补充协议格式

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补充协议格式范文第1篇

关键词：合同 格式 履行

合同是两个或两个以上的当事人之间为实现一定的目的，明确彼此权利和义务的协议。合同具有以下法律特征：

首先，合同是一种民事法律行为。《民法通则》第54条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”合同的这种民事法律行为，在主体方面要求有两个以上的当事人，在意思表示方面要求当事人的意思表示一致。

其次，合同以设立、变更、终止民事权利义务为目的。所谓设立，是指当事人订立合同以形成某种法律关系；所谓变更，是指当事人协商一致以使原有的合同关系在内容上发生变化；所谓终止，是指当事人协商一致以消灭原法律关系。合同的订立充分体现了意思自治的原则。

在铜原料采购中多用的是有固定文本的格式合同。对于格式合同，我国《消费者权益保护法》称之为格式合同，《合同法》称之为格式条款。对此问题学者中亦存在多种称谓，然大都倾向于几种称法同时并举，且早期多采“标准合同”一语。首先，标准合同“又译为定式合同，附从合同，指由一方当事人，有关团体或国家机关指定的，或由国家法律直接规定的，包括全部交易条款的合同”[1]或指“由一方当事人依法通过固定形式提出涵盖全部合同条款的要约，并由不特定的相对人承诺而明确相互权利义务关系的协议”[2]或指“由一方当事人或政府部门，社会团体预先拟定条款或印制成固定格式，另一方当事人只要在该合同上签字、盖章，即告成立的一种合同。”[3]其实实践中最通俗的说法接近第三种，一份由一方拟定，具有固定格式，具体条款明确，对方无异议，并在合同上签字、盖章的书面协议。

在铜原料的采购中多使用事先定制好的格式合同，采用格式合同显而易见的好处是降低了缔约成本，提高交易活动的效益，节省交易时间。但是随着近年来铜原料采购量的增大，市场价格的变化莫测，以及资金链的多种因素影响，产生了大量的补充协议，使得原本格式条款优越性发挥不出来了，采购员整日忙着找领导签补充协议，原始合同被束之高阁，合同的履行完全依据的是补充协议，有时一份合同能签数份补充协议，就铜原料的价格、计价系数、到货量、化验品质不断协商，不断签订，搞得采购员们也精疲力竭，纷纷报怨。那么国家法律在合同的履行这个领域是怎么规定的？如何能将法律的规定与实践中合同的履行结合起来，使得合同的履行有原则有立场有法可依（使采购员把精力放在开拓铜原料市场上），从而提高效率。

我国合同法就合同的履行，在第四章中做了专门的规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。

（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。

（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

就合同的履行，合同法做了明文的规定，原则是诚实信用原则，但当事人双方就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确时，可以协议补充。法有明文规定，但实践中存在以下问题：①品质方面，依据合同规定铜精矿的接收标准是铜品位要达到20%，如果高于基准品位，每增加1%，吨铜要加价10元，低于标准，铜品位每减少1%，减价20元吨铜，低于18%拒收。但是在一个合同的履行期内常常会遇到低于最低标准的铜原料，怎么办，生产需要，原料紧张时，就只好靠补充协议，一次次降低标准，让步接收。②价格方面，遇市场价格波动大时，有供应商就会提出计价系数的调高，因为事先在格式合同中对这一块没有规定，所以每遇到这种情况时，就频繁地以补充协议的方式处理，这样在结算时，主合同已不需问津，一份份补充协议成了实打实的结算依据。其实是给工作带来了诸多不便。那么在合同履行中如何解决这种状况，成为合同履行者们必需要思考并从中解脱出来的一个瓶颈。

首先作为合同履行者的铜原料采购方来说，领军人要高度重视合同的制定、执行。将实践中反复应用的条款写入标准合同中；督促具体承办人员一定要对自己执行的合同进行全程跟踪，发现问题，做好记录，持续完备；应对市场的变化，在合同中就价格等主要条款做出明文的调整规定；对铜原料品位要依据行业标准调整到一个可以接收的相对区间，低于此标准，一定拒收。这样以来，可以避免补充协议的重复签订，减少采购员不必要的文字工作量，同时合同在不断修订完善中成为真正的标准合同。实现持续改进，改变了一成不变的格式条款，适应市场并便于后续合同的签订，避免纠纷的反复，不做重复工作，提高效率。

其次，合同履行中的买卖双方一定要遵守诚信原则，依合同执行，不乘人之危，不会在原料高度紧张时以低质原料使买方被迫让步接收。给双方都规定明确的边界线。便于合同的有效履行，使合同的履行进入良性循环。

再次，买卖双方在铜原料采购中要积极建立长期的战略合作伙伴关系，在交易中不断总结经验，形成互谅互让，彼此可以接受的相对固定的交易模式，不会遇到情况就补充协议，补充协议虽是可以签订的，但要总结、思考，并不断完善。最终使铜原料采购合同履行实践日趋规范，把领导和采购员从大量的补充文件中解脱出来，使合同履行真正做到高效。最终使铜原料采购工作良性运行。

参考文献：

[1]《中华人民共和国合同法》.

补充协议格式范文第2篇

农村私人租地合同协议书格式一

甲方：

乙方：

为方便服务企业的生产，根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，双方就租用土地从事建造民爆物品储存库协商达成协议如下：

第一条 租赁土地

乙方承租甲方位于的山地，用途为

第二条 租赁期限

自2009年06月01日起至2019年05月31日止,共计10年。

第三条 租金

本合同租金实行一年支付制，租金标准为2000元/年，于每年的6月1日支付。

第四条 甲方权利义务

1、依法提供该土地合法使用的证明材料。

2、处理、协调有关土地所有权人与周边村民的工作、关系。

4、除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。

第五条 乙方权利义务

1、有权要求甲方履行合同约定的各项义务。

2、按照工商行政管理部门核准的经营范围经营开展合法的经营活动。

3、应按照约定的用途，并按规定制订的各项管理制度。

4、应按期支付租金。

第六条 合同的解除

有下列情形之一的，经甲乙双方协商可解除合同：

1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的。

2、未按照约定的用途使用土地，经主管部门书面通知或本仓库没有实际存在价值的。

3、进行其他违法活动造成恶劣影响的。

4、逾期120日未支付租金的。

第七条 免责条款

因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使土地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金。

第八条 续租

租赁期满后，甲、乙双方自行商定。

第九条 其他约定事项

1、场地在租赁期限内所有权发生变动的，不影响本合同的效力。

2、本协议签订前，甲乙双方于2009年6月20日签订的合作协议条款实质内容继续有效。相关的责任、义务内容按该协议执行。

3、因执行本协议发生争议，双方应协商解决，另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力，协商不成，由当地人民法院裁决。。

4、本合同自双方签字盖章之日起生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执壹份，均具有同等法律效力。

甲方(签字盖章) 乙方(签字盖章)

签约日期： 签约日期：

农村私人租地合同协议书格式二

出租方： (身份证号: ()以下简称甲方) 承租方： (以下简称乙方) 为了明确甲、乙双方在土地租赁过程中的权利、义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，本着平等自愿、互利互惠、诚实守信的原则，签订本合同。

一、四至界限

甲方将位于土地的使用权出租给乙方使用。该块土地的具置(即四至)为 ：东至 ;南至 ;西至 ;北至 ;共计 亩(即：长 米，宽 米)。

二、租期

租赁期限为 年，自 年 月 日 至 年 月 日止，年租金 元，租金共计 元整。

三、甲方的义务

甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用，如有违反，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的一切经济损失。

四、乙方的义务

乙方承租本土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。

五、乙方租用期间，有关各种收费，按有关规定由乙双方各自负担。

六、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，甲方不承担任何责任。

七、租赁期限界满后，乙方有优先的承租权，且租金优惠同等位置地块的 %到 %。如乙方不再续约或双方协商一致解除合同后 日内，乙方应向甲方办理交接手续。

八、经甲乙双方商定，租金的交纳于本合同生效后 日由乙方

一次性支付给甲方，即 元。如逾期交纳租金在 日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日的违约金;如逾期超过日，甲方有权解除合同，乙方应甲方支付年租金百分之的违约金。

九、甲方保证乙方于本合同生效后日内进驻该块土地。如因甲方原因导致乙方未能按时进入，逾期交纳租金在日以内，甲方应向支乙方付总租金日 的违约金;如逾期超过日，乙方有权解除合同，甲方应向乙方支付总租金的违约金。

十、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。

十一、在租赁期限内，因不可抗拒的原因或者因城市规划建设，致使双方解除合同，由此给乙方造成的经济损失由有关部门按照有关规定进行补偿外，甲方还应退还未到期部分的租金。

十二、争议解决方式

如双方发生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向土地所在地人民法院提讼。(或如双方发生争议，应协商解决,协商不成的，任何一方均可向仲裁委员会申请仲裁。)

十三、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力

十四、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。

补充协议格式范文第3篇

(二)使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式的预售合同前会要求购房者签订一份《房屋定购协议书》，交一笔订金。这种行为并非购房的必经程序，往往会使购房者陷入订金纠纷。

(三)查验有关证明文件。买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

(四)买期房要注意建筑面积的约定。在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

(五)买期房要约定交房条件和时限。所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

(六)签约时要注意房屋质量问题。购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。因为这两书都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此特别要注意。

(七)签约时明确物业管理事项。合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。这是购房者很容易忽略的内容，要注意防止物业公司变更物业费。

(八)注意合同文本中补充协议的内容。购房者应谨防有些开发商将示范合同文本中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。

补充协议格式范文第4篇

赠与人(甲方)： 身份证号码：

受赠人(乙方)： 身份证号码：

甲、乙双方系 关系，就甲方赠与房屋给乙方的相关事宜，经充分自愿协商一致，签订如下房屋赠与合同：

一、赠与房屋的基本情况

赠与房产为甲方于 年 月 日以 元价格购买的私有房产，尚欠 银行房贷 元，坐落于 ，房产证号： ，土地证号： ，建筑面积： 平方米。

二、甲方自愿将第一条所述房产无偿赠与给乙方，乙方自愿接受上述房屋全部产权。

三、上述赠与房屋甲方须在 年 月 日前将房屋腾空，并交付房屋钥匙给乙方。且甲方须在 年 月 日前办理完赠与房屋的产权至乙方名下的变更登记手续，办理上述房屋产权变更登记的税及相关费用由 方负责。

四、甲方保证赠与给乙方的是上述房屋的全部所有权，不存在任何权利上的瑕疵，保证并免遭任何第三人追索。

五、甲方赠与房屋交接前的债权债务由甲方负责，赠与房屋交接后的债权债务由乙方负责(包括赠与房屋交接后，即 年 月 日后的房贷款由乙方负责偿还)。

六、甲、乙双方须在本合同签订之日起日内到公证处办理赠与合同公证手续。

七、在本合同履行中，如任何一方违约，违约方须依法赔偿守约方因此造成的实际损失，并承担守约方起诉所花去的诉讼费、律师费、差旅费等一切费用。

八、甲、乙双方因履行本合同发生争议时，甲、乙双方可以协商解决，协商不成的向 人民法院起诉或 仲裁委员会申请仲裁。

九、本合同自甲、乙双方签字生效。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，到公证处办理公证一份。

甲 方：

乙 方：

合同签订地点：

合同签订时间： 年 月 日

【二】房屋赠与协议书格式范本

甲方(赠与人)：_____(写明姓名、住址)住所：_____

有效证件号码：_____

乙方(受赠人)：_____(写明姓名、住址)

住所：_____

有效证件号码：_____

甲方自愿将其下所有的不动产房产赠与乙方。按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：

第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：

(一)座落于_____，建筑面积_____平方米;

(二)赠与房屋的所有权证证号为_____;

(三)房屋平面图及其四至范围见附件一

(四)土地使用权取得的方式

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并赠与。

该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。

第二条：因甲方_____，此房产所购的所有房款和税费均已有乙方代甲方支付，由甲方所购该房产并取得该房产房产所有权证。经协商一致甲方愿将该房屋赠与乙方，并在乙方能办理过户手续时积极协助办理。

第三条：甲方保证房屋在此赠与合同签订前以及合同签订后一直到过户完毕期间该房屋权属状况完整和其他具体状况完整，并保证房屋不受他人合法追索。

第四条：甲方没经乙方同意不得将此房产抵押、转卖或出租给他人，否则抵押、转卖或出租行为无效。如因上述行为造成乙方不能取得赠与房产的，甲方应如数补偿或退还乙方代为支付的所有房款和代交的其他等所有税费。

第五条：甲方赠与乙方房产，本合同在双方签订经公证处公正后不可撤销。

第六条：在乙方能办理该房屋过户手续时，甲方应按约定积极协助乙方转移办理过户手续。

第七条：甲、乙双方定于_____时正式办理过户该房屋,双方定于_____前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

第八条：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋赠与给乙方。

第九条：本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

第十条：本合同自甲乙双方签订之日到公证处公证之日起生效。

第十一条：甲、乙双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决。协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁。

第十二条：本合同一式_____份。其中甲方留执_____份，乙方留执_____份，为公正留执公证处_____份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。

第十三条：甲、乙双方约定补充条款如下：

附件一

文本：房屋平面图。

甲方(签章)：_____乙方(签章)：_____

证件身份证号码：_____证件身份证号码：_____

地址：_____地址：_____

补充协议格式范文第5篇

关键字：商品房买卖；法律问题

一、格式合同的利弊问题。商品房买卖中，合同作为保护当事人权益的法律依据，成为引发争议的焦点，涉及工程质量、计量、广告、交付等。对于专业知识和法律都相对欠缺的消费者，购房合同无疑是房产交易的重要法律依据，如何通过买卖合同来体现《民法》所赋予的公平原则，真正体现消费者的知情权，真正让消费者明明白白购房。采用格式合同诣在免除当事人反复磋商的麻烦，使当事人减少与每个缔约人单独磋商的过程，节约了个别交易成本；格式合同因其条款漏洞少，切实保护了缺乏相关知识的一般消费者的利益；格式合同作为要约形式，其内容一经确定，便相对稳定，给消费者以平等、无差别的待遇。但是，由于格式合同缺乏专门机关进行管理，没有同一法规进行有效规范，因而某些行业便利用自己本身的经济技术优势或行业垄断地位，在格式合同中规定一些不合理的侵害消费者利益的规定，具有地位的不平等性；以格式合同形式发起要约的服务行业，其同行之间不同行业之间为了在市场竞争中占据有利地位，在缺乏相应的约束机制的情况下，很容易滋生附条件交易行为，强迫易行为等不正当竞争行为，具有非协商性，给消费者正当权益的实现设置了巨大的障碍；格式合同运用的本行业专门术语，给普通消费者正确全面理解合同内容并真实表达自己的意思造成了困难，很容易导致消费者在并不真正明晓合同内容的情况下作出错误的意见表示，具有一方事先决定性，最终损害了消费者合法权益；格式合同形式的相对固定，内容也相对固定，对消费者的意见缺乏反馈机能，对消费者的要求更是缺乏针对性。

契约作为确定交易双方权利义务关系的依据，其重要性不言而喻。但交易双方在选定示范文本后可以就未尽事宜达成补充协议。一些开发商出于对自己利益的“严密保护”而在协议后加了不平等条款，或是在条款中出现了双方的违约责任不对等的现象，还有不少房地产商拒绝买房人写或修改补充协议，霸王条款由此产生。这不仅侵犯了购房者的合法权益，实践证明对开发商自身的信誉，形象起到了负面影响。由此可见，以公平原则制定补充协议才是对双方权益的最好保护。

二、因房屋质量引发纠纷问题。上海塌楼事件，给建筑行业敲响了警钟，房屋质量纠纷成为投诉的焦点。开发商所交付的物业如存在质量问题，一般视不同情况予以处理：即对于存在严重质量问题，将足以影响居住者人身安全的，购房者可予以解除合同；如果物业仅存在轻微的瑕疵，如漏水、细微裂缝等，可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失，即属一般瑕疵，买受人还是要履行合同义务。如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的，仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。这将涉及到两个问题，即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题。对此，双方当事人最好事先在预售合同中予以约定，否则，一旦发生质量问题的争议，双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的，则只能通过诉讼的途径予以解决，增添了当事人诉讼成本。实际上，质量问题往往成为一方推卸责任的借口，对此，为了防范法律风险，一定要在签订买卖合同时约定质量异议期。显然，双方没有约定质量异议期，也没有国家规定的质保期，理应遵守法定期限。

三、延迟交房的问题。出卖人应当将具备经综合验收合格或规划验收合格的商品房交付买受人使用，实践中延迟交件导致业主集体维权的事件屡见不鲜，开发商都是用所谓的“不可抗力”来逃避延期交房法律责任，使消费者蒙受损失。把施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；政府颁布新法规或修改原法规而影响楼宇按期交付；市政配套的批准与安装的延误等等客观理由视作“不可抗力”。我国《民法通则》第153条对“不可抗力”作出明确规定，即不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，必须同时具备这“三个不能”，如地震、火灾、战争等不可抗力造成延迟交付，可适用免责；如是人为因素为表现形式，或自然现象属于的惯常气候现象引起的延迟交付，抗辩理由都不成立。房地产开发过程环节多、周期长，确定交房期限时必须综合各种因素作出决策，客观上反映出开发商对履约状态的一种责任承担，才能保证合同的顺利履行。一些开发商其自身专业程度不够，又受到调控政策影响，延迟交房期间一旦出现资金链断裂，企业破产或重组、转让和收购等情况，给购房者带来违约责任承担等诸多方面的困难和问题。

四、买卖合同缔结过程中的欺诈行为问题。近期杭州某个楼盘，预售时说800米内有地铁在建，但事实上，地铁规划已经取消，最近的地铁距离楼盘约4公里；“住宅科技体系”在宣传册上一时有一时取消，30多位业主纷纷要求退房。事实上，即便地铁属于开发商红线之外，也不能无中生有，如符合欺诈的构成要件，出卖人应承担责任；“住宅科技体系”为产品带来附加值，一旦是要约就要具体确定。商品房大多通过广告形式向社会公开出售，出卖人为了获得高额利润，就会在宣传广告上夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，上述问题涉及到商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性，并对商品房周围环境质量作出具有明确的公建指标的说明的广告内容直接写进购房合同，以具有法律约束力。

五、小区车库的归属问题。近年来房地产开发公司、物业管理公司和业主之间，由于小区车库、停车位的买卖、租赁、使用、收费产生的纠纷已成为物业管理纠纷中的主要问题。《物权法》第七十四条对此做出了明确规定，这就为解决小区车库、停车位的归属问题提供了明确的法律依据。《物权法》还规定，对外出租小区车库、停车位产生的收益属于全体业主共有，至于如何分配这种收益，有约定的从约定，没有约定的根据各业主房屋所占比例进行分配。实际上小区停车难的问题非常突出，目前，住宅小区规划内建造的地下车库，归属于业主还是开发商仍存在重大争议。车库归属问题不仅仅是私法主体之间的利益博弈，而是涉及到了对业主利益的强制性保护。因为业主由于其信息和经济弱势，无法与开发商在车库的归属甚或价格方面平等地进行协商，所以应当通过强行性规范对其利益进行倾斜和保护。《物权法》第七十四条的规定，是一个原则性规定，还需具体明确来保证其施行。基于上述法律规定，房屋买受人在签订商品房买卖合同时，应当在合同中明确约定小区车库、停车位的归属和取得方式，并约定小区建筑区划内的共有收益的分配方式。

综上，针对商品房买卖中出现的问题，2003年6月1日开始施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，是人民法院正确及时处理商品房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益的法律支撑和依据。但是，有些解释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需要解释的又未涉及。针对以上问题，结合实际提出几点思考：

（1）、为了避免上述纠纷发生，切实保护弱者的利益，并根据举证的难易程度，解决由谁来承担“举证责任”的问题刻不容缓。参照我国行政诉讼法对举证责任的要求，强化房产公司的举证责任。因为对于个人而言，房产公司具有更优越、更现实、更充分的举证条件，而公民个人本身就处在需要救济的弱者地位，取证难诉讼成本高。如果司法者加重他们的举证负担，无异于拒绝对他们实施法律保护。显然，利用举证责任这个诉讼中调节双方当事人权益的杠杆，才能避免看上去公平，但实际上不公平的现象发生。

（2）、惩罚性赔偿责任的适用。惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐被英美法系和大陆法系的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。可根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条和《合同法》第一百一十三条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为有条件地适用惩罚性赔偿。出卖人有主观恶意，完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。惩罚性赔偿理论上有依据，实践中具有良好的社会基础，商品房买卖数额巨大，依法有效维护买受人的合法权益，是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的。

（3）、政府加强房地产开发过程监督机制。市场是追求效益的，房地产商为了所谓的经济效益，往往不顾住户的利益，表现在：不按城市规划规范，楼群密度过大；有的面积“短斤缺两”，从中盘剥消费者；“粗制滥造”，安全隐患四伏；消防、水、电等设施达不到原有承诺的要求，质量低劣；随意扩大公摊面积，变相抬高房价；履约过程中恶意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施。诸如此类不规范或欺诈行为，视乎与监督制约机关毫无关系，更没有责任可追究。因此，政府这只看得见的手应发挥着重保证社会公平交易上，利用行政许可与行政强制维护市场秩序保护消费者权益，加大行政执法监督力度，严厉打击违法违规行为，采取处罚、曝光等手段依法淘汰一批信誉差、销售不规范的企业，提高企业的自律意识，发挥政府的监督职能，如预售监管、质量保障、规划审批、面积测绘监管、权证监管等等，最大程度化解期房预售制度带来的后遗症。

（4）、不断完善《商品房买卖合同格式文本》。随着房地产市场发展所带来的新的法律问题，在目前《商品房买卖合同》中很难全面地体现出来，而仅仅依靠补充协议，其“亡羊补牢”作用毕竟有限。因此，结合一些新的相关法律法规，进一步修改、完善和补充《商品房买卖合同格式文本》非常有必要。如：开发商义务与责任捆绑约定，提高违约的成本；购买精装修的房屋，买卖双方要对装修材料、装修质量、装修标准等内容在补充协议里进行约定等等。总之，对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、具体的违约责任；对购房过程中消费者利益相对容易损害的地方,合同中应增加规范市场、限制开发商和加重开发商责任的条款，保护购房者的利益。

（5）、落实商品房质量保证金的具体措施。根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》要求，各省市相应出台了实施细则，开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管，以解决因房地产开发企业破产、解散、离开本地等原因怠于或无法履行保修责任时的商品房维修问题。这一质量保证机制在实施过程中若能发挥正真的作用，无疑对开发企业、施工单位提高工程质量起到制约作用，更使广大业主的切身利益得到保障。

随着房地产调控的不断深入，如何确保购房者作出安全的选择？商品房动辄价值几十万，对于每个购房人来讲，都是一笔不小的数目，要学会保护自己，在买房前做好功课，减少后期的诸多风险。由于我国法律制度需要有一个完善和发展的过程，在商品房买卖中还存在着许多问题，买房人要在上述几个问题上加强认识，提高自己的法律素养，搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房，防患于未然；而作为立法部门和有关机构，只有进一步完善我国的房地产法律制度，尽量使用准确的语言，确立精确的数字标准，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

参考文献：

[1]中华人民共和国《合同法》、《物权法》

[2]最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

[3]浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法

[4]杭州市城市房地产开发经营管理若干规定

[5]城市房地产开发经营管理条例

[6]杭州《都市快报》