房产投资

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房产投资范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

房产投资范文第1篇

文章指出，中国曾经有可以吐出金条的自动取款机，但黄金已经是明日黄花，他们现在想要的是实打实的房产。“中国人认为房地产是财富保值的最佳方式。另外，一些国家也迫切需要买家的光顾。”

美国全国房地产经纪人协会的数据显示，2013年3月，在加利福尼亚州进行房地产交易的非美籍买家中，中国人占了12%。他们平均每人支付了42.5万美元。这一数字比2013年6月的美国房屋平均售价21.4万美元还要高，并且高于加利福尼亚州的房屋平均售价36.5万美元。

而英国莱坊房地产经纪公司透露，同样是2013年3月，在太平洋另一边的新加坡，中国人占到了外籍房地产买家的34%。中国人购买新加坡房产的数量日益增加，以至于政府正在限制外国人的购房行为。

国内首家海外房产投资机构邦拓国际的副总裁邱泳栋告诉《钱经》，与此前海外购房者多以移民或子女留学为目的不同，最近一两年，更多的人是以投资为目的，希望能通过在海外购房获得收益。“在客户看来，如果能通过房产增值或者租金获得10%以上的投资收益就很划算了，更别提有些国家还有购房得绿卡等政策。”

邦拓国际的一位客户张羽（化名），今年40岁，未来没有移民需求，但是近期也准备出手投资加拿大房产。“国内房价太高了，200万元在一线城市几乎买不到什么像样的房子，在二、三线城市购房又不具有保值增值的作用。在国外，200万可以买到非常棒的房子，投资收益比国内高。”

张先生的观点不无道理，但并不是说在海外购买的所有房产都能赚钱，如果你判断失误，很可能就会砸在手里，例如美国底特律市中心的房子或是韩国首尔的公寓。如今，底特律正在申请破产，城市已变“空城”，房子一文不值；韩国房价则已经连续下跌14个月，拥有全国近一半人口的首都首尔的公寓交易量环比下跌80%。

在海外购房遭遇这样的情况并不少见，在一些海外房产投资的热门国家，早已经完成了城镇化进程，各个城市的人员流动状况趋于稳定，很难见到如国内近十年来人口向城市大规模涌入的现象，而中国人的习惯性购房思维——大城市的公寓肯定值得买，也不是在任何国家或城市都行得通。可以说，在海外投资购房，选择哪个国家、哪个城市、城市里的哪个地区都是有“门道”的，了解清楚了，你才能最大限度地保证自己的投资收益。

美国 出租不如出售

美国是国人在海外买房投资最热门的国家，事实上，美国已经度过了城镇化快速发展的时期，人们对房子的自住和投资需求都与国人不同。

想投资在哪儿买房？

近几年，华人炒房造成了美国的华人聚居区房价不断上涨。国人在美国购房，投资价值较高的主要有四个城市，即洛杉矶、旧金山、纽约和波士顿，美国西岸的两个城市洛杉矶和旧金山一直是华人在美聚居地，而东岸的两个城市，纽约是美国及世界的经济中心，波士顿则有世界上最好的大学。

在美国投资房产的关键是选择华人聚居区、白人聚居区和学区，这三块是具有升值潜力的投资区域。

在这四大热门城市中，相对来说，城市周边区域的“县城”更具投资价值，以洛杉矶为例，周边的圣盖博谷的东区、西区以及橙县都是华人和白人分布较多的区域，一套中等价位的别墅价格在80万美元到200万美元之间，房子都附带车库、花园，后院可能还会有游泳池，超过120万美元就可以买到一套社区环境和装修设施、后花园都非常棒的房子了。而市中心公寓黑人居住较多，治安环境不好，不适合投资。

还需要缴纳这些钱

由于2008年的次贷危机，现在美国银行对房屋抵押贷款的审批非常严格，而且美国的银行不对外国人提供贷款。

美国房产税根据房子的实际价值征收，各州的税点不同，一般为1.5%～3%，购房后的物业税也是各州自行制定，税率按照房子的实际评估价值来定，约为1.2%～3%，其中需要注意的是，你要是想把房子留给子女，遗产税的起征点是500万美元，税率为35%。

卖房的时候，最大的开支是请经纪人的佣金，占房价6%，此外外国人在美国卖房需要缴纳房价10%的所得税。

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事实上，在美国购房投资，可以通过房产的稳定增值来获得收益，用于出租并不划算，美国保护租房客的法律非常完善，房东有的时候对房客无可奈何。

一位中国房东曾经遇到这样的事情：他在波士顿花20万美元购买了一套公寓，一直用来出租，每月租金500美元。房客在居住了半年后失业，开始拖欠房租，房东对此无可奈何，因为按照当地政策，这个时候是不能与房客解除合约的，但同时房东每个月还需要缴纳租金的5%～10%作为管理费。

南非 买房不如买地

南非国土面积有八分之一个中国那么大，人口还没有北京和上海两个城市的人加起来多。在北京四环边买一个100平方米三居室的钱，可以在南非买一个带高尔夫球场和游泳池的顶级联排别墅，并且是永久产权。事实上，如果你投资20万美元以上购买房产，就可以获得南非的永久居留权。

想投资在哪儿买房？

在南非投资房产，具有升值价值的区域为约翰内斯堡和开普敦，其中约翰内斯堡为南非最大城市，而开普敦则是全球旅游圣地。

约翰内斯堡市区多为黑人居住，房价便宜，50万元人民币就能买到一套豪宅，不过不建议购买，因为除了黑人没人敢住在这里。

距离市区开车一个小时左右车程的白人和华人社区最具投资价值，安全，价格也稍便宜。在中档白人区，100万元人民币可以买到有5个房间，还带有游泳池、草坪和车库，典型推荐地如伯克斯堡地区；而高档白人社区罗斯班克地区，140万元人民币可以买到8个睡房的豪宅了。

开普敦治安比约翰内斯堡要好，北部海边豪宅价格很高，最便宜的也要500万元人民币，更多的是几千万的豪宅；开普敦内陆北部是中产白人和华人居住较多的地方，100万元人民币可以买到一套不错的独栋别墅。

在南非购房，治安环境非常重要，有24小时保安的封闭小区比同类的房子甚至能贵10%。

还需要缴纳这些钱

南非房价便宜，但是税率很高，每月需要缴纳物业税、水电费和土地管理费，土地管理费是按照地理位置收的，在白人区和华人区，紧邻购物中心、交通方便的社区，物业税和土地管理费较高，税率约为10%，并且每年都会以10%的幅度上升。

除了要缴纳水电费外，还有14%的增值税，一般两人的家庭，一个月的水电费需要2000元人民币；同时还有污水处理费，按照土地面积收取，1000平方米土地的污水处理费约为120元人民币。

此外，房子的维护成本很高，一般情况下，一栋中等住宅，3～5年就要大修一次，平时，即便是房子的油漆掉了也要随时修补好，否则会拿到上万元人民币的罚单。

在南非购房，年满18岁，工作半年或者是创业2年以上，就可以获得银行贷款。如果是在南非工作的华人，购买价格在70万元人民币以上的房子甚至可以获得全额贷款，如果购买高于350元万人民币的豪宅，也可以获得85%的银行贷款。

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南非的房地产市场并不算活跃，市面在售房产并不多，购房者也以华人居多。

在南非购房，如果不是为了自住，你想获得投资收益，出租和出售房子的收益都有限，你还不如期待土地升值带来的收益更靠谱。

在南非生活的张建荣，2005年在约翰内斯堡附近花15万元人民币购买了3800平方米土地，当时土地上仅有一栋很破旧的房子。购房后，他花费了80多万元人民币修建了一栋拥有8个房间的别墅，目前不算房子的土地价值在100万元人民币以上。

“南非土地非常便宜，最近两年价格开始稳步有升，在南非炒房不如炒地。”张建荣告诉《钱经》。

澳大利亚 投资本地人聚居区

非澳大利亚本地人无缘二手房，只能购买通过FIRB审批的新房，一般这类新房的价格与二手房比，每平方米会贵几百甚至上千澳元。

想投资在哪儿买房？

悉尼、墨尔本和布里斯班是比较具有投资价值的城市。

悉尼北面和西面以本地人和欧洲人等白人较多，在距离市区半个小时车程的一套中等偏上的独立别墅的价格约为1000万元人民币。公寓的价格也不低，悉尼市中心一套100平方米的公寓价格约100万澳元，距离市中心10公里距离的BURWOOD区的公寓价格则只有60万澳元。

墨尔本和布里斯班的价格与悉尼相比略低，在墨尔本市区西部车程20分钟左右的地区，一栋带花园和院子的独立别墅，价格约为260万元人民币。

在悉尼、墨尔本和布里斯班，大多数人会选择独栋别墅，很少有选择公寓居住的，因为独栋别墅的土地使用权是永久的，建议选择距离超市和购物中心10公里以内的区域，且附近没有中东人、地势平坦的地区投资别墅。

80%的中产在澳大利亚购房会选择70万澳元左右的独栋别墅。

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选择本地人居住的区域购房，未来出手的时候会更方便，价格也会稳定增长。关键是套现的时候，承接者以及银行会客观评估其价值。

在墨尔本和布里斯班，每距离市中心近一公里，土地价格就上涨1万～2万元。但是远郊的房子升值慢，距离城市20公里外的房子升值幅度就很小了，最理想的投资区域是距离城市中心10～15公里的房子。

近几年，澳大利亚的房价每年都有约5%的涨幅，除了等待房产增值外，出租的价格也不错。

不过如想靠出租获利，那公寓房要好于独栋别墅，悉尼市中心一套100平方米的中等公寓房，租金约为每周400澳元，而面积大的别墅的周租金可能也才500澳元。

加拿大 买房出租首选多伦多

相比美国来说，加拿大的房地产市场更稳健一些，在次贷危机期间，美国房价大跌，加拿大的房价却一直稳步增长。此外，加拿大华人较多，更适合国人购房投资。

一般情况下，非加拿大本地居民，可以获得最高65%的银行贷款，且除公寓外都是永久产权。

想投资在哪儿买房？

加拿大最热门的购房区域非温哥华莫属，温哥华西区、西温哥华和列治文地区是最值得购买的区域。在温哥华西区，一栋距离学校和周边购物超市车程10分钟内的中档别墅的售价约300万美元，而列治文地区的价格略低，同样品质的房子约220万美元。

在同一地区，联排别墅和公寓房的售价差不多，比独栋别墅最多能便宜一半左右。

如果说温哥华是以气候宜人、自然景观独特吸引购房者，那么多伦多则是以经济中心和名校吸引购房者。多伦多的留学生和移民较多，购房赚租金非常划算。

在多伦多华人较多的SCARBOROUGH、MISSISSAUGA等地，距离市中心车程半个小时左右的一栋中等两居室的公寓，价格约20万美元，租金价格约1000美元。

刘洋4年前到多伦多读书时，集全家之力在学校附近购买了一套两居室公寓，当时的价格为20万美元，读书期间，刘洋将另外一个房间出租给了同学，月租金500美元。“这是因为同是华人同学打了折扣，市面上可以租到600美元。”

今年刘洋毕业回国，将这套房子以35万美元的价格出售。去掉购房时的物业转让税1万美元，4年间的各种物业税、管理税1.2万美元，同时租金收入2.4万美元，刘洋在多伦多读书期间通过房产获得收益16万美元。

还需要缴纳这些钱

在加拿大买房子，买家需要缴纳物业转让税，20万美元以内的收取1%的物业转让税，超过20万美元的部分收取2%。

在加拿大拥有房产一定要缴纳物业税，物业税计算非常复杂，征收比例每年都会调整，同时以政府对房子的估价为依据征收，大概区间在房价的千分之三到千分之五。如果是300万美元的房子，物业税每年需要缴纳9000到15000美元。

如果是联排别墅和公寓，还需要缴纳物业管理费，每个月200到400美元不等。如果房子被用来出租，年底还需要向税局申报租金收入缴纳相应税款。

英国 买学区房赚租金

英国的房子类型不同，产权期限也不同，大多数的独栋别墅属于永久产权，部分学区的投资公寓拥有999.99年的产权。

想投资在哪儿买房？

在英国，房产投资的热门城市要数伦敦，房价根据距离市中心远近有所差异。在市中心，一套80平方米的中档公寓售价约160万英镑，在车程30分钟以内的非市中心，一套80平方米的中档公寓，售价则为130万英镑。

由于最近几年英国经济陷入衰退，失业人口逐年增加，这几年的房地产市场增长很慢。

想要在英国投资购房，投资郊区别墅并不是好选择，因为房产增值收益并不明显，但是位于大学附近以及市中心的公寓可以买来赚取租金。

在伦敦，市中心公寓和非市中心公寓租金相差不大，同样面积和装修的公寓，租金相差10%左右，但是购买价格要相差20%。

在牛津和剑桥学校附近投资公寓更划算，以剑桥为例，剑桥大学附近骑脚踏车20分钟左右的中档单间公寓，租金在100英镑每周，价格为20万英镑左右。距离大学越近，租金价格越高。

还需要缴纳这些钱

相比其他国家，英国的住房税收不算多，主要征收物业税，根据房产局的标准分为8个档次，其中伦敦地区税率最高，从几千到几万英镑不等。以英格兰和威尔士为例，如果业主购买一套60平方米的两室一厅的房子，每月需缴纳物业税160英镑。

目前英国遗产税的起征点为32.5万英镑，遗产税率为40%。

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英国房价上涨并不明显，但是租金价格逐年上涨，购买用于出租的投资公寓可以选择英格兰和威尔士等地，伦敦和市区内有多所大学的城市更是首选。

此外，在英国购房一定要注意产权年限，999年的产权和99年产权的公寓价格差别很大。

房产投资范文第2篇

数据显示，近年跨境买房者呈现出了30%的增长率。那么，国外的房市究竟如何？有哪些购房条件？需要办理哪些手续？涉及哪些政策？投资回报率多少？

美国

据全美房地产经纪人协会的统计数据，外籍人士买主中交易金额9%来自中国，达到了73.8亿美元，位居第二。

1 房市现状

2008年房地产泡沫破灭后，美国房价最高跌去60%。而由于美国经济正在复苏，且美国政府的量化宽松政策使得市场流动性大增，地产已出现回暖。未来房价若保持正常的每年上涨3%～5%的速度，2～3年后美国楼市或全面复苏。

2 购房理由

2012年美国房屋抵押贷款出现创纪录的低利率，对合资格的借款人而言是个好机会；美国最近提出的“负担得起再融资方案”有助负资产的业主再融资，这可能是近年一个稳定房屋市场的重要因素。

3 房地产政策

据美国法律，房产所有者要受制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。具体税率各州不同，最高的德州为3%，伊利诺伊州、纽约州、佛罗里达州、加州大概是1.1%～2%，最低的夏威夷为0.25%。

除此以外，美国的房产经纪交易费用由卖家承担，现金购买交易费会低一些。

没有工作和信用记录的外国人有一种方法可以贷款：在国内时就在外资银行开户，并获得很高的信用。

4 购房注意事项

在美国购房，购买保险相当重要。最主要的保险有三种：房屋结构保险，主要针对将来房屋的结构性损伤投保，但也可对屋内的家具电器投保；产权保险，主要是针对房屋产权可能出现的问题，一旦房屋产权出现问题，这种保险会赔付一切损失；home owner’s insurance，这是一种很复杂的险种，赔付的范围甚至包括主人自己在家吸烟把房子给烧了，或者客人在你家里做客受了伤。

英国

按照英国房地产公司邦瑞地产的统计，在他们的物业里，有10%的购买者来自中国内地。其中最主要的购房者为送子女出国留学的中国家庭。

1 房市现状

目前英同房价虽有所回升，但比起2007年高峰时仍有11.6%的跌幅，房地产市场整体仍处于压抑状态。但是受外地购房者大量增加的影响，英国的豪华住宅已异常红火。

2 购房理由

除了英国房地产行业政策稳定、交易透明、物业配套完善外，在英国购房的理由有两点：

英国80%的城市租房比买房贵，对计划在英国学习或工作三年以上的人而言，买房显然更划算，一套剑桥郡学区房的房价通常6年能翻一倍；近几年英镑对人民币的汇率大幅下跌，对中国买家而言，相当于英国的房价打了7折。

3 房地产政策

英国投资房产的一个优点就是税费较低。只有售价超过15万英镑的房屋，政府才会征收1%的契税。而超过了25万英镑，就征收2%的契税。如果房子空置，房东要缴纳地方政府税，如果房屋是在住状态，就向住客征税。对于房屋出租或出售的收入，政府要征收收入环节的税，但外国人买房没消耗当地资源，只要每年填写投资税免税证明就可免缴。

4 购房注意事项

购买英国房产，聘雇合格验房师很重要，他们专为购房者提供住宅环境调查的方案，大至房子周围未来十年是否有修路、挖掘、开发等打算，小至房屋本身的防洪防火、安全隐患、噪音污染等等指标，都能帮忙查清楚。

澳大利亚

数据显示，2010～2011财年，在1770亿澳元的外商投资中有420亿澳元投资于房地产，其中中国买家投资占了40.9亿澳元，现已成为澳洲房地产行业第二大海外买家。

1 房市现状

据澳洲房地产投资的“72定律”，澳洲房产每7年翻一番，上一次大幅度升值是2004年，推算可知2012年将会再次实现中位价格翻倍。鉴于澳洲央行最近再次降息，不少业内人士分析预测，房价将开始再次上升。

2 购房理由

宽松的信贷要求降低了购买门槛；低银行利息增大了消费者的借款能力；政府减少了土地的供给出让，再不买将越来越贵；税收体系有利于投资者和现有业主；政府推出了宽松的投资政策以吸引海外投资人。

3 房地产政策

澳洲购房可享受10%的首付，余下90%房款中只需要自付20%，其余70%可申请贷款，购房套数越多贷款额度越大，比如第二套住房，余下的90%房款可申请75%的贷款。

澳洲政府为鼓励海外人士投资房地产推出了“十年租赁计划”，只要申请通过的房产都可以获得十年共计约11万澳元（约70万元人民币）的补贴额度。这些补贴不需缴税。而已拿绿卡的澳洲居民，还享受首次购房置业补贴。

不过，2010年4月澳洲政府开始要求海外人士只能买新房，临时居民可购买已建住房，但必须向相关部门提出申请，如临时居民要离开澳洲则被要求出售其在澳洲的物业。当买家卖出房子时，所得利润将被征税。

4 购房注意事项

其一，要考虑除正常购房外的其他费用，包括过户律师费、放贷机构的费用、房屋结构检查费、房东保险费、印花税、房屋及财产保险费、市容建设费、搬家费、地产费。

其二，澳洲的房屋还贷利率下降上升都很快，如果没有给自己留下缓冲的余地，一旦利率快速上调，购房者会因还不上贷款而失去房子。

法国

中国在法国投资地产者大致可分为两大类，—是通过大资金投入以获取高额回报的投资者，专注于具有不可再生性质的法国酒庄、城堡、别墅；另一类是以购置自用、出租为目的而投资于法国经济型公寓。

1 房产现状

调查显示，2012年前8个月期间，私人住房中新租约的房租涨幅被限制在1.2%，低于法国目前的通货膨胀率1.9%。而2012年全年的房租涨幅不会超过1.5%。

2 购房理由

法国的法律体系很有保障，在法国从事法律和不动产方面的职业都受到国家严格控制，这让消费者可以得到最有价值的咨询和可靠的服务；外国投资者可以通过了解法国税务体系和合理组合在法国的房产投资，最大程度地减免税赋。

3 房地产政策

法国在税收方面实行了四种优惠政策：住房储蓄存款利息收入免征所得税；住房贷款利息可以作为支出，从所得税税基中扣除；私人出租住房租金收入免征所得税；降低出租住房建设增值税，以鼓励中高收入家庭买房。

同时还采取了多种政策鼓励银行和保险公司发放住房贷款。住房贷款有三种方式：市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。法国的住房贷款期限一般都长达15～20年，贷款人在申请住房贷款时必须同时购买人寿保单，当贷款人遇到一些例如通货膨胀、失业、残废、死亡等不可抗原因而丧失还贷能力时，则由保险公司代为偿还贷款人剩余的全部贷款。

4 购房注意事项

其一，买酒庄的流程相当地冗长繁琐，不但需要先搞清楚该酒庄的葡萄园种植状况和品质、酿酒技术的成熟程度，酒庄种植师、酿酒师等技术班底能否留下，并估算好投资回报率，且整个购买流程经常会持续一年以上，而中间还有可能遭遇邻居庄园主或庄园主家族成员的抵制等意外情况。

其二，在申请贷款后需要找律师，房屋中介往往会向你推荐律师，由于有提成，他们推荐的律师可能会很贵，有的超过市场价的一倍。你在网上同样可以找到当地信用好、收费低的律师。

新加坡

与中国相当接近的地理位置、中文被普遍使用以及良好的教育资源和社会管理秩序等，使得新加坡对于中国买家而言，是一个极具吸引力的目的地。

1 房产现状

新加坡是一个房屋保障体系非常完备的国家，商品房市场相当开放，成为外国购买者自由进出的“乐园”。

2 购房理由

新加坡不限制外国人购房；无资本收益税、房产增值税与遗产税；租金回报率普遍高于贷款利率；二手房产市场活跃，有利于投资者随时转售房产；选择期房还能享受根据工程进度“分九步走”的付款程序等。

3 房地产政策

购置物业是移民的方法之一。申请者只需花100万新元购置房产，同时用100万新元购买政府指定投资的移民基金即可顺利移民新加坡。同时，投资移民新加坡办理移民的周期也比较短，只需3～6个月左右。

只要本人年满21周岁即可在新加坡购房，且还能申请到房屋贷款（购买第一套房可申请到60%～70%的贷款，第二套房可申请到40%～60%贷款）。新加坡买房认可中国内地的收入证明。

此外，在新加坡所有的房屋都需要征收物业税，按房屋年值征收，通常是出租一个房间（不是整套）一年的租金。年值低于6000新元的免收房产税。

房产投资范文第3篇

中国人民银行5月份金融运行数据显示，人民币各项存款余额为43.11万亿元，同比增长19.64％。当月全国居民户存款增加2369亿元，比去年同期多增5154亿元，从去年11月至今，连续7个月增长的势头。广义货币供应量(M2)同比增长18.07％，狭义货币供应量(M1)同比增长17.93％，M2增幅超过M1，证明居民储蓄大量回流银行的事实，另外也在一定程度上也反映出存款定期化的趋势。

去年夏天，许多认识的不认识的朋友都扎堆向本人咨询购宜，房价疯涨，需求旺盛，开发商则以捂盘抬价为乐；与此同时，投资股票也成为全中国几乎所有办公室的热门话题，连本人刚刚参加工作的新同事也拿出仅有的几千元积蓄激情参战。在股市和楼市的造富效应下，居民储蓄从银行搬家的现象十分突出。

而现在，资金却持续回归银行。正是从去年10月份开始，股市和楼市的运行轨道由上行转头下行，上证指数由2007年10月的6124点滑落到今年4月的2990点，其后降低交易印花税率的利好使指数有所反弹，但震灾及外部经济形势的负面影响，使6月再次跌破3000点，上证指数近十多年来首现8连阴，熊态十足，九成以上股民基民被套，凄凄惨惨戚戚。与股市的大起大落相比，楼市的调整步伐偏慢，总体呈现盘整中的下滑格局，成交量持续低位徘徊，房价下行可能性加大。

问题在于，银行是否是真正的“避风港”?目前人民币一年期存款利率是4.14％，但CPI却在8％上下盘整，这就意味着目前把钱存在银行将不断缩水，负利率程度严重。5月份CPI有所下降，达7.7％，但PPI(工业品出厂价格)同比增长高达8.2％，创下近3年新高。几个月后，高企的PPI必然会传递到CPI，虽然政府价格管制也能短期内抑制物价上涨，但市场的力量总归会释放出来，今后1～2年我国通货膨胀的压力将如影相伴。世界经济史一再表明，负利率的情况下，资金不可能老实地呆在银行，储户都不傻。

经济出现滞胀，是最坏的一种经济形态，20世纪70年代欧美发达国家曾受此折磨。经济“滞”，意味着资本市场也难有作为，投资者面临艰难的投资选择；经济“胀”，意味着物价高涨，有钱不花放银行要贬值，比如1988年我国通胀率高达18.5％，民众纷纷把钱从银行取出抢购实物。目前，在国际上原油、粮食、铁矿石等价格高涨的背景下，我国的通货膨胀具有输入性、结构性、需求和成本推动性等多种成因。在经济增长面临周期性下调的压力下，在为抑制通货膨胀而不得不实行从紧货币政策的情况下，我国经济将有出现滞胀的可能性。

目前，我国居民储蓄已高速19万亿左右，随着资金从股市持续回流银行，还将继续增多。如何与财富缩水作斗争，是摆在广大人民面前的一道难题。1988年的时候可以抢购家电，可目前家电的普及率已非常高，而且不时地还会打折降价。笔者认为，在控制风险的前提下，民众不妨作些多元化投资。债券和理财产品等是一种选择，合适的房地产是另一种选择。

房产投资范文第4篇

有了这笔年终奖，安妮盘算着买一套自己的房子，但左看右看也看不清2014年的房价走势，是出手的好时机吗？房价会涨还是会跌？该把这笔钱投入股市还是房市？安妮为了这些问题十分焦虑。

本刊访问多家分析机构的专家，综合得出的结论是：请谨慎乐观。中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广甚至表示“2015年楼市可能迎来最困难时期。”

对于买房自住的非投资，其实大可不必纠结，该出手时就出手。买入后无论房价涨跌其实都与自住性房产关系不大，房价涨跌其实影响最大的是心理层面。安妮是首套自住房，鉴于2015年楼市下行，所以应该果断出手。当然，这是因为安妮是在北京这样的一线城市，所以我们给出了果断出手的建议。但如果与安妮情况相同的三四线城市购买者，我们则建议不妨观望一下。房价在2015年仍会继续分化，三四线城市房价下行概率较高。

但如果作为投资则应该慎重一些。

从房产供应量上来看，2011年“十二五”计划提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年保障性住房就已经开始大量进入市场。如果按5年计划3600万套，意味着每年要增加700万套，再加上棚户改造1200万套住房，市场上的房产数量大量增加。

著名“大炮”任志强表示，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，现在的情况意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

非常明显，楼市供应速度已快于销售速度。因此2015年房价缺少快速上涨的内在动力。

中金公司预测，2015年三四线城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，一二线城市销售额同比涨幅则为8%以上。而任志强则认为2015年9月房价才会上涨。

此外，2014年12月22日上午，国务院《不动产登记暂行条例》，并下发至中央各部委及相关部门，未来我国不动产登记将实现多层次信息共享。其中，国土部将牵头建立不动产登记信息管理平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。

房产投资范文第5篇

房产投资是借助房产来获取投资收益的行为。房产投资的形式比较多，如房产出租获取租金收入、以房产出资获取分红收入、房产转让获取价差收益等。

房产投资中涉及房产税、营业税、企业所得税、土地增值税等税种。房产税的征税对象是对企业存量财产中的房屋，其计征方式有从租计征和从价计征。从租计征是指房产税按照房屋租金收入的12%缴纳。从价计征是指年房产税按照房屋的计税余值（即房屋原值乘以1-20%～30%）的1.2%缴纳。从价计征方式下，房产税的缴纳只和房产原值有关，房产原值既定、房产税也是恒定的；从租计征方式下，房产税与租金收入呈正相关关系，即房屋租金增加，房产税也随之增加。如自用的房产、提供仓储服务的房产是从价计征，而出租的房产是从租计征。营业税是对企业房产转让价差征收、土地增值税是对企业房产转让增值额征收，而企业所得税是对房产转让所得征收。在相关的房产投资方案比选中，不同方案的税收成本差距较大。而一些相关的税收筹划是基于税负率较低的原则进行方案比选。这种做法忽视了企业的不同的方案税后收入绝对值的比较。税负率低方案不一定是最佳方案，利用税后收入比选各个方案更为准确、可靠，本文运用税后收入较高的原则进行方案的比选。

二、房产投资联营与房屋出租的选择

按照税法规定，满足持股时间要求的企业以房产出资获取被投资企业税后利润分红的收益不缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，房产税由被投资企业缴纳；企业以房产出租获取租金收入则需要缴纳营业税、房产税和企业所得税。

为了防止企业为减少税收成本“真出租、假投资”。国税函（1993）368号规定“对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。”国税函发[1997]490号规定“以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。” 即房产投资入股收取固定利润视同房产出租计算房产税和营业税。

一般情况下，企业在房产投资时即可以房产联营投资、共担风险，取得投资利润，也可以房产出租而取得固定的租金。从税负角度看，那种投资方案对企业更有利呢？

设房产原值为Y、企业所得税税率为25%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，房屋的计税余值为房产原值的80%。投资者如将房产联营投资共担风险，预计分红收入为A；如以房产出租，预计租金收入为X。

在以房产联营投资共担风险的情况下房产税从价计征，税后利润分红收入免企业所得税，同时也分红收入也不征收营业税。其税后收入=A-Y×（1-20%）×1.2%=A-0.96%×Y，如果按照计税余值为房产原值的70%计算，其税后收入=A-Y×（1-30%）×1.2%=A-0.84%×Y。房产如出租则税后租金收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。

实际决策时企业可以根据上述两个公式，将企业预计的租金收入和分红收入带入公式，即可计算出两种方案的税后收入。如当预计租金收入为140万元，预计共担风险的分红收入为141万元，房产原值为5600万元，计税余值为房产原值的80%。房产联营投资、共担风险的税后收入为141-5600×（1-20%）×1.2%=87.24万元，房产出租的税后收入为（140-140×5%×（1+7%+3%）-140×12%）×（1-25%）=86.625万元。由此可见，房产共担风险、联营投资的方案税后收入较大，故应选择。李荣锦（2012）在房地产企业房屋纳税筹划分析中对该类方案比选中采用低税负率的方案，有些不妥。如上例方案比选中，房产共担风险、联营投资的税负为53.76万元，税负率为38.13%，房产出租的税负为53.375万元，税负率为34.85%。低税负率选择法下，房屋出租方案因税负率低当选。然而，低税负率并不必然导致高税后收入，因此利用税后收入进行比选方案比选更符合企业的决策目标，能够减少决策失误。

三、出租仓库与仓储服务的选择

出租仓库属于营业税的征税范围，其按照服务业-租赁业税目5%的税率缴纳，房产税则是按照租金收入的12%计算征收。

仓储服务是按照服务业-仓储业税目5%税率计算征收，处于营改增试点地区的仓储业则属于增值税的征税范围，其按现代服务业-物流辅助服务业（仓储服务）税目6%的税率或者3%的征收率进行征收，房产税是按照房产计税余值的1.2%计算。

一般来说，企业库房对外出租取得收入既可以采取仓库出租的方案，也可以采取提供仓储服务的方案，而且两种方案的收入基本相当，此时，税负因素往往决定企业决策。

设仓库原值为Y、仓库的计税余值为房产原值的80%，企业所得税税率25%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，。企业既可以出租仓库也可以提供仓储服务，租金收入或者仓储收入都是X，如提供仓储服务则新增的成本为B。出租仓库的税后收入为（X-X×5%×（1+7%+3%）-X×12%）×（1-25%）。为了方便两种方案的比选，以下提供仓储服务的税后收入均指扣除仓储新增成本的出租仓库的税后收入。如果新增成本较小，可以不予考虑。

如非营改增试点地区的企业提供仓储服务，其仓储服务税后收入=（X-X×5%×（1+7%+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-B）×（1-25%）。当新增成本忽略不计（即B等于零）时，计算出两个方案的税后收入相同的平衡点为8%（即当X/Y=8%时，两个方案的税后收入相等）。

如果提供仓储服务企业是营改增试点地区一般纳税人则仓储服务适用增值税税率为6%，如企业提供仓储服务的进项税额较小忽略不计，仓储服务的税后收入= （X/（1+6%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+6%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%）。从而计算出B为零时的平衡点为8.54%。

如果该企业为营改增试点地区的小规模纳税人，仓储服务的税后收入= （X/（1+3%）-Y×（1-20%）×1.2%-（X/（1+3%））×3%×（7%+3%）-B）×（1-25%） 。从而计算出B为零时的平衡点为6.7%。

如果企业房产的计税余值是房产原值的70%。企业提供仓储服务的房产税计算应相应调整，通过计算列表入下：

企业决策时，房产的计税余值为房产原值的比例和B值可以根据企业实际情况确定，如有其他税费也可按照实际情况将表中的模型进行修正。税后收入平衡点确定以后，企业可以计算企业预计出租的租金收入与房产原值的比例。如果该比例大于平衡点，提供仓储服务可以锁定房产税，仓储服务方案税后收入较大，应选该方案。反之，应当选择仓库出租方案。企业也以根据上述模型直接计算税后租金收入或者税后仓储服务收入，选择税后收入较大的方案。

企业在确定房屋租金收入时要注意房租收入和其他收入和代收款项分别确认和核算，如水电费、物业管理费、空调费、供热费、出租露天停车场、出租设备或者物品、出租场地收入等收入不属于房屋出租收入，将这些收入分别签订合同，将会降低计税租金收入和房产税，减少不必要的税费支出。

房屋的装修也影响到了房产税，与装修好的房屋相比，未装修的房屋出租的租金收入要低一些，房产税也要低一些。出租方也可以通过设立的物业公司将房屋装修后向承租方收取物业费，也可建议承租方直接委托第三方装修，这样房产税较低。

四、房产转让与股权转让的决策

房产转让的相关税收政策如下：财税〔2003〕16号规定“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。” 房产转让税负较重，其涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、所得税、契税、印花税。增值率超过20%房产转让还要缴纳土地增值税。因此企业房产转让时，转让方需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花税。

股权转让税收政策如下：财税〔2002〕191号规定“ 以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”财税字〔1995〕48号规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”财税字[1997]77号规定“纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。”因此，以房产投资入股时，投资方不需要缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税。投资后转让股权时，房产评估增值和股权转让收入才需缴纳企业所得税。

从上述政策的导向是鼓励企业房产投资、不鼓励房产炒作。因此企业将房产单纯转让的税负较重、而将股权对外转让或者将房产投资入股基本没有税收成本。企业在相关房产转让决策时，将拥有房产的公司的股权转让或者将房产投资入股到被投资企业或者将房产剥离成立新的公司然后将该公司的股权转让的方案税收成本较小。企业决策时可以根据上述税收政策进行测算税后收入进行方案的优选。另外，房产转让过程中，房屋的转让价格越高、相关的税费就越多。而装修好的房子的售价要高于未装修的房产，因此转让方装修房屋税负较重，受让方或其委托第三方装修房屋，其税负较小。

总之，房产投资策中从税负因素考虑，对于房产投资联营或者房屋出租的方案中直接计算税收收入选择收入较高的方案。房屋出租或者提供仓储服务决策中，根据租金收入占房产原值的比例和税后收入平衡点进行比较或者直接用税后收入的模型进行方案比选可以实现低纳税成本目标。使用股权转让或者房产投资入股或者房产剥离形成新的公司然后转让股权方案优于房屋直接转让方案。以上方案比选均可按先关税后政策采用税后收入较高的原则进行比选，正确考虑房产投资决策中的税负因素。

[本文系山西大学商务学院科研项目“所得税税前扣除研究”（编号：2012003）阶段性研究成果]

参考文献：