房地产开发项目设计

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房地产开发项目设计范文第1篇

近些年来，随着城市化水平的不断提高，我国房地产行业已经得到了极大程度的发展。在房地产开发项目中，设计优化与工程管理是两项重要工作。文章首先针对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了简要的阐述，继而在此基础上提出了一系列完善上述两项工作的措施，希望通过文章的论述，能够为我国房地产行业设计水平以及工程管理水平的进一步提高提供基础性的保证，同时也为我国房地产领域整体的进步提供基础。

关键词：

房地产开发项目；设计优化；工程管理；案例

社会的不断进步使得人们对于各行各业的要求都开始不断提高，对于房地产行业同样如此，当前，人们对于居住环境的要求已经不仅仅局限于满足居住的功能，同时还要具备一定程度的新颖性以及艺术性，与此同时，对于工程的质量也提出了更高的要求，这就为房地产开发项目的设计过程以及工程管理过程增加了难度，为使上述两项工作的效果能够得到保证，一部分房地产开发项目已经采取了相应的措施，同时也取得了较为显著的效果，对案例的分析能够为其他房地产企业的项目建设提供参考，同时也就能够最大程度的满足社会对于房地产行业的要求。

一、房地产开发项目设计优化与工程管理案例分析

房地产开发项目的设计过程十分复杂，同时也需要经历较多的步骤才能完成，具体而言，在设计正式开始之前，房地产开发企业必须要向设计单位提供纲领性的文件，这些文件需要能够有效的证明开发商对这一片土地具有开发资格，所需要提供的文件包括城市规划以及三废治理建设条件和要求等很多种，只有上述文件齐全，设计单位才能够接手设计工作。设计人员在对项目进行具体设计的过程中，需要对项目的概况得到了解，此时，开发企业必须要向设计单位提供有关结构设计以及消防设计等方面的基础数据，只有这样，设计单位才能正式开始设计。房地产开发项目的工程管理工作也十分重要，管理过程需要房地产开发企业、负责管理工作的有关人员以及设计人员三者之间的配合才能很好的完成，在管理过程中，三者就工程管理的意见必须达到一致和统一，否则，一旦三者之间出现矛盾，工程的工期必定会受到影响。同时，针对工程中出现的问题，三者也必须要共同解决，这样才能保证工程能够更加顺利的完成。以下文章主要对房地产开发项目设计优化与工程管理的案例进行了分析：

1.桩基的设计优化与管理。

桩基是房地产工程施工过程中存在的一个主要问题。在某房地产开发项目中，根据国家对于桩基设计的标准，设计过程需要对受力进行计算，而在案例项目中，由于无法准确的判断出灰岩石埋深，因此对于受力的计算便会十分困难，为了使计算结果的准确性能够得到提高，案例项目将对于摩阻力的计算作为了得到结果的主要依据。具体得出的摩阻力结果越为1600kN，在这一基础上，案例项目将桩基的数量设置为了510根，并将有效桩长控制在了一定的范围内，从而使桩基设计得到了优化，为施工质量的保证奠定了基础。

2.供电系统的优化设计。

在房地产开发项目中，对于供电系统的设计十分重要。针对供电系统的设计过程，我国有关部门同样给出了具体的规定，但在全国范围内，并没有一个可以灵活运用的技术标准去供设计人员选择，因此，为了避免设计中存在错误，大部分设计人员都会采用保守的设计方法去完成供电系统的设计过程。案例项目属于新建的住宅小区的供电系统设计，在设计过程中，受种种原因的影响，供电系统的设计过程必须要由多个设计单位的共同参与来完成。例如，对10kV变电所的设计需要由供电局来完成，而针对小区中园林景观的供电，则需要由景观设计企业来完成，这就对各企业之间工作的协调性提出了要求。在案例项目对供电系统的具体设计过程中，各单位之间在协调性方面出现了问题，由于小区各个部分施工时间不一致，因此各单位之间很可能会出现配合失误的现象。此时，对于整体的供电方案的设计便开始显得尤为重要。案例项目的房地产开发企业将各个需要对电力系统进行设计的项目情况以及各设计部门的情况进行了综合，同时结合施工当地的气候情况以及总的用电情况，对供电方案进行了整体上的设计，并在众多设计结果中，选择出了一种最为适合当前项目情况的方案，并将其提供给了各设计部门，使设计部门及时不在同一时间对供电系统进行设计，也能够从整体上了解到整个方案，从而实现了对小区电力系统的优化设计与管理。

3.供热系统的优化设计。

在房地产开发项目设计过程中，对于供热系统的设计也属于一项基础性的设计，鉴于当前社会对于可持续发展理念的坚持，在供热系统的设计过程中也必须要坚持这一理念。案例企业在对供热系统的设计过程中，坚持使用太阳能热水器，充分的坚持了可持续发展的理念。案例项目主要应用了35W单晶硅的太阳能电池板作为了主要设备，这一类型的电池板主要以光控作为开光，即在存在光源的时候，电池板变会开启并运行，而一旦光源消失，电池板也会自动关闭。35W单晶硅的太阳能电池板能够在零下四十摄氏度到零上其实摄氏度的环境下工作四到六个小时，但需要注意的是，其工作时间也会随着空气温度的变化而变化，在连续的阴雨天气，电池板连续工作的时间必定会减少。案例项目对于供热系统的设计充分达到了集经济效益与环保效益为一体的要求，成为了当前房地产开发项目设计过程中一个重点参考的对象。

二、完善房地产开发项目设计优化与工程管理过程的措施

从上述案例中可以看出，当前我国的房地产开发项目在设计以及工程管理过程中，其工作效果均得到了优化，为了使上述两项工作能够更加完善，可以通过以下措施来实现：首先，保证施工企业的资质以及施工人员的素质十分重要。具备相应资质的施工企业，其施工质量以及施工效果也能够得到有效的保证，而施工人员的素质则从根本上决定着房地产工程整体的施工质量，因此，在对施工企业进行选择的过程中，一定要对其资质进行考察，要严格准入制度，而在施工人员的选拔过程中，也要对其理论以及实践素质进行考察，这样才能最大程度的满足社会对于房地产工程质量的要求。其次，要从工程施工前、施工中以及施工后三个角度对工程进行设计与管理。在工程施工前，要做好相应的准备工作，对此，主要需要做的包括对施工地点的考察以及对施工图纸的绘制等，在上述工作完成之后，才能正式开始施工。在工程施工过程中，为保证设计以及管理工作的优化，一定要在保证设计人员与管理人员专业素质的同时，去做好监督工作，且完善与落实责任制，以更好的保证工程施工的顺利进行。最后，在工程施工完成之后，要做好质量的检验工作以及收尾工作，一旦发现问题，要及时的对其进行处理。

三、结语

在房地产开发项目中，做好设计工作以及工程管理工作十分重要。针对上述两方面工作，我国存在很多企业均取得了良好的效果。设计优化与工程管理工作要融入到设计过程的每一个阶段，这是保证整个工程设计与管理效果的基础。完善上述两项工作是社会对于房地产行业的主要要求，为使这一目的能够达成，可以通过保证施工企业的资质以及施工人员的专业素质来实现，同时还要将上述两项工作融入到施工前、施工中以及施工后三个阶段，以最大程度的保证施工效果。

作者：高峰 单位：西安翻译学院

参考文献：

[1]钱永峰;李瑜萍.房地产开发项目设计优化与工程管理的案例分析与实务研究[J].工程建设与设计,2008(04):120-123.

房地产开发项目设计范文第2篇

房地产开发项目是房地产经营活动中最基本、最主要的土地开发和房屋建设行为，是房地产开发经营企业最直接、最主要的生产经营活动。它具有全面系统性、长期性、高风险性和高回报性等特点。因此，加强项目开发成本管理，对于提高企业的经济效益，增加项目利润最大化有着重要的意义。

1房地产开发项目的特点分析

（1）通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3年至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。

（2）房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。

2房地产开发项目设计阶段成本控制的意义

房地产开发建设共分为四个阶段：策划阶段、设计阶段、施工阶段和保修阶段。统计资料表明：设计阶段节约投资的可能性为88%，而施工阶段节约投资的可能性只有12%。按价值工程的理论来说，加大设计费用的投入可以降低建设项目的成本，即增加10%的设计费可以节约5%的总工程造价。很显然，项目设计的优劣不仅影响着建设费用的多少还有建设工期的长短，而且还影响项目的使用价值和投资收益。因而设计阶段对项目投资的影响最大。科学合理的设计，可有效降低工程造价，也决定了公司开发项目的成败。所以要做好项目设计阶段的成本管理，从而有效的控制工程的投资。

3房地产开发项目的成本管理对策

31加强规划设计阶段的成本管理。

对于房地产开发项目而言，规划设计对于项目的投资效益起到直接的影响作用，在项目规划设计阶段，从场地选择，总平面布局规划到平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及到结构部件的设计和选择都应多种方案的比较和选择，采用适当的分析方法、如价值分析方法，选用技术先进、经济合理的最佳设计方案并加以优化。

32加强初步设计阶段的成本管理。

初步设计完成后，房地产开发公司技术人员要认真审查方案，比对分析，不宜过分依赖于设计方。这一阶段十分重要，着重应审查的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大限度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做的目的是避免超预算设计。

33加强施工图设计阶段审核工作。

初步设计阶段成本控制目标一经确定，施工图设计阶段应该严格遵循。房地产公司技术人员应对施工图设计图纸认真审核，并与形成的限额设计指标一一对照，一是审核施工图的合理性和工艺技术的成熟性，避免在施工阶段进行重大变更，降低项目的一次性投入；二是审核施工图设计的材料、设备的适用性，房地产企业要建立价格信息网络，要注重各项材料、设备的定位与楼盘的品质是否一致，是否经济合理；三是审核施工图设计图纸的经济性，设计概算要翔实具体，避免因设计概算缺项漏项而增加变更成本。一旦施工图设计成本超过目标成本，必须认真分析产生差异的主要原因及主要部位，对施工图的相关内容进行必要的修改，修改后的施工图设计在下一阶段具体实施。

34完善设计招标机制。

择优选择设计单位以及设计方案，是设计阶段控制项目成本的关键。公开、公平、公正的竞争，对设计单位起到鞭策的作用，设计单位为了赢得市场，必会以技术先进、经济合理的设计方案参与竞争。从而提高设计质量，有效的控制项目成本。同时，房地产开发企业在编制招标文件时对项目的投资和功能要有明确的要求，要有合理的评价标准和评价方法，设计单位投标时也必须将方案和投资结合起来作为投标文件的组成部分，中标后可作为方案优化的依据，供房产企业进行参考。

房地产开发项目设计范文第3篇

【关键词】房地产开发；住宅项目设计管理

近些年来，随着市政工程、楼盘项目等基础城市化建设进程步伐的加快，项目经济管理及设计管理等经济学科被广泛地应用到这些产业中，主要用于对住宅质量、功能的管理以及协调管理等。据业内人士陈述，房地产开发过程中对住宅项目的设计管理是该房地产业能否正常运营的关键，离开设计管理，住宅的建造将寸步难行。为了加快房地产业的发展，提高我国的综合国力，必须从对住宅的设计管理入手，并渐渐深入，掌握发展中的主旨。这篇文章是根据我多年的工作经验总结出的一些相关问题和改革措施，希望能引起人们的重视。

一、我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析

众所周知，住宅前期的设计管理就是指在施工之前对整个工程从头到尾的预算，以及在开展此项目过程中的相应管理措施，它在整个工程中占领着及其重要的地位。就房地产项目本身而言，在对住宅的前期设计过程当中必须严格按照相关的规定和社会的发展趋势进行，同时还应综合考虑所在城市的发展，这样才能使房地产企业稳定发展。根据相关研究结果显示，目前我国大部分地区虽然已经在极力发展房地产业，并取得了可喜的成就，但是与其他发达国家相比，仍存在较大的落差，而且导致该现象的主要原因是管理者对住宅的前期设计管理不够到位，甚至持有一些错误的观点。为了使房地产事业有进一步的发展，首先必须要深刻认识到目前该领域存在的问题。以下是对现在我国房地产项目对住宅前期设计管理的现存问题分析：

（一）开发前期设计中对住宅场地的选择与判断失误

目前，由于市场间极大的竞争力，许多现行的房地产在开发前期对正在进行的项目规划和设计时，为了节省时间和金钱，并没有对住宅所在区域的地理位置和周边的环境详细观察和全面调查，而是派一些缺乏专业水平的工作人员粗略走访，造成住宅结构的不合理规划。比如，有些房地产公司由于缺乏考察，在自然景观附近或城市的中心建立较为高档的单体别墅。从公司的个体角度来看，这有利于提高其自身利益。但是，从城市的整体规划来看，这样做反而影响了“宜居”思想的传播，不仅使城市得不到美化，更重要的是占用了大量土地，降低了土地的利用率。

（二）住宅设计前缺乏对市场和目标客户群的调查和分析

为人们营造舒适的居住环境是建筑业中应遵守的首要原则，负责人在修建新的楼房之前必须掌握当时的市场情况，主要包括当前社会流行的住宅结构和客户群对住宅环境的需求。其次，还要对未来的市场进展状况作出预测，以便设计出能够长久居住的楼房只有这样。房地产公司才能保证正常运营。然而，根据目前的房地产发展情况来看，大多数公司并未遵守这类原则，很多国内的房地产项目在进行定位的初级阶段，仅仅考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，这种失误直接导致了住宅只限于短期居住的现象，许多花费巨大的项目并不能长期被利用。除此之外，房地产在开展项目之前缺乏对客户群的深入了解，他们无法准确掌握人们真正需要的住宅类型及适应当代人居住的住宅周边环境。

二、住宅项目设计管理在房地产开发中的指导意义及重要价值

在房地产企业的发展过程中，对建筑项目进行设计管理有着极其重要的作用和意义，它在建筑业的发展历程中始终占据着不可忽视的地位。下面主要从两方面进行阐述：

一方面，对建筑项目进行合理设计能够使其更具有实用价值，并满足大众的要求。一般，建筑的最终结果是由众多专业人士的共同努力得来的，在此过程中集结了无数工程师的结晶。如果在实施某项工程之前能够提前进行安排和规划，根据工程师的个人特点让其负责适合自己的工作，将会更有于项目的开展。同时，该设计也会提高住宅的实用价值，能被大众所接受。另一方面，在项目开展之前各部门对该项目进行详细的交流和讨论，并设计一定的计划，能够为后来整个工程的开展及控制奠定一定的基础。比如在工程设计的初级阶段，设计人员的介入不仅能够充分调动人员的流动性，而且能够更加使项目的管理顺利进行。

三、房地产开发中住宅项目设计管理的具体措施探索

项目设计管理在房地产开发中占领着如此重要的作用，我国相关政府部门和机构必须加大管理力度，设法改变目前房地产项目设计管理的现存问题，为房地产事业的发展奠定基础。以下是我根据当代社会房地产住宅项目设计管理中体现的不足之处提出的几点可行措施：

（一）做好对房地产市场的发展规律的研究和分析

自古以来，房地产的发展就有其自身的特殊规律，在日常工作中对房地产市场的考察要从宏观和微观两方面入手进行讨论。宏观方面，在经济全球化的当今时代，工作人员要及时观察全球的房地产市场变化，并根据市场状况对自己的项目做出及时的调整，设计出适应时代潮流的建筑规划和住宅。微观方面，施工人员在开展项目之前要对住宅地的周边环境进行详细考察，注意该地区的发展态势，合理规划住宅地，提高城土地的利用率。

（二）提前建立完善的项目设计管理体制，确保工程顺利进行

拥有完整的管理体制是房地产项目顺利开展的基础。在启动某项工程之前，首先要对其进行详细的计划，其中最重要的是设置完善的管理体系。房地产公司的相关部门必须严格把守自己的岗位，为工程师即将进行的项目制定合理的体制，明确施工过程中应遵守的相关法则和注意事项，这样能够使工程的顺利进行得到保障。

（三）做出合理的预算，对住宅的质量和功能进行严格设计

无论何种企业，决定其能否顺利进行的首要条件是是否拥有足够的资金，充足的资金能使公司正常运转。房地产企业更是如此，缺乏资金，该类企业将无从下手。因此，在住宅项目的开发过程中，首先必须提前对工程做出合理的预算，尽量减少施工过程中的不必要浪费，并准备充足的资金，确保企业顺利运转。另外，在对住宅进行设计的过程中要尤其注意对其质量和功能的规划，既要使人们的安全得到保障，同时还要能够满足人类的需求，使其功能多样化，将“宜居”的思想有机结合到住宅的设计中。

四、小结

总而言之，在改革开放的新时期，房地产项目的开发会日趋频繁，市场竞争也会愈加激烈。要想使我国房地产业和建筑业能够更加长久的存在于市场中，政府必须加大管理力度，尽量避免目前房地产项目中的类似问题，并颁布严格的规章制度，确保住宅的质量安全和功能多样。另外，在住宅设计的过程中要全面考虑可能遇到的问题，并设法解决，为我国综合国力的提高增砖添瓦！

参考文献

[1]史贤戈；房地产开发项目设计管理[J]； 科技资讯； 2008年23期

[2]吴狄川； 房地产开发项目设计管理[J]； 中国高新技术企业；2008年10期

房地产开发项目设计范文第4篇

关键词：房地产开发；设计优化；技术管理；

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

1.项目优化理论及实例

1.1 房地产项目优化管理理论

房地产项目优化管理就是围绕工程成本控制这一主题，在“安全可靠、技术先进、经济合理”的原则下，结合理论、技术、经验、科技等，对工程设计、施工技术方案的可行性、经济性进行比较、分析和判断，以求得工程成本经济合理，实现对社会技术资源进行沟通、整合和利用。在结构设计过程中，做好与建筑专业配合工作，积极参与项目设计各阶段控制工作，把设计各阶段的技术管理与工程成本控制落实到实处。规划方案阶段积极主动参与规划方案设计阶段的技术管理，在为营销、规划、建筑服务的同时，对工程成本加以控制从结构专业角度对方案提出建议。

1.2 设计优化实例

下面就顺德深业城的项目管理经验，简谈设计优化在房产成本控制中的重要性。

实例1：深业城项目7#，8#三十层，其建筑方案在高宽比、错层等方面超过国家结构规范相关规定。需要首先做结构整体模型振动的试验，分析试验结果并确定结构设计上的技术措施，再通过专家委员会的评审，这样必然会增加项目开发时间及工程成本。结构专业提出意见后，营销和设计经过综合考虑，最后对方案进行修改，使项目开发时间和工程设计成本得到控制。

实例2：顺德深业城一期地下室。该地下室共5万平方米，规划设计方案中没有考虑消防通道在地下室顶板上位置，为了随意布置消防通道，设计院结构工程师将消防车荷载满铺地下室顶板来进行地下室设计，此做法使地下室及基础工程设计成本大为增加。公司审图时发现了此问题，建议建筑专业首先布置消防车通道，结构专业再进行地下室和基础结构设计。另外一个项目与此相反，规划方案将消防车通道完全布置在社区地下室上。结构专业提出完全可以结合社区外市政道路，最终减少了地下室结构和基础设计工程成本。

现阶段，国内设计单位对桩基础承载力取值多参考地勘单位提出的建议值，再根据土壤物理指标进行理论计算而确定。通常设计单位确定桩承载力设计值比较保守，取值偏低，使得桩基承载力强度不能充分利用、桩基础工程设计成本偏高。顺德深业城桩基设计中，推广以试桩的方法来确定单桩承载力设计值。结果显示，这种设计值比理论计算结果高出20％以上，减少桩基础工程成本支出20％以上。设计院选用静压Φ500，H=125,预应力管桩。按地质报告，桩承载力设计值定为180吨，按5%数量现场试桩，桩承载力设计值定提高为250吨，比以理论值180吨提高了38％。在桩布置采用灵活方法，同时选用Φ500，H=100, 桩承载力设计值定为180吨。用两种桩型根据轴力，合理分配，在塔楼下采用H=125桩型，在裙楼处采用采用H=125桩型，避免承载力浪费，取得了较好的经济效益。

由于地下室面积偏大、使工程成本偏高，所以对地下室的设计进行了重点技术分析。在柱距布置、层高、半地下室或全地下室比较、消防车荷载取值等方面实现了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空间。佛山某公司5．2万平方米地下室，公司对设计成果优化调整，使设计成本每平方米减少59元，工程成本少支出300多万元；深圳某公司2．5万平方米人防地下室，从结构设计角度优化设计，取得170千克／平方米用钢量的好成效。

小区地下室的顶板上都会放置1米多厚覆土以便绿化。设计人员对处于覆土上的消防通道的消防车荷载取值、受力分析，建议在进行地下室结构设计时考虑消防车荷载在覆土竖向扩散作用。消防车荷载取值比“规范”值小于覆土厚度的倍数，一般在1～1.5倍，从而减少地下室和基础工程设计成本，此建议已在许多项目的地下室结构设计得以应用，并取得较好经济效益。

2.上部建筑结构设计技术管理

上部建筑面积大，对整体工程成本影响较大，其结构设计技术管理与工程成本控制就显得尤为重要。结构设计主要依赖于设计单位结构工程师，工程师有义务为业主负责，但在实际工作中，他们并没有对设计的经济合理性负责，甚至加大钢筋用量和混凝土强度等级。因此，如何使设计单位结构工程师既保证结构安全和品质，又保证工程设计成本控制在一个合理范围内，是房地产企业设计技术管理人员职责的关键所在。

公司在加强上部建筑结构设计技术管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步设计中，13层、25层高塔楼用钢量预估65千克／平方米、85千克／平方米，在技术管理参与下，甲方给出定额设计，设计单位对原结构设计方案进行调整后，使标准层用钢量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比较满意结果。

3.现场工程技术管理实例

3.1碎石桩方案

某公司两栋楼位于10米深回填土上，每栋建筑面积为3900平方米。桩基承载力设计值为45吨，扣除10米深回填土作用在单桩上负摩擦力的理论计算值36吨后，单桩承载力仅剩下9吨，必须对回填土地基进行加固处理。经过对几个回填土地基处理方案可行性、经济性进行比较，最终确定采用碎石桩处理方案。设计公司进行施工图设计，施工图中的碎石桩数目为2051根，公司独自对此方案进行优化。碎石桩数目减至332根，仅为设计公司的16％，工程成本减少84％，同时保证了工程进度。

3.2空间刚架结构方案

某公司为营销策略先建了娱乐中心，环绕娱乐中心三面地下室工程是在该中心竣工后才开工的。娱乐中心三面离地下室距离2米左右，地下室开挖前对会所支护显得极为重要。施工单位设计支护方案为直径800毫米联排灌注桩，入土坎固6米，悬挑6米，共计12米，灌注桩作为悬臂梁工作。由于土质较差，对桩的堪固作用不会太大，公司对该方案提出在联排灌注桩上部加设压顶梁以保证联排灌注桩共同工作。同时在娱乐中心3个侧面压顶梁之间设置水平钢筋混凝土桁架为悬臂桩提供支点，如此，支护方案转变成受力性能更好的空间刚架结构。最终施工单位采纳公司意见，对原设计方案进行优化，确保娱乐中心在地下室整个施工过程中安全可靠，万无一失。

3.3多结构结合的方案

某公司项目包括4栋高层、12栋小高层，建筑地仅4950平方米。这4950平方米地块上的地质情况极其复杂：上部土层液化严重、地下砂岩层深度变化急剧、地下有岩洞和土洞、砂岩层深度在8～35米间变化无规律。目前，16栋建筑分别采用了预制管桩、冲孔灌注桩、夯扩桩以及由伐板、夯扩桩、搅拌处理的复合地基3种基础组合，共计4种基础形式。如此复杂的地质情况和采用多达4种的基础类型，其技术管理难度可想而知。

3.4补桩方案再设计

某项目一期有8栋100米高层建筑，采用桩基础。在工程桩检测中发现桩基承载力仅为设计特征值的一半，经复压桩基承载力可达设计特征值80％。设计公司经过技术沟通，对补桩方案进行重新设计，最后确定补桩方案为每栋楼45根左右，8栋楼补桩总数减少320根。

4.结束语

节能降耗是企业的生存之本，所以房地产企业应加强对结构等专业工程技术管理工作，提高设计管理工作的系统性，使技术管理更加全面、专业、精细。从整体上增强竞争力，减少浪费。

参考文献

[1] 王刚.理论与实例结合分析房地产开发项目设计与工程管理[J].企业研究.2011(08).

房地产开发项目设计范文第5篇

伴随着全球经济一体化和我国加入WTO过渡期的结束，中国建筑市场将全面实施开放政策，具有中国特色的住宅开发建设项目正面临一场新的革命。成片开发的住宅小区面临着从规划设计、建筑设计、户型设计、建材选用、特别是新型建材的选用，到功能和质量等方面的要求越来越高。倡导以人为本、充分体现人性化，科学进行品牌定位，从而提高住宅的品位。做为房地产开发企业，首要的要求是工期短，投资效益好。针对房地产企业的这些情况，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息方面，挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益。现结合自己的工作经验，对影响工程造价比较大的设计阶段工程造价控制，发表一点拙见，和广大同一起研究探讨。

关键词：工程造价 设计 方案

中图分类号：TU723文献标识码： A 文章编号：

1以设计阶段为重点的工程造价前期控制

设计阶段是房地产项目成本控制的关键和重点。工程设计对于拟建项目的工程质量、建设周期、工程造价以及建成后能否获得较好的经济效果起着决定性的作用。据有关专家分析，设计费一般只相当于寿命费用的1%以下，但是它对工程造价的影响程度却达到75%以上。当一个工程项目的初步设计确定以后，大到工程规模、建设规划、结构形式和建筑标准，小到建筑用料、构件配件和设备的种类型号及数量基本上被决定了，工程项目投资方案也基本定型。由此可见，设计质量的好坏直接影响建设总费用的多少及建设周期的长短，直接决定人力物力和财力的多少，科学合理的设计，可降低工程造价10~20% 。但在实际工作中，不少设计人员重技术及结构，而不过多的考虑投资，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

积极开展设计招标，择优选择设计单位。

房地产开发企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采取多家竞标，由专家评定小组采用科学的方法, 按照经济、适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求，综合评定各设计方案优劣，选出好的设计单位，这样可促进设计单位在项目总体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新，在降低工程造价上下功夫，从而达到节约投资的目的。

运用价值工程的理论来优化设计方案。

同一个建设项目，不同的设计方案，就会产生不同的工程造价。设计人员与造价师共同参与价值工程，就可以避免在设计过程中只重视功能而忽视成本的倾向，在明确功能的前提下，发挥设计人员的创造精神，提出各种实现功能的方案，从中选取最合理的方案。这样既保证了用户所需功能的实现，又有效地控制了工程造价。

切实推行限额设计，健全设计经济责任制。

限额设计是以项目可行性研究报告的批复所确定的建设规模、建设内容、建设标准为依据，在投资估算限额范围内进行工程设计，以提高投资的经济效益。对于房地产开发企业，在有限的资金条件下，通过项目建设实现经济效益，涉及的任务就是合理确定工程标准、规模，确保项目的实施完成，保护房地产开发企业的经济利益。

当前普遍存在设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定难度。在整个设计过程中,设计人员与房地产企业的造价管理人员密切配合，即使提高可靠的工程基础资料。依据开发经验和类似工程的投资结算资料，提出有效的设计限额，对某个专业或某一部分突破造价指标，必须分析原因，用设计的办法加以解决。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低成本。

2结合实际工作经验，用案例说明如何运用价值工程的理论来优化设计方案

前面已经对于设计阶段如何控制成本做了理论上的阐述，那么我想最终到底我们怎样在实际工作中真正的能运用理论来联系实际，来达到我们在设计阶段控制成本的目的，所以我用自己在工作当中的实际操作案例来与读者分享。我在公司负责天津金谷大厦与科技金融大厦两个项目的精装修全过程成本控制，这两个项目中金谷大厦项目属于津湾广场重点项目，精装修设计标准要比科技金融大厦要高。以下我将分别就这两个项目在设计阶段的方案优化案例与大家分享。

2.1首先，金谷大厦这个项目总建筑面积105416平方米，地下4层，共33609平方米，地上分A、B、C三座楼，其中A座33层，54449平方米，B座8层，13582平方米，C座6层，3776平方米。这里我主要讲的是A座的精装修，因为B\C座为毛坯交房。我公司委托北京一家设计资历较深的某装饰工程设计公司来承担这两个工程的精装修设计，在收到方案设计图纸后，我与技术部门共同对设计方案进行审核，在审核过程中我们发现图纸有以下几方面可进行方案优化：

大堂电梯厅上用方管外包紫铜做装饰，紫铜设计厚度为2mm厚。此厚度过厚，而且紫铜板主材及加工价格比较高，材料使用上不经济。

优化方案：我们决定采用1.2mm厚紫铜板，因为内部使用方管骨架，所以使用1.2mm厚紫铜板即可满足设计要求。此项单价可一平米减少655.2元（综合单价），造价总共可减少47000元。

首层及标准层卫生间小便器隔断设计高度为通顶高度，即首层为3.5米高，标准层为3米高，由于此项玻璃隔断的边框也是采用紫铜板，在高度方面我们做了些调整

优化方案：首层玻璃隔断的高度不变还是3.5米高，但是标准层玻璃隔断的高度我们调整为1.6米高，玻璃隔断下增加300mm高银白龙石材地台。实际施工效果很好，不影响实际使用，该项造价总共可减少53500元。

首层及标准层轻钢龙骨石膏板吊顶原设计为轻钢龙骨、单层18mm厚大芯板基层、单层9mm厚石膏板面层、外刷一底三度乳胶漆。除大堂顶面有造型吊顶或者有悬挑灯槽外，其余部位使用大芯板做基层实属没有必要。

优化方案：首层大堂除有造型及有灯槽处外，其余部位均可采用轻钢龙骨双层9mm厚石膏板、外刷一底三度乳胶漆。标准层走道吊顶方案同上。此项造价可减少98227元。

以上三点为在金谷大厦精装修设计方案优化方面的典型案例，现精装修工程已完工，方案实施效果很好。

2.2 科技金融大厦这个项目总建筑面积72961.17平方米。地上36层，共58170平方米；地下2层，共14791.17平方米。科技金融大厦1-25层设计用途为办公使用，27层-36层为4.6米高LOFT酒店式公寓，由于酒店式公寓为精装修交房，而且涉及材料种类及工序比较多，所以在这里我主要列举一下公寓内精装修方案设计图纸中的方案优化：

公寓二层钢结构上原设计为双层18mm厚大芯板，由于公寓二层日常生活中并不是主要活动的空间，所以可以不用双层大芯板。

解决方案：可将双层18mm厚大芯板改为单层15mm厚竹胶板，竹胶板上再铺实木复合地板，不影响正常生活使用。此项造价可减少161139元。

2.2.2 公寓首层钢结构下原设计石膏板吊顶为轻钢龙骨双层9mm厚石膏板吊顶，此处吊顶上并无设备管道不涉及今后上人维修管道的问题，所以不需双层石膏板。

解决方案：可将方案改为钢结构下用轻钢龙骨单层9mm厚石膏板吊顶，一底三度乳胶漆。这样也不影响顶棚内筒灯的穿管布线，此项方案优化减少造价67000元。

2.2.3 公寓二层钢结构原设计为12#槽钢，参照其他地产项目类似设计及施工经验，可不用12#槽钢。

解决方案：在满足设计要求的前提下，可用10#槽钢代替12#槽钢，这样用钢量减少了20.695t，造价减少202852.6元。

以上两个项目的合理化建议的方案最终都被采纳实施，并且取得了一定的效果及效益，也许对于一名造价专业人员以上节约的造价占总建设造价的比例并不高，但是试想一下一个项目的建成需要很多专业的配合，如果负责各个专业的造价人员都能以成本优化的原则来审核每个施工方案，那必定会实现成本节约的目的，增加投资收益。

3 小结

总之，项目成本控制涉及到工程建设的诸多方面，它与工程建设的全过程中每个环节紧密相连，控制项目成本不仅是领导者和工程技术人员的职责，而且是每一位工程建设参与者份内之事。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

参考文献

[1]袁建新，迟晓明《施工图预算与工程造价控制》，中国建筑工业出版社，2011