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商品房维修基金
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(二)
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北京市住房基金管理办法
1.对住房维修基金重视程度的弱化
对住房维修基金重视程度的弱化,主要原因是受政府对其宣传力度的限制。虽然自1998年以来,住房维修基金成为我国法律所保护的基金项目已有十多年了,然而在现今,依然有许多人不清楚住房维修基金到底是什么、有什么用,更不了解住房维修基金对其切身利益的重要影响。鉴于这种情况,大部分住户在缴纳住房维修基金时不理解、不情愿,不仅给代管部门的工作流程带来一定的麻烦,也不利于住房维修基金监督机制的扩展。
2.对住房维修基金管理层面的弱化
对于住房维修基金管理层面的问题,主要包括三个方面:
(1)缴纳问题。由于国家并未针对住房维修基金管理方面制定诸如缴纳标准、缴纳方式、拖欠惩罚措施等相关的法律政策与法律规定,从而造成了个体住户及开发商的拖欠或侵占现象。例如,开发商受利益驱使,强制性的侵占住房维修基金,在代管人员进行查收时,又利用诸多理由拒绝缴纳,这不仅损害了个体住户的经济利益,也很大程度上成为住房维修基金安全管理层面的障碍。
(2)管理问题。首先,住房维修基金是按照一定比例的分配,是归属于全体业主共有的大额资产。同时,由于住房维修基金所涉及的领域较为宽广,在代管部门进行管理时,容易出现非法挪用或不按手续私自使用等现象,这无形中降低了住房维修基金的安全系数,同时也是造成群众与开发商、群众与政府代管部门产生矛盾的关键之一。
(3)使用效率问题。住房维修基金虽有一定的增值功能,但发展至今许多住房维修基金仍处于托管状态,这不仅造成了大额基金的闲置与积压,也很大程度上阻碍了住房维修基金的增值效益。尤其在近些年,代管部门及业主对于基金的如何使用存在较大的分歧,且没有明确的使用标准,致使大额住房维修基金成为国民经济的资金负担,不利于其实质性使用价值的充分发挥。
3.对住房维修基金监督力度的弱化
首先,代管部门的监督力度问题。住房维修基金是一笔大额资金款项,关联着较大范围的资金链条,然而大量基金处于托管状态,无形中增加了住房维修基金的安全障碍。同时,法律法规中也并未明示对住房维修基金的具体使用标准、使用规范及与其相对应的管理措施,这也给行为提供了可趁之机。其次,个体住户的监督力度问题。这跟上文中提到的对住房维修基金重视程度的弱化有着连带关系。
二、住房维修基金管理中的问题的解决方案
1.加大宣传力度,提升重视程度
对于住房维修基金国民弱化现象,政府必须采取有力措施及时改进,这不仅关系到个体住户的切身利益,也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如,代管部门可以合理运用传播资源,与媒介进行有效对接,如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道,将住房维修基金的使用、管理、监督等重要性向住户公示,提升个体住户对住房维修基金的重视程度。
2.完善法律制度,强化管理措施
为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题,首先要完善相应的法律法规制度,优化住房维修基金法律效应的同时,提升了其法律权威。通过完备的法律体系与规定,保证住房维修基金的专款专用,从而保护业主在物业范围内的公有财产不被侵占[2]。这不仅是对业主个人财产安全的法律维护与保障,也是对住房维修基金合理法律程序的改进与更新,既有利于促进基金管理和谐,也有利于环节代管部门与个体业主所产生的资金矛盾与纠纷。其次,利用法律手段加强住房维修基金的管理措施,对基金的如何使用、如何管理、如何缴纳等进行明确规定,从而有效避免开发商钻取法律漏洞而获取的资金利益。再者,对于处于托管状态的住房维修基金必须安排专业的人员进行看管,并开展经济学家、代管部门代表及住户代表三方意见讨论,为高效提升住房维修基金的增值力度与使用效率出谋划策。这样不仅有利于使闲置的住房维修基金通过合法、合理的手段运作起来,也有利于为业主的资金投资构建有效保障。
3.优化监督机制,增强安全保障
降低行政管理部门对住房维修基金使用的行政干预,将其关注的重点转移到管理与监督上面来,并着力培育业主自治管理机制,建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度[3]。这不仅对住房维修基金管理提供了代管部门与个体业主的双重安全保障,也有利于提升其公众关注力度与监管力度,在有效维护自身利益的同时,也优化了对住房维修基金的监督机制。
三、结语
物业管理企业是以营利为目的,遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化,其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范,使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目,并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务,因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润,更是在短期内无法被业主所察觉,因此在利润的诱惑下,多数物业管理企业铤而走险,出现挪用、私吞等犯罪违法行为。
二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
(一)建立健全的相关法律法规制度体系物业维修基金与社会保险基金一样,均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题,使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本,建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法,以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外,立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定,在物业管理企业,开发商存在物业故障不及时维修,或是业主举报维修基金被侵占的时候,相关部门不能够及时采取管理措施,对被侵犯的权利进行救济。再者,物业行业需要被立法赋予一定监督权力,让其有权利用宣传栏,报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布,使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督,一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。
(二)规范物业维修基金管理运作第一,对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布,并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二,相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确,使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时,需要有强制性法律对其进行制裁。第三,借鉴发达国家经验,引进法律顾问作为业主委员会的法律援助,引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务,这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。
(三)规范施工单位的保修义务开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准,向小区物业管理公司递交合格的房屋,物业管理公司在承接建筑时,需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后,若是发生故障,物业管理公司有义务对其进行维修,若是在保修期内,则需要由施工单位进行保修,并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险,财产保险期限则是该建筑物的保修期限,受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题,开发商“卷铺盖走人”,导致业主无法找到开发商承担责任,而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
(四)建立具有投资收益功能的信托机构第一,可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼,所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人,这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二,有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值,即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担,风险自负,按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任,以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金,因此可以利用信托法对其进行调整,并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
三、结束语
[关键词]房屋;维修基金;管理模式
中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2015)08-0198-01
前言
社会经济和科技的快速发展,相关产业和经济也随之发展起来,近几年来,房产经济发展速度较为突出,但是在发展的同时,人们在居住和使用的过程中出现了一系列的问题,困扰着人们的正常生活和工作,完善房屋维修基金管理模式,健全房屋维修管理制度体系势在必行。
1 房屋维修基金管理不足
我国房屋实行商品化是在最近几年开始实施的,正是由于实施的时间还不够长,所以在房屋维修基金管理模式中存在这一系列的问题。
1.1 房屋维修基金管理力度比较弱
造成这种现象出现的原因主要是显现的房屋维修管理模式下机构不健全,相应的管理手段也不够先进,导致矛盾、纠纷的出现。房屋维修基金在没有业主大会之前主要由房屋所在地的房产主管部门进行管理。该部门通常情况下会选择当地银行来对房屋维修基金进行专项管理,同时在该银行设立一个专户。自从有了业主大会,房屋基金也被存放在当地银行,但是进行基金账目管理的部门则要由业主会选取,从这一点上可以看出,有三个管理者参与了维修基金管理,这在很大程度上降低了基金管理的力度,甚至导致部分地区出现侵吞、挪用现象,加之有些基金管理账目本就混乱,管理不严,损害了业主利益,从而导致矛盾发生。
1.2 资金运用不到位
业主缴纳维修基金的最根本目的是让基金真正用到维修工作上,包括维修小区公用部位和设备。此外,房屋维修基金在、投资工作中的运行也是基于维修目的的。维修基金如果没拿来进行房屋维护与建设,那么它的收缴也就没有了意义。但是,尽管绝大多数人知道这一道理,但是实际使用维修基金的过程中还存在维修不足的问题,即资金在维修工作中没有落实到位。
1.3 资金管理成本耗费大
《住宅专项维修资金管理办法》曾指出,如果在银行开设一个专户进行基金管理,那么需要做好设帐工作,首先要先以小区为单位,在此基础之上根据房屋设置分户账。对于没有物业管理的,则设帐的时候按楼来进行。这样做增大了基金管理信息量,使管理程序变得复杂,各环节工作量很多导致管理工作既耗时又费力,增加了资金管理成本。
2 完善房屋维修基金管理模式
2.1 完善法规建设
针对现阶段房屋基金管理力度弱,管理机构不健全的情况,可以采用完善法律法规建设的方式来进行解决。这主要是因为资金管理力度差是缺乏上层指导。关于房屋基金管理的法律法规或是相互存有冲突,或是在某一领域内涉及不全面。这也称为了完善房屋维修基金管理模式的一个阻碍。因此,为了优化管理模式,国务院或其它权利部门应该就房屋维修基金相关问题进行完善,比如对维修基金的收取数量及收取范围做好明确规定,同时对于归集、监管等环节进行立法管理,保证房屋维修管理工作在何时何地都能有法可依。另外,在执行期间,政府及相关部门也应据此制定关于基金管理的具体细则,保证上方制度和下方执行的统一,以完善和规范基金的归集、管理工作。
2.2 加强基金监管
房屋维修基金管理是一项长期工作,它所涉及到的基金收缴、归集或投资等方面联系性较强且比较复杂,此外基金管理工作有涉及到广大人民群众的利益。因此在维修基金的使用和管理方面一定要加大监管力度,避免出现错误。特别是要确保收缴上来的资金安全,因此要做好基金监管,保证基金应用到位,防止资金管理和使用过程中有违法乱纪情况出现。
2.3 规范资金的归集和使用
归集和使用是进行基金管理的一项重要内容,因此想要保证基金管理工作的的落实,首先要先做好基金的归集工作,这一点上可以先从地方政府和房地产管理部门入手,由它们建立一个专门机构来进行资金的归集和使用。对于已经收缴到的维修基金,应尽快交到管理机构进行管理,已经被挪用的基金一定要进行追缴和补足。其次,还应该加强对基金使用的管理,保证基金真的能取之于民、用之于民。
3 房屋维修基金管理模式创新
为解决上述房屋维修基金管理工作中存在的不足,确保房屋维修资金的最优化利用,对于现阶段房屋维修资金管理模式的创新变得十分必要。为了让基金避免投入风险,提高基金利用率,可以采用一种政府主导模式来加强对房屋维修基金的管理。
3.1 创新原则
这种新型管理模式下主要由当地政府负责来支配维修基金运作,同时也有政府进行日常基金的管理。这样做的主要原因政府在物业公司等涉及到房屋维修工作的组织部门面前是具有公信力的,而且政府本身就具有统筹资金的能力,相比较其它部门而言也有着更高的抗风险力。在这一模式中,业主缴纳的房屋维修资金和资金运作下的经济收益是维修基金的主要来源,由政府统一进行支配和操纵可以将房屋资金运作规划到国家融资计之中,这样既有利于资金安全,同时也能达到其增值性要求。
3.2 理论设计
首先,政府主导下的房屋维修基金管理模式实行基金的统一运作和管理。应尽量选择高等级的行政单位来进行统筹基金运作,如省政府。可以选择在政府的支持之下开设一个国有制公司,该公司为独资性质,主要进行房屋维修基金信托,它应用于其它公司一样正常管理,但是其性质却为非营利性。在这个公司中,设有专职人员进行基金理财工作、审计或风险管理等。而基金归集、账户管理等工作则由公司交付房地产管理部门来进行。在公司进行理财的过程中,所得到的收益有一些会转进业主账户,其它的一些则留下支持机构日常运转。
其次,在基金归集方面,政府则是使用强制性的方式来进行确保的。例如:在给业主办理产权证的时候,会提出以缴纳维修基金为办理的前提条件。这种方式可以促使业主缴纳房屋维修基金。如个人基金余额过低,相关部门需要负责同时缴纳维修费,业主如不配合,则可以选择让水利部门代收的方式来收缴。
最后。基层房管所具有管理职能,主要负责对维修基金的统计管理,在这一模式之下,政府应负责强化房管所这一职能,当其管理职能大到一定范围之后,如果业主在物业方面存在问题便可以直接同房管所交涉,这样业主不需要在多个行政主管方之间处理问题。
4 总结
综上所述,房屋基金的收缴和使用切实关系到每一位业主的利益,因此做好房屋维修基金的管理工作具有重要意义。现阶段,我国的房屋维修基金管理模式还存在不足,因此,对于已经存在的问题相关部门一定要由足够的重视并及时制定出相关政策去改进和完善,同时可以尝试去创造新型管理模式。无论采用何种方式,其最终目的都在于保证房屋维修基金的收缴能真正做到取之于民、用之于民。
参考文献
[1] 庞喜录.加强维修基金归集与管理建立房屋维修保障新体制[J].中国房地信息.2012(04).
2、开发商交付房子后,购房人缴纳契税和维修基金之后才能拿钥匙,要看购房者与开发商的商品房销售合同协议内容,当事人在合同中明确约定,购房人必须先支付契税和维修基金之后不再拿钥匙,按本协议购买房屋的人为向开发商收取契税和维护基金。
3、后果:逾期付款要收取滞纳金和罚款税。
【法律依据】