五星级酒店宣传口号

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五星级酒店宣传口号范文第1篇

［关键词］ 国际旅游岛 旅游房地产 海南 开发模式

随着海南建设国际旅游岛战略的正式获批，海南旅游房地产的发展也上升到一个新的高度。旅游业是海南的主导产业，因此，从旅游视角思考房地产，已成为海南房地产业发展的重要指导思想。2010年7月获国家发改委批准的《海南国际旅游岛建设规划纲要》，对海南旅游房地产市场做出了重点强调与明确规划。本文从海南省旅游房地产项目开发的现状出发，分析了目前主要的三种开发模式以及存在的问题，并提出应对之策，对海南旅游房地产的发展有一定的参考作用。

一、海南旅游房地产发展现状与特征

1.海南已成为我国乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一

2005年至2009年海南全省游客总接待量和旅游总收入持续上升，2009年接待过夜国内外游客2250.33万人次，入境游客55.15万人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游业稳步提升的拉动下，以“度假房产”、“生态房产”为着力点的旅游房地产市场快速升温，外销率不断提高，房价持续走强，转型升级步伐加快。2009年，全省房地产销售量560.34万m2，比上年增长50.5%，实现销售额351亿元，比上年增长73.2%。

数据来源：据海南省旅游发展委员会统计资料整理。

海南凭借独特的自然资源和优美的环境资源，吸引了国内外诸多著名品牌酒店投资建设。如“国家海岸”――海棠湾首批建设的十几家酒店就包括凯宾斯基、朗豪、费尔蒙、希尔顿逸林、喜来登、君悦、香格里拉等著名品牌。硬件设施的建设和完善为发展国际化的休闲度假旅游奠定了基础。目前，海南酒店客房有36578间，五星级或按五星级标准建设的酒店已过180家，国际品牌酒店已达48家，位列全国各省市之首。随着旅游业的持续高速发展，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也不断增大，据《海南省旅游总体规划》预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约11.1万~13.2万间。

2.海南目前旅游房地产发展的总体空间特征可以概括为“东闹、西静、中隐”

东线的滨海度假地产以东线高速为串联，借助政府规划和优越的海岸条件，将自然资源转化为地产资源，将单纯海景观光、商务会议客源转化为房地产客源。中线利用固有的热带雨林和温泉等资源，通过先期低端度假产品催热市场，大力发展养老度假休闲地产。西线为岛内保持原生态较为完整的地区，原生态的海岸和山地雨林资源丰富，最早规划为工业开发集中地带，旅游地产开发尚在初级阶段，将定位为原生态野趣旅游地产。

3.开发热点已跳出海口和三亚两个重点城市

从旅游区域发展的基础上看，东部沿海地区的发展较为成熟，是当前的热点开发区域。但随着其他地区旅游资源的逐步开发，中西部市县的旅游地产也风生水起，开始升温。海口、三亚踞海南岛南北两端，一直以来都是旅游房地产发展的领军城市。在海口、三亚的竞争中，海南的二三线城市旅游房地产市场也悄然兴起，具有明显特征的开发热点区域已初步形成，且在空间上呈现出以热点城市为点，以东部海湾为线，向中部、西部全面发展的趋势。

4.旅游房地产产品更加丰富与多样化

20世纪90年代初，三亚首先出现了分时度假酒店（产权酒店），由此形成了长久以来产权酒店“唱独角戏”的局面。随着社会的发展，旅游者的需求日益个性化、多样化，在市场的多种需求下催生了各式各样的旅游房地产产品。从项目地理位置看，有滨海、森林、山地等风景区旅游地产，亚龙湾人间天堂•鸟巢度假村就是一个很典型的案例；从经营模式看，有公寓式酒店、家庭旅馆、养老休闲社区等，尤其是养老休闲社区得到了市场的认可，发展势头强劲。

5.开发商和购房顾客多元化

海南独特的自然环境资源吸引了大量游客前来观光旅游，同时也吸引了大量房地产商纷纷入驻海南。目前，中国房地产开发百强企业中已有超过60家在海南进行房地产开发，这个数字已经超过房地产百强企业在国内某些一线城市的开发量。随着人民生活水平的提高，海南岛房地产的客源更加多元化。据海南建设信息网的数据，2008年，海南房地产的客户范围已从以东北、北京等为主扩展到全国（图1）。

二、海南旅游房地产开发主要模式

1.依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式

度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。它与一般城市酒店不同的是，多建于滨海、山野、峡谷、乡村、湖泊等自然风景区附近，而且分布很广，市场范围遍及全国各地，向旅游者传达着不同区域、不同民族丰富多彩的地域和历史文化 。海南的度假酒店一直是旅游房地产发展的主力军，由早期建设的亚龙湾到近期规划建设的海棠湾、棋子湾等，均是以开发高档度假酒店为主。

此类旅游房地产的特点，首先是自然条件优越。如正在开发的海棠湾酒店项目，多数建在风景优美、海景资源丰富的海湾，占据了具有绝对优势的一线海景资源，为度假酒店的滨海观光、海上游乐等项目奠定了基础；其次是品牌特色明显。吸纳国际性品牌酒店入驻海南是建设国际旅游岛的一个重要战略，是促进旅游接待条件在硬件和软件方面首先达到国际化水准，提升海南旅游“国际化”的重要举措；第三是目标客户明确。不论是前期规划还是后期建设，海南的度假酒店项目都是以国际、国内的高端客户为主要目标，随着《海南国际旅游岛建设规划纲要》的获批，对外实行以“免签证、零关税、放航权”为主要特点的旅游开放政策，必将为海南带来大批国际高端消费群体。

高星级酒店建设迅猛的主要问题是同质化严重、高端客源竞争激烈且市场淡旺季节明显，酒店未来收益面临严峻挑战。从海南接待游客的客源地结构来看，目前国内游客占全省游客总量的95%，境外游客仅占5%左右，且国内游客仍然是以观光为主，因此，低价、低品质竞争的低端化旅游市场运行模式仍在延续，难以实现旅游产品结构的转型升级。根据国家旅游局统计数据，近年来三亚市亚龙湾五星级酒店平均出租率在48%―64%之间，而海口的五星级酒店平均出租率为46%―57%，酒店之间的竞争十分激烈（表2）。

2.以热点城市为主的旅游居住地产开发模式

海南具有独一无二的热带气候、环境等旅游资源，将这种资源与房地产融合在一起是海南建设国际旅游岛的客观需求，具有广阔的发展前景。从目前旅游房地产开发的情况看，三亚、海口、琼海依托强势的旅游资源，结合自身的城市配套优势，已成为海南旅游房地产市场发展的主力城市，并将这种以城市资源为卖点的居住地产、度假地产带入高速发展时期。

此类旅游房地产的特点，在土地市场方面，一线海景用地开发殆尽，二线用地的度假、居住价值日益提升，因此未来的外城区将成为市场主要竞争地；在产品方面，随着市场规模和覆盖范围不断扩大，一线海景资源日益稀缺，房地产开发更加注重产品自身品质与特色的打造，在户型方面出现两极分化：一是面积在250―400m2的高端别墅；一是50―80 m2的大众化小户型公寓。在房地产业内，小户型曾被多数人看作是一种过渡产品，时至今日，小户型产品丰富多样，功能不断完善，诸多小户型在提高其使用率、性价比、居住舒适度的同时，其健康住宅的标准也得到一定程度的提高，引起了人们极大的关注。在客户需求方面，市场为外向型市场，购房目的为旅游、度假、养老、投资等。如据《2010年海南省房地产市场调查报告》分析，海口高端房地产客户购房的主要目的就是度假、养老、享受生活（表3）。

旅游居住房地产发展的主要问题是，投机性质的购房者占多数，由此造成了楼房空置率高、设施浪费、成本增加等问题。海南国际旅游岛战略推出后，旅游房产价格被迅速拉高，其中很大一部分是投机购房，导致入住率很低。据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常住率仅20%左右；文昌某楼盘的入住率则10%都不到。同城市传统房地产相比较，旅游地产由于其时段性入住的特殊性，造成了“三浪费一增加”，即楼房空置浪费、社区基础设施浪费、周边公共服务设施浪费及管理成本的增加。

3.集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式

建设国际旅游岛是海南一次重大的战略调整，旅游业由“观光旅游”向“度假旅游”转变，同时也促进了旅游房地产市场的转型升级。与观光型旅游不同，休闲度假游往往会以某地为据点，将休闲、观光、运动、体验甚至商务等有机结合，是以慢节奏为特征的生活方式，所以休闲度假者在一个地方停留的时间一般较长，对于这种较长时间的度假，光有景观和酒店远远不够。因此，海南初步形成了独特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等为一体的综合性旅游房地产。

此类旅游房地产开发的特点，在自然环境选择方面，与多数度假酒店相同，是以海景、湖景、山景、文化景观等风景资源为依托，同时重视康乐资源（如温泉资源）、旅游配套资源等；在产品构成方面，这是多种类型组合的旅游地产产品，可以满足不同消费者的需求，如传统酒店提供给消费者更多的服务性，度假公寓、度假别墅则具有更大的独立性和自主性，给消费者一个异域家的感觉；在目标客户方面，在丰富的旅游度假产品基础上，目标客户范围较广，主要是来自内地省份以休闲度假、康体疗养、养老为主要需求的候鸟一族。同前两种开发模式相比，此类旅游房地产的优势最大。

综合性旅游房地产开发的主要问题在于，目前开发的产品多以酒店和小高层度假公寓、度假别墅为主，全部冠以养生度假、生态居所的宣传口号，核心竞争力无法体现。另外度假公寓、度假别墅基本以岛外客户为主，受海南旅游季节性明显的因素，旺季热销，淡季无人。

三、海南旅游房地产发展的应对之策

1.注重产品特色，灵活营销，增加客源

针对依托滨海、热带雨林、温泉等高品位旅游资源的度假酒店开发模式，为了避免恶性竞争，首先应努力借鉴国外旅游度假胜地酒店业的开发经验，吸取其先进的开发理念，充分挖掘本土的文化特色，依托丰富独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假、养生、健康长寿、适于居住等主题，努力把海南建成国际知名的度假胜地。其次，灵活运用营销策略，如形成“度假权益”产品，就是将酒店的客房使用权按时段进行分解，用优惠的价格按份销售给固定的消费者，消费者在约定的年限内，每年拥有一段时间到该客房住宿、度假的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权利以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。众多高端酒店的兴建，并不意味着海南能从“国内岛”成功转型为“国际岛”，或从低水平的“观光目的地”转变为“度假休闲目的地”，相对稳定的多元化客源才是问题的关键。

2.建立相关法律法规，提高入住率

针对以热点城市为主的旅游居住地产开发模式，海南省相关部门应当建立法律法规来控制楼房空置率，如取消空置房物业费打折，从1999年到2006年8月，海南关于空置房的物业收费一直是按50%来执行，2011年1月1日海南省物价局开始正式实施《海南经济特区物业管理条例》中的明确规定，房屋空置超3月，将全额缴纳物业费。物业费的提高对降低空置率，促使房地产市场的良性发展可以起到积极作用。正如国家欲在2012年出台的“房控税”一样，海南省也可以出台征收楼房空置费等政策，以此降低空置率。旅游房地产的核心是以其是否部分或全部执行旅游功能来界定的，因此一般性的投资房地产并不能称之为旅游房地产。但是，购房者在进行“二次销售”即将房屋时段性的使用权销售或出租给度假客人后，一般性房地产就可以转化为旅游房地产。建立相关法规，努力提高入住率，可以将房屋的一次性投资转化为分期的旅游度假收益，不仅可以帮助置业者快速收回投资，还可缓解海南旅游“淡旺”季节性的矛盾，从根本上拉动区域经济增长。

3.完善配套设施，提升服务水平

针对集度假、居住为一体的综合性旅游房地产开发模式，由于其开发规模、投资、建筑面积较大，因此应该以提升房地产经济效益和生态效益为目标，改善房产结构，促进房产的多元化发展，完善配套设施，以高品质休闲房产为主要发展方向，以家庭旅馆等其他度假产品为补充，满足高、中、低各类收入游客的旅游需求。另外，由于旅游地产的特殊性，购房者不会长期在海南居住，因此对周边的生活圈要求不高，但是对社区内的物业服务、社区文化生活、区内生活设施等一系列的软性指标要求较高，这就需要提高服务人员专业知识及素质，丰富社区的精神文明建设等，从根本上让消费者体会到家的感觉。

四、结语

旅游房地产是伴随度假旅游普及而发展起来的，但反过来，旅游房地产的发展，又支持和引导了度假旅游的深入开展。开发商需要寻找与旅游发展共赢的方式，将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大的综合效益。作为全国唯一的热带岛屿省份，海南拥有全国独一无二的气候、环境等旅游资源，旅游房地产拥有独特的发展优势，组合了居住、度假、商务、养老等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅游置业成为时尚。可以预期，海南的旅游房地产业具有广阔的发展前景，未来一定会呈现更加理性、健康的发展。

参考文献：

[1]2009年海南省旅游发展年度报告[R].海南省旅游发展委员会.2010.

[2]度假权益产业发展情况概述及对海南国际旅游岛建设的重大意义[R].海航酒店集团.2010.

[3]2010年海南房地产市场发展报告[R].中国房产信息集团.2010.

[4]田良、张靖、申涛.海南省近年大中型旅游房地产项目建设初步调查分析[J].区域旅游：创新与转型.海南出版社，2010.5：419-423.

[5]高兵,林峰.从单一度假地产到综合性旅游地产开发[J].旅游运营与地产开发.2010.(10).

[6]baike.省略/view/2337538.htm.

[7]宋.旅游房地产发展与国际旅游岛建设[N].海南社会科学网.2009.11.

五星级酒店宣传口号范文第2篇

关键词：潮州市 旅游 SWOT分析

一、潮州市旅游发展的SWOT分析

(一)优势分析Strengths

1　旅游资源丰富

潮州市旅游资源的总体特点有：

(1)种类丰富。根据《旅游资源分类、调查与评价》(GB／T18972～2003)分析，潮州市拥有全部8主类旅游资源，资源类型齐全。

(2)总量多。潮州市为国务院公布的第二批历史文化名城之一，著名侨乡，素有“海滨邹鲁”、“岭海名邦”之称、“中华古典文化橱窗”等美誉。除了丰富的自然资源，潮州市的人文旅游资源也非常突出。全市现有文物古迹728处，其中全国重点文物保护单位8处，省级重点文物保护单位9处，是粤东文物古迹荟萃之地。这些人文胜迹在广东，甚至在全国都有一定影响。

(3)文化品位高，内涵丰富。潮州本土的原生文化与中原文化、海洋文化互相交融渗透，形成了独特的文化类型――潮州文化，是潮州综合的人文旅游资源。其特点有：一、内容丰富。潮州方言、潮剧、潮州音乐、潮州大锣鼓、潮州菜、潮州工夫茶、潮州民俗风情等，无不具有鲜明的地方色彩，蕴涵浓郁的中古遗风，潮州因而被汉学家誉为“中原文化的典橱”。二、品位高、特色鲜明。其建筑、雕刻、饮食在全省、全国乃至全球都有一定地位。如潮剧为全国十大出国演出地方剧种之一；潮州刺绣是我国四大名绣中粤绣的重要一支；潮州木雕是我国两大木雕体系之一；潮州大吴泥塑与无锡惠山泥塑、天津泥人张同为全国三大泥塑产区；潮州枫溪的工艺陶瓷以“白如玉、薄如纸、明如镜、细如丝、声如罄”见长，是中国陶瓷出口的主要基地，被誉为“中国瓷都”。

(4)开发潜力大。潮州的旅游资源相当丰富、种类多，适合多种经营与开发、创新发展。而这些也是潮州发展旅游的先机和基础。应该对其进行合理、科学的规划与开发。

2　区位条件优越

潮州地处广东省东部，西与福建接壤，省内则与汕头、梅州等著名的旅游城市接壤，这样可以吸引旅游客源就近前来游览。交通方面也比较方便：潮州地处要塞，公路与铁路都相当发达汕汾高速公路、国道G324线、广梅汕铁路等重要干线都经过境内，与省内及周边城市连接紧密，邻近汕头外砂机场与规划建设中的潮汕国际机场。另外，汕梅(州)高速公路、潮揭(阳)高速公路、厦深铁路正在建设，交通条件上对外进入相对比较便捷。随着交通条件的改善和区域社会经济的发展，潮州区位条件堪称粤东之优。

3　旅游客源市场优势

首先，潮州比邻汕头、梅州以及厦门等著名旅游城市，在一定程度上可以吸引不少游客就近前来游览；其次，作为著名的侨乡，1000多万的旅居海外的潮籍侨胞，这是潮汕旅游发展的先天市场条件。同时，华侨也丝推广潮州旅游形象和以侨引外的条件。再者，由于地理位置的因素以及自身所具备的其他优势，它将成为珠三角地区以及厦漳泉地区乃至长三角地区出游选择的重要目的地。客源市场优势比较突出。

(二)劣势分析Weaknesses

1　产品特色不鲜明

潮州市虽然拥有丰富的旅游资源，但是没有充分发挥这些旅游资源的功能和效应，还停留在普通大众化观光旅游方面，没有形成鲜明的主题形象和高品位、组合型的系列旅游产品和特色旅游项目。现有的大多数旅游产品已经较为老化、单一，缺乏较强的吸引力，主要表现是产品结构不合理，仍然是以文化性的观光旅游为主，处于较低层级的阶段；产品的升级换代速度慢，创新不够；旅游产品的参与性不强，观光类占多数，给游客带来的体验参与比较少。

2　旅游品牌定位不准

潮州旅游品牌定位方面存在着“贪大”、特色不鲜明、定位过高或过低、定位混乱等问题。在旅游品牌的形象提炼中，没有准确提炼品牌形象、反映内容不贴切，缺乏时代感、品牌宣传口号不洗练等等。如主打“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”等名片，在如此激烈旅游市场竞争中，面对更为理性的旅游消费者来说，已难产生强大的吸引力。加上潮州的客源市场目标基本定位在珠三角及周边地区，没有进一步向内陆或国外延伸，使得客源市场空间更为狭小。

3　宣传营销不充分

从旅游开发的实践来看，潮州在旅游宣传和营销方面力度仍然不够，旅游产业的广告远远没有市场规范，没有设立专项的宣传促销经费，各部门各单位力量薄弱，未能形成统一联合的促销格局；没有形成强有力的宣传推广与营销执行渠道、宣传推广不到位而得不到外界的认可和接纳，影响了潮州市旅游资源知名度的扩大和提高。

4　旅游接待能力较弱

旅游住宿设施不完善。目前，全市较具规模的酒店有28家，近百家低档旅社，共有客房1577间，床位2997张，餐位7640个。目前仍没有五星级酒店。无论从数量还是质量上讲，潮州的酒店接待能力都处于劣势。由于酒店规模小，大多数管理、服务水平有限，经营特色不突出，全市旅游酒店的整体竞争力较弱。

旅游景区景点都比较小，可进人性差，设施不齐全。整体的接待能力低。难以吸引和接待大批量的游客前来观光旅游。

此外，本市旅行社数量略少，且规模不大，实力不强。其中国际旅行社4家，国内旅行社14家，整体接待能力和服务水平比较有限。

5　旅游从业人员素质整体水平不高

尤其在旅游旺季更凸现不足，目前全市导游人员大都是学历较低的中专学生，而且各旅行社的导游人员有相当一部分没有导游证，这在很大程度上影响了整体旅游质量。此外，由于潮州市的旅游整体实力不强，大环境吸引能力弱，对高素质的旅游管理人才并没有得到很好的吸收，不利于潮州旅游业的长远发展。

6　体制不够健全

近几年，潮州市千方百计筹集资金，投入巨资对现有旅游资源进行大规模的保护修复、改建扩建，但是，由于发展大旅游的运作协调机制没有建立，资源的管理权限分散，多头管理，分别归属不同的部门，造成各自为政的局面，不利于统一规划，有时牵涉到各部门之间利益，难以迅速达成共识，形成合力。

(三)机遇分析Opportunities

1　省政府大力支持

由于当前粤东潮州、汕头、汕尾、揭阳4市整体经济实力在省内地区较为落后，省政府为加快这4市经济发展速度、协调全省经济的和谐全面发展，于近年加大了扶持力度。潮州市也得到了很高的重视，获得丰厚的投资资金，有利于本市旅游业的开发建设。

2　市政府重视

在潮州市政府的鼓励和支持下，潮州市的旅游有了很多可以利用的优惠条件和协同效应。潮州市政府根据《潮州市旅游发展总体规划》，将潮州市旅游总体定位为：世界潮州文化之源，广东东大门，粤东文化生态休闲旅游地。提出了旅游旺市的发展战略，为潮州市发展旅游提供了很好的依据；也给本市的旅游业注入了新的活力，使潮州市在粤东

旅游的龙头地位日渐凸显。

(四)威胁分析Threats

1　旅游相关产业发展薄弱

旅游业是一个相关性非常强的综合性产业，涉及到很多行业和部门。旅游者的旅游活动包括食、住、行、游、购、娱六大环节，要满足旅游者的需求必须各行业、各部门密切配合。但由于本市相关行业发展相对落后，直接影响了旅游业整体效益的发挥。

2　周边地区竞争激烈

潮州市周边分布有汕头、揭阳、梅州以及厦漳泉旅游强势地区，这些地区都将旅游作为城市的主要功能。潮州旅游资源与周边地区具有一定的同质性，区域竞争激烈，形成强大的竞争压力。东受武夷山、西受粤中和粤北、南受南澳岛竞争影响、北受江西影响。如何协调好以之关系，化弊为利。显得尤为关键。

二、加快潮州市旅游发展的几点建议

(一)突出地方特色文化，突显产品差异化

在保持观光旅游的情况下，应在优化旅游产品结构上加大调整力度，创造性地提出本地区旅游的游客利益点和旅游品牌形象个性，针对不同类型游客的消费需求和出游动机，发展品牌旅游、特色旅游，探索新的旅游热点，加强旅游者高度自我参与及体验。如潮州甲第巷民居展览馆中可按照旧时百姓的平常生活景象进行恢复，并允许游客参与到百姓的日常起居，体验一把纯粹的潮式生活等。

(二)准确定位与传播旅游品牌

潮州市旅游品牌塑造和宣传要围绕定位开展工作。主要以下方为基础：一是明确旅游者的需要和动机，依托潮州市已开发和潜在的旅游资源优势，寻求同类产品的差异化特征；二是从文化方面进行定位，深入挖掘潮州旅游资源的文化内涵，充分展示独特的潮洲文化资源，从而为旅游者提供丰富多彩的精神和文化享受。另一方面，通过采用先进的营销理念与潮州市旅游业的实际情况密切结合起来，运用整合营销传播理论，整合各方力量，进行开展统一的旅游品牌传播。

(三)提高旅游从业人员素质

人才是旅游业发展的重要因素。潮州市的旅游教育、科研机构可同旅游业建立畅通的联系机制，互动合作，为旅游业订单培养输送专业人才，提高全市旅游从业人员整体素质。

(四)加强区域联合

区域旅游合作有利于推动潮汕区域旅游市场的发展，消除旅游合作项目的市场化障碍，实现利益共赢；是充分发展区域旅游资源共享、合理分工、优势互补的必由之路。但在合作过程中需要确立并发挥良好的制度安排的作用，打破由于原有旧制度带来的路径锁定影响，切实使区域旅游合作惠及合作各方。