房地产基金
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产基金范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房地产基金范文第1篇
房地产信托经历了从信托贷款、“股权+溢价回购”模式，到“优先、劣后”结构化模式的蜕变，未来“基金化”或成转型方向
房地产信托正在由原来主流的“假股权”模式向“真股权”模式变形。这既意味着开发商出让了更多的项目收益，同时投资者也分摊了更大的风险。
“类基金”房地产信托
日前平安信托推出预计收益高达22.4%-25.3%的房地产信托基金，正在为房地产信托产品的转向打开口子。
此前，平安一位销售经理在论坛上了一份产品广告：平安信托推出的平安财富安城1号房地产基金信托产品，以股权投资方式参与多个绿城优质房地产项目，年化收益25%以上。
从近期发行的产品情况看，房地产信托产品的预期收益率在12%到14%之间，为何平安安城系列产品收益高达25%？
“虽然都名为‘股权类’信托，但是平安安城系列产品已经与传统信托产品不同。原来的产品是‘假股权、真债权’，而平安安城则有点儿真股权的意味。”一位业内人士向记者表示。
此前，“股权类”产品是房地产信托中通常采用的模式，投资者以一定资金购买信托产品，信托计划作为股东参股项目公司。投资者以优先权获得固定收益，而开发商则以劣后权享有浮动收益。这种模式又被称为“优先、劣后”结构化模式。
“这实则是同股不同权，以股权的名义变相融资。”上述业内人士表示。
平安安城计划则是同股同权，投资者享受的是项目取得的利润，“你可以理解成披着信托外衣的私募股权(PE)产品。”上述业内人士告诉记者。
从产品取得收益的形式看，最大的不同在于，此产品的收益形式一改之前的“固定收益”，变成了“浮动收益”。
目前完全采取浮动收益模式的房地产产品少之又少，倒是另一种采取“固定收益+浮动收益模式”的产品逐渐崭露头角。
拿某信托公司的一款产品为例，该产品设计了8%的年化收益率，投资者另外还可以拿到产品超额收益的20%。
例如，阳光城5月13日公告称，其持股75%的福建汇泰房地产发行“中信阳光•汇泰股权投资集合信托计划”，初始规模不超过10亿元，期限不超过36个月，收益为固定收益和浮动收益之和。与此类似的还有平安信托发行的睿石系列房地产信托、湖南信托推出的“湘财盛”。这些信托被业内称为“类基金”房地产信托。
三方角色发生变化
“房地产信托基金化是个趋势，不过目前尚处于初步探索阶段。”恒天财富培训部总经理叶跃东告诉记者。
“基金化”是指房地产信托向海外房地产信托投资基金(REITs)转变。REITs是地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的可交易证券资产的过程。
在不少业内人士看来，房地产信托的转型已然开始，开发商、信托公司和投资者三方的角色发生了一定的变化。
投资者原来只是资金提供方，享受固定收益，而现在也能享受到整个项目开发的收益；原来作为平台的信托公司，现在能参与利润分配；房地产开发商原来完全是自担风险，目前是三方共担风险。
其实，房地产信托的变形一直在上演。房地产信托最初是以放贷方式出现，并不持有房地产项目的股权。不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。
这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。随后，房地产信托再度创新，推出现在主流的“优先、劣后”结构化模式。
一名房地产公司财务总监在接受媒体采访时表示，结构化模式仍未杜绝“假股权、真债权”，“表面上是投资股权或收益权，实际上不是同股同权”。
目前推出的“真股权”产品被认为是政策高压下的产品创新。
“由于监管重重，我们已经开始由房地产信托领域退出。不过，以基金模式运作的房地产信托基金或许会成为房地产信托未来的运作模式。”一家信托公司的工作人员吴先生告诉记者。
吴先生告诉记者，“目前产品变动主要是为了规避政策风险，此前的‘假股权’产品，目前已经全面叫停，我们近期推出的产品都是以基金化模式运作。”
除此而外，投资者参与享受整个房地产开发项目利润的诉求，也是此类产品推出的市场原因。
一位业内人士告诉记者：“房地产行业的暴利众所周知，在以往的产品中，客户只能拿到固定收益却分享不到整个房地产开发项目的利润。对一些追求高收益且风险承受能力较强的客户来说，10%左右的固定收益模式已远远不够。为了满足这部分客户的需求，基金化的房地产信托产品应运而生。”
在这种新的产品中，信托公司的收益也得到扩大。信托公司也会以一定的自有资金参与，例如某信托公司一只产品，信托公司自有资金参与比例在2%左右。另外，投资者取得浮动收益的20%还要分给信托公司。这样信托公司也更有动力去做产品。
即便是这样，目前基金化的房地产信托基金仍然和海外市场的REITs有巨大差别。
“一个重要的区别在于是否上市交易。”叶跃东告诉记者。REITs是在公开交易市场按照份额进行交易，但是我国的房地产信托属于私募范畴，不能公开上市交易。
不过，业内人士认为，虽然REITs是未来趋势，不过由于国内尚没有完善相关法律法规，未来还有很长的路要走。
完全可能出现亏本
显然，基金化的房地产信托产品更能够刺激信托公司主动管理产品以及风险控制。
“在加入了利润分成的安排之后，信托公司也能从中取得部分收益，而非是单纯的平台，这将刺激他们更加积极主动地管理项目，从而提升信托公司的主动管理能力。”
就目前市场上出现的“固定收益+浮动收益”模式的产品以及完全“浮动收益”的产品还需区别对待。
对于“固定收益+浮动收益”模式，叶跃东认为这只是收益分配模式的简单创新，利益分配方式变了，但是项目操作和风险控制等方面并没有实质的变化。“就是把一个较高的固定收益模式，变成一个较低的固定收益加上一个浮动收益的模式。”
对于完全采取浮动收益的产品，信托计划以LP(有限合伙人)的角色参与到一个股权投资基金中，而开发商扮演了GP(普通合伙人)的角色。“从产品设计来看，投资者成了房地产开发项目的合伙人，与开发商共担风险。”吴先生告诉记者。
记者看到，平安安城的收益测算中，都是以今年项目周边房价作为假设，也就是说，未来5年即使房价不涨也可以取得预期收益。
“风险不在于房价下跌，而在于这个测算是以房子完全卖出作为假设，实际情况中很可能出现一个楼盘不能完全去库存的情况。”一位信托业内人士告诉记者。
绿城中国在回应该高收益信托的传闻时对媒体表示，该产品的回报率取决于项目的销售价格和销售速度，投资盈亏可能有高有低，不保底，并且和一般的固定收益类信托产品不同。
在一份采取浮动收益制的产品介绍上，记者看到与普通房地产收益产品注明预期收益不同，该产品在预期收益一栏标明“待定”。据其产品经理介绍，信托公司给出的测算收益率为根据该项目周边物业价格估算的项目利润，并非最终收益，从产品设计上讲，完全可能出现亏本的情况。
并且，这类产品由于要参与更长的开发周期，其流动性更低。
房地产基金范文第2篇
从目前的市场看，已有多方主体参与到地产基金的发行和管理中。例如，从金地集团辞职的张华纲与赵汉忠相继投身地产基金，从新加坡磐石基金出来的周纯、从荷兰ING跳槽复地投资集团的董伟海、从凯德置地到鼎峰地产投资的白勇、以及转身成立盛世神州地产基金的张民耕等也已进入地产基金领域。除此之外，金地、万科、首创、银泰、复地、荣盛发展、莱蒙国际、中国海外发展等诸多知名企业或上市企业也开始了或正在摸索地产基金的发行。
地产基金的蓬勃发展受到了社会各方的关注。本文将从房地产基金产生的背景、房地产基金的风险收益特征、对社会和房地产行业的影响等方面做出全面剖析。
房地产基金
产生的背景
宏观调控
自2011年1月26日新一轮房地产调控以来，决策层从多方面对房地产行业进行了围堵，竭尽全力迫使一路涨不停的房地产价格回归理性，以满足社会大众需求。这些政策中对房地产开发商影响最大的是信贷紧缩和限购令。
信贷紧缩从资金来源上加剧了房地产开发商的现金流压力，而限购令则阻碍了销售，减缓了房地产开发商销售回款的回笼，两方面的压力使得本来就杠杆高企的房地产企业捉襟见肘。(能否找到新的融资渠道，关系到房地产企业能否在本次调控浪潮中安全过关。)而对于现金流相对充裕的开发商则可利用此次调控机会扩大规模，抢占市场份额。房地产行业是资金密集型行业，有效利用外来资金是企业扩大规模的最佳选择。
从资金成本上来讲，银行信贷成本最低。随着信贷关闸，房地产信托开始火爆。然而好景不长，信托资金的大规模增加对政策的有效性产生了干扰，银监会不得不出手干预，造成房地产信托急剧缩减。相比之下，房地产基金没有受至怔何金融监管机构的监管，其发行相对自由。从行业利润角度看，房地产行业利润在目前的市场价格下，利润仍然具有吸引力。基金吸收高净值客户资金，与开发商同股同权进入项目，共享收益，共担风险，即可以满足房地产开发商对长期资金的需求，又可以满足投资者享受开发利润的需求。
地产金融的发展
如果说近年来中国的货币增发速度惊人，那么房地产行业吸纳资金的速度则更是匪夷所思了。从2005年到2011年短短的6年间，房地产行业吸收的贷款量从2.5万亿上升至9.89万亿，翻了近4倍。相应地，房地产行业贷款占国内总贷款的比重由13.48％上升至19.99％。贷款过度集中于房地产行业将加剧银行的信贷风险，迫使银行降低房地产款贷款占比，如此巨大的资金需求迫使开发商不得不转向其他融资渠道。
地产行业的发展
除了调控之外，住宅地产经历了近10年的快速发展，本身也已经发展到了成熟阶段，随着人口红利的逐渐下降，未来进一步扩大的潜力也比较小了。与此同时，中国消费概念的兴起，为养老地产、商业地产、旅游地产等创造了广阔的发展空间。住宅地产通过快速开发、快速销售、高周转率来获取利润，而养老地产、商业地产、旅游地产均采用自持、培育、长期运营等模式获取长期利润，这就决定了三类地产需要大量的资金沉淀，无疑加剧了在资金方面本已捉襟见肘的开发商的资金压力，迫使开发商寻求长期稳定的资金来源，同时大资金的规模效应也会在一定程度上使开发商受益，因此开发商也愿意让渡部分利润空间。
投资者需求
金融危机以来，货币大量发行，名义财富急剧上升。与此同时，通胀高企，未来的政策不确定性风险加大。实际利率为负、资本市场底部震荡、实业投资利润空间下降等现象，使得居民迫切需要寻找新的保值增值的投资渠道。排除未来地产价格下跌风险的可能性，从目前观察到的各项目回报情况看，旁地产行业仍然有着较高的回报率，能够满足投资保值增值的需求。
综上，供需双方的需求在当前调控下不谋而合，使得房地产基金越来越受到推崇。
房地产基金的风险收益特征
与直接购入房屋不同，房地产基金投资者的收益主要来自于房地产开发环节。基金收益的提高依赖于参与开发项目销售额的提高和成本的控制。
就风险而言，不同类型的基金风险特征不同，目前市场上的主流基金有三类：
第一类，独立地产基金。独立基金的优势在于独立性和金融专业优势。基金管理人只做基金管理，不做开发，不具备拿地资格。基金以财务投资者的身分与开发商合作开发项目，基金管理^对项目公司的开支和销售做监管，以保障投资者的利益。基金的优点在于独立基金一般会与合作开发商约定基金退出条件，能够在基金到期时及时退出。主要风险在于，一是优先退出必须让渡部分利益，二是基金发行前，无法确定参与项目和合作开发商。
第二类，具有开发能力的房地产基金。与独立基金不同的是，此类开发商具有拿地资格，除了做基金管理，还做项目开发。基金管理公司的自有资金也通过LP的形式进入基金，与投资者的资金共担风险，共享收益。优点在于基金管理^的利益完全与投资人捆绑在一起，利益输送的可能性最低，但是退出时，如果销售不畅，可能面临基金展期。
第三类，开发商主导成立的地产基金。开发商搞地产基金的优势在于资源优势和地产专业优势。在目前的环境下，依附开发商基金有着项目优势，可以让基金在短时间内成长起来。缺点是做的都是地产商的大部分利益不在基金中，容易产生利益输送。
房地产基金对行业和社会的影响
有效地增加房地产供给
金融系统信贷紧缩给房地产行业造成了巨大的资金压力，提高了房地产企业的融资成本，降低了房地产供给。在目前市场“供不应求”的情况下，无疑是雪上加霜。但是如前所述，银行信贷在房地产行业的过渡集中会增大银行的系统风险。而房地产基金作为金融系统外资金，来源于风险承受能力较高的高净值客户资金，对社会产生的影响较少。代替银行或信托资金进入房地产领域，房地产基金可以有效地为该行业提供支持，提高房地产供给，抑制目前居高不下的房价，促进行业的良性发展。
为社会闲散资金寻找投资渠道
房地产基金范文第3篇
[关键词]房地产；投资基金；风险；分析
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.094
[中图分类号]F293.3；F832.49 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-0-02
0 引 言
随着世界经济的发展，全球范围内的房地产业均已经进化到“地产资本”的新阶段。尤其是在2008年美国次贷危机来临之后，很多关联国家的金融体系受到重创，其房地产业也难以避险。世界各国的主流观点均认为必须以资本的方式，获取充足的货币，以支撑房地产业健康有序的发展，国家的经济基本面才可以得到维持。具体到我国，一个显而易见的问题是房地产行业占据了很大比例的金融贷款，由此也滋生了不容忽视的经济风险。随着我国经济发展步入深水区，证券业与房地产业成为支撑我国经济发展的强有力的动机。尤其是房地产行业，一方面与国民的生活息息相关，另一方面则能够对国内其他的相关行业起到明显的拉动效应。而现实情况则是当前我国房地产价格处于攀升期，中小城市则面临着去库存的巨大压力。曾经有一段时间，为了使房价避免急剧增长，我国出台了许多控制房地产价格的政策，尤其是在一些一线城市和强二线城市，金融机构出于减少风险的目的，对房地产贷款的门槛提高了很多。在这样的背景下，房地产企业为了获取充足的资金，往往寻找银行以外的途径，这就涉及房地产投资基金。本文在这样的背景之下进行研究：根据目前我国房地产公司的融资现状以及投资基金的发展现实，分析和阐述投资基金现状及对策。
1 房地产投资基金的必要性分析
1.1 拓展投资空间
随着我国国内经济持续稳定和健康的发展，城乡居民的收入也在逐年递增，很多人目前已经不再满足于传统的储蓄保值方式，他们逐渐将目光转向另外的更加多样而灵活的投资模式。然而现实的情况是当前我国居民的投资空间较小，市场上尚未出现很多足够值得信赖的投资对象。以当前的证券市场为例，允许交易的产品类别仅有两成左右，且均属于风险不高的债券类，其余的八成则均为存在较大风险的股权类对象。而与之相对比的是，房地产投资则一方面需要的资金数额很高，另一方面则获利的周期很长。因此对于实力不够强大的投资者而言，其所拥有的资金数额是难以实现对房地产行业进行直接投资的，即便是能够进行一定程度的投资，往往也限于单个的项目，因此反而带来了不容忽视的风险，较难以鸡蛋放在多个篮子里的方式，通过组合型的投资来减少风险。这种现状客观上说，也为房地产投资基金提供了成长的土壤，以信托的方式来发行合法化的受益凭证，实现资金的募集，然后再以基金公司将这些零散的投资进行整合，最终能够形成投资风险可控，市场价格维持稳定，且拥有一定收益的投资产品，很适合大部分不具备很强实力的投资者选择。他们可以在房地产投资基金公司的平台上，方便地实现房地产投资，获取合理合法的投资收益。
1.2 优化市场结构
当前放眼我国的证券市场，很多产品均具有较高的风险，而风险可控的部分产品，则一方面种类很少，另一方面也不具备很好的受众面。为了维持证券市场的健康稳定，一大要务便是优化目前的产品种类和产品结构，提升风险较低的产品的比重，使其能够占有一定的比例。因为房地产投资基金本身的属性，必然能够大幅度提升低风险产品的数量，使市场的结构得到梳理和优化。从流动性的角度来说，房地产投资基金往往并不涉及新物业的开发，而是对已经成型的物业中，通过科学化地管理与运营来获取包括租金在内的各种利润，这种模式可以显著降低资金占用而导致的种种风险。房地产投资基金和股票在某种程度上具有相似性，也能够以证券交易所作为平台实现交易，可以说其具备很灵活的流动性。而从风险防范的视角来看，房地产投资基金在募集的过程中往往来自多个方面，而其投资时所选择的具体项目则不但包括公寓，还包括商务写字楼、宾馆甚至养老院等。在对投资项目进行评估和遴选的过程中，房地产投资基金公司结合所投资项目的属性来确定针对性的管理防范，从而在很大的程度上减少隐藏的风险。
1.3 增加融资渠道
当前，我国的不少房地产企业对资金有着很大的需求，但是融资的渠道却并不宽阔，在房地产开发项目的全生命周期中，都离不开商业银行的参与。由此可知房地产信贷能够在很大程度上决定商业银行的风险值，因此各大商业银行均在自身的风险管理过程中十分重视对房地产信贷风险的评估防控和规避。目前的现状是，房地产企业获取资金的渠道过于狭窄，为商业银行带来了贷款方面的结构性风险，也使银行的抗风险能力受到较大影响，同时也影响了房地产公司进行资本运作的效率。为了改变融资渠道过于单一的现状，房地产投资基金的运营是以信托为基础的，其实质是对他人的资金进行运作，从而给对资金有巨大需求的房地产企业筹集闲散货币，在客观上使短期货币能够长期持有，在此基础上以合理科学的运作来获得尽可能大的合理收益的一个过程。由此可知房地产投资基金能够在很大程度上增加房地产企业获取资金的渠道，使传统的信贷模式得到了升级。
2 房地产投资基金现状分析
从本质上来说，房地产投资基金属于信托的范畴，因此也会具有信托产品的一些特性：首先，不得不在经济形势与相关政策之下进行运作；其次，负责具体业务开展的信托实体以及房地产业本身也存在着若干不确定的风险，再加上我国目前的房地产投资基金很多方面发展成熟，这就使目前的房地产投资基金存在若干必须防范的风险。下面对其现状进行分析。
2.1 来自宏观经济方面的风险
我国当前的整体经济形势较为平稳，但因为市场经济的规律就是具有周期性的特征，因此经济的波动是在所难免的。房地产投资基金必然会受到宏观经济大势的影响。除了宏观经济，其他的关联行业同样也会对房地产投资基金产生较大的影响。如果相关的另外行业，尤其是联系密切的房地产行业由于经济的波动而产生了变化，投资基金便会被这些变化所影响。并且，由于我国去库存的压力较大，近几个月国家对房地产的调控力度逐渐加大，这均能够对房地产投资基金造成明显的影响。
2.2 来自法律规范方面的影响
在我国，信托业起步与其他国家相比较迟，但客观地讲，其发展壮大的速度是十分快的，尤其是在近年来，信托产品从种类上来说正在不断增多，除了发展势头一直较猛的资金信托以外，还逐渐出现了很多种类的其他产品。但从另一方面来看，其相关的法律规范的发展却未能实现同步，这就造成在某些地方的法律真空，我国与房地产投资基金有关的一些法律法规还有很多亟待完善和填补的地方，一些制度还远远未发展到完善阶段。
2.3 来自房地产业本身的影响
不得不说房地产业是我国经济拉动的引擎之一，然而任何行业都有发展的周期和规律，也蕴含着与本行业有关的风险。具体到我国的房地产业，这些风险可以概括为：首先，作为所有行业的一个成员，房地产行业同样具有周期性波动发展的属性，随着经济大势的发展也会出现不断的起伏，而在房地产业处于波谷的阶段，房价便会逐渐处于下行通道，因此企业新开发的规模便随之减少，在这样的情况之下房地产投资基金的收益显然也会受到影响，投资者的利润也会减低；其次，房地产业的链条很长，涉及很多的上游和下游行业，无论是规模还是结构均各有特点，如果一些企业由于自身的管理问题导致了较高的负债水平，便会减弱抗风险的能力，一旦出现风险，就会造成难以估量的巨大损失。
3 房地产投资基金对策探究
3.1 加强对宏观政策的分析
因为国家的宏观政策是结合一个时期的经济形势而制定的，因此具有复杂性。房地产投资基金应该随时关注国家相关部门的经济发展政策，对这些政策的走势和含义进行深入准确的分析及把握。这就要求房地产信托企业能够具有决策与风险控制的能力，通过对国家出台的相关政策的分析，结合基金公司的实际情况来评估可能带来的风险。并且，基金公司应该提前制定必要的措施来规避和应对风险。通过随时关注国家的政策变化，增强抗击风险的能力，也增强自身发展的决策意识。
3.2 完善法律法规制度
因为我国的一些特殊情况，信托业的发展比发达国家迟一些，因此尚未在全民的范围之内形成信托意识，而相关的法律法规之内也存在一些需要进一步确定的地方。因为欧美一些发达国家与地区已经形成了较为成熟的房地产投资基金市场，也拥有较为丰富的运作经验，形成了比较完善的法律制度。所以，我国完全可以在一定的程度上合理吸收和借鉴这些成型的法律法规，然后结合我国的实际情况，将其转换为适合于我国房地产投资基金的法律法规。
3.3 重视风险的评估与规避
因为房地产行业发展具有一定的不可预知性，因此带来了一定风险，必须加以防范。为了使房地产投资基金能够安全运作，就必须进行风险的评估和规避。为了使巨额的资金得到科学化的管理，就应该不断关注宏观市场的发展现状，并且随时结合各类参数的变化，在分析之后获知当前的风险水平，制定出有针对性的防控策略。增加对市场发展规律的了解，权衡利弊，提高对本行业发展风险的高度认识，确保不会因为自身的风险问题而使房地产投资基金陷进发展的死胡同。
主要参考文献
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房地产基金范文第4篇
[关键词] 房地产PE；房地产开发；房企融资需求
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032
房地产是资金密集型产业，尤其在开发阶段对外部融资需求较高。随着近年来调控趋紧，银行信贷、房地产信托、资本市场IPO、发债等传统融资渠道受阻，房地产私募基金（房地产PE）因其门槛低、运作方式灵活受到房企的青睐。
1 我国房地产私募基金发展现状
我国房地产私募基金起步于20世纪90年代，1995年《境外中国产业投资基金管理办法》鼓励海外基金进入，房地产PE得以起步。2010年起国家重点调控楼市，加剧了房企的资金压力，而同年发改委提出要加快股权投资基金制度建设，本土基金取代海外基金成为主角，房地产PE进入高速发展期。2013年①我国本土房地产基金管理机构约510家，累计管理规模超过6000亿元，新募基金132只，金额714.7亿元；投资案例105个，金额423.18亿元，相较于2010年扩大了近6倍（见图1）。
基于房地产业金融化程度的不同，我国房地产PE募资模式与欧美发达国家有很大差异。我国房地产PE更注重标的项目而非基金运营团队，一般先确定项目后，再根据项目特征设计基金产品而募资，这与我国房地产业项目开发为主的经营模式相适应。我国缺乏成熟的机构投资者②募集对象以富裕个人和民营企业为主，募资能力相对弱；故多采用结构化的基金产品，即参照信托产品划分“优先、中间、劣后受益人”，信托计划作为优先受益人参与出资，代替机构投资者的角色完成目标筹资金额。据清科研究中心数据，2007―2013年我国房地产私募基金绝大多数投向了房地产项目开发，在金额上占比约92%。一方面是由于项目开发投资涉及金额规模较大；另一方面是由于我国房地产业经营以项目为基本单位，以“开发―出售回款”为主要模式，因而PE盈利模式也偏短期机会型，以融资功能为主。
2 房地产开发融资需求分析
2.1 房地产开发企业资金链
房地产项目开发需要大量资金的支持。按开发流程顺序，可将其划分为前期拿地、工程建设和租售回款三个阶段。前两个阶段为资金输入期，最后一阶段则为资金回流期。第一阶段，主要现金流出项为土地出让金，一般来自企业自有资金；第二阶段，开发商投入项目开发资金，保障施工过程中的流动资金，资金主要源自商业银行的房地产开发贷款、施工企业垫付资金及企业自筹资金等；第三阶段，开发商通过预售和项目竣工租售回流资金，主要支出项为宣传费用和经营费用，回流资金主要为购房款，一般来自个人住房按揭贷款、公积金贷款及购房者的自有资金。
不难看出，银行贷款贯穿我国房地产开发的整个过程，资金链中的主要资金项房地产开发资金、建筑企业及房企流动资金及个人购房款等都直接或间接来自商业银行贷款。这种依赖债权融资结构的资金来源期限短，不适合需长期占用资金的持有经营类项目和回款速度慢的租赁类项目。
2.2 房地产开发企业资金来源
2010年以来房地产市场密集调控，银行体系收紧银根以预防因房地产资金链断裂而引发的金融风险。与此同时，限购令削弱了市场需求，导致房企快速销售回款这一资金回流渠道受阻，还本付息能力降低；而2014年以来，随着房市“降温”，资金回流变得更为困难。此外，2006年起我国加强了对外资投资房地产业的限制以避免过度投资和投机，海外资金流入量减少。从图2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）在房企资金来源渠道中的比例呈下降趋势，利用外资规模也较小，而企业自筹资金比例上升，已成为最主要的资金来源。
虽然房企资金来源结构发生调整，但商业银行信贷仍是当前房地产开发企业实现资金周转的最大保障。据统计③，2013年我国房地产开发企业资金总额12.2万亿元，其中直接银行贷款（国内贷款和个人按揭贷款）占比27.6%，加上自筹资金和定金及预付款中的间接委托贷款（大部分是银行抵押贷款），银行信贷实际上占到了房地产行业融资总量的53.7%，远高于国际通行标准40%。造成这种现象的主要原因之一就是我国房企自筹资金中仍以债权资金，特别是银行贷款等私募债权为主。由于我国房地产业对商业银行的依赖度过高，房地产开发运行过程中的市场风险和信用风险易转变为银行的金融风险，进而可能影响实体经济。
就整体趋势而言，我国房企传统资金来源渠道变窄，而企业自筹资金的压力增大。当前自筹资金中的债权资金比重较大，融资期限短易造成回款压力，且实质上仍较多依赖商业银行贷款（抵押贷款形式）。为改变融资结构，房企应寻求更灵活多样地股权融资方式，根据资金用途合理设计企业自筹资金来源和期限结构。
3 房地产私募基金发展方向
3.1 发展潜力
除银行信贷外，我国房地产业还有信托、基金、共同开发、融资租赁等多种快速发展的外部融资方式。但相对于房地产行业的整体资金需求而言，这类融资渠道规模仍然较小。2013年房企外部资金来源中，非信贷和销售回款渠道（包括基金、信托、外债、民间借贷等）资金仅占8.7%。 仅就房地产私募基金一项来看，2013年实现投资63.16亿美元，仅占当年全国房地产投资总额的0.49%左右，房企资金总额的0.35%；即使考虑它的累计资金管理规模6000多亿元，也不足该年房企资金量的0.5%。而国际上股权私募作为来源渠道占比通常达到30%以上，美国则高达70%～80%，对比来看，我国房地产私募基金还有很大的发展空间。
从国际范围来看，房地产PE一般有公司制、信托制和合伙之三种组织运作形式，而合伙制由于税收优惠和激励约束等方面的优势，更受投资者青睐。我国2007年新修订的《合伙企业法》确立了有限合伙企业的法律地位，为私募股权基金组织建设奠定了良好的基础。此外国家发改委在2010年明确提出要加快股权投资基金制度建设，而2011年年初新 《基金法》草案也拟将房地产投资基金纳入其中，这意味着房地产PE有望确立正式法律地位，走向规范化，利于扩大规模运作形成房地产私募市场。
信贷环境变化冲击了现有房地产融资结构，致使资金供给减少，融资成本上升，迫使房企寻求新的融资渠道。房地产PE本质上是一种定向于房地产业的投资基金。从投资者的角度看，可通过资产组合投资与管理满足其高收益、低风险的投资需求。从融资方房企的角度看，房地产PE能集中零散资金，在筹资成本、资金来源等方面也具有较强的可行性。
由于投资渠道匮乏，过去十年间我国个人投资者主要直接投资于房地产终端产品，如住房、商铺等。2014年上半年调查显示④，我国部分一、二线城市住房投资回报率已跌至2%，低于同期银行存款利率，直接投资于终端房地产产品的收益率大幅下降，房地产去投资化趋势显现。为追求收益性，这一部分的资金将寻找其他投资途径，从终端投资转向过程投资，有利于成为房地产PE最大的潜在资金供给者。民营企业发展迅速，追逐利润的动机强烈，借助房地产PE的专业管理和分散化投资，可降低行业进入壁垒，间接扩大企业经营范围和规模。短期来看，富裕个人投资者和民营企业将是房地产PE投资的主要力量。而从长期来看，比照国外房地产PE以养老基金为主要资金来源的现状，随着风险控制能力的增强和政策的放开，国内保险和社保基金等机构投资者也会逐步成为重要的投资力量。
3.2 介入时点
房地产私募基金应用于房地产开发阶段，主要优势有两点：一是投资方式灵活，限制少，在房地产开发各阶段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地产项目管理方面的专业背景，提供咨询、管理等技术层面的服务，促进项目的决策、拓展。
3.2.1 拿地阶段
房地产开发资金链的运作始于土地出让，土地成本是房地产开发成本的主要组成部分，平均约占30%。2007年12月，人民银行和银监会共同出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款”，对房地产开发商自筹资金能力提出了更高的要求。
我国房地产开发商自有资金多来自其他项目销售款和自身积累现金流。资本市场上发债或IPO融资方式虽然融资规模较大，速度较快，但对融资企业的经营业绩和财务表现要求较高。且此类大规模融资往往是基于企业层面而非单一项目，对预期有良好收益率的房地产项目的资金支持效果有限。房地产私募基金投资则主要与具体项目相联系，在土地投标时就通过股权投资方式介入，不仅能针对性地满足房企的资金需求，而且可通过早期介入更好地管理和控制融资项目，对该项目施加更大的影响，从而规避投资风险。一般而言，土地出让阶段进入的房地产私募基金投资会持续至项目建成出售才会退出，资金存续期为2∽3年，较多采用股东股权回购和物业拆分出售的退出方式。
3.2.2 工程建设阶段
作为该阶段主要资金来源的房地产开发贷款条件较严，除必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》四证外，还要求贷款项目具有一定比例的自有资金（最低为30%），并在银行贷款之前投入项目建设。通常在获得“四证”前，开发项目会有一段时间的资金缺口，是房地产PE介入的良好时点。
该阶段资金来源和流向涉及建筑施工企业、房地产开发企业、商业银行等多个主体，资金运作较为复杂。房地产PE在此阶段介入，不仅能以灵活的方式解决资金缺口，还能发挥第三方智库的作用。在资金方面，可推荐有实力的建筑商以此延长开发商付款期限，可协助开发商四证齐全后向银行贷款；在项目管理方面，能及时调整项目定位，提高项目投资的可行性，协助项目的后期包装及运作。
3.2.3 租售回款阶段
项目取得预售许可证后，即可通过租售回款，回流资金主要来自购房者的个人银行按揭贷款和公积金贷款，资金回流的情况决定了一个项目的盈利与否。不考虑信贷环境，造成此阶段资金缺口的原因一般有三种，一是未能按期获得预售许可证，二是销售情况不理想，三是项目性质为长期持有经营，回款速度慢。
房地产PE可据资金缺口原因灵活融资以满足资金需求，提升项目价值。因未能获得预售许可证造成的资金短缺时间通常较短，房地产PE可通过信托计划融资后先为购房者提供按揭贷款，待项目取得预售许可证后再将上述按揭贷款项目转给银行而推出，资金周转速度及安全度均较高。对于销售不理想的项目，房地产PE既可提供资金协助房地产开发企业再次开发或将房产重新装修定位，以此提升项目投资价值；也可以将其视作不良资产，收购后进行拆分组合，包装后再出售、融资或租赁以获得投资收益，退出方式灵活。对于第三种原因造成的资金短缺，房地产PE则可通过股权投资参与项目的管理运作，该类投资方式对房地产PE而言，风险较低，能获得长期较稳定的现金流，也有利于形成“开发――长期持有”的经营模式，提升项目价值。
4 小结
房地产私募基金会通过非公开募集的方式，向投资者发行受益凭证从而募得资金，并由专业的房地产投资管理机构进行资金运作和管理，同时兼具融资和专业第三方管理双重职能。房地产开发是我国当前房地产业的重要环节和主要价值创造过程，但随着房市调控，信贷环境改变，过去主要依托于商业银行贷款的资金结构受到冲击，需要寻求其他低成本、高灵活度的融资方式。而房地产PE运作灵活，在房地产开发前期拿地、工程建设、竣工租售等各个环节都能较为灵活地设计资金结构，满足房企资金需求，契合其经营目标，是较为理想的外部融资方式。
但需要注意的是，我国房地产PE尚处于起步阶段，体量较小，其作为开发资金来源的作用非常有限。一方面，这预示着房地产PE在我国的发展空间较大；另一方面，也折射出房地产PE面临的一些困境。首先，我国房地产PE并没有明确的法律地位和相关法律规范，难以形成规模市场。其次，我国缺乏成熟的机构投资者和稳定的资金来源。从国际范围来看，养老基金是最大且稳定的资金来源，但我国相对应的社保基金投资限制比较严格，仅限于银行存款、买卖国债和其他具有良好流动性的金融工具，其中银行存款和国债比例不得低于50%；其他机构投资者如保险公司也被限制投资房地产业。此外，房地产PE退出渠道有限，房企上市和公开发行债券的审查严格，且耗时较长；而贷款证券化和REITS等国际常见投资渠道，一定程度上限制了房地产PE的发展。
不难看出，房地产PE在政策法规层面仍有诸多限制。但作为房企融资的新兴模式，其应更加关注如何通过灵活的资金结构设计，更好地满足开发过程中的资金需求；同时注重培养专业人才，参与投资项目的监督、指导，促使房企业优化资源配置，提高开发效率。
参考文献：
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房地产基金范文第5篇
一、目前我国房地产市场融资状况
过去10年里,我国带有REITs色彩或其过渡产品的实践在房地产及金融领域不断进行,如集合资金信托计划、房地产公司尝试回购式产权商铺等都带有非常强的REITs色彩。实践的结果也不同程度地改善了房地产企业资金短缺的状况。
近年来,在推动城市化进程中,国家实行了宽松的信贷政策,房地产企业融资非常容易,使得近几年房地产发展迅猛,呈现供需两旺的市场态势。经过约5年的高速增长,房地产开发贷款和住房抵押贷款已经占银行贷款总量相当的比重,房地产金融的风险也越积越高。
2011年以来,央行存款准备金利率的连创新高,控制了货币市场整体的流通规模,直接影响了房地产行业的资金供给量,将会导致许多房产开发商无法再得到充足的信贷资金,一是许多准备开工项目和新开工项目如果自有资本金比重不足将无法开工或停工;二是已经开工建设到中期的项目会出现资金周转困难;三是对于自有资本金不足,靠银行滚动贷款方式发展壮大的房地产商,包括一些大型房企,有可能出现由于资金链断裂的局面。回收流动性,房地产宏观调控主要采取了银根紧缩的手段,从资金供给与资金需求两个角度减少了可以流通于房地产行业的资金。
1.宏观调控规范了房地产市场,为房地产的良性发展提供了好的平台。宏观控制是针对局部地区投资过热,而不是为了制约其发展。流通在房地产领域里的资金大部分来自银行,如不进行宏观调控,局部过热继续发作便容易引发金融风险,我国银行主导型的融资体系不能承担这样的风险。所以,宏观调控在规范房地产行业的同时也将为房地产未来的良性发展提供了一个好的平台。
2.宏观控制使房地产企业融资困难,突显房地产投融资手段仍十分单一。房地产资金有一半以上来源于银行,而其他资金来源所占的比例不到10%。银行基本成了唯一的融资渠道。银行信贷收紧以后,房地产企业没有其他融资渠道进行有效的资金补充,大部门房地产企业遭遇资金瓶颈。由此看来,更新房地产行业资金运作理念,使房地产企业产业资本和金融资本有效结合,实现多渠道融资成为了房地产行业发展的必经之路。
二、中国发展房地产投资信托基金的可行性
1.在我国居民金融资产中,居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾,已成为中国金融领域的一大主要矛盾。同时,房地产贷款的严加控制与房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径,同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择。
2.信托基金作为一种产权形式,是一种集合投资制度,这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下,将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中,信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具,它对于被投资企业及相关行业而言,担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用。
3.房地产投资信托基金具有分散投资,降低风险的基金特点,不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位,它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作,从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时,可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目,从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。
4.中国发展房地产投资信托基金有助于民间资金走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路,但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资,地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行,由于其一般数额巨大,并涉及千家万户直接的经济利益,形成一大社会问题,直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的,特别是其良好的保值增值特点,有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。
5.我国发展房地产投资信托基金有助于促进证券市场国际化进程。房地产投资信托基金可以通过两种方式利用外资:一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入,使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后,由国外机构投资者购买,由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入;不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击;不会丧失对公司特别是国有公司的控制权。
三、对我国发展房地产投资信托基金的一些建议
1.建立完备的房地产、信托业法律和法规政策和理论体系。在政策上,建立完善的法律体系,来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。除现有法律法规外,还须制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施。
2.防范运作中的道德风险。借鉴国外经验,我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会,负责制订房地产信托基金的业务发展计划,并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。
