房地产公司的建议

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房地产公司的建议范文第1篇

[关键词] 房地产；上市公司；资本结构；建议

[中图分类号] F420 [文献标识码] B

一、我国上市房地产公司资本结构现状分析

房地产行业由于其关乎国计民生的特殊地位，一直以来都是各方关注的焦点。2013年2月，国务院再次出台调控楼市的新“国五条”，进一步加大了对房地产行业的调控力度。国家如此大力的调控说明房地产行业必然存在自身发展的不足，那么，房地产行业现状如何，其资本结构又存在怎样的特点？

（一）我国房地产上市公司资产负债率分析

从图1中数据统计中可知，近十年来，我国上市房地产公司资产负债率的均值始终高于50%的安全理论值，如此高的资产负债率对于资金密集型的房地产行业来说，企业将承担相当大财务风险。而我国上市房地产公司的最大股东为国家，企业贷款是以国家信用为担保，一旦企业出现资不抵债、无力偿还银行贷款的情况，国家宏观经济也会随之受到严重冲击。尤其从2002年开始，资产负债率一路攀升，2007年达到峰值84.62%，企业大部分资产来源于外债，自有资产比率较低。直至2008年，受经济危机的冲击，资产负债率持续走高的现象才有缓和，但目前其值仍高于50%的安全值，需要进一步的控制和降低。

图1 2002-2011年资产负债率年平均值

（二）我国房地产上市公司偿债能力分析

通过对最近10年来我国上市房地产公司的财务数据分析表明，如下表1所示，企业的产权比率常年居高不下，甚至在2005年时，均值达到431.34%之高，这说明房地产行业属于高风险、高收益的行业。同时，居高不下的产权比率也反映了房地产公司所拥有的负债远大于所有者权益，这表明企业中大部分资本是由外债构成，而企业自身所拥有的资产低于因借款而得到的资产，从上述研究可以发现，高负债率，低偿债率使得企业经营风险被扩大，上市房地产公司的财务结构存在着一定的不合理性，这导致我国房地产行业的发展处于不健康的趋势。

（三）我国上市房地产公司现金比率分析

随着我国房地产市场近年来的迅速发展，管理能力的不断提高，从图2中可以清楚看出，从2002年开始企业的现金比率呈曲折下降趋势，从2005年开始，基本保持在35%左右。但房地产行业具有一定的特殊性，房地产企业大部分资产为变现能力差的存货，加之国家近年来对房市的大力打压，进一步加大了商品房变现的难度。企业拥有较高的资产负债率，又没有与此匹配的长期偿债能力，而此时房地产企业仍在一味追求发展，保持着较低的现金比率，如企业继续采取这种激进的生长模式，房地产企业将面临巨大的还债压力。

图2 2002-2011现金比率年平均值

综上所述，我国上市房地产公司的资产负债率近几年来持续偏高，企业大量借入外债加大其自身财务风险，同时房地产公司的产权比率近几年来也高居不下，企业的长期偿债能力较差，但为了配合公司的高速发展，企业又保持着较低的现金比率，短期偿债能力也不理想，企业即将面临巨大的偿债压力。如房地产公司继续保持这种病态的财务结构，势必会影响到房地产公司长期健康发展，企业资本结构的优化迫在眉睫。

二、优化房地产上市公司资本结构的相关建议

（一）风险测评与企业成长趋势相匹配

高资产负债率表现出我国上市房地产公司一度出现过度扩张的态势。近几年来，房价的持续走高，不断刺激房地产开发商对企业发展采取扩张态度，大量借入外债，优先考虑债权融资，导致资产负债率高达70%以上，部分企业甚至出现资不抵债的现象，这充分表明我国房地产开发企业的发展存在过度扩张的趋势。高风险的行业特征决定了企业必须强化风险测评，以应付高负债结构给企业带来的支付风险。房地产市场的激进发展策略、国家经济政策的不断打压等因素，导致企业风险测评至少应每年进行一次，以及时调整企业自身的资本结构，使其达到最优状态。

（二）筹资顺序应该是先股权、后负债

目前房地产公司的融资模式为先负债、后股权。按照传统优序融资结构的观点，企业最优的融资顺序应为先进行内部融资，通过自身的储备及有利条件，扩大内源。其次为进行低风险的外援融资。最后为负债融资。而由于我国房地产公司的第一大股东为国家，也就是说，企业贷款是由国家做担保的，使得房地产企业更倾向于采取债务融资。不健康的融资模式，不仅增加了企业自身的经营风险，高债务造成的房地产泡沫也对国家经济持续稳定发展造成了严重威胁。

（三）企业应充分做好资金内部贮备，以提高融资效率

研究结果表明，企业的高负债率并没有适当的短期偿债能力与之相匹配，一旦房市崩盘，房地产泡沫破裂，巨额的银行债务不仅使企业自身惨遭破产，房地产市场产业链的锻炼，将对国家整体经济造成严重冲击。为避免这一现象的出现，应通过增加内部贮备，增强短期偿债能力来优化企业的资本结构。企业应该合理安排资金取得和债务偿还的时间，避免出现效率低下的融资模式。

（四）加强企业合并与“合作开发”

与此同时，国家政策的打压导致房地产市场不适应单独扩张发展。企业可以通过合并扩大自身规模，使得内源性融资一起股权融资比重增加，使得债权融资比例下降。同时企业可以通过“合作开发”模式，以缓解自身资金压力。

房地产公司的建议范文第2篇

借鉴：日韩模式是否良药

2010年9月29日，财政部国家税务总局、住房和城乡建设部出台《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)规定，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。个人所得税政策虽然出台很久了，但是实际上从来就没有认真实行过。主要原因首先是房地产市场

直是一个卖方市场+在过去这几年房地产投资如火如荼的年代里，关于房地产的所有税收都被转嫁给了购房者。还有最重要的一个原因是，房地产市场上一直存在的阴阳合同导致税务机关根本无法掌握房屋交易的真实信息。政府要想有效落实房地产调控政策，有效监督中介，杜绝阴阳合同是关键。

4月27日，著名经济学家华生说，他最近就有多份关于房地产调控的研究报告上报高层，建议学习韩国和日本的，在交易环节上征收高额的资本利得税。其实国家此前关于二手房买卖的个人所得税政策，虽然征收比例尚显太低，其实也就是资本利得税，是政策设计者想通过剥夺房地产投资所得打击投机者，从而抑制房价。但可惜的是，执行层面的各种阻力，让这项政策没有产生应有的效力。

日本在战后不久的1950年，鉴于城市化开始加速，实行土地、房屋转让所得收益全部纳入个人综合课税之条款，而当年个人所得税综合课税的最高税率为50％。后来经过两次上调，至1969年，个人所得税最高边际税率调为75％，而仅对家庭自住房在出售时的升值部分给予一个大额减免。由于日本在个人所得税之外，尚有地方征收的10％住民税，这样就使得投资于住宅房产几乎无利可得。

韩国在1970-1980年代的城市化高速期，对房屋转让收益在3000万韩元以下基本税率为40％，加上防卫税和住民税附加，实际税率为47％到51％，其上实行快速累进，最高税率为60％加上附加税后实际税率为70.5％到76.5％。

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌就建议征收房地产交易高额累进所得税。日韩的经验值得借鉴，高额所得税导致房地产投机无利可图，使房地产成为一个正常商品而非投资品，目前主要是地方政府在保护房地产投机者以期继续高价卖地圈钱将地方面子工程进行到底，这个税涉及的利益层面太多，目前执行较为困难。

观望：资金链条仍需巩固

虽然房地产转让所得税不会马上实施，但是连续的调控措施已经让房地产公司举步维艰。5月3日，某上市房地产公司公布了前4个月销售数据，其中4月销售环比3月出现下滑。公司称，3月以来楼市成交显著放缓，房企存货压力上升，此为调控显效所致。而与此类似，绝大部分上市房企4月销售均环比下跌。从北京上海等上市房企布局的热点城市来看，可售房源也出现持续攀升状况。房地产公司的存货压力最终会让公司资金链目趋紧张，而导致房地产公司的经营困难。

其实，国内的银行从调控开始已经收紧了房地产公司的资金链，之所以目前房地产公司还能抵抗主要是由于两个原因：第一，前几年的房地产大牛市让他们普遍现金流充裕，有家底可以扛着房价不跌。第二，很多房地产公司从国外融入资金来支持。据传言一些房地产公司在国外发行美元债券，利息在10％到15％，而这些外资的流入也助长了国内流动性泛滥的情况。现在的情况是销售下滑之后存货大增，原来的老本已经基本吃光了，再不想办法降价销售存货的压力都会让多数房地产公司生存艰难i另外从拉登之死开始美元开始升值，这将造成还在国内的徘徊外资回流美国，很可能许多借外债支持的房地产公司会面临外资催债的尴尬。

房地产公司的建议范文第3篇

（一）部分房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理

房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

（二）部分房地产公司的财务管理体系十分复杂，管理起来比较繁琐

房地产的开发建设，涉及项目繁多，各级管理单位在财务管理体系中对接标准不一致，导致最终的管理模式效率不高，而且管理起来也比较繁琐。在房地产开发前期，由于所需要缴纳的税费繁多，给公司的财务管理带来很重的任务。明目繁多的费用如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等。这些费用的管理均需要财务管理部门投入很大的精力，财务部门内部牵涉到很多岗位的参与，财务会计、管理会计等部门分工没有明确清晰的界限，在发生一些问题时找不到具体责任承担者。

（三）成本管理和财务预算的意识有待加强

一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深入详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

（四）财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低

现阶段，一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

二、房地产公司财务管理工作的对策

（一）创造良好的发展环境

任何企业要想取得良好的发展业绩，离不开一个健康、良好的行业环境。房地产公司的发展同样不例外，需要有支持公司发展的内部环境和外部环境。内部环境的建设要体现出公司的宏观发展理念，公司高层要有高瞻远瞩的战略眼光，制定公司中长期的发展战略，并将公司的发展目标具体落实到每一个会计期限内，从公司的企业文化、人力资源管理、后勤保障、市场营销等多个部门同时入手，健全部门之间的信息交流沟通机制，减少公司内部行政阻碍，优化公司的内部环境。对于外部环境，要严格遵守行业发展规律，规避可能的重大风险，公司的发展切不可冒险激进，要立足长远，实现稳定增长。遵守国家的相关法律法规，落实企业的社会责任，打造精品优质工程，树立企业的品牌形象，为公司的发展创造良好的外部环境。

（二）提高决策者的财务管理意识

房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

（三）提高财务人员的综合素质

房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

（四）加大评审力度

公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改。建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。对于规模较小，没有内部审计部门的房地产公司，可以聘请第三方独立审计单位对公司特殊项目出具审计报告，提高对工程项目的评审力度。

房地产公司的建议范文第4篇

1.1整合与凝聚

公司中，不可能一次只进行一个项目，多项目同时运作是常事，而项目完成进度是视具体情况的而参差不齐的。而通过全面预算管理机制，能够对公司全体资源进行统筹规划，优化配置公司资源，配合不同进度的项目进行及时的资金、业务、信息调整，做到“好钢用到刀刃上”，协调各部门各业务的运营，实现公司资源的最佳配置，将公司利益最大化。

1.2激励与约束

通过全面预算管理机制，明确各部门、员工的职责和权益，同时对公司全体运营进行动态监控，强化公司内部控制，对公司各部门、员工实行奖优惩劣制度，激发公司员工的工作动力，提高员工的工作积极性，提高公司的运营效益，有效系控制公司收支和财务管理，同时约束部门管理人员的一些工作懒散、等等行为。

1.3防范与应对

全面预算管理机制对公司实行的是整体控管，对于公司在运营过程中可能遇上的风险预测、定位、分析也包括在预算管理的工作之中，以控制风险为目标，事前对风险进行预测，通过寻找经营活动实际执行结果与预算的差距，找出经营活动中可能存在的风险，并提出防范措施；当风险发生时，第一时间掌握控制情况；风险发生后，寻找有效的措施解决，尽可能地将风险带来的损失降到最低。全面预算管理机制还可以初步预测公司下年度的经营情况，根据预算结果，公司对未来的经营计划进行或大或小的调整，对于风险预先防范或控制风险出现的环节，从而对风险进行有效规避和化解。

2.目前房地产公司全面预算管理中存在的问题

2.1全面预算标准不够健全

由上文可知，房地产公司的项目运作并非单行，而是多重开展，因此是复杂而多关联的，所以房地产公司在预算方面有着一定的工作难度，并且当前并有一套成文的国家预算定额标准，来标配不同类型的产品，这种情况导致了房地产公司对产品或运营项目的预算编制出现了一定的随意性，预算的准确性偏离了实际情况。

2.2全面预算管理制度不够完善

目前我国的房地产公司建立起的公司内的全面预算管理制度仍处在初级阶段，存在着许多未完善的问题，系统的预算组织还没有建立，没有一套科学高效的管理体制，专门独立的监督机制和监督组织也没有设立，这一系列的不足导致房地产公司不能按照预算编制的目标实行工作考核，影响了全面预算管理制度的职能的发挥。

2.3低水平战略管理制约整体战略目标

战略管理是根据公司定下的公司的发展战略目标而同步进行的，保证公司的政策的贯彻和目标的实现，并在实施过程中对公司内外进行动态管理。然而目前许多房地产公司缺乏长远的战略目光，对于公司外部环境的变化没有掌握到点，没有及时对外部环境的变化进行分析，制定新的经营策略，发掘新的运营风险，公司的战略管理仍是传统模式，用年度全面预算管理来支配项目资金的调度，没能跟随变化的市场环境及时变换管理政策，也没有统筹全局来管理公司内部，调整公司的运营手段。对于公司内部的运作，战略管理并没有落实到实处，与公司的实际运作脱离，而公司内部也没有重视战略管理，对于战略管理措施的调整没有及时反馈实时资讯。由于以上的问题，导致房地产公司的战略管理很难与全面预算管理并行，公司未能及时发现全面预算管理中出现的各种问题，以至于问题堆积多发，全面预算管理的实施缺少有力的监督机制，大大降低了全面预算管理的职能效果，阻碍了公司的全体战略目标的达成。

2.4缺乏有效的资金链管理

房地产行业属于资金密集型产业，项目的运营往往需要大量资金的投资作为支撑，而一次投资的周期长，期间资金的投入是持续性的，资金链一旦出现问题导致中断，将使整个项目功亏一篑。因此，房地产公司中的资金链管理是公司全面预算管理中的重点。目前房地产公司的资金来源主要依靠银行贷款，然而在银行逐年递增的货代压力之下，为了保证公司的资金链不断，房地产公司需要支付的融资费用不断上升。而在资金的使用过程中，房地产公司盲目扩张规模，大肆囤积土地，占用了公司资金链中的大量资金，或是从各种不合法的途径融资，甚至是从民间的一些不合法的贷款公司中贷款，欠下巨额债款，加重了公司资金配置的压力，白白浪费了公司的大量成本费用。房地产公司中缺乏科学的成本控制体系，项目运营的费用支出往往超出计划预定，浪费了公司资源，降低了公司资金的使用率，增加了资金的占用率。此外房地产公司中普遍出现经营性现金流持续恶化的问题，为了处理公司内部因为各种体系缺陷或管理不严而出现的问题，财务费用也随之不断上升，在经历过金融海啸、国家调控和对房地产的约束政策出台之后，公司的销售量有所萎缩，而在这种情形下公司资产的库存高企，使得公司的资金无法回流，资金链无法闭合持续流通。

2.5绩效考核制度收效甚微

而多数房地产公司的全面预算管理考核是传统的业绩考核体系，以员工达到的财务指标作为考核标准，而非针对财务指标的评价，而且考核制度只是流于表面，缺乏有力的监管实行，考核部门工作不严格，考核内容暧昧，考核工作没有定期开展，缺乏清晰的考核标准，公司全体人员的绩效考核不能全面进行。公司人员参与的意识不强，导致绩效考核制度在全面预算管理中收效甚微。

3.对于全面预算管理机制的改善建议

3.1创新房地产公司的全面预算管理理念

第一，房地产公司要树立预算的法律效力意识。房地产公司的一切经济行动都应该以公司定下的运营目标为核心，以此为前提进行预算工作。当预算工作完成后，要制定好完善的规划，并分配好公司内各组织各部门的准确工作，明确分工，要求公司全体严格按照预算计划进行工作，提升公司的预算控制能力；第二，要提高公司全员的参与意识，动员公司上下参与到全面预算管理的工作中去，统一人员的管理和预算的标准，加强前面预算管理机制的职能的发挥效力；第三，公司的上层领导要对公司的预算工作投以重视，支持公司的全面预算管理工作，全程参与，起到带头作用的同时能稳定公司的人员，起到激励与约束的作用。

3.2完善预算管理制度

公司的管理必须有制度为依据，因此对于全面预算管理工作的开展，必须首先要健全完善好全面预算管理机制，作为公司管理工作的支柱。首先要确立制度的核心目标，是以利润为主，明确机制参与人员的权责，将全面预算管理机制的细节条目清晰列明，界定好预算制度的目标、编制、汇总、审核、执行与管理，定期要求执行人员报告业绩和公司情况差异，定期对预算指标进行考核，根据公司的实际发展情况微调预算目标。根据全面预算管理机制，制定参与人员的考核制度与标准，定时对参与人员进行绩效考核，提高参与人员的工作严谨度和积极性。同时建立一套房地产项目会计核算科目体系，作为财务会计依据，逐步形成公司自成一套的资金分配额度标准。

3.3加强资金链的管理

房地产公司要学会多元化融资，形成多向融资渠道，解决资金筹措的问题，在合法合规的情况下适当引入外资。其次要搭建网络信息平台，促进公司内部以及业内的友好信息流通，日常的基础管理工作在网络平台上进行，减少管理成本，方便管理手续，并在公司内部建立起资金的数据库，公司的资金的收支情况、各部门的日常收支情况等等都及时向上填报，方便预算管理人员能及时掌控公司资金的流向。同时要详细规划资金的使用配置，强化资金链的良性循环。

4.结语

房地产公司的建议范文第5篇

我国的房地产行业是随着经济发展和住房体制的改革而逐步兴起的一个行业，在国民经济中有着重要的地位和作用。房地产上市公司作为行业中的佼佼者和代表者更是受到各方的关注。房地产业是一个资金密集型产业，其对资金的需求量比较大而且资金的使用周期也较长。房地产业直接和每一个城镇居民相关，因此保持房地产的平稳发展是一国政府宏观调控的重要目标，房地产企业业绩的影响因素很多，可以分为外因与内因。本文研究的外因主要有物价水平、GDP、货币发行量、贷款利率等，内因主要是股权结构、资产规模。本文首先提出研究的意义和背景，接着对本研究的国内外近年来的理论及实践成果进行回顾和综述，通过对深沪两市56家房地产上市公司的统计分析，本文构建了基于logit模型的房地产企业影响因素的模型，并进行实证检验。最后，结合本文分析的结果及江苏A房地产公司案例对我国中小型房地产上市公司的发展提了几点建议。

关键词:房地产，上市公司，业绩，logit模型

目录

摘要

Abstract

1绪论

1.1研究背景

1.2研究意义

1.3己有研究的回顾

1.3.1关于企业业绩的影响因素研究状况

1.3.2房地产企业业绩影响因素研究现状

1.4研究思路

2业绩影响的相关理论

2.1业绩

2.1.1业绩的定义

2.1.2公司业绩

2.2业绩影响因素的相关理论

2.2.1规模经济理论

2.2.2股权结构理论

2.2.3货币传导机制理论

3我国房地产上市公司业绩影响因素的实证研究

3.1指标的选择

3.1.1被解释变量

3.1.2解释变量

3.2样本的选择及数据来源

3.2.1样本的选择

3.2.2数据来源.

3.3LoGIsTIc模型说明

3.4实证研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2业绩变化显著的Logit回归分析

3.4.3小结

4分析及建议

4.1公司概况.

4.2总股本对江苏A房地产公司业绩的影响

4.3货币政策对江苏A房地产公司业绩的影响

4.4股权结构对江苏某某房地产公司业绩的影响

4.5对以江苏A房地产企业为代表的中小型房地产企业发展建议

5结束语

6本文局限性

致谢

参考文献

附录

1绪论

1.1研究背景

房地产业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产业是集房地产开发、经营管理和维修服务为一体的综合性产业，具有单位价值高、投资大、生产周期长等特点。房地产业直接和每一个城镇居民相关，因此保持房地产的平稳发展是一国政府宏观调控的重要目标，从市场发达国家的经验教训来看，房地产市场和金融市场的宏观调控也往往是联系在一起的。由于房地产业存在生产周期长，占用资金较大的特点，属于资金密集型的行业，因此公司规模对于房地产企业的影响很大。由于银行借贷、发行债券、上市募集资金等方式成为房地产公司获得资金的重要渠道，所以货币政策、利率政策必然影响房地产企业业绩。综上所述，房地产企业不仅受内部因素的影响，如企业股权结构等的影响，还受到企业外部环境的影响。现阶段，房地产业具有以下特点:

l)房地产业的区域差异大、级差收益明显。我国是一个幅员辽阔、各地区社会经济发展水平极不平衡的国家。现实的地区差异使房地产业经济活动在地区差异方面相当巨大，而且这种差异将会随着地区经济的发展变化处于不断的变动和发展之中。房地产业自身这种区域性的产业特征，会使得各个地区房地产价格、房地产业及其房地产企业的收益有较大的区别，从而形成明显的级差收益现象。

2)高度综合性和高度关联性。房地产业的综合性和高度关联性体现在它是横跨生产、流通和消费的产业部门。

3)高投资、高收益、高风险。房地产业的经济活动过程，是大量资金的投入及其运作过程。与其他行业相比，房地产业是一个高投资的行业。但同时，因为房地产业的投资数量巨大、投资周期相对较长、资产变现能力差、受宏观经济和政策影响较大，因此容易出现较大的价格波动变化，其涉及到的风险如金融风险、财务风险、政策风险等既较为复杂又往往牵一发而动全身。因此，房地产业也是一个高风险的行业。

4)对国家政策和法律制度具有很强的依赖性。其产业的特殊性和产品的特殊性使国家的投资、财政税收、金融政策，土地、住房政策决定和影响着房地产业的发展。

5)在相当程度上关系到社会和政局的稳定。房地产以其独特的功能在社会稳定中发挥着相当重要的作用。住房问题是一个社会生活水平和社会保障的重要标志，在一定情况下，房地产还成为一种政治问题，关系政局的稳定。

综上所述，房地产行业是一个与外界关联性很强的行业，其业绩受很多因素影响，是众多因素资源之间博弈的结果。研究其业绩影响因素对国家制定政策，房地产企业管理有重要意义。

1.2研究意义

影响房地产公司的业绩的因素很多，为了获取数据方便，本文以上市公司为研究对象。对深沪房地产上市公司的影响因素进行实证研究。在实证研究的基础上进行分析，比较有说服力。对于单一因素或两个因素对于房地产业绩的影响的研究较多，本文选取的影响因素较多，且考虑因素之间的多重共线性，分析更为真实。并在此基础上结合案例分析，对国家政策制定，房地产企业管理有参考价值，特别是中小型房地产企业有较大研究意义。

1.3已有研究的回顾

1.3.1关于企业业绩的影响因素研究状况

关于企业业绩的影响因素是多方面，在国内外都作了相关的研究。经济学者对影响公司业绩因素的研究较多，大多数研究认为影响公司业绩的因素为公司规模、公司市场份额、公司发展战略、金融环境和国家经济环境等宏观因素。其中国外有Bergeretal(1995)等证实产品市场的多元化与企业绩效存在相关性。SteenThomsen与TorbinPedersen(1998)等验证了公司绩效与股权集中度有显著相关性。国内有研究了中国上市公司股权结构与公司绩效的关系。林浚清、黄祖辉等验证了我国上市公司的薪酬差距和公司绩效存在正相关。关于企业资本结构与企业业绩的关系，其主要是从1958年Modigliani和”iller在《美国经济评论》上发表《资本结构、公司财务和投资理论》，他们首先提出定理“任何企业的市场价值与其资本结构无关”开始，首次提出现代资本结构的理论，后来围绕这个问题经历几十的争论与发展，其主要有引入破产成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探讨破产成本资本结构的关系，同时法拉、塞尔文、贝南等引入税率不同对资本结构的影响;后来引进信息不对称的原理，詹森和麦林提出成本说，罗思与兰等发展成信号模型财务契约论等。理论发展的同时，实证也在不断的前进，其中主要有LinS和RoPer(2001)的实证研究表明债务资金与股东价值存在正相关，但也有人作出相反的实证，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他们通过实证发现获利与杠杆负相关。关于资本结构与企业业绩的关系在我国也有不少的实证分析。其中主要有发现资产收益率与负债率并非呈一种简单的单调关系，总资产收益率不受负债率的影响。但通过实证证实了公司债务融资与公司市净率、净资产收益率存在正相关，公司业绩对债务融资的影响显著性为正。通过实证验证了公司的规模和成长性与财务杠杆正相关，而流动性和盈利能力与财务杠杆负相关。对我国上市公司中的30家ST公司与非ST公司进行比较分析发现，上市公司的资本结构与企业的盈利能力负相关，与非ST公司的成长性、资产的营动能力和资产变现能力正相关，而与ST公司不相关。

1.3.2房地产企业业绩影响因素研究现状

运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。

选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。

1.4研究思路

第一部分主要介绍了本文的研究背景，研究意义，已有研究的回顾以及总体研究思路。

第二部分相关理论分析。