物业税论文

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物业税论文范文第1篇

【论文关键词】物业税房地产市场房地产税收体系

开征物业税,是世界各国普遍的做法,主要是针对土地、房屋等不动产征收,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来化解经济运行中的各种矛盾,也是筹集地方政府收入的重要手段。

一、开征物业税的必要性

金融危机对全球经济产生了巨大的冲击,我国房地产行业也受到了很大影响,虽然中央出台了一些政策,但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制,应本着总体税负减少的原则,通过征收物业税,将税收从开发环节向持有环节转移,从而降低购置环节税收负担,促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。

(一)优化资源配置

相关数据显示,2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计,2009年有可能达到3亿～4亿平方米,是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本,将迫使业主提高房地产使用效率,如果业主无法有效使用房地产,税收就成为业主的沉重负担,为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产,从而使房地产流转到能更有效利用的人手里,优化资源配置。

(二)调节收入分配,促进社会公平

物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。

(三)增加地方财政收入

财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。

由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。

(四)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担

我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。

由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。

(五)调控房地产市场

物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。

另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。

二、开征物业税需解决的问题

近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:

(一)相关制度和部门的配合问题

为配合物业税的开征,我国必须尽快建立和完善与财产相关的法律制度,使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位,加强对公民与法人合法收入与财产的保护,对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为做出相应的法律规定。

物业税的开征,涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门,环节多、范围广、监管难度大,牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此,制定相关政策,明确其他部门有义务向税务部门提供相关资料。

(二)新旧政策衔接问题

由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益,是个敏感的话题。所以,对于已经出售的房屋,购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费,而物业税实行后,新的购房者并没有缴纳这些税费。从设计原理上讲,物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合并替代税种,如果把新、旧购房者一视同仁的征收物业税就存在不公平,对于在物业税开征前已经购房者就存在着重复征税的问题。如果让老房子采用老办法,不再缴纳物业税,新房子采用新办法缴纳物业税,在市场公允价值发生巨大变化时,尤其增高的情况,也存在不公平问题。建议按照已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完之后,再按物业税制度规定,开始缴纳物业税,这样起到公平税负的作用。

(三)评估结果客观性问题

我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税,首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度,要整顿清理现行的评估机构,打造具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的中介机构,从而评定出公允的物业税征收税基。

(四)操作中的技术条件问题

物业税的征收,面临现实的征管技术与社会配套条件的问题。物业税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征的征管技术、配套条件和措施。在制度设计上要统筹兼顾、全面推进,确保相关的配套措施到位,保证物业税税收制度的有效性,保证税收制度改革的成功。建立与税收征管评估有关的信息数据库,每一处房地产都搜集到详细的信息,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。

三、对物业税基本框架的设计思路

物业税改革的基本框架是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对物业税各要素的设计如下:

(一)纳税人

物业税的纳税人应该是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人,即以房地产的产权人为纳税人。

(二)征税范围

按照宽税基的原则,物业税征税范围不但包括市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村;不但包括经营性房地产,还应包括企事业单位及个人自住房地产。一是随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了一项应得的重要税源,还放弃了调节居民收入分配的重要手段,有碍税收公平功能的发挥。二是随着事业单位的改革,许多事业单位改制为企业,对所用房产也拥有了产权。从理论上讲,所有拥有房地产产权的单位和个人都应承担房地产相关税收的纳税义务。因此,应将事业单位用房纳入物业税征税范围。

(三)课税对象

以土地和房产共同作为物业税的课税对象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物为物业税的课税对象。物业税下设企事业房地产(包括经营用房地产和非经营用房地产两个子目)、居民用房地产(包括农村居民房地产和城镇居民房地产两个子目)两个税目。

(四)计税依据

可按一家人拥有多处住房的总面积,以反映房地产市场价值的评估价值为计税依据。物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的,不仅可以克服现行计税依据的缺点,而且纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定,更符合量能纳税原则。

(五)税率

确定税率形式和大小时,应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。据有关专家初步估算,按照平均水平为0.8%的税率征收物业税,不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。对于物业税税率,一是税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,考虑各地区房地产及经济情况的不同,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。二是由于房地产类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异,对经营用房可采用比例税率,对个人自住房采用超额累进税率的方式征收。个人自住房可按各地区经济适用房规定的人均居住面积作为免征额的确定依据,如以人均30-50平方米对应的房产价值为免征额,超出部分按超额累进税率征收,如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。

(六)减免税

根据现行房产税和土地使用税税收减免政策,物业税的税收减免应从以下几个方面着手:一是由财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地的房地产免税;二是考虑到农村地区,尤其是中西部地区经济基础相对薄弱,农民负担能力有限,可以根据各地实际情况,因地制宜地制定一些辅减免税收政策,比如对农村家庭用房免税,对中西部贫困地区免税等;三是由于不可抗力造成房地产毁损的,税务机关可根据实际情况给予适当减免。

【参考文献】

[1]李冬辉.我国启动物业税的难点与对策分析[J].科技创新导报,2008,(30).

[2]姚稼强.改革我国房地产税制的政策建议[J].税务研究,2008,(04):60-61.

[3]柳婧.我国个人房地产税收体系管理的研究[J].时代经贸,2007,5(10):109-111.

物业税论文范文第2篇

在整个中国自2003年来的这一轮经济扩张与城市扩容中，地方政府发挥了主导作用。而地方政府热衷于城市扩张，从财政的角度来说，既有预算外收入扩张的收益，又可以带动预算内税收收人上升。从“预算外”的角度来看，近几年来，随着中央对政府行政收费的管理越来越规范，行政事业收费在预算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出让金收入则既不列入预算内，又未列入预算外管理，成为地方政府尤其是东部几个省市地方政府（特别是县政府）收人的重要来源。

另一面，土地出让、房地产开发与以土地廉价出让为手段的招商引资又可以带来地区经济扩张，从而带动预算内的税源增加。因此，与土地相关的收费已经成为地方政府各部门改善财政状况的重要途径。

平新乔（2007）在对8省8县3个市的调查访谈中发现，地方政府对土地的收费大体分为三类：一类是土地部门的收费。如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。二是财政部门的收费，如土地使用费、土地租金。三是其他部门收费，如农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门。它们将收取从土地征用到土地出让过程中与之搭得上边的相关费用。这些收费十分庞杂，透明度低，难以查清，但数额不菲。

据经济媒体提供的资料，2001－2003年我国土地出让合计9100多亿，约占同期全国地方财政收人的35%.2004年“8.31大限”使土地有偿出让进一步市场化。当年全国出让的价款更达5894亿元，占同期地方财政总收人的47%，2005年我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5505亿元。随着房地产市场的火爆，2006年出让金收入达3000亿元左右，预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%，事实上，北京、广州、深圳等房地产热点区域的土地出让金上半年的收人就已超过全年的总额。

平新乔（2007）根据各地区地方政府批租土地的面积数、各地区的土地价格以及估计出来的实际收入系数得出自己的估计。2004年，全国地方政府手中大约有6150.55亿元左右的“土地财政收人”。这个数字，是2004年全国预算外收人4699.18亿元的1.3倍。这个计算结果与《21世纪经济报道》公布的土地出让金总数大体一致。

为了说明土地出让金收入的相对规模，我们可以比较2004年中国地方政府的其他项目收入。我们可以清楚地看到，土地出让金收入占到地方政府可支配收入的约20%，是地方政府的重要收入来源。2004年中国地方政府的实际可支配财力为30367.17亿元。这个数字，是当年中国中央政府财政支出7894.08亿元的3.85倍，是2004年中国GDP总额136875.9亿元（调整前数字）的22.19%.即使按调整后2004年的GDP数字计算（调整后的2004年中国GDP为159575.3亿元），地方财政占当年GDP的比重也达到了19%.

二、土地出让金支付制度改变对财政收入的影响

我们首先分析土地出让金由一次性支付转向年金制后对地方财政的影响。

我国当前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分别是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上贷款利率为7.83%.我们在折中之后选择6.5%作为贴现率。

如果把土地出让金按照6.5%的折现率均匀分配到后续的70年，根据计算可以得知，每年的土地租金为一次性支出总额的大约1/16，即为原来土地收入的6.25%.当然，我们可以对折现期限进行调整。2如果保持贴现率不变，将一次性土地出让金收入分摊到10，20，30年，则相应的年租金分别为原来总额的13.06%，8.53%，7.19%.可见土地批租支付方式的改革对政府的年度土地出让收入影响极大。实际上，将土地出让金的一次性支付改成在70年的时间内收取土地租金，过度细化了地方政府的收入流。尽管这样的做法克服了先前的种种弊端，降低了土地成本和投资门槛，地方政府无法在短期内得到全部土地出让金，从而降低了地方政府过度批地的激励，也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。对于居民来说，地价的下降带动房价相应下降，购买或使用住房的门槛就会降低，有利于居民购房和就业。但这也大大弱化了地方政府的财力，不利于公共服务的提供。因此，我们可以将土地出让金的分摊期限减少，再设定一个合理的首付比例。

如果我们将贴现率定为6.25%，设定分摊期限为10年，假设土地出让的首付分别为30%和50%，这样地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%.按照当前公认的地价占房价30%的说法，在仅考虑成本的情况下，土地成本的下降导致房价下降的比例分别为18.39%和13.05%.我们在这里的重点并不是比较那种土地出让金方式更为恰当，我们需要测度的是地方财政缺口。所以，我们不妨假定以30%的首付，并在十年内支付租金。这样的情况下，地方政府土地出让的当期收入减少61.3%.

按照平新乔的估计，地方财政支出占年度GDP的19%左右，其中20%来自土地出让金收入。2007年我国GDP总量为246619亿元，那么地方财政支出为46857亿元，土地出让金的收入达到9300亿元，这样由于土地出让金支付方式的改革，使得当期收入减少了5700亿元。

三、物业税的估算

物业税改革的首要目标是为地方政府提供稳定、可持续的税源。上面的分析反映了土地出让金支付方式的改变会减少地方政府的当期收入，相当于做了一个减法；而开征物业税对政府而言是加法。下面对这个加法的规模做出估算。我们在这里按照当前其他国家物业税在国内的比重进行横向比较，然后预测其规模。

从OECD国家的数据来看，物业税税收收入占GDP的比重基本稳定，长期以来保持在1.9%左右。物业税税收收入占税收收入的比重从1965年－1985年有逐渐走低的态势，其后有所回升，近年来保持5.5%的比重。

2007年，我国GDP总量为246619亿元，财政总收入累计完成51304.03亿元，其中，税收收入45612.99亿元，占财政总收入的比重为88.9%.如果分别按照1.9%和5.5%的比重计算，我国2007的物业税收入将分别为4685.76亿元和2508.71亿元。两者之间的差距非常大，原因在于我国税收收入占GDP的比重偏小，而预算外资金收入在政府收入中所占比例偏高。另外，我国正处在城市化高速发展阶段，居民财富中以房地产为形式的比例越来越高，物业税的增长与GDP的相关性更强，并且OECD国家物业税占GDP的比重非常稳定，所以我们选择物业税收入为GDP的1.9%作为估算值，即认为2007年的物业税收入的横向估计值为4685.76亿元。

于是，我们得到了土地出让金减少和开征物业税给地方政府收入带来的总效应：在2007年，即改革的第一个年度，地方财政缺口约为1000亿元，占地方财政支出的2.13%.

四、结论

物业税论文范文第3篇

我国营业税改征增值税可能给企业带来实际的税负增加的风险、税收优惠风险、增值税专用发票引发的风险、增值税申报时间引发的风险、企业财务核算与纳税不符合规定等多种风险。

第一，从企业实际的税负增加的风险角度进行分析，从营业税改征增值税的试点地区的情况来看，多数的小规模纳税人的税率从5%的营业税税率改征3%的增值税税率，税收负担明显下降；而多数的一般纳税人，营业税改征增值税增加了其税负。而该类企业能够从上游企业获取的增值税专用发票的可能性基本没有，由此造成该类企业的税负明显增加。简言之，营业税改征增值税有力地支持并促进了我国小微企业的健康有序发展，而对于一些一般纳税人而言，比如，不知道如何运用一般纳税人的抵扣政策或是抵扣流程的企业，其税负是明显增加的。

第二，从企业税收优惠风险的角度进行分析，营业税改征增值税的企业在享受税收优惠方面主要是分为免征增值税和即征即退增值税两种，那么，企业就要根据自身的情况判断企业是否符合税收优惠政策的条件，如果符合了优惠政策条件，企业是否需要按照主管税务机关的规定来进行必要的操作流程和备案手续，是否可以对企业的应税项目和免税项目做出准确的核算，是否可以处理好免税项目和增值税专用发票两者间的关系等。如果企业不能对这几个方面做出正确的判断与核算，那么营业税改征增值税就会对企业引发税收风险。

第三，从增值税专用发票可能引发风险的角度进行分析，很多企业会希望通过取得更多的增值税专用发票来进行增值税的抵扣，从而实现少缴税的目的，将不得抵扣事项进行抵扣、虚开、代开等违法犯罪行为；也可能出现因为对增值税的相关法规了解不足而导致错失了从上游企业取得增值税专用发票的机会，或是错失了抵扣税款的机会。

第四，从增值税申报的时间引发的税务风险的角度来看，小规模纳税人和一般纳税人会根据企业自身的情况做出推迟纳税等行为，以便实现节税的目的。一旦被主管税务机关查出，不仅要依法追缴应缴而未缴的增值税，还要对企业进行罚款，给企业造成更多的经济损失。第五，从企业财务核算与纳税不合规的风险的角度进行分析，一个营业税改征增值税对企业的会计核算工作提出更高的要求，如果企业会计核算工作多由兼职会计或是记账公司会计来做，那么，就容易因该会计缺乏对企业全面的经营状况的了解而导致会计核算不健全，最终或因偷税漏税受到主管税务机关的处罚或是引发刑事责任等。

二、我国企业因营业税改增值税应做的税务风险控制策略

物业税论文范文第4篇

（一）企业税务风险意识有待提高

尽管大部分企业都能够意识到申报纳税是企业的应尽义务，但现阶段很多企业往往缺乏主动纳税和防范税务风险的意识。这就使得企业难以自发的从整体上全面了解和掌握企业适用的税收法律法规，导致企业申报纳税不准确，费用归集不准确等，从而既未依法纳税，又未能享受合法节税的权利。由于税收意识的缺乏，因此企业往往未设立专门税收风险管理机构，也未将税务风险与企业业务决策结合考虑，企业整个生产经营全过程缺乏统筹的税收风险控制。实际工作中，各个业务部门之间缺乏税务配合机制和风险控制机制，往往形成税务风险。部分企业不清楚自身权益，缺乏享受优惠和税收维权意识，一味迎合税收征管部门要求，导致企业的经济利益损失，从而产生税务风险。

（二）国家税收政策和征管因素影响

我国尚处于市场经济发展期，税收政策随着经济环境的变化和宏观调控的需要不断变化，因此时效性相对较短，容易发生变化。结合国民经济发展，在不同地区和不同行业税收政策也各不相同。税收政策的多变性和地区、行业差异性，使企业把握税收政策带来了难度，导致税务风险。另外，我国税收法律和政策体系还不完善，层次较多，内容复杂，企业难以对不同层级税收政策充分理解和把握，导致税收政策利用不当形成税务风险。同时，我国税务征收机关又分为国税和地税，税种还包括增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等多税种，每个税种都有不同的征收方式、征收率和优惠政策，为企业带来税务风险。

（三）企业经办涉税事宜的人员素质不高

企业税务人员素质对企业税务风险有着直接影响。一般而言，企业税务人员专业素质越高，越有利于降低企业税务风险。现有条件下，我国企业为降低税务成本，往往未设立专门的税务业务部门，甚至未设立专门的税务管理岗位，由财务部门人员兼任税务经办人员，这客观上导致企业税务相关人员专业性缺乏，对于税收政策和税法的理解和掌握不深刻，为企业带来税务风险。另外，部分企业虽然设立了专门的税务管理岗位，但是由于企业重视程度不足，税务管理岗位人员层级较低，对于税务、财务和会计等专业知识和法律法规掌握情况不佳，由于业务不够精通导致税务风险。同样的，由于税务人员专业能力问题，更无从结合企业具体实际制订有效的税务风险防范方案与措施，引起税务风险。

（四）外部环境和复杂交易均可导致税务风险

企业外部经营环境可能导致企业税务风险，例如与税务机关之间信息不对称，部分企业可以适用或者参考的税收政策未对纳税人公开、税务机关对于纳税人政策法规宣传不够，新出台的税收政策未及时传达，甚至由于政策本身的不明确，企业难以准确执行，导致税务风险。税收秩序混乱也可能导致税收风险，如在交易环节中其他企业的代开虚开发票等现象，可能为企业带来意外的税收风险。另外，当企业进行重组、并购等复杂交易时，由于对于交易事项未充分认识税收复杂性等情况，均可能导致税务风险。

二、企业税务风险防范的措施和建议

（一）树立税务风险意识

根据2009年国家税务总局下发的《大企业税务风险管理指引（试行）》，企业管理者应充分重视税务风险的防范和控制，在日常企业管理中主动规避税务风险。在税务机关对企业进行检查和风险评估时积极配合和应对，在税务机关进行检查和评估后，针对企业税收疑点，将税务风险意识贯穿到企业日常生产经营全过程。除企业管理者外，应强化企业全体员工尤其是财务和税务人员税务风险意识，使其认识到税务风险和每位员工的日常工作息息相关，在日常工作中注意预防和控制税收风险。

（二）建立完善有效的税收内部控制体系

税务内部控制体系和通常意义上的内部控制不同，它主要是从税务的角度出发，强化税务机构岗位设置，明确岗位权责，强化税务风险评估和企业业务流程税务控制，是企业风险防范和内部控制的补充，也是防范税收风险的重要举措。较长时间以来，企业对于税收内部控制的建立相对不够重视，未建立专门的涉税管理机构，更未设立相应的税收内部控制制度。在建立税收内部控制体系时，应遵循成本效益原则，将税务风险作为税务内部控制的重要目标之一，查找企业业务过程中重要税收风险关键点，优化业务税务管理流程，合理设计税务风险控制方法，采取自动化或者人工监督的方式

（三）提升企业税务人员素质

企业应加强税务管理相关人员的专业培训，一方面强化税法和相关法律法规、税收政策的培训，可以采取集中培训和知识竞赛等形式，提升企业税务人员的专业素质。另一方面，企业税务人员应加强自我学习，除对于基本的税收法律法规和税收政策加以掌握外，还应积极主动了解国家最新出台的相关税收政策，特别是深刻了解和掌握与企业行业息息相关的税收政策，以便充分利用税收优惠政策、严格按照税法要求进行申报纳税，防止由于专业素质不够而导致的企业利益损失。

（四）实施税务风险动态管理

企业应广泛收集各方面的税法和相关法律法规信息，建立畅通的税收政策沟通渠道，及时汇编与本企业相关的税收政策并定期更新。应确保企业财务会计核算和法律法规要求相一致，按照税法要求进行申报纳税。在风险识别方面，应强化风险的动态识别，及时发现和识别潜在税务风险。特别是对于企业生产经营中发生的如重要战略规划、资产重组、企业并购、重大投资、经营模式改变等重要事项，应充分识别其中的税务风险，对于重要事项进行过程中的税务风险预警，应实时监控，加强税务风险的跟踪监控。

（五）利用社会中介机构力量

社会中介组织如税务师事务所不受企业和税务机关的影响，处于相对独立的地位，其专业性强，从业人员具备相应的从业准则和资格水平，因此，企业在进行重大交易事项时，可以聘请专业能力强、信誉较好的中介机构进行风险评估，及时识别和消除税务风险。另外，也可聘请中介机构协助企业就日常生产经营活动建立税务风险预警机制，提前规避日常经营中各个环节的税务风险。

三、结论

物业税论文范文第5篇

关键词:降低;税务成本;方式

企业从事生产经营的目的就是获取利润的最大值。利润的高低是受收入与成本决定的制约，而成本主要是由生产成本与税务成本构成。生产成本降低的对面就可能是管理成本与技术成本的提高，且在一定时期达到一定程度后较难找到降低空间，继而投资者与经营者就把主要的目光转向降低税务成本，将其作为重要的渠道来开辟。

一、降低税务成本的中性形式

降低税务成本的中性形式是指纳税义务人通过精心安排，利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻其税收负担的非违法、不能受法律制裁的行为。从本质上看，它既不合法，亦不违法，而是处于合法与违法之间的状态，即“非违法”，通常称其为“避税”。

避税行为产生的直接后果是减轻了纳税义务人的税收负担，使其获得了更多的可支配收入；国家税收收入减少，将导致国民收入的再分配。纳税人有权依据法律“非不允许”进行选择和决策。国家针对避税活些动暴露出的税法的不完备、不合理，采取修正、调整举措，也是国家拥有的基本权力，这正是国家对付避税的惟一正确的办法。如果用非法律的形式去矫正法律上的缺陷，只会带来不良的后果。因此，国家不能借助行政命令、政策、纪律、道德、舆论来反对、削弱、责怪避税。

（一）避税产生的客观原因

避税产生的主观原因是利益的驱动，避税形成的客观原因主要有以下几个方面:

1.税收法律、法规和规章本身的漏洞。如纳税义务人定义上的可变通性、课税对象金额上的可调整性、税率上的差别性、起征点与各种减免税的存在诱发避税。

2.法律观念的加强，促使人们寻求合法途径实现减轻税收负担的目的。在“人治”大于“法治”的税收环境中，纳税人会倾向于用金钱贿赂政府官员、用美色引诱政府官员、用人情软化税务官员、靠背景和托关系向税务人员施压等不正当途径来达到减轻税负的目的。

3.纳税义务人避税行为的国际化，促使国际避税越来越普遍。产生国际避税的原因是沉重税收负担、激烈的市场竞争、各国税收管辖权的选择和运用不同、各国间课税的程度和方式不同、各国税制要素的规定不同、各国避免国际重复征税方法不同、各国税法实施有效的程度不同、其他非税收方面法律上的不同。

（二）避税的特征

避税与偷税相比具有以下几大特征:

1.非违法性。避税是以“非违法”手段来规避或减轻税收负担的，它没有违法，从而不能采用像对待逃税行为那样的法律制裁。对避税，只能采取堵塞税法漏洞，加强税收征管等反避税措施。事实上，究竟何为“非法”，何为“非违法”，何为“合法”，完全取决于一国的国内法律，没有超越国界的法律的统一标准。在一国为非法的事，也许到另一国却成了合法的事。因此，离开了各国的具体法律，很难从一个超脱的国际观点来判断哪一项交易、哪一项业务、哪一种情况是非法的。

2.高收益性。避税是一种非违法行为，它一定能给纳税人带来极大的经济效益，并且与违法行为的偷税的风险性极不相同，避税基本上可以说极低风险或无风险。

3.策划性。由于避税涉及企业生产经营的各个方面，况且现行的税法制度和征管水平也在不断提高，因此要做好非违法的避税，一定要有策划意识。首先，要了解税法，尊重税法;其次，要了解税法的漏洞或缺陷及征管中的漏洞；再次，要对自己的企业经营进行妥善安排，使之符合避税的要求;最后，要精通财务会计知识和其他法律知识，才不致于将避税变成了逃税。

受经济利益的驱动，一些经营者铤而走险采取了降低税务成本的偷税等非法形式。偷税，即逃税或称税收欺诈，国际财政文献局《国际税收辞汇》上的解释为“偷税一词指的是以非法手段逃避税收负担，即纳税人缴纳的税少于他按规定应纳的税收。偷税可能采取匿报应税所得或应税交易项目，不提供纳税申报，伪造交易事项，或者采取欺诈手段假报正确的数额”。《征管法》第六十三条规定：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。从上述定义可以看出，“偷税”的基本特征有两个；一是非法性，即偷税是一种违法行为；二是欺诈性，也就是说，偷税的手段往往是不正当的。这与避税完全不同。

二、降低税务成本的积极形式

降低税务成本的积极形式是指纳税义务人依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税收负担的合法行为，通常分为“节税”与“转税”两种形式。

（一）节税

节税与避税的区别在于节税符合政府的法律意图和政策导向，是应当鼓励的一种税收行为，而避税相反。节税的目的是为了减轻纳税人的税收负担，其实现途径是利用税法中的优惠政策和减免税政策。节税与“非违法”的避税相比具有以下特征:

1.合法性。从法律角度看，避税是采用“非违法”的手段来达到少缴税或不缴税，而节税则采用的是“合法”的手段来达到上述目的，其合法的最主要标志就是节税是利用税法中的优惠政策，而优惠政策本身并不是税法中的漏洞，它是立法者的一种政策行为，节税者的节税行为符合立法者当初的立法意图。

2.道义性。避税则是利用税收立法上存在的漏洞或不完善之处，以达到少缴税的目的，在道义上通常有不正当之嫌。节税是充分利用国家规定的优惠政策符合国家调整产业导向的行为，是正当的行为。

3.趋同性。避税较多地受制于税法和征管漏洞或缺陷，而这些漏洞则是税务当局当初始料不及的，也是在未来的立法和征管中要加以克服的；相反，节税则是立法者和税收征管者希望纳税义务人去做的，纳税义务人的节税行为几乎完全在税务当局的预料之中和期望之中。

4.调整性。节税的关键是享受税收优惠政策，为此，纳税义务人要能灵活应变，有敏锐的洞察力，想方设法通过经营决策的调整达到享受税收优惠的条件。

避税和节税其实是一个问题的两个方面，节税是从纳税人角度进行的界定，侧重点在于减轻税收负担；而避税则是从政府角度定义，侧重点在于回避纳税义务。由于征纳双方立场不同，纳税人从个体利益最大化出发，在降低税收成本（包括税收负担和违法造成的税收处罚）而进行筹划的过程中会尽量利用现行税法，当然不排斥钻法律漏洞；而税务当局为保证国家财政收入，贯彻立法精神，必然反对纳税人避税的行为。但这种反对仅限于道义上的谴责。只要没有通过法定程序完善税法，就不能禁止纳税人在利益驱动下开展此类活动。因此可以说，对节税和避税的严格区分，仅仅是体现了一方当事人即政府的意志。如果考虑另一方当事人，则这种区分不仅变得毫无意义。而且，在实际中也难以操作。由于避税和纳税筹划之间界限相当模糊，对于一项节税计划中是否有避税因素，常常是众说纷纭、莫衷一是。

（二）转税

转税是税负转嫁筹划的简称，它是指纳税人在不愿或不堪忍受税负的情况下，通过提高价格或降低价格等方法将税收负担转移给消费者或供应商的行为。

转税一般具有以下几个特征：

1.转税从本质上来说是纯经济行为。偷税、避税以及节税在性质上属于一定程度上的法律行为，只是有“违法”、“非违法”以及“合法”程度上的不同，而转税则是纳税义务人通过价格自由变动的一种纯经济行为2.转税能否成功取决于价格。没有价格的自由浮动，转税也就不存在。由此可见，价格自由变动是转税赖以实现的前提条件。商品供求弹性的不同所导致的价格对厂商供应量的影响以及对消费者消费量的影响，在很大程度上决定了转嫁税款归宿的方向和程度。

3.转税不影响国家税收收入。逃税、避税和节税的结果都会在不同程度上导致国家税收收入的减少，只是避税是被迫减少，节税是主动减少，而转税的结果是导致税款的归宿不同，不一定减少税收收入。

三、降低税务成本的筹划意义

降低税务成本的筹划即纳税筹划，主要是站在纳税人角度而言，进行纳税筹划的主要目的是通过不违法的、合理的方式以规避或减轻自身税负、防范和化解纳税风险，以及使自身的合法权益得到充分保障。纳税筹划主要包括避税、节税与转税三种筹划形式。纳税筹划不仅能减轻企业的税负，还有其他积极的意义。

（一）有利于提高纳税人纳税意识

纳税人进行纳税筹划与纳税意识的增强一般具有客观一致性和同步性的关系。因企业进行纳税筹划的初衷的确是为了少缴税和缓缴税，但这一目的达到是通过采取合法或不违法的形式实现的，而要使这一形式的有效实现，纳税人就必须熟知税法，搞清楚什么该为什么不该为，在此过程中不由自主的就提高了其纳税意识。

（二）有利于实现纳税人经济利益的最大化

纳税筹划不但可以减少纳税人税收成本、实现节税功能，还可以防止纳税人陷入税法陷阱（显性背后的隐性陷阱）。税法陷阱是税法漏洞的对称。税法漏洞的存在，给纳税人提供了避税的机会；而税法陷阱的存在，又让纳税人不得不小心，否则会落入税务当局设置的看似漏洞，实为陷阱的圈套（这也是政府反避税的措施之一）。纳税人一旦落入税法陷阱，就要缴纳更多的税款，影响纳税人正常的收益。纳税筹划可防止纳税人陷入税法陷阱，不缴不该缴付的税款，有利于纳税人财务利益最大化。:

（三）有利于税收经济杠杆作用的发挥

纳税人根据税法中的税基与税率的差别，根据税收的各项优惠、鼓励政策，进行投资、筹资、企业改造、产品结构调整等决策，尽管在主观上是为了减轻自己的税收负担，但在客观上却是在国家税收经济杠杆的作用下，逐步走向了优化产业结构和生产力合理布局的道路，有利于促进资本的合理流动和资源的合理配置。

（四）有利于国家税制的日趋完善

纳税筹划是针对税法中的优惠政策及税法中没有规定的行为而进行的，因此在税务人员进行税收征管过程中会针对企业进行的纳税筹划工作而发现税法中存在的不完善的地方，这些问题通过正常的渠道进行反馈可作为完善税法的依据，有利于税法的逐步完善。

参考资料：

[1]董树奎.税收制度与企业会计制度差异分析与协调[M].北京：中国财政经济出版社.2003