房地产政策

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房地产政策范文第1篇

2月下旬，兴业银行年初调整房地产相关融资政策，一度引发市场震动。消息流出的第二天，沪深地产板块下跌超过5%，市场普遍担心，银行信贷政策的改变可能绷紧房地产企业资金链，从而引发局部风险甚至向外扩散。

此次兴业银行暂停与房地产相关的供应链融资和夹层融资，未涉及开发贷和个人按揭贷款。

为稳定市场情绪，在监管层的授意下包括五大国有银行、招商银行和民生银行在内的13家银行于2月26日集体发表声明，称近期未调整房地产信贷政策。

兴业银行随后正式公告，称为了进一步优化授信投向，调整资产结构，春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对该行经营没有实质性影响。

但去年以来，一二线城市房价一路高歌猛进，地王不断涌现；三四线城市则交易清冷，冰火两重天。房地产泡沫之声再度诱发市场对风险的隐忧。分裂的房地产表象，也迫使银行在信贷政策上处于两难，而普遍采取区别对待的策略。 兴业信号

在国内银行中，兴业银行快人一步较早布局房地产，一直被看作该类业务的风向标。根据中金公司测算，该行截止2013年上半年所有表内房地产相关融资规模高达5000亿元，在股份制银行中排名靠前。

除了总量可观，兴业银行较为倚重同业市场开拓负债业务，相应地在投资端房地产融资形式也更为多样化，夹层融资、信托融资、同业业务项下的融资渠道发达。此类业务接触的项目较之传统表内融资项目资质有所降低，对风险的感受也更为直接和敏感。因此市场对兴业银行的政策变动关注度颇高。

兴业银行新年伊始做出的房地产信贷政策调整，究竟是出于何种原因？

一位兴业银行分行负责人解释，类似的政策微调不定期都在执行，只不过这次赶上政策敏感期所以引起了市场关注。对于为何要暂停一些房地产相关贷款业务，他表示“看不清路的时候，自然的反应是要踩一点刹车”。

而根据兴业总行的文件，此次政策调整的动机是认为“在经济下行，资产价格泡沫过大，货币政策紧平衡的环境下，风险急剧上升，一旦发生风险暴露，处置起来将十分困难”。介于股权和债券之间性质的夹层融资，由于对应项目资质弱于传统开发贷款，风险更大，因此在此次调整中被暂停。

另外一层原因则来自监管导向。2013年监管层一直对银行表外业务持规范和限制态度，资产配置灵活的兴业银行感受到更多的压力。

“这次对夹层融资的调整，实际上是在等政策，未来政策明朗了，允许我们做就做，毕竟市场有需求。”上述人士称。

至于兴业银行贸易融资项下的房地产供应链融资被暂停，内部人士称，涉及到的主要是房地产有关企业，诸如门窗、水管、水龙头等供应商。至于钢铁、水泥等一直以来的过剩行业，有专门的指导意见，一直是严格限制的政策。

此次房地产供应链融资被暂停并非突然，兴业银行涉及房地产业务范围广，融资形式灵活，一些走得过快，触及风险较多的业务暂停甚至回缩都是可以预计的。上述人士称，虽然这两年房地产融资还在继续扩大，但是银行对于宏观经济环境和房地产大势的判断已经发生了根本性的变化，而不同地域的风险也在分化，三四线城市房产供大于求，银行退出是正常的经营决策。同行交流的信息是，各家银行都会在不同的板块有不同程度的退出，房地产业务的导向也会有明显差别。

“目前的房地产大的信贷政策确实没有变，但是分支行具体项目判断和选择上已经表现出不同，只是不公开承认罢了。”一位国有大行分行人士说。

兴业银行此次调整，除了行业普遍的判断，部分原因来自自身，其政策变化也不可过度解读。

过去几年兴业银行虽然一直受益于先知先觉的房地产战略，但也一直受到各种舆论和监管政策的困扰。银监会近年来持续警示信贷行业集中度风险，兴业银行表内表外融资中房地产行业比重明显高于同业受压最大。

“兴业银行一直以来被称为半个地产股。”兴业银行一位地方分行负责人称，对于房地产的资金配置要压缩总量占比。他理解这次的政策调整是“微调”，而非对房地产业看衰的战略大转折。

“未来房地产仍然是（兴业）的重要业务，市场有这样的需求，业务肯定要继续做下去。”他认为。

目前，兴业银行各家分行正在向总行汇报相关业务数据和分析结果，而最终的总行政策调整还存在很多变数。

据兴业内部人士分析，总行政策的调整动机部分来自资本、存款等资源的约束。网点较之同类银行稀少的兴业银行，一直以来存款规模有限，资产配置方面对回报率要求相应较高。

“从现有的情况看，我们的业务分布范围太广了。”兴业银行一位北方省分行副行长称，新的思路就是怎么把钱投到更有效率的地方去。另外，“部分地区，特别是三四线城市是否存在操作违规等情况，也需要排查一下，明确政策。”

地区分化

据了解，目前多家银行对于房地产区域选择采取更谨慎态度，资源重点倾斜一二线城市，对于供大于求的三四线城市则尽量回避。

“部分银行的退出力度会非常大，”一位股份制银行公司部人士说，三四线城市的房产基本供大于求，退出是正常的。

在近期13家银行集体否认调整房地产政策的公告中，除了否认调整房地产信贷政策，称房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知外，部分银行也在强调“将根据市场变动采取有保有压的房地产信贷政策”。激进者如平安银行仍在大举拓展房地产业务。其3月7日的2013年业绩报告显示，该年其房地产贷款规模近科翻倍。而保守者则有意识回避传统房贷的风险点。

中金公司对银行业的相关调研结果为，2014年银行将收紧“三四线城市住宅和一二线城市商业地产”两块业务。

一位近期考察了所在分行地区房地产业务的大行人士称，“银行自然的选择就是看成交量。”一二线城市房产交易的火爆对应三四线城市的冷清，冰火两重天。

根据中国指数研究院2月的《中国主要城市房地产市场交易情报》，2014 年1月监测的43个城市成交量环比超九成下跌，其中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%，其次是大连，下跌53.11%。反映在价格方面，报告显示1月一二线城市价格稳中有涨，三四线城市价格稳中微降。

“成交量是金标准。”上述大行人士称，“2013年房地产项目开工多，今年的供给增加，部分城市的房地产库存压力大，加上信贷政策比较紧抑制了需求，可能全年的成交量都会不振。”

这一判断在银行人士中较有代表性。另外一位在信贷管理和风险部均有多年经验的大行人士认为，房地产行业作为周期性行业黄金期已过，现在同时遭遇多重压力，从国际资金回流到国内宏观经济下行和宏观政策的收紧趋势，以及居民收入增长状况来看，都难以支撑房地产继续快速上涨。

“但是房价本身并不是银行做业务时最关键的判断标准，还是要看成交量。”他认为，这是今年房地产政策“有保有压”的一个重要标准。

部分房地产企业去年大举进行土地收购，因此未来一年财务杠杆可能进一步上升，但受到国内融资环境明显收紧的影响，其销售目标是否能达到预期存在很大不确定性。从年初开始，多家银行大幅压缩个人住房按揭贷款新增额度，并采取利率上浮的策略。

中国银行首席经济学家曹远征认为，过去几年房地产价格上涨的驱动力正在发生根本转变。城市化过程中，大城市在提供就业和发展机会方面存在很大优势，存在“跨越进城”的现象，“一步来到大城市，而不是选择小县城一步一步来”。他认为这会加剧房地产行业在地域上的分化。过去一年个别三四线城市房地产泡沫破裂就是开端。 风险权衡

兴业银行对房地产融资政策的调整，目前尚未引发其他银行“一窝蜂跟进”。目前银行业人士以及监管层普遍认为，房地产可能出现“局部风险”。

银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。这是在2013年“加强名单制管理和压力测试”之外，特别提出要重视“局部风险”暴露。

根据银监会数据，2013年上半年银行新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点；个人购房贷款占74.17%，同比上升13.1个百分点。

“开发贷本身总量有限。”曹远征认为，本身可能产生的风险也是可控的，国际经验表明房地产风险需要重点关注个人按揭贷款大量断供的可能性，这会造成一系列的资金流动性问题，从而传染和放大风险。但是一直以来，国内个人按揭贷款严格执行30%甚至更高的首付比例，因此大批断供的可能性大大降低。“总体看，系统性风险发生的可能性很小。”

房地产相关贷款所产生的不良资产，目前未对银行造成太大压力。

“从去年下半年的情况来看，房地产相关贷款上涨速度较快，且资产质量相比中小企业等贷款要好得多。”一位大行人士称。根据此前银监会的2012年数据，房地产相关贷款不良比率均低于行业平均，大行数据普遍低于1%。

尽管如此，银行已经开始考虑加筑“长城”，兴业银行首席经济学家鲁政委此前谈到银行应对可能存在的房地产局部风险时建议，除了“控制总量”，还要对不同品种和地区选择做调整，不能简单地追逐高利率。另外，在房地产走势不明朗的情况下，要设置合适的抵押率，增强自我保护意识。

商业银行最关心的房地产交易量如果持续下降，则可能带来更大的资金流动性压力。

曹远征提示，应当关注一个重要的深层次变化：去年召开的十八届三中全会释放信号，要加强市场在资源配置方面的决定性作用，这意味着分清政府和市场的关系将是长期的影响因素，政府负债投资的传统模式正在遭到质疑并发生深刻变化。中央对地方政府的考核指标也在发生变化，淡化GDP指标，强化任期内举债情况考核、审计和责任追究。

房地产政策范文第2篇

摘要：以1998年住房改革以来，房价走势及目前市场状况为研究背景，讨论了近些年国家为抑制房价出台的各项措施的实施情况，总结了调控失衡的原因，给出了四项建议措施，对实际的房价控制具有一定的指导意义。

关键词：房地产；价格；投资；失衡；

（1）研究背景。

1998年7月，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消了福利分房为特征的中国住房制度，住房改革拉开大幕。

根据中国社科院《中国社会蓝皮书》报告，1998年至2003年我国商品房的价格增加了343元/平方米，2004年后，全面实施“促进房地产市场持续健康发展”后，到2005年房价比2003年涨了740元/平方米，进入2006年，政府出台了一系列调控房价的政策。到2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，房价走势表现为一种非理性上涨。

（2）相关理论。

同其它商品一样房产具有价格，适应供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论四种理论，他们从不同的角度解释了房价的形成。而我国的房价主要受到土地供应、房屋需求、利率、租金、城市化进程、拆迁等因素的影响，本文以这些影响因素为切入点分析房产政策失衡原因。

（3）政策失衡分析。

房产业是我国国民经济的支柱产业，对拉动经济发展起着重要的作用，自从1998年住房改革以来，各地房价连续攀升，国家先后采取了一系列的政策，包括调节房地产开发企业自有资本比例和房地产开发贷款利率；住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率；调整土地投放数量，进而影响调控房产数量和房产预期价格；征收住房交易税和住房增值税，间接影响购房需求，特别是投机性需求。但这些政策在实际实施中并没有达到预期的效果，总结原因如下：

1供给数量的影响

由于土地供应数量受到严格控制，所以房产市场不能根据市场的需求信号自动调节数量。土地是稀缺且不可再生资源，加上严格保护耕地，使产品市场化与要素非市场化之间的严重不对称。房产放开而土地不放开，是导致目前我国商品房价格居高不下的重要原因。

国家为控制房产的过热现象，先后实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，这些政策在规范房产市场的同时，也有效地减少了房产的供给，无疑会导致房产供应不能满足需求。另一方面，由于提高准入门槛，淘汰了大量的中小开发商，形成“寡头垄断”的现象，通过各种人为手段造成房源紧张，哄抬价格。

2供给结构的影响

由于土地成本的增加，开发商为了获取更多的利润空间，纷纷把资金投入了建设高档住宅，导致房产供给结构不合理，大量住宅闲置，房屋供应紧张的局面。

为优化供给结构，国家实行了经济适用房政策，初步建立了经济适用房供应体系，然而随着经济适用房的推出，一些政策弊端显露出来。

经济适用房只适用于低收入群体，而低收入群体中大部分为外来人口，外来人口却无权购买经济适用房，这样导致了经济适用房不能面向真正需要的人，不能达到缓解住房压力的目的。经济适用房是国家对开发商进行补贴，由开发商按政府指导价格销售给低收入群体，间接使低收入者受益，但是这种政策手段的干预，缺乏监控机制，很难保证各个环节的顺利完成。

3房产的需求

由于房价连续攀升，带动了房产市场的投资过热，具有强劲的需求，导致价格一路上涨，严重偏离房产的实际价值。

为抑制短期投资炒房，国家采取了抑制需求的政策。央行两次加息。但最终结果对短期投资炒房影响甚微，反而抑制了个人住房和长期投资购房的热度，导致市场购买力下降。而房产长期投资者，追求的是租金收益，加息提高了购房成本，加上租赁市场的不景气，租金收益的下降，使许多房产长期投资者失去信心。对于短期投资者，决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，利率上升幅度低于收益率，并且投机者往往将增加的利息成本转移至下家，造成房价的进一步上升。

控制房价措施建议：

措施一：改变土地供给方式，增加土地供给。

将土地供给和开发商相脱离，土地由政府按区域评估划价，出售给房产最终用户，开发商只负责土地上的建安及销售，增加透明度，可以有力削弱开发商囤积土地、炒买妙卖。

根据市场需求及时调整土地供应总量。土地供应过量，宏观经济疲软时，减少土地供应总量，土地供不应求，宏观经济坚挺时，增加土地供应总量。以市场配置土地资源，以计划弥补市场不足，实现土地市场供求平衡，科学规划房产用地布局和比例。

措施二：取消经济实用房，调整供应结构。

经济适用房政策是一种倾向性的政策，具有很大的腐败诱惑性，带来一系列的腐败问题，国有补贴流失，不能使真正需要的人收益，应从供应结构上进行调整，减少高档住宅开发，增加普通商品房供应。对低收入群体可以根据措施一，划分特定区域免除土地费，建设廉价房，由开发商出售给低收入者，减少了监督成本。

措施三：采用多种经济手段调节。

银行利率的调整对稳定房价有积极的一面，也有消极的一面，所以不能单单依靠调整利息的经济手段来控制房价，应采取多种措施，特别是税收调节，对房产投机者制定更为细致的税收政策，提高房产投机成本，减少投机性需求。

措施四:改变消费观念，发展租赁市场。

发展和完善房屋租赁市场，建立梯级消费观念，不仅减轻低收入家庭消费压力，而且解决当前房价居高不下和高空置率的矛盾。

房地产政策范文第3篇

关键词：房地产 宏观调控 救市政策 框架性分析 目标 影响

房地产市场宏观调控目标

（一）解决住房市场失灵与房地产市场宏观调控

市场只是资源分配的一种方式，在住房市场领域也存在着市场失效现象。这是因为住房具有居住、庇护、家庭生活、社会交往等诸多使用价值，且具有一定福利性，而这些使用价值无法在市场上通过价格的形式实现，因此导致了市场在住房分配领域的失灵现象。

住房领域的市场失灵主要表现在低收入者居住用房的供给上，主要表现为：低收入者较难获得商业银行的信贷；出于商业利益考虑，住宅开发商不会主动提供面向低收入者的住宅。基于此，世界各国都介入房地产市场，通过兴建公共住宅、税费的调节、介入住房金融市场等手段，对其进行干预和调控以实现分配的合理性和公平性。

对于普通消费者而言，住房政策的主要作用是如何对住宅市场进行合理引导和适度监管，使“居者有其屋”获得负担得起的住房；对于低收入者而言，住房政策主要作用是通过合理的设计，发挥市场配置与福利支撑的双重效用，保障其正常的住房消费需求。

目前构成我国住房政策的基本框架是：面向高收入和较高收入居民的普通商品房建设和配套政策；面向低收入居民的经济适用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策；以及与住房相关配套的其他领域，如土地政策、金融政策、税收政策等。

2008年10月国务院常务会议将促进房地产业发展的措施与其它诸多解决民生相关问题的措施一起提出来，保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策取向明显，由此可见国务院常务会议的着眼点仍然是保证和改善民生，国家将重点关注需求不足的问题，这一系列措施的出台既是为了支持居民购房，保证民生，也是通过刺激房地产市场的发展来解决需求不足的问题。

（二）防范金融风险与房地产宏观调控

房地产实体经济及其衍生的房地产金融等虚拟经济对金融体系有巨大的影响。房地产贷款是银行贷款最重要的组成部分，在大多数发达国家，该比例可达三分之一，有的国家甚至高达50%。在房地产贷款普遍采用抵押形式的情况下，增加了信用风险的复杂性。在住宅市场中，抵押贷款虽取得优先偿还权，然而，银行采用低的抵借比并不一定能覆盖损失。当房价猛烈下跌时，即使该比例最初被认为非常保守，最终可能变得并不足够，尤其是当高的抵借比与评估日的期望交易价格相联系时。

20世纪70年代以来，随着工业化和新兴市场经济国家金融自由化和放松管制，新的金融机构不断出现，并提供低利率的贷款来与现有贷款机构竞争。随着贷款人竞争加剧和房地产业可融资量增大，房地产业潜在投资者数量增大，房价攀升至合理价位以上。当市场存在过度担保和无效监管等风险时，这种扭曲效应更为明显。在发达国家，如美国，住房金融体系发达，且一直视住房贷款为优质业务，忽视了其风险，并受到覆盖贷款损失担保的激励，贷款人加大住房贷款业务比例，并不断投资高回报、高风险的项目，承担了过度风险和接受价值高估的抵押房产，一旦资产价格波动过大，必将引发金融危机。此次由美国次贷危机引发的全球金融危机充分说明了这一点。

房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰退。

正因为房价剧烈波动对银行等金融体系的冲击及风险性，有必要在房价虚高的时候进行调控，使高起的房价“软着陆”，以避免其剧烈下跌对金融体系的冲击，防范金融风险。

（三）促进经济发展与房地产宏观调控

与虚拟的股票市场不同，房地产市场是实体经济，房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4% 。政府可以接受GDP增长放缓，但不能接受GDP增速大幅下滑，GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。因此，保持房地产业的健康发展，对于稳定经济发展大局具有重要意义。

近年来，房地产市场的持续低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。在拉动我国经济增长的因素中，出口因全球金融危机遭受严重影响，消费和投资又是相互关联的，因此投资成了经济增长的“强心剂”，作为主要固定资产投资方式的房地产投资市场出现了持续萧条，我国经济增长必然会因此受到拖累。

从市场的角度看，由美国次贷危机引起的全球性金融危机使得全球经济面临巨大的压力，我国经济也因此受到很严重的影响，出口下滑；股市暴跌；外贸企业资金量缩减。这些不利因素，对市场构成了很大的压力。所以这次政府推出“救市”政策，预计对市场影响不会很大，楼市成交额提升的幅度可能不会很大，但会起到提升信心和稳定市场的作用，避免由于非理性恐慌而造成房地产市场的大萧条。

另外，和房地产相关的土地出让金和相关税费大约占到了国家地方财政收入一半以上的比例，房地产行业的萧条导致财政收入骤减，以至于很多地方政府预算安排的项目无法实施，也导致了经济发展速度的下滑。

鉴于房地产业对经济发展的支柱作用和重要关联影响作用，对房地产市场宏观调控政策与措施频出，由此也可以看出房地产调控政策与措施是整个国民经济调控以促进经济发展政策的重要组成部分，而非是单独针对房地产行业的调控，也不是为“救市”而“救市”，对政策的效果评价也需从此角度展开。

近期房地产调控政策目标及其影响

（一）第一轮房地产市场宏观调控的目标基本达到

第一轮房地产市场宏观调控的目标是缓解房地产市场发展过热态势，挤压房地产市场泡沫，以保证房地产市场的长期稳定发展。经过一轮市场调整，目前主要一线城市的投机者已基本离场，房地产市场上的投机现象逐渐减少，现在的市场交易主体主要是首套住房购买者或者第二套普通自住房购买者，调控目标基本达到。

据中国指数研究院提供的数据显示，全国主要城市2008年9月房地产平均交易量下降64%，2008年前9月交易量同比下降46%。销售价格方面，2008年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月份低了1.8个百分点，环比下降0.1%，全国一线城市房价继续保持下调的发展态势。因此，第二轮宏观调控的经济目标为“保增长”，对房地产市场的调控也以稳定房地产市场发展为目标。

（二）第二轮房地产市场调控政策

国务院工作会议在部署2008年第四季度经济工作的时候提出，要降低房地产交易的税和费，来支持百姓购房。2008年10月，调控政策出台。内容如下：对个人首次购买90平方以下住房的，契税税率暂调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策；购房首付款调至20%，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点。

在国家出台的相关调控政策中的“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”这条政策表明国家开始允许地方政府因地制宜，自行制定符合地方特点的调控政策。事实上，早至2008年6月开始，全国十多个城市的政府就已经开始相继出台调控政策。这些政策主要目的是对整个房地产行业负责，维持市场的稳定和健康。

（三）近期房地产调控政策的影响分析

政府第一轮的宏观调控在打压房地产市场上的投机行为、挤压房地产市场泡沫等方面已经取得了一定的效果，同时也在一定程度上稳定了住房需求市场的信心。政府第二轮的宏观调控目标是稳定房地产市场发展，房价大幅度下跌必然会引起经济增长速度急剧放缓，这是政府不能接受的，所以政府近期出台的“救市”政策的主要着手点仍然是刺激有效住房需求，无论是降低税率还是下调个人住房公积金贷款利率，都是在鼓励住房需求者购买住房，通过刺激需求来刺激萧条的房地产交易市场，而不是通过打压房价来刺激房地产市场的交易。近来一些城市房价有不同程度的下滑不是由于政府政策的打压，而是因为此前政府缓解房地产市场发展过热的宏观调控政策造成了大量住房需求者对楼市持观望态度，认为楼市的价格会进一步下跌，这就造成了房地产交易市场的有效需求不足，进而造成房价不同程度的下滑。

房地产政策范文第4篇

关键词:房地产金融调控;VEC模型;脉冲响应分析;方差分解

作者简介:邱强(1969-),男,汉族,江西临川人,上海对外贸易学院教授,博士,研究方向:房地产金融。

中图分类号:C812文献标识码:Adoi:10.3969/j.issn.1672-3309(x).2010.05.010文章编号:1672-3309(2010)05-0025-03

一、文献回顾

关于金融调控对房地产价格的影响,国内外的研究比较多。研究前期集中在房地产信贷对房地产价格的影响上。如Collyns等(2001)对4个东亚国家或地区(泰国、韩国、新加坡和中国香港)的研究表明,银行信贷的增长对房地产价格上涨具有显著的同步效应。谢经荣等(2002)通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明资产价格与信贷数量相关。袁志刚等(2003)用房地产市场的局部均衡模型说明金融支持对房地产价格的影响。周京奎(2006)通过对全国及北京、上海等9个城市数据的分析说明我国住房价格的迅速上涨与金融支持紧密相关。梁云芳等(2007)对我国房价区域波动差异的分析表明,不论是长期还是短期,信贷规模对东西部地区影响都比较大,而对中部地区影响较小,实际利率对各区域的影响差异不大,且影响较小。肖本华(2008)运用Granger因果分析方法对我国银行信贷总量与住房价格之间的关系进行了探讨,认为我国的信贷扩张为住房价格的膨胀提供了支撑。刘莉亚和苏毅(2005)研究发现上海房价与贷款利率负相关。张涛、龚六堂等(2006)运用协整方程研究了2002―2005年中国房地产均衡价格,表明按揭贷款实际利率和房屋价格负相关。许承明和王安兴(2006)研究发现,在利率内生的条件下市场利率与房价正相关;在利率外生的条件下房价与利率负相关。梁云芳、高铁梅等(2006)运用1995―2005年的季度数据,实证研究得出利率及货币供应量与房价负相关。原源(2009)研究认为货币供应量上升、低利率都是促进房价上升的重要因素。徐乐乐和薛永晓(2009)运用VAR模型进行分析,检验了2000―2008年货币政策调控房地产价格措施的效果,得出短期内利率的提高并不能有效调控房地产价格,长期来看利率与房地产价格负相关。货币供应量与房地产价格正相关,短期内通过货币供应量调控房地产价格能得到较好效果。

综上可见,目前国内外的相关研究存在两个不足:一是结论不一致,如对货币供应量与房地产价格之间的关系,有的认为正相关,有的认为负相关。二是法定准备金政策调整对房价的影响没有作出研究。为此,本文在考虑货币供应量、金融机构贷款利率和法定准备金率等因素对房价影响的情况下,运用向量误差修正模型(VECM)对我国住房价格上涨中的金融调控政策因素进行定量检验。

二、指标选择和数据处理

1、指标选择

反映房地产金融调控效果指标的主要是需求指标,需求指标主要包括:商品房销售面积、商品房销售额和商品房销售价格。考虑到房地产需求受房地产供给影响,而供给又存在时滞,使用商品房销售面积的指标不能直观反映金融调控的效果,商品房销售额是房地产销售面积和销售均价乘积的加权和,因此,同样受制于商品房销售面积这一指标的局限性。所以,我们采用商品房销售均价这一指标作为衡量房地产金融调控效果的唯一指标。经过数据模拟发现,商品房销售面积和商品房销售额两个指标对金融调控的相关性不够强,显著性较差。而商品房销售均价对金融调控的相关性和显著性都比较高。

2、数据的来源及其处理

全国房地产成交均价加总指标,选取56个大中城市2004年7月至2009年6月平均成交均价加总,用CJZJ表示。考虑房价数据过大,因此采用对数处理。M2数据来自同期中国人民银行货币供应量,RL为金融机构1年期贷款年利率,数据同样来自同期中国人民银行。考虑到2008年底住房抵押贷款采取了7折优惠措施,因此,将2009年1月以后的贷款都作了7折处理,以便数据真实可靠。RL为金融机构法定准备率,数据来自同期中国人民银行。为与房价配合方便计算和分析,其他指标也都采用对数形式。为排除季节因素的干扰,在数据处理前,我们用X11方法对所有数据进行了季节调整。

三、房地产价格与金融调控效果检验的向量误差修正模型

1、单位根检验

为避免使用非平稳变量进行回归时可能造成的谬误回归,我们首先采用ADF方法对所有变量的平稳性进行单位根检验。从带截矩项、带趋势和截矩项、不带趋势和截矩项3种模型逐步检验。平稳性检验结果如表1所示。

从表1中看出,货币供应量LNM2、金融机构贷款利率LNRL在显著性水平为10%时,在带截矩项、带趋势和截矩项以及不带趋势和截矩项情形下ADF值不显著,说明这两个原始序列存在单位根。存款准备率LNRS在显著性水平为10%时,在带截矩项、带趋势和截矩项ADF值不显著。在显著性水平为1%时,不带趋势和截矩项情形下ADF值不显著。而所有序列的一阶差分序列的ADF值都在10%的显著性水平下拒绝了单位根的零假设,可知各变量都是一阶单整序列。

2、协整检验

虽然上述各变量都是非平稳序列,但根据协整理论,单整阶数相同的非平稳变量间的线性组合却可能是平稳变量,这种平稳的线性组合即所谓的协整方程,它揭示了各变量之间长期稳定的均衡关系。一般进行协整检验的方法是Engle和Granger提出的EG两步法。然而,当两个以上变量进行协整检验时,这种方法存在较大的缺陷:把不同变量作为被解释变量时,可能检验出不同的协整向量。Johansen协整检验法不仅克服了EG两步法的缺陷,而且进行多变量检验时还可以精确地检验出协整向量的数目。由于法定准备率在不带截距和趋势项时,在5%水平显著,其他情况都不显著,因此我们采取带截距项和趋势项的各变量全国房价成交总均价对数值、广义货币供应量对数值、金融机构1年期贷款利率对数值和金融机构法定准备率对数值进行Johansen协整检验,结果见表2。

从表2看出,特征根迹检验和最大特征值检验的结果都在5%的显著性水平下拒绝r≤0的零假设而接受假设r≤1,说明各变量之间存在长期稳定的均衡关系。关于全国房价成交总均价的正规化长期协整方程如下:

lncjzj=-32.9692+3.2355lnm2+1.0148lnrl-0.6694lnrs

(-13.54)(19.85) (12.12) (-5.47)

括号中的数字表示各系数的t统计量。从上式可以看出,所有系数都在1%的显著性水平上显著。从变量系数的大小看,全国房价的货币供应量弹性最大,为3. 24%;全国房价的贷款利率弹性,为1.01%;全国房价的法定准备率弹性最小,为-0.669%。这表明,在全国房价与其影响因素变化的长期关系中,货币供应量对住房价格影响显著,我国房价主要属资金推动型。贷款利率对房价推高起到正作用,这和建筑成本和投资成本提高密切相关。法定准备率对房价影响方向相反,主要是影响银行的可贷资金量,进而影响到货币供给量和房价。可见,货币政策对房价影响较大,但效果差异也比较大。如果经济变量之间存在协整关系,这些经济变量之间一定存在某种长期静态的稳定关系,但不能反映经济变量之间的短期动态关系。这就需要建立误差修正模型来研究经济变量之间的短期动态关系。根据Granger定理,可以建立误差修正模型。

3、误差修正模型

lncjzj=-0.041Coint Eq1+2.06lnm2(-1)+2.83lnm2(-2)

-0.72lnrs(-2)

(-4.88) (1.5) (2.19)(-1.44)

由上式,误差修正项系数为-0.041,且在1%的显著性水平上显著,说明短期内房价偏离长期均衡状态时存在向均衡调整的趋势,但调整力度很小。货币供应量的一阶滞后项系数为2.06,但不够显著,在20%水平显著;货币供应量的二阶滞后项系数为2.83,且在5%的水平显著。这说明短期内货币供应量对全国房价有明显的推动作用,这和长期相一致,且滞后二期作用比滞后一期作用更显著,这和货币政策存在时滞有关。法定准备率二阶滞后项系数为-0.72,也不够显著。机构贷款利率系数既小又不显著,因此就没有给出。可以看出,近年来房价上涨主要是资金推动型。

四、主要结论及政策建议

通过建立向量误差修正模型,本文对货币供应量、贷款利率和法定准备率三大货币政策对全国住房价格的影响效果进行了检验发现:在长期内,货币供应量、利率政策对房价影响为正,其中货币供应量影响最大。法定准备率对房价的影响为负,且力度不大。在短期,对房价有显著影响的变量主要是货币供应量和法定准备率,以货币供应量为主。不过,法定准备率的影响比之长期有所加强,方向没有任何改变。脉冲响应分析和方差分解的结果表明,在前期,全国房价对自身、货币供应量和机构贷款利率结构冲击的响应较大;在后期,对货币供应量结构冲击还具有持续的较大响应,对法定准备率结构冲击的响应不断扩大。房价自身、货币供应量和金融机构贷款利率等外生变动对房价波动方差贡献较大,最大的是金融机构贷款利率。

总之,近年来我国住房价格的持续快速上涨完全是资金推动型。2008年底到2009年初,房价之所以在极短时间内逆转,主要是货币供给量之闸大开,加之法定准备率下降,间接增加了市场的资金供应量。高房价的预期对房价本身进一步推高具有火上浇油的功效。从方差分解看,短期金融机构贷款利率对房价波动贡献率最大。这和年内降息并执行7折的优惠利率密切相关。由此,笔者建议:第一,目前我国采取宽松的金融调控政策,特别是增加货币供给量,放松首套房首付比例对于房地产市场走出金融危机的影响,促进房地产市场的恢复和繁荣有着重要意义。但考虑到降低法定准备率对增加货币供给量的叠加效应,一旦房地产走出危机,就必须严格控制货币供给量,以免出现泡沫现象。并且,目前已经出现房价涨速过快的迹象,货币供给量过大的现象。对此,货币监管部门应该有所警惕,并适时加以控制。第二,通过提高信贷利率的方法来调控房地产市场价格的策略基本上是失效的。与其用提高二套房贷款利率的方法去控制房地产投机行为,不如直接规定不允许给二套房贷款来得直接,并且效果会显著得多,关键是对银行放贷行为的监督。第三,控制房价上涨的预期比控制房价上涨本身更重要。因此,政府要像对股市那样爱护房地产市场。政府要给市场以明确的信号,房价不可能像股价那样暴涨和暴跌。 (责任编辑:郭士琪)

参考文献:

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[8] 许承明、王安兴.风险转移规制与房地产价格泡沫的控制[J].世界经济,2006,(09).

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[10]原源.货币、利率、汇率对房价影响的实证分析[J].山西财经大学学报(高等教育版),2009,(02).

房地产政策范文第5篇

摘 要：2004年以后，我国房地产行业有了一个快速发展的阶段，使得房地产业成为国民经济新的增长点。然而，新的行业必然会出现新的问题，所以这期间国内外政府在不断的探索和实践中实施了一系列的房地产政策措施促进房地产业的持续健康发展。其中，针对特殊群体中低收入家庭住房问题的住房保障政策是国民聚焦的热点问题。国内外根据自身国情和房地产业发展状况都推出了不同的住房保障政策，通过对比分析得出对我国住房保障制度有利的启示。

关键词 ：房地产 住房保障政策 国内外对比分析

一、住房保障政策的重要性

住房问题是每个公民都关注的重要民生问题，它对社会稳定起着至关重要的作用。近些年，我国房地产行业飞速发展，房价也持续维持在较高水平。社会中的低收入人群无法承担过高的房价，没有能力解决自身的住房问题。这样，他们就希望通过政府的保障途径来满足自身住房的需求。因此，完善的住房保障政策对于国家发展有很大的帮助，能够促进社会的和谐发展。

二、国外的住房保障措施及其效果

（一）英国的住房保障措施

2004年底英国政府通过了《2004年住房法》。这项法律就如何保障建有足够的低收入家庭买得起的公共保障性住房、创建一个更加公正和有序的住房市场做出了一系列行之有效的方案规定。

“分享式产权购房计划”是英国政府实施的一项切实可行的保障性住房政。“分享式产权购房计划”的成功之处在于可以帮助租住公共住房者，没有房屋居住者或者第一次购买房子的用户购买住房，并为其提供一个积累财富的机会。该计划预计能够帮助至少10万家庭解决住房问题。计划中有三种分享式产权购房产品:一是现有公房的实际租户用较低的价格购买其承租公房的部分产权；二是新的购买者出售新建公房的部分产权;三是公开市场购房,通过产权贷款的折扣，使得用户用折扣过的价格购买商品房。买房者和售房人共享房屋的产权。

（二）日本的住房保障措施

日本住房保障措施主要有廉租房保障制度，城市低价出售住房制度，住宅金融公库建房和住房保障支持政策。日本政府的保障特色在于不仅重视其本身住房的发展规划，而且重视住房建设的划区管理。都市型标准房和一般型标准房就是因地制宜的规划住房建设的成果。日本的住房保障措施的组织形式为土地由地方政府提供，资金由国家财政支持。地方政府负责保障房的组织筹备和运营管理，并以出租的方式提供给满足条件的居民。此外，日本政府对于保障性住房的资格审查很严格。比如必须满足入住条件中规定的收入范围。并且，规定入住3 年后将再次调查入住者的经济收入情况，对不满足规定要求的住户提高房租或退房。

三、我国的住房保障措施及存在的问题

（一）我国的住房保障措施

中国的发展重心逐步向城市化靠拢，大量的农村人口涌入城市，而他们在经济上处于弱势，不能满足自身的住房需求。是否能够处理好这部分人群的住房问题将影响到社会的安定和和谐发展。因此，政府实行了一系列住房保障措施，包括住房公积金，住房货币补贴，经济适用住房，廉租房，二限房，公共租赁住房。

（二）我国住房保障制度存在的问题

1、当政府集中注意力于低收入家庭的住房问题时，往往容易忽略中等收入的家庭，他们也是住房问题上的弱势群体，但却不能享受政府推出的相关政策，这其中工薪阶层尤为突出。2、保障性住房稀少。虽然国家正在努力推行保障性住房的建设，但真正的落实还是阻力重重。其中最大的阻力就是政策性住房的建设项目受到来自商品房的压力，导致保障性住房的建设进度拖延。3、保障性资金紧张。商品房的开发将给地方政府带来收益，而保障性住房不仅不能带给政府收益，还需要政府给与相应优惠措施。相比之下，地方政府更愿意给商品性住房提供土地和政策和资金上的支持。4、保障性政策难推行。中央政府大力推行保障性住房，但是各级政府对保障性住房的组织建设力度大打折扣，惠民利民政策得不到根本性的重视。廉租房和经济适用房建设的步伐缓慢，准入标准界定不清晰，实行时存在腐败现象。5、保障性机构弱化。由于住房保障制度的推行举步维艰，相应工作无法推行下去，导致从事相关行业的人员没有相关业务。住房保障机构从业人员被削减，形成恶性循环。

四、国内外对比分析后对中国住房保障制度的启示

1、尽快完善住房保障制度的相关法律法规。政府作为实施保障性住房措施的主题具有绝对的主体作用，完善相关法律法规可以为政府实施相关政策提供有力的法律保护和法律支持，提升政府在实施相关措施时住房保障制度作为一项重要的社会政策,需要有效的法律支持。英国的住房保障措施的实施效果尤为突出，英国公民的居住水平在欧洲处于较高水平的很大一部分原因是英国完善法律的支持。反思我国在实施过程中出现的一系列问题，参考英国的成功案例，我国保障体制存在的问题是缺少一部专门的法律对住房保障措施实施过程中的问题提供法律依据和进行法律约束。有了法律强有力的约束，即使地方政府追求自身的税收利益也不能耽误住房保障措施的组织建设步伐，有效地避免了中央政府推行的政策打折扣实行。这将有效地保障建设廉租房等保障性住房的资金支持，分散政府资金，减少面子工程数量。

2、借鉴分享式产权购房计划的经验,我国可以实施原理一致，类似的保障性住房政策来解决我国的住房难问题。为此,我们可以设计了三种分享产权形式的购房产品:经济适用住房出售、廉租住房出售和置业资助贷款。出售方式都不是传统意义上的全部产权的出售，而是部分产权，这样的价格会相对比较低廉一些，等购房者经济条件稍好一些后可以逐步买下剩下的产权，相当于另一种方式的分期付款。

3、成立专门负责实施保障性住房的组织建设及有关保障性住房的资金链筹集的机构。借鉴国外的经验，可以将从事住房保障部门的这些相关部门隔离出来，进行重组，形成新的专门实施社会保障制度的机构。此专门机构将具有金融职能，并且可以根据自身业务的特点制定相应的运营模式，更好地适应市场，满足住房保障措施实施的需求。

参考文献

[1] 钱瑛瑛.《中国住房保障政策研究》，《中国房地产》2003 年第 8 期，P57-P60.

[2] 孙淑芬.《日本、韩国住房保障制度及对我国的启示》，财经问题研究，2011，第 8 期.

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