抵押权人

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抵押权人范文第1篇

浮动抵押在建船舶抵押 接管人 抵押权实现

一、我国现有在建船舶抵押权实现方式及其不足

按照我国法律的规定，船舶抵押权实现方式有四种。按照是否须经过抵押人同意可分成两类：一类是抵押人同意的方式（折价、商业拍卖、变卖）；一类是抵押人不同意的方式（司法扣押并拍卖）。但是我国法律的规定并不理想，之所以这样说是因为：

第一，《海商法》未就建造中船舶抵押权的实施方式进行专门的规定，但根据《海商法》第11 条规定：在抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法拍卖船舶，并从卖得的价款中优先受偿。但是该规定并未明确说明“依法拍卖”是否须是必须经过法院的拍卖。同时，除拍卖以外，依照《海商法》的规定建造中船舶抵押权的实现只有拍卖这一单一的方式，这种规定过于刻板，并不利于建造中船舶抵押权的方式。

第二，我国《担保法》第53 条的规定使当事人在选择抵押权实现方式上具有一定的灵活性，抵押权人“可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成时，抵押权人可以向法院提讼。”但法律对折价、变卖的具体实施因缺乏进一步规定造成其适用上的真空，有可能产生新的问题。

第三，通常船舶都是应特定顾客的要求而设计和建造的，这使得其市场变卖几率大大降低。

第四，抵押权人，通常为提供贷款的金融机构，更多地是需要收回资金，而对取得建造中船舶所有权兴趣不大，而即使在取得所有权的情况下，也很难把握住时机，以最合适的价格把建造中船舶转卖或拍卖出去。银行的目的不是取得在建船舶的所有权，而是在保证其投资回本的基础上获得利润。若采用传统方式实现抵押权，非航运专业的银行很难获得最大程度的清偿：首先，就折价而言，未竣工的在建船舶难以确定价格并折价卖出，若将其分离成动产再折价卖出，则明显削弱其价值；其次，船舶应特定顾客的要求设计和建造，且尚未竣工，变卖的可能性不大；至于拍卖，且不论拍卖手续的繁杂和费用的高昂，单就航运市场环境（如竞拍人对在建船舶的兴趣、船舶价格的波动等）而言，也会影响银行达到收回投资以弥补损失的目的。

最后，对建造中船舶抵押权的实现来说，由于建造中船舶的特殊性，使得完工船舶的价值远远大于建造中船舶各种造船材料、机器和设备的价值总和，简单的对造船物资和半成品的处置并不能使抵押权的充分实现。可见，四种传统的抵押权实现方式都不利于保护建造中船舶抵押权人的利益。

二、从司法实践看在建船舶抵押制度的不足

在司法实践中，为克服上述弊端和局限性，法院往往通过调解的方式使抵押权人再投人资金将船舶建造完毕，以收回船舶价款偿还贷款。例如：2004年武汉海事法院受理的武汉市商业银行（下称“武汉商行”）诉武汉国际经济技术合作公司（下称“武汉国合”）建造中船舶抵押合同纠纷一案。该案中，武汉国合为实施出口德国4艘散货船项目向中国进出口银行申请贷款。武汉商行与武汉国合签订《担保协议书》并取得由武汉国合和江西江州造船厂联名出具的《不可撤销承诺书》后向中国进出口银行出具了《保证函》。《不可撤销承诺书》中确定武汉商行对武汉国合在江西江州造船厂的4艘建造中散货船享有抵押权，双方并向武汉海事局办理了抵押登记。后武汉国合未经武汉商行同意将其中的。大洋1号。轮转让给了德国凤凰航运公司，当时仍在建造的其他3艘船舶资金缺口尚有7000多万人民币。武汉商行遂以武汉国合违反抵押合同为由提讼，要求判令由其对3艘建造中船舶“大洋2号”、“大洋3号”和“大洋4号”实施接管。

鉴于案件重大，主体及诉因特殊，武汉海事法院组成合议庭后决定通过协商解决，由武汉商行投人船舶建造资金2269万元，船厂恢复生产，使“大洋2号”轮完成了向德国船东的交付，收回船款960万美元。本案的调解结案，对武汉商行而言，实现了抵押权利，解除了担保的风险；对武汉国合而言，其贷款的风险已完全转移，应该得到的费丝毫没有减损；对船厂而言，船舶建造出现的7000万资金缺口得到填补，已停止的生产局面得以恢复。纵然本案通过调解最终得到了圆满的解决，但毕竟和解的随意性较大，我们仍须在法律上另行探索建造中船舶抵押的实现方式从而在最大程度上维护各方的利益。

基于建造中船舶抵押的特殊性，首先，应当允许双方当事人在抵押合同中约定抵押权的实现方式，尤其是如果抵押人违反贷款合同，船舶仍在建造过程中，则抵押权人应当有权在合同中规定其可以使用抵押人的设施（包括其已购买的设备和材料）及抵押人的人员或者另行寻找建造人，继续建造船舶直至完工，并要求抵押人给予协助。上述规定能够保全和提高抵押物的价值，对抵押人和抵押权人来说都是有利的。但需指出的是，根据合同相对性原则，抵押合同中的约定不能约束合同外的第三方，如船舶定造人。

因此，仍有必要通过立法就抵押权人对建造中船舶的接管和决定继续建造的权利加以明确，从而得以约束和对抗合同外第三人。而上文介绍的浮动抵押制度就可以起到这种作用。

三、浮动抵押制度保障在建船舶抵押权实现中的优越性

传统的抵押权实现方式并不利于保护在建船舶抵押权人。就在建物抵押而言，能够充分实现抵押权人权利的制度设计莫过于尽量使抵押权保留到该在建物变成现实物，进而实现完满价值的那一天，而且建成后的船舶营运的利益是很可观的，如果我国的浮动抵押能引入接管人制度，便有可能通过这种方式可以达到这一完满效果。

浮动抵押中的接管人制度对抵押劝人的利益保障有着很明显的优越性。浮动抵押结晶时，抵押人对抵押财产的权利中止，由接管人（Receiver）管理并分配财产利益。

接管人指依据合同约定，由抵押权人指定或因衡平法上的权利，由法院任命的控制公司设押财产，并为抵押权人的利益处分该财产的人，其权利通常包括领取、接收、管理及出售抵押财产。抵押权人指派接管人接管抵押财产并不导致抵押人（设定浮动抵押的公司）停业，相反，接管人可继续将公司经营下去，使抵押财产在出售之前得以固定，法院任命的接管人职责也是如此。抵押权人和接管人的关系以信用为基础。根据英国法的接管人制度，如果在抵押人违反贷款合同时，船舶仍在建造过程中，则抵押权人有权在合同中规定采取下列方式实现其抵押权：（1）使用抵押人的设施包括其已购买的设备和材料）及抵押人的人员，继续建造船舶直至完工，并要求抵押人给予协助；（2）使用抵押人的设施而不使用其人员，继续建造船舶直至完工，并要求抵押人给予协助；（3）将在建船舶已完工的部分托运至其他地点，以便完成建造。

上述规定不仅能够保全和提高抵押物的价值，而且更能有效发挥抵押物的融资功能，无论对抵押人和抵押权人来说都是有利的。它在一定程度上也可以促进在建船舶抵押的广泛运用。如前所述，银行行使在建船舶抵押权时，采用折价、变卖或拍卖的传统方式，不能有效实现在建船舶的价值且难以保障银行利益。在这种情况下，待在建船舶竣工后行使抵押权，效果更好，浮动抵押的接管人制度为此提供操作依据。

四、结论

在建船舶抵押是世界造船融资的主要模式之一，也是我国造船融资急需克服的难点和主攻发展方向。由于《物权法》颁布之前我国有关法律规定过于简单（只有《海商法》第14条有相关规定），加上缺乏相应的担保物权理论或制度予以支持，导致在建船舶抵押在造船融资中的应用发展缓慢。《物权法》引入浮动抵押概念为我国在建船舶抵押制度的发展提供法律基础，将来要细化法条规定，提高其实用性。若能适度参考英美法成熟的浮动抵押理论中接管人等相关制度，法律规范和银行制度双管齐下，形成适应我国法律和经济体制且较为完善的在建船舶抵押制度，我国造船融资困难的瓶颈必将突破。

参考文献：

[1]张琳，郑蕾.建造中船舶抵押制度初探[J].海大法律评论，2006.

[2]陈伦伦.浮动抵押在造船抵押融资中的适用[J].上海海事大学学报，2009，30（1）：89-94.

[3]关健.建造中船舶浮动抵押制度研究[D].哈尔滨工程大学，2009.

抵押权人范文第2篇

    某工业品采购供应站向工行借款34万元,供应站的开办单位某燃料公司为上述借款提供了抵押担保,抵押物为其所有的价值50余万元的一宗国有土地,并办理了抵押登记。借款期限届满后,供应站没有还款,工行向法院起诉,诉讼过程中,供应站被吊销营业执照,某燃料公司以改制完毕,该企业设备、设施、债务等都已处理完毕为由申请注销,其主管单位商务局签署了同意注销的意见,工商局依其申请和同意注销的意见对其进行了注销。现抵押物仍由某商务局代管,工行遂以供应站法定代表人和商务局为被告提起诉讼。

    法院经审理认为,借款合同和抵押合同都合法有效,供应站和燃料公司应承担清偿责任,由于商务局在工行未就抵押物优先受偿的情况下同意燃料公司注销,其应承担清算和赔偿责任。法院判决:供应站所欠工行借款由原燃料公司对该债务承担连带责任;商务局在判决生效后1个月内对原燃料公司的财产予以清算和拍卖,并将抵押的土地拍卖款向原告优先清偿。否则,由其在抵押物价值范围内向原告承担上述债务的赔偿责任。

    抵押权是最典型的担保物权,其主要作用在于就抵押权的标的物的交换价值使债权优先受偿,即使得债权不落空。这也是人们常选择抵押担保的缘故。企业在注销前应由开办单位或股东组织清算,企业在未有能力清偿债务的情况下,还应通过破产还债程序后,才能予以办理注销。本案中,商务局在未正确履行清算职责的前提下,竟同意燃料公司注销,致使债权人的债权落空,这种行为侵害了原告的抵押权,故应承担继续清算和赔偿责任。需要说明的是,即使是燃料公司破产,抵押物土地也不属于破产财产,此时债权人享有别除权,即债权人就此抵押物行使权利不依据破产程序就能实现其债权,故商务局随意地同意抵押人注销,对债权人抵押权的实现造成了障碍,就应承担一定的责任。

抵押权人范文第3篇

关键词：抵押权 抵押人 处分 限制

我国《海商法》规定，“船舶所有人或者船舶所有人授权的人可以设定船舶抵押权。”抵押人一般是被抵押船舶的所有权人。民法通则第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。所有权又称“自物权”，是一种“对世权”，是一切财产权利的基础和核心，是所有人对其所有物进行一般的、全面的支配的最全面、最充分的物权，它不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括对物最终予以处分的权利，所有权关系的义务主体是所有人以外的一切人，义务人所负的义务是不得非法干涉所有权人行使其所有权。相对于所有权而言，抵押权、质权、租赁权等他物权仅仅是享有占有、使用、收益的部分权能，不能享有处分权能，他物权的效力不能优于所有权。除非有法律明文规定，否则他物权不能影响所有权的行使，特别是不能影响所有人处分所有物的权利。

我国民事立法上，常常基于对他物权的保护而限制所有权的行使。所谓限制，指所有人以外的人干预所有人行使所有权，或者所有权人在履行所有权时要履行一些法定的义务。如债的保全制度中债权人可以行使撤销权和代位权来限制债务人所有权的行使，抵押制度中抵押人转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保来限制抵押权人所有权的行使等。但我国立法者只有在所有权的滥用确实影响到他物权人的合法权益，且采取限制措施确实能够保护他物权人的合法权益时，才规定之。

在从事船舶抵押权登记的工作的过程中，我注意到我国船舶抵押制度中，对作为被抵押船舶所有人的抵押人的处分抵押物的权能进行了一些限制。这些限制，有些我认为是必要的，有些我认为是值得商榷的，以下我将列举三个例子，与读者交流一下我的看法。

一、船舶抵押制度对抵押金额的限制

这是指在订立船舶抵押合同时，船舶抵押金额不得超过船舶价值，对此我国《海商法》和《登记条例》均没有规定，只是在《〈中华人民共和国船舶登记条例〉补充说明》第五部分第一条规定“船舶抵押金额（设定两个以上抵押权的，指总金额），不得超过船舶所有权登记证书所载明的船舶价值。”所谓“抵押金额”是指合同双方签订抵押合同时所确定的抵押物的价值。还没有找到其他法律法规做出与《登记条例补充说明》相同的规定，《海商法》没有对船舶抵押金额的限制做出规定。而《担保法》三十五的规定是：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（2000年12月13日起施行）第五十一条则规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”按照《担保法》的规定，当抵押人所担保的债权超过抵押物的价值时，抵押合同因为违反法律而无效，而按照《担保法解释》的规定，当抵押人所担保的债权超过抵押物的价值时，抵押合同只是部分无效，也就是“超出的部分不具有优先受偿的效力”，但并不影响债权未超出抵押物价值的部分的优先受偿的效力。无论是《担保法》还是《担保法解释》，都没有规定船舶抵押金额不得超过船舶所有权登记证书所载明的船舶价值的限制。

《登记条例补充说明》的规定大大限制了抵押物的效用，削弱了担保法所允许的抵押人处分抵押物的权利。比方说，某抵押合同中，所担保的债权数额为40万，合同双方在签订抵押合同时，确认船舶价值为100万，双方约定以船舶价值的90％作为抵押物，即抵押金额为90万。在登记机关办理了船舶抵押权登记以后，按照《担保法》及其解释的规定，抵押人还可以就该船舶的价值大于所担保债权的余额部分，为不超过60万元的债权再次设定抵押；而根据《登记条例补充说明》的规定，该抵押人只能就该船舶的价值大于前次担保所确定的抵押金额部分，即10万元，最多只能为10万元的债权设定抵押。如此，船舶抵押人的融资能力就受到了极大的限制。

如前所述，在处理船舶关系时，《海商法》与《担保法》有不同规定时，应当适用《海商法》的规定，现在《海商法》与《担保法》、《登记条例》都没有对船舶抵押金额进行限制，而是明确了抵押人有权在船舶抵押后，就该船舶的价值大于所担保债权的余额部分，再次抵押，只要不超出其余额部分即可。中华人民共和国港务监督局对《登记条例》的解释在效力层级太低，其做出的与上位法相冲突的规定是无效的。

二、船舶抵押制度对抵押人转让抵押物的限制

抵押权人范文第4篇

一、 抵押权存续期间，抵押物被转让后，抵押权人和受让人的权益保护

（一）抵押权人的权益保护

《担保法》及其《解释》对于抵押权存续期间，抵押人转让已经登记的抵押物，抵押权人的权益保护问题规定得比较全面：包括事前预防（《担保法》第四十九条第二款规定：“转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。”）和事后救济（《解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权……”）。而对于抵押人转让未经登记的抵押物，抵押权人的权益保护问题规定得就比较单薄，仅规定了事后救济（《解释》第六十七条第二款中规定：“如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”），而没有规定事前预防，这无疑是一个缺欠。那么，如何弥补这一缺欠呢？笔者认为，将来修改、完善《担保法》及其《解释》的时候，可以做出这样的规定：抵押权人与抵押人可以在抵押合同约定或另行做出补充约定：抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物转让；如抵押人另行提供价值相当的有效担保的，抵押权人应该同意其转让。而在《担保法》及其《解释》没有做出上述规定的情况下，在实务工作中，抵押权人与抵押人完全可以在抵押合同或在补充协议中这样约定。因为现有的相关法律及司法解释并没有对此做出禁止性规定，本着民法领域内“法律不禁止，即视为许可”的原则，抵押权人完全可以通过如此约定来做到事前预防，从而更加有效地保护自身的合法权益。

（二）受让人的权益保护

《担保法》本身对于受让人的权益保护问题没有做出具体规定。《解释》虽然在第六十七条中做出了相关规定，但是针对抵押权存续期间，抵押人转让已经登记的抵押物未告知受让人的情况，只规定了事后救济（取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。），而没有规定事前预防，这无疑又是一个缺欠。对此笔者认为，将来的修改、完善《担保法》及其《解释》的时候，可以这样来弥补这一缺欠，即规定：如抵押人未告知受让人转让物已经抵押并登记的情况，最终因抵押权实现，而使受让人丧失对该转让物的所有权的，抵押人应该向受让人返还价款，如给受让人造成损失的，还应该给予赔偿。而在《担保法》及其《解释》没有做出上述规定的情况下，在实务工作中，受让人完全可以通过与抵押人在转让合同中做出如上约定来达到事前预防的目的。理由如前文所述。

二、抵押权存续期间，抵押物被抵债后，抵押权人和债权人的权益保护

（一） 抵押权人权益保护

抵押权存续期间，抵押物被抵债，抵押权人的权益保护问题《担保法》及其《解释》均没有做出规定。那么抵押物被抵债，抵押权人权益如何才能获得保护呢？笔者认为，虽然抵押人将抵押物抵债不同于将抵押物转让（转让抵押物抵押人可以获得相应价款，可以使抵押权实现；而将抵押物抵债抵押人只能获得债务的抵销，不能获得相应价款，不能使抵押权实现。），但是二者之间却有着很大的相同之处，即同样是抵押物所有权的有偿让渡（抵押人将抵押物转让给受让人，受让人取得抵押物的所有权；抵押人将抵押物用于抵销债务，债权人取得抵押物的所有权。）。那么，是否可以通过适用《担保法》第四十九条和《解释》第六十七条规定，来解决抵押权人权益的保护问题呢？答案是肯定的。因为在抵押物被用于抵债的情况下，适用上述规定在法律上和实务上并不存任何障碍。只不过在将来的修改、完善《担保法》和《解释》的时候，需要对此做出明确规定。此外，为了更加有效地保护抵押权人的权益，还应该进一步规定：抵押权人与抵押人可以在抵押合同约定或另行做出补充约定：抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得将抵押物抵债；如抵押人另行提供价值相当的有效担保的，抵押权人应该同意其抵债。而在《担保法》及其《解释》没有做出上述规定的情况下，在实务工作中，抵押权人完全可以通过与抵押人在抵押合同或在补充协议中做出这样的约定，来达到事前预防的目的。理由如前文所述。

抵押权人范文第5篇

关键词：个人住房抵押贷款证券化；流程设计；政策建议

作者简介：刘开瑞(1963－　)，男，甘肃民勤人。陕西师范大学财务学系副教授，主要从事不动金融的研究；张馨元(1986－　)，女，陕西西安人，陕西师范大学国际商学院硕士研究生，主要从事不动产金融的研究。

中图分类号：F830.589　文献标识码：A　文章编号：1006－1096(2010)03－0126－04　收稿日期：2010－01－10

个人住房抵押贷款证券化，是指贷款权益人(又称发起机构)通过风险隔离机制将流动性较低但具有预期未来稳定现金流的个人住房贷款转移给特定目标载体，由其将所持有的该资产和所产生的现金流汇集起来，形成一个资产池，并经过担保和信用加强，在对资产风险与收益进行重新分配和配置的基础上，以流通性强的抵押担保证券形式出售给投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款的融资行为(周洁，2009)。个人住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资工具，是资产证券化中出现最早也是最多的一种，其目的是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展(王战宇，2008)。

现代意义的住房抵押贷款始于20世纪70年代，目前已成为国际资本市场上发展最快、最具活力的一种金融创新产品，在各国得到了广泛的实施和应用。欧洲市场2009年前三个季度个人住房抵押贷款发行量总额为1887亿欧元，而美国的住房抵押贷款发行额为9891亿欧元。虽然受金融危机的影响，发行量有所下降，但仍是欧美资本市场最重要的投资产品之一。

中国建设银行2005年首次发行个人住房抵押贷款支持证券，进入债券市场，带动了我国资产证券化的快速发展，也引发了理论界的探讨。许多学者定位于住房抵押贷款证券化在中国推行的必要性和可行性、市场前景以及一些制度的完善等理论研究。本文从我国个人住房抵押贷款的实际情况出发，旨在设计合理的住房抵押贷款证券化的运作流程，以期为实际操作提供参考。

一、我国进行个人住房抵押贷款证券化的可行性

(一)个人住房抵押贷款证券化的理论依据

在住房抵押贷款证券化的融资过程中，交易主体面临着许多由不对称信息所带来的风险。如投资者所关心的资产结构、质量和信用评级机构的标准等问题与筹资者对证券化产品的质量相比掌握的信息较少，容易导致道德风险；商业银行在担任发起机构、贷款服务机构参与资产证券化过程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，会产生逆向选择风险(吴静，2007)。

中国人民银行于2005年了《资产支持证券信息披露规则》，有效规避了住房抵押贷款证券化过程中的信息不对称问题。其第五条规定，受托机构应在资产支持证券发行前的第五个工作日，向投资者披露发行说明书、评级报告、筹集办法和承销团成员名单。第九条规定，受托机构应与信用评级机构就资产支持证券跟踪评级的有关安排做出约定，并应于资产支持证券存续期内每年的7月31日前向投资者披露上年度的跟踪评级报告。这样信息很大程度上是透明的，投资者对资产风险性质的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不对称带来的逆向选择问题，降低了由此带来的风险损失。

根据交易成本论中企业和市场的相互替代关系，判断个人住房抵押贷款证券化是否进行必须满足：证券化业务收益与回收贷款本息进行再投资所获收益之和超过支付给各个参与主体的费用之和(吴静，2007)。财政部和国家税务总局于2006年联合了《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》，对证券化过程中的印花税、营业税和所得税问题做出了明确规定，有效地减少了个人住房抵押贷款证券化过程中的交易成本，为具体实施提供了根本动力。像信贷资产证券化的发起机构，将实施资产证券化的信贷资产信托予受托机构时，双方签订的信托合同暂不征收印花税；对非金融机构投资者买卖信贷资产支持证券取得的差价收入，不征收营业税；投资机构从信托项目清算分配中取得的收入，应按企业所得税的政策规定缴纳企业所得税，清算发生的损失可按企业所得税的政策规定扣除。

(二)我国进行房地产证券化的现实依据

在我国银行资产中，个人住房抵押贷款的质量仍是最优的。截至2009年6月，工商银行个人住房贷款高达6988.43亿元，比2008年的5973.75亿元增加了1014.68亿元，增长17.0％。个人不良贷款余额107.80亿元，增加11.87亿元，其中个人住房贷款不良额有所上升，但占不良贷款不足0.1％。建设银行个人住房贷款7149.23亿元，占贷款总额的15.8％，较上年增加1117.76亿元，增幅为18.53％，个人住房贷款不良额为42.41亿元，占不良贷款总额的0.05％。

由此可以看出，个人住房抵押贷款属于银行的优质资产，安全性相对较高，将其证券化对投资者而言风险相对较小。

个人住房抵押贷款是帮助人们有效解决住房问题的一种方式，社会效益明显，受到政府的大力支持。从房地产一级市场中的土地产权和房地产产权的改革，到市场准入、证券化的信用增级、税收的优惠等方面，政府给予政策性的支持。另外，证监会、银监会、保监会等金融监管机构监管力度的加强，各种法律法规的规范和完善，都为个住房抵押贷款证券化提供了条件。

二、个人住房抵押贷款证券化业务的流程设计

个人住房抵押贷款证券化的前期准备和后期管理都比较复杂。发行前期个人住房抵押贷款的借款人情况千差万别，借款笔数成千上万；发行后贷款的管理、资金保管、本息支付、信用评级等工作量大，因此需要建立一个符合中国金融环境的统一的个人住房抵押贷款证券化业务体系。

(一)个人住房抵押贷款证券化参与主体及其关系

个人住房抵押贷款证券化的主要参与主体：

(1)发起机构，指出售应收款用于证券化的机构。

(2)特别目的机构，是指从发起人那里购买可证券化的资产，并以此为基础发行证券的一个独立机构。它是一般不会破产的高信用等级实体，是整个证券化的核心。

(3)信用评级与增级机构，为了增强证券对投资者的吸引力，减轻和化解资产的信用风险，降低发行成本，需要对资产证券化的各个环节进行评估，并提供担保的两个机构。

(4)证券承销商，是为特别目的机构所发行的证券进行承销的实体。其作用是寻找投资公众，从而使其募集到所需的资金。

(5)投资者，是在资本市场上购买抵押支持证券的机构或个人。

一个完整的个人住房抵押贷款证券化基本运作流程包括以下环节：先由发起人选择合适的贷款组成资产池，然后组建特殊目的载体实现真实出售，有效进行风险隔离。其次需要提高资产支持证券的信用等级，在改善发行条件后，邀请信用评级机构对资产支持证券进行发行评级，再由证券承销商负责证券的发行。最后服务机构按期收取资产池产生的现金流，建立积累金以便按时对投资者还本付息。待资产支持证券到期后，还要向聘用的各类机构支付服务费。如此时收入还有剩余则按协议规定在原始权益人与SPV之间进行分配(杨正蔚，2005)。

住房抵押贷款证券化运作的基本结构流程如图1所示。

(二)个人住房抵押贷款证券化流程

1、选择合适的个人住房抵押贷款，构建资产池

我国目前没有专门从事房地产金融的银行，也没有像美国的储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构。就实践来看，目前开展房地产证券化过程中，通常会由保存有较完整的债权债务合同和较详细的有关合同履行状况的贷款商业银行来充当发起机构。

具体来说商业银行在审核和批准借款者的申请后，与之签订贷款合同，发放抵押贷款。贷款的数额、本息的偿付方式和利率的选择因购房价格、购房者经济状况和银行利率水平而定。首先，商业银行至少要从个人住房贷款证券化过程中获得手续费、服务费等收入，参与的中介机构也要获得中介费，因此住房抵押贷款的利率应高于无风险利率，即期限相同的国债收益率，否则就没有商业运作的可行性。而截止到2010年1月我国的国债收益率如表1所示。

个人住房公积金贷款基准利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；贷款基准利率5年以下的为5.76％，5年以上的为5.94％。由此可以看出，银行纳入证券化基础资产池最好是信贷资金发放的同质性高的房地产抵押贷款而并非个人住房公积金贷款。

其次，住房抵押贷款的还款方式，易采取等额本息还款法和等额本金还款法，等额本息还款法指偿还的本金和利息之和每期相等。此还款法适合于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷款人，并且每期还款额相同，归还起来很方便，因此是目前借款人选择最多的还款方式；等额本金还款法是指每期偿还的本金数额相等，同时每期付清上一还款日至本次还款日之间的贷款利息。该方式的特点是还款初期借款人负担较重，随着时间的推移每期还款金额逐渐减少，适合于已有一定积蓄但预期收入可能减少的借款人，如中老年职工家庭。

最后，由于从发放贷款到出售贷款、组成资产池、发行个人住房抵押贷款支持证券需要一定的运作时间，因而期限太短的贷款不适合证券化，发行中长期贷款支持债券较为合适。

2、特定目的载体、特别目的机构的设置

从个人住房抵押贷款证券化流程可以看出，特定目的载体直接与发起机构、证券承销商及投资者、担保机构、评级机构、受托管理机构相联系，是证券交易结构的核心。它是一个专为隔离风险而设立的特殊实体，目的在于将用于证券化的资产从发起人手中收买，使基础资产与原始权益人自身的信用水平分离开来，即达到所谓的“破产隔离”。

国际上特别目的机构的设立形式较多，有类似于德国模式，即在商业银行内部成立特别目的机构的表内业务模式；也有些银行将证券化资产出售给其他独立的具有法人资格的特别目的机构，这是美国普遍采取的表外业务证券化模式；还有澳大利亚的准表外模式等。

我国的资产证券化业务发展时间较短，各种法律、法规还有待完善，因此应由信托公司充当SPV。这是源于信托独特的法律特质满足资产证券化对资产风险隔离的要求：一是确立了名实分离的财产权制度，即信托财产由受托人拥有，而利益却交由受益人享受；二是自由分割的受益权制度，即信托制度下受益人所享有的受益权内容由委托人自由设定，这样信托受益权利的性质是多样的，内容是自由组合的；三是确立了信托财产的独立性，我国《信贷资产证券化试点管理办法》第六条规定，受托机构因承诺而取得的信贷资产是信托财产，独立于发起机构、受托机构、贷款服务机构、资金保管机构、证券登记托管机构及其他为证券化交易提供服务的机构固有财产。可见，信托财产既不属于受托人的自有财产，也不属于委托人或受益人的自有财产，而是一种从属于信托目的并在受托人名下独立运作的财产。

个人住房抵押贷款证券具体方案，应为商业银行将需要证券化的住房抵押贷款以财产信托的方式交付给信托公司，由银行保留对信托财产的受益权。此时信托公司对住房抵押贷款实施单独记账、单独管理，并以自己的名义充当证券发行人，对外发行代表对证券化资产享有权利的信托受益证书。

3、个人住房抵押贷款证券的发售

此阶段是个人住房抵押贷款证券化过程中最复杂、参与者最多、技术要求最高的实质性阶段，包括构造完善的交易结构、进行信用增级、内部评级以及安排证券销售等步骤。

信用增级是构造个人住房抵押贷款证券化交易结构的关键内容。其实现方式分为内部信用增级和外部信用增级两类。前者主要包括超额抵押、资产支持证券分层结构、现金抵押账户和利差账户等方式；后者包括备用信用证、担保和保险等方式。根据我国的国情，选择内部增级方式是比较可行的，具体实施应借鉴建行的经验，采取设定优先／次级资产支持证券的结构和设立信托储备账户来实现信用增级，即分为优先级A档、B档、C档和次级档四层结构，此设计使得投资者充分衡量了风险水平，并获得相对匹配的收益率，有效分散了证券化的风险。在储备金设置上，其设置了“信托(流动性)储备账户”、“信托(服务转移)储备帐户”、“信托(混同和抵消)储备帐户”以及“信托(税赋)储备账户”，分别用于补充现金流分配的金额不足，更换“贷款服务机构”的转移费用、弥补混同或抵消风险和支付信托财产所产生的税赋。

信用增级后，SPV应邀请信用评级机构对证券进行发行评级。信用评级机构在对贷款发放标准、借款人的资信状况、证券化交易结构等进行全面的信用风险考查后，根据评估结果确定证券的信用级别。譬如，标准普尔公司将信用等级从高到低依次为AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D级(胥清等，2009)。不言而喻，资产支持证券的信用评级越高，投资风险越低，也就越易为广大投资者所认同，发行风险也就越小。

证券承销机构的主要职能一方面是协助公开发行以住房抵押贷款为基础资产的证券、建议证券发行价格和时间；另一方面承销机构利用其对证券市场的熟悉程度，兼顾着向投资者宣传和推介相关产品、提供投资咨询等。另外，选择适当的承销机构也是至关重要的，通常应选择规模大、经营网点辐射较广、有较强债券分销能力的金融公司作为个人住房抵押贷款证券的承销机构。

4、个人住房抵押贷款证券投资机构

目前，我国已有上海、深圳两家债券交易所STAO(全国

证券交易自动报价系统)和NET(全国电子交易系统)两个交易系统，在公众投资意识、风险意识和金融意识不断增强的情况下，众多股民是证券的潜在投资者。另外，由于个人住房抵押贷款证券是以信用为支持发行证券，再辅以信用增级处理，使其证券级别较高。因此对投资安全性要求较高的投资机构，如保险公司以及医疗统筹基金、社保基金、住房公积金等各类投资基金机构成为个人住房抵押贷款证券的主要投资机构。商业银行等一般存款类机构在资金宽松的情况下可以成为投资机构，但在资金紧张的情况下，不应进行投资。而证券投资资金一般不宜选作投资者。

5、个人住房抵押贷款证券的后期管理

个人住房抵押贷款证券的借款者数量较多，且都是自然人。虽然每笔贷款数额不大，但是本人房贷的还款付息一般采用“月供”方式，即偿还本息的频率按月计算。为此，贷款服务机构必须每月收本息，资金管理机构的资金进入也应按月进行，证券登记托管机构应每月向证券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。

根据《金融信贷资产证券化试点监督管理办法》第三十六条规定，贷款服务机构可以是信贷资产证券化的发起机构。所以个人住房抵押贷款证券的贷款服务机构应该是商业银行。由于其独立于本机构的贷款，因此在管理时须单独设账、单独管理。具体职责是收取证券化资产的本金。利息和其他收入，并及时、足额地转入资金保管机构开立的资金账户。

在个人住房抵押贷款证券化交易结构中，贷款资产产生的现金，包括本金和利息，以及由此现金进行的某些理财业务带来的收益，需要由专门资金管理机构开设信托财产的资金账户保管。由于证券登记托管机构掌握不同时期各投资机构的实际持有个人住房抵押贷款证券的情况，并且具有配发证券收益的经验，所以将由该机构向投资人支付投资证券获得的收益。

三、结论及建议

从我国的现实国情、商业银行自身的发展状况以及国际住宅融资市场的趋势来看，我国商业银行推行个人住房抵押贷款证券化的业务是必要且可行的。这种融资方式有利于银行盘活存量资产，减低风险资产，提高资本充足率，实现账外融资。然而，个人住房抵押贷款证券化毕竟是一项巨大的工程，过程复杂，参与者众多，在业务流程设计时，要全面考虑，注重配合，尽可能地降低风险，提高收益。为了全面顺利地推行个人住房抵押贷款证券化，除了从诸多方面进行不断完善外，应该考虑五个方面。第一，商业银行选择合适的住房抵押贷款构建资产池；第二，以财产信托的方式设置SPV，使资产与原始权益人的信用水平相分离，达到“破产隔离”；第三，选择合适的增级方式和权威的评级机构，提高个人住房抵押贷款证券的信用等级，以及适当的承销机构来配合公开发行；第四，选择对投资安全性要求较高的投资机构；第五，证券发行后，贷款服务机构和证券登记托管机构须单独设立账户进行管理，以便保证投资人的利益。