房地产成本控制

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房地产成本控制范文第1篇

关键词：房产；成本控制

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、房地产成本管理控制概述

1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。

二、房地产公司成本管理中的问题

1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。

2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。

3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。

4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。

三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想

1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。

3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万多吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 多万元，因此在控制甲供材上严格把关，节约资源消耗。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。

4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。

5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。

7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。

8、实行全程成本控制。 由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。

房地产成本控制范文第2篇

（一）保证作用

通过加强成本控制，可以对房地产企业的日常生产经营过程中所发生的各项成本费用从空间和时间上进行监督和调控，及时发现项目成本中的偏差，并可以采用科学合理的方法予以更正，提高成本费用的使用效率，进一步保证房地产企业经营目标的早日实现。

（二）促进作用

在企业日常的生产经营过程中，成本控制可以运用系统工程的原理，计算、调节和控制各种费用，可以及时发现经营过程中的薄弱环节，及时发掘出房地产企业内部潜力，有利于促进房地产企业转变经营机制，提高经营管理水平，提高企业核心竞争力。因此，加强成本控制对房地产企业的发展有促进作用。

（三）监督作用

房地产企业成本控制是全方位、全过程的系统控制，加强成本控制可以很好监控房地产企业项目建设的全过程，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。

（四）协调作用

房地产企业各个方面利益受成本控制水平的影响，同时相关物质利益协调水平的高低也会影响财务成本控制。从企业成本目标来看，由于一些客观原因导致在具体的实施过程中会略显不公平、合理。通过加强成本控制，可以协调好企业各方的利益，实现各个子系统的协调统一。

二、房地产成本控制的管理方法

（一）投资决策阶段的成本控制管理方法

1.引进前期成本控制人才。房地产开发企业为了提高成本控制管理水平，要提高对前期成本控制人才的招聘，这样才能不断提高投资决策阶段的成本控制管理水平，才能从源头上提高投资决策阶段的成本控制水平。2.建立成本控制机构。房地产开发企业要在投资决策阶段建立成本控制机构，要对开发项目进行可行性的研究，成本组织机构的成员主要由以下成员构成：房地市场专家、房地产管理的造价工程师、房地产项目开发的技术人员。同时，为了理论联系实际，也可以聘请高校教授来授课，这个机构应由善管理、知造价、懂技术的领导来负责。房地产开发企业可以根据成本控制机构的相关数据，房地产领导就会熟悉、了解资金的使用情况，银行也可以明确开发项目的偿债能力，坚持安全贷款的原则，科学合理的确定贷款数额。通过成本控制机构，房地产开发企业就会合理安排资金，保证项目资金得到有效利用，防止项目资金得不到合理利用造成资金链断裂的问题。

（二）设计阶段的成本管理方法

1.做好技术经济的分析工作。房地产项目设计工作是经济与技术对立统一的。因此，房地产开发企业应该从技术经济分析和项目方案进行比较选择，有利于保证开发项目的经济合理性。其中，技术经济分析的主要工作内容是在保证开发项目质量和要求的基本前提下，适当减少工程内容，不用或者少用过多的材料，这样就可以在保证项目工程质量的情况下，降低开发项目的成本。2.采用竞争机制和设计招标。在项目设计阶段，房地产开发企业主要有以下三种形式：设计招标方式、指定承包方式、协商方式。设计招标是房地产开发企业从众多中标单位中选择优秀的单位来完成项目设计工作，实行设计招标可以使各个设计单位在公平的环境下竞争，房地产开发企业可以从多种设计方案中选择，提高了项目设计方案的质量，同时也可以有效防止行业之间的不正当竞争。

（三）招标阶段成本控制管理方法

房地产开发企业为了保证工程清单的正确性，要合理利用好签订合同的机会，用合同条款的方式约定具体对施工过程中的材料、人工等因素。一般来说，房地产开发企业可以采用以下两种方法进行招标，即固定总价招标和工程量清单招标。其中，固定总价招标的方式主要应用在项目紧张的情况下，投标单位承担主要的风险，工程造价可以由招标方控制，然而这种方法不利于反映某一个单项的造价。因此，房地产开发企业也要从实际情况出发，在招标阶段选择合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工阶段成本控制管理方法

1.不断提高员工的节约意识。从实质上来讲，房地产开发项目是一个比较系统复杂的工作。因此，在项目实施过程中要落实节约的原则，也就是在保证工程项目质量的前提下，大大节约房地产开发企业的物力、财力、人力，房地产开发企业的员工要认识到节约并不是消极的节约成本，而是动态监督施工阶段的成本使用情况，将工作的重点放在事前监督上，要以系统论为主要的指导思想。节约原则要从以下三方面入手：（1）建立严格的财务制度和明确成本开支的范围，这样有利于监督和限制成本开支；（2）控制失控的成本，这样就可以有效防止浪费成本的现象；（3）优化施工方案。管理公共项目，降低对施工项目物力、人力、财力的消耗。房地产开发企业只有做好以上三点，才能合理控制好开发项目的成本，实现节约项目成本的目标。2.优化施工方法，制定科学合理的施工方案。房地产项目施工质量水平与施工方案的选择密切相关，施工方案的选择也会影响工程造价，房地产开发企业由于选择项目施工方案不同，就会影响工程造价、工期、施工机具的不同。因此，房地产开发企业降低工程成本可以通过优化施工方案，要结合自身设备、现场情况、施工图纸、施工经验、技术规范验收标准和管理水平等因素，制定出一套科学合理的施工方案，合理控制工程造价，提高施工设备的利用率和效率，更好地实现节约成本的目的。

三、结语

房地产开发企业实行成本控制管理工作有重要的意义，不仅可以带动房地产企业的发展，也可以为房地产行业带来一个良好的风气，可以激励房地产行业实现节能降耗。因此，房地产开发企业的管理者要认识到成本控制管理的重要性，要做好各个阶段的房地产项目的成本控制管理工作，保证房地产开发企业在竞争激烈的市场环境下立于不败之地。

作者:李飞虎 单位:无锡太湖美生态环保有限公司

参考文献：

[1]王中华.房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].北京:中国社会科学院研究生院,2013.

房地产成本控制范文第3篇

关键词：供应链成本；房地产开发公司；成本控制

中图分类号：F27 文献标识码：A

原标题：基于供应链理论的房地产企业成本控制探析——以X房地产开发公司为例

收录日期：2012年8月24日

当前，无论从宏观经济环境还是从市场微观层面来看，我国的房地产业已进入买方市场，消费者逐渐趋于成熟和理性，在此背景下，引入供应链管理理论，运用价值工程的分析工具，提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。

一、供应链管理与房地产供应链成本

（一）供应链管理的概念。供应链管理（简称SCM）是指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业（组织）有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现，出于对成本的考量，无疑是供应链管理的出发点和实质。

（二）房地产供应链成本。广大房地产企业实务中，房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

在供应链思想下，房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在，并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的，供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。

二、X房地产开发公司成本控制存在的问题

（一）土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时，仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性，而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金，但由于土地手续迟迟办理不到位，导致项目计划严重拖延，仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元，这无形中增加了该项目的整体成本。

（二）设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有：

1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺，产品设计缺陷及后续设计变更较多，造成后期窝工、返工和工期延误等。

2、设计手段较落后，工程造价和设计方案缺乏有效结合，导致工程造价控制不力。

（三）政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是：各项政府报建手续进展缓慢，从而严重延误后续各环节，尤其是导致项目预售时间推迟，这样一方面大额土地款占用资金，另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。

（四）施工、材料设备采购环节

1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位，结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。

2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商，导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。

3、在施工过程中，对工程变更及现场签证的管理较盲目，比如变更程序及决策机制不完善。

（五）销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行，该环节成本控制中存在的问题有：

1、销售与工程施工节奏不一致，导致存货过大，造成大量资金占用成本。

2、各项销售政策的制定和执行较随意，销售礼品等管理较混乱。

（六）物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理，该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题，从而导致业主索赔、拖欠物业费，物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加，更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。

三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建

（一）X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1：X房地产开发公司供应链结构模型。（图1）结合X房地产开发公司的项目组织结构，其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费，政府综合报建费用、规划设计费等；开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等；下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。

（二）X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题，引入供应链的思想，建立从前期土地取得，到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。

1、土地征用环节成本控制。经分析，X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右，可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式，地价的可控性较差。因此，该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面，具体要考虑：

（1）在做土地征用可行性方案论证时，系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间，减少土地款占用的资金利息成本。

（2）运用价值工程等技术手段，提高土地使用效益，降低单位建筑面积分摊的土地成本。

（3）规避土地闲置费的缴纳。

2、设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：

（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。

（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。

（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。

（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。

（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。

3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”，及早进入项目预售回笼资金，降低资金使用成本。

4、融资活动成本控制。不同的融资渠道，其利率水平差异较大，分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道，利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样，公司在安排融资方案时，就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外，在此基础上，还要权衡不同融资模式的风险水平高低，对成本和风险加以平衡，设计公司最佳融资结构。

5、施工、材料设备采购环节成本控制

（1）招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。

（2）严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度，工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全，防止人为疏漏造成的后期变更，做到事前预防。在发生工程变更时，严格审核工程变更，从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。

（3）加强现场签证的审查，减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作，是甲、乙双方认可的工程实际变更记录，是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性，必须严格现场签证管理制度。

（4）推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理地使用材料，从而减少浪费损失。

（5）组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先，应根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间；其次，应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。

6、销售环节成本控制

（1）引入资金成本概念，合理设计各项销售方案，在销售价格及销售回款上做一平衡，寻求综合成本最低方案。

（2）严控各项销售费用，做好各种促销礼品的采购、发放管理，合理选取广告宣传媒介，提高广告宣传的投放效果，使各项销售费用产生实效。

7、物业管理环节成本控制

（1）物业管理前置到设计阶段及招标环节，参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节，对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权，此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。

（2）做好备品备件的采购、保管、领用管理，提高实物使用率，减少物料浪费。

（3）提高物业服务水平，增加业主满意度，从而提高收费率，降低物业运营成本。

本文从理论方法上构建了一种有别于传统方式的房地产企业成本管理模式。其优势表现在将供应链管理思想引入到房地产企业的成本管理中，能将整个供应链条的策划、设计、顾问服务、施工、材料设备采购、销售及物业管理活动联系起来，在最短的时间内以最低的成本为顾客提供最大的价值，以赢得竞争优势。

主要参考文献：

[1]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学，2004.5.

[2]任夏仪等.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究，2008.3.

[3]杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策[J].财经学习，2009.1.

[4]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.

房地产成本控制范文第4篇

摘要：近年来，为了防止房地产过热，影响经济的健康发展，我国政府出台了一系列调控政策，如从紧的税收、信贷和土地政策。面对日趋激烈的市场竞争，越来越透明、规范的市场以及不利的宏观调控政策，开发商们认识到只有重视成本管理，提高项目成本的管理水平，才能取得良好的经济效益，在市场竞争中立于不败之地。本文分析了房地产企业成本管理存在的主要问题，然后针对这些问题提出了对策与建议。

关键词 ：项目管理；成本管理；房地产开发

一、引言

现如今整个房地产的市场情况不甚乐观，随着行业竞争的不断加剧，房地产市场逐渐从以往低投入高产出的模式转变为高成本低收益的方向。在如此严峻的市场形势之下，对房地产企业成本管理进行研究更加具有一定的实践意义。房地产市场若要想形成新的竞争力支撑点，提高项目的经济效益，引导建筑市场的良性发展，就要不断提升房地产企业的成本费用管理问题，在质量确保的前提之下，努力做到成本最低。现阶段国内房地产企业的成本管理受到传统思想的制约，在工作中也过于注重财务部门对于成本管理的作用，从而忽略了其他的部门，而国内房地产开发项目受外在的影响因素过多，周期也较长，负债经营的现象也很普遍，所以很容易就陷入资金周转不灵的境地，因此，加强房地产企业的成本管理是至关重要的。

二、现阶段房地产企业成本管理存在问题

1.过于注重施工环节成本管理

大多数的房地产企业将成本管理的主要目标都放在了施工阶段上，在房地产企业的组织结构中，采用以弱矩阵式为主的项目组织形式，其中项目经理其实就是施工经理。为了能够避免在施工过程中出现各类经济问题，大多数项目经理的权责都被架空，其他相关部门反而拥有较大的权利。如此一来就会产生很多的问题，具体如下：

（1）控制成本被分解到各职能部门后，各部门只要能确保住自己分管业务的成本在一个稳定的范围之内，而且更加注重局部利益，仅仅只关注个人本身职能范围内的成本管理情况，无形中损害的是项目总体利益。

（2）项目经理的责任并未随着权力被限制而随之降低，反而协调沟通的工作不断增加，这样一来就会减少项目成本管理的时间，使得项目经理将关注的重点从成本转移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各个部门之间缺乏及时有效的沟通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先进的项目管理工具和方法

在我国的工程项目管理过程中，很少会使用一些科学的、先进的项目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能达到指导项目成本管理的目的。这种情况在房地产开发项目管理的过程中尤为严重。有些公司在控制成本方面，达到极其精致程度，从成本管理的每一个细节考虑，但在实际操作控制不具有前瞻性、系统性和指导性。在项目建成后，在工程的某一个时间点或者某一个节点的成本是超或省，应该采取什么样的措施，他们往往不知所措。然而，如果采用项目管理工具来解决，特别是挣值管理技术，对工程造价管理特别有效，它可以对特定的时间段工程造价进行监测，清楚是节余或超支，并可以进行组合和进度控制。

目前挣值管理在国内的发展不理想主要是有两个原因，一方面是意识问题；另一方面，我国的挣值管理和计算机的应用与项目管理相脱离，如果没有电脑用手工进行计算，挣值管理是非常繁琐的，效果当然不会太明显。

3.项目运作过程中重实施轻计划

虽然项目成本的管理方式很多，但是计划仍然是不能或缺，应摆在首位完成。很多房产中介，了解准确的、可行的、详细的项目管理目标和完成计划的重要性，但一到该项目的实际运作，往往为了尽早开盘，早日建成而启动，因此就不会花太多的时间去制定一系列的计划，即便是制定也大都属于“面子工程”。所以在实际中制定的工程计划没有科学依据，工程造价的某一个部门是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不尽人意。

三、提升房地产企业成本管理水平的方法

1.加强项目前期投资决策阶段的成本管理

项目的各种技术和经济决策对于项目的成本和项目建成的经济效益具有决定性的作用，也是项目成本控制的决定性阶段。前期项目建议书的可行性也是决定项目是否展开的主要基础，只要在项目决策阶段的相关工作做得好，后期项目工程的设计与施工管理才会顺利进行。在前期市场调查阶段，如果没有对于各种机制进行完善，那么势必会造成项目的延迟，从而增加项目的成本。只有将决策阶段的问题处理完善，才能推进项目的进程。

加强财政和物质资源，人力和科学合理的投资时间的前期可行性研究；对决策的程序进行完善，提升决策效率，对项目的市场与产品进行科学的定位；要建立健全决策支持机构，决策支持资源收集、整理，借鉴先进企业的经验和方法是重视的项目决策阶段明智的方法。

2.设计阶段的成本管理

设计阶段成本的管理是房地产企业成本管理重点内容。对设计阶段进行成本管理的主要目的有两个，一是降低工程所需的材料、设备、安装、施工等费用，二是降低设计成本，以完成设计任务。因为工程费用的大部分材料、设备、安装、施工成本在设计阶段可以精确地确定，因此，对设计阶段的成本进行控制是最主要和最优先的。

设计费用一般只占总成本的1.5％至2％，在建设工程的全过程所占的比例较小，但是对工程造价的影响可以达到75％以上。因此，设计的好坏将直接影响工期和施工成本，也将直接影响财力、物力、人力的投入。科学合理的设计可降低10％的项目成本。但许多设计师大多数对于技术较为重视，很容易忽视设计的标准和安全系数，没有充分考虑项目的经济合理性，大大影响工程造价的有效控制。所以，项目投资的设计阶段的影响是非常重要的。事实上，如果可以把更多的精力在项目的早期阶段，会得到更多的良好的经济效益。

3.施工阶段的成本管理

（1）抓好合同管理，减少工程索赔

成本管理在施工阶段的关键是有效控制工程变更。施工合同是工程的主要合同，也是双方进行工程结算、索赔等的重要依据，所以要对合同的起草、审核等进行严格把关。对批量报价法，施工单位往往采用“低价竞标，索赔利润”的方式。因此，成本管理人员应该事先进行控制措施，严格检测和审核，及时计算出投资的影响与变化，从项目的外观、功能以及经费等方面确定是否需要进行工程的变更和造价的减少，防止出现投资失控的现象；除此之外，对于施工单位和原材料供应商不履行合同时要及时进行反投诉约定，对成本进行有效的控制。

（2）从管理模式上着手，建立建设项目监理制

根据监管规定和实施细则有效控制工程投资，落实职责分工的制度和相关责任，从而建立和完善投资管理机制的项目控制系统。每月编制项目审查进度付款，避免投资失控。审核施工进度、数量的监理方确认，根据合同条款，支付相应的工程进度款后，核算材料单价和成本定额的价格。

（3）从技术措施上开展项目投资的有效控制

对于主要施工技术方案进行论证，在此基础之上广泛应用新材料、新工艺、新方法等，设法在技术方面对成本进行有效的控制。技术措施是项目投资实施的有效保证。据调查统计，原材料成本一般约占直接建设成本70％。与此同时，直接费用的多少将影响间接成本的高低，因此，新材料、新技术的选择，是提高劳动生产率，缩短施工工期的有效途径。

4.竣工阶段的成本管理

房产企业成本管理完成的最后阶段是竣工的阶段，这个阶段主要是完成审计工作的项目决算，竣工阶段结算正确与否将会直接影响到工程的造价。因为成本已经产生，该项目已经完成，因此在这个阶段做的是找到一个好的会计师事务所，实事求是的计算工程造价。从这一方面上来讲，成本管理事前和过程控制要比事后进行控制重要的多。除此之外，还要对施工单位提交的工程结算书进行认真的审核，或是委托信誉较好的造价咨询公司进行审核，并对造价公司提供一定的奖励，以此提升造价公司的工作效率与工作质量，减少企业工程的成本。

四、结论

在房地产市场化不断提高、市场越来越规范的背景之下，市场各方面的监管也越来越严格，成本逐渐变得透明，消费者的各种法律意识也逐渐增强。而市场上只有一些管理规范、资金实力强大的房产企业才能在激烈的竞争中存活下去，因此，成本管理对于房产项目的运行非常的重要。但是，现阶段我国的项目管理水平依旧很落后，在对先进的项目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我们可以得出，未来房地产企业的成本管理的重点内容就是如何合理有效的在实践中运用这些思想、方法和工具。

参考文献：

[1]李强.房地产企业成本控制要点分析[J].城市开发，2010.4.

[2]张凌云.工程造价控制[M].东华大学出版社出版，2008.4.

[3]李进，陈静江.建设工程全过程造价管理务实[M].江苏科学技术出版社，出版.2007.1.

[4]丹超.论动态控制房地产企业目标成本[J].福建建筑，2010.1.

[5]陈涛.关于做好房地产工程项目成本管理的思索[J].科技向导，2010.5.

房地产成本控制范文第5篇

关键词:内控导向 房地产 成本控制 存在的问题 对策

企业内控导向主要是企业内部的一种自律行为，是我国现代企业管理中的重中之重。可以说，企业只要进行经济活动或者管理活动，那就必须要对企业内部控制进行加强。由于房地产是属于较高风险的一个行业，其所涉及的范围较广，经营管理周期较长，且投入的资金也较大，那么房地产的成本控制就显得尤为重要。因此，在房地产市场竞争这么激烈的形势下，有必要基于内控导向加强房地产的成本控制，同样，这对增强房地产企业开发商的竞争力以及开发商经济效益的提高具有十分重大的意义。

一、房地产成本控制中存在的问题

(一)房地产收入确认具有复杂性

目前，房地产行业的商品销售主要存在两种方式，即：自身开发加销售以及与买方签订合同后再开发建设。与买方签订合同后再开发建设不同，企业自身开发再销售具有自身的特点，由于其开发周期比较长，且耗资巨大，那么房地产开发商在销售商品时，往往就会采用预售以及分期收款销售等的一系列销售方式，那么房地产的收入确认就存在一定的复杂性，不利于房地产成本的控制。尽管国家出台了许多有关房地产会计制度，也在一定程度上对房地产成本控制起到积极作用。但由于各种原因，其制订的制度在实际工作中的可操作性并不强。例如：《企业会计制度》中所规定的，将企业风险及报酬的实质转化为企业收入确认的标准，这个方法理论上是可行的，具有一定的合理性，但这必须要企业会计人员具有比较高的会计职业判断能力才行，不然该制度就不能起到相应的作用，发挥不了相关的功能。因此，在会计实务的工作中，如何运用好收入确认这一标准，目前仍然处于混乱局面，相关部门人员应该予以关注和重视。

(二)房地产成本与售价存在不配比性

由于房地产行业的特殊性，其商品的开发周期比较长，开发商并不能在短时间内想收回成本就收回，这就导致企业成本投入与产出不存在一定的配比性。首先，由于房地产在短期内投入的资金较大，且项目完成的工期较长，那么预售款项也就无法被确认为收入，当然这也为配比原则的相关应用造成了极大的困难。其次，由于房地产所开发处理商品，不同的楼层、不同的朝向以及不同的房型都会影响到商品的销售。即使是同一楼层，也有许多因素不同会造成销售的不同。而且由于企业的成本摊算的时候，在没有清楚考虑到房屋朝向以及楼层的因素下，所得出的经营成果也不具有真实性。

(三)收益评价指标反映不到位

在以往房地产企业会计年报工作中，其业绩的波动性也很大。有的房地产项目在建设期内，其业绩不佳，但在验收出售后，其大量的预收款被确认为收入。一般来说，这样的情况出现在一个会计期内还行，但如果这样的情况要跨过几个会计期，那么久不再适用于对企业业绩的一般评价指标，就不能客观、正确及全面的反映出这个企业的实际经营情况。有的情况下是这样的，一个房地产企业其经营状况很好，但其净利润却很小，甚至为负数。而有的企业尽管目前的现金流动状况不佳，但其有大量的在建工程或者有很好的预售情况。那么这个企业也可以判定为有较强的盈利实力。由此可见，单纯以指标好坏来评价企业的发展潜能和业绩是不可取的，我们应该具体分析这些指标，更重要的是要看到这个企业的资质信誉以及实力等，这样才能更好的评估一个企业的实力。

二、基于内控导向的房地产成本控制对策

(一)加强预算控制

内控向导能很好的控制企业内部的经营、管理活动，是企业经济活动和管理活动中不可缺少的。而预算控制作为内控导向的重要方面之一，其包含企业整个经营活动的全部，如资金的筹集，设备的采购，商品的销售以及生产过程中的管理等一系列活动。因此，做好房地产成本的控制工作，需要对企业的各项业务指标进行详细的预算编制和计划，并且通过授权的方式交由相关部门负责执行，并进行监控。为了适应房地产企业自身的特点，在项目预算以及资金预算的基础上，可以采用企业年度制的责任预算管理模式。在具体的实施过程中，可以根据企业整体的资金状况，来对企业预算进行年度规划。房地产企业要确定出各个层次的责任中心，并将企业年度预算规划好后，层层放置到各个层次的责任中心。然后各个层次的责任中心必须按照企业的整体资金预算、按照自身部门的实际情况来具体执行下去，从而最大限度的确保企业预算目标的实现。这期间，每个责任中心都要及时或按时将本部门的实际经营情况向上一级责任中心反映，这样一层一层，一级一级，从而实现企业预算执行的最终控制。

(二)完善资金管理

房地产行业是一个具有高投入、高回报又高风险的行业，资金对于一个企业来说是很重要的。因此，为了控制房地产成本，有必要在内控向导下加强企业的资金管理，从而有效的控制房地产风险，最终实现企业资金的统一管理和安排。资金控制作为内控向导的一个重要内容，是房地产企业控制资金收入与支出的一个重要方式，资金控制得当，可以在很大程度上缩短房屋的预售时间，提高企业资金的回流效率，进而降低了企业的资金风险。因此，完善企业资金管理，加强对企业现金流动的控制管理，有助于房地产企业整个经营活动及管理活动的顺利进行，有助于房地产企业在整个房地产行业市场上占据有利的地位。同时，在间接方面也会完善我国的房地产行业相关制度。

(三)规避财务风险

内控导向主要是基于对企业内部制度的管理，且财务作为房地产企业成本控制的一个重要环节，其管理的好坏直接影响到房地产企业的整个运作。风险是每个企业在经营活动中都存在的，房地产企业要想发展，不冒风险是不可能的，因此，房地产企业必须要加强对风险的意识，从而提高企业自身的风险管理水平。由于房地产行业具有高投入、高回报和高风险等的特点，那么就必须要建立较为完善而健全内控导向，确保房地产企业正常、有序而良好的运行。建立和健全严格的内控导向程序以及相互制约的措施，并且要实行重大事项报告及决策的制度，从而最大程度的避免决策的失误而带给企业经济上的损失。要明确相关经办人员以及会计人员等之间的职权和责任，从而从根本上规避因内控导向不严给房地产企业造成的巨大财务风险。

综上所述，加强内控导向下的房地产成本控制，建立、健全内控导向制度，是企业自身发展的必然要求，同时也是房地产企业面临激烈竞争下的必然作为。加强内控导向下的房地产成本控制，从根本上保证房地产企业健康、正常及快速的发展，完善我国房地产相关制度，保护投资者和消费者的合法权益以及确保房地产资本市场的有序运行，都有着极其重要的作用。

参考文献:

[1]张国新. 关于我国房地产企业内部控制的现状及其必要性分析[J]. 现代商业, 2010, (11): 254-255