房地产项目

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房地产项目范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房地产项目范文第1篇

关键词：房地产项目； 命名

中图分类号：F293.30

文献标识码：B

文章编号：1008-0422（2009）06-0163-02

1前言

1994年城镇住房制度正式改革以前，我国实行“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度,人们基本上没有房地产的概念。彼时城镇居民住房绝大多数由单位分配，住宅小区多以“某某家属院”、“某某新村”来命名。这些名称经常是以建筑所处地理位置或者根据建筑的单位隶属来命名，带着浓厚的计划经济色彩。住房制度改革以后，房地产行业获得了蓬勃发展的良机。特别是近年来房地产市场竞争日趋激烈，由以往靠价格地段取胜逐渐发展为包括户型设计、居住环境、综合性价比等多项内容的全方位竞争。名称作为房地产项目的主要标识，也是这种全方位竞争的要素之一。孔子曾云“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成”①。因此，为房地产项目取一个好名是开发商或者策划设计单位的一桩大事。

一个好的楼盘名称既要遵循一般命名原则，还要考虑房地产项目的特殊性。从销售推广的角度讲，要考虑其易识，易听，易记，易匹配；从功能承载的角度讲，要符合建筑特点，突出项目优势，区别于竞争对手；从意义表达的角度讲，要强调寓意美好深远，令人向往等等。本文拟对市场上的房地产项目命名进行归纳分析，探求其背后反映的社会心理文化特点，为其它房地产项目的策划设计提供参考。

2从项目地理位置中提炼命名信息

地理位置始终是决定房地产项目价值的核心因素之一。房地产项目拥有良好的自然环境，或者经过改造后拥有一个良好环境都是项目的一个亮点。通过项目名称对这些亮点予以强化则能够更好地凸显项目的价值和品味。如万科开发的项目“十七英里”位于深圳的黄金海岸线小梅沙附近，配以“十七英里，你能和这个世界保持的距离”的主打广告，通过名称凸显其位于海边远离喧嚣市区的宁静。又如获得2002年度“广州市民十大喜爱楼盘”称号的星河湾，以及和记黄埔有限公司在珠海开发的项目“海怡湾畔”，都是通过项目名称来强调各自靠河、靠海的优越地理位置。再如深圳的著名楼盘“中信红树湾”通过名称直接标识出其位于红树湾片区的场地环境。广州方圆房地产在珠海有一个项目，位于珠海凤凰山畔、红门楼水库旁，周围环境层峦叠嶂、烟波浩渺；他们把项目命名为“云山诗意”，贴切的体现了项目的独特之处。

3从项目规划设计特点中寻找命名信息

建筑改变生活，设计创造价值，规划建筑设计是一个房地产项目的灵魂。如果项目本身设计具有鲜明特点，那么从设计中寻找命名信息也不失为一个办法。红石实业有限责任公司在北京CBD开发的项目，位于建国门外大街的“建外Soho”就是一个项目名称和建筑设计特点紧密结合的成功范例。建外Soho设计上亦商亦居的商住单位打破了传统的三室一厅概念，完全是开放式空间，让业主自由发挥，所有工程完工后，将有数万人在那里办公、居住、逛街。项目命名为“建外Soho”既体现了建国门外大街这一CBD位置，又契合了项目融“办公、居住、逛街”于一体的“Small office & home office”的设计特点。再如广州宏宇房地产公司开发的项目“罗马假日”其命名既体现了项目欧式古典风格这一建筑设计特点又利用著名电影《罗马假日》给购房者以浪漫遐想。

4从传统文化中寻找命名信息

我国历史上就有为建筑命名的传统，从用于文人雅士居所的“某某斋”、“某某轩”、“某某阁”到用于帝王将相行宫的“某某馆”、“某某府”、“某某宫”等，古典园林建筑更是大量运用匾额、碑刻、对联、题咏等文学手法来深化意境、标点主题。现代房地产项目命名中也不乏结合传统文化的成功案例。比如位于南京钟山美庐附近的房地产项目“上林苑”，语出唐朝著名诗人杜审言的《春日京中有怀》：“上林苑里花待放、细柳营前叶漫新”②。上海的房地产项目“好世鹿鸣苑”，典出诗经的“呦呦鹿鸣，食野之苹。我有喜宾，鼓瑟吹笙……”③。深圳的房地产项目“碧海云天”引申自传统词牌名“碧云天”。长沙湘江旁的著名小区“沁园春”本身就是词牌名,别有一番韵味。北京的房地产项目“天行健国际商务花园”典出《周易》：“天行健，君子以自强不息；地势坤，君子以厚德载物”。

5从异域建筑风情中寻找命名信息

住宅建筑不仅是人们的居住场所，还在一定程度上反映了使用者的生活质量和人生追求。与国际接轨，向西方主流社会靠拢的思潮反映在房地产项目上，就是一些“洋”味十足的项目名称引起大家注目。这些具有异域风情的房地产名称大多以国外的风景名胜或特色城镇作比拟：如位于深圳华侨城的“波托菲诺”――以华侨城的税水案丛林比拟意大利西北利古利亚的滨海小镇波托菲诺。西安的“枫丹白露苑”项目――用法国的森林宫殿枫丹白露宫及其花园来比拟项目的花园别墅定位。秦皇岛的房地产项目“里维埃拉”――以地中海沿岸旅游胜地“里维埃拉”来比拟北戴河的阳光沙滩。首创置业推出的新一代别墅项目“温哥华森林”――以加拿大名城温哥华来比拟项目位置北京小汤山温泉度假区。无锡的房地产项目“香榭丽花园”出自法国巴黎的“香榭丽舍大道”。此外如上海的“蓝堡爱琴海”、成都的“中海格林威治城”、嘉兴的“江南巴比伦”、杭州的“威尼斯水城”等都属于此类命名。

5以开发商名称为基础进行系列命名

以开发商名称为基础进行系列命名是开发商的企业名称和单个项目名称的结合，在房地产项目命名中体现出开发商名称可以使具体项目和开发商之间相得益彰。一方面随着楼盘的销售可以扩大开发商的影响力，另一方面开发商的知名度又可以反过来促进楼盘的推广销售。这对一些大的知名度高的开发商来说表现得更明显一些。比如万科公司在全国各地开发的项目大多都以万科作为项目命名的一部分：深圳的万科・第五园、天津的万科・水晶城、沈阳的万科・四季花城、珠海的万科金域蓝湾等。保利地产公司开发的项目也多以保利作为项目命名的一部分：如保利・香雪山、保利・西子湾、保利・香槟花园、保利・心语、保利・康桥等。又如华发房地产开发的项目很多也是在命名上以华发为“根名字”：华发・世纪城、华发・水郡、华发・生态园等。

房地产项目提供的是一种公共环境，其命名反映了当代的社会意识形态和价值观，成功的项目名称在契合了项目特质的同时也会反映消费者的某种价值观和心里追求。在房地产项目销售推广理念日新月异的今天，前述几种命名方式难免会以偏概全，今后还会有更多、更好的房地产项目命名跃入我们的视野。

参考文献：

[1] 余源鹏.中国楼盘实战命名三万例.中国建筑工业出版社，2006.

[2] 王慧灵.谈房地产品牌建设中的楼盘命名策略.现代企业教育.2007(08).

房地产项目范文第2篇

房地产项目策划书一

一、策划缘起

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。

二、合作优势

《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。

三、媒体互动

《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法

全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷

1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告

五、其他配合

全面互动，《××周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图

2、组织看楼专车免费服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势

5、其他合作另行协商

房地产项目策划书二

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127 m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、 东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告)

b、 小户型市场概况。

自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

房地产项目策划书三

今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“XX”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。其工作计划如下：

一、 以XX项目建设为中心，切实完成营销任务

XX项目，是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸;我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：

(一) 确保一季度XX工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。

XX第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。建筑物为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库。

1、土地征拆工作。

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。工程进入实施阶段后，工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系，适时调整主攻方向。

2、工程合同及开工。

元月份签订招投标合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

3、报建工作。

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。

4、工程质量。

XX项目是省、市重点工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将XX项目建成为省优工程。

5、预决算工作。

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。

(二) 切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节

公司确定的二00六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。

·市场工作计划书 ·教学工作计划书 ·会计工作计划书 ·招商工作计划书

·服装店工作计划书 ·项目计划书 ·企业计划书 ·培训计划书 ·创业计划书模板

1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现。

2006年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按XX所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

新的一年，公司在2005年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。

4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证XX项目建设资金的及时到位。

(三)全面启动招商程序，注重成效开展工作

招商工作是XX建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

1、结合医药市场现状，制订可行的招商政策

按照公司与策划公司所签合同规定，XX应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。 为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。

2、组建招商队伍，良性循环运作

从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。

3、明确招商任务，打好运营基础

XX项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。

房地产项目范文第3篇

关键词：房地产项目；项目策划；项目创新

Abstract: the development of real estate project, need to be in concrete plot leading to complete, so that we can guarantee the whole development process of order and effectiveness. The article on the basic of real estate project planning, and the planning of relevant innovation content are discussed.

Keywords: real estate projects; Project planning; Project innovation

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一般来说，房地产项目的基本项目策划包括这几个部分：项目区位的分析与选择；开发内容和规模的分析与选择，；开发时机的分析与选择；开发合作方式的分析与选择；项目融资方式和资金结构的分析与选择；房地产产品经营方式的分析与选择等。当然，在项目分析的过程中，还必须要对项目的创新开发，进行相应的考虑，确保产品的市场竞争力。

1.房地产项目的基本策划

1.1区位分析与选择

在房地产领域，“地段、地段，还是地段”的地段论，一直是开发商进行地产项目开发的金科玉律。的确，房地产开发的不仅仅是房子，更是人们的生活方式。而人的生活是有区域性的，项目地段的优劣，也就成为消费者选择的主要标准了。因此，在项目的策划过程中，研究小组需要对房地产开发项目的区位进行分析选择。具体就包括地域分析与选择、具体地点的分析与选择。

地域分析与选择是战略性选择，这主要是基于项目宏观区位条件的分析与选择，考虑的是项目所在地区的政治、经济、文化教育、自然资源等因素。

具体地点的分析与选择，主要是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择。具体来说，就是要对项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素，进行全面的分析。

1.2开发内容和规模的分析与选择

房地产项目开发内容和规模的分析与选择，是决定项目形态的主要因素。一般来说，房地产项目需要在符合城市规划的条件下，进行开发使用。选择最合适的用途和最合理的开发规模，是项目能够符合市场要求，符合居住要求的关键所在。

如成都的【华润二十四城】总占地1082亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积，是成都市三环内迄今为止规模最大的都市综合体。开发完成后可为2万个家庭5-6万人提供舒适生活空间。【华润二十四城】未来将在城市核心区域形成以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、优质教育资源和高档住宅为一体的大型都市综合体。

此项目，在开发的内容和规模上，做到了极致，也使得此项目成为成都房地产界的明星地产，社会评价极高。、

1.3开发时机的分析与选择

房地产项目开发时机的分析与选择，必须要考虑的一个因素就是项目开发完成后的市场前景。在此基础上，再考虑项目的场地和建设时机。这对房地产项目的开发至关重要，毕竟房地产项目规模大，周期长，投资大，如果在开发时间上选择不当，那对项目的发展是极为不利的。

在这方面，成都的【麓山国际社区】可谓做到极致。【麓山国际社区】是成都规模最大的别墅社区，占地4300亩，其选择在2000年开始建设，此时正处于房地产开发黄金期。这也为其4300亩的规模，在长达10余年的建设中，始终保持了相对的稳定性，奠定了基础。

1.4合作方式的分析与选择

房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是对开发商自身的优势进行分析。主要包括土地存量、资金储备、开发经营专长、经验和社会关系等进行评估。从分散风险的角度出发，一般开发商会选择合资、合作(包括合建)、委托开发等合作方式进行选择。

1.5融资方式与资金结构的分析与选择

房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。

1.6产品经营方式的分析与选择

房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。

2．房地产项目策划中的创新问题

创新是房地产行业发展的希望所在，也是房地产建设项目能否在竞争激烈的市场中，获得最大利益的关键所在。因此，在房地产项目策划中，策划人员还必须在各个方面进行创新设计，确保项目的竞争优势。2.1理念创新

房地产项目的创新，首先要建立在开发理念创新的基础之上，开发理念创新是本、是纲，其他创新是目，完成理念的创新，才能完成规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。

在90年代，地产刚刚成型之前，房地产开发处于卖方时代，开发商只要有一块地和一张图纸，就可以轻松地把房子卖掉。然而，随着房地产市场的成熟，再加上国家对房地产项目的调控，使得市场竞争尤为激烈，开发商要想在困境中生存，闭关获得更大的发展，就需要理念创新。也就是说“房地产开发不等于钢筋加水泥，而是卖生活方式”，如近两年涌现除了旅游地产、文化地产、养老地产、教育地产、公园地产等，这些都是开发理念的创新。因此，在新的形势下，房地产策划人员，还必须在开发理念创新上进行更多的思考。

2.2产品策划创新

（1）建筑风格和户型设计

建筑风格的创新，也是房地产开发项目的所必须要考虑的问题。而对建筑风格的变换，也是开发商所认同的。从起初的筒子楼，到2000年前后的“欧陆风情”，到近年来的新古典主义风格，以及新中式，再到中式庭院的回归，其实都是开发商对建筑风格的不断变换，这些变换主要基于市场竞争，以及项目客群的需要。

而近几年来，在建筑风格日趋多样化的背景下，一些富有民族气息和风情的项目开始崭露头角，如深圳碧云天的“岭南”风情，大连明珠小区的“海洋文化”气息，长沙万熙园的“湖南民宅”风情，长沙顺天黄金海岸项目，合肥明月港湾项目的“水生活”性质等。

而在户型设计方面的创新，则经历了从“三大一多一少”，到错层、跃式和复式设计，以及双卫生间、窗台外飘、弧型阳台、落地窗户型设计等的演变过程，这也给项目策划带来新的启示，即人们对居住舒适度的要求越来越高，户型的设计也就需要根据这一要求进行不断的创新。

（2）景观设计创新

现代房地产项目的开发，对居住环境的改造极为重视。而这也是人们对自身生活环境要求的提高所决定的。在这样的背景下，项目的开发，必须要在园林景观的打造上，进行全面的思考，以确立项目的景观特点。如深圳万科的四季花城，在不同的组团中种植不同的花卉，每个组团都以此花卉命名，在业界引起了很大的反响；深圳金地集团开发的金地翠园，对其地下架空层及其他可能的位置都进行了绿化，就算是在小区的围墙上，也用绿色的塑料花加以装饰，号称百分之百的绿化率，真正突出了“翠”的意境，这也让业界为之一振。

（3）会所与配套设施创新

对配套的追求，是所有居住者的共识。无论是别墅，还是一般的住宅项目，配套都是业主最为关心的问题之一。这就要求项目策划组，在策划的过程中，根据地区情况，根据自身的资源优势，打造独具特色的配套设施。如顺德碧桂园最早与名校联姻，因为中国的家长都有望子成龙的强烈愿望，使得这种方式成为开发商推售自己楼盘的重要方式。

又如，对智能化小区的打造。如北京现代“SOHO”，大连“e人家”等。通过对宽带、家电远程控制、远红外监测系统、可视对讲系统、指纹／视网膜门锁、三表远传、室内报警等一大批高科技产品与技术的应有，打造极具科技性的小区。这也是房地产项目取胜的渠道之一。

结语

上文只是就房地产项目策划的一些要领进行分析。其实，任何一个房地产项目的开发，都是在极为复杂和严谨，极为科学和理性的策划案的指导下完成的。这就需要开发商注意对项目策划的全面性和可行性，通过基本的项目策划和项目创新，对策划方案进行细化和调整，从宏观上保证项目的科学性。

参考文献：

1 周前锋,马智利;重庆市房地产发展现状及展望[J];重庆工学院学报;2011年01期 （2005年1月）

房地产项目范文第4篇

关键词：房地产项目；营销策略；研究

一、房地产营销的特点

房地产营销作为市场营销的一个分支，除了具有市场营销的一般特征之外，还具有自身独特的性质，主要特征表现在以下几个方面：

（一）必须进行全过程营销

房地产的综合性非常强，需要多种行业的协同作战、多个企业的共同经营。从选址设计施工、竣工、销售到手后管理全程涉及到投资咨询机构、市场调研机构、项目策划机构、建筑设计机构、建筑施工机构、销售推广机构、物业管理机构等，所以房地产营销贯穿与经营的全过程。

（二）房地产营销具有特殊的运行方式

房地产市场是一个不完全竞争的市场，因而在经济运行时常常缺少及时准确的信息，而且与其他行业相比投资者和消费者进出房地产市场难度较大这些都为房地产市场营销在时间把握上带来困难。

（三）房地产营销的市场效益的综合性

房地产营销市场综合效益指企业在开展营销乃至整个开发经营活动中不单纯追求企业经济效益还要自觉的使这些活动的成果对多方面都有效，既有利于提高综合效益。这实质上是对顾客至上观念的延伸和扩展，是对包括顾客在内的整个社会的综合认同和尊重。具体包括：首先，经济效益，即企业在开展房地产营销活动中，扣除成本、费用、税金等能保证企业自己效益的增长；其次，社会效益，即保证人们日益增长的物资文化需要，表现在质量好、造价低、质量美观等。再次，环境效益，即开发使用过程中做到污染少、安静、舒适、优美方便、日照充足，通风、绿化能和周围的环境和谐，保持生态平衡等。

二、国内房地产市场分析

房地产的刚性需求2014年以前是不断增加的，最近几个月销售量有所下降。但是房产投资额一直再增加，即市场供应量在不断增加，这也就意味着市场的竞争随着时间的推移而越演越烈。每个项目的竞争环境也越来越糟糕，要想在这片区域立于不败之地，除了产品的竞争之外，还要有好的销售策略，因此，对于房产行业微利时代的现在来说，更多的企业把营销策略作为生产运营的生命线。

三、该项目swot分析

（一） 项目机会分析

项目东边是环保大厦，临近有税务局，公安部门等事业单位，这些事业单位的人群恰好符合该项目的目标群体。所以，这一部分人在地理位置优越的前提下会考虑在该项目置业。

周边老城一些街区拆迁，根据人们的生活习惯和感情倾向分析，周边拆迁人群90%的居民仍会考虑住在附近。并且政府正在规划项目后边的黄梅路和豫通街，不久的将来这里会形成个自己商业圈。项目紧邻的九都路在四月初刚刚完成拓宽工作，由原来的四车道变为六车道，改变以前的堵车拥挤状况，项目周边交通状况得到很好的改善。在消费者看来，该项目周围的环境又添上满意的一笔。

（二）项目威胁分析

近五年，政府针对我国的房地产市场先后出台多个房地产业相关政策，从“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到“恢复营业税征免时限至5年”到“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。房地产市场的变化促使着政策的方向变更，并催生着新的政策出台，从2010年的“新国十条”到2011年的“新国八条”到2013年的“新国五条”再到2014年的“分类调控”，国家政策的演变对房地产市场的变化可谓是含沙射影。与项目位置较近的金屏苑、升龙天玺、左岸国际都蠢蠢欲动，吸引着一部分消费者的眼光。与项目一路之隔的曼哈顿项目，由于开发商失信，触动消费者的敏感地方，造成周边消费者对开发商的不信任。曼哈顿在2006年开始建设，中间由于开发商一些原因，未能及时交房，一直拖延到2012年购房者才住进自己期盼已久的家。与项目一河之隔的新区正在飞速发展中，商业配额在逐步完善。

四、营销策略

认筹期中进行市场调查，根据目标群体的能接受范围及参考相邻竞争楼盘价格，在保证公司利润的基础上，制定合理的价格。项目开盘时最好采用低开高走的价格策略。开盘时价格低，可以吸引更多的消费者前来，并且利于成交。比如，开盘时均价定位6250元，客户在于周边楼盘进行对比后，消除掉价格因素，选择本案的可能性更大。在楼盘销售35%后，调整价格，每两个月上涨200元/，根据市场价格走势确定最总均价。采取这种方式的优点主要是前期能快速成交，加速资金周转，促进良性循环，而且调价能造成房地产增值的印象，给前期购房者以信心，并通过口碑传播，能进一步形成人气，刺激有购房动机者的购买欲。根据市场情况制定出楼层间的水平、垂直差价并标示出来。具体措施如下：①本案一号楼位置较好，可以给每个楼层确定差价，比如楼层之间差价为50元/。这样就避免中间一些好的楼层销量好，而一些劣势楼层无人问津。②5#、6#楼西侧户型临近定鼎路相对噪音较大，价格上可以略低于东侧，在楼层差价的基础上，东侧户型比西侧高20元/。③根据中国的文化，把一些消费者认为不好的楼层以特价房的形式率先推出，比如4层、18层、顶层，这样利于楼盘整体销售。④项目中一些较好的户型，如80多平米的两室、125平米的三室舒适度较高，而且房源较少，价格应该相对其他户型略高一些。⑤把表现价用展示板标注出来，让消费者一目了然，省去不必要的麻烦。

房地产项目范文第5篇

(1)以宅旁绿地、公共绿地为代表的渗水性良好的下垫面,称为绿地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、钢材等不透水屋顶,称为不透水建筑物屋顶;(3)以混凝土、沥青路面等为代表的不具有渗水能力的下垫面,称为硬化地面;(4)以透水砖铺装、碎石路面等具有一定渗水能力的下垫面,称为透水型地面。1993年中华人民共和国建设部颁布的5城市绿化规划建设指标的规定6,明确指出单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30%,其中工业企业;交通枢纽,仓储、商业中心等绿地率不低于20%。从调查全国120个居住小区实例分析,有40%以上的小区不符合标准要求[4]。同时结合北京市房地产项目建设的实际情况,绿地率确定为25%。不透水建筑物屋顶的面积相当于建筑物的占地面积,主要依靠建筑密度来确定。建筑密度是指居住区内,各类建筑基底总面积与居住区用地面积的比率。住宅建筑净密度是指住宅建筑基底面积与住宅用地面积的比率。住宅用地面积占居住用地面积(项目总占地面积)的比率由居住用地平衡控制指标确定。考虑到房地产项目中公建用地中建筑物面积较小,将房地产项目中的建筑密度用两者相乘来表示。根据5城市居住区规划设计规范6(GB50180293(2002年版)),居住区用地平衡控制指标和住宅建筑净密度控制指标,应符合表2、表3的规定。因此计算的房地产项目的建筑密度为10%~25.5%,考虑到目前北京市房地产项目建设的实际情况,建筑密度取值为24%,即不透水建筑物屋顶面积占建设用地总面积的24%。根据2009年2月份北京市水务局印发的5北京市房地产建设项目水土保持方案技术导则6,房地产项目中硬化地面控制率在平原区应不大于30%。硬化地面控制率是指项目区内不透水材料硬化地面面积与外环境总面积的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的沥青、混凝土路面、停车场、广场等,外环境总面积指项目区内除建筑设施占地以外的区域面积。房地产项目建设中将硬化地面控制率确定为30%,因此硬化地面占总建设用地面积的比率为2218%。透水型地面主要包括以透水砖、碎石等铺装的停车场、人行步道,具有一定的渗水能力,根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面占总建设用地面积的比率确定透水型地面面积占项目建设总面积的比率为28.2%。2006年到2011年6年间北京市房地产建设面积为13460hm2,以此为基础可以计算出这6年间每年房地产项目建设形成的不同下垫面的面积。具体见表4。根据绿地、不透水建筑物屋顶、硬化地面和透水地面面积,查其径流系数,再根据表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分别进行计算,得出2006年-2011年不同下垫面总的雨水径流量。需注意的是:要考虑到多场雨中,降雨量较小的降雨不会形成地面径流,尤其是非雨季降水,根据北京地区的降雨特点,仅计算3月-10月份,共计8个月的雨水径流量。根据北京建筑工程学院的车武、李俊奇[5]对城市雨水回收利用的多年来的研究,雨水径流量按下式计算:V(径)=U@H@A@A@B式中:V(径)-雨水径流量;U-径流系数;H-降雨量;A-径流面积(m2);A-季节折减系数,取0.85;B-初期雨水弃流系数,取0.87[6]。建筑给水排水设计规范6(GB5001522003)规定,得出基本结论:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的计算方法对2006年-2011北京房地产建设项目的雨水径流量进行计算,结果见表6、表7。(1)北京房地产项目建设中形成的4种下垫面分别为:不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地。单位房地产建设面积中各自的占地比例分别为0.24、0.228、0.282、0125,4种下垫面各自径流系数分别为0.95、0.90、0.45、0115,加权平均得出北京市房地产项目建设形成的下垫面的总的径流系数为。(2)北京房地产建设项目形成的4种不同下垫面,在相同的降雨条件下,不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地形成的雨水径流量依次减小,其中不透水建筑物屋顶形成的雨水径流占总雨水径流量的38.2%,在房地产项目建设中,不透水建筑物屋顶即建筑物的面积在4种不同下垫面中所占比重较大,同时由于普通建筑物屋顶均采用混凝土、钢材等防雨材料,径流系数较大,因此不透水建筑物屋顶形成的雨水径流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流总量分别为2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,总体趋势依次增大。这是由于随着北京市的发展,城市化进程加快,房地产项目的建设面积不断累加形成的。其中2009年雨水径流总量比2008年雨水径流总量低,这是由于2009年降雨量减少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地产建设项目形成的雨水径流量在每年的7月、8月达到最大值,约占全年雨水径流总量的53.12%。这是由于北方地区在雨季降雨较为集中造成的。(5)目前北京市一般房地产项目建设面积约为5hm2,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地的面积分别为:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量为47.3mm[7],根据上述方法计算,北京市一般房地产项目一场降雨形成的雨水径流量约为1058m3,其中不透水建筑物屋顶、硬化地面、透水型地面和绿地4种下垫面产生的雨水径流量分别为399m3、371m3、222m3、66m3。

房地产项目雨水径流收集与利用主要措施

根据房地产项目特点及其雨水径流特征分析,在相同量级别的降雨情况下,由于不透水面积增加,径流系数增大,产流量也相应增加,洪峰时间提前,巨大的雨水径流直接排入市政雨水管网,给下游的防洪排涝带来很大负担,而且很可能导致局部地区排雨不畅,出现积水现象,给人们的生活带来很大不便。因此,房地产项目建设过程中必须采取相应的雨水收集与利用措施,确保项目区范围内的雨水充分利用,对外零排放。透水铺装是采用大孔隙的多孔介质材料代替水泥等不透水材料铺装地面,目前已经被广泛地应用于城区各类停车场和人行步道。透水铺装代替硬化地面,能有效削弱城市雨水径流总量,使大量雨水人渗地下,并减少对城市水体的污染。随着科技的发展,新型材料不断涌现,透水铺装的强度逐渐加大,在房地产项目建设过程中应尽可能加大透水铺装的比例,消除不透水铺装给城市带来的危害。同时,城市规划部门应该采取适当的经济手段,促使建设单位根据经济-效益分析,按照费用最小化原则,自觉主动增加透水铺装[8]。为进一步加强北京市新建建设工程雨水控制与利用工作,减少雨水径流,充分利用雨水资源,提高城市防洪能力,改善生态环境,北京市规划委员会组织相关单位,对现行国家和北京市相关技术标准及规范性文件进行了梳理。在此基础上编制了5新建建设工程雨水控制与利用技术要点(暂行)6。明确要求新建建设工程硬化面积达10000m2以上(含)的项目,应配建雨水调蓄设施,具体配建标准为:每万平米硬化面积配建不小于500m3的雨水调蓄设施。集雨池作为城市雨水调蓄设施最为常见的一种措施,是利用预先埋设的管网,将房顶、绿地、道路的雨水/自流0进集雨池。施工建设过程中将收集的雨水在用作施工用水和施工现场防尘用水;施工结束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗车、冲洗厕所、浇灌绿地、冲洗马路、消防灭火等多个方面,不仅能有效缓解城市供水压力,同时还能够减少污水处理的费用。此外将集雨池与市政雨水管道连接,能够缓解市政雨水管道排水压力,有利于城市防洪。房地产项目建设形成的不透水建筑物屋顶产生的雨水径流占总雨水径流的38.2%,是房地产项目中产生径流最大的下垫面。屋顶绿化是针对不透水建筑物屋顶最好的减少雨水径流的方法,既可以应用在新建建筑上,也可以应用已建建筑物屋顶。屋顶绿化补偿了建筑占据的自然植被,绿化屋面既可以通过植物的茎叶对雨水的截流作用和种植基质的吸水把大量的降水储存起来,又可以降低雨水的流速。研究表明,仅仅是简式屋顶草坪绿化就可以截留和储存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5种植屋面防水施工技术规程6以及2007年国家住房和城乡建设部也了行业标准5种植屋面工程技术规范6,说明城市屋顶绿化已经有了的技术保证。今后城市房地产项目建设中,在城市各类建筑上广泛建设屋顶花园,就可以大大缓解城市雨水径流大的问题,同时可以改善城市的水环境。绿地是一种天然的渗透系统,绿地系统对雨水径流有渗透、蓄积、利用及削减污染4重效用[10]。下凹式绿地之所以能起到减少城市洪水总量的作用得益于两方面:一方面是利用自身下凹空间储存功能,另一方面是其良好的下渗功能[11]。绿地为下凹式时能够汇集周围不透水铺装区的径流,雨水下渗效果最好。有研究表明,在北京地区当草地比地面低10cm时,在有一倍汇水面积是的情况下,10年一遇暴雨其拦蓄率为87.15%,5年一遇暴雨其拦蓄率为100%[5]。