房地产评估

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房地产评估范文第1篇

关键词：房地产；评估；方法

随着经济的发展，房地产行业也得到快速发展，房地产评估也随之发展起来。在我国现行房地产评估中，主要方法有市场法、成本法、收益法。对三种方法的具体内容及形式的正确认识对房地产评估具有重要意义。

1房地产评估中三种方法的简介

1.1市场法

房地产评估中，市场法的原理为参照相同或者类似的房地产在市场上的交易信息，通过类比分析的方法来分析所参照的房地产的市场价格信息，从而确定待评估的房地产的价值。

1.2成本法

成本法的实质是一种价值的再形成，在房地产评估中，如果没有公开活跃的市场，并且不能找到相似的参照物来形成对比，就应考虑成本法，成本法所研究的是房地产的重置成本，考虑的是房地产过去的价值。

1.3收益法

在当前经济形势下，房地产是一种具有价值增值的资产，所以能作为投资的一种方式，在未来取得一定的收益。收益法指的是被评估房地产的未来价值的折现值。其核心是以房地产未来的收益通过折现从而确定其现在的价值，预期未来收益是房地产现值的重要参考依据。

2房地产评估中三种方法的具体形式

2.1市场法

市场法是根据在近期市场上相同或者相似房地产的交易价格信息，同时根据影响房地产评估的各种价格因素，对参照物的房地产价格进行修正，其中修正的结果以修正系数来进行数学表达。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝参照物房地产价格×交易市场信息修正系数×交易时点修正系数×地域修正系数市场法只有在具有公开活跃的交易市场中才具有实际的价值，在房地产评估中，市场法较为常见，其表达形式较为直观、易懂，容易被人们所接受。

2.2成本法

成本法是依据被评估房地产的各项重置成本之和来确定房地产的价格。在成本法中的关键因素主要有：1.土地成本。由于房地产是在一定面积的土地上建造的建筑物，因此，房地产的实际占用土地面积的购买成本就构成土地成本；2.构建成本。房地产作为一项资产，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工资等；3.利润。任何房地产开发者所追求的目标都为利润，利润是房地产建成后价值增值的部分，在计算利润时，要以客观、公正的原则进行，不能夸大实际利润。4.折旧。由于成本法是在重新构建相同的建筑物的条件下进行的。由此确定的被评估房地产价格的方法为：被评估房地产价格＝土地成本＋构建成本＋利润—折旧在使用成本法进行评估时，应注意：房地产的各项重置成本必须是合理的、真实的成本，应以社会平均消耗成本来计算，而不能根据少数企业所确定的成本进行计算；各项成本的确定必须以评估时点的各种价格来确定，不能是过去或未来的价格。

2.3收益法

收益法是面向未来的一种方法，在运用收益法时，应该明确任何一个理智的投资者在投资一项资产时，所愿意花费的货币数额不会超过在未来能够带来的收益额。收益法是指通过估测被评估房地产未来预期收益的现值，来判断其价格的方法。在收益法中有三个基本的要素：1.被评估房地产的未来预期收益可以预测并可以用货币表示，同时，在获得预期收益的同时，所承担的风险可以预测并可以用货币表示。2.折现率可以明确。3.被评估房地产预期收益期限可以预测。由此确定的被评估房地产价格的方法为：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri为预期未来收益；r为折现率；i为收益期限。综上所述，不同的方法对应着不同的房地产状况，所以应根据具体情况选择适当的评估方法。

参考文献：

［1］王成勇.收益法在房地产评估中应用的环境构建［J］.商业会计，2012（03）.

［2］白雪梅.房地产评估成本途径的思考［J］.辽宁经济，2008（02）.

房地产评估范文第2篇

关键词 房地产 价格 评估价格

一、房地产评估价格的定义

房地产评估价格是指专业房地产评估价格人员，根据特定的评估价格目的，遵循公认的评估价格原则，按照严谨的评估价格程序，运用科学的评估价格方法，在对影响评估价格对象价值的因素进行综合分析的基础上，对评估价格对象在评估价格时点的价值进行估算和判定的活动。房地产评估价格是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。

综合以上分析，房地产成交价格受诸多因素的影响，由于不同因素的影响，同一宗房地产会有不同的成交价格，因而建立在房地产成交价格基础上的市场比较法的评估价格具有个确定性。例如，一家房地产评估价格是4000元/平方米，那么它是在大批量购买时的价格还是销售速度很慢时的价格其期房价格是4000元/平方米还是现房价格是4000元/平方米如果想使房地产销售速度加快，其价格是否应低于4000元/平方米因此，在无任何约束情况下的房地产评估价格是一个较为模糊的概念。

二、房地产成交价格与预评估价格存在偏差对企业资金管理的影响

（一）资产负债率高，高负债经营风险大

投资成本高、项目周期长及资金回笼慢是房地产开发项目的三大主要特征。基于此，笔者认为，仅依靠开发企业自身开展项目既难以满足资金需求，又不易实现项目风险分担，不利于实现企业持续稳定发展；另一方面，与其他企业相比，房地产开发企业上市融资门槛相对较高，且难以有效利用资本市场实现直接股权融资。为满足资金需求，房地产开发企业不得不以商业银行贷款等形式进行负债融资，如此久而久之便会造成资产负债率较高。特别注意的是企业资产负债率越高，则表明债务负债越重，从而所面临的财务风险越高。

（二）缺乏周密的资金预算管理和过程控制

通常情况下，绝大多数房地产开发企业过于注重业务扩张，轻视资金管理制度建设，再加上未能够充分认识到资金预算管理的重要性，以致缺乏健全的资金预算制度作为保障。此外，房地产开发企业开发经验积累不足，超支现象频繁发生，导致预算管理难以充分发挥其应有的价值效应。

盲目投资也是房地产开发企业在资金预算方面的重要失误，其主要体现在两大方面：第一，融资过度，即企业未基于资金需求量与使用时间等方面开展融资活动，以致资金成本偏高；第二，融资不足，即对项目资金需求的估计不够充分，项目建设期间缺乏资金，致使工程进度延误。另外，完善的监督管理机制是提高资金利用率的有力保障。事实上，房地产开发企业部分员工资金成本意识薄弱，再加上企业对预算执行的重视力度不够，造成开发资金被挪用现象频繁发生。

（三）资金沉淀严重，资金回流缺乏系统管理

囤积土地与高库存是房地产开发企业资金沉淀的两种表现形式，对于前者，其实质上为房地产开发企业可持续发展的必备条件，其中房地产开发企业为满足开发需求或土地增值的高利润诱惑而进行囤积土地。土地竞投完成后，企业的货币资金转化为土地储备，土地闲置即为大量的资金沉淀；对于后者，未开工、在建工程、在销与未销售项目和未结算的项目等均为房地产开发企业的存货。其中房地产市场高涨时期，开发商为谋求高利润，不仅大量开发商品房，而且还“捂盘惜售”，如此一来便形成高库存现象。

销售资金与租赁资金共同构成资金回流，其中销售资金作为资金回流的主流形式，是实现资金快速回收的重要手段，而租赁资金虽也能够起到促进资金回收的作用，但该方式回收期相对较长，极易造成资金缺口。为解决囤积土地与高库存等问题，要求运用“以价换量”的方式加速资金回收。总结来说，基于我国房地产开发企业资金回流缺乏系统管理，致使资金缺乏现象存在，不利于推进房地产开发企业持续稳定发展。

三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的总结

综合以上分析，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。

因此，房地产成交价格与房地产评估价格中的评估价格具有较大的区别，归纳起来主要表现在以下两个方面：

一方面同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数量、购买方式、销售速度等随机因素的影响。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而其实际成交价格具有较大的随机性。市场比较法的房地产成交价格虽然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与其实际成交价格具有一定的差异。

另一方面房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，其实际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高，其销售速度可能较慢。

（作者单位为江苏省响水县物价局价格认证中心）

参考文献

[1] 王波.基于岗位需求的房地产估价技能培养探析[J].重庆第二师范学院学报，2014（02）.

[2] 卜晔蕾.房地产估价风险与防范措施[J].中外企业家，2013（29）.

[3] 朱晓刚.高职房地产估价课程教学改革初探[J].河南广播电视大学学报，2013（01）.

[4] 住房和城乡建设部下发进一步规范房地产估价机构管理工作通知[J].中国建设信息，2013（22）.

[5] 周迎春.市场经济条件下的房地产估价研究[J].西南农业大学学报（社会科学版），2012（03）.

房地产评估范文第3篇

(1)评估方法不当造成的评估风险问题。

在房地产评估过程中，为了确保评估工作的准确性，应该严格依照房地产估价规范中规定的原则、程序以及方法进行房地产的评估。由于房地产的具体情况各有不同，在房地产评估程序以及方法的选择上也应该根据实际情况确定，如果在评估业务中选择的参照主体不正确，就会造成房地产评估结果与实际情况出现偏差，产生房地产评估风险问题。

(2)房地产评估从业人员的素质能力风险。

房地产评估工作是一项专业性、技术性要求相对较高的工作，房地产评估结果，在很大程度上也取决于房地产评估执业人员的素质能力和认识水平。如果房地产评估从业人员能力差、素质水平不高，在进行评估过程中可能无法准确的控制误差，出现评估失误导致风险问题发生。此外，在房地产评估过程中，如果评估执业人员受委托方利益驱使，就有可能故意让评估方做出有利于自己的评估报告，出现职业道德风险。

(3)政策变动风险。

房地产的市场价格影响因素较多，除了市场价格以外，土地政策、调控政策、税收政策、金融政策、市场政策等都会对房地产的价格造成较大的影响。如果在房地长的评估工作中，不能紧跟政策要求和形势发展，就有可能造成对房地产的评估缺乏准确性，出现评估风险隐患。

2．房地产评估风险应对控制措施

房地产评估风险具有明显的多因素性、模糊性、潜伏性以及客观性的特点，评估风险大部分是主观方面的原因，因此防范评估风险问题，也应该在加强评估机构、评估职业人员、委托人以及评估流程管理方面采取措施。根据我国房地产评估行业实际情况，控制房地产评估风险可以采取以下几项措施:

(1)加强与委托方的沟通联系。

加强与房地产评估委托方的沟通联系，也是控制房地产评估风险的重要手段。首先，在进行房地产评估之前，评估机构应该与委托方进行提前沟通，大致了解清楚标的物的具体情况以及委托方的相关需求，为正确的评估创造良好的基础。在房地产的评估过程中，评估执业人员应该全面的对委托方的资料进行审核，确保信息的准确性，掌握清除标的物的实际价值情况，严格按照客观、公正、公平的原则进行房地产的评估。

(2)改进房地产评估业务开展方式。

提高房地产评估质量，首要任务应该改变房地产评估工作的业务方式，特别是随着房地产评估行业税收咨询、项目开发咨询、抵押品管理以及房地产市场研究方向的拓展，在房地产评估工作的开展上，应该积极的引进信息化、程序化与数据化的评估手段，通过采用计算机软件、数据库技术以及缝隙模型，进行房地产评估工作的开展，以提高房地产评估工作质量。

(3)提高房地产评估从业人员的专业素质和职业修养。

防范房地产评估工作中的风险，必须不断地提高房地产评估人员的素质能力和职业道德水平。房地产评估机构应该强化对于执业人员的培训教育，尤其是结合房地产评估当中存在的一些问题以及房地产评估行业发展的新形势与新变化，认真学习房地产中介服务管理办法与市场估价办法等，通过专家讲座、交流研讨以及外出学习等方式，对房地产评估执业人员进行培训教育，提高房地产执业人员的专业素质能力。此外，还应该进一步的加强对于房地产评估人员的职业道德教育，不断强化房地产评估人员的从业职业道德意识，确保客观公正的开展房地产评估工作。

(4)紧跟房地产市场行情完善评估体系。

在房地产评估共组的开展过程中，评估机构应该做好相关信息资料的收集与分析，特别是涉及到房地产行业的各项国家政策动态，并结合实际情况对房地产市场的发展进行预测分析，以及时的掌握最新的行情动态，并调整自身房地产评估工作的业务方法，确保房地产评估工作的预见性与准确性。

3.结语

房地产评估范文第4篇

【关键词】房地产评估行业问题 对策

中图分类号： F293 文献标识码： A

房地产估价是房地产中介行业的重要组成部分,伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐壮大,房地产估价在我国从正式出现到现在不过十几年的时间,却取得了很大的发展,但目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题,这些问题阻碍了该行业的进一步发展。

房地产评估行业发展现状

1、制定了房地产评估的有关法律规章

国务院和国家房地产管理部门首先制定了房地产管理基本法《城市房地产管理法》，在此基础上又制定了《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《城市房地产中介服务管理规定》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》等法律法规，以法律法规的形式确立了房地产评估行业及估价师的地位，完善了评估行业的相法律法规和规范性文件。

2、形成了统一开放的房地产评估市场和行业自律标准

从2000 年6 月国务院提出经济鉴证类社会中介机构脱钩改制的要求开始，涉及中介机构的管理部门，包括房地产管理部门，按照国家的规定，开展原有房地产评估机构与部门的脱钩改制工作。中国房地产估价师学会已经开始承担估价师资格考试、注册、再教育以及估价机构资质评审、违规行为查实等工作，房地产评估行业的自律机构基本建立，对估价机构的自律作用日益强化。

3、房地产评估服务领域逐步扩大

在房地产估价机构发展初期，主要服务内容是房地产交易管理，防止房地产交易过程中双方当事人隐价瞒价、偷漏税费。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，房地产评估业务已经逐步在社会经济发展的各行业，如银行、城市建设、土地管理、司法、保险、税务、投资咨询等方面发挥着越来越重要的作用。

房地产评估行业存在的问题

1、房地产评估机构的产权问题不明确

我国的房地产评估机构和工作人员没有实现真正意义上的脱钩。估价机构的管理人员由原来的主管部门任命，主要的业务来源依旧是原来的业务部门，与原来的主管部门依旧有着联系。现实社会中，房地产估计机构几乎全部是有限责任公司，因为，只有这样，有限责任公司的出资人不会承担无限连带责任。我国的房地产评估机构的经营效率低，主要的原因就是受有限责任公司体制的影响。出资人投资的主要目的就是为了分红，那些出资少的人，在公司占的股份也就比较少，因此，他们对公司的经营状况就很难做到尽职尽责。这样就导致了当地产评估机构的运营效率不高。

2、相关法律制度不健全

我国房地产评估产业虽然呈现快速发展的趋势，但是仍旧处于发展的初级阶段。很多评估机构是由政府房地产评估机构所改制而来，它们借助政府的关系垄断了市场，因而不能在正常的市场竞争中去获得业务。目前，针对评估师，没有一部有针对性的法律来进行规范。在房地产评估的各项法律法规中，实施的细则还不健全，对不同用途的房地产，也没有相应的针对性强的技术标准和规范。

3、估价人员的素质难以满足行业发展的需求

(1)估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

(2)注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于巾级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新人业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

(3)估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

4、社会公信力不高

由于房地产估价行业相关法律法规不健全，缺乏行业标准及技术规范和规程，同时房地产行业协会缺乏自律，对违纪、违规等行为缺乏具体可操作的法律法规和行业规则，导致社会公信力不高。当前比较突出的问题是评估机构容易受到政府或银行等机构的干预、开发商的利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，导致评估结果与市场价值严重背离，损害了其他当事人的合法权益；或者为了交易双方不合理的避税要求，使得评估结果损害国家利益。

促进我国房地产估价行业发展的对策

1、加强市场环境监管

采取有效措施，切实加强对市场环境的监管力度。通过整顿和加强有关部门的监管，为房地产评估市场创造一个公平和良好的竞争环境。维护房地产评估活动的独立性，保证房地产评估活动不受外界因素的干扰，确保评估结果的龚振兴和独立性。努力完善房地产评估市场的监管规则，针对违规的行为，制定相应的严格的查处办法。针对那些在评估过程中弄虚作假的机构，取消其房地产评估资格，并追究相关人员的法律责任。

2、完善法律法规体系建设

为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

3、加强房地产评估执业人员的资格认证工作

为了提高房地产评估从业人员的素质和行业整体水平，一方面应加强对房地产评估执业人员的资格认证，并设置至少两级房地产估价师。可以参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度以及美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态的两级管理体制，即根据房地产估价师的执业能力强弱、评估实践经验的丰富与否、评估报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际情况来确定相应的执业等级标准，做到有升有降、动态管理。这样可以更好地确保房地产估价师队伍的技术水平，促进房地产估价师队伍的健康发展，另一方面要提高房地产评估从业人员的准入门槛。要从源头控制好房地产估价师的素质。具体措施包括：第一，提高报考的学历要求，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格实行注册制度。目前我国的注册制度相对来说还是比较健全的，但执行力度不够，估价师的挂靠现象非常普遍，没有起到其应有的制约作用，所以要严格执行注册制度；第三，提高考试的难度，择优录取。如扩大考试相关知识面，实行定量录取等。

4、推进信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

总结

我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。

参考文献

房地产评估范文第5篇

关键词：房地产；收益法；估价

中图分类号：F27 文献标识码：A

一、收益法概述

（一）含义。收益法是指预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后再累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。

（二）产生。1984～1987年广州市、抚顺市、深圳市等几个城市先后开始征收土地使用费，为收益法在我国房地产估价中的应用奠定了理论基础。随着房地产评估的发展，收益法在我国的研究也取得了一定的进展，在20世纪九十年代以后关于收益法在房地产评估中的应用才开始增多，直至现在，收益法演变为房地产评估中最常用的方法之一。

（三）收益法适用范围。收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。

二、收益法在我国房地产评估中的优势

（一）理论依据充分。收益法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法和成本法相比，是一种具有理论基础的方法。

（二）运用范围广泛。无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，或者两者合二为一的房地产，重要的是有收益性的或者具有潜在的收益性，都可以运用收益法进行估价。特别是对于不能用成本法估价、不可再生的城市土地，收益法同样也可以适用其估价。

（三）符合购买者的理念。通过收益法所确定的收益价格，实质是一种需求价格。对于房地产的购买者来说，其购买房地产所愿意支付的代价，自然以该房地产在未来所能给他带来的收益为依据，而不会去考虑该房地产在开发建设过程中花费的成本。收益法还可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且它是用未来收益来衡量房地产的资产的价值，所以其结果较容易被投资者所接受。

三、收益法应用于房地产估价的原理

房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产中获得的净收益。这个金额就是该收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：

房地产的价格=■

这种理论的抽象，包含着三个假设前提：1、净收益每年不变；2、资本化率的固定；3、收益为无限年期。运用收益法评估房地产的价值，首先要求取净收益，其通过总收益减总费用求得，然后确定资本化率；最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

四、关于收益法在房地产评估中应用问题的探讨

（一）关于收益法在房地产评估应用中产生的问题

1、收益法的适用范围有一定的局限性。收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的价值评估大多不适用。在信息资料比较全、对比案例比较多的情况下，市场法与收益法相比，市场法能更好地评估出房地产的真实价值。

2、折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议。在运用收益法进行房地产评估的时候，人们受传统观念影响都认为折旧费应作为费用扣除，而在实际应用当中许多专家对这样的做法提出质疑，认为把折旧费应作为费用扣除不恰当。

3、纯收益及资本化率的确定比较困难。由于收益法需要对未来收益进行预测，要度量收益所承担的风险，而且它受房地产市场发展变化和社会经济条件各个方面因素的影响，最终导致其结果受主观判断和未来不可见因素的影响比较大，因此收益法的应用，需要比较发达和成熟的资本市场，需要评估人员具有更加精湛的专业知识。然而，在我国的实践中，没办法达到相应的要求，从而使收益法在实际评估中的操作也有较大的困难。

4、仅根据预期纯收益来确定价格可能脱离实际。首先纯收益是购买者期望的未来纯收益，是以预测为基础（与实际的收益额不一定相符合）；其次，收益法仅仅从预测收益的角度考虑价格，完全忽视成本费用的大小，这么做考虑的不够全面。

（二）解决方法

1、以同类房地产的市价作为收益额的计价基础。通常对房地产收益额的确定是直接计算，本文认为在确定某房地产收益时，应该同类似房地产的收益作比较，同时也要对市场走势作准确的预测，因为正常的纯收益由于实际收益受到多种因素的影响，不能直接用于评估，这样做以便减少误差。

目前确定收益额的主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量，相应的收益额确定方法为利润总额法、净利润法、净现金流量。本文建议采用净现金流量法，因为与其他方法相比，它不仅以收付实现制为原则，排除了人们主观认定的固定资产折旧费的干扰，而且作为税后指标的它考虑了现金流量的数量和受益的时间、货币的时间价值，所以它符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，也比较真实地模拟了企业在未来经营中收益的实现途径和过程。

2、折旧费不应该作为费用扣除。目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，本文认为可以把折旧费作为房地产的一种投资。折旧虽然是损耗，但这种损耗是为取得收益而发生的贬值，是资产价值的时间表现形式。然而，折旧在现实中并没有实际支出，而是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。

3、确定资本化率。资本化率实质上是对未来收益的折现率，其大小对委托估价房地产价格的高低影响极大。在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。本文认为，在收益法评估实践中可采用以下两个步骤：

首先，利用分析工具和分析技术初步确定资本化率

①利用财务分析技术，可运用财务比率分析法、杜邦分析法；利用经济、管理战略分析技术，可运用产品寿命周期分析模型、SWOT分析法；利用统计分析工具和技术，可运用的常用的统计分析工具如：EXCEL软件、SPSS统计分析软件，可运用的常用的统计分析方法如：平均分析方法、相关性分析方法、回归分析方法。

②利用层次分析法层次分析法，可将人的主观判断用数量化形式表达和处理，形成相对的客观判断标准，以用来处理一些多因素、多目标、多层次的复杂问题。

其次，采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加上风险调整值法和收益风险倍数法来最终确定资本化率。根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、物价指数状况以及估价对象的新旧程度等确定的风险调整值来确定资本化率，这样取得的资本化率就比较真实可靠。因为合理的分析工具和技术可帮助评估师对信息对分析更全面和更透彻，充分挖掘所收集的资料中的有效信息，减少由于分析遗漏等方面产生的风险，定性与定量的相结合使得分析的过程和结果更加科学、客观更具说服力，同时还可以节约评估的时间和精力，减少评估的时间和成本风险。