前的确有些开发商的资金链已绷的较紧，尤其是中小开发商。但是，短期大面积房地产企业破产是不可能的。开发商只要放弃暴利想法，加速销售回笼资金，银行贷款的风险并不是很大。实际上，相对于个贷，开发贷款一般期限较短，随着楼盘落成，开发商通过售房回流资金归还银行贷款，开发贷款由此转变为银行的个人按揭贷款。实现这一步，开发商就可以获得资金，银行贷款就能转危为安。

第四，在从紧货币政策格局下，大多数商业银行对房地产贷款采取了“弃劣保优”、“弃小保大”的策略，而且从上下游两个方面加强了对贷款风险的控制。如招商银行在半年报中表示，从2007年下半年开始，该行对房地产相关贷款实施审慎的放贷原则，房地产开发贷款占比由年初的6.41％下降至年中的5.81％，相应不良率也从年初的3.78％下降至2.73％。就目前商业银行的风险控制能力而言，商业银行的房地产贷款风险也可以控制。即使开发商贷款收不回来，形成不良贷款，由于开发贷款一般会以相应房地产项目的土地所有权作抵押，银行会通过拍卖处置开发商所抵押的项目楼盘来保全资产。

第五，从商业银行经营能力和管理能力看，目前有足够的能力化解房地产贷款的风险。一是各家银行的资本充足率都非常高，2007年资本充足率达标银行已经达到161家；二是银行业的整体资产质量都比较高，不良贷款率已下降到8％；三是从风险覆盖上看，各家商业银行目前的拨备覆盖率比较高，大多数银行超过了110％，有的银行超过了200％。所以，现有的拨备水平能够缓冲房地产贷款不良率的升高，能够覆盖未来的信用风险。

第六，房地产市场在我国是由政府所掌控的市场，这与美国等国家有着本质的区别。在房地产市场持续低迷的情况下，近期许多地方政府开始出台政策措施救市，这表明我国的房地产市场不会有大的萎缩，未来房地产市场将持续、健康发展，从而房地产贷款的风险也将得到有效控制。

当然，如果国内房地产市场价格出现全面、持续的大幅度下跌，商业银行的房地产抵押品价值、个人按揭贷款和房地产开发贷款的损失叠加，特别是房地产市场的调整引起其他相关行业发生大幅度逆转，那么，对银行业的贷款的影响是严重的。

三、加强房地产贷款风险管理的政策建议

美国次贷危机及其引致的惨重后果表明，房地产市场是一个易于泡沫化的市场，房地产贷款一旦出现风险，通常会带来系统性的金融风险，不仅对于一国的经济金融体系造成严重影响，而且对世界经济金融运行也会造成巨大影响。因此，加强房地产贷款风险管理，维护经济金融体系稳健运行，是当今世界每个国家面临的重要任务。从我国情况看，加强房地产贷款风险管理不仅需要商业银行自身努力，而且要求我们在外部治理方面，加强房地产贷款市场的环境建设，不断健全和完善房地产融资体系。

(一)加强房地产贷款市场环境建设

房地产贷款风险的大小，在很大程度上取决于房地产市场运行的质量，也取决于相关的货币政策、税收政策，在一定程度上与信用制度环境也有着较

大关系。即是说，房地产贷款市场环境的优劣，决定着房地产贷款风险的大小，加强房地产贷款市场环境建设，是有效防范房地产贷款风险的首要环节。

建议一：准确定位房地产业在国民经济发展中的次序。从国际经验看，国家战略设计是有序的，中国现代化发展到底应该先工业化、信息化还是先城市化?美国的房地产业是二战后才开始发展的，日本房地产的发展源于上世纪90年代。美、日经验表明，房地产业的发展应该在一个国家的制造业发展之后，即在国家工业化完成之后。当国家有充裕的财力，民间有足够的财富后，发展房地产业才能让人民安居乐业，方可实现社会繁荣和稳定。我国现在还远没有完成从农业化向工业化和信息化转型，人民也没有实现普遍富裕，在这种情况下发展房地产业无疑显得太早，属于“抢道”。既不利于传统产业的升级换代和现代产业的建立发展，也不利于人民生活水平的提高，更不利于国家现代化的实现。

建议二：建立和不断完善住房保障体系。针对我国房地产市场中的供求矛盾，尤其是以大户型和非住宅商品房为主的高端房地产供给与中小户型、商品适用房为主的中低端房地产需求之间的错位供求结构性矛盾，近几年政府陆续出台一系列调控措施，如扩大廉租房和经济适用房建设规模，提供低价位、中小套型普通商品住房等优先满足一些自住需求，有限满足困难群体的住房需求，限制奢侈性需求，促进了供求结构的逐步优化。但是，目前不少城市的廉租房、解困房等政府保障性住房，存在覆盖面小，定位不清等弊端，其保障功能还不能有效发挥。因此，我们应该借鉴国外经验和做法进一步完善我国住房保障体系。

建议三：加强对银行贷款规模的控制。一般而言，没有大量银行贷款的介入，房地产泡沫是不会膨胀的。所以，政府和监管当局加强对银行的管理和监督是非常必要的。在繁荣时期，限制银行放贷速度是一个富有成效的方法，对房地产泡沫而言更是如此。金融监管的核心原则包含两个方面：反周期资本金标准和稳健的准备金提取制度。前者要求银行在经济繁荣时保持较高的资本充足率；当经济脆弱时保持较低的资本充足率。而现实中，银行倾向于采用正周期资本充足率，即在经济繁荣或泡沫时期采用较低的资本充足率，经济衰退和泡沫破裂时采用较高的资本充足率。稳健的准备金提取制度也是以反周期的方式运作，要求银行在经济环境好的时候，提取更大比例的贷款损失准备金，当经济脆弱时，提取较少的准备金。当然，这里涉及到税收问题，需要金融监管当局、商业银行与税收当局进行协调。限制银行放贷速度的一个更直接的方法是对贷款与抵押物价值的比率进行规定，即提高按揭贷款的成数。

建议四：建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制。国外研究表明，个人资信状况是影响个人住房按揭贷款风险的重要因素。我国目前已经初步建立了个人征信系统，并且发挥了一定的作用。但是，由于全国的联网程度和数据录入等方面还存在一些问题，所以，建议借鉴国外经验，建立具有中国特色的个人信用评级制度，为商业银行个人住房按揭贷款风险管理提供信息化支持。

(二)建立和完善房地产金融体系

目前我国房地产金融存在着融资渠道单一、房地产企业对银行贷款具有过高的依存度、房地产信贷风险过于集中等等问题。要有效防范贷款风险，必须借鉴国外有益经验，建立多元化的房地产金融支持体系。

建议五：建立政策性房地产金融支持体系。一是建立住房抵押贷款的政策性担保机构。借鉴国外经验成立专门的国家住宅贷款保险公司。一方面对商业银行提供存款保险；另一方面对低收入家庭或特定群体的按揭贷款提供担保，通过该机构使符合条件的购房者得到最高的住房贷款。二是由政府出资成立专门的证券化机构。该机构的业务包括两方面：一是承担类似于美国抵押银行的角色，购买、持有、组合或转让金融机构的住宅抵押贷款，促进全国住宅金融市场的稳定运行；二是推动抵押贷款证券化创新，提高住宅金融运作效率和资产流动性，解决商业银行住宅抵抗面临的利率、市场和期限匹配风险，间接促进居民住宅福利水平提高。

建议六：深入推进住房公积金制度改革。住房公积金制度是我国模仿新加坡建立起来的一套具有中国特色的住宅保障机制，该制度目前运作逐渐出现效率低下的问题，突出表现为在中低收入家庭的住房供应明显支持不足的同时，公积金却有大量积存，沉淀资金达2000多亿元人民币。究其原因，包括覆盖面低，公积金贷款程序复杂，管理机构腐败等方面。由于公积金制度运用比较成功的都是小国经济，对我国这样一个经济社会和人口结构复杂的大国来说，其效果值得深思。

建议七：提高房地产业直接融资比重。长期以来，我国房地产业直接融资比例不超过2％，尤其是通过债券市场和股票市场上进行融资更加困难。只有建立多层次的房地产融资体系，为不同类型房地产企业提供相适合的融资渠道，才能真正减少对银行贷款的依赖。建立多层次房地产融资体系，一是要大力鼓励和帮助房地产企业通过股票市场融资，加强对房地产企业的引导和规范，使其满足不同层次股票市场的上市要求；二是要完善企业债券市场，开启债券融资的正常渠道，国家要出台鼓励发行公司债券的措施，吸引社会剩余资金投资房地产业，具体包括扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体等；三是借鉴国外经验，积极拓展其他融资渠道，如房地产投资基金、房地产信托、房地产融资租赁、海外融资等等。

建议八：建立房地产金融的风险分担与化解机制。对于房地产业发展，政府最担心的就是房地产金融会出问题，连累整个国民经济的健康发展和社会稳定。从各国经验看，房地产权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。通过改革创新，要使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，使之有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。

(三)完善银行内部风险管理机制，有效防范房地产贷款风险

房地产贷款的风险无论表现形式如何，最终将落在商业银行的身上，所以，商业银行能否建立起完善的风险管理机制，直接决定着商业银行能否防范和化解房地产贷款风险。

次级贷款范文第4篇

论文摘要：由美国“次贷危机”引发的金融海啸已经对世界经济造成了巨大影响，银行业更是首当其冲。以往被视为安全系数相对较高的房产抵押贷款成为了本次危机的导火索。文章拟从“次贷危机”产生的根源入手，对我国银行房产抵押贷款风险管理的思路和方法进行研究探讨。

一、“次贷危机”的产生

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。

在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用贷款者，如果贷款者无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但是由于房价突然走低，贷款者无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。一个两个贷款者出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些贷款者本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的贷款者。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发

了“次贷危机”。

二、“次贷危机”给我国银行房产抵押贷款风险管理的启示

在“次贷”风波爆发之前，美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了5年多，有关美国房市“高烧不退”的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。美国“次贷”风波中首当其冲遭遇打击的就是银行业，重视住房抵押贷款背后隐藏的风险，同样是我国银行业当前应该特别关注的问题。在房地产市场整体上升的时期，住房抵押贷款对银行而言是优质资产，贷款收益率相对较高、违约率较低、一旦出现违约还可以通过拍卖抵押房地产获得补偿。目前房地产抵押贷款在银行信贷资产中占有相当大比重，也是贷款收入的主要来源之一。

（一）改变“住房抵押贷款有抵押无风险”的错误观念

房产抵押物作为借款人最重要的不动产，对于银行来说，在逾期贷款清收过程中，很大程度上发挥着增加客户压力、督促客户还款的作用。通过拍卖房产回收贷款，只是贷款最后的解决措施，因此必须强化评级、评估、抵押登记等岗位的业务水平，认真做好客户第一还款来源的调查核实和第二还款来源权属的落实工作。因此，要高度重视客户经理面谈、面签工作，高度重视评级工作，高度重视评估和抵押登记的落实工作，把好贷款质量第一关。

（二）加强个人住房抵押贷款操作性风险的管理工作

个人住房抵押贷款在办理过程中涉及到信用记录查询、房屋产权确认、抵押权属办理等多方面的外部相关部门协调合作，同时在银行业务办理过程中又存在着评级、估价、审查、审批、放款等多个部门的流程安排，一旦某个环节出现了问题，有可能导致整个贷款链条的风险增加。因此，银行要在操作环节上下大功夫，强化制度执行力，将防范操作风险作为当前信贷业务管理中头等大事来抓。要求客户经理在进一步加强制度执行力的同时，在贷款操作过程中应着重做到以下几点：一是对到期贷款多次转贷或延期的情况要重点关注。对于到期贷款，银行要谨慎办理转贷或延期的方式，特别防止多次转贷、延期，掩盖资产质量真实性，影响信贷资金的流动性；二是关注抵押不实或担保手续不规范等情况。银行在办理抵押贷款时，在严防高估抵押品价格的同时，重点防范将不易变现、后期处置贬值率高的专用设备用作贷款的抵押物的情况。坚决制止先发放贷款后办理抵押登记的逆程序操作行为；三是注重贷后管理。在贷款发放后，要按照规定要求及时对抵押物的保管、储存情况进行定期检查，同时密切关注市场上与抵押物同类产品的价格走势，发现价格贬值时应立即要求抵押人追加抵押物，如无法追加抵押物应要求借款人提前归还贷款或提前对抵押物变现，防止银行信贷资产受到损失。

（三）结合市场状况和政策导向，有效降低贷款产品的违约风险

此次美国次级抵押贷款危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件并推出了前两年先还利息、第三年开始才还本金的“先松后紧”的贷款产品，并且多为浮动利率。而在加息周期里，这种还款方式显然加重了客户的负担，其中信用、收入情况不好的客户过度负债，导致大量违约事件的发生。我国银行应该认真吸取这个教训，在房地产市场和宏观经济政策运行的不同时期，通过开发与其相符合的贷款产品规避风险。提高贷款质量。

（四）实行差异化营销策略，以首付比率和利率等手段引导客户

由于借款人家庭可支配收入、实际购买力等情况都有所不同，因而要针对借款人不同特点制定与其相适宜的信贷营销策略。例如对收入状况良好、资信实力强的借款人，可以在保证贷款质量的前提下，适当发放一些高额信贷；而对于经济实力较弱的借款人，则可以重点支持一些小户型房屋抵押贷款；对于单一客户的过度负债，应给予适当的风险提示，适度提高首付比率和贷款利率，增大其交易成本，防止客户的短期投机心理为以后带来沉重的经济负担。

美国次级抵押贷款危机对全球经济的影响还在蔓延，各国经济金融体系均受到了不同程度的冲击。只有多方面吸取此次危机的经验教训，理性看待市场繁荣，充分做好多方面的风险防范工作，才能保证我国银行业信贷业务持续稳健地发展。

参考文献

[1]李翀．论美国次级抵押贷款危机的原因和影响[j]．经济学动态，2007，（9）．

[2]孟辉，伍旭川．美国次贷危机与金融稳定[j]．金融研究，2007，（18）．

次级贷款范文第5篇

摘要：2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年至今在全球范围内掀起了巨大波澜。中国在此次危机中亦受到巨大冲击，此次次贷危机反映出，即使是在美国这样的金融制度和信用体系健全的国家仍然会出现住房信贷危机；使我们不得不重新审视我国的住房信贷所存在的问题以及面临的风险，了解如何控制和管理住房信贷的风险已经非常重要。

关键词：次贷危机；房贷市场；启示

一、次贷危机的含义

次贷，即次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。“9.11”之后美国为了刺激经济增长，美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。低利率政策降低了购房者的消费成本，刺激了房地产业的发展。一方面，住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。另一方面，放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品，而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也造成贷款机构风险控制不到位，埋下了危机的种子。2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力。逾期还款和贷款违约的现象不断增加。与此同时，住房市场持续降温。无力偿还房贷本息的借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。此外，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。

二、我国房贷市场的现状

(一)我国房贷市场与美国危机前的房贷市场有相当程度的相似之处

美国次级抵押贷款市场危机从目前来看好像对我国房贷市场影响不大，但眼下我国楼市过热是不争的事实。而美国在次贷危机爆发前几年一直维持低利率政策而我国也不例外，流动性过剩现象明显(资产价格暴涨)。我国的宏观经济持续强劲发展，城市化进程加快，城市住房需求强劲，另外人民币升值一部分国外热钱流入，投机国内房地产行业，房价持续大幅上涨，银行大规模介入房地产行业加大了对房地产市场那个资金供给，同时对个人住房抵押贷款的条件审查也有放宽的迹象。目前。个人住房按揭贷款发展得非常快。2007年以来，商业性购房贷款中的个人住房贷款增速呈逐月加快趋势。虽然中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例，这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是，不容忽视的事实是，随着中国房地产价格出人意料地上涨。中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了：随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。

(二)整体经济形势不乐观，加大房贷市场风险

2008年国际国内的经济形势都非常不乐观。房地产行业进行调整已经在所难免。虽然上海、北京等大城市的房价有所上升，但成交量却明显下降，更多表现出有价无市的现状。这种局面对于银行、开发商而言都是相当严峻的。众所周知，房地产行业的利益链条上银行和开发商已经完全捆绑在一起。银行通过住房贷款来获得长期稳定的利息收入，开发商通过银行贷款来回收资金，获取高额收益。买房者是最终的承担者。假如市场持续调整，市场成交不理想，购房者持币观望，那么造成的后果是大量的房产积压在开发商手中，银行的资金回收困难。更加严重的后果是，当房地产市场整体价格下滑后，贷款购房的居民可能面临负资产的困局，相当部分的人有可能停止还贷，从而引起银行的坏账损失。今年以来，我国部分热点城市楼盘交易量出现了萎缩，房价涨幅趋缓甚至下跌，房贷风险有所上升。

(三)我国住房金融创新力度小，抵御风险能力降低

目前，我国住房金融的创新力度没有达到美国那样，住房金融仅限于住房贷款、公积金贷款、住房开发贷款等传统领域，这在一定程度上能够降低美国次贷危机对我国金融市场的波及，但另一方面，我国的住房信贷没有划分优级与次级市场，潜在的金融风险并不能很好的监控和防范。这也形成了我国住房金融市场的一个致命弱点。也就是说，我国住房信贷市场的质量远没有想像的好，等问题真正爆发出来的时候。很可能比美国次贷危机的冲击力更大。

三、次贷危机对我国房贷市场的启示

启示一：住房按揭贷款并非是最安全的资产

房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产价格上扬会提高抵押物的市值，诱使银行不断扩大抵押信贷的规模；当市场发生逆转时，房价走低，银行即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿还贷款。美国的次贷危机正是由于美联储的连续加息以及相伴随的房地产价格持续走低所致。目前，我国商业银行对住房抵押贷款风险控制仍不够重视。

启示二：放宽标准将会增加贷款的潜在风险

为了追求自身短期效益，我国商业银行盲目扩张住房按揭贷款，许多不符合贷款资格的人获得了贷款；同时，许多房地产开发商为了获得资金融通，虚构购房者实行假按揭，贷款银行为了获取更多的利润，放松了对贷款资格的审查。大大增加了银行的风险。另一方面，商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的，监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低，这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时。其应对的能力就可能会相当脆弱。由于我国的房地产业对我国经济增长的贡献占有相当的比重。因此，一旦房地产抵押贷款风险暴露，这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。四、完善房贷市场，预防次贷危机发生的措施

鉴于我国房贷市场的现状，为了避免危机的出现，必须吸取美国次贷危机的教训，从以下几点着手，未雨绸缪，防患于未然

第一，建立预警机制，控制潜在理性违约风险的发生。当市场开始不景气的时候，或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其他因素的影响而出现萧条的趋势时，商业银行应减少住房抵押贷款的发放。加强内部控制机制，提高住房抵押贷款的标准，严格审查申请住房抵押贷款人的资格，同时应向借款人讲明贷款 利率的政策，防止借款人被迫违约风险的发生。

第二，建立和完善国家信用体系，减少恶意违约风险的发生。由于我国缺乏一个完善的社会信用系统，银行很难知道借款人的信用情况，使得很多信用条件很差的人获得了贷款，大大增加了贷款的恶意违约风险。

第三，完善担保和抵押制度。住房信贷与其他信贷不同，由于个人存在较多的不确定因素，因此，在发放住房贷款时，用抵押、担保作为还款保证显得十分重要。在这次的次贷危机中，美国的住房抵押贷款的担保机构对整个危机的缓解起到了非常重要的作用，分散了发放贷款的机构的风险。

第四，银行自身要加强对自身风险的管理。截至2007年国内有91％的购房者是通过贷款买房的，而银行在发放贷款时要严格审查贷款人的收入、资产状况，不能经不住利益的诱惑，放低对借款人的要求，防止出现放低首付要求甚至零首付情况的出现。银行的观念要改变，不能总是把住房抵押贷款当作优质资产，房地产行业是具有周期性的行业，其价值是随着市场的供需状况不断变化的，在市场繁荣时期，房产的价值会随着不断上升，但一旦市场发生扭转则最终损失的还是银行自身。另外，银行还可以通过资产证券化来转移风险，资产证券化的本质上无法消除风险，只能把风险转移给其他的投资者，鉴于我国的商业移行在国民经济中有着举足轻重的作用，因此为了避免房贷风险过于集中在银行体系内部，可以加快资产证券化进程，但是一定要吸取美国次贷危机的教训，选择较为优良的银行资产进行证券化，避免道德风险的发生。