房地产行业

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产行业范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产行业范文第1篇

不同媒介对房地产行业的追逐

如果说地产和其他行业有什么不同,也许就是它花钱更大手大脚。我们常常能在报纸或是杂志上看到整幅整幅的房地产广告。这种大面积轰炸式的宣传方式自然成为以报纸为代表的传统媒体眼中的肥肉。同时传统媒体具有发行量大、宣传面广、渠道完善、传播迅速、阅读率高等特点,对于任何定位的房产项目来说,也确实都是宣传的首选。而且对于房地产这种巨额大宗消费品而言,权威观点和消费信心是决定购买行为的关键。而在提供主流、权威观点方面,报纸具有其他媒介无可替代的作用。在这种形势下的长时间积累,传统媒体逐渐垄断了地产行业的宣传预算。

然而这种情况在2008年末的金融危机中开始有了明显的变化。危机过后许多地产商都不再大手大脚花钱,而是期望能够通过整合营销或是新型媒体形式,达到预期甚至更好的营销效果。相关数据表明,2009年二季度地产广告开始回暖,并出现了网络广告投放预估费用与广告主数量双增长的良好态势。也就是说,地产商的目光开始由传统媒体转向新兴媒体。

地产网络广告促使消费行为变革

随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中,对人们生活、阅读及工作习惯造成了深远的影响,同时如何将房地产开发项目的市场营销策略与网络营销技术紧密结合以促进项目销售,对当前市场营销策划人员而言,是挑战更是机遇。

也许在未来的5到10年,80后和90年代的年轻人将会成为消费主力,这时怎么样能将信息快速准确的传达到他们眼中?壹捌零(中国)公司总裁雷少东表示,目前的房地产商面对他的目标人群进行营销时,已经开始趋向于选择整合营销,比如说小户型项目比较针对于年轻人的,而年轻人接触传统媒体少,接触网络多,所以地产商就自然会把这个广告通过网络进行营销;再比如说项目位置在地铁附近,有可能广告的投放会偏重于地铁广告。这种改变是很正常的,也是市场所需要的。

同时网络媒体对于房地产企业和消费者的意义,不仅仅在于消费者日常的媒介接触习惯。也在于房地产行业的独特性。比如任何一个消费者在购买快速消费品时,都不会主动收集大量产品信息后做出对比,再做出购买决策。因为,这些快速消费品的单次购买支付风险低,即使存在购买失误,也完全掌控在消费者心理预期内。而买房,相对大多数中国消费者而言,都是一个巨额的风险消费。在购买过程中,消费者风险承受能力远远高于普通消费品。所以,在购买过程中,为降低购买风险,消费者所采取的主动性信息收集,会更高。而网络,作为信息资源互动最快速、最大量的平台,不仅能为消费者提供相应的信息需求。同时,网络消费者之间的口碑互动,也成为消费者评价房地产项目的标准之一。所以,网络媒体是消费者购买房产时唯一必经的、主动的互动式信息平台,这相较之传统媒体、网络媒体的优势地位,是更鲜明和突出的。

如何营销

“消费者的消费理念变了、消费环境变了、信息获取习惯也变了,面对诸多的变化我们的营销理念也应该随之变化。这就是实效广告的力量。”对于如何进行地产营销,雷少东这样表示。科学技术飞速发展,完全颠覆性的营销方式,往往是科技促动最后的利益。如今网络已经发展成为了一个大众性的媒体平台,和电视,报纸一样。消费者的阅读习惯接触信息的行为发生了变化,优秀的营销公司会预见到这个趋势,在消费者往这个方向走的时候,他们会马上跟上去,占领属于自己的市场。而预见能力差的则是等待这个市场已经形成规模,才开始有意识的行动,但这肯定不是最聪明的方式。

目前大多数采用网络的宣传方式,是更看重网络的交互性和直观性,以口碑宣传为主,抛弃以往以直白的硬广为主的宣传方式,选择辅以大量的软性和隐性广告,配合中小规模、但是频次很高的各类活动来聚拢人气,提高项目的知名度和宣传效果。

同时对于媒介形式来说也许没有新旧之说,有的只是如何将现有的媒介形式相结合,来适应行业和消费者的变化。雷少东表示壹捌零在做地产营销时,会根据目标人群的兴趣渠道去选择新旧媒体,因为产品和公司的需求不同,市场也不一样,根据这个市场针对性的设计方案,如果你的目标人群注意力在网络,更细一点说在网络某个区域,我们就会根据他的网络习惯针对性的开发。但是雷少东也相信,随着网络和新兴媒体的迅速发展、技术的不断更新和消费者的倾向度,新型媒体和整合营销方式将成为未来地产行业的主要营销方式之一。

地产营销的未来

结合房地产行业的网络广告投放特征,对于网络媒体来说,从着力于巩固现有的房地产广告主,优化服务好现有广告主,以在稳定的基础上实现继续增长为主要的发展模式。

房地产行业范文第2篇

但问题是，中国的住房需求究竟有多大？未来供求格局如何？首次置业的“刚需”能支撑多大市场？如果房地产投资增速下降过快，仅靠拉动“刚需”市场，能发挥多大效用？

未来供求格局正在改变

房地产行业一直以来供不应求的局面正在改变。随着2009-2011年房地产开发住宅新开工面积的大幅增加（假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工），预计2012-2014年房地产开发住宅年均竣工量将达到12.3亿平方米，而据我们预测，2012-2014年城镇住宅需求年均仅约12.7亿平方米，也就是说，仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。

再考虑到非房地产开发建设、城区扩大以及小产权房对房地产供应的补充，假设年均仅贡献1亿平方米（事实上，过去3年这3个因素合计年均贡献了4.7亿平方米，但考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平方米），则城镇住宅将明显供过于求。预计2012-2014年累计剩余库存约2亿平方米。

需要注意的是，2012-2014年房地产供应的大增，其实主要是由于过去3年保障房的大量新开工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供应压力将主要体现在竣工后，而不像商品住房体现在销售期（从新开工到销售约1年周期，从新开工到竣工约3年）。

2012-2014年住宅市场的供过于求，将直接导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，预计2013年新开工面积降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。2015-2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012-2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年房地产开发住宅新开工同比将降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%，2014年会进入扩张，增5%，这样在2015-2017年的建造周期内基本可以实现供求平衡。

行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史，在未来几年都将难以再现，这是真正考验企业基本功的时候。在融资、产品、管理、周转有较强能力的大中型房企必定会有更多增长的机会。而对于一些小房企而言，“狼”也许真的来了。

房地产投资增速持续下降

研究房地产投资增速非常重要，一方面，其变化影响未来房地产行业的供给；另一方面，会影响房地产行业的相关产业链，影响着中国经济增长，进而影响着房地产行业的调控政策走势。然而，随着我国房地产调控政策的持续发酵，房地产投资增速也持续放缓。

国家统计局最新数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月回落4.3个百分点，比去年全年回落4.4个百分点。在整个房地产投资中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

接下来房地产投资增速又将怎样发展呢？为便于分析和预测，把房地产投资拆分为两部分：“土地购置费”和“施工面积投资额”。

先看土地购置费。历年数据显示，土地购置费占房地产投资的17%~20%。由于土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于全国土地出让金在2010年和2011年均保持增长，这为2012年土地购置费的增长提供了有力支撑。假设2012年土地购置费增长5%，则相当于为当年房地产投资增速贡献约0.8个百分点。

再看施工面积投资额。施工面积投资额占房地产投资的83%左右。施工面积投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。2005-2011年，增幅在0-6%之间，均值约4%，因此假设2012年单位施工面积投资额增长4%。

2012年施工面积=2011年施工面积-2011年竣工面积+2012年新开工面积，因此，2012年施工面积取决于当年新开工面积。2012年新开工面积又取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存。

同样2012年剩余库存则取决于2012年销售面积，即市场供应是按照未来需求进行配置的。这个逻辑隐含的假设是，未来政策预期稳定，开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。

假设2012年商品房销售面积同比零增长，2013年销售面积同比增长5%，则2012年施工面积投资额同比增长19%，为房地产投资增速贡献15.7个百分点。加上土地购置费为当年房地产投资增速贡献的0.8个百分点，最终对应的2012年房地产投资增速为16.5%。

若2012和2013年销售面积均较2011年下降10%，则投资增速将仅有11%。

2012年房地产整体库存将是不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势。一季度，全国房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，预计，二、三季度房地产投资增速将快速下降，并在三季度达到最低点。

在房地产投资增速不断下滑之下，依靠首次置业能否支撑住宅销售市场的持续回暖？

首次置业不足以支撑楼市持续增长

目前政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动，重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。

测算思路：从出生人口预测结婚人口，从结婚人口推出首次新房置业需求，从首次新房置业需求占比倒推出新房销售面积。

房地产行业范文第3篇

关键词：房地产；资产结构；优化

中图分类号：F276.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-02

一、相关理论

资产结构指的是企业各项资产与总资产、各项资产之间的关系，它体现为各项资产在企业总资产中的价值比重，以及各项资产相互间比例关系。最优的资产结构是指最佳的资产组合形式，用以衡量企业资产结构是否最合理的标准主要有：

1.综合的资产成本最低。

即企业的资产结构能够满足开发经营及偿还债务的需要，而且资产能够做到物尽其能，财尽其用为最佳。

2.资金要充分，能确保企业长短期经营和发展的需要。

3.公司股票价值上升，股东财富最大，企业总价值最大。

4.企业财务风险小。

二、引言及文献回顾

高层首次提出房地产去库存化，房地产的江湖有了全新的变局，10月23日，国务院总理曾指出，“以往我们长期依赖的房地产去库存问题也没有解决”。10月10日，提出“要化解房地产库存，促进房地产业的持续发展”。去库存，实际上涉及到房地产行业的资产结构不合理问题。

我国学者也早已发现这一问题，徐矗2011）研究发现：在各行业中，房地产企业的固定资产和无形资产比例最低，而且逐年降低；对外投资属于中等，存货比例在各行业中属于最高，而且逐渐增高；应收项目比重最低且逐渐降低；货币资金处在中等。康雅君（2009）将资产分为收益性资产、保值性资产、支出性资产，发现房地产企业收益性资产占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性资产波动较大，而支出性资产房地产企业最低，五年均在20%以下。

企业所在行业不同，资源配置会有不同的侧重点，资产结构往往存在重大差异，所以排除行业因素之外，我国房地产行业资产结构不合理也是不争的事实。黄B、黄妮（2012）提出我国房地产企业存在自由现金流过度投资问题，而且银行借款也不能抑制房地产企业的过度投资。白彦炜（2011）发现大部分房地产业企业的资产结构趋于保守，流动资产比例较高，其中，货币资金比例较高而应收及预付款项比例和存货比例则相对较低。固定资产和无形资产等非流动资产的比例偏低，且存在资产总体规模不经济的现象。

房地产行业与老百姓的生活息息相关，“居者有其屋”是中国人千百年来的梦想，现在除了老百姓的刚性需求，还慢慢演变成一种投资融资的手段，因此房地产行业资产结构问题关系国泰民安，意义重大，房地产行业如何优化资产结构是值得深思的问题。

李婷（2008）利用实证分析发现建筑业流动资产比重越高，企业绩效水平越低。她认为流动资产占总资产的比重在一定程度上相对过高，对企业收益的贡献不大，应降低流动资产比重。固定资产的比重较小，利用效率较低，她认为该行业应该加大固定资产投资额。她还发现存货比率对企业绩效产生了负面影响，说明该行业上市公司的存货量过多，存货的周转率不高，应该适当的减少库存，减少资产的占用。

何珍（2008）从资产结构的定义出发，分析了企业资产结构对于企业经营风险、收益以及流动性的影响，指出企业优化资产结构的工作主要在于调整固定资产与流动资产的比例，并由此将固流比例划分为适中型、保守型和风险型，但并没有说明何种企业应该采用何种固流比例。

白彦炜（2011）根据边际报酬递减规律理论，认为企业的各项具体资产之间存在着一个合理的比例结构，任何一项具体资产过多或者过少都会造成资源的浪费或者缺乏，只有合理的资产结构才能使总资产的效率达到最大，所以他提出各项资产比例与总资产报酬率呈开口向下的抛物线型相关关系，各最佳资产比例应位于抛物线最高点。

三、根据年报数据，总结房地产行业资产结构的现状

本人利用80家房地产行业上市公司2014年的财务报表，通过简单的数据处理得出各资产占总资产的比例如图所示：

从图表中我们可以发现，房地产行业资产结构的特点

1.流动资产比例高（88.7%），非流动资产比例低（11.3%）

表现最突出的应该就是流动资产比例了，占总资产的88.7%，而仅存货就占流动资产的74.2%。非流动资产包括长期投资、固定资产、无形资产等等仅占总资产的11.3%。说明企业的资产结构相对比较保守，这或许与房地产特殊的行业背景及风险相关，但流动资产过高，企业资产的资本成本随着增高，资产的利用效率不高，造成企业盈利率相对降低，所以企业应保持合理的流动资产比例。

2.存货比例高（65.8%）

其次应该就是存货比例了，达到了总资产的65.8%。房地产行业生产的存货具有一定的特殊性，生产形式比较单一，生产周期比较长，所以会有很多在产品、半成品和产成品，所以房地产公司的存货在流动资产中最多，甚至在总资产中也是最多的。

3.货币资金比例高（11.3%）

房地产行业的产品是房屋，相对于制造业、服务业或者零售业而言，其开发成本比较高，例如，开发一个地产项目，首先在准备阶段，需要支付土地出让金、土地增值税，而且可能需要支付拆迁安置费用，其次在建造过程中，需要支付施工人员工资和各种物料费用、管理费用，而且在项目建成后，还要进行配套设施的建设，同时需要进行广告宣传等。房地产行业不仅周期长，而且需要的资金量非常大，所以房地产行业是资金密集型行业。

4.应收及预付款项比例高（5.3%）

因为房地产行业进行大规模的房地产开发，难免会跟建筑材料等供应商形成长期合作关系，为了维护这种供应商关系，获得更加低廉的成本，公司可能会预付一部分款项形成预付账款，而在房地产销售过程中，尤其是预售，为了刺激销售会形成对客户的应收账款，这些都是企业扩大规模，增强实力的手段。

5.固定资产比例低（1.6%）

房地产业企业的生产过程主要是房地产开发，不同于制造企业，房地产开发商不管是自己开发，还是和建筑公司合作，都不会拥有太多固定资产。

6.无形资产比例低（0.04%）

房地产行业研发生产技术比较少，大部分的无形资产主要以品牌的形式存在。而国内的房地产行业还没有完全重视品牌的塑造，因此房地产上市公司的无形资产比例都比较低，甚至有很多上市公司根本不存在任何无形资产。

四、相关对策及建议

1.房地产业上市公司应该适当控制流动资产水平

房地产业上市公司投入资金大，生产周期长，面临的财务风险也比较大，因此采取保守型资产结构是非常合理的。但流动资产的比例过大，会带来资金机会成本的浪费，从而损失了资产很大部分的盈利性，以此需要将过高的流动资产比例适当调低，尽量做到风险性和赢利性的平衡双赢。

2.提高应收及预付款项的周转速度

大部分房地产业上市公司的信用政策是比较保守的，应注重应收及预付款项收现的控制，建立良好的款项催收政策，降低坏账损失率，提高应收及预付款项的周转速度。

3.降价促销及政策支持，加快存货周转

存货是企业最主要的盈利来源，企业正常的生产经营活动获取的利润都是通过存货的销售来产生的，因此对于存货的管理是提高企业盈利能力最直接也最关键的步骤。但是过多的存货会占用大量的资金，所以对于房地产企业而言，最重要的一个事情就是存货变现，为了避免资金链断裂，或者项目问题的出现，尽量不要造成存货积压。所以房地产业的存货应该维持一个合适的比例。然而我国存货比例连年上涨，今年的10月份库存销售比已经达到了72.32%，尤其是三四线城市大量的楼房空置，俗称“鬼屋”。在全国经济整体下滑的时期应注重存货资产的可流动性，所以国家应辅之相关政策，公司也应降价销售，努力去库存，加快存货周转。

4.房地产业上市公司应当重视固定资产的作用

固定资产是企业生产经营的基础，一般认为固定资产的水平决定了企业生产经营的能力，房地产行业固定资产比例相对过少，提高其在总资产中的比例水平，尽可能发挥其对企业盈利能力的贡献。

5.加大无形资产投入，充分发挥无形资产价值

通过强势品牌建设，施行人才经营战略，深化房地产开发知识，积极追求品牌输出，通过无形资产的经营管理获取更多经济收入，实现房地产企业从粗放式经营模式向精细化经营方式的根本转变。

参考文献：

[1]白彦炜.房地产业上市公司资产结构与企业盈利能力相关性的实证研究[D].西南财经大学，2011.

[2]黄B，黄妮.过度投资、债务结构与治理效应――来自中国房地产上市公司的经验证据[J].会计研究，2012，09：67-72+97.

[3]徐.我国上市公司资产结构影响因素实证研究[D].宁波大学，2011.

[4]康雅君.我国上市公司资产结构影响因素及其优化研究[D].天津财经大学，2009.

房地产行业范文第4篇

Abstract: This paper starts from the status quo of market competition in China''s real estate industry, analyzes the interrelationship of companies with different backgrounds and scale in real estate market in the competition as well as competitiveness of competitors with different types and backgrounds. Through research, it points out tendency, i.e. China''s real estate market will switch competition of quantity expansion to the competition of core competence.

关键词： 地产行业；竞争；分析

Key words: real estate industry；competition；analysis

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）03-0104-02

0 引言

目前全国地产开发企业在3.5万～4万家，高峰时曾达5万多家，一些上市公司也希望能进入此行业分一杯羹，因此形成行业内大、中、小地产商并存的局面。于此同时，不断增长的GDP和巨大的人口资源，强有力地支持着中国地产的进一步发展，地产行业的进一步扩大可想而知。

自由准入的房地产行业，意味着只要拥有资金、土地资源就可以进入，从而形成行业内现有竞争者之间的竞争和新进入者与现有竞争者的竞争态势将长期存在，本文通过分析行业内的各种竞争关系，提请新进入者避免盲目投资，促使行业内企业经过努力形成充分竞争，并有效的利用资源，最终促使整个行业持续稳定健康的成长。

1 行业新进入者与现有企业的竞争关系分析

房地产开发领域企业数量的快速增加，表明不断有新的企业进入，形成此现象的主要因素有：

1.1 行业准入门槛过低形成“新老”竞争 我国房地产行业早期存在的企业主要是一些以房地产为主营业务的民营、私营企业，2008年席卷全球的金融危机使得我国的房地产行业也在一定程度上遭受了损失。但是就是在2009年上半年，在各大民营房地产企业刚刚从资金链紧张的生死边缘喘过气来之际，大型国企旗下的房地产企业已经开始利用雄厚的资金背景频频出手高价拿地，打算进一步进驻房地产行业，这也意味着国有企业将大量进入房地产行业。

1.2 行业内原有民营企业无力搏击形成“大小”竞争 大型企业作为新进入者且占有相对的竞争优势，使得现存民营企业无力还击，必要时甚至还得“以退为进”，这种不合理的现象，不仅引起众多民营、私营房地产开发商不满，也引发了行业内很多异议。因此，那些以房地产为主营业务的民营、私营企业在面对数量如此众多、资金如此雄厚、资源优势如此强劲的新进入者时，难以形成自己的竞争优势，许多企业考虑的不再是如何竞争发展，而更多的开始考虑如何搏击生存。

1.3 竞争战场选择形成“抢占先机”竞争 现阶段我国房地产市场按照区域分为一线城市市场、二线城市市场、以及三四线城市市场。国内房地产行业实力雄厚的品牌企业大多是从具有代表性的一些一线城市起步，逐步发展扩大，直至覆盖整个市场。新进入行业的竞争者，也大多会遵循这个发展路线，只是在对进入市场的选择上会有所不同。

对于品牌房地产开发企业而言，其已经在一线等经济较发达地区占有比较大的市场份额，与此同时还仍旧在向二三四线城市不断扩张中，资金实力和资源方面占有相当大的优势，因此即便新进入的竞争者是强有力的，但这并不足以对其构成威胁。对于不断涌进的新进者，现存大品牌房地产企业无论是在目标市场还是在占有份额上，并不同其发生直接冲突，但是，在市场上，大企业具有抢占市场的明显优势，这一点是毋庸置疑的。

2 行业新进入者成本竞争能力分析

与一般的制造业相比，房地产行业几乎不存在技术垄断性，因此现阶段在我国不管企业是以何种规模进入房地产领域，都可以分享高额的利润，而不必担忧因成本差异导致的竞争能力之间的巨大差别，只是规模较小的企业在金融支持的及时性和资金链的管理上会存在较大压力。

2.1 小规模企业也能有高盈利 首先，从销售的角度来说，即便是在大众都持观望态度的时候，国内商品房的销售价格一路坚挺。2011年4月14日，国家统计局公布1~3月全国房地产市场运行情况的数据显示：今年3月，70个大中城市房价同比涨11.7%，其中新建商品住宅同比上涨15.9%，海口、三亚、温州位列涨幅前三名，二手住宅价格同比上涨9.5%。火爆的销售也就意味着资金的快速回笼，也进一步为盈利创造了良好的先决条件。所以即使是规模小的企业其生存也几乎没有大问题，13亿人口所支撑的巨大刚性需求，短期之内不会造成有房卖却没有消费者问津的状况。其次，据有关部门测算，大部分的房地产企业的毛利率应该都在20-35%，甚至更高。作为房地产龙头企业的万科，也曾经说过：不超过15%利润的项目不做，那么可想而知，房地产行业整体毛利率水平客观。高额的行业利润足以弥补较高的建造或者开发成本。

2.2 房地产产品成本具有相对固定性 对于房地产这个特定的行业，其产品不是普通意义上的商品，而是商品房。因此其产品本身就具有了地域分散性、土地依附性、开发周期性等特点。针对房地产企业来说，产品的成本，更确切的说应当是项目的成本，由于所处地域、开发时期以及政府政策的不同而有所不同，但是从建安成本这个角度去考虑，其在成本方面是相对具有固定性的。

现阶段房地产项目的成本大体包括：

①土地及大配套费用，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。市政、公用配套设施，在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。②前期费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。③建筑安装工程费用，在整个成本构成中所占比例相对较大，从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。④管理费用及贷款利息，在整个成本构成管理费用一般不会超过2%。贷款利息与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。⑤各项税费，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。⑥其他费用，主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

由此可见，对于房地产行业，标准相似的商品房（即都是高端或都是低端），在成本归集对象、方法相同的情况下，不同项目中所包含的项目成本大体是相同的。因此无论是新进入者，还是已经存在的企业，其成本大多是要低于或者维持行业基准成本水平，这样才能有利可图，有钱可赚。因此，与大多数的制造加工业相比，企业规模的大小并不直接影响其获利能力。

2.3 较小规模企业存在资金链管理风险 以较小规模进入房地产行业的企业确实因规模小而产生了一些不利，但是这种不利并不是主要由于产品成本所带来的，而是由于整个行业对于资本以及资金链活力要求很高这一硬性指标所造成的。

当下，资金流转确已成为中小房地产开发企业所要考虑的一个非常重要的问题。事实上，截至2010年底，开发商现金流的问题已经变得不容乐观。由此不难看出，造成中小企业相对竞争力较弱的主要原因在于其对资金链的管理存在困难，同时也包括中小企业在获得金融支持力度方面相对偏弱。

3 行业内现有竞争者之间的竞争态势分析

对房地产行业内现存的中小民营企业而言，国企、大型电器制造厂商等新进入者，或是在资金，或是在品牌，或是在企业运作经营上，较他们具有相对的优势，这种优势短期内无法弥补，这就使得相互之间的竞争不具有可比性或者说相互之间根本就不在同一平台上竞争，也就致使行业内竞争不可能实现充分、有效，而不充分竞争是一个市场健康发展的最大障碍。

3.1 “大型国企”具有的相对优势 目前，国有资本正通过三种途径进入房地产市场中争夺最为激烈的土地市场，一是凭借资本优势进入土地二级市场；二是通过地方政府控股的“城司”垄断区域内一级土地开发；三是大量收购优质写字楼等持有型商业物业。有数据显示：2009上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中，有60%是有国资背景的企业。随着拥有国资背景的大企业不断进驻房地产行业，民营房地产企业“怒气”频发，炮轰国企大规模进入的行为是“不守规则”的，质疑国企依靠低成本资金四处出手拿地的做法“不公平”。顶着国企“光环”的企业，其具有相对优势，不仅表现在拿地方面，也体现在筹资方面。

结合大量实例不难看出，国资背景的新进入者，将带有政策、资金以及融资能力等多方面的绝对优势，相较民营企业来说更具竞争力。因此，对于中小民营企业来说，与之抗衡无异于以卵击石。国企新进入者与现存中小型民营企业不具有相对可竞争性的现状，也就进一步致使市场竞争表现为不充分、不有效。针对国企进入房地产行业可能产生的后果，中国著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也对此进行了分析，他指出：国企的进入，将使这个行业的市场化大大降低。

3.2 大型电器制造厂商具有的优势 对比现有中小民营房地产企业来看，想进入房地产行业的龙头家电企业们，在以下几个方面表现出了其所具有的相对优势：

①它具有一个相对稳定的现金流；②已经树立的品牌和具有的规模，为其创造了“关系资源”；③家电品牌为广大的消费者所熟知，这也就对其开发的房地产“商品”，产生“协同效应”。大多数家电企业所面对的电器消费者，从一定角度来看就是住宅消费所面对的人群，顾客基于品牌忠诚度，或是品牌信誉度等方面原因，都将使消费者对其“商品”产生一种信任感，而这就又为其创造了一点具有优势的竞争力；④家电行业是市场化程度较高的行业，几家大型家电制造企业都有着在市场上几十年厮杀拼搏的丰富经验和人才积累。结合以上来看，大型电器制造厂商相较现存中小房地产企业具有不可比拟的资源优势，资源上的不可比较性，必将在一定程度上削弱行业内的竞争程度。

通过以上三点分析，可以看出，我国对于房地产行业准入条件的要求很少，因此，建议以这一现状为切入点，针对性的提出一些行业准入要求从而促进有效竞争：①可以对要进入房地产行业的国内企业的资本进行限制，即对已经成立并以其他项目为主营业务的企业，设定投资比例以及投资期限；②可以对国家拥有或控股的企业进入行业，设定较高限制，即对想要进入的“国企”、“大型电器制造厂商”等提高进入门槛，设定严格的资格审查制度，在银行等授信平台上，确保其能同现有房地产企业公平竞争；③可以提高房地产开发商设立标准，即从主营业务项目，以及主营业务收入比例以及经营范围等方面对想要进入房地产行业的企业执行较高标准；④市场竞争本身就是企业资源整合的过程，要对行业内中小民营房地产开发企业兼并重组有一定的预见和应对方案，要通过增强核心竞争力、扩大市场占有率，或者通过实现自身规模化经营来不断提升行业集中度。

总之，当房地产行业产值在GDP中扮演越来越重要的角色时，通过促进合理有效竞争促使其规范、合理的成长才是房地产行业健康发展、国民经济可持续发展的长久之计。

参考文献：

[1]王山宝.战略联盟：西部二级城市房地产企业突围之路[J].中小企业管理与科技，2007（08）.

房地产行业范文第5篇

根据相关资料以及通过对房地产企业在进行财务风险管理过程的分析，发现房地产行业财务风险管理中存在以下问题:

(1)资产规模扩张快

资产负债率较高我国房地产开发企业的资产负债率都高达75%左右。从资产总额来看资产总额逐年增多，其增长绝对数额为242016．49亿元，相对数额为220．3%。从平均每个企业所拥有资产数来看，2008年为12544．50万元，2012年为39156．75万元;其增长的绝对数额为26612．5万元，相对数额为212．1%。由此可得出，我国房地产开发企业资产规模扩张快。

(2)资金来源中自融资金所占比例较小

根据调查显示，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自融资金等，自融资金中包括房产品销售一系列相关资金流入，其所占当年资金来源一般为30%－40%左右。房地产企业资金来源主要是外来资金，而外来资金来源中，大部分来自国内贷款。从总体规模上看，近几年我国房地产企业随着贷款金额和资金投入金额快速增加，资金风险不容忽视。

(3)盲目多元化导致主营业务的盈利能力得不到应有保障

国内房地产开发企业多数不是一元化经营，而很多企业是集电器行业、金融业或IT等非相关产业于一体。但由于分散经营方向、分散资金流向、分散资源以及对所要进军的新行业没有进行充分了解等原因，企业盲目地进行多元化，导致在新行业不仅没有获得预期收益且危及到主营业务的正常盈利，阻碍主营业务的发展壮大，同时也会给房地产主营业务的财务风险管理带来额外麻烦。

(4)缺乏完善的企业法人治理结构

中国房地产行业是最近几十年逐渐发展起来的，许多公司的治理仍然沿用创业初期的家族式模式或在此模式上进行创新。与现代企业管理的法人治理结构有很大差别，其管理基本上是处于看似完善而实际上无效的状态，这样很容易引发众多管理问题。

2、房地产企业财务风险的防范

(1)合理控制资本结构

资本结构是指企业各种资本的价值构成及其比例。合理的资本结构可以降低融资成本，发挥财务杠杆的调节作用，使企业获得更大的自有资金收益率，使股东财富最大化，亦即使公司资金成本最小。因此，房地产企业在做出筹资决策的过程中，应根据其自身规模、融资环境、未来发展预期等因素不断优化资本结构使其趋于合理。

(2)不断开辟新市场，建立核心竞争力

由于房产品具有地域性的特点，故企业可以选择多个不同特点的区域市场，将由于区域选择所带来的盈利风险进行分散核心竞争力是企业战胜竞争对手的法宝，它可以是难以模仿的资源也可以是企业形象等无形资源。通常这些优势，可以为企业带来巨大的经济收益。

(3)合理扩张资产规模

企业要发展壮大，首先要扩张资产规模。资产规模扩张的方式有筹资和经营创造的利润两种方式。选择筹资方式，企业必须考虑筹资风险和筹资的资金成本。选择经营创造的利润，企业必须考虑经营风险。事实上，两种方式并存，那么就应该在两者之间寻求一种平衡，选择综合资金成本最少的筹资方式，努力增加营业利润。

(4)加强企业日常现金流的控制

重点关注大额现金流量企业应当在现金流的管理中，应用科学采用日常现金流量管理方法，加强对企业日常现金流量的管理。同时要求财务人员详细记录每一笔现金流，并根据企业会计准则合理登记现金账。由于大额现金项目的处理不当，会给企业带来财务风险，极大地影响正常经营。那么对于房地产业尤其应当关注其大额现金流管理。

(5)建立严格的内部控制环境