房屋租赁合同法
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房屋租赁合同法范文第1篇
原告回迁一处临街住房，遂到房产信息站登记出租。被告欲在此开饭店，故与原告订立一份房屋租赁合同，约定上打租，年租金3万元，暂定租期为2年。如拖欠租金双方终止合同腾房。被告由于生意不好，履行一年半，原告以被告违约拖欠租金为由要求被告给付拖欠租金及立即腾房而诉讼来院。被告律师以该房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案为由主张该合同无效，不受法律保护。
[焦点]
未经房产管理部门登记备案的房屋租赁合同的法律效力
[处理]
房屋租赁合同法范文第2篇
论文关键词 房屋转租 次承租人 合同效力
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见， 转租是在承租人与出租人租赁合同的基础上，承租人与第三人形成合意进而将租赁物出租于第三人的行为。2009年9月1日正式施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）进一步对转租问题进行了规定。《合同法》及司法解释对转租问题做了较为详细的规定，对司法实践中转租纠纷的处理起到了指导性作用，但由于转租涉及三方当事人利益，且相关立法存在一定的空白及缺陷，现有的规定仍然难以应对转租纠纷中存在的一些问题。
一、房屋转租纠纷现状审视——以一起案例为视角
（一）合同签订不规范，效力难确定
在原告曾某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案中，朱某某为案涉房屋的承租人，在与出租人签订了房屋租赁合同后，其将房屋分成几间分别转租给包括曾某某在内的若干人，并签订了房屋租赁合同，约定了权利义务及违约责任，曾某某在签订合同当日便将约定的租金支付给朱某某，之后由于案涉房屋的出租人要将房屋出卖给他人，便与朱某某解除了房屋租赁合同，朱某某也因此要求曾某某腾退房屋。曾某某随后诉至法院要求朱某某支付合同约定的违约金，朱某某辩称因其本人不在杭州工作，故委托朋友帮忙打理房屋租赁的各项事宜，正是由于受委托人和原告在签订合同时诸多疏忽，从而导致了本房屋租赁合同为有瑕疵的合同。承办法官在本案的审理过程中，也发现案涉合同中被告的签名为复印件，经了解，被告由于有多间房屋转租，且其本人长期身处外地，故其将房屋租赁合同复印了多份，转租人签名处亦为复印件，只在合同的部分地方留有空白供承租人填写，合同上并没有被告委托人的签名。依据《合同法》的相关规定，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，此处的签字应当理解为亲笔签字而非复印形式的签名，上述案件中被告在案涉合同上的签字为复印件，因此该份合同的效力亦值得商榷。据笔者了解，笔者所在地区存在不少转租行为，亦有不少的房屋租赁合同存在格式不规范的问题，一旦合同双方当事人产生纠纷，则相关合同的效力仍然需要法院结合实际案情予以确定。
（二）违约造成的损失难以计算
原告曾某某诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案中，原告要求被告支付合同约定的2000元违约金，而被告则辩称其与原告约定的违约金并非2000元而是一个月的租金600元，由于被告人的过失拿了错误的合同给原告签，正确的违约金应当是600元，且被告事后也积极帮助原告寻找合适的房屋房屋居住但原告不愿配合，因此被告认为原告主张的违约金过高，法院应当予以调整。从《合同法》第114条的规定可以看出，我国立法者对于违约金的定位在于填补损失，合同当事人既可以约定违约金也可以根据实际情况要求对方支付一定数额的违约金，当约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当的增加或减少，在负担给付金钱义务的当事人违约的情形下，违约金比较容易计算，即以其应当给付的金额为本金结合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第29条的规定予以计算，但是在转租合同纠纷案件中，当转租人违约时，次承租人因转租人违约造成的损失往往难以计算，尤其是当转租人有证据证明其已积极帮助次承租人寻找同等甚至更优条件的房屋租赁而次承租人不愿意配合时，次承租人的实际损失应当如何计算，此种情形下是否可以适当减少违约金也是值得我们思考的问题。
（三）现行法律对次承租人权利的保护相对薄弱
原告曾某某与被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，被告是因为出租人即房屋所有权人与被告解除了房屋租赁合同，才被迫提前与原告解除了租赁合同，而在原告祝某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案中，被告陈某某即转租人亦是因为出租人与其解除了房屋租赁合同因而提前终止了其与原告的转租合同。由此可见，次承租人的合同权利始终处于一种不稳定的状态，其权利的实现不仅要依赖承租人也要依赖于出租人，转租关系是在承租人与出租人租赁合同的基础上存在的，当出租人出于各种原因与承租人解除了房屋租赁合同时，承租人与次承租人之间的房屋租赁合同便失去了存在的基础，合同失去继续履行的可能，而基于合同的相对性，次承租人完全无法干涉出租人解除权的行使，即使《解释》第17条规定了“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩承租人合同解除权时，人民法院应予支持”，但该条款的适用仍然存在许多限制条件，当出租人基于其他原因与承租人解除合同或是与承租人协商一致解除合同时，次承租人无法依据该条款的规定行使抗辩权，而当转租合同无效时，次承租人也无法适用《解释》第17条的规定。对次承租人更不利的情况在于转租合同的效力甚至也受出租人的影响，《解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据该条款内容可以反推得出“承租人未经承租人同意转租的，出租人可以请求认定转租合同为无效”的结论，而《解释》的起草者确实是如此认定转租合同效力的，最高人民法院的法官在《<关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>的理解与适用》一文中写到：《解释》在遵循法律规定精神的基础上，确定了尽量维持合同效力原则，体现在以下两个方面：一是明确合同无效的情形，《解释》将违法建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。 由此可见，最高人民法院坚定的将未经出租人同意的转租合同认定为无效合同，立法者更加倾向于保护出租人即房屋所有权人的利益，相对而言忽视了对次承租人的保护。
二、房屋转租纠纷的司法应对
（一）关于转租合同效力的认定
基于笔者在上文中的分析，法院在审理房屋转租纠纷案件时，不宜轻易认定转租合同无效，合同的无效与否应当严格适用《合同法》第52条的规定来判断，即存在《合同法》第52条列举的五种情形时，才可认定转租合同无效。出租人不同意转租而导致转租合同无效应当属于《合同法》第52条第5款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”情形。但实际上，《合同法》并未明确规定未经出租人同意时转租合同的效力，而是在《解释》中通过反推的方式确定了未经出租人同意转租合同无效，司法解释的规定当然具有法律效力，但前提是不与法律相冲突，《合同法》第224条仅仅规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，即在承租人私自转租房屋之时，法律授予出租人的是合同解除权，且该解除权针对的是承租人与出租人之间的房屋租赁合同而非承租人与次承租人之间的转租合同，因此，《解释》的相关规定是否与《合同法》相冲突仍然是值得商榷的问题。但是，在《合同法》等法律法规修改之前，《解释》第16条规定仍应作为确定转租合同效力的重要依据，法院在依据《解释》确定转租合同效力时应当对“出租人是否同意转租”作出准确判断，笔者的建议是出租人与承租人签订的房屋租赁合同中明确约定了不得转租的，无论次承租人是否知道该约定，都应当视为出租人明确表示了不同意转租，因为次承租人在签订合同时应尽到应有的注意义务，即应要求承租人提供其与承租人的房屋租赁合同。当出租人有明确有效的证据如电话录音等证明其不同意承租人转租的，也可认定转租合同无效。另外，依据《解释》的规定，仅有出租人有权利以不同意转租为由请求认定转租合同无效，承租人并无此权利。
（二）关于违约金的计算问题
违约金的计算仍应以当事人的实际损失为基础，双方当事人未在转租合同中明确约定违约金的，当次承租人不履行支付租金的义务时，承租人可以以计算利息的方式来确定违约金的具体数额；承租人不履行交付房屋义务的，次承租人亦可以已支付的租金为本金来计算违约金，也可依据市场上同等条件房屋的租金与转租合同中约定的租金差额来计算违约金；双方当事人在转租合同中明确约定违约金的，一般应当尊重当事人的约定，不宜随意调整违约金，根据房屋租赁市场的交易习惯，房屋租赁合同的当事人一般会约定一个月至三个月的租金作为违约金，法官在审理案件时应当尊重市场的交易习惯，而非教条的适用法律及司法解释的规定。毕竟，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，且以赔偿非违约方的损失为主要功能，故应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则，并结合具体情况予以衡量。 同时法官也应当注意非违约方是否存在一定的过错，当非违约方的过错导致损失扩大时，应当适当减轻违约方的违约责任，如承租人已主动帮次承租人寻找到同等条件的房屋而次承租人不愿意配合，此时法官可考虑适当调整违约金。
（三）违约责任承担方式的选择
依照法律的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。转租合同当事人任意一方违约的，另一方都有权要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但在司法实践中，很少会有转租合同的当事人要求违约方继续履行合同义务的，大多是要求违约方支付违约金以填补损失。其实，依据转租合同标的的性质，转租合同确实不宜强制继续履行。《合同法》第111条亦规定了“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”。有学者认为出租人不得以承担违约责任为代价解除不符合法定或约定解除条件的房屋租赁合同，除非该合同实际无法继续履行。 笔者认为，一旦转租合同的任意一方当事人提出解除合同的请求，则合同在事实上已很难继续履行，虽然在理论上合同当事人有权要求违约方继续履行合同义务，但在实践中很难进行处理，如当次承租人要求提前解除转租合同时，强行要求次承租人继续履行合同显然不切实际，而当承租人要求提前解除转租合同时，如果次承租人已经搬离了房屋，则强制承租人继续将房屋提供给承租人居住也存在着操作上的困难，相关判决的可执行性很低。另外，在承租人已与出租人解除了房屋租赁合同的情况下，转租合同也就失去了继续履行的基础及可能性。因此，除非转租合同确实存在继续履行的现实基础，法院在审理此类纠纷时不宜强制当事人继续履行合同义务，要求违约方赔偿违约损失是更为合理的选择。
房屋租赁合同法范文第3篇
2009年7月30日,最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称“《司法解释》”)。它为人民法院正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件、依法保护当事人的合法权益提供了最新的法律依据。该项《司法解释》已于2009年9月1日起正式施行。
本文以《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日公布)和该项《司法解释》为依据,结合银行网点租赁中经常面临的法律问题,分析银行网点租赁中主要应关注的法律问题,为银行业务实际操作人员从事网点租赁业务提供法律风险防范的借鉴依据。
关键词:银行;网点租赁;法律问题
中图分类号:F421.37文献标识码:A
一、在网点租赁中,应首先确保租赁关系的有效成立
银行在进行网点租赁、签订房屋租赁合同时,租赁关系能否有效存续是从事网点租赁的关键,也是银行作为承租人所应享有的权利能够受到法律保护的必要条件。为确保租赁关系的有效成立,应当注意以下问题:
(一)出租人应当具备对外出租该租赁房屋的合法权利
出租人应当符合以下条件之一,方具备对外出租该租赁房屋的合法权利:
1.出租人是租赁房屋的房屋所有权人。
出租人应当已经取得租赁房屋的《房屋所有权证》,或者虽未取得房屋所有权证,但已经签订正式的《房屋买卖合同》并已进行备案登记,或者是租赁房屋所在工程的合法建造者。
2.出租人虽不是租赁房屋的房屋所有权人,但是事先已经取得房屋所有权人的授权同意,有权代房屋所有权人对外出租房屋。
实际操作中,银行常常遇到拟租赁房屋的所有权人将租赁房屋委托物业公司或第三方房屋中介机构进行房屋租赁的情况。在这种情况下,为确保订立的租赁关系合法有效,银行应当要求出租人提供房屋所有权人的书面授权委托书并要求其提供关于房屋所有权人同意该租赁关系的书面证明。
3.出租人是租赁房屋的承租人,并有权对外转租该租赁房屋。
依据《合同法》的有关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。因此,经出租人的事先同意,承租人可以将租赁房屋转租他人。在这种情况下,银行应当要求出租人提供房屋所有权人同意其将房屋转租予银行的书面文件
(二)租赁房屋应当具备符合国家法律规定的出租条件
1.对于租赁房屋属于在建工程的,银行在签署合同前应当向出租人核实确保租赁房屋已取得建设工程规划许可证并应确保租赁房屋符合建设工程规划许可证中载明的各项规定。
对于已租赁房屋中存在出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的情形的,建议要求出租人尽早办理建设工程规划许可证或完善租赁房屋使之符合建设工程规划许可证的各项规定,在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
2.建议银行不租赁未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。因此,银行若决定租赁,建议确保租赁房屋所在临时建筑已经或尽早取得有关部门的批准同意,同时应确保租赁期限符合该临时建筑的使用期限。
3.应当确保租赁房屋未被他人合法占有。
银行在进行网点租赁时,首先应核实该房屋是否正在被其他承租人合法占有使用,并应当确保本行与出租人签订租赁合同时,前租赁关系已经终止并且原承租人已经搬离租赁房屋。
在就同一房屋存在多份租赁合同,且合同均有效的前提下,人民法院将依照下列顺序确定履行合同的承租人:
(1)已经合法占有租赁房屋的;
(2)已经办理登记备案手续的;
(3)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。
4.除上述3点条件外,银行网点租赁业务中,还会遇到一种情况,即银行向刚刚建成的一手房房主承租租赁房屋。
此时,房屋虽已竣工验收并由开发商交付房屋购买人(即出租人)占有使用,但租赁房屋的房屋所有权证(即小产权证)的办理还需要一段时间(北京地区通常1-2年)。在此种情况下,因租赁房屋的小产权证尚未办理,出租人暂不是租赁房屋的所有权人,租赁房屋连同其所在房地产开发项目的整体产权仍归开发商所有,因此建议银行在承租此类租赁房屋时,除与出租人签订租赁合同外,还要求开发商出具知晓并同意出租人对外出租该租赁房屋的书面声明。
(三)租赁合同应进行登记备案,但建议不将登记备案作为租赁合同的生效前提
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日公布)的规定,租赁合同当事人应当办理租赁合同的登记备案手续。
但是,租赁合同的登记备案手续不是房屋租赁合同生效的必然前提条件。当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
因此,当事人双方在房屋租赁合同中约定以办理房屋租赁合同的登记备案手续的,登记备案手续是合同的生效条件,否则,登记备案手续仅具有对外公示房屋租赁关系的效力。
因此,建议除出租人一方已履行主要义务(如房屋交付义务)而银行已经接受出租人的交付的情形外,在房屋租赁合同中不约定以办理租赁合同的登记备案手续作为合同的生效条件。
但考虑到房屋租赁的登记备案是政府对房屋租赁管理的要求,通过备案登记可以起到对外公示房屋租赁关系的效力,且是否已经办理租赁房屋的登记备案手续是在“一房多租”情况下法院确定履行合同的承租人的考虑因素之一,因此仍建议在租赁合同将登记备案约定为出租人的一项义务,并建议在签订租赁合同后及时办理租赁合同的登记备案手续。
以上是关于租赁关系效力应关注的法律问题。银行在进行网点租赁时,应当首先确保租赁关系的合法有效性。租赁合同被法院认定无效后,出租人可以请求参照租赁合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。
二、银行接受二次转租的房屋作为网点营业用房时,应注意的法律问题
所谓二次转租,是指接受承租人的再次转租,银行作为次承租人与承租人签订房屋租赁合同、使用房屋的行为。在二次转租中,房屋的出租人(即房屋产权人或其人)与承租人之间的房屋租赁关系和承租人与次承租人之间的房屋租赁关系是两个相对独立的房屋租赁关系。
但由于次承租人的租赁行为是基于承租人与出租人间的租赁关系而产生的,故在二次转租关系中银行作为次承租人享有的与租赁房屋有关的权利义务关系都将受到原租赁关系的影响。具体包括:
(一)承租人对外进行转租的,应当事先取得出租人的书面同意,否则出租人有权解除合同,从而导致转租行为无效
根据法律的相关规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,因此,银行在接受转租的租赁房屋时,应首先核实承租人的转租行为是否已经取得出租人的同意。
(二)转租的租赁关系的租赁期限应当在原租期之内,超过的无效
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。因此,银行在接受转租的租赁房屋时,可以要求承租人和出租人协议延长原租期,使转租关系的租期在原租赁关系的租期内。
(三)在转租关系中,由承租人向次承租人履行出租人的各项权利义务,如维修保养义务、收取租金的权利等。
(四)还有一个值得注意的问题是,因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持,但转租合同无效的除外。
因此,若在银行租赁的转租房屋发生上述情况时,可以将代承租人支付欠付的租金和违约金作为解决方式之一。
三、关注在租赁期间租赁房屋转让的法律问题
在租赁期间内,出租人转让租赁房屋的,承租人享有对房屋继续承租的权利和对房屋在同等条件下优先购买的权利。
(一)关于承租人的继续承租权
租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因此,当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人继续有效,设定在该租赁物上的租赁合同仍然,新所有人继承原出租人的权利和义务,并受该合同约束。但在下列情形的,原租赁合同对房屋受让人不具有约束力:
1.出租人与承租人在租赁合同中约定,租赁房屋在租赁期间发生所有权转让的,承租人与出租人间的租赁合同不对房屋受让人具有约束力。
2.租赁房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。
3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
在上述三种情形下,租赁房屋的所有权变动后,原租赁关系对租赁房屋的新所有权人不具有约束力。因此,银行在网点租赁中,应在选择租赁房屋和签署租赁合同时,充分考虑上述情形发生的可能性,尽量避免租赁房屋出现上述情形而导致本行的租赁关系对房屋受让人无效。
(二)关于承租人的优先购买权
1.出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
但是,在下列情形下,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使优先购买权的;
(2)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(3)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的;
(5)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。因此,在网点租赁中,银行对租赁房屋享有的优先购买权一般将得到法院的支持,但在发生上述所列情形下,银行将不再对租赁房屋享有优先购买权,但银行仍可以向新受让人主张继续履行房屋租赁合同。
2.对于出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的,应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的,人民法院应予支持。因此,无论是在租赁关系成立前设立的抵押权,还是在租赁关系成立后设立的抵押权,承租人都享有优先购买权。
但是,对于抵押权成立先于租赁关系的,在实现抵押权处置抵押物(即租赁房屋)时,享有优先购买权但未行使的,租赁关系将不对处置后的租赁房屋的受让人有效。
3.在出租人侵犯了承租人的优先购买权后,承租人只得向出租人主张赔偿,但不能主张新买卖关系无效。因此,银行的优先购买权在受到侵害后,银行应积极向出租人主张赔偿。
四、在网点租赁中,租赁房屋的维修保养义务主体
根据法律的有关规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
因此,维修保养义务是出租人应尽的义务,也是出租人的主要义务之一。但合同法赋予出租人、承租人双方可以通过合同约定不由出租人履行租赁房屋的维修保养义务。为避免基于合同法的该等规定导致出租人免于承担租赁房屋的维修义务,建议实际操作中:
(一)在合同中明确约定出租人对租赁房屋的维修保养义务;
(二)在合同未作约定的情况下,依据合同法的规定,要求由出租人履行维修保养义务;
(三)避免在合同中约定由承租人承担维修义务。根据合同法的规定,此种约定有效,其将导致出租人对租赁房屋维修保养义务的免责。
房屋租赁合同法范文第4篇
乙方（原承租方）：
甲乙双方于****年**月**日签订了《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于***市***区***路***号的房屋出租给乙方使用。现甲乙双方经协商一致，同意于****年**月**日提前终止《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿、互谅互让的原则，就双方提前终止《房屋租赁合同》协议相关事宜达成如下条款：
一、甲乙双方一致同意于****年**月**日提前终止双方于****年**月**日签订的《房屋租赁合同》。
二、基于提前终止《房屋租赁合同》，甲方退还乙方实际返还房屋之日后的剩余租金，同时，甲方同意给予乙方 元的补偿，乙方同意接受甲方给予的上述补偿，该补偿包括因提前终止《房屋租赁合同》可能给乙方造成的一切直接损失和间接损失。如乙方未在本协议约定期限前将房屋及其附属物品、设备设施交付给甲方，甲方可撤回上述补偿。
三、乙方须于****年**月**日之前返还房屋及其附属物品、设备设施。在交接时，甲乙双方共同对房屋和附属物品、设备设施及水、电、煤气使用等与房屋租赁有关的情况进行验收。甲乙双方同时结清包括上述补偿在内的相关费用。如乙方不能按约定期限内返还房屋，乙方自愿承担甲方就该房屋与第三人签订相关合同约定的全部违约责任。
四、在《房屋租赁合同》履行期间，甲乙双方对各自民事行为负责并独立承担法律责任，与对方无关。
五、本协议签订之后，甲乙双方不得依据《房屋租赁合同》再主张任何权利。
六、乙方自始放弃因签订《房屋租赁合同》而赋予的对承租甲方房屋所享有的优先购买权。
七、甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应责任。
八、因本协议所引起的或与本协议有关的争议，双方应友好协商解决，协商不成应向甲方所在地的人民法院提讼。违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。
九、本协议未尽事项，甲乙双方另行协商解决并签订补充协议。甲乙双方于****年**月**日签订的《房屋租赁合同》作为本协议的附件。
十、本协议自双方签字或盖章之日起生效， 本协议一式二份，双方各执一份。
甲方： 乙方：
房屋租赁合同法范文第5篇
房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，也就是说，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，出租人不仅应按时交付作为标的物的房屋，而且交付的房屋应符合约定的使用目的。
房屋租赁合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有权为由主张合同无效，拒绝支付租金，只能要求出租人承担不履行合同的违约责任。同时，《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。
根据我国《城市房地产管理法》，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同，而且应向房产管理部门备案。房屋租赁中如一方系房地产经营公司，则其租赁活动应在当地房地产交易所进行。由于房屋是特定物，双方应在租赁合同中明确约定标的物的质量和数量。质量指房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施等，数量则指房屋的面积、间数等。
这是房屋租赁合同的主要条款，也是出租方收取租金的依据。如果出租方不能按照约定交付标的物或交付的标的物不符合约定条件，例如房屋面积与合同约定有误差，应视为出租方交付的标的物有瑕疵，承租人可要求追究对方的违约责任，可以采取书面形式通知对方要求解除合同，也可以双方经协商减少租金，变更合同内容。
