业务员职责

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇业务员职责范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

业务员职责范文第1篇

家装业务员需要负责开拓目标楼盘小区的客户开发工作及区域内的市场拓展，根据业务发展需要积极寻找新的潜在客户，并将有效客户信息整理归案;以下是小编精心收集整理的家装业务员工作职责，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。

家装业务员工作职责11、熟悉及掌握渠道销售技巧，了解客户的需求，为客户提供最针对性的服务。

2、搜集区域内高端客户资源信息，通过合作的设计师、装修公司、空调地暖公司以及公司内部资源来获取有效客户。

3、通过学习掌握公司经营的产品(智能家居系统、家庭影院定制安装品牌、背景音乐、视频监控、安防报警系统、智能灯光控制等产品)，寻求客户，根据客户需求制定设计方案，最终达成销售。

家装业务员工作职责21.维护公司现有渠道资源，完成销售任务。

2.善于开拓家装公司和新客户，并维护设计师。

3.作为公司品牌的销售代表，向广大家装，工装设计师推广公司品牌和产品，并进行优质的销售服务。

4.配合公司的品牌做推广，落实各项渠道推广活动。

家装业务员工作职责31.负责与家装公司的客情关系维护，参加家装公司定货会，产品销售推广工作;

2.开发、维护、整合现有的客户资源，满足客户需求，老带新、增加市场占有率;

家装业务员工作职责41、负责家装客户信息的收集，通过各种渠道获取客户资源和进行业务拓展;

2、利用相关信息进行公司推广，负责目标客户的引导、接洽及发掘其他渠道的潜在客户，并维持与客户的良好关系，促进客户下单;

3、主动及协助配合设计师沟通解释订单条款及促销政策，促进订单的转化，完成阶段性订单目标;

4、详细做好客户跟踪回访工作并做好记录，建立客户档案，定期跟进;

5、完成上级领导交办的其他工作。

家装业务员工作职责51、家装分销装修公司的梳理，开发;

2、家装分销装修公司的样品申请，样品出样及标签等的服务;

3、家装分销公司下单和店助之间的交接工作;

4、门店的样品换样工作的配合;

5、家装分销平时简单的日常维护和节假日礼品的送达;

6、家装分销账单的对接和款项的催取;

7、上级领导交代的其他工作。

家装业务员工作职责61.按照销售业务经理的指导进行业务开发的前期准备工作，如：目标楼盘或顾客群的动态摸底分析、协助搜集顾客信息和房型图、关注竞争对手活动及开发形式等;

2.组织开展业务拓展活动，如：组织小区楼盘开发、企事业单位开拓等活动、资料发放、客流招募、活动现场的接待、陪同客户参观样板房或在建工地、介绍公司业务、施工流程等等;

3.程度实现订单，包括：与潜在顾客咨询交流并直接促成订单、带潜在客流到工作室进行咨询等、对目标小区的在建工地的走访等;

4.维护客户信息，定期回访顾客，维护顾客关系，挖掘潜在客流;

5.每天向销售业务经理汇总并报告当天业务情况，及时反馈业务开发中可能存在的机会，并提出建设性意见;

6.以及上级可能交付的其它相关工作内容。

家装业务员工作职责71.小区开发，拓展客户资源

2.老客户维护

业务员职责范文第2篇

市场业务员需要具有快速的学习能力，反应敏捷、表达能力强，具有较强的沟通能力及交际技巧，以下是小编精心收集整理的市场业务员工作职责，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。

市场业务员工作职责11、负责培训(咨询)业务开拓，协助上级领导完成项目谈判签约;

2、反馈市场业务信息，协助上级领导完成课程及市场需求分析;

3、参与各项市场推广(品牌宣传)活动，并进行有效客户转化;

4、通过电话、网络、展会等多种渠道开发客户，跟进，维护，促成合作，为客户持续提供增值服务;

5、负责新老客户的市场开发，支持并配合市场部对客户的拜访，达成业务目标;

6、参与团队分享，持续性学习专业知识和销售技能，完善销售工具;

7、完成公司安排的其他事务。

市场业务员工作职责21、开拓新市场,发展新客户;

2、积极拓展业务渠道，了解市场信息，及时反馈上级领导;

3、积极开发新客户业务需求，维护、巩固及拓展老客户良好业务关系。

市场业务员工作职责31.负责欧美区域市场开发

2.操作和优化平台

包括公司提供的各种境外聊天软件与客户及时沟通等 提高反馈率 并能有效把潜在询盘转为订单

3.积极主动开发客户和维护客户，做好客户跟进表和工作总结

4.能适应时差和外贸工作其他需要，根据客户区域时差及时有效跟进潜在客户维护好客户

5.热爱和外国客户沟通交流，喜欢Facebook

Instagram YouTube 等海外社交平台。

6.后期会有海外视频直播展示产品，所以需要热爱英语，喜欢口语交流的外向型业务员小伙伴。

7.实时更新产品最新动态编辑产品信息，处理好每个人自己的产品细节等，并不定期做促销和推广。

维护店铺的曝光量

8.维护海外社交平台的粉丝活跃度，并和粉丝互动增加粉丝数量以达到后期粉丝变现。

市场业务员工作职责41.公司提供部分优质客户资源，维护客户关系，跟进客户，形成长期、稳定的客户关系

2.开拓新市场，开发新客户，将新客户转化为老客户。

3.负责辖区内市场信息的收集、整理，完成销售部门指定的销售任务。

4.处理公司日常零售事务(接听客户电话询价，报价成交)。

5.按上级领导的要求完成每天的工作汇报。

6.后期做管理时，中层管理负责新业务人员的培训，带动和管理，高层管理负责带团队。

市场业务员工作职责51、根据公司制定的年度经营目标及部门分解后的目标，协助市场部部长制定相应的销售策略。

在所辖片区内，进行积极的产品推广和市场开拓，完成销售额及销售利润的考核目标。

2、作为公司的对外形象代表，国内业务员应与其所辖片区内的客户维系良好的供需关系，准确、及时地向相关部门传递客户的需求、疑问、投诉等信息，并时间将公司的反馈如实地向客户传达，提升客户对公司的认可度。

3、根据公司制定的年度回款目标及部门分解后的回款指标，在所辖片区内，对所有客户的回款账期进行明确和压缩。

时刻关注应收账款回收，积极缩短回款周期，提高回款率，并逐步加大现金对汇票的回款比例，确保公司的现金流。对于历史遗留的呆坏账进行积极处理，并提出行之有效的解决办法，最终达到公司回款额的考核目标。

4、根据公司的发展目标和产品方向，了解同类产品的市场动态。

对同行业竞争对手的产品价格走势，客户结构，技术动态等进行情报收集和信息整理。关注下游客户的技术革新及需求动态，关注下游客户产品或技术更新对我们提出的新产品要求。针对上述情报及信息的收集，按季度整理并编制市场调研报告，为公司未来发展策略的制定提供参考依据。

5、根据公司制定的总体发展策略，协助市场部部长和相关部门一起做好公司品牌建设工作。

参与制定公司品牌建设策略，通过多渠道多平台对公司及公司产品进行宣传与推介。

市场业务员工作职责61、收集、房屋出售信息;

2、接待客户，了解客户需求，推荐匹配的房屋信息;

3、陪同客户看房，进行谈判，促成交易;

4、对客户提供后期服务，维护客户关系;

市场业务员工作职责71、负责公司产品的业务拓展和推广工作，达成团队绩效目标;

2、负责该区域市场信息的收集，协助开展市场营销活动;

业务员职责范文第3篇

内贸业务员需要踏实、勤奋、细心，勇于挑战困难。抗压能力强，有责任心;以下是小编精心收集整理的内贸业务员工作职责，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。

内贸业务员工作职责11、熟练操作计算机，有良好的沟通表达能力，善于观察，有独立

分析、思考和解决问题的能力

2、内贸业务员每天的发货合同录入;内贸业务员每月的合同整理、打单

3，协助老板负责国内客户的 采购及 开发及 维护。

4 公司临时布置的其他工作。

内贸业务员工作职责21.熟悉国内手板市场

2.熟悉国内CNC件市场

内贸业务员工作职责31、合理利用和维护公司客户资源，通过各种途径开发新客户;

2、与老客户保持联系并定期拜访，进行产品的宣传和销售;

3、分析客户需求，提供针对性解决方案;

4、销售合同的签定和根据客户需求，协调相关部门进行方案的准备。

内贸业务员工作职责41、开拓新市场、挖掘新客户，做好老客户的跟踪维护工作;

2、为客户提供相关的解决方案与服务;

3、负责向客户提供报价，拟定销售合同，跟踪项目的执行情况，及时收回货款。

4、完成销售经理下达的各项销售任务指标;

内贸业务员工作职责51、负责阿里巴巴诚信通店铺日常的客户咨询回复、报价、样品确认、促成订单交易和后期跟踪服务。

2、开发新客户，做好售前/售后指导和服务工作。

3、负责与接待客服对接客户资料，维护良好的客户关系，引导客户和积极推广公司新产品。

;

4、熟悉公司的产品和特色，了解客户需求，为客户提供优质的产品咨询服务;

5、具备一定的销售能力，能根据制订的目标和计划，展开销售工作，完成业绩任务;

6、快速熟悉公司产品并能够在短时间内处理售后问题。

，具备良好的服务意识，维护新老客户，促进二次交易;

7、上级安排的其他工作

内贸业务员工作职责61、参加所有和销售相关的活动，开拓新的客户和新的销售渠道，完成销售目标;

2、保持与医院、医生、眼视光中心以及经销商的联系，同时也发展和促进与潜在客户的联系，以捕捉商业机会;

3、充分了解市场状态，及时向上级主管反映竞争对手的情况及市场动态、提出合理化建议;

4、制定并实施辖区医院的推销计划，组织医院内各种推广活动;

内贸业务员工作职责71.负责化工产品市场推广、销售业务。

业务员职责范文第4篇

彩妆与护肤品不同，护肤品已经经过多年的发展的积累，企业对业务的管理相对成熟，而彩妆的业务人员起步较晚，而要求却更高。那么企业没有给业务人员的工作没有明确的标准和内容，对业务人员不但是个人力的浪费，也对市场的发展起不到积极作用。这就需要我们企业要给业务一个清晰的定位，那就是找出业务的工作内容到底是什么：

那么如何来解决这个问题，下面谈谈笔者的看法：

在探讨这个问题之前，我们首先要知道你的品牌和产品要想在一个日化店的销售额高，要具备什么条件？终端化妆品在门店是作为门店的利润品牌的，也是店主非常重视的产品，但是现在市场太多品牌，零售商可以选择性的余地非常之大，他可以选美宝莲、可以选铂金、也可以选择卡姿兰、巧迪尚惠等等，那么我们想在他的店里要取得理想的销售业绩，必须要让门店愿意卖、会卖和努力卖。

那么要解决这三个层面的问题，绝对不仅仅是商和店主搞好关系，要店主给我们企业面子能彻底解决的，也不仅仅是通过促销人员下店能完全解决的，整个工作是一个系统，那么业务是整个系统中非常重要的一个环节。业务就要解决这些问题的每个层面，笔者认为彩妆业务人员的主要工作内容有：

1. 市场信息的搜集分析：我们知道，把合适的产品放到合适的门店销售是取得好业绩的基础，要销妆品牌，对于门店的要求也比较高的，不光要求门店形象好，而且人员的专业性也要强。那么选择好一个合适门店就显得尤为关键，对彩妆来说，目前它的主力消费群体是20－35岁左右，有一定文化修养的女性，所以彩妆在城市的销量要大于城镇，在经济发达的地方要大于经济落后的地方。我们不难发现，某些门店一年护肤洗护品的销量很大，但是销妆就很吃力，这是因为门店产品的销售是与其顾客群的消费所决定的，什么样的顾客就会有什么样的消费。就像我们现在把咖啡馆开到农村猪圈旁，可以想象生意多么惨淡。所以业务主管的第一个工作就是选择好门店，选好门店就一定要了解好当地市场情况和门店经营情况，这样才可以根据市场环境和门店状况把合适的产品放进去。“选择大于努力”这句经典的话用在这里最合适不过了。一些业务为了冲销量拿提成，胡乱选择门店就容易给商和品牌造成巨大损失。由于有些店面在软硬件方面都存在一些问题，所以很难把品牌卖起来，而门店卖不好，就会撤柜，这样容易把品牌和商的名誉弄坏，于是进一个门店由企业和商投入柜台、运费、试妆架、培训费用、服务费用、时间和精力等，随着门店的撤柜全部都会付之东流，不仅如此，撤柜处理不好，还容易留下问题，为品牌的健康发展留下隐患。所以搜集准确的第一手市场信息和门店资料，是业务最为关键的基础。

2. 有效沟通，攻下目标网点：有些商把开网点的压力全部压在业务身上，笔者认为这是不公平的，因为要店主之接受品牌，是要靠品牌的影响力、商的信誉、服务实力、再加上业务人员的有效沟通才能实现，所以打造好样板店，形成良好的口碑，是开网点的首要条件，业务人员在这个环节的工作就是有效沟通。

3. 店面表现：一般我们检查一个业务人员的门店工作是否扎实，只要去到门店一看就知道，门店销售气氛做得好的，业务人员的工作就到位了，店面表现有这样几个考核指标：A.专柜位置和陈列位置，公司产品在店面的位置决定了在门店的地位，占据店内A类位置的一定是店主主推的，占据B类位置一定是门店次推的，占据C类以下位置的，店主是不推的；B.店面宣传资源占有率：从门店的店招、灯箱，到店内的灯箱、招贴、海报、吊旗、POP、宣传资料、企业碟片、广播等等，占据越多宣传资源，产品在门店就越重视销量越好，也证明了业务人员的工作越扎实。

4. 产品管理与价格管控：产品管理是业务工作的核心内容，要做到A.产品品类的齐全：零售门店对产品是否重视、是否有信心，就体现在他所销售的品牌的产品种类是否齐全。库存消化的好不好，也和品种齐全有关系，如果门店卖完的品种不能及时补货，对产品的销售也会产生不利的影响。所以这也需要业务人员根据公司政策灵活鼓励门店进货，这是业务人员的一个重要的核心工作内容。B.产品结构的合理性：有些门店对货品的管理很乱的，对产品的滞销品种和畅销品种一无所知，就知道闭着眼睛卖货，有些货都已接近保质期限还不能及时做出调整，势必会造成不必要的损失。企业可以把滞销品退回做特价品或促销品来消化掉，而对门店的货品管理不到位，出现了上述的问题，都会给销售带来阻碍，这就需要业务人员及时解决，所以产品结构的合理性也是业务人员一个重要的工作内容。

5. 产品价格管控：产品价格的统一稳定是做好终端品牌的前提，所以业务人员必须对于零售门店的产品价格进行管控，遇到有价格波动要及时解决。价格是终端品牌的一根最敏感的神经，如果价格上出现混乱，则渠道必然会乱，品牌苦心经营的品牌很可能就会垮掉，这一点在这里不再赘述。

6. 产品销售区域管理：随着品牌知名度的扩大，必然会发生区域间与区域内商圈的窜货，窜货会严重打击零售门店的信心，摧毁品牌的声誉，所以业务人员必须负担起对产品销售区域的管理工作，这是保证市场稳定的前提。

7. 门店库存和帐务管理：业务人员要根据门店的销售情况和公司的订货政策来准确指导门店的订货和合理库存，既不能让零售门店货品不齐，又要控制滞销产品的库存，还要保证畅销品种不能断，对门店的产品帐务和试用妆赠品的帐务也要清楚，要肩负起和门店每月对帐的任务；

8. 客情维护与生意发展：一说到做客情，很多商和业务人员就认为是请店主吃喝玩乐送礼旅游，然而很多大品牌公司都有明文规定，所有业务人员下市场严禁请吃请玩与被请吃请玩，严禁送礼受礼，业务照样做得很好，而对零售门店最大的客情就是帮助门店把销量做上去，帮助他们的门店生意快速发展，这才是最有效最得力的客情工作，也是店主最欢迎的客情，而送礼请客旅游只能作为一个辅助手段，起到一个锦上添花的作用，不能喧宾夺主。而对于门店这种多是私人经营这种情况来说，请吃请送等手段往往只能做些表面文章。所以业务人员要关注产品在整个门店的销量占比，要帮助提高整体门店的知名度和销售量，根据每个门店的情况制定有效的服务方式，采用积极有效的方法，并灵活运用培训、贴柜、政策攻心、促销等活动来达到提高品牌销量的目的。

9. 规划管理区域的整体市场计划：除了对已有网点进行有效服务外，业务人员要根据企业下达的每年销售指标和市场现状，合理规划出所管区域的市场计划，并把销售任务分解至每个月每个门店，把网点开发进度细分到每个季度每个月，有了整体计划，根据计划计算出要投入的资源和兵力，这样业务人员的工作就有了方向和目标，干起工作来自觉性就明显提高。

业务员职责范文第5篇

在实习过程中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

我所实习的物业管理有限公司，隶属于集团。目前，该公司拥有员工近1500人，在等大中城市均有物业管理的项目。管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。花园是其所管辖的物业管理项目之一。花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。

回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业;招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》;招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工作。物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性;随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法;制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响;建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在实习中，我看到一套由物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

三、推行“顾客互动年”，促进公司与业主之间的良性互动。

物业在与业主关系管理方面，在实习中我了解到，在20年重点开展了“顾客互动年”活动。成立了俱乐部，设立新生活服务中心，开通客户服务热线，及根据小区居住的业主不同的年龄、不同的爱好与兴趣、不同的层次等，有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。如：三月份，开展了学雷锋义务服务活动;“六一”儿童节，与幼儿园联谊开展游戏活动;十月份，组织小区业主观看露天电影;十二月份，圣诞节由圣诞老人派发圣诞礼物……通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了公司与业主、业主与业主之间的沟通交流，创建了互动的顾客关系，营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。

四、重视物业管理的重要基础工作——设备管理。

对于设备管理，我在实习中看到，管理处着重建立和完善设备管理制度;对各类设备都建立设备卡片;做好设备的日常检查巡视，定期进行检查、保养、维修、清洁，并认真作好记录，发现问题及时解决。如对水池、水箱半年清洗消毒一次，进行水质化验，以保证水质符合国家标准;发电机每月试运行一次;消防泵每月点动一次，以确保发生火灾险情时，消防泵能正常使用。等等。

五、管理处一道亮丽的风景线——安保队伍。

管理处的保安管理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安管理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为业主提供各种服务，形成了管理处一道亮丽的风景线。

短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。

通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。

(2)

今年七月十日下午开始，我在现代物业现代花园进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

我所实习的现代物业管理有限公司，隶属于金堂绿色家园集团。目前，该公司拥有员工近1000人.管理面积约100万平方米，管理项目类别有居住住宅区、商场、公寓、别墅、、高等院校等物业。现代花园是其所管辖的物业管理项目之一。现代花园由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。

一、加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。

严把员工招聘关。现代物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员须属退伍军人，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。

做好员工的入职、在职培训工。现代物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会.现代物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。

从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。

二、培育自身核心专长，创特色服务，提升核心竞争力。

在实习中，我看到一套由沿海集团、易建科技、现代物业合作自行设计开发的“一站式物业管理资迅系统”物业管理服务软件。该软件包括：“一站式客户服务、一站式资迅管理、一站式数码社区”三大体系，是一个利用网络、电子商务、科技手段来提高物业管理水平和服务质量，有效地开发、整合、利用客户资源的资迅系统。管理处全面提倡“一站式服务”、“最佳保安”的特色管理服务。从而，实现了高效的管理运作，解决了业主的奔波之苦，创造了一种无微不至、无所不在的服务，提升了服务效率，提高了业主满意度，提升了物业管理服务的水平和服务质量，最终提升了公司在激烈的市场竞争中的核心竞争力。

(3)

从5月29日开始我在汇城物业公司所管辖的锦秀汇城小区进行了近20天的实习，虽然时间很短，但这段时间让我对我所学的专业知识有了一个新的认识，积累了一点经验。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。

我实习所在的“锦绣汇城”住宅小区是汇城（河南）房地产有限公司继“汇城大厦、新闻大厦、政七街小区”之后的又一住宅项目，是汇城公司开发的第四个项目。锦绣汇城小区位于北环与花园路交叉口西300米路南，北临北环快速路、西临鹤壁路（规划道路），东临徐砦路，南临奥克路（规划道路）。总占地面积为4万平方米，建筑面积10万平方米。一期由5幢多层、3幢小高层住宅组成。二期为临北环路的两幢高层。

河南汇城物业管理公司成立于年9月，公司的注册资金为3111万元，现在公司为三级资质。目前公司拥有员工85名，其中高职称的专业人才8人，本学历以上的管理人员14人，95%以上的管理人员持有物业管理资格证书。

锦秀汇城小区一期工程的五幢多层已经完工约有180套住房，现已售出70多套，正式入住的有42户，其余售出的30多套为业主投资买房，另外三幢小高层将会于今年七月底交房，由于现在仍在施工当中，小区的管理不是太完善，入住业主对小区环境不是很满意，仍有部分业主拒交物业管理费，但大多数业主对小区物业管理还是理解的。现在小区物业管理处的工作主要是帮助业主办理入伙手续、处理开发商遗留的问题、办理房产证和一些简单的维修养护。因为小区入住人数少，设施也不完善，所以物业管理部门的相应设置也很简单，只有一个工程部，一个管理处，一个保安部。工程部只有两个人员：工程部主任和一个维修人员;管理处有三个人员：管理处主任、会计和一个管理员;这两个部门共用一个临时办公室，办公条件不是太好。而且人员较少，往往是一个人做几样工作：会计要收费催费（物业费）；管理处主任在业主装修时要巡视以防业主装修破坏物业承重结构等等。保安部共有6名保安，以后视情况还会增加。

锦秀汇城小区是汇城地产公司开发的第一个住宅型小区，所以物业管理公司在住宅小区的开发管理上缺少经验，因此在这次实习中我们有幸参与了公司的物业管理早期介入，管理处主任希望我们能利用我们所学的理论知识结合公司经验和公司的实际情况，为公司在小区的管理上提供一些建议和方案，以便更好的为业主服务。在这次参于中，我们通过我们学过的理论知识和搜集的资料，为公司在地下停车场的管理、电梯如何收费、何时界定业主的正式入住等方面提供了一些不太成熟的意见。

通过这次实习，我在实践中了解到了我的欠缺，也发现了公司的一些不

足。汇城物业管理有限公司成立时间较短，且为汇城地产公司的下属公司，和郑州大多数物业公司一样，资质较低，发展缓慢，规章制度不完善，所管理的物业均为所属地产公司开发。而且，汇城物业公司并未完全从汇城地产公司独立出来，汇城物业的管理人员多数是由汇城地产公司指派，物业公司的财会人员也是地产公司派下来的，这对汇城物业的发展有很大的限制。但是，这作为郑州物业发展的现状，在很长一段时间内将是无法改变的，因为这部分物业公司一旦脱离所属的地产公司将很难存活下去。他们不得不依附在地产公司的名下，依靠地产公司的接济、输血来维持生存。也许在外人看来这些公司旱涝保收、吃喝不愁，但将来一旦国家立法规定物业公司和开发商不得有利益关系，那么这些物业公司的境地将会举步维艰。

公司在别的方面也有一些问题（1）、物业人员的形象不规范。包括服务人员的仪表、语言、行为形象。服务人员是第一时间与业主打交道的，因此，他们的给广大客户留下的形象则代表了公司的精神面貌。首先，管理人员要着装正式，工程人员要穿工作服，以随时为业主提供服务。保安人员也应有些军人作风，让业主有安全之感。（2）、规章制度不健全。主要包括对内（员工规范、岗位职责、奖罚机制）和对外（管理制度、业主公约、处理程序等）。对内，公司上下应一视同仁，不能为公司的领导开辟特权。如果公司的领导不能以身作则，身先士卒，起到带头作用，那他怎么能带领公司发展呢？对外，明确公司的职责，让业主了解自己，让业主相信自己，创造一个和谐的社区。（3）、物业管理工作宣传不到位。比如说维修基金的收取，在没有全部收缴齐之前，不要存在时间上的停滞，要无时不刻的向业主宣传到位，其中包括采用传单、报纸、宣传栏的形式。（4）物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。司的发展要靠全体员工，不能等、靠，也不能幻想永远依附于地产公司，必须有自己的规划，坚决按计划办事，这样不但有利于自身的发展，对地产公司的发展也有帮助。

在实习中，通过和基层员工的接触，我发现了一个在物业公司中普遍存在的问题。在进入汇城物业公司实习前，我曾去过“姿华文雅新世界”，“清华园”等小区，他们也都存在这样的问题，那就是物业管理公司的员工很迷茫，尤其是直接在物业项目从事基层工作的员工，这种迷茫更加突出。每日面对简单的重复性的劳动，让人意志消沉，如果不是有坚定的目标和一种自己修炼的信仰，是难以心平气和、脚踏实地地做工作的。现在的从业人员，思维上的活跃和外界形形色惑的矛盾是无法消除的，反映在员工身上，那就是感觉工作枯燥，工资待遇低，没有发展前景，没有学习上进的机会。这些因为职业问题而产生的心理烦躁挥之不去，侵蚀着物业管理人的心灵，影响他们所提供的服务质量。

这些基本的问题已经成为汇城物业发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立物业的良好形象，通过近段时间的实习，我提出自己的几点建议和方法。

1、建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。

（1）、规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话，行为形象要求每一个岗位的职工要工作规范，尽显专业风采。这一点对保安人员显的十分重要，在小区里保安人员担任着维持公共秩序的职务，所以在工作中要尽量达到军事化的标准。

（2）、健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象，这更是以后创优、9000认证的必不可少的环节。所以，对内要建立员工的岗位责任制、工作内容要求并且要确保能落实下去，内部制度的设立要无时不刻的表现出一个绝对服务者的形象——以业主为中心，辐射每一个员工的行为。对于外部，要建立装修制度、房屋巡查制度、设备档案管理制度等齐全的公众制度。并且每一个是公众制度的建立都要依据国家的法律法规，措辞要尽可能的人性化。这样有利于建立清晰合理的服务流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。

（3）、充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。业主委员会是业主大会的执行机构，同时也是物业企业的监督者和协助者。一些重大的物业事项（物业维修基金的使用、年度预算、物业公用部位的经营等）必须要业委会审批，否则有时物业的好的想法，可能会变成违法的行为。

2、服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

（1）、以专业化为方向，首先要打好它的专业基础，即让大多数的员工掌握丰富的专业知识和专业技能，因此企业要建立气氛活泼、富有弹性的学习型网络。对于专业技能，因为其是服务质量的基础，所以要鼓励员工提出改革技能的办法、参加国家的技能考试，对取得一定成绩的员工要给予奖赏，由此形成一个“学以为用、从用中学”的良性循环。再次，专业化还要求明确部门结构、完善专业重组。对于部门结构要有明确的划分即办公室、服务中心、保安部、绿化保洁部、经营拓展部等，并且各部门要形成自己的责任和岗位规范且有相应的配套设施。最后，专业化重组就是要针对各个部门所使用专业的特色，展开专业知识的整合，使每一个员工具备一专多能，比如说保安、绿化、工程部门在部门明确的基础上可以做到“人人都要学、事事都能懂”，在负责人员不到位的情况下，可以处理应急情况。

（2）、寓法制化于其中，就是要求公司的每一个行为都要与法律政策有直接或间接的联系，这也是我们在工作中始终都能占据主动地位的关键，尤其在处理不可协调的纠纷中其作用更是可见一般。物业企业每时每刻要有法律自我保护意识，即在每一个潜在的法律纠纷中我们要有作为。

3、加大营销力度，要走多条路。品牌的创建说到底就是营销的结果，当然这包括了企业的市场、文化、行为营销等各个方面。通过营销，企业可以提高自己的知名度，扩大市场份额。比如做房屋中介、广告位出租、家政及其他的特约服务，这都可以成为企业的一个收入来源。当然一些不乐观的事实也摆在我们的面前，在企业多面经营的同时，肯定会遭遇来自市场、政府各个方面的阻力，这就需要我们的管理人员展开积极的公关工作，为企业的发展营造一个宽松、稳定的空间。

4、针对小区的特点，因地制宜，建立各有特色的物管区域。锦秀汇城小区这个项目，购买者大都是为投资而来，因此使业主的房屋升值成为了关键，具体说就是空房和环境管理成了重中之中。

5、加强员工之间的沟通，让员工有宣泄情感的地方。物业管理公司应该给予员工正确的指导和教育，引导和疏解员工的迷茫情绪，使员工的积怨得到适当的宣泄。公司可以采用组织活动、单独聊天、体验生活等娱乐性的放松方式实现上述目的。在员工教育方面，管理者和员工一起探讨物业管理的行业特点、工作难点及相关问题的解决技巧，告诉员工为什么在“是非明了”的却不能用正确的方法去解决问题，其中的原因很多；要让员工知道在处理业主发火和投诉的过程中，需要用“苦肉计”，那是基于业主心态的分析，“苦肉计”是化解业主怒气最有效的方法之一，而一般“黄盖”是由基层员工扮演，大家应该有“愿挨”的心理准备。通过公司各个层次的、与员工不间断的沟通，让员工觉得，物业管理是一个锻炼人的行业，我们是一家人，需要勇敢的一起面对困难。这是目前物业管理公司能够做到的，也是最有效的。

物业管理是一个服务行业，它的完成需要一个团队的紧密合作才能实现，任何一点、何一个人的失误都可能会纠纷的发生。在这样一个团队中，管理者或说是领导的影响是十分重大的。如果上级每天都是对任何事情心怀不满、牢骚满腹或是对自己的工作不满意，在工作中有意无意的表现出来，那对他属下员工的影响将是十分恶劣的。中国有句谚语“兵熊熊一个，将熊熊一窝”，这在任何一个正规的组织中都是适用的。在我进入汇城物业公司实习前的一段时间，我去了好几家物业公司，虽然这些公司的规模都不是很大，但都是郑州成立较早的物业企业，他们少则有七、八年的历史，多则有十年以上的历史，但都没有太大的发展，我认为如果没有他们所属的地产公司的支持，恐怕他们早已不存在了。