房地产经营与管理
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房地产经营与管理范文第1篇
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。
1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显著的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系；建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2.5 整合资源，合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时，因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献
[1]陈文欢. 房地产企业财务管理现状分析[J]. 企业研究， 2011（6）
房地产经营与管理范文第2篇
关键词：循环经济；房地产；经营管理
一、引言
近年来，我国房地产业推动城市住房建设以前所未有的规模发展，建设规模已居世界前列，建房总量居世界首位。但在扩张过程中经营管理存在很多问题，导致社会资源急剧消耗和严重的资源浪费。
如何处理资源消耗与浪费问题已成为一项重要的研究课题，专家学者做了大量相关行业的研究工作。随着20世纪90年代后期工业化国家对循环经济概念的提出，出现了面向循环经济的行业问题的研究，但面向循环经济的房地产经营管理问题的研究很少。本文主要借鉴前人相关行业的研究，提出基于循环经济的房地产经营管理体系及模式，在遵循自然规律的基础上尽可能实现资源循环。
二、循环经济理论简介
按照自然生态系统物质循环和能量流动规律，把经济活动重构组织成一个“资源-产品-再生资源”的反馈式流程和“低开采、高利用、低排放”的循环利用模式，使得经济系统和谐地纳入到自然生态系统的物质循环过程中，实现环境与经济协调发展，这就是循环经济。
循环经济是对物质闭环流动型经济的简称，它要求把清洁生产、资源综合利用、生态设计和可持续消费等融为一体，运用生态学规律来指导人类社会的经济活动，从而实现经济活动的生态化。作为一种新的经济形态，循环经济要求遵循的“3R”原则如下：
减量化原则（Reduce）：减少进入生产过程中的资源流入量和废弃物的产生量。
再利用原则（Reuse）：尽可能延长资源及产品的使用寿命，并充分地利用它们，防止其过早地成为废弃物。
再循环原则（Recycle）：实现废弃物的资源化，使其转化为再生材料，重新进入生产过程。
现在学术界提出了“4R”、“5R”、“6R”原则，如除“3R”外加上“再组织（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修复（Repair）”等等，这些原则是针对某些不同层次或领域，如管理层面、意识层面或某些行业领域提出的更加具体具有针对性的原则，具有合理性，但不能取代“3R”原则的基本性和普遍性。
三、面向循环经济的房地产经营管理体系
（一）循环经济呼唤房地产绿色经营管理
随着社会经济发展中资源约束的日益增强，循环经济必将成为未来社会的主导经济形态。房地产企业作为现代社会的细胞，是发展循环经济和建立循环型社会的基本单元和微观基础，房地产绿色经营管理势在必行，这就要求房地产经营管理由纯粹的经济型管理向生态型管理转变，在管理的对象、目标、任务、职能等方面都应体现出生态与经济的两重性，其各项管理活动，不仅要遵循市场经济规律的要求，还要遵循生态规律的要求，自觉协调经济与生态环境的发展关系，实现社会效益、经济效益和生态效益的“三赢”。房地产绿色经营管理是一种新型的管理模式，体现了房地产全新的发展观和效率观，它涉及房地产经营管理的各个层次、各个领域、各个方面，贯穿房地产企业运行的全过程，要求房地产企业在管理中处处考虑生态、体现绿色。具体而言，房地产绿色经营管理是指在房地产经营管理过程中，以实现可持续发展为目标，树立生态经营理念，培育生态企业文化，进行生态设计和绿色技术创新，推行清洁生产，开展绿色营销，倡导可持续消费，在实施环境友好的管理行为的同时增加企业收益的一系列活动。显然，它并非以牺牲企业的经营利润来保护生态环境，而是把传统房地产经营管理模式转变为房地产绿色经营管理新模式，由此获取持续的发展动力。而且，通过实施有效的绿色经营管理，不仅可以促使单个行业的生态化转变，还可由点及面、推广普及，引起其他行业的生态化转变，从而带动宏观经济环境及整个社会风尚的生态化转变。显然，这些转变可以大大地推动循环经济的深入发展。
就我国房地产发展现状而言，其经济增长与生态环境之间的结构性矛盾日益突出，循环经济的发展尚处于初级阶段，绝大多数房地产企业也仍处于高消耗、高污染的粗放型生产方式和纯经济型管理方式之下，积极探索推动房地产绿色经营管理、促进循环经济的深入发展，无疑具有重要的现实意义。
（二）房地产绿色经营管理体系结构分析
房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。这样的体系结构，应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式，具体说来主要有：
1、房地产绿色经营管理的目标。房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合，更为重要的是在整个房地产经营管理过程中，要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小，使资源的利用效率尽可能的高。
2、房地产绿色经营管理的对象。房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分，包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体，也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准，而且要在管理的各个环节包括最终用户，也必须遵守同样的环境管理标准，才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现
3、房地产绿色经营管理的专题技术。房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点，综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中，各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。
4、房地产绿色经营管理的支撑体系。房地产绿色经营管理本质上是在原有的房地产经营管理过程中融入环境保护理念，增加了对环境的考虑。因此，在实施房地产绿色经营管理过程中，如何将环境信息与其他信息有机集成，实现数据和信息的共享是一个亟待解决的问题。为此，必须研究开发适合房地产绿色经营管理的数据库、知识库、信息库系统，必须研究绿色管理的绿色化评估体系，必须研究开发房地产绿色经营管理决策支持系统。所有这些系统，为房地产绿色经营管理提供技术上的支撑。房地产绿色经营管理的体系结构如图1所示。（1）转变房地产经营目标，培育绿色经营理念。在房地产绿色经营管理模式下，房地产企业的经营目标应从单纯追求经济效益转向追求经济效益和生态环境效益双丰收，这是房地产绿色经营的内在要求，也有其现实可能性。房地产经营管理过程中，要注意不断提高房地产项目的技术含量。房地产项目在市场上参与竞争也要从单纯依靠低成本带来的价格优势，转向综合运用非价格因素如售后服务、生态环保优势等来参与竞争。房地产绿色经营管理，还体现在房地产企业应当自觉把环境资源的价值纳入到生产核算体系中去，作为制定企业决策和衡量企业效益的重要依据。绿色经营理念的树立要求把培育绿色企业文化作为一项重要的工作任务来抓。绿色企业文化主要是在企业文化中融入环保观念，以绿色意识贯穿于企业文化的各个方面。绿色企业文化的形成，可以把企业职工的思想行为统一到企业的发展目标上来，充分认识环保的重要性，使职工视环保为己任，使环保目标与企业目标融为一体。绿色管理强调环境保护是企业所有人的事，而不仅仅是环境保护部门的事。企业要不断向员工宣传绿色理念，鼓励员工的环保行为，加大绿色投入，从而形成企业的绿色文化，尽量使每个人掌握环境知识，养成自觉关心环境、爱护环境的意识，在日常活动的各种场合都能考虑到自己的行为对环境的影响。（2）实施房地产项目生命周期全过程绿色化支持。房地产项目生命周期全过程绿色化支持是综合考虑环境影响和资源综合利用的现代制造方式，使得项目从研发、规划设计、施工、销售、使用到报废处理的整个项目生命周期中，按“原料-产品-废料-原料”的循环线路实施运行，对环境的影响负作用最小，资源利用效率最高，并使项目的经济效益和社会效益达到协调优化。大力推行项目周期的绿色化支持，一是综合考虑生产、环境和资源优化三者的交叉和集成；二是充分考虑项目生命周期的广义概念，体现房地产项目的学科交叉的特点和系统思想的观点，达到综合绿色设计、绿色规划、绿色施工、绿色物流等在内的项目生命全过程的统一。（3）追求房地产经营环境管理体系的创新。绿色化房地产经营环境管理体系不再单纯以环保部门为主，应当将房地产企业的各个部门、各级人员都纳入到环境管理体系当中去，使企业内部经过整合，形成完整的环境管理制度，向新的标准化即ISO14000管理系列标准转换。ISO14000质量认证实质上是对企业管理和产品生产提出了循环经济的要求，即从循环经济大系统的理念出发，要求项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一，它有利于促进企业向生态型转化，有益于环境的高新技术投资，促进企业内外效益的有机统一。其中，ISO14001环境管理体系可以为房地产绿色经营提供组织、制度上的支持和保障。当前条件下实施ISO，一是要求政府要不断推进环保体制改革，完善环保行政和管理制度，制定有效的法律法规，大力进行全民环保教育；二是要求企业从领导到职工各个层面加强学习研究GB/T2400-ISO14000标准，积极转变传统的工作职能和工作方法，变被动为主动，大力推进企业的环境管理体系变革。（4）强化房地产项目绿色生产方式的转变。在可持续发展和房地产绿色经营要求下，只有发展绿色技术、绿色生产，推行项目全过程控制，才能建立节能、降耗、节水、节地的资源节约性经济，获取最大的经济发展效益，实现房地产企业的可持续发展。第一，进行绿色生产的宣传和教育，使企业员工从领导层到施工工人都了解并掌握一定的绿色生产知识；第二，建立专门的绿色生产协调机构，并使之发挥引导、协调与规范的作用；第三，广开渠道为绿色生产筹措资金；第四，进行技术创新，加强对外交流，引进国外先进项目工艺流程；第五，政府加快有关绿色生产的政策、法律、法规的制度，为企业提供外部激励。
参考文献：
1、刘光复,刘志峰,李钢.绿色设计与绿色制造[M].机械工业出版社,1999.
2、周杰韩等.面向环境的产品全生命周期工程[J].制造业自动化,2002(4).
3、郭万林.机械产品全生命周期设计[J].中国机械工程,2002(13).
4、李健,顾培亮.面向循环经济的制造系统运行模式[J].中国机械工程,2001(11).
房地产经营与管理范文第3篇
关键词:管理会计 房地产企业 财务管理
企业财务预算管理是企业对现有财务进行权力控制管理的一种运行机制，是规定企业各部门必须按照规定严格执行的各种章程和规则。预算并不是真正意义上针对财务进行核算，而是体现企业对各种权力进行控制的力度和方式。预算有助于各部门职责以细化表格的形式进行体现，这种权责分配，以不失去各部门最低控制及执行力为限度，同时它也是权力控制通过固有方式衍生的合理方式，只有这样，预算的本质意义才能够得到各部门的认可，从而使各部门对企业财务预算有新的认识，从而真正使财务预算的功能落到实处，而不会成为一种形式上的财务报表。
一、地产企业财务预算管理作用与意义
(一)有利于企业实时全面控制
企业财务预算管理最基本的职能是控制与管理，而控制是企业进行财务预算的最根本需求，是企业针对生产、销售等环节的全面管理，是通过预算编制对企业各个部门的职责进行监督与事前控制，是一种通过监督控制模式对各项工作与控制要求所产生偏差的实时控制管理，是企业确保利益及生产正常运转的前提。企业通过财务预算管理对企业经营活动的各阶段进行权衡和把握，通过不断的分析总结，对企业财务管理在整个经营过程中的作用进行考评，并对各部门的职责进行考核，进一步落实部门责任制，确保企业整个经营活动可控制与可管理，保障企业的经营利益。
(二)有利于企业分散财务风险
企业财务管理在某种程度上是决策人员针对市场运营情况进行的主观判断及管理经验的预估，这种策略的严谨性取决于决策人员对市场情况的把握及管理经验的积累情况，这为企业实时全面控制和管理埋下了隐患。因此基于企业财务预算的财务管理在某种程度上避免了人为主观因素的分析偏差所带来的负面影响，是通过对企业经营数据进行合理全面分析，对企业经营市场进行全面调查，在数理统计的基础上对企业预算成本及经营管理状况进行控制和把握，对企业在经营过程中可能出现的风险及相应的处理措施进行合理安排，并全面评估企业在未来经营过程中可能会遇到的困难，并详细地进行处理方案的策略分析，有助于企业灵活处理财务管理中出现的各种情况，使企业财务管理机制有良好的健壮性。
(三)有利于企业健全激励机制
企业财务预算管理从预算编制指标上来讲就是企业各部门应该按照进度完成的各项预算目标，企业各个部门明确了具体的预算目标，然后将具体责任明确到每一个员工，这样员工具有明确的任务目标及在规定时间内完成任务目标所应获得的薪酬，以及奖惩制度等，使企业员工以个人为单位对财务预算目标进行达标检查，同时明确只有部门整体预算目标的达标，个人利益才能获得认可和执行，进一步推动了企业员工相互协作、自我技能提升的工作能力，促进了企业激励机制的健全，提高了企业员工的凝聚力。
(四)有利于企业提升经济效益
企业财务预算管理在进行财务预算时需要认真分析企业的财务实情及市场需求，并且合理配置人力资源，以实现企业目标利润的最大化为宗旨，同时在进行企业财务预算时以降低成本为目标，对企业各生产流程中的资源进行成本控制，为企业的市场竞争力打下了基础。企业财务预算管理同时实现了各任务落实到责任人，并且对各个任务的进度进行进度控制，为企业产品的按时生产及优质生产打下了基础。企业财务预算管理从传统的业务进行后延伸到企业产品的整个生产环节中，为企业的全面控制打下了基础。因此企业进行财务预算管理有利于企业经济目标的实现，并且有利于各产品任务的进度把握与宏观调控，同时落实了产品品质与责任人制度，提高了产品的生产效率，为企业经济效益的全面提升提供了条件。
二、房地产企业财务管理的现状
(一)财务管理意识淡薄
房地产企业的经营者大多不精通财务管理，投资决策经常出于个人主观判断，缺乏财务理念。很多房地产企业的技术部和销售部建设往往高于财务部，忽视了财务管理在企业管理中的核心地位。
(二)财务制度不健全
房地产企业大多属于家族式经营，没有设置健全的财务管理组织机构，没有内部控制制度，在生产经营活动中缺乏财务管理和必要的会计监督，制度的不健全定然要造成财务管理的混乱，这必然为以后企业的发展和壮大留下隐患。
(三)企业融资困难
房地产企业的融资渠道不外乎三种：一是亲朋借贷，适用于初始创业阶段；二是向银行借贷；三是到资本市场融资。中小企在财务管理中存在的诸多问题，使其提供给社会的财务信息很难取信于人，这就使房地产企业从银行渠道融资受到很大限制，到资本市场融资更是无从谈起，资本的短缺是房地产企业发展到一定阶段普遍面临的重要难题，在很大程度上制约房地产企业的进一步发展壮大。
三、信息化环境下管理会计开展的思路
(一)按照管理会计的要求，规范信息系统应用
调整会计核算资料必须对会计信息标准和业务信息标准进行规范统一，使得各类业务数据满足管理会计的要求。随着信息化应用范围的扩展，目前的数据库多已由最初的关系型数据库进化到多维数据库。其维度的设置，包括数据类别及其内涵必须有统一的标准，数据表、字段等的设置也要在这一标准下统一。如在业务系统中，一般来讲，成本管理本身较之会计核算对于成本数据的要求要详细很多。在信息系统初始化阶段，必须对两大系统科目内涵及对应关系进行科学合理的设计，避免出现多重交叉导致后期的数据无法关联。
(二)应用信息化手段，实现全面预算的实时控制
全面预算是管理会计的重要内容，企业可以通过手工方式也可通过信息系统开展全面预算的编制，但在预算的执行监控上，特别是控制类预算，如费用、成本的控制上，则必须依靠信息化手段才能达到理想的效果。利用流程化管理，把数据嵌入企业的信息系统，在业务发生的同时即可进行实时的进度监控和支出控制。控制策略可以采用强控制，凡超预算项目严禁生成凭证，也可采用预警方式，控制类项目支出达到一定金额或比例即进行自动提示。对于收入类预算，同样也可及时采集相关数据予以展现。
在业务系统普遍信息化的条件下，更可以在财务预算的基础上，对业务预算的执行开展控制。
四、管理会计在房地产企业中运用的方法和观点
管理会计是新兴的会计分支，目前在我国房地产企业广泛应用的方法和观点如下。
(一)作业成本法
该方法是从成本发生的经济原因（表现为特定的经济活动或作业）来认识成本。通过作业来确认生产费用，再依据产品确认其耗用的作业，从而实现了以作业为中心的成本计量目标。
(二)目标成本法
该方法是以同行业或竞争性的产品价格作为新产品售价的上限；根据期望的产品销售数量，决定利润目标；以预计的具有竞争性的售价减去目标利润，确定产品生产的目标成本；运用“成本筑入”的思想，在成品产出的同时，将成本一并“筑入”。新产品的目标成本一旦确定，就应当为以后的生产、销售、售后服务等环节建立各自相关的目标成本，各部门都要为其目标成本承担相应的责任。
五、结束语
房地产企业要建立现代企业制度，实行所有权和经营权分离，提升企业财务管理的层次，把财务管理人员置于管理者地位。在财务人员的任用上，要培养、引进、选拔高素质的人才，敢于让家族外人才担任财务管理岗位，不能任人唯亲。如果强调产品生产前各阶段（特别是产品设计阶段）对目标制定及实施的影响，就应采用目标成本法；如果从成本发生的经济原因角度认识成本，宜采用目标成本法，通过提高作业效率和减少不必要、无效率的作业来达到降低成本的目的。
房地产企业在应用管理会计时，应该以财务会计为基础，努力拓宽管理会计所需资料、信息的来源渠道，规范财务会计信息的提供，保证财务会计信息真实、有效，使财务会计提供的信息能够直接应用到管理会计中，为房地产企业投、融资活动创造良好的氛围。由于我国管理会计理论体系和实践都有待完善，房地产企业自身的弱点也使管理会计很难尽快得到应用，因此政府有关部门应帮助房地产企业应用管理会计，提高企业经营管理的整体水平，促进房地产企业经济快速、健康、协调发展。
参考文献：
房地产经营与管理范文第4篇
一、关于房地产开发经营者的资格问题1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。
2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。
二、关于国有土地使用权的出让问题3.国有土地使用权出让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门。出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，其他部门、组织和个人为出让方与他人签订的出让合同，应当认定无效。
4.出让合同出让的只能是经依法批准的国有土地使用权，对于出让集体土地使用权或未经依法批准的国有土地使用权的，应当认定合同无效。
5.出让合同出让的土地使用权未依法办理审批、登记手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于出让集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并依法补办了出让手续的，或者出让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
三、关于国有土地使用权的转让问题6.国有土地使用权的转让合同，转让的土地使用权未依法办理出让审批手续的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间，对于转让集体土地使用权，经有关主管部门批准补办了征用手续转为国有土地，并依法办理了出让手续的，或者转让未经依法批准的国有土地使用权依法补办了审批、登记手续的，可认定合同有效。
7.转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人签订的合同，一般应当认定无效，但转让方已按出让合同约定的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可认定合同有效。
8.以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效；如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定的期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关主管部门认可，同意其转让的，可认定合同有效，责令当事人向有关主管部门补办土地使用权转让登记手续。
9.享有土地使用权的土地使用者未按照项目建设的要求对土地进行开发建设，也未办理审批手续和土地使用权转让手续，转让建设项目的，一般应当认定项目转让和土地使用权转让的合同无效；如符合土地使用权转让条件的，可认定项目转让合同有效，责令当事人补办土地使用权转让登记手续。
10.以转让方式取得的土地使用权的使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的，其超过部分无效。土地使用年限，一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的次日起算，或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。
11.土地使用权转让合同擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，一般应当认定合同无效，但在一审诉讼期间已补办批准手续的，可认定合同有效。
12.转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
13.土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
14.土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
四、关于国有土地使用权的抵押问题15.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同无效。
16.土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。
17.以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题18.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定合建合同无效，但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续。
19.当事人签订合建合同，依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手续的，不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
20.以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合建合同有效。
21.《条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。
22.名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。
23.合建合同对房地产权属有约定的，按合同约定确认权属；约定不明确的，可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况，确认土地使用权和房屋所有权的权属。
六、关于商品房的预售问题24.商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。
25.商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
26.商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。
27.预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
七、关于预售商品房的转让问题28.商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。
29.商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。
30.商品房预售合同的预购方，在实际取得预购房屋产权并持有房屋所有权证后，将房屋再转让给他人的，按一般房屋买卖关系处理。
八、关于预售商品房的价格问题31.预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。
32.合同双方约定了预售商品房价格，同时又约定了预售商品房的价格以有关主管部门的核定价格为准，一方要求按核定价格变更预售商品房价格的，应予以准许。
33.合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。
34.在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。
九、关于违反合同的责任35.经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
36.在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
37.当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
（1）合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
（2）合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
38.合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
39.合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
40.合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
41.合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
42.合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
43.合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
44.违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
十、关于无效合同的处理问题45.经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
46.合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
房地产经营与管理范文第5篇
关键词：房地产； 园林； 景观
Abstract: in this paper, according to the current domestic real estate landscape construction process of the main content to this work, according to the commonly used garden engineering content, proposed the key control and focused on the content of the work, be helpful for residential landscape construction in the reasonable and effective control. This article mainly from the earthwork backfilling, hard scene plant landscape construction and put forward the construction of landscape, priorities and is prone to problem program to expound, hope to residence kind of landscape construction have Suggestions.
Keywords: real estate; Garden; landscape
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
随着国内人民生活水平的不断提高，居住环境越来越得到关注，房地产产品的景观打造也日益得到各方的重视。而优秀的地产园林景观需要有精彩而实用的景观设计和扎实稳妥的景观工程共同完成。以下将针对硬质景观、园林小品、绿化植栽等若干分项工程分别提出景观工程营造管理的基本要求和内容。
房地产景观绿化工程进展的第一项工作就是由建设单位组织、设计单位、监理单位和施工单位进行图纸会审和设计交底。然后由施工方根据对图纸和现场条件的了解编制出符合实际的施工组织设计，交由监理单位和建设单位主管部门审核，并按照审核后计划进行监督管理。
土方工程
根据图纸设计，有建设单位安排进行必要的场地回填土回填，回填土必须按照图纸的相应要求保证质量和数量，回填土的质量最重要的是酸碱度和土壤粘度（或者叫含沙量、透水性），这是保证园林植物成活的最基本条件。回填土的数量和回填高度要符合图纸要求，避免后期进行二次或者多次倒运，最好能在回填土基本完成时进行第一遍地形初整，以便现场形成初步的竖向感官。
种植土回填需要在区内管线预埋基本完成方可开始，避免因管线预埋，把表层种植土翻到底层，影响植物成活。种植土要求颗粒细小均匀、营养丰富，适合植物成活的土壤，其ph值和粘性要符合图纸要求和一般规范。种植土的质量直接影响后期苗木的成活和长势，前期进行控制甚至场外控制尤为重要。
硬景营造：园林工程中硬景主要指园路、广场、小品、水池、挡土墙、围墙、护坡设施和木制作等，硬景工程一般在土方回填后即可开始。
首先，现场施工必须尊重图纸和现场实际情况，根据图纸进行定位放线或者提供材料样品，由监理单位和建设单位提供必要的水平和高差基准点。施工单位按照基准点完成的放线必须由监理单位和建设单位共同确认，特别是涉及到红线、主要出入口和大型构筑物的部分。材料选样需要前期进行确认，尤其是要有工程部门、设计部门或者设计院进行参与选定，以便达到即实用又美观的效果。
然后，现场施工把控主要为放线准确，要求平顺圆滑或者流畅。基层土壤夯实达到设计要求，避免出现后期下沉或塌陷。铺装基层所用的碎石、砂、水泥等必须符合设计要求和规范标准，并一定考虑排水形式和坡度要求。
最后，一般表层铺装工艺要符合设计要求及施工规范，普通铺装要注意缝隙大小均匀，平直圆润，排布合理、平整顺畅和粘合强度，并一定注意排水坡度，使地表水排放到制定的位置，避免雨季路面积水。对于空鼓和开裂等现象要及时查看并修复，然后进行必要的成品保护，避免表层污染和施工期间的破坏。
对于小品类的施工营造的重点管理比较复杂，不拘一格。需要完全按照图纸提供材料。期间督促监理见证施工单位做好来料测试工作，合格后方可使用；小品类营造必须保证结构安全，这是最基本的前提。
因小品类的工程内容大多涉及到效果问题非常多，所以要及时邀请设计部门或设计院进行事前、过程或最终效果把控，必要时可协调施工单位在现场做好1：1的小品样模，并邀请建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的相关专家到场确定，同时形成讨论记录；对新材料、新工艺的小品进行转向学习或集中论证。
围墙是住宅小区的一大项，其特殊性主要体现在用地范围的明确。首先应确认围墙的位置现场条件是否满足设计方案，然后才能考虑对于围墙形式的灵活运用，如是否需要局部的透景和封挡，高差跌落的形式，对于构筑物的冲突如何取舍。施工过程中主要控制围墙基槽开挖后，其基底是否符合建设条件，是否需要采取特殊处理措施，对于围墙的伸缩缝和沉降缝设置一定要考虑。且在大面积施工前一定要求施工单位作出样板，以便设计人员进行最直观的效果确认，避免造成效果和造价的损失。
三． 植物工程
植物工程的基础是场地竖向，良好的场地竖向环境可以很大程度提升园林的意境，对于空间打造和绿量感官都有绝对的提升，所以把控竖向地形的打造是非常重要的。
园林工程施工对于竖向地形的把控一定要依托图纸的竖向设计，这样才能宏观把控整个园林竖向和空间的脉络。施工时安排专门人员进行原始竖向情况把控，并对动态的地形变化和土质情况监督和监测。施工方安排专人进行车辆卸土位置的指挥，并随时指挥机械或人工进行及时整平，形成最终地形，此处工作一定考虑土壤的下沉指数，避免后期土壤不足缺无法弥补。
植物栽植工作应在进场前就由建设单位、监理单位、设计部门（或设计院）和施工单位共同提前查看大部分苗木或重点苗木，一般称为场外控制，避免苗木进场后才发现效果不好或品种不佳，造成经济和时间浪费。苗木进场时应控制核对苗木的品种、规格、数量、树形和冠幅是否符合设计要求，检查有无病虫害，土球规格是否符合规范，树坑位置应符合设计要求，并注意避让附近的管线和构筑物。而树坑大小、深浅、形状和是否换土都要严格要求，这时保证植株成活的重要条件。苗木栽植时应注意植株最好的观赏面因对应主观赏方向，并要求植株树立均衡，整体一致不凌乱。植物造景除了按照图纸施工以外，还要根据现场感官进行细微调整，先从大的空间布局进行把控，然后再从细部分层次进行整理，只有经过精细的调整才能形成更耐人寻味的植物造景。
草坪施工应属绿化施工中最后一项，草坪施工一定要注意成坪地形的处理，保证绿地内不积水，整体平顺，或起伏错落，或平整规则，达到设计上的意向效果。现青岛市场上多栽植常绿草坪为主，这样既保证最长的观赏效果，又可以降低单一草种抗性偏激的风险。对于植物工程中的水生植物、垂直绿化和屋顶绿化等专项工程，都需要按照相关专项规范来实施。
园林工程包含的范围远不止于以上内容，还包括灯光专项工程、喷泉专项工程、玻璃工程、不锈钢或钢结构工程，音响专项工程等等，所以要做更好的园林景观工程，需要更多的学习和探索，以上文章仅作基础的园林景观工程的简述，希望对地产住宅园林景观建造有所促动和启示。
参考文献：
