物业维修基金

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物业维修基金范文第1篇

【摘要】：物业专项维修基金的建立，相当于为业主所拥有的房屋提供了“养老保险”。现行的管理办法，使此项资金在归集及监管上有了保障，但在维修及增值使用上却陷入了“饼大难充饥”的怪圈。在经济高速运转的今天，一个省（市）有着规模达几十、甚至上百亿的资金成了“不动产”，能不引人深思？业主利益的保障，国民经济的发展，都促使着对维修基金的运营方式及风险管理模式作根本性变革。本文直击现行维修基金管理模式存在的问题，通过对保险资金与维修基金作类比性分析及两者运营方式有机结合的探索，提出了维修基金制度改革新思路——建立保险金运营方式及“政府主导型”管理模式，以期实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化。

建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。

如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。

维修基金管理现状分析

（一）现行管理模式

我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。

（二）存在的问题

维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。

1、“身份尴尬”——是预存款，还是保障性基金？业主心目中对维修基金的定位就是“预存款”，普遍缴纳积极性不高。作为一项保障性基金，应着眼于长远打算，充分发挥“众人拾柴火焰高”的作用，为受益人提供大于初始投入的保障。由于现在的物业维修基金，保障金额以初始缴纳金额及其低额的活期存款利息收入为限，受益时间在几年甚至几十年以后。造成业主存在“预存一笔冤枉钱”的认识，普遍缴纳积极性不高，更谈不上今后续缴的自觉性与主动性。各地的交存标准也不统一，北京、上海、成都等城市都按建筑安装成本价计算，而重庆还沿用98年颁布的管理办法，按总房款的2%-3%收取。“既然是缴多少、用多少，为什么我们交存比例或计算基数要高些”的疑问和要求统一按国家规定的最低标准执行的诉求成为热点问题。若按保险金的运作模式来管理维修基金，提供比缴存金额更大的物业维修保障额度，则有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。

2、资金利用率低——维修基金成“烫手的山芋”。业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高、收益成负增长状况。由于现行《办法》对维修基金的增值途径限定于购买国债，决策权力交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会。并且具有监管职能的政府行政管理部门出于安全的考虑，对这项基金进行专户储存，按银行活期利息计息，并无形之中也为其真实信息“披上了神秘的面纱”。目前全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模，却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例。维修基金更多体现的是一种应急性质的资金，而不是保障性投资。长此以往，将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果。一方面，业主利息所得减少。由于通货膨胀率高于银行活期存款利息，且房屋大修通常发生在几年甚至十年以后，因此对维修资金按活期存款利息计息不符合实际。以一笔600万元的维修基金为例，若按理财方式存储，以2：1的比例分别作三年期、一年期定期存款，3年后该维修资金的利息收益将达到53.5万元，而以活期存款计算，3年后利息收益仅为6.5万元，业主利息收入损失达49万元。另一方面，造成大量的社会资金沉淀，对国民经济的发展十分不利。比如，政府实施大规模危旧房改造及其他公建项目，还需要想尽办法通过各种渠道、以更大的成本代价融资，如果能有效利用维修基金，将有利于加速城市建设进程，让群众得到更多更直接的实惠。

3、资金使用难——维修基金成“镜中花，水中月”。现行管理办法在维修使用的操作上存在较多不可行性。一是决策主体缺位。维修基金的使用由业主民主决策的规定难以实现。目前业主自治意识淡漠，对共用部位和设施共同维护的意识尚未形成，要几乎没有任何交往的邻居为可能与自身的房屋使用无关的维修持同意意见实在很难。维修基金划转业主大会管理更难。较之政府部门管理，业主更放心后者。由于业主大会存在变动性、非专业性，业主委员会因经费、精力和专业知识等限制，不足以承担维修基金的管理任务。目前，重庆市已成立业主委员会近1150个，但还未有一个小区的维修基金划转给了业主大会管理。二是支付范畴界定模糊，不象保险赔偿条款明确到具体情况。《办法》仅规定了维修基金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件（如责任主体、损害程度等）。通常这些共用部分由物业公司在做日常维护，造成业主往往以应该由物业公司承担为由而拒绝动用维修基金。三是操作上程序复杂。审批上由于牵扯到物业公司、大多数业主、行政主管部门等太多相关方，不象保险金的赔付，投保人只需要面对保险公司一方，一旦保险受益人出现保障条款约定的事项即可通过申请得到赔付，程序上简单、清晰。而维修基金在使用上由物业公司提出方案、组织实施和业主大会决策等规定尚处于理想状态，一旦某一方环节受阻，即造成维修问题的解决在时间上延误或直接受害业主不得不自行“埋单”的后果。

二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析

上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。

（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。

（二）结合方式及优势分析：

1、资金运作“两条线”。借鉴保险资金“赔付”和“理财”两条线运作模式，对维修基金也按“维修”和“理财”两条线运作。通过计算资金支付率，合理确定投资比例，建立一定比例的储备基金，用以日常维修支付，其余部分用于投资理财。以多数人的持续投入来保证解决个别突发性维修问题的资金需求，保持资金来源与支出的滚动性。

2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。

3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。

4、细化支付条件。借鉴保险保障条款的制定机理，通过立法制定维修基金支付细目，而不是概念模糊、难以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法规中明确共用部位、共用设施设备的具体范畴，明确属于维修基金支付的具体条件。同时，还应明确承担公共维修责任的业主范围（比如哪些责任由一个单元，或一幢独立物业，或整个物业区域的业主承担）。一旦某栋物业出现公共维修问题，只要符合保障条款，即可用储备基金支付维修费。防止因责任主体的不明或利益相关人相互推诿而不能及时解决物业维修问题。

5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。

建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计

保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。

（一）基本原则

由政府直接负责资金的管理及投资运作。因为政府管理，相对于物业公司、业主委员会而言，更具公信力和资源统筹、风险担保的能力。资金来源渠道拓展为业主交存的维修资金、基金运营收益和财政负担；资金运作统一纳入国家财政投融资计划，进行基础产业、基础设施等建设，既保障了资金安全性、增值性要求，又能使国家集中财力进行重点建设。

（二）具体方式

1、统一运作、管理。建议实行资金省级统筹运作。由政府投资成立国有独资公司——物业维修基金信托投资公司，实行公司化管理，属于非营利性企业法人。专职负责维修基金的理财、划拨及风险管理，接受财政、审计部门监督。委托房地产管理部门负责维修基金的归集、储备基金账户及业主个人账户管理、维修方案审批、支付条件审定、信息和档案管理等系列行政管理职能。维修资金的理财收益一部分进入业主个人账户，一部分作为机构营运成本。

物业维修基金范文第2篇

关键词：物业；维修；资金；使用

物业维修资金作为房屋的“养老金”自建立以来，已经走过近十年的路程，各省市都因地制宜陆续建立起专业化的物业维修资金制度，在设立管理机构，健全决策、监督、管理体系，加强制度建设等方面做了大量的工作，充分挖掘和发挥了物业维修资金的社会效益和经济效益。然而，随着时间的推移，物业维修资金的归集、核算管理已日趋完善和稳定，但使用的问题和矛盾日益突显出来。物业维修资金使用率低、使用难已成为全国性问题，成为社会关注的焦点之一，严重影响到社会的安定与和谐，亟待深入分析研究使用难的原因和破解对策。

一、物业维修资金使用难的主要原因

（一）物业维修（改造）方案制定难。

建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主委员会是物业维修资金的申请主体，且相关工作由业主委员会组织实施。然而，由于业主委员会组织松散、人员老化、专业技能低，使得业主委员会无能力或无法及时准确地制定维修（改造）方案，且业主委员会选择的施工单位也往往无法及时准确地制定维修（改造）方案，导致大量时间消耗在方案制定和审核上。

（二）物业维修资金使用表决通过难。

建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条第二款明确规定：“使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。然而，我国目前小区的住宅规模通常都比较大，若要征集到小区内2/3以上业主的同意往往比较困难，这就为物业维修资金的正常使用增加了一道门槛；加之一些业主往往“事不关己、高高挂起”，只要他们不是共用部位、共用设施设备的直接受益者通常会拒绝签字，故经常会造成表而不决的局面，致使物业维修资金难以使用，维修项目搁置。

（三）物业维修资金的使用范围很难界定。

物业维修资金的使用具体应当控制在什么范围之内？这一问题一直没能得到很好的解决。建设部、财政部制定的《住宅专项维修资金管理办法》，仅规定使用范围是共用设施设备13项（包括天线、电梯、照明、和消防设施等）和住宅共用部位10项（包括住宅的基础、承重墙体、柱和梁等）。但这一规定比较含糊，其责任界定不清晰，而当前高科技设施设备又是层出不穷，因此在实际使用中往往会存在一定困难。

（二）各方对物业维修资金管理机构的职能认识存在误区。

物业维修资金管理机构目前的职能定位只是负责物业维修资金的归集、核算以及维修后的资金拨付，并不负责具体的物业维修工作。然而，广大业主却对物业维修资金管理机构的具体职能不甚了解，甚至片面地认为物业维修资金管理机构就是进行物业维修的机构，一旦他们递交了报修申请后，就只需等人来上门维修。这种认识上的误区，不仅耽误了维修也在一定程度上影响了物业维修资金的及时使用。

二、破解物业维修资金使用难应采取的对策

（一）建立科学、规范、高效的物业维修资金使用审批制度。

一是强化使用条件审核、公示，把好核准关。即首先对维修（改造）方案进行审核，并经申请人和管理机构共同审定后，在小区公示7天（第一轮公示）。其次是对业主表决结果进行审核，并在小区公示7天（第二轮公示）。对符合使用条件的及时予以核准，对不符合使用条件的不予核准，确保不滥用物业维修资金。二是强化资金拨付要素审核、公示，把好支出关。即对工程进度、施工合同、付款证明、工程质量、竣工工程量、工程预、决算进行审核，并对决算审定价及业主分摊明细在小区公示7天（第三轮公示），公示无异议后拨付资金，确保不超用物业维修资金。

（二）建立物业维修资金使用专业化队伍。

即通过建立专业化的队伍库来弥补业主委员会自身的缺陷，从而解决维修资金申请周期长、使用率低、使用难的问题。即通过建立方案设计、专家评审、施工队伍、审计单位几个专业队伍库，使维修（改造）方案的制定、审核、工程施工、工程预、决算的审核均有专业的部门完成，提高物业维修资金使用的准确率和使用效率。

（三）建立物业应急维修制度。

即在政策许可的范围内，着力解决物业应急维修问题，结合实际科学界定政府代修物业的各类特殊情况，如保修期满后发生屋面、墙面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断、楼房外墙立面破损可能脱落危及行人安全、消防系统（或安防系统）出现功能障碍或部分设备、部件损坏严重等紧急情况，经公安、消防、安全监督、技术监督等部门要求整改的，或者物业共用部位、共用设施设备出现法律、法规、规章和相关强制性技术标准规定必须维修和更新、改造的，启动物业紧急维修程序，无需“两个2/3”表决通过，即由物业维修资金管理机构组织代修，费用直接从相关业主物业维修资金分户账中列支。

物业维修基金范文第3篇

第二条本办法所指的房屋公共维修基金是指小区、大厦、楼宇内的房屋共用部位及共用设施设备的大修、更新、改造、维修所需要的资金。

第三条凡在我县城镇国有土地范围内的房屋业主单位和个人（产权人），按以下标准交纳房屋公共维修基金：

新建商品房、集资建房、拆迁安置还房、联合建房、开发建设单位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交纳；非住宅按每平方米22.5元交纳。

第四条上述规定的公共维修基金由开发建设单位或联建、集资的组织单位（以下简称“建设单位”）向房屋业主一次性收取并代其存入县住房资金管理中心专户。

建设单位未收取或未足额收齐的，由建设单位负责代交纳。

第五条房屋公共维修基金用于房屋共用部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等），共用设施设备（上下水管道、落水管、沼气、供电线路、供气管道及设施、消防设施、绿地、道路、路灯、非营业车场库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等），保修期过后的大修、更新、改造和日常维修。

第六条维修基金不敷使用时，由辖区物业管理单位提出计划，经业主委员会研究决定，报县物业行政主管部门批准，由业主委员会或物业管理企业按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹，并存入公共维修基金专户。

第七条建设单位代为收取的房屋公共维修基金属该小区、大厦、楼宇全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。

第八条房屋公共维修基金按下列程序归集：

（一）建设单位向物业管理行政主管部门呈报房屋公共维修基金收取请示；

（二）物业管理行政主管部门核发房屋公共维修基金收取批复；

（三）建设单位持主管部门批复代收房屋公共维修基金；

（四）建设单位代收的房屋公共维修基金在房屋竣工验收前十日内全额缴交到县住房资金管理中心专户储存。

（五）已入住商品房的业主和安置还房户未缴交房屋公共维修基金的，由辖区内业主委员会或物业管理企业代为收取，及时交到县住房资金管理中心储存。

第九条建设单位按标准足额归集房屋公共维修基金后，再向县国土资源和房屋管理局申请办理《房地产权证》。同时，对未按照本办法规定足额收取或提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补收、补提维修基金本息。

第十条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十一条因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十二条公共维修基金使用的收据必须由县财政部门监印，在物业管理行政主管部门统一领取。

公共维修基金应按人民银行规定的同期活期存款利率计息后，滚动计入公共维修基金。

第十三条建设单位按照《施工开发企业会计制度》和《物业管理企业财务管理规定》进行会计核算和财务管理，分幢分户建立公共维修基金帐。县住房资金管理中心按建设单位、缴交单位或业主委员会分别建帐，并建立查询系统，受理查询事宜。

第十四条房屋公共维修基金的使用，必须由建设单位或业主管理企业提出书面计划，经已成立的业主委员会或业主代表小组审核，报县物业管理行政主管部门批准，专项用于规定的使用范围，严禁挪作他用，财政、物价、审计等部门加强监督管理。

物业维修基金范文第4篇

据了解，业委会质疑小区物业公司宝盛物业在公共维修基金使用、小区治安管理等方面存在诸多漏洞。宝盛物业有关负责人说，小区6户业主年前被盗属于偶然，小区维修基金使用依法合规。

业委会：状告物业拖延拒不移交小区资料

据五桂山镇领东上筑小区业委会主任王磊介绍，业委会成立后，曾多次要求小区物业服务公司中山市宝盛物业管理有限公司（以下简称宝盛物业）移交小区相关资料，但物业公司一直没有移交。

2014年4月21日，小区业委会致函物业管理公司说，领东上筑业委会经业主大会授权，并在政府相关部门的指导和审批下，已于2014年4月4日成立。根据国家相关规定，需要向全体业主公布相关情况及资料，特函告物业公司将相关资料移交，望公司予以配合。这份名为《关于要求贵司限期移交相关资料的函》要求物业公司在2014年4月30日前完成全部资料的移交手续。

王磊说：“过了4月30日，他们说要到6月1日才能移交资料。这些资料本来就都有，交给我们就完了，没必要再拖延一个月。”2014年5月初，领东上筑小区业委会将宝盛物业告上法庭。

民事状中说，业委会应广大业主的要求，就小区物业管理问题进行了调查研究和政策咨询，确认宝盛物业在物业管理上存在诸多漏洞，业委会两次发函要求宝盛物业向全体业主公布相关情况及移交相关资料，但宝盛物业一再拖延，拒不履行。业委会要求判令宝盛物业移交住户资料、公共收益及使用情况、物业用房及使用情况、维修基金及使用情况等12大项资料。

质疑使用维修基金没有业委会签字

对于民事状中所说的“宝盛物业在物业管理上存在诸多漏洞”，业委会多名成员解释，主要是小区治安、公共维修基金的使用等问题。据了解，该小区共有580多户居民，但保安只有8名。业委会主任王磊说：“8名保安实行三班倒，看守两个门和一间监控室，人手不足。去年过年前，小区有6户业主家里被盗，治安环境不好。”

对公共维修基金使用问题，根据宝盛物业2014年3月13日发出的《关于使用12幢维修基金说明书》说，领东上筑12幢电梯于2014年2月19日因电梯门机变频器损坏停运，物业公司于2月27日维修好并恢复电梯正常运行。“在走使用维修基金流程时，因业委会成员辞职人数过多导致业委会解散，现不能走使用维修基金流程。业委会空白期由12幢业主代表进行情况说明并继续走维修基金审批流程。”

据了解，该次更换费6500元。业委会副主任赵先生说：“我们查到的住宅专项维修基金使用情况表显示，这笔费用没有社区居委会和镇住建局的盖章，也没有我们业委会的签字。”2014年3月30日，12幢客运电梯变频器再次损坏，更换需要12200元，业委会对此提出了质疑，此事不了了之。

物业解释：依法依规使用公共维修基金

宝盛物业领东上筑小区负责人、经理李涛先生接受记者采访时说：“经向市房协等部门咨询，物业公司依法义务保管小区相关资料。应提供资料给业委会看，但不可能移交给业委会，移交就是说我们物业公司走人了。”

对于过年前该小区6户业主家里被盗一事，李涛认为属于“偶然性的事件，业委会有些小题大做。”

对于维修电梯一事，李涛说：“当时业委会还没有备案，我们征得了12幢2/3以上业主同意，并且有五桂山居委会、镇住建局、银行等部门批准，依法依规，才使用了公共维修基金维修电梯。”李涛说：“当时政府没有认可小区业委会，但我们也给业委会打过电话，他们说依法办事即可，所以当时就没有业委会签字。”

法院裁定：保全12项物业资料

物业维修基金范文第5篇

在现实中，通常成为“看得见，摸不着”的一笔钱。一方面，公共维修基金启用的手续异常繁杂;另一方面，这笔资金大量压在账上，利用率极低。根据统计数据显示：截至2013年7月，北京缴存公共维修基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率为1.55%;截至2012年10月，广州市缴存约81亿元、使用8000万元，使用率为0.99%;截至2012年1月，天津市缴存145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率为0.53%。更为严重的是，以上资金被个别代管部门当作“生财工具”在私用，私吞、截留、挪用、创收，这样的事例并不鲜见。

有钱，就是不能用

因为自家房顶和墙面严重渗水，造成墙面大面积脱落，北京锦绣花园7栋的张守成多次向物业和业委会反映，希望启用公共维修基金进行维修。但得到的答复是：小区的部分业主还未缴纳公共维修基金，所以无法启用。该小区物业中心相关负责人介绍，该小区房龄超过15年，房屋已经进入了维修期，但根据规定，只要有一户业主没有缴纳公共维修基金，全部业主就不能启用这笔钱。张守成感慨地说，真没想到会发生这样荒诞的事情，“我自己的钱，非得让别人管着，管着就管着吧，还不能用。急着要用，还得看街坊配合不配合，然后看代管部门给不给好脸子。如果遇上一户死活不交的，难不成大家都要坐等塌房不成？”

该小区业委会主任说，他曾到现场勘查，房损的情况不容乐观，初步估计维修费需要10万元以上。业主、物业公司、业委会都知道不能再拖下去了，但都没辙，钱攥在政府的手里就是拿不出来，怪不得大家都说公共维修基金是一笔“看得见，摸不着”的钱。其实，张守成还不明白，即使小区里面的所有业主都交了公共维修基金也不等于就可以启用这笔钱。2007年颁布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，若要支出维修基金，需遵循“双三分之二特别多数原则”，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用（实践中，在空置率较高或没有建立业委会的小区，该规定成了几乎不可能实现的条件）。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，张守成需要走的路确实还很长。

两个“三分之二”都同意才能启用

张守成住的是联排别墅，一排8家，家家顶层都出现了不同程度的漏水。他最初找到物业公司还是5年前的事情，那时候的张守成还很天真，他以为在购房时就缴纳了几万块钱的公共维修基金，如今动用维修基金来整修自己家的房顶是天经地义的事情，但是他想错了。

物业公司接到张守成的报修，马上拿出一张单子让他签字。张守成刚要签，却被另一个细心的业主拦下了。原来，这只是一张《施工委托书》，上面的条款大致是：业主某某委托物业公司代为维修自家的房屋，业主承诺预先垫付全部的维修费用给物业公司，由物业公司支付给施工单位。待本小区的公共维修基金具备启用条件的时候，由住建部委托的房屋主管部门派员来对已经实际发生的维修量进行评估， 评估多少报多少，以前发生的实际费用不作数，业主不得要求按实际发生额向其索要公共维修基金。不看则已，一看，张守成就急了：“好嘛，让我花两份钱干一件事不说，最后结账的时候还得你们说了算，哪有那么不讲理的！你们不给钱，让业主自己掏也就算了，可但凡负责任一点，也应该事先来评估啊，这样业主委托施工单位也有个谱儿，签合同的时候也心明眼亮，省得一遍遍花冤枉钱。你们也太官僚，太欺负人了，这不是拿我们的钱‘绑架’我们自己吗？”物业公司的业务员经得多了，一摊手说：“我也没招儿，公共维修基金不在我们的手里，要用，得业委会去跑启用手续，听说老难办的！可咱们小区到现在还没成立业委会，谁也没有资格去要这笔钱。”张守成问：“我们业主自己找代管部门去要这笔钱成不？”业务员说：“你以为你是谁？一来，人家根本不会接待个人;二来，人家那么大一个机关怎么能管你这一家一户的维修？最少也得是一栋楼以上的维修量啊。”张守成说：“难道说，我一家漏水不算漏，大家都漏才算漏吗？”业务员说：“正是这个意思。您也别再说了，说了我也解释不了，更解决不了。反正都知道眼下的事的确有点扯，谁都没有办法，愿意您就签，不愿意签您就自己想办法解决去。丑话说在前面，不是我们不修，是您不让我们修，出了事我们可概不负责。”鉴于张守成所在小区还没有成立业委会，他有苦也没处诉，只得咬牙忍着，自己到街上找了几个临时补漏的农民工去对付了一下，可这一对付就是5年多。5年间，张守成好几次找农民工堵漏，用于自费修房顶的钱累计花去两万多。

终于，张守成所在的小区成立了业委会，过去消极怠工的物业管理公司也更换了。趁着新来的物业公司和业委会正在“新官上任三把火”的当口，张守成联合本楼另外7家业主集体找到物业公司要求启动公共维修基金。物业公司和业委会都很积极，他们到维修基金代管单位奔走了好几天，最后告诉张守成一个令人失望的坏消息：公共维修基金还是批不下来，虽然小区成立了业委会，但要启动维修基金需要两个“三分之二”――一个是占建筑物总面积三分之二以上的业主讨论通过;另一个是占总人数三分之二以上的业主讨论通过，启动公共维修基金这件事才可以进入审批程序（注意，是进入审批程序，不是批准）。另外，即使做到了双三分之二也启动不了，因为本小区有一部分业主还没有缴纳公共维修基金，要等那些人都交了以后才具备争取“双三分之二”的条件。张守成很疑惑，公共维修基金是强制缴纳的，当初买房子的时候，不交就不给办购房手续，怎么还可能有至今没有交的？业委会的人跟他透了一个底，说业主中有个别人的房子是开发商内部分配过来的，当时就没交公共维修基金。现在一倒后账，自然影响到了其他业主。张守成说，既然这样就让他们赶紧交吧。业委会说，这是人家的事情，人家不交，我们没有这个强制权。反正人家一天不交，主管部门就一天不批，看谁耗得过谁。可怜你们这帮人就得跟着吃瓜落了。不行您试试找找住建部、房管局，或者打打市长电话，找找新闻媒体什么的。反正这件事的难度太大，没有点奇葩的思路和超长发挥，估计钱是很难拿到的。

张守成急了，赶紧动员其他业主对公共维修基金的启动程序进行细致的了解和排摸，不摸不知道，一摸吓一跳。敢情要想启动那笔公共维修基金，除了需要满足两个“三分之二”同意和全部缴纳的基本条件外，还有一套十分繁琐的审批流程。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。业主要想得到这笔资金，须先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个单位办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请正规施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。张守成头都大了，此前的一次次打击早就让他锐气大衰，没有再找下去的勇气了。饱经世事的他明白，这种多角纠缠耗他个一年两年跟玩儿一样，与其做这种伤神且无效的劳动，还不如认头花自己的冤枉钱算了，就只当当年交的公共维修基金打了水漂了吧。张守成开始游说街坊自费维修，反复衡量利害关系后，其他七家终于答应自费维修。张守成长出一口气，他哪里知道，真正的麻烦才刚刚开始。

跳河一闭眼

业主们原以为自己出钱，全权委托给物业公司就可以了。没想到物业公司根本不管，说他们没有为业主维修建筑主体结构的义务和资质，如果业主授权给他们，他们可以代业主物色专业的房屋维修公司来施工。但要由业主、物业公司、房屋维修公司共同签署一个三方合同，至于施工费用、施工质量监督等由业主直接和房屋维修公司协商，物业公司不承担以上监管责任。好嘛，一纸合同签下来，物业公司把责任择了个干干净净，剩下的就是业主们和房屋维修公司的直接对垒了。谈吧，业主们对防水工程的价格、工艺、质量、工期一窍不通，人家说什么就是什么。有心再找几家竞标吧，无奈不懂技术和行情，找了也是白找，再说又不好驳物业公司的面子。得，跳河一闭眼，就这么着吧。

合同一签，首付款一到位就开始进料了，水泥、砂子、瓷砖堆了一大堆。问题来了，水泥的标号、砂子的质量都不懂，于是张守成们开始到处咨询。听人说，不能用海沙，海沙便宜，但是一到夏天雨季就反碱，质量不能保证;辨别河沙和海沙的办法是用舌头舔。于是，一帮人开始试着伸出自己的舌头舔，你说咸，他说淡，大家莫衷一是。众人哈哈大笑，得，跳河一闭眼，就这么着吧。

瓷砖的质量呢？听人说，敲敲，有金石之声的就是好砖。于是，大家就敲，你敲我敲，敲了半天，有人说，声音忒好了，就像南阳出土的编钟、石磬，听了以后三天不知肉味。有人说，声音喑哑，一听就是劣货，扔到河里都没有响儿。众人哈哈大笑，得，跳河一闭眼，就这么着吧。

做防水关键是油毡的质量，众人听说世纪雨虹牌的油毡是好油毡，施工单位一口答应就用世纪雨虹。等有人发现是“世纪虹雨”不是“世纪雨虹”一切都来不及了，全铺上了。施工单位说，你们外行，好牌子是世纪虹雨，世纪雨虹是仿冒的。众人也弄不出个子丑寅卯，得，跳河一闭眼，就这么着吧。

四次“跳河”后，张守成们越发后悔自己不懂防水专业技术。有明白人说，你们应该找一家专业的监理公司来监理，只有这样才能切实保证质量。张守成们大梦初醒，赶忙通过朋友找到一个监理公司。人家来了一看说，一来，你们这活儿太小，我们根本不接;二来怎么都干到这份上了才想起找监理，晚了！张守成问，您是内行，您对施工质量大概齐的印象如何？那人说，糟糕透了，要按规矩都应该返工。业主们问：有没有补救办法？“有，查查合同里面的工艺标准和材料质量标准，按合同办。”张守成赶忙找来合同看，一看就傻眼了，合同里根本就没有这些东西。得，咬牙忍肚子痛吧。

雨季一到，突然就停工了，工人也找不着了，房子漏得不行。张守成急忙给维修公司的头头儿打电话，人家说，价钱定得太低，赔了。手里的活儿多，只能先紧着不赔钱的项目做。张守成们心急如焚，但合同上又没定个明确的工期标准，只好百般央求。人家答应来，但坚持要追加10%工程款才行，张守成们一番抗争不成还是同意了。结果干了没几天又停了，说发现墙体出现裂缝，问修还是不修？不修也行，直接铺上油毡也看不见，但过不了一夏就会崩开，还是漏。要修，再追加10%。当然要修，没办法，又追加了10%。过几天又停了，说建筑材料涨价，要用便宜货就不能保修三年。当然要用好材料了，于是又加了10%。后来又多出好多活儿，山墙修不修，要修单算钱;窗户修不修，要修单算钱……一次次追加，一次次要挟，张守成们学会了一个行业术语，感情这叫“洽商”。就这么“洽”着、“商”着，亲爷祖奶奶地伺候着，终于对付着完工了。一算费用，比原计划多出了两倍多，有明白人告诉他们，你们让他们糊弄了，“洽商”卷走的钱也就算了，施工单位通常还会在施工面积上捣鬼，你们赶紧自己上房顶上量一量吧。这个难不倒张守成们，人家毕竟是一帮知识分子，大家拉着皮尺，拿着三角仪就上了房顶。不量不知道，一量吓一跳，敢情每家都多算出了2000多元。维修公司的人开始还不承认，没想到张守成一帮人平方面积、立方体积算得精熟，就差用上微积分了。最后只得认，说了一句实话：“得，我认栽了，我这回算是‘兵遇见秀才’，你们这些知识分子真是够‘轴’的。”（潜台词是，人都掉井里了，还非想用耳朵挂住，你们傻不傻啊！）张守成们可不那么认为，他们觉得自己打了一场漂亮的翻身仗，足以证明，知识就是力量啊！

整个雨季，张守成们着的这个急，生的这个气，费的这个心思，学的这个本事可就大了去了。张守成讲话：“早知如此，我就考清华土建工程系去了。”窝囊之余又感庆幸，他想，这是一楼8家，家家房顶漏水，一联合，受点罪、花点冤枉钱就凑合着补上了。要是单元楼可就惨了，一楼几个单元，一个单元几十户，上哪儿凑那“双三分之二”去啊。

第二年的雨季马上就到了，又有点漏，好在前一年都看见过了“猪跑”，各家都买了油毡铺上去对付着，全然忘记了还有一笔“看得见、摸不着”的公共维修基金从理论上还是属于他们的。

实际上，对于公共维修基金的使用，国际上早有成功的做法：在国际上，业委会管理维修基金早已成为通行方式。在美国，各州物业产权法一般都规定，业委会全权负责对小区共有部分的使用、维护、维修和更新改造的管理。在日本，《标准公寓管理规约》第25条规定，所有人必须向管理组合（业主委员会）上交用于社区内共用部分以及设施设备的维修和改良方面的费用。

在美国，“维修基金”的收取数额，由业主委员会做预算，经业主们通过，业委会再收取维修费，并将其存入银行。考虑小区设施、设备维修或更新的费用支出，如电梯需要维修或更换、小区道路的翻修等。对这部分费用的核算，往往是请有经验的工程师或建筑师来进行研究分析，并出具研究报告，而不似内地采取行政手段强制性要求业主缴纳。

在美国，召开业主大会时，相对于中国需要“双三分之二”以上的业主同意，只需要20%以上的业主参与投票即合法有效，这样让方案的执行更具可操作性。难不成这也要重搞一套中国特色不成？

某专家作过这样的估计：我国目前有660个城市，即便按照每个城市10亿元的平均房屋维修资金沉淀计算，总额超过6600亿元，而北京、上海、广州等一线城市的房屋维修资金数量巨大。由此推断，我国公共维修基金达到上万亿元。然而，这部分资金几乎都停留在当地银行的“活期账户”中。某银监局监管部门一位姓欧的处长表示，银行将此类资金停放在活期对公账户的核心原因在于：支付利息低，但可调动的额度很高，也就是高利用度的“睡眠资金”。也就是说，购房者被强制缴纳的公共维修基金主要用来为银行生财牟利。

好在政府相关部门一直在做出积极的表态。北京市住建委曾公开表示，在保障资金安全的前提下，提取使用维修资金的手续可以再简化。北京市也曾出台新规――居民房屋如果因为暴雨造成漏雨，可以紧急启用公共维修基金，无须再经过三分之二以上的业主同意，但鲜见成功使用的范例。倒是外地近年来出台了许多具有实际效果的新办法。譬如青岛市规定，市民已购买的具有产权的房屋，在动用房屋维修基金时不需要所有邻居签字，可以在预算后进行公示，如果没有居民提出异议或者异议不成立则可使用。这样就绕过了“需再经过三分之二以上的业主同意”的要求。

你的钱我花，花了也白花，不花白不花

张守成始终想不通，国际上有那么多现成的经验和办法可以借鉴，为什么偏要自己跛足而行，难道这也必须坚持“中国特色”吗？以上疑问很快就有了答案――代管环节中出现的腐败现象越来越多了。

根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，为确保安全，代管部门处理维修资金只有两种方式：存银行或买国债。而且需要“专款专用”，严禁挪作他用。但实际中，房屋维修资金大量沉淀，常被代管部门用来“借鸡生蛋”，这样的实例在社会上比比皆是。它们成了代管部门的“生财工具”，没有机构监督这笔钱如何使用，却有机构无偿拿走这笔钱的增值部分。

2005年5月，北京斯博房地产开发有限公司财务经理韩启才伙同老总王民杰，采取收款不入账等手段，截留该公司代收的“置业家苑项目”业主缴纳的公共维修基金、契税、物业费等人民币1000万元，用于王民杰个人控制的公司。2012年12月，韩启才因犯挪用公款罪，被判处有期徒刑5年。此案成为北京最大一起涉及业主公共维修基金被挪用的案件。

南京市江宁区恒安嘉园始建于2005年，共交维修资金1097万元。早从2006年开始，江宁区住建局就已将这笔钱转为一年期定期存款，至少产生了329万元的利息，其中包括293.5万元“一年定期”利息。但是住建局支付到业主个人账户的却是“活期”利息35.7万元，大约有293.5万元利息被截留。

炒股也是“借鸡生蛋“的一种方法。2007年5月17日，上海房屋维修基金管理中心，自2004年起持股三家上市公司。根据当时的有关规定，维修基金闲置时，是不能投资高风险性股票的。但上海房地局和相关部门并没有对此提出“不同意见”。

与上述代管部门的近水楼台先得月相比，有些相关的部门和单位也看重了这块不吃白不吃的“唐僧肉”，他们开始变着法儿地巧用这笔本来属于业主的钱。北京某小区就出现了这样的事情，高层建筑，采用蓄水池供水，相关部门要求改成高压泵供水，要小区自己花20多万元。那个小区的物业很狡猾，他们在公共维修基金上动了心思。他们告诉居民，不用他们出钱，直接用公共维修基金，小区的居民傻傻地就签字了。结果，物业公司一毛不拔就解决了设备的升级换代，等业主明白过来的时候就一切都晚了。正规的使用途径提不出钱来，明显违规的却可以拿来为我所用，看来这笔钱的监管也出了问题。

“煤改气”近年来呼声强烈，风传政府下了死命令，某某年之前必须强制实施，于是废掉锅炉房，由业主出钱“改气”，正在许多小区上演。针对大多数业主的不买账，有人开始游说业主动用公共维修基金，这其实就是给业主设下了一个套儿。钱是你的，别糊里糊涂地就交给别人花。这可需要善良的业主们懂一点政策、维权和经营之道了。

很多办法可借鉴

按照规定，公共维修基金用掉了70%以后就需重新集资。鉴于目前这笔资金的使用状况，届时，根本享受不到服务的业主谁还能心甘情愿地再掏一份不明不白的钱呢？事实上，北京许多小区随着房屋大修期的临近，已经出现了公共维修基金入不敷出的现象。公共维修基金从设计到管理、使用的层层怪圈何时能得到破解？

新加坡国际大学客座教授郑伟军，用“跑不赢通胀率，抵不了维修费”来描述中国多个城市公共维修基金的尴尬。“对于普通业主而言，上万亿的资金都是停留在活期账户中，只能为银行提供‘存贷比’服务，无法给出资方带来相应的收益，无论如何都是不公平的。”看来还不完全了解中国国情的郑教授还没有把公共维修基金增值额旁落的问题考虑进去。